Уступкой прав требования называют сделку, при которой одна сторона переуступает другой возможность предъявить претензии по поводу исполнения обязательств по договору третьей стороне.
Что значит переуступка прав по ДДУ?
Особенность такой сделки в том, что в результате уступки прав действие договора долевого участия не теряет своей силы, в нем просто меняется владелец (первоначальный инвестор). Таким образом, обладателем всех прав и обязанностей становится новый владелец квартиры с сохранением всех условий соглашения, а именно даты сдачи объекта, стоимости и гарантийного срока.
Обратите внимание!Заключатьдоговор переуступки прав можно только после регистрации ДДУ в Росреестре, но до подписания акта приема-передачи жилого объекта.
Договор переуступки прав также подлежит государственной регистрации в реестре. Нет необходимости согласовывать его с застройщиком, кроме случаев, где пункт о согласовании внесен в ДДУ. Чаще всего такой вид отношений применяется в двух случаях. Первый подразумевает избавление от долгостроя.
214 фз о долевом строительстве.Договор цессии.Переуступка.Илья Никитенко
Когда покупатель видит, что строительные работы остановились, и застройщик лишь имитирует деятельность, он пытается продать квартиру, чтобы лишить себя головной боли. Второй, более распространенный вариант, это продажа квартиры на конечном этапе стройки для возможности обогащения, ведь цена на жилье на этапе котлована гораздо меньше, чем на стадии ввода в эксплуатацию.
Как проводится переуступка по ДДУ – оформляем договор
Согласно действующему законодательству переуступка прав требования допускается, если не нарушает закон. Ответственность за передаваемый объект несет первый покупатель, который передает права, однако в то же время первый дольщик не отвечает за неисполнение требований, наложенных на застройщика, таких как срок сдачи объекта, гарантийный период и т.п.
Ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ описывает аспекты, по которым договор цессии подлежит внесению в государственный реестр, следовательно, и соглашение переуступки прав также подлежит регистрации.
Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Перед заключением сделки необходимо уточнить некоторые моменты: оценить текущий этап строительства, узнать, не приостановлены ли работы, собрать как можно больше информации о застройщике, проверить, зарегистрирован ли ДДУ первого дольщика в Росреестре, уточнить данные о приобретаемом объекте (этаж, площадь, наличие отделки и т.п.), а также проверить наличие платежных документов. Последний пункт является наиболее важным, так как в случае, если первый дольщик оплатил объект не полностью, то все его долги перейдут на нового покупателя.
Обратите внимание! При заключении цессии необходимо уведомить об этом застройщика в письменной форме. Письмо можно написать в свободной форме. Цессия может быть оспорена, кроме того, ей может быть присвоен статус подозрительной сделки в случае, если она была совершена по слишком низкой цене и в период начала процедуры банкротства в отношении предыдущего владельца.
ПЕРЕУСТУПКА ПРАВ по договору долевого участия ➤требования ➤документы ➤изменения 2021 АСК
Образец договора переуступки (цессии) прав
Договор цессии обязательно должен быть оформлен и зарегистрирован в государственном реестре. Рассмотрим основные пункты соглашения переуступки прав, его примерный образец.
В первую очередь необходимо перечислить характеристики приобретаемого объекта и его стоимость. Обратите внимание, цена указывается с учетом выгоды продавца, однако при расторжении договора застройщик будет обязан выплатить сумму, указанную в первоначальном ДДУ. Также договор цессии должен включать в себя в виде приложений документы о расчетах между застройщиком и покупателем, переписку, а также оригиналы основного ДДУ и допсоглашений.
Существенными условиями будут являться:
- регламент, обозначающий порядок произведения расчетов;
- ответственность сторон;
- порядок перехода требований и прав;
- пункты о возможности расторжения ДДУ;
- пункты об урегулировании спорных ситуаций;
- иные положения.
