Договор на строительно монтажные работы существенные условия

Что относится к существенным условиям договора строительного подряда, их правовое регулирование

Сфера применения договора строительного подряда закреплена в статье 740 Гражданского кодекса РФ.

По такому договору исполнитель берет на себя обязательства в оговоренный период выполнить строительные работы по поручению заказчика, который, в свою очередь, должен принять и оплатить их результат.

От правильности составления договора зависит уровень защищенности участников сделки.

Договор строительного подряда может заключаться:

• при возведении или реконструкции зданий, домов, сооружений;
• при капремонте недвижимых объектов;
• при выполнении монтажных, пусконаладочных и других мероприятий, сопровождающих строительные работы.

Такие соглашения всегда являются двусторонними, консесуальными и возмездными.

В сравнении с простыми договорами подряда, подобные контракты дополнительно обязывают заказчика создавать условия для выполнения работ.

Существенные условия договора аренды

Все подобные соглашения должны содержать ряд существенных условий.

В число таких условий входят:

• предмет договора;
• стоимость выполнения работ, соответствующих предмету договора;
• период и график выполнения работ;
• перечень техдокументации, порядок ее составления и согласования.

Правовые аспекты

В Гражданском кодексе РФ договору строительного подряда посвящено сразу несколько статей.

Назовем только некоторые из них:

• общие положения (статья 702);
• правила, касающиеся структуры договорных связей (статья 706);
• сроки реализации запланированных мероприятий (статья 708);
• стоимость работ (статья 709);
• порядок оплаты выполненных работ (статья 711);
• права заказчика работ (статья 715);
• ответственность исполнителя за качество работ (статья 723);
• порядок выявления несоответствий (статья 724).

Правовое регулирование договоров осуществляется не только Гражданским кодексом, но и другими законодательными, нормативными актами. Среди них особое место занимают федеральные законы, касающиеся инвестиционной деятельности («Об инвестиционной деятельности», «Об иностранных инвестициях» и т.д.), а также Земельный кодекс РФ. Большое значение имеют и документы, регулирующие выдачу разрешений на строительство. Правовые положения указанных законодательных актов конкретизированы в подзаконных актах, постановлениях правительства РФ, документах министерств и иных документах органов исполнительной власти.

Ключевую роль играют и СНиПы — действующие строительные нормы и правила, содержащие не только организационно-методические, но и технические требования.

Особенности соглашения

Существенные условия договора

Главным признаком рассматриваемого соглашения является характер выполняемых работ и сфера, в которой они производятся. В связи с этим выполнение монтажных мероприятий можно причислить к договору строительного подряда только в том случае, если они связаны с возведением объекта. Если же они выполняют при замене оборудования, речь идет о простом договоре подряда.

Сторонами сделки являются исполнитель и заказчик. Заказчиком может быть как частное лицо, так и любая организация. Заказчик может привлекать к выполнению работ инженерные компании, задачей которых является осуществление контроля за ходом строительных работ, при этом информация о привлечении инженеров должна быть отражена в соглашении.

Рассматриваемым договорам присуща сложная структура договорных взаимоотношений между участниками. Достаточно часто заказчик заключает соглашение с генподрядчиком, который, в свою очередь, привлекает других исполнителей — субподрядчиков. В этом случае между генподрядчиком и субподрядчиком заключаются договора строительного субподряда. При использовании такой схемы генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за действия субподрядчиков.

В договоре прописываются права и обязанности участников сделки.

Права и обязанности связаны с такими моментами:

• с подготовкой и согласованием техдокументации, а также сметы строительства;
• с обеспечением условий для строительных работ и их выполнением;
• с осуществлением контроля за ходом выполняемых мероприятий;
• со сдачей-приемкой выполненных работ и их оплатой.

Все эти вопросы должны быть оговорены в соглашении максимально подробно и конкретно — это позволит избежать разногласий и спорных моментов.

Нарушение прописанных условий может обернуться привлечением к ответственности и компенсацией нанесенных убытков пострадавшей стороне.

Существенные условия

Как мы уже отметили, к существенным условиям договора относится предмет, стоимость и сроки выполнения работ, а также перечень техдокументации.
Предметом и объектом соглашения обычно выступает сам процесс работы и ее ожидаемый результат. Отсутствие четко сформулированного предмета может привести к признанию договора недействительным, поскольку в этом случае не определены критерии его оценки.

