Договор паевого участия в строительстве что это

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создавались с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Вкратце это выглядело так. Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. ЖСК аккумулирует средства пайщиков, а затем заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией на строительство многоквартирного дома.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывали заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму. Поэтому покупка новой квартиры в ЖСК всегда выглядела привлекательной, но достаточно рискованной.

ДДУ/Договор долевого участия. Основные пункты

Правда, с 1 июля 2021 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов, хотя покупка квартиры через кооператив все еще остается возможной (подробнее об этом – в конце статьи).

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками. Граждане имеют право вступать в кооператив, стать его членами с целью последующего приобретения жилья.

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Понятие механизма ЖСК

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических)

, основанное на добровольном волеизъявлении. Главная цель подобного механизма — удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

• данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
• договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
• его не нужно регистрировать в Росреестре;
• вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
• вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
• собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

О рисках ЖСК и ЖНК вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:

• выходе из кооператива;
• оплате паев;
• деятельности;
• регистрации;
• членстве;
• и общем собрании собственников.

Одновременное строительство нескольких домов

В Жилищный кодекс регулярно вносятся поправки относительно правовых норм существования ЖСК и других кооперативов. Одно из таких изменений было узаконено 26 июля 2021 года.

Суть норматива сводится к тому, что ЖСК не может строить больше одного дома. Разрешено вести одновременно сооружение только одного МКД с количеством этажей не более 3-х.

Это правило установлено частью 3 статьи 110 ЖК РФ. Однако законом не предусмотрено ограничений в строительстве новых объектов после ввода в эксплуатацию ранее возводимого.

Когда и в каких случаях заключается?

Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

Чем отличается ДПУ от ДДУ?

Рассматриваемые договоры похожи по сути: человек передаёт деньги, чтобы в будущем получить в собственность жилое помещение. Однако ДДУ и ДПУ различаются по множеству критериев.

Правовое регулирование

Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.

Долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В этом нормативном документе регламентированы:

• требования к организациям, которые занимаются долевым строительством
• основные положения ДДУ;
• ответственность за нарушение условий договора;
• срок передачи жилого помещения;
• иные аспекты.

Стороны сделки

ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.

ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.

Необходимость государственной регистрации

Сведения о ДДУ вносятся в ЕГРН. Процедура не даст недобросовестным организациям использовать схему «двойных» продаж, когда заключается несколько соглашений на строительство одного жилого помещения.

Для ДПУ подобного механизма не предусмотрено.

Цена договора

В ДДУ указывается конечная стоимость квартиры. Она не может изменяться, если в соглашении это отдельно оговорено. Если человек внёс всю сумму, застройщик обязан возвести дом и передать квартиру.

В ДПУ также предусматривается цена квартиры. Но если затраты на стройку увеличатся, членам ЖСК придётся перечислить дополнительные взносы. Иначе строительство не будет завершено.

Дополнительно член ЖСК обязан перечислять членские взносы, которые идут на обеспечение работы постоянных органов организации и иные нужды.

Специальные гарантии для граждан

ДДУ может заключаться с организацией, которая соответствует ряду требований:

• имеет разрешение на строительство;
• зарегистрировано право собственности на участок, где будет возводиться дом, либо получено право аренды (субаренды);
• официально опубликована проектная декларация;
• разработан проект и по нему получено положительное заключение экспертов;
• у компании нет займов или кредитов, кроме выданных на строительство многоквартирных домов с привлечением денег гражданам в рамках долевого участия;
• организация имеет минимум 10% от суммы, необходимой для строительства дома.

Деньги, перечисленные дольщиками, направляются на специальный банковский счёт. Средства с него переводятся под контролем государственного органа.

ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.

Меры ответственности

Если подписывается ДПУ, то перед человеком несёт ответственность ЖСК. Организация располагает средствами, которые перечисляют её члены. Поэтому в случае судебных разбирательств, кооператив не сможет нести материальную ответственность.

ДДУ даёт больше шансов на получение компенсации. Застройщик – коммерческая организация, у которой есть собственность. При нарушении положений ДДУ гражданин сможет через суд взыскать неустойку.

Если строительная организация привлекает деньги граждан по ДДУ, нарушая требования закона № 214-ФЗ, то по статье 14.28 КоАП РФ на компанию будет наложен штраф до 1 млн. рублей.

Страхование ответственности застройщика

Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.

ДПУ не предусматривает обязанность ЖСК оформлять страховку.

