Договор на долевое участие в строительстве дома

Спасибо, что помогаете сделать наш портал лучше. Мы обязательно свяжемся с вами и сообщим о всех изменениях.

Если вы хотите добавить строительную компанию в рейтинг застройщиков или новостройку в нашу базу, в форме ниже укажите ссылку на сайт (и/или на декларацию) и мы внесем все сами. Или пишите на адрес редакции.

Договор долевого участия в строительстве

Категория: Полезное

Данный подраздел сориентирован на людей, собирающихся или заключивших договор долевого строительства. Это примерный план составления договора долевого строительства (образец), при составлении которого вы должны обратить внимание на его главные составляющие.

Шапка договора

Содержание раздела:

В названии договора долевого участия в строительстве должен присутствовать номер, в верхних левом и правом углах указывают дату составления договора и и город. Далее идут участники договора: организация, кто представитель, на каком основании действует, юридический адрес.

На что обратить внимание:

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО vs договор паенакопления. Новостройка по ДДУ или пай? | Шоб мне тут жить

Очень желательно указать все подробно: Кем и когда зарегистрирован устав, Свидетельство о Гос. регистрации, кем является в организации лицо (идеально — ген. директор) заключающее договор, на основании чего назначен на должность. Когда организация не велика , укажите его паспортные данные . Если в шапке договора указываются ссылки на доверенности — следует проверить, действует эта доверенность на настоящий момент, позвонив нотариусу выдавшему ее. Любая доверенность в дальнейшем может осложнить ситуацию.

Предмет договора

Содержание раздела:

Указывают о вступлении Вас в долевое строительство, Кем иерархически является организация на стройке (заказчик, инвестор, генподрядчик, подрядчик. ), на основании чего получена доля организацией, Каков объем участия дольщика , Индентефикация его доли, Стоимость доли и срок сдачи дома.

На что обратить внимание:

В договоре долевого строительства квартиры указывается строительный адрес: город разбит на районы ( их больше чем административных ), кварталы ( сектор со всех сторон огороженный улицами), корпуса (объекты внутри квартала). Основание для получения доли в строительстве для подрядных организаций — договор с застройщиком или генподрядчиком, ознакомьтесь с ним обязательно, или распоряжение Губернатора для заказчика.

Объем дольщика указывается в рублях. Индентифицируется доля следующим образом: 2-комнатная кв. на 4-м этаже, 65 м 2 общ. площадью, Корпус 2, блок1 (или указаны строительные оси А1-В3, 11-14). Срок сдачи указан в кваталах ( 1кв. — янв., фев., март, 2кв — апр., май., июнь, 3кв — июль, авг., сент., 4кв — окт., ноябрь, дек.). Сдача дома означает приемка последнего Госкомиссией ( иногда после сдачи и вселением проходит срок до года). Вставьте в этот раздел договора фразу: Дольщик в праве самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему долей, — в дальнейшем может вам понадобится.

Обязанности сторон

Содержание раздела:

Дольщик обязуется оплатить свою долю, принять квартиру, вступить в ТСЖ. Организация- передать квартиру, обеспечить документацией для оформления собственности. Если это генподрядчик и выше — сдачу дома в нормативные сроки.

На что обратить внимание:

Следите, чтобы везде были проставлены сроки и обязанности организации выглядели конкретно.

Порядок взаиморасчетов

Содержание раздела:

Как производятся расчеты, в какие сроки. Окончательный расчет. Последствия нарушения порядка расчетов.

На что обратить внимание:

В случае рассрочки указываются сроки внесения платежей. В договоре долевого строительства квартиры указанный срок окончательных расчетов не может быть позже сдачи дома Госкомиссии.

Окончательные расчеты производятся после получения данных обмеров ПИБа, выясняется фактическая площадь квартиры, и возвращают или вы доплачиваете за недостающие ( большие) квадратные метры (укажите стоимость кв. м. в этом случае). Обязательно укажите что стоимость кв. м. не меняется в процессе исполнения договора. Укажите, на сколько вы можете просрочить платеж по договору (обычно дней 10-20). В каких случаях, какие сроки и как возвращается вам вложенные средства в случае недолжного или не исполнения организаций обязанностей по договору.

Прочие условия

Содержание раздела:

Указывают в каком виде передается квартира (что находится или нет внутри, какая отделка). Какие расходы несет дольщик после госкомиссии и период. Условия передачи прав по договору дольщиком третьему лицу. Случаи: возникновение Форс-мажорных обстоятельств, непредставления дольщику квартиры. Условия расторжения договора.

Подтверждается, что на момент заключения договора доля не продана третьим лицам.

