Договор продажи права долевого строительства

Рынок долевых инвестиций нередко содержит сделки по продаже прав требования. Часть инвестиций, которые спонсоры вкладывают по договору участия в долевом строительстве, осуществляется исключительно в коммерческих целях. Именно поэтому, если новостройка перестает быть перспективным объектом капиталовложения, такие участники ДДУ перепродают свои имущественные права на квартиру третьему лицу.

Распространенные причины продажи права требования к застройщику

Если предприниматель вкладывает в новостройку инвестиции на начальных этапах строительства, то к моменту окончания строительных работ цены на жилые площади в квартирах возрастут до 20-30% от первоначальной цены. Это означает, что при благополучном стечении обстоятельств инвесторы могут заработать на капиталовложениях приличную денежную сумму.

Еще одной причиной учащения совершения операций по продаже права требования является потребность инвестора в оборотных средствах. Инвестору могут потребоваться дополнительные средства, которые он будет расходовать, например, для оплаты долгов по кредиту и для других безотлагательных нужд.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры по переуступке прав ДДУ?

Часто отчуждение инвестором своих инвестиционных прав спровоцировано сложностями с оплатой привлеченного банковского кредита.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ДДУ

Ограничения при продаже прав инвестора по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор по договору участия в долевом строительстве желает продать свое право требования, он должен помнить о ряде законных ограничений. В число ограничений по продаже доли в ДДУ входят следующие пункты:

• в соответствии с частью 1 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ продажа права требования по договору участия в долевом строительстве может быть осуществлена только при условии, что инвестор полностью оплатил суммы долевых инвестиций застройщику или перевел долг на лицо, приобретающее его права на квартиру в новостройке;
• в соответствии с частью 2 статьи 11 ФЗ N 214-ФЗ продаже прав по договору участия в долевом строительстве не допускается ранее наступления даты регистрации договора участия в долевом строительстве;
• продать право требование по договору участия в долевом строительстве нельзя после подписания между застройщиком и долевым инвестором передаточного акта, подтверждающего факт предоставления помещения в собственность инвестора;
• в соответствии с частью 3 статьи 1 ФЗ N 214-ФЗ нельзя продать имущественные права по инвестиционному договору участия в долевом строительстве от юридического лица в пользу гражданина. Данный императив сформирован в связи с наличием недобросовестных застройщиков, которые могут всячески злоупотреблять нормами закона.

Особенности продаже права требования по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, передает имущественные права банку, кредитующему эту сделку, то такая продажа может происходить только после получения письменного согласия кредитного учреждения, как это зафиксировано в статье 3476 ГК РФ.

Новый инвестор в такой ситуации получит обязанности по кредитному договору с банком. Также долг по кредитному обязательству может быть погашен банковской организацией за счет средств, которыми новый инвестор оплатил право требования прежнего долевого инвестора.

Кто совершают операцию по продаже

Инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, вправе продать свои права:

• самостоятельно;
• через риелтора;
• путем обращения к застройщику.

Каждый из указанных способов предполагает получение застройщиком комиссии в размере 3% от суммы сделки.

Как оформляется передача прав по ДДУ

Передача права требования по договору участия в долевом строительстве оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Сторонами дополнительного соглашения выступают:

1. цедент, то есть прежний инвестор, продавший свои права;
2. цессионарий, то есть новым инвестор, выкупивший имущественные права;
3. застройщик.

Дополнительное соглашение к ДДУ вступает в юридическую силу после прохождения юридической процедуры регистрации сделки. Постановка документа на государственный учет осуществляется в органах Росреестра.

Условия об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

При составлении проекта сделки, регулирующей порядок уступки права требования по ДДУ, следует уделить особое внимание следующим условиям соглашения:

• предмет уступки права требования со ссылкой на ДДУ. Договор участия в долевом строительстве выступает основным документом, из которого возникли права требования, поэтому его номер обязательно должен фигурировать в дополнительном соглашении;
• цена уступки права требования;
• порядок государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома;
• порядок передачи документов по ДДУ;
• порядок расчетов между прежним и новым долевым инвестором;
• порядок урегулирования правоотношений по кредиту. Данные условия необходимо оговорить в той ситуации, если имеется факт кредитования долевых инвесторов банком;
• вопрос о согласовании факта продажи имущественных прав прежнего инвестора с банком-залогодержателем. Такие условия описываются, если долевые инвестиции кредитовались со стороны банка под залог права требования по ДДУ;
• иные важные условия, которые, по мнению сторон сделки, должны быть отражены в дополнительном соглашении к ДДУ.