Также приведем несколько общих рекомендаций:
- в случае, если первоначальный ДДУ был заключен более полугода назад, постарайтесь внимательно изучить информацию о застройщике, обращайте внимание на любые мелочи;
- если цена первоначального соглашения практически не отличается от цены заключаемого договора переуступки прав, это повод задуматься. Есть вероятность, что первый дольщик, принимавший участие в долевом строительстве, просто желает избавиться от квартиры без собственной выгоды, например, из-за долгостроя;
- если в строящемся доме предлагается слишком много квартир по соглашению переуступки, постарайтесь поискать информацию о финансовом состоянии застройщика;
- лучше обратиться к профессиональным юристам.
Проверка документов у компании-застройщика
При заключении ДДУ особенно тщательно необходимо проверить документы застройщика, которые разрешают ему производство строительных работ. К числу таких бумаг относятся:
- правоустанавливающие документы на земельный участок. Территория, на которой производятся строительные работы, должна быть у застройщика либо в собственности, либо с ее владельцем должен быть заключен договор аренды. Также вид разрешенного использования участка должен соответствовать фактическому;
- документы, которые разрешают ведение работ. К ним относятся разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом местного самоуправления;
- разрешение на ввод в эксплуатацию Жилой дом должен быть достроен и соответствовать всем строительным нормам и правилам. Документом, который это подтверждает, является разрешение на ввод в эксплуатацию. Оно выдается департаментом строительства того муниципального образования, на территории которого возведен дом;
- проектная декларация. В данном документе должны быть четко прописаны все характеристики здания (этажность, материалы стен и перекрытий, количество квартир). Эти данные должны соответствовать тем, которые указаны в ДДУ.
Необходимые документы
Бумаги, необходимые для Росреестра:
- документ об оплате договора долевого участия первым дольщиком (либо документ о переводе долга на нового покупателя);
- заявление;
- паспорта первого дольщика и нового приобретателя (если сделка проводится от имени представителя, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность);
- квитанция об уплате госпошлины;
- кредитный договор (в случае ипотеки);
- нотариально заверенное согласие супруга (при наличии);
- нотариально заверенное согласие опекунов (при наличии);
- первоначальный ДДУ на первого дольщика;
- договор или соглашение переуступки прав (цессия).
Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру?
Регистрация цессии производится в территориальном органе Росреестра в течение 30 календарных дней с момента подачи пакета документов.
Чем опасна переуступка квартиры в новостройке?
Договор переуступки прав является одним из распространенных способов приобретения квартиры. Однако данная сделка является и одной из самых опасных. Рассмотрим несколько нюансов.
Зачастую первые дольщики рассматривают вариант продажи жилого объекта по причине скорого банкротства застройщика. Приобретатель может не знать об этом факте и купить квартиру. В данном случае первый дольщик не несет ответственности за банкротство застройщика, и новый владелец не может потребовать расторжения договора, а может лишь подать в суд на компанию.
Договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. При его заключении следует учитывать ряд условий:
- оплата первым дольщиком цены по ДДУ;
- согласие застройщика (если такой пункт указан в первоначальном договоре);
- если жилой объект приобретается по ипотеке, необходимо предоставить документы, подтверждающие согласие кредитной организации, предоставляющей денежные средства.
Обратите внимание! Если хотя бы один пункт из перечисленных не был соблюден, то сделка будет признана недействительной. В данном случае первый дольщик будет нести ответственность перед приобретателем и должен будет вернуть денежные средства.
В судебной практике нередко встречаются случаи двойной продажи жилого объекта, когда недобросовестный продавец уступает права нескольким покупателям. Так происходит из-за того, что стороны заключают соглашение купли-продажи, которое не требуется регистрировать в Росреестре.
При заключении договора цессии необходимо уведомить застройщика о переходе прав, в противном случае впоследствии новый покупатель может быть лишен права требования неустойки с застройщика или возмещения убытков.
Переуступка может быть признана подозрительной в случае, если стоимость жилья существенно занижена, и сделка совершена менее чем за 365 дней до начала процедуры банкротства дольщика. Приобретая жилье по переуступке, необходимо убедиться в том, что компания надежна и находится в благополучном финансовом положении.