ДДУ даёт большую защиту гражданам. Многие положения договора закреплены в ФЗ-214, и застройщик не может их изменять в типовом договоре. По ДДУ человек имеет больше шансов взыскать неустойку за просрочку передачи жилого помещения.

Записаться на консультацию

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

• составления договора займа;
• оплатой векселями;
• предварительно составленного договора купли–продажи;
• договора долевого участия;
• договора переуступки потребительских прав.

Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.

Подводные камни

При любом раскладе событий и наличии самых жестких законодательных нормативов риск быть обманутым есть всегда, пусть и с минимальной вероятностью, как это случалось до сих пор с ЖСК.

Обманутых дольщиков было довольно много в России в конце 90-х и начале нулевых. Закон № 214, принятый в 2004 году, защитил покупателей от двойных продаж. Также заключенные договора стали регистрироваться в органах Росреестра.

Апрельский закон 2005 года установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве МКД, также направленную на защиту потребительских прав от нечестных застройщиков.

Нормативно-правовой акт урегулировал возможность вложения средств частными лицами и ужесточил надзор над девелоперами, увеличив их ответственность перед дольщиками.

Субсидиарная ответственность

Субсидиарной ответственностью является обязанность третьих лиц возмещать остаток задолженности, на который у должника нет средств.

Субсидиарная ответственность возникает в следующих случаях:

• у должника нет средств или имущества, которое можно взыскать;
• основной должник отказывается выплачивать по договору;
• нет встречных требований к кредитору;
• должником было получено уведомление о требованиях внести средства.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Договор с ЖСК: образец.

Пошаговая инструкция

1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.
    На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.
13. Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.
14. Узнайте, кто будет оплачивать коммунальные услуги, часто такое обязательство берет на себя ЖСК, а потом высчитывает с пайщиков. Однако, от введения дома в эксплуатацию до заселения жильцов проходит много месяцев. За что же тогда вы будете платить, если пока не пользуетесь услугами?
15. Изучите, при каких условиях можно покинуть жилищно-строительный кооператив, договор должен содержать данный пункт. Основанием для исключения вас из числа пайщиков служит неисполнение принятых вами обязательств, просрочка по взносам более 1 месяца, за каждый просроченный день с вас могут потребовать до 0,2% неустойки.
16. Вы можете выйти из кооператива, если сроки строительства затягиваются или недовольны застройщиком дело добровольное. При этом вам вернут паевой взнос, но вступительные и членские вы можете не увидеть, если члены кооператива найдут хоть малейшую зацепку для того, чтобы их не выплачивать, например, за неустойку, повышения вдруг оплаты за коммунальные услуги и т.д.
17. Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
18. Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть. Меньше сбора документов, регистрационной волокиты, что безусловно, привлекает как застройщиков, так и пайщиков. По причине быстрого оформления квартир, отсутствия регистрации в госорганах, растет процент неразрешенных вопросов, рисков, различных нюансов, государство не может защитить пайщика, ведь в кооператив он вступил добровольно.
19. Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.

В некоторых случаях лучше вступить в ДДУ, связываться с ЖСК — дело рискованное. Советуйтесь с опытным юристом, держите под контролем работу как ЖСК, так и застройщиков до момента заселения в долгожданное жилье.

Отзывы клиентов

Благодарность от Соболевой Е.П. Прошу выразить огромную благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за грамотность, консультацию и внимание к клиентке, которая попала в сложную ситуацию; а также прекрасным чутким администраторам. Желаю процветания компании и хороших клиентов.

С уважением, Соболева Елена Петровна. 19.09.2018 г.

Благодарность от Гордеевой Е.С. Выражаю особую благодарность Сергею Вячеславовичу за высококомпетентную и детальную консультацию по вопросу о трудовом договоре.

Доктор филологических наук, Гордеева Е.С. 01.12.2018 г.

Отзыв Горекого Б.И. Благодарность Юрию Владимировичу от Горекого Б.И. за проведенную консультацию по правам семьи.

Благодарность Степанову Д.Ю. Выражаю глубокую благодарность юристу Степанову Денису Юрьевичу за высокий профессионализм и внимательность по отношению к своему делу при рассмотрении вопроса по слову с подрядчиком, который ненадлежащим образом выполнил работу по воздвижению винтового фундамента. Стоимость работ составила 178 300 руб. И судом Выборгского района (Дело №2-1432/2018) от 12.03.18 г.) взысканию с учетом всех штрафов – 504 800 руб. Еще раз благодарю и желаю успехов в Вашей дальнейшей работе и только успешных ведений дел.