Регистрация дополнительного соглашения в органах Росреестра

Когда документ составлен и подписан, прежний и новый инвесторы, которые являются физическими лицами, закладывают согласованную денежную сумму в банковскую ячейку. После этого стороны подают заявку о регистрации соглашения в местное отделение регистрирующего органа.

Документы для проведения регистрационных действий

Росреестр принимает заявление и необходимые правоустанавливающие документы, а также и экземпляры дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. Также должностное лицо потребует от заявителей оплатить установленную налоговым законодательством государственную пошлину и предоставить квитанцию, подтверждающую факт оплаты.

Если какая-то из сторон не сможет лично присутствовать при регистрации документа и уполномочит на эти действия своего представителя, то от гражданина потребуется представить нотариально удостоверенную доверенность, которая будет подтверждать его полномочия, и паспорт, удостоверяющий его личность.

Если право требования по ДДУ заложено, то уполномоченный сотрудник регистрационного органа потребует от заявителя предоставить письменное согласие залогодержателя на осуществление сделки по продаже права требования. Также сторонам рекомендуется заранее оформить справку от застройщика, подтверждающую оплату всей суммы долевых инвестиций. К справке следует приложить копии каждого платежного документа, как это зафиксировано в пункте 1 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Регистрационные действия

Внося документ об уступке права требования в ЕГРП, должностное лицо ставит на соглашении специальный штамп Росреестра синего цвета. Сотрудник регистрационного органа фиксирует номер записи в ЕГРП и свою личную роспись. Подготовленный документ передается заявителю.

После государственной регистрации дополнительное соглашение к ДДУ, регламентирующее порядок и условия продажи имущественных прав инвестора, приобретает полную юридическую силу. Это значит, что новый инвестор приобретает право требования к застройщику по договору. Инвестор, продавший свои права, получает деньги из банковской ячейки в счет оплаты сделки. Когда строительство многоквартирного дома завершается, то объект недвижимости передается в собственность новому инвестору.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ПДКП

При составлении предварительного договора купли-продажи дополнительное соглашение об уступке права требования оформляется между прежним инвестором и новым инвестором. При оформлении соглашения должен присутствовать застройщик.

Так как ПДКП не нуждается в государственной регистрации, то любые дополнительные соглашения, уточняющие его содержания, также не следует регистрировать. Такие договоры начинают действовать с момента их подписания.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках жилищного кооператива

Передача имущественного права на пай в жилищном кооперативе должна быть согласована с руководством организации. Отечественное законодательство не содержит прямых указаний на нормы, регулирующие продажу пая. Отчуждение такого вида имущества должно происходить в порядке, регламентированном общим собранием членов жилищного кооператива.

Как оформить продажу пая

Чтобы оформить передачу права на пай в жилищной кооперативе сторонам сделки потребуется пройти через:

• подписание договор купли-продажи пая. Данная процедура происходит между прежним и новым инвесторами. В договоре следует указать разницу между оплаченной суммой пая и его рыночной стоимостью, а также порядок оплаты пая;
• подачу заявления на выход их жилищного кооператива. Подача документа осуществляется прежним инвестором;
• подачу заявления о вступлении в члены жилищного кооператива, которая осуществляется новым инвестором;
• выплату суммы пая жилищного кооператива, которая производится новым инвестором после прохождения процедуры по вступлению в члены жилищного кооператива;
• перечисление жилищным кооперативом суммы пая в счет возврата средств прежнему инвестору;
• подписание соглашение об отсутствии претензий между новым и прежним инвесторами. После этого новый инвестор получает членскую книжку и вносит последующие паевые взносы, необходимые для участия в жилищном кооперативе.

Отчуждение прав

В момент отчуждения инвестиционных прав продавец должен передать покупателю ту документацию, которая подтверждает право требования к застройщику. Такая сделка не может происходить без получения согласия со стороны самого застройщика. Избежать последующего конфликта с застройщиком можно только путем поэтапных переговоров.

Что передают при продаже прав:

• продавая право требования по ДДУ, прежний инвестор передает новому:

o оригинальный экземпляр договора об участии в долевом строительстве;
o оригинал соглашения к ДДУ;
o оригинал бумаг об оплате квартиры;

• продавая право требования по ПДКП, прежний инвестор передает новому:

o оригинальный экземпляр предварительного договора купли-продажи
o оригинал соглашения;
o оригинал документов, подтверждающих факт оплаты объекта недвижимого имущества;

• продавая пай в жилищном кооперативе, прежний инвестор передает новому пай по передаточному акту.