Чтобы исключить все риски и не стать участником ситуаций, описанных выше, советуем обратиться к профессиональным юристам.
Источник: zaoalto.ru
Как продать квартиру в новостройке по договору цессии, рекомендации и пошаговые инструкции
Если у человека есть финансовые возможности, то он старается приобрести квартиру в новом доме. Однако в жизни бывают всякие ситуации, и может возникнуть потребность продать квартиру в новостройке ещё до сдачи дома в эксплуатацию.
Например, вызывает нарекание состояния жилья или же просто хочется заработать (на стадии сдачи дома недвижимость резко повышается в цене).
Большинство квартир в новых домах приобретается на условиях договора долевого участия в возведении жилья. И последующая перепродажа квартиры здесь имеет свои особенности. О них мы и расскажем в предлагаемой статье.
Можно ли продать квартиру ДДУ в новостройке по переуступке прав
Вид сделки зависит от того, на какой стадии возведения находится новый дом. Если он ещё не сдан в эксплуатацию и покупателю не вручён акт приёма-передачи, то подписать стандартный договор купли-продажи не получится.
Как вариант, некоторые избирают схему с предварительным договором. Тогда основная сделка будет заключена после окончательной готовности новостроек.
В этом случае продать квартиру в новостройке быстро легче всего, путём передачи будущему покупателю за определённую плату своих прав по долевому участию. Фактически происходит изменение в составе участников соглашения о долевом строительстве. И здесь существует несколько нюансов, о которых мы расскажем ниже.
Продать квартиру в новостройке после подписания акта приёма-передачи можно легко на основании стандартного соглашения по купле-продаже, применяемого по отношению к другим объектам недвижимости. Естественно, что перед его оформлением продавец должен будет зарегистрировать на себя все права собственника.
Особенности переуступки прав по договору долевого участия
Прежде, чем пойти на данный шаг, следует ознакомиться с соглашением с застройщиком. Вполне возможно, что там будут оговорены определённые условия передачи прав. Они могут касаться как процедурных моментов (наличие согласия от строителей или способ уведомления относительно передачи прав), так и финансовых моментов.
Поэтому перед тем, как продать квартиру в новостройке по договору долевого участия следует урегулировать с застройщиком все спорные вопросы в части оплаты. Как правило, переуступить можно права на жилье, которое полностью оплачено. В противном случае дополнительное финансовое бремя ляжет на нового покупателя.
Есть ещё один момент. Часто посредством долевого участия приобретается квартира, которое будет предметом ипотеке. Тогда продажа жилья или передача прав на него возможны только с согласия банковского учреждения.
О переуступке прав следует письменно известить застройщика. В противном случае строительная компания может исполнить свои обязательства и передать квартиру первоначальной стороне договора.
Переуступка прав: порядок действий
Разумеется, прежде всего, необходимо найти потенциального покупателя на жилье. Для этого можно самому разместить объявление на различных площадках или обратится в любое понравившееся агентство недвижимости.
Параллельно следует заручиться согласием застройщика или банка (в зависимости от содержания договора на долевое участие или кредитной сделки).
Дальше следует заняться подготовкой всех документов, направленных на переуступку. В частности, договор на переуступку можно заверить как у нотариуса, так и составить в простом письменном виде. В нём важно оговорить объем передаваемых прав, а также стоимость, по которой проходит уступка.
После подписания соглашения рекомендуется составить акт приёма-передачи документов. В их число входит основной договор на долевое участие, доказательства оплаты за переданное право требования, согласие от застройщика или банка.
Когда сделка заключена, новый покупатель должен уведомить застройщика о переходе к нему прав. Для этого можно как прийти к нему в офис лично, так и отправить извещение почтой и обязательно с описью вложения.
Дальше уже новому покупателю стоит ждать окончания строительства и оформления всех документов от застройщика, включая и доказательства передачи недвижимости. После этого черёд придёт регистрации права собственности на новую жилплощадь.