Чтобы предмет был четко сформулирован, он должен включать:

• название и расположение строительного объекта;
• описание проектной документации с указанием сведений — кем и когда она была утверждена;
• список строительных, монтажных и прочих работ, которые будут производиться.

Стоимость относится к существенным условиям договора и подлежит обязательному согласованию. Учитывая, что подобные договора предполагают большой объем работ, цена соглашения определяется с помощью составления сметы, в которой все виды затрат указаны постатейно. Наряду с техническими документами, определяющими виды работ и требования к ним, смета составляет проектно-сметную документацию, и является неотъемлемой частью соглашения.

Стоимость может быть ориентировочной или твердой.

В первом случае цена может меняться при образовании дополнительных затрат в процессе строительных работ. Во втором случае цена остается неизменной на протяжении всего действия договора (если не меняются сами его условия).

В договоре должны быть прописаны сроки, в которые исполнитель обязан приступить к работам и завершить их. Более того, в соглашениях часто указываются промежуточные периоды выполнения определенных этапов. Все они указываются в графиках, прилагающихся к договору. В договоре может быть прописана ответственность за срыв сроков строительных мероприятий. Как правило, она выражается в компенсации убытков и выплате неустойки.

Расторжение договора

Действующее законодательство разрешает расторгать соглашение в любое время по усмотрению его участников, если иное не предусмотрено самим контрактом.

Допускается и внесение изменений в договор. Так, в статье 744 ГК РФ закреплено, что вслед за изменениями техдокументации, согласно которым стоимость работ увеличивается более чем на 10%, должны быть изменены и условия соглашения. Соответственно, могут меняться сроки выполнения работ, утвержденные в договоре.

Подрядчик может инициировать расторжение договора, если он не видит возможности использования материалов и оборудования, которые предоставил заказчик, без ущерба для качества выполняемых работ (а выполнить замену материалов заказчик отказывается). Об этом говорится в статье 745 ГК РФ. Односторонний отказ исполнителя от выполнения договорных условий возможен и в том случае, если заказчик вообще не предоставил материалы и не создал условия, требуемые для проведения строительных мероприятий.

В свою очередь заказчик может инициировать расторжение договора, если исполнитель вовремя не приступает к выполнению работ или делает их настолько медленно, что срыв установленных сроков становится неизбежным. Кроме этого, заказчик может в любое время заменить подрядчика, выплатив исполнителю сумму, пропорциональную реализованным мероприятиям.

По общему правилу, контракт может быть расторгнут через суд по инициативе одного из участников сделки, если вторая сторона нарушит условия соглашения.

Источник

Заключение договора подряда: условия, нюансы, советы

Договор подряда является одним из самых распространенных, но при этом одним из самых сложных договоров возмездного оказания услуг. Будут активно используем в самых различных сферах деятельности, данный вид договора оброс множеством тонкостей и нюансов, без знания которых можно значительно усложнить как его исполнение, так и последующую защиту своих прав как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя.

Договор подряда и его виды

Нормативно договор подряда урегулирован в главе 37 ГК РФ, регламентирующей как общие положения для данного договора, так и особенности заключения наиболее распространенных видов договора.

Подряд подразумевает заказ исполнителю на выполнение оговоренных работ, создание или переработку конкретной вещи или объекта.

ГК отдельно выделяет следующие виды подряда:

• Бытовой
• Строительный
• Выполнение проектных или изыскательских работ;
• Для гос- или муниципальных нужд в рамках госконтрактов или тендеров.

Каждый из перечисленных видов подряда имеет свои нюансы заключения и исполнения, однако мы остановимся подробно именно на строительном подряде – как наиболее востребованном в сфере предпринимательской деятельности виде договора, равно как и наиболее сложном при его заключении и исполнении.

Существенные условия договора строительного подряда

Существенными условиями договора подряда являются его предмет, цена договора и сроки выполнения оговоренных работ. Отсутствие конкретизации любого из этих условий в договоре может повлечь его признание незаключенным с возвращением сторон в первоначальное состояние и попутным возмещением убытков.

При этом каждое из существенных условий имеет определенные нюансы их согласования.

Примечание: Договор подряда заключается в простой письменной форме и не требует прохождения государственной регистрации.

Предмет договора

Предметом договора подряда, применительно к строительной сфере, будет возведение с нуля или же реконструкция (перестройка, ремонт) уже существующего объекта недвижимости.