Благодарный Вам, Ваш клиент. 18.05.18г.

Благодарность коллективу Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.

Благодарность от Скороходовой В.Н. Уважаемый Александр Викторович! Позвольте выразить Вам искреннюю благодарность за понимание, чуткий подход к ситуации, открытость, переживания и профессионализм. Желаю вам удачи, успехов в работе и благополучия.

С уважением, Скороходова В.Н.

Благодарность от Фомина Матвея Я, Фомин Матвей Алексеевич, благодарен за своевременно оказанную юридическую консультацию и оперативную помощь в решении моего вопроса Каваляускас Василию Анатольевичу. Спокойствие и решительность. Спасибо Вам.

Отзыв Гизатуллиной Уважаемый руководитель!

Прошу выразить огромную благодарность юристу Кузнецовой Лидии Александровне за профессиональную консультацию в решении моей проблемы, за чуткое, внимательное отношение ко мне, как к клиенту, за грамотный подход к делу. Также хочу выразить искреннюю благодарность коллективу за доброжелательность, профессионализм. Желаю вам дальнейших успехов на юридическом поприще.

Благодарность Каваляускас В.А. Прошу выразить огромную благодарность сотруднику Вашей компании Василию Анатольевичу за огромную поддержку за грамотную защиту по моему делу. А также за хорошее отношение к людям. Буду рекомендовать Вашу организацию всем своим друзьям и близким.

Желаю Вам успехов и процветания,

Отзыв Г.Н. Антропова Юристу Юридического Агентства Санкт-Петербурга А.В. Ермакову

Выражаю Вам свою благодарность за профессионализм в защите моих интересов по уголовному делу, Андрей Валерьевич, разрешите выразить Вам признательность за Вашу помощь и поддержку. Отмечаю Ваш высокий профессионализм и умелые действия в отстаивании моих позиций.

С уважением, Г.Н. Антропов

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

Источник: topmusic-spb.ru

Нужно ли где-нибудь регистрировать договор паевого взноса?

Скажите. пожалуйста. нужно ли где-нибудь. например. в органах юстиции. регистрировать договор паевого взноса?

Договор паевого взноса заключается при приеме участника в жилищно-накопительный кооператив. В Росреестре договор не регистрируется в отличии от договора участия в долевом строительстве. Сведения о членах кооператива вносятся в реестр жилищно-накопительного кооператива. Кооператив подает эти сведения в налоговую инспекцию, (ст. 5, 15 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

Через день налоговая инспекция выдают кооперативу документ, подтверждающий внесение изменений в гос. реестр юридических лиц ( о том, что изменился состав членов кооператива), после этого оплачивается паевый взнос.

Открываем магазин непродовольственных товаров — хоз.товаров (косметика, бытовая химия, сопутствующие товары) как ИП. Какие разрешения нужно получить от СЭС и Пожарной инспекции и нужно ли? Интересует пошаговый алгоритм.

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, как мне поступить в следующей ситуации: мне 19 лет, я учусь в колледже, и недавно мы с мамой решили продать квартиру, собственницей которой была я. В этой квартире жила мама, я живу в общежитии при колледже. Недавно мы продали эту квартиру и на вырученные деньги купили новую, мама снова решила сделать меня собственницей, и теперь вместе с риэлтором уговаривают подписать договор займа, обосновывая это тем, что таким образом смогут защитить меня от мошенников и вопросов налоговой. От продажи старой квартиры некоторая часть денег осталась у меня на приобретение будущего собственного жилья, мама не возражает. Хотелось бы узнать, для чего конкретно необходим договор займа и нужно ли его подписывать? Риэлтор толком ничего объяснить не может, а сама я не особо понимаю

Здравствуйте,хочу отчислиться из университета при целевом обучении. Нужно ли будет возвращать деньги за обучение ? Договор был заключён 26.06.2019

предлагают выкупить участок земли с домом строительно-инвестиционная компания . Договор купли- продажи до момента полной оплаты с залогом.Нужно ли отдельно оформлять договор залога?

Источник: pravoved.ru

Паевые взносы членов кооператива — договор паевого взноса

Одним из вариантов получения квартиры в новостройке является подписание договора паевого взноса с кооперативом. Таким образом, для привлечения денег на строительство компании могут заключать подобные соглашения с гражданами. Многие путают данный порядок с заключением соглашения по долевому строительству.

Однако здесь есть несколько отличий. Во-первых, с ЖСК покупатели не застрахованы от вторичной продажи недвижимости. Во-вторых, здесь является допустимымо возрастание размера итоговой оплаты. Рассрочка по ЖСК может быть исключительно процентной, а сроки возведения в нем не указываются.