На что обратить внимание:

Четко определяйте условия и сроки при которых организация возвращает вам вложенную сумму. Укажите в каком виде сдается квартира: двери, оклейка стен обоями, сантехоборудование, трубные разводки, настилки полов, малярные работы, плиты, (газовые или электрические), элэктро и водо счетчики, окна.

Договора, заключаемые дольщиком на передачу доли третьему лицу регистрируются у застройщика (укажите сколько стоит такая регистрация). После сдачи дома госкомиссии и до регистрации дома в ГБР коммунальные услуги предоставляются исходя из тарифов для промышленных предприятий, они выше коммунальных. Определите этот срок конкретно (обычно 3 мес). Также отдельно рассмотрите вопрос составления договора уступки в долевом строительстве при такой необходимости — его основные составляющие аналогичны.

Реквизиты и юридические адреса сторон

Содержание раздела:

Организация указывает: Почтовый индекс, Город, Адрес, Полное название организации, ИНН, р/счет, корр.счет, МФО, коды ОКПО и ОКОНХ. Должность, фамилия, инициалы, подпись.

На что обратить внимание:

Подписывается в договоре каждый лист на всех экземплярах, печать ставится на подпись. Ваши данные должны полностью индентифицировать вас. Не лишнее, если главный бухгалтер ознакомится с договором и поставит свою подпись.

Приходно-кассовый ордер

Содержание раздела:

Указывается от кого кем, когда и какая принята сумма.

На что обратить внимание:

Подписывается главным бухгалтером, кассиром или Ген. директором и главным бухгалтером. Сумма указывается в рублях.

Договора могут отличаться по форме, но суть от этого не меняется и вы легко проведете аналогию. После его составления происходит обязательная регистрация договора долевого строительства.

Дополнение от 26.11.2018:

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году составляется по требования российского законодательства.

Главным нововведением в 2018 г. является то, что были приняты поправки к закону 214-ФЗ, согласно которым с 1 июля 2019 г. средства дольщиков будут перечисляться не непосредственно застройщику, а на специальные эскроу-счета. Если застройщик не выполнит обязательства, т.е. не построит дом и обанкротится, дольщики получают возможность вернуть свои деньги в полном объеме.

По теме:

Введен в эксплуатацию третий дом жилого комплекса Familia

В «Приморском квартале» появился благоустроенный двор с 6800 растений

Бери ключи и живи: в ЖК «Ручьи» заселяется новый дом, квартиры с отделкой от 7,1 млн рублей

Солнце просияло, регата состоялась. 17 сентября прошел первый тур Кубка «БФА-Девелопмент» «Регата Огни Залива»

RBI открыла выставочное пространство под открытым небом в Ultra City

«Главстрой Санкт-Петербург» вывел в продажу новый дом с закрытой территорией в ЖК «Северная долина»

В жилом комплексе Terra остались в продаже последние квартиры

17 сентября состоится Кубок «БФА-Девелопмент» — «Регата Огни Залива» на Дудергофском канале

Источник: www.domkontrol.ru

Договор долевого участия в строительстве

О собственном жилье мечтает каждый, ведь это важная составляющая в жизни человека. Если вы планируете приобрести квартиру в доме, который ещё даже не начал строиться, это может сопровождаться некоторыми рисками.

Бывают случаи, когда вкладываешь деньги, а желанную квартиру так и не получаешь в результате мошеннических схем застройщиков.

Из-за участившихся случаев обмана дольщиков инициативу в свои руки взяло государство, и был принят Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения между застройщиком и потенциальными владельцами квартир.

Долевое участие в строительстве подразумевает, что компания-застройщик привлекает денежные средства населения для постройки многоквартирного дома, а сразу после ввода его в эксплуатацию все права собственности переходят к вкладчикам.

Безусловно, такой вид строительства очень выгоден обеим сторонам. Дольщики имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене и оплачивать в рассрочку до завершения строительства. А компаниям не приходится брать кредиты в банке и выплачивать за это проценты.

Так как принятый Закон в большей степени направлен на защиту интересов дольщиков, застройщики всеми путями пытаются его обойти. Чтобы избежать неожиданных моментов, связанных с участием в долевом строительстве и не быть обманутым, нужно правильно заключить договор.

Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом №214-ФЗ и должен содержать обязательные пункты, чтобы иметь юридическую силу, если дело дойдёт до суда. Согласно договору, застройщик обязан в указанный срок ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность вкладчикам. А те в свою очередь должны своевременно выплатить его стоимость и стать владельцами недвижимости. Невыполнение этих обязательств ведёт к штрафным санкциям и выплатам неустоек.