Из описания предмета договора явно должны быть понятны следующие условия:

Если объем согласованных работ в ходе выполнения договора вырос более чем на 10% от первоначальной стоимости, то исполнителю необходимо согласовать с заказчиком их дальнейшее выполнение. Узнайте больше в отдельной статье о согласовании непредвиденных дополнительных работ с заказчиком по договору строительного подряда.

В условиях договора обязательно должны быть прописана общая стоимость заказанных подрядчику работ.

При этом цена в договоре может быть указана:

• Фиксировано, например «стоимость работ по договору составляет 1 000 000 (один миллион) рублей;
• Приблизительно с указанием какой-либо предельной суммы, например «общей стоимостью не более 10 000 000 (десяти миллионов) рублей».

Чаще всего приблизительная стоимость работ указывается в долгосрочных контрактах на капитальное строительство, где сдача работ производится поэтапно с подсчетом стоимости выполненных работ каждый отчетный период – квартал, полугодие или год.

При существенном увеличении стоимости работ, выходящих за пределы приблизительной указанной суммы, сторонам необходимо будет заключить дополнительное соглашение. При этом в случае выполнения подряда на гос- или муниципальные нужды превышение более чем на 10% стоимости повлечет проведение отдельного аукциона (конкурса)

Ряд юристов полагает, что цена договора подряда не является его существенным условием, ссылаясь на п. 3 ст. 424 ГК РФ. Согласно ее положениям при отсутствии цены в тексте заключенного договора расчет цены производится на основании стоимости аналогичных работ. Такая точка зрения имеет право на жизнь, но все же опровергается судебной практикой, явно гласящей — цена или, как минимум, порядок ее определения при поэтапной сдаче работ является существенным условием договора строительного подряда.

Позиция подтверждается постановлением ФАС Центрального округа от 25.02.2010 N Ф10-6018/09 по делу N А09-6210/2009, определением ВАС РФ от 25.06.2010 N ВАС-7628/10 по делу N А76-24607/2008-10-616/92 и другими судебными актами.

Сроки

Статья 708 ГК РФ устанавливает обязанность сторон прописывать только четкие сроки выполнения работ. В отличие от цены, которая может иметь относительную величину или же определяться при поэтапной сдаче работ дополнительными соглашениями, при заключении договора подряда срок выполнения работ должен быть четким и понятным. Например, «… до 1 апреля 2018 года».

В дальнейшем стороны могут изменить сроки выполнения работ, заключив соответствующее дополнительное соглашение.

Настоятельно рекомендуется предусмотреть в договоре также сроки начала работ, поскольку затяжка с началом строительных работ не редкость, а при конкретизации таких сроков в договоре у заказчика будет законное право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Риски при договоре подряда

Возможные риски при исполнении договора подряда деятельно прописаны в ст. 705 ГК РФ, где говорится, что:

• Риск возможной утраты материалов, оборудования, техники, инструментов и прочего имущества, которое было необходимо для исполнения договора, несет сторона, предоставившая перечисленное имущество;
• Риск утраты или повреждения результата работ по договору подряда возлагается на исполнителя, но лишь до момента приемки работ заказчиком. После приемки выполненных работ риски утраты результатов труда по договору относятся на заказчика.

Риски, касающиеся несвоевременного исполнения договора или оплаты выполненных работ, могут быть детально прописаны в самом договоре, равно как и распределение других возможных рисков.

Дополнительно по договору строительного подряда:

• Подрядчик несет полную ответственность за несоблюдение требований технической документации, если таковая была им допущена при выполнении работ. Однако, если подрядчик докажет, что мелкие отступления от техдокументации не сказались на качестве объекта, то ответственность не наступает;
• Подрядчик несет ответственность за качество выполненной работы на протяжении всего гарантийного срока, установленного законом и договором. Предельный срок предъявления претензий по ненадлежащему качеству работ установлен ст. 756 ГК РФ и составляет 5 лет. По договору этот срок может быть увеличен.

Помощь юриста

Квалифицированные юристы помогут вам заключить договор подряда с соблюдением всех необходимых требований закона и с согласованием ключевых и дополнительных условий.

Помните, что при неисполнении договора или же возникновении иных споров, большинство сложностей связано именно с невнимательным или неграмотным составлением договора. Обращайтесь к нашим юристам за консультацией прямо сейчас и обеспечьте надежную защиту при заказе подрядных работ или их исполнении

Источник