Возможные риски при оформлении сделок
Если прорабатывается вариант, как продать квартиру в новостройке по переуступке прав, то следует учесть и наличие возможных осложнений.
В первую очередь для «продавца» важно детально изучить не только соглашение на постройку, но и законодательство относительно самого механизма долевого участия. Ведь вполне возможно, что там могут быть и свои подводные камни.
Покупатель рискует тем, что продавец не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком в части оплаты. И если все платежи были внесены, но с просрочкой по некоторым из них, то есть риск нести дополнительные расходы в виде пени за нарушившего обязательства продавца.
Наконец, новому покупателю нельзя сбрасывать со счетов и добросовестность застройщика. Ведь не исключено, что сроки сдачи дома будут отложены на неопределённый период.
На что следует обратить внимание
Как мы убедились, сейчас существуют разные юридические схемы, благодаря которым можно продать квартиру в новостройке. Выбор оптимального варианта зависит от целого ряда факторов.
В их число входит:
- Степень готовности дома.
- Условия, изначально заложенные в договоре на долевое участие.
- Степень оплаты за квартиру.
Как бы там ни было, особое внимание нужно уделить правильности составления всех документов.
В частности, в договоре на переуступку нужно не только подробно отразить информацию об объекте недвижимости, но и относительно объёма передаваемых на него прав. Только так можно быть уверенным в юридической чистоте заключаемой сделки.
Также может пригодиться и помощь юриста, в силах которого провести сопровождение всей сделки от начала и до конца.
Источник: realty-u.ru
Переуступка прав или покупка квартиры после сдачи – что выгоднее?
Что такое переуступка, в чем ее преимущества и недостатки перед покупкой готовой квартиры, как действовать выгоднее, чтобы не рисковать, – читайте далее.
- Выбор квартиры в новостройке
- Другие рубрики
Все рубрики
Стать владельцем квартиры в новостройке можно разными способами: заключить договор непосредственно с застройщиком, вложившись в строительство, приобрести жилье в уже сданном доме или выкупить права и обязанности у первичного инвестора по договору переуступки. И если с первым способом все более-менее понятно, то два других вызывают вопросы, главный из которых: как сэкономить деньги на покупке, избежав при этом рисков? Рассмотрим подробнее указанные варианты.
Что такое переуступка прав
Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.
Заключение договора переуступки, или цессии, ограничено по времени – дом еще не должен быть введен в эксплуатацию, и любое вмешательство в составление документа, в частности, изменение даты, является незаконным.
В договоре переуступки всегда участвуют три стороны:
- первичный инвестор;
- вторичный инвестор, покупатель;
- застройщик.
Без согласия последнего договор оформить не получится. Если квартира приобреталась по ипотеке, то потребуется также согласие банка. Юристы рекомендуют получать подписи всех сторон-участников сделки прямо на одном договоре, а не создавать отдельные документы для письменного согласия. В случае возникновения споров так будет проще доказать, что и застройщик, и банк ознакомились с текстом цессии своевременно и приняли его условия, заверив подписью.
Плюсы и минусы переуступки
Этот метод – возможность сэкономить время и деньги. Важно учитывать, что первичный инвестор переуступает покупателю не только все права, но и обязанности, наложенные основным договором.
Плюсы переуступки
К основным преимуществам этого метода перед покупкой уже готовой квартиры относят:
- возможность приобрести жилье в новостройке значительно дешевле – квадратные метры строящейся площади оцениваются ниже, чем уже сданной;
- оплата т.н. комиссии компании-управителю (застройщику) за согласие оформить договор составит около 1-5% от общей суммы первоначального договора;
- получение жилья гораздо быстрее, чем если бы самостоятельно вкладывали в строительство на этапе котлована.