Какие документы нужно требовать у застройщика

При выборе застройщика, чтобы избежать в дальнейшем негативных моментов, нужно проверить наличие документов и достоверность информации:

1. Репутация строительной компании. Можно довериться организации, которая зарекомендовала уже себя на строительном рынке, успешно реализовала завершённые объекты и выполнила свои обязательства перед дольщиками.
2. Застройщик должен иметь разрешение на организацию строительства объекта
3. Организация размещает и опубликовывает в СМИ проектную декларацию (согласно ст.3 п.1 вышеуказанного Закона), которую обязана предоставить по требованию участников. Такая декларация содержит полную информацию о застройщике и возводимом объекте.
4. Право собственности на застраиваемый земельный участок. Компания может привлекать средства вкладчиков, только когда она пройдёт государственную регистрацию прав собственности на земельный участок. В наличии должны быть подтверждающие документы – договора купли-продажи, субаренды или аренды.
5. Другая информация. По требованию участников застройщик обязан предъявить документы о госрегистрации предприятия, свидетельство о постановке на учёт в налоговые органы, финансовые отчёты, учредительные документы и др.

Обманные схемы, которые застройщики применяют на практике

• Вклады населения привлекаются под псевдостроительство, которое даже не начинается
• Строительство так и остаётся незавершённым, предприятие исчезает, деньги участникам не возвращаются
• Одно и то же имущество продаётся сразу нескольким покупателям
• ДДУ заключается с нарушением правил и в итоге вкладчики не защищены Законом №214-ФЗ.

Правильно оформленный договор – гарантия для дольщиков

Перед подписанием «Договора участия в долевом строительстве» нужно внимательно отнестись к его формулировке, т.к. она должна соответствовать названию, указанному в Законе.

Недобросовестные компании-застройщики часто идут на хитрость и предлагают оформить инвестиционный или предварительный договор (которые совершенно не имеют отношения к данному виду строительства) и в результате избегают всякой ответственности перед вкладчиками.

Какие обязательные пункты должны быть включены в договор

Долевое участие в строительстве предполагает участие двух сторон, информация о которых вносится в договор. Указывается такое же название строительной компании, как и в проектной декларации, и подписывается документ генеральным директором. Иногда бывают случаи, когда подпись ставит другое лицо, имеющее такое право по доверенности, но впоследствии это может вызвать осложнения в суде.

После того, как «шапка» договора правильно заполнена, нужно включить обязательные условия, прописанные в Законе:

1) Необходимо внести всю подробную информацию об объекте – адрес, номер дома и квартиры, площадь. В договоре должна быть чётко прописана передача именно этого конкретного объекта после завершения строительства.

2) Нужно установить точные сроки, когда будет построен дом. При этом действие самого договора должно соответствовать дате окончания строительства недвижимого имущества.

3) Оговаривается цена, т. е. сумма денежных средств, которую оплачивают будущие собственники квартир. Также нужно прописать, как будет происходить оплата – это может быть разовый платёж или частями в рассрочку. При этом цена может измениться к моменту окончания строительства, это зависит от фактического размера квартиры по сравнению с той, которая была указана в проекте.

4) Гарантийные обязательства застройщика. Строительная компания должна передать построенное здание, которое отвечает тем качественным и техническим характеристикам, содержащимся в проектной документации. Сам объект строительства имеет гарантийный срок обслуживания 5 лет, а инженерное и технологическое оборудование в его составе – 3 года. Если в течение этого срока выявлены недостатки, то застройщик обязан их устранить своими силами и за счёт собственных средств.

5) В случае незавершения строительства, компания должна вернуть денежные вклады участникам, а для этого необходимо указать один из двух способов, как она это сделает:

• При помощи поручительства банка, когда он выступает залогодержателем и отвечает перед вкладчиками наравне с застройщиком. В этой ситуации незавершённый объект продаётся на аукционе, а деньги распределяются между участниками.
• Страхование своей гражданской ответственности (застройщика) по передаче жилого помещения. Эта мера направлена на защиту прав дольщиков, которые получают денежную компенсацию, если застройщик не выполнил свои договорные обязательства или стал банкротом.

От чего дольщиков защищает грамотно составленный договор

• Если объект недвижимости построен с характеристиками, не соответствующими проектной документации, участник вправе разорвать договор в судебном порядке или требовать уменьшение стоимости квартиры. А если недостатки строительства выявлены уже в гарантийный срок, то собственник жилья устраняет их за счёт застройщика.
• В случае, когда дом не был введён в эксплуатацию в указанное время, строительная организация выплачивает пени за каждый просроченный день, а дольщик имеет право через 2 месяца разорвать договор.
• Вкладчику гарантируется возврат средств, если он не становится владельцем квартиры, т. к. застройщик обеспечивает свою ответственность договором с банком или страховой компанией.

