Договор переуступки квартиры в новостройке с эскроу счетом

Переуступка квартиры с эскроу счетом

Уступка по дду с эскроу

Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка по дду с эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уступка по дду с эскроу

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об отражении банком в бухгалтерском учете операций при уступке владельцем счета эскроу прав требований по договору участия в долевом строительстве.
(Письмо Банка России от 13.04.2021 N 17-1-5/176) Вопрос: У кредитных организаций возникают вопросы, касающиеся особенностей осуществления бухгалтерского учета операций при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее — договор ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Нормативные акты: Уступка по дду с эскроу

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 14.03.2022)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О страховании вкладов в банках Российской Федерации» 6. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве производится Агентством в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство документов, предусмотренных частью 9 настоящей статьи, но не ранее трех рабочих дней со дня получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт соответствующий счет эскроу, или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и иных имеющихся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений (документов), необходимых для осуществления выплаты возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Подборка наиболее важных документов по вопросу Уступка по дду с эскроу нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое. … Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уступка по дду с эскроу . Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Вопрос: Об отражении банком в бухгалтерском учете операций при уступке владельцем счета эскроу прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Переуступка квартиры с эскроу счетом

Вступившими в силу с 1 июля 2019 г. поправками к закону о долевом строительстве устанавливаются правила, направленные на защиту дольщика, желающего приобрести жилье в новостройке. Такая схема финансирования, где используются эскроу-счета, набирает популярность. В настоящее время число этих проектов значительно больше, чем тех, что завершаются согласно старым правилам.

В чем особенность расчета через эскроу?

Расчеты при помощи эскроу-счетов обязательные для застройщиков, не включенных в перечень определенных законом исключений, например ранее начатые проекты высокой степени готовности. В большинстве проектов эта схема основная.

Расчеты с помощью эскроу-счетов ведутся в несколько этапов.

• Действуя по договору долевого участия в строительстве, стороны определяют план взаимных расчетов.
• Открыв в банке эскроу-счет с обязательным условием раскрытия (т. е. перечисления средств) в пользу застройщика по конкретному ДДУ, дольщик вносит стоимость квартиры. Когда квартира приобретается в ипотеку, кредит также поступит на этот счет.
• Банк, уполномоченный на эти операции, дает подтверждение сторонам договора, что счет открыт.
• С момента получения акта приема-передачи квартиры, застройщик вправе обратиться в банк за раскрытием эскроу-счета.

После получения и проверки банком документов, которые подтверждают окончание строительства, он перечислит деньги застройщику. Преимущественно эта сумма идет на закрытие кредита, необходимого застройщику для возведения многоквартирных домов.

Застройщику не перечислят деньги от дольщика до полного окончания строительства. Все это время деньги находятся на хранении в банке, он является тем лицом, которое будет оформлять переуступку прав по эскроу-счету в связи с переуступкой основного ДДУ. Если дом не будет достроен, средства со счета переведут назад дольщику.

Переуступка и эскроу-счета

Эскроу (от англ. escrow — «депонирование»). Термин в строительной сфере применяется для обозначения спецсчета, открытого в банке, куда покупателем переводятся финансовые средства за квартиру, если договор уже подписан и зарегистрирован. Если дом сдан, девелопер получит накопленные деньги, но если объект не достроят — дольщику переведут его средства обратно.

Финансирование застройщиком осуществляется за счет кредита банка или собственного бюджета.

Раньше средства первого дольщика переводились на расчетный счет компании застройщика для распоряжения полученными средствами. Часто — не совсем рационально, что могло привести к долгострою и разочарованным гражданам.

Способ, где применяется эскроу, не нов, его внедрили в различных типах в остальных государствах. Такой метод обеспечивает сохранение денег покупателей.

Соглашение об уступке прав по ДДУ может быть формой продажи жилья, пока дом не сдан в эксплуатацию.

Законом не запрещается перепродавать ещё не достроенное жилье, даже если деньги прежнего приобретателя находятся на эскроу-счете. В силу п. 10 ст. 15.5 ФЗ № 214, здесь к новому участнику долевого строительства после гос. регистрации соглашения об уступке перейдут права и обязанности по договору счета эскроу от первоначального участника долевого строительства.

Основания для срыва банком уступки по эскроу

Законом предусматривается ряд условий, когда банк дает отказ в проведении операций, если есть подозрение, что клиентом используются услуги банка в запрещенных целях, например для отмывания денег. Отказ может быть получен и при заключении соглашения с первоначальным дольщиком, и при переуступке новому лицу. Банком проверяется новый дольщик и операция уступки для уверенности, что нарушения отсутствуют.