Минусы переуступки
Экономия средств тянет за собой ощутимые риски:
- возможность купить «долгострой» и остаться без квартиры;
- необходимость сразу выплатить всю сумму продавцу;
- необходимость придерживаться уже установленного графика и сумм погашения, если квартира приобреталась в рассрочку, даже если эти условия покупателю неудобны;
- возможность стать жертвой мошенников, которые проведут двойную или тройную переуступку;
- возможность приобрести жилье ненадлежащего качества, при этом претензии продавцу выставить вы не сможете.
На что обратить внимание при переуступке
Прежде чем ставить подпись под договором цессии, обязательно проведите самостоятельный мониторинг информации о застройщике: насколько он надежен, сколько объектов сдал, какие отзывы, не становился ли центром скандалов и т.п. Необходимо также изучить все документы: первичный (основной) договор, разрешительные документы застройщика и продавца.
В основном договоре могут быть прописаны штрафные санкции за переуступку – от 2 до 5% от общей суммы. Оформляя договор цессии, потребуйте прописать, что штраф платит первичный инвестор, а не вы. Сам договор обязательно должен быть зарегистрирован у нотариуса – это шанс избежать мошенничества.
Осуществлять переуступку лучше через Фонд финансирования строительства, деятельность которого регламентируется Законом Украины №978-IV от 19.06.03 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Так ваша сделка и последующие действия застройщика будут контролироваться государством.
Плюсы и минусы приобретения готовой квартиры
Многие не готовы рисковать и предпочитают рассматривать варианты только в уже сданных в эксплуатацию домах. Такой метод, по сравнению с предыдущим, также имеет свои преимущества и недостатки.
Плюсы покупки готового жилья
Те, кто выбирают такой подход, ориентируются на:
- отсутствие рисков того, что дом может оказаться «долгостроем» – он уже сдан;
- отсутствие необходимости ждать окончания строительства, чтобы вселиться в новую квартиру.
Минусы покупки готового жилья
Такой подход не лишен недостатков:
- более высокая цена квадратного метра по сравнению с домами в процессе строительства;
- необходимость оплачивать указанные в Налоговом кодексе Украины налоги и сборы плюс стоимость регистрации документов (одна десятая прожиточного минимума – 177,7 грн с 01.07.2018; 185,3 грн – c 01.12.2018).
Физические лица-резиденты Украины, согласно Налоговому кодексу, должны оплачивать 1% сборов в Пенсионный фонд. Продавцы же, как лица, получившие доход от продажи, обязаны уплатить:
- 5% – налог на доходы физлиц;
- 1,5% – военный сбор;
- 1% – госпошлина за отчуждение имущества;
- 1% – в ПФУ.
На практике военный сбор и госпошлину часто перекладывают на покупателя.
При переоформлении договора купли-продажи после переуступки эти налоги придется заплатить в любом случае.
Что выбрать: покупка или переуступка
Вариант с переуступкой выглядит более выгодным за счет меньшей цены квадратного метра, однако возникают вопросы с комиссией управителю, временем введения в эксплуатацию и необходимостью в итоге оплачивать все положенные налоги и сборы.
Приобретение готовой квартиры выглядит более надежным вариантом, однако более дорогим, так как устанавливается уже рыночная цена за площадь.
Таким образом, выбор основывается на том, нужна ли квартира прямо сейчас или есть возможность подождать.
Источник: dom.ria.com
Купил квартиру в ипотеку и передумал. Что делать?
В прошлом году россияне оформили 1,9 миллиона ипотечных кредитов на 5,7 триллиона рублей, подсчитали эксперты «Дом.РФ» и Frank RG. Это рекорд за всю историю наблюдений. По сравнению с 2020 годом в количественном выражении выдача жилищных ссуд выросла на 7%, а в денежном — на все 28%.
Ипотеку в прошлом году брали даже те, кто раньше не собирался. «Неизвестно, что дальше будет с ценами на недвижимость», — так объясняла свое решение москвичка Мария А. Осенью она с мужем взяла в ипотеку двушку в новостройке на юге столицы. На двоих молодые люди зарабатывают в среднем 130 тысяч рублей в месяц, платеж по ипотеке составил более 80 тысяч.