Паевые взносы кооператива

Кооперативом называют добровольное объединение людей, основанные на членстве. Его основной целью может быть возведение либо реконструкция дома при помощи взносов пайщиков. Таким образом, паевые взносы кооператива это денежные вклады участников организации, которые вносятся для формирования имущества в ЖСК.

Паевой взнос в ГСК и ЖСК

В России весьма распространенными являются не только жилищные, но и гаражные кооперативы. Обязанность по уплате регулярных вкладов ложится на плечи членов ГСК и ЖСК. Точный обязательный размер и установленный порядок по выплатам определяется уставом. Также в уставе есть информация о том, какая компетенция у органов управления и какие нарушения ждут тех, кто откажется вносить финансовые средства, которые устанавливаются документами организации.

Паевой взнос на развитие инфраструктуры

Основанием для этих вкладов является специальный вид соглашения, где сторонами выступают застройщик и орган местного самоуправления. Таким образом застройщик выплачивает деньги в бюджет города на то, чтобы развивалась инфраструктура в этом населенном пункте. Размер, сроки и ответственность – основные условия, которые в обязательном порядке прописываются в таких документах.

Участники схемы

УК Д.У. ЗПИФ комбинированный — инвестор;
Покупатели — физические лица (организации), приобретающие квартиры у УК Д.У. ПИФ.

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ для квалифицированных инвесторов;

Застройщик — юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (например, объектов малоэтажного строительства), за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
Генеральный подрядчик — организация, обеспечивающая строительство объекта недвижимости по договору строительного подряда.

Договор паевого взноса

Так как участие в ЖСК считается одним из самых выгодных вариантов для приобретения недвижимости, многие граждане подписывают соответствующее соглашение. В условиях такого документа будет четко прописано, что до полного погашения пая собственником жилья остается ЖСК, потому продажа и аренда временно будут недоступными правами для покупателя.

Риски по договору

Если изучать, какие имеет договор паевого взноса риски, то, прежде всего следует указать:

• с высокой вероятностью стоимость объекта возрастет к концу строительства;
• если сроки не будут соблюдены, ЖСК не получит за это штрафы;
• есть ограничения по перепродаже пая;
• у застройщика может не быть разрешения, а это увеличивает риск попадания на недобросовестную организацию.

Именно данные риски являются причиной того, что люди останавливают выбор в пользу ДДУ, которые имеют меньше недостатков.

Справка о паевых взносах

Любой человек, который внес деньги, захочет получить подтверждения своей выплаты в виде справки. У данной справки по выплате нет специальной формы, а ее оформлением занимаются Председатель правления в ЖСК либо главбух. Чтобы получить справку с подтверждением выплаты, достаточно обратиться с соответствующим заявлением в общество в установленном порядке.

Объекты выберут финансы

Крупные застройщики уже анонсировали свои планы. Компании в большинстве своем взяли курс на комбинирование, часть объектов они будут стремиться возводить на свои средства, для некоторых воспользуются эскроу-счетами.

Но есть и те, кто пока делает выбор в пользу альтернативных способов финансирования стройки. В легальном поле их пока два — это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) и жилищно-накопительные кооперативы. Проблема в том, что эти инструменты ориентированы на профессиональных инвесторов, и они слабо защищают рядовых покупателей жилья.

Мониторинг, проведенный Национальным объединением строителей, показал, что пять процентов строительных компаний Петербурга планируют в будущем использовать альтернативные формы финансирования. Об этом заявил президент объединения Антон Глушков в рамках конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». В комитете по строительству Петербурга уточнили, что в центре внимания сейчас находятся 14 объектов. Это не проблемные стройки, но у городских властей нет полной информации о том, как производится их финансирование.

В комитете по строительству держат руку на пульсе и не скрывают: цели нарастить объемы строительства любой ценой у города нет. Каждый новый объект будет тщательно проверяться, при этом особое внимание профильный комитет будет уделять сейчас землям, выделяемым под индивидуальное жилищное строительство.

В прошлые годы в Петербурге уже были прецеденты, когда на месте индивидуального коттеджа вырастал пусть не многоэтажный, но многоквартирный дом.

К середине 2021 года подавляющее большинство домов, которые сейчас возводятся по старым правилам финансирования, будут сданы

Покупателей привлекали не по договорам долевого участия, а как раз через альтернативные методы финансирования строек.