Право отказа банка по заключению договора на эскроу с новым клиентом или даже расторжение договора с существующим владельцем эскроу счета определяются пунктом 11 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ со ссылкой на нормы о противодействии отмыванию денег. Будут достаточными подозрения, что настоящей целью по заключению договора эскроу служит легализация преступных доходов или финансирование терроризма.

Здесь банк не возмещает убытки дольщика. Отказ и расторжение договора на эскроу закреплены ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».

Банковский отказ в обслуживании счета эскроу кого-то из дольщиков или цессионария по уступке застройщика может повлечь отказ по исполнению заключенного ДДУ. Невостребованная денежная сумма должна быть возвращена первоначальному дольщику. Практика показывает, что их получение или перевод в иной банк часто влекут затруднения при обнаружении нарушений норм закона о противодействии легализации денежных средств.

Основные моменты

Правоведами рекомендовано уделить внимание пунктам в ДДУ для установления времени по условному депонированию.

В законе о «долевке» прописано: срок условного депонирования — это период времени, когда финансовые средства, проплаченные по ДДУ, находятся на эскроу-счете. В п. 4 ст. 15.5 ФЗ № 214 указано, что время условного депонирования не должно превышать 6 месяцев со времени ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соглашениях по долевому участию можно встретить 2 типа определений: одно — из закона, другое — где указана конкретная дата, при её наступлении деньги, внесенные дольщиком за жилье, будут ему возвращены назад, если застройщик не представляет банку-агенту документ, разрешающий ввод дома в эксплуатацию.

Последовательность действий

Последовательность действий выглядит несложной, для этого понадобится:

• разработанное соглашение;
• согласие-справка/письмо застройщика на уступку;
• справка об оплате полностью по ДДУ первым дольщиком;
• регистрация перехода права в Росреестре;
• произвести расчеты между правопреемниками;
• вручить застройщику прошедший регистрацию экземпляр уступки.

По новому порядку, на 3 этапе, стороной, подтверждающей оплату полностью по ДДУ, будет банк, так как он держит деньги первого дольщика на эскроу счете, а девелопер их не получил.

Как не потерять средства?

Чтобы не потерять средства, следует учитывать ряд важных факторов.

1. Момент расчетов по выплате вознаграждения за уступку (денежной суммы, которую новый дольщик обязан заплатить предыдущему) может не совпадать при различных ситуациях.
2. Полный расчет разумнее производить после переоформления всех документов. Иначе может возникнуть такая ситуация, когда новый дольщик, заплатив деньги предыдущему, не становится стороной ДДУ. Для подстраховки дольщики договариваются о совершении расчетов через аккредитив, ячейку или с помощью иного механизма, позволяющего обеспечить защиту обеих сторон от внезапных случайностей.
3. Стоит помнить о сроках нахождения на счете эскроу денег, причитающихся застройщику, для своевременного оформления необходимых документов. Как говорилось выше, это время не должно превышать 6 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию. Иногда в ДДУ и договоре на эскроу-счет указывается конкретное число, его могут изменить при переносе сроков.

Этот метод расчетов довольно привлекательный для дольщиков. Денежные средства находятся в надежном банке, что гарантирует финансовое благополучие с любым развитием событий. Можно тщательно не проверять застройщика — денежные средства все равно вернуться. В качестве бонуса можно считать начисление на них банком небольших процентов.

Эскроу — счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. … Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу — счета . Плюсы. Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости.

Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.

«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована (Фото: Kekyalyaynenshutterstock)

Виды переуступки прав

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика (Фото: Indypendenzshutterstock)

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась (Фото: Evannovostroshutterstock)

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

Рассказываем, как сделать уступку прав требования по ДДУ в случае, если застройщик реализует квартиры через проектное финансирование с эскроу . Особенности, нюансы сделок купли-продажи жилья до сдачи дома в эксплуатацию. … С 1 июля 2019 года в России вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, направленные на защиту интересов дольщиков, приобретающих квартиры в новостройках . Переход на новую модель финансирования с использованием эскроу — счетов происходит постепенно, но уже сейчас количество таких проектов превышает стройки, завершающиеся по старым правилам. Новостройки переходят на эскроу : как теперь купить-продать квартиру по уступке .