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), для комфортного обслуживания ипотеки в Москве нужно зарабатывать как минимум 188,5 тысячи рублей. Это в два раза больше, чем в среднем по стране.
Через несколько месяцев после оформления жилищного кредита наши читатели поняли, что с долговой нагрузкой не справляются. Судя по объявлениям на сайтах по продаже недвижимости, случай этот не единственный: ипотеку тянут не все. Можно ли расторгнуть договор с застройщиком, выяснял АиФ.ru.
Расторгнуть договор купли-продажи новостройки в одностороннем порядке невозможно. Расторгать нужно либо через суд, если есть законные основания, либо по обоюдному согласию сторон с застройщиком и с уплатой штрафа. Это невыгодно, говорит эксперт по недвижимости Ксения Аверс.
«Если вы передумали или, например, изменились обстоятельства и вы не можете платить ипотеку, то такую квартиру в новостройке можно продать — и еще и заработать на этом», — рассказывает она.
С каждым новым этажом новостройки растет и стоимость квартир. На этой разнице любят зарабатывать инвесторы: покупают квартиру на этапе котлована при старте продаж по самым низким ценам и при сдаче дома продают. Важный момент — продают обязательно по переуступке, не получая собственность на квартиру.
Сам договор переуступки отличается от договора купли-продажи именно отсутствием оформленной собственности на объект. Когда дом строится или уже сдан, но покупатель не оформил собственность, будет отчуждение через переуступку прав по договору с застройщиком. Иными словами, по договору передают не само имущество, а права по договору инвестиционного или долевого строительства. А вот если право собственности уже получено, то может быть только договор купли-продажи.
Почему это важно?
Как поясняет Аверси, при переуступке не существует объекта права, и поэтому не нужно платить подоходный налог с разницы в цене при продаже.
А когда объект права уже есть, то при продаже квартиры взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с разницы между покупкой и продажей (например, квартира приобреталась за 10 миллионов, а продается за 13 миллионов, тогда налогом облагается разница в 3 миллиона рублей). Это уже не так выгодно.
«Профессиональные инвесторы специально оттягивают получение права собственности, чтобы успеть перепродать по переуступке и не платить налог.
Для простых покупателей с ипотекой переуступка — тоже спасение в случае необходимости продажи», — делится эксперт.
Как продать квартиру по переуступке?
При переуступке нужно будет получить согласие банка, который выдал ипотеку, а также согласие застройщика. Некоторые строительные компании берут комиссию за переуступку.
Ипотека продавца гасится за счет средств покупателя во время или после сделки. Условия расчетов всегда дает банк, выдавший ипотеку.
«К договору переуступки всегда обязательно должен идти оригинал справки от застройщика о произведенных полностью расчетах. Либо частичных, если договор предусматривал рассрочку от застройщика.
При отсутствии справки об оплате новому владельцу переходят не только права, но и обязанности по договору, а значит, и обязанность оплатить объект в полном объеме. Может возникнуть неприятная ситуация двойной оплаты: продавцу и застройщику», — подчеркивает Аверс.
По ее словам, переуступка — прекрасный инструмент для заработка, но только на растущем рынке. В случае падения цен на жилье можно уйти в большой минус. Теоретически наша читательница может даже заработать, продав квартиру по переуступке: за те несколько месяцев, что Мария платила ипотеку, цены на жилье в новостройке, в которой она купила квартиру, прилично выросли.
«Но брать специально ипотеку для перепродажи по уступке тоже нет смысла. Например, если квартира подорожает на полмиллиона, то вроде бы это доход. Но не забудьте вычесть из этого дохода проценты по ипотеке, а в первые месяцы ипотеки гасятся в основном именно они, а не тело кредита. И, конечно же, ежегодную страховку заемщика. И может получиться так, что вы зря тратили время или даже получили убыток», — предупреждает эксперт.
Источник: aif.ru