Больше всего альтернативных домов собираются строить в Коми, такие ответы дали 94 процента от всех застройщиков республики. В Ненецком автономном округе доля альтернативных форм и вовсе достигла ста процентов. Но высокий показатель объясняется спецификой региона: здесь проживают чуть более 40 тысяч человек, и значительный объем строительства приходится на индивидуальные жилые дома в поселках.

О том, что ЗПИФы могут стать альтернативой для застройщиков, начали говорить еще в прошлом году. Например, эксперты Гильдии управляющих и девелоперов высказывали опасения, что создатели ЗПИФов будут привлекать в эту сферу граждан, но воспринимать их как инвесторов. Так было, например, когда только появилась «долевка». Изначально в законе были размыты права дольщиков на случай, если застройщик не выполнит свои обязательства. Затем правила были скорректированы, появился фонд защиты прав дольщиков, проблемные объекты стали достраивать с привлечением новых компаний, региональные власти брали на себя значительный объем финансовых обязательств.

Пока ЗПИФы не пользуются большой популярностью в малых городах. Частные инвесторы приходят в эту сферу в основном в Москве и в Петербурге, причем закрытые паевые инвестиционные фонды в основном работают в секторе коммерческой недвижимости. Для пайщика это возможность стать совладельцем бизнес-центра или какого-нибудь торгового объекта. Но при этом инвестор разделяет все риски застройщика. И пока ЗПИФы в «народ» не пошли.

О том, что закрытые паевые инвестиционные фонды могут стать альтернативой для застройщиков, начали говорить в прошлом году

Более того, этот инструмент не является массовым и среди профессиональных инвесторов. Размер активов некоторых фондов вместе со средствами граждан не превышает 25 — 50 миллионов рублей. Учитывая, что полноценный жилой комплекс стоит около миллиарда рублей, такой объем фондов — это капля в море.

С жилищно-накопительными кооперативами ситуация еще более непрозрачная. В реестре Центробанка на момент написания материала числилось 47 ЖНК. Из них восемь созданы в Петербурге, но при этом по четырем кооперативам Северной столицы принято решение о ликвидации юридического лица.

Жилищно-накопительные кооперативы активно работают на рынке готового и строящегося жилья

Большинство ЖНК были созданы до 2021 года, когда о замене «долевки» проектным финансированием еще не было и речи. С середины 2018 года, когда законодательство об эскроу-счетах только начало обретать формы, было организовано на всю страну три жилищно-накопительных кооператива.

Жилищно-накопительные кооперативы позиционируют себя как альтернатива ипотеке в привычном понимании. Суть в том, что пайщик вносит паевой взнос и потом ежемесячно выплачивает определенную фиксированную сумму. В самом кооперативе формируется очередь, и на полученные от членов средства покупается жилье.

То есть те, кто стоят в хвосте очереди, фактически оплачивают покупку квартир тем, кто находится первым в списках. Из-за этого принципа ЖНК часто критикуют, сравнивая с финансовой пирамидой, сами кооперативы утверждают, что предоставляют финансовые гарантии всем участникам. Кроме того, покупка жилья по такой схеме выглядит дешевле, чем ипотека у банков, где при долгом сроке кредита человек переплачивает за квартиру чуть ли не в два раза.

Правда, пока ЖНК активно работают на рынке готового и строящегося жилья, когда человек приобретает квартиру либо на вторичном рынке, либо обращается к любому понравившемуся застройщику.

Чисто теоретически для развития кооперации в сфере строительства препятствий нет. Но еще в эпоху «долевки» похожая форма в виде жилищно-строительного кооператива регулярно давала сбои, и пайщики вместо новоселья годами ходили по судам, пытаясь вернуть свои деньги.

Паевой взнос — налогообложение

Взыскание паевых взносов — судебная практика

В соответствии с настоящим законодательством члены ЖСК зачастую могут рассчитывать на возврат суммы, которая была внесена. В судах обязывают жилищные кооперативы передавать назад деньги, имеющиеся на паенакоплении, тому человеку, который был исключен из него из-за того, что не смог выплатить в один момент по своим обязательствам. Большинство судов встают на сторону бывших членов кооперативов, ведь, по сути, уплата этих финансов не означает еще, что они должны оставаться в собственности ЖСК.

Заявление о возврате паевого взноса — образец

Образец такого заявления вы можете посмотреть далее.

В образце, который подается в суд, обязательно записывается, кто является истцом и ответчиком. В самом тексте необходимо ознакомить с суд с вашим делом – сколько уже было выплачено и на каких основаниях вы просите вернуть деньги.