Долевое участие в строительстве имеет свои риски, но если правильно заключить договор, это застрахует участников от возможных неправомерных действий со стороны строительных компаний и обеспечит успешное приобретение жилья.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

Источник: 03-pravo.ru

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

В настоящее время многие граждане приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку такое жилье обходится дешевле готового, да и планировку можно выбрать более современную. Однако договор долевого строительства (№ 214-ФЗ), несмотря на свою детальную проработанность, имеет немало подводных камней, которые могут помешать лицу стать собственником квартиры с заявленными заранее качественными характеристиками. Целесообразно разобраться в этом вопросе более детально.

Предварительная проверка застройщика

Поскольку немалые средства передаются строительной организации задолго до передачи готовой квартиры в руки покупателю, то лучше заранее навести справки относительно выбранного застройщика. На просторах сети можно найти немало форумов дольщиков, которые уже работали с конкретной компанией.

Важно проверить наличие у застройщика всех необходимых документов, в том числе:

• Справки, подтверждающей право собственности на земельный участок, в рамках которого возводится жилой дом,
• Разрешительной документации на проведение строительных работ;
• Проектно-сметной документации, в которой содержатся сведения о сроках введения объекта в эксплуатацию, количестве квартир.

Все эти документы строительная организация обязана предоставить по требованию будущего дольщика ещё до заключения договора. Целесообразно также поинтересоваться и готовыми проектами новостроек и точными адресами их расположения.

Можно также попробовать найти строительную компанию, которая страхует свою ответственность или предоставляет дольщикам банковскую гарантию.

Граждане, которые не проверяют своих застройщиков должным образом, могут столкнуться с проблемой банкротства СК, заморозки строительства и даже банального мошенничества. В этих ситуациях возврат вложенных средств может оказаться крайне затруднительным.

Нюансы составления договора

Вопрос составления ДДУ лучше поручить опытному юристу. Если же застройщик предлагает клиенту подписать готовый документ, то желательно до подписания передать его на проверку специалисту. Существует несколько правил формирования договора:

• Во-первых , в нем должны быть указаны адрес, проектный номер квартиры, её расположение, число комнат и площадь;
• Во-вторых , прописывается точная цена недвижимости и порядок внесения средств;
• В-третьих , устанавливается точный срок ввода строения в эксплуатацию, а также размер пеней за просрочку, которые будут взиматься с застройщика;
• В-четвертых , в договоре указывается гарантийный срок на период не менее 5-ти лет.

После подписания договора № 214-ФЗ его в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре. Такие действия уберегают граждан от так называемых «двойных сделок».

Дело в том, что отдельные компании, желая застраховать себя от риска неплатежа потенциальных покупателей, продают одну и ту же квартиру не в одни руки, а сразу двум дольщикам. Это позволяет им получить больше средств на начальном этапе строительства.

Зарегистрировав договор, дольщик освобождает себя от такого рода риска, но лишь частично. Бывают случаи, когда двойную сделку строительной организации все же удается осуществить, а выясняется этот факт уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Дольщикам, ставшим жертвами подобной ситуации, следует незамедлительно обращаться в суд. Это позволит им получить квартиру или вложенные деньги с приложением платы за моральный и имущественный ущерб.

Документарные доказательства

Расчет с застройщиком следует осуществлять строго в соответствии с установленным в договоре порядком. При этом на каждом этапе важно оформление платежных документов в бухгалтерии строительной компании или в банке, если оплата осуществлялась безналичным путем.

Квитанции, чеки и иные платежные документы помогут дольщику доказать свою правоту в суде, если до него дойдет дело. Произойти это может в следующих случаях:

• Застройщик заморозил строительство и не уложился в указанные в документах сроки;
• Строящийся объект оказался в залоге у банка и перешел в собственность финансово-кредитного учреждения в счет непогашенных долгов;
• Готовая квартира оказалась более низкого качества или меньшей площади, чем это было заявлено в проектной документации.

Имея на руках зарегистрированный ДДУ и платежные документы, можно смело следовать в суд и требовать восстановления своих прав. Дело в том, что небольшие лазейки в нем все-таки имеются, и ими не забывают воспользоваться мошенники и нечистые на руку застройщики.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – весьма привлекательная возможность приобретения собственного жилья. Тем не менее, такая сделка чревата значительными рисками. В этом свете потенциальному дольщику целесообразно заранее проверить своего застройщика, подойти крайне скрупулезно к вопросу составления договора и сохранять все платежные документы.

Источник: www.law-education.ru