Обязательные реквизиты обращения:

• наименование суда;
• список просьб;
• приложения к заявлению.

В конце традиционно выделяется место для подписей сторон.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Зачем инвестировать в недвижимость через ЗПИФ

Привлечение средств инвесторов через ЗПИФ является для застройщиков альтернативой продажам квартир по закону о долевом участии в строительстве

, а для девелоперов коммерческой недвижимости – возможностью оформить взаимоотношения с соинвесторами более гибко, чем в «обычном» хозяйственном обществе (ООО или АО) и более надежно, чем по различным договорам совместного инвестирования и подобным вариантам, не связанным с созданием специальных отдельных структур под реализуемый проект.

Наиболее интересно использование ЗПИФ для привлечения средств инвесторов может быть застройщикам средней величины, хорошо известным в своем регионе. Крупным компаниям федерального уровня может оказаться более выгодно кредитоваться в банках, а небольшие застройщики постепенно уходят с рыка.

Со стороны потенциальных инвесторов общими факторами, способствующими повышению интереса к «входу» в доходные проекты через ЗПИФы, являются снижение доходности традиционных инвестиций (банковских вкладов и облигаций), а также восприятие инвесторами – физическими лицами недвижимости как более надежного актива в периоды волатильности финансовых рынков и валютных курсов

При этом принятие инвесторами решения о приобретении паев ЗПИФ, созданного под конкретный проект, будет существенно зависеть от следующего:

· репутации, известности и финансовой устойчивости соответствующего застройщика/девелопера, в идеале подкрепленной для инвесторов юридически значимой офертой на обратный выкуп у инвесторов предлагаемых им паев ЗПИФ соответствующим застройщиком/инвестором на определенных условиях;

· возможности для инвесторов лично наблюдать за ходом строительства конкретного объекта или реализации конкретного девелоперского проекта, «упакованных» в ЗПИФ (или оперативно получать соответствующую информацию удаленно).

Исходя из сказанного, по нашей практике наиболее успешным может быть привлечение средств в ЗПИФ у инвесторов, находящихся в том же регионе, в котором ведет деятельность застройщик/девелопер и реализуется соответствующий проект. Это означает, что для успешного привлечения инвестиций целесообразен тандем управляющей компании фонда и застройщика/девелопера, в котором:

· управляющая компания предоставляет юридические и «технические» возможности для «входа» в проект путем приобретения паев ЗПИФ;

· застройщик/девелопер проводит работу по информационному продвижению реализуемого им проекта среди потенциальных инвесторов в регионе своего присутствия (т.е. фактически является неформальным агентом по продаже паев).

Также по нашей практике, помимо привлечения инвестиций для жилого строительства, ЗПИФы удобны как альтернативная банковскому кредитованию

проектная структура для объединения активов нескольких соинвесторов с целью реконструкции/реновации/капитального ремонта/перепрофилирования назначения нуждающихся в этом объектов:

· текущий собственник объекта вносит его в ЗПИФ в качестве имущественного вклада;

· соинвесторы, финансирующие реконструкцию/реновацию

/ремонт/перепрофилирование объекта, вносят в ЗПИФ необходимые для этого деньги, и договариваются с собственником объекта о долях, в которых они будут делить между собой доходы от сдачи в аренду или другого использования объекта после завершения проекта.

Такая структура не требует привлечения банковских кредитов собственником морально или технически «устаревшего» объекта, его обременения залогом, и соответственно, принятия рисков возможного изъятия залога банком-кредитором в случае неудачного исхода проекта (в этом случае соинвесторы будут просто получать меньше доходов от ЗПИФа, но никто не будет его банкротить или изымать у него имущество).

С учетом наблюдаемых трендов – снижения ставок в экономике, в том числе в ипотечном кредитовании, ожиданий экономического восстановления, масштабных мер социальной поддержки – акции девелоперов могут быть интересным объектом для инвестиций.

Также, рассуждая о потенциальных точках роста для бизнеса застройщиков в перспективе, отметим сохраняющийся дефицит на российском рынке коммерческой недвижимости. Заметим и то, что крупнейшие компании сектора выигрывают от процесса консолидации отрасти, который отмечается на фоне ухода мелких игроков после перехода на работу с эскроу-счетами.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.
2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.
2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

1. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

• заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки,
• доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки,
• указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Договор дольщика	Договор пайщика
Регулируется ФЗ №214	Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРКК	Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняется	Возможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительства	Временные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома	Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию	Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Источник: panorama-ufa.ru