Бухгалтерские проводки на выкуп прав инвестиционного контракта

Проводки в учете

Переданные на строительство деньги инвестор учитывает у себя на 76 счете:

• Дт 76 – Кт 51 – денежные средства перечислены заказчику

При этом, если данная деятельность рассматривается как основная, то используют 60 счет:

• Дт 60 – Кт 51 – перечисление денежных средств в качестве вклада в строительство.

При получении объекта недвижимости инвестор формирует в своем учете проводку с использованием 08 счета, при этом учитывается НДС, уплаченный подрядчиком:

• Дт 08 – Кт 76 – инвентарная стоимость объекта;
• Дт 19 – Кт 76 – отражен НДС.

Далее при введении полученного актива в эксплуатацию появляются следующие записи:

• Дт 01 – Кт 08 – отражена первоначальная стоимость актива;
• Дт 68 – Кт 19 – НДС принят к вычету.

Если величина стоимости объекта будет выше инвестиционных вложений, появляется доход. В учете разницы попадает на 91 счет. Полученная сумма облагается налогом на прибыль.

• Дт 76 – Кт 91 – получен прочий доход по результатам инвестирования

Пример 1. Инвестор передал застройщику средства в размере 6 000 000 руб. Согласно полученным документам, размер перечисленного НДС подрядчикам при строительстве равен 1 000 000 рублей. По результатам операций в учете инвестора появятся следующие записи:

• Дт 76 – Кт 51 – 6 0000 000 руб. – перечислены средства заказчику в качестве инвестиционного вклада;
• Дт 08 – Кт 76 – 5 000 000 руб. – отражена инвестиционная стоимость объекта по окончании работ;
• Дт 19 – Кт 76 – 1 000 000 руб. – сумма налога, который был уплачен подрядными организациями;
• Дт 01 – Кт 08 – 5 000 000 руб. – ввод объекта инвестирования в эксплуатацию;
• Дт 68 – Кт 19 – 1 000 000 руб. – получена к вычету сумма НДС.

Если объекты инвестиций планируется использовать для перепродажи, при формировании проводок участвует 41 счет. Для участников долевого строительства при покупке квартир НДС включается в первоначальную стоимость, так как жилые помещения налогом при продаже не облагаются.

Пример 2. Инвестор вложил денежные средства в размере 3 000 000 рублей для приобретения квартиры по договору долевого участия. Затем объект был продан третьим лицам за 3 500 000 рублей. В учете появляются записи следующего содержания:

• Дт 76 – Кт 51 – 3 000 000 руб. – переданы деньги застройщику;
• Дт 41 – Кт 76 – 3 000 000 руб. – получен объект инвестирования;
• Дт 60 – Кт 91 – 3 500 000 руб. – квартира реализована;
• Дт 91 – Кт 41 – 3 000 000 руб. – списаны расходы по покупке объекта;
• Дт 91 – Кт 99 – 500 000 руб. – отражена прибыль от продажи.

Полученная сумма является налогооблагаемой базой для расчета налога.

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Источник: ce-na.ru

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ – схема и юридические тонкости

Квартира

Вы планируете продать квартиру по переуступке право по ДДУ? В этом случае необходимо найти покупателя и полностью провести сделку через Росреестр. Но в данном случае вы продаете не квартиру, а право требования на нее. Поэтому так важно разобраться в законодательных тонкостях, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

Нужно ли разрешение застройщика?

Данный вид договора предполагает переуступку на объект еще не завершенного строительства. А с правом приобретается и ответственность доплаты, если по метражу уже готовая квартира будет превосходить данные из договора. Если же площадь окажется меньше, придется добиваться возвращения средств от застройщика. Но эта ситуация возникает редко.

Далеко не все компании приветствуют переуступку прав. А в большинстве договоров содержится пункт о получении согласия представителя строительной компании. Напрямую она не может запретить переуступку. Но она может установить оплату штрафа в размере до 5 % от стоимости договора.

Содержание соглашения

Застройщик всегда выступает в сделке в качестве третьего лица. При этом договор можно заключить только до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем будет доступна только сделка купли-продажи.

Продавец выбирает такую сделку по причине сохранения средств. Как правило, на начальном этапе строительства договор заключается по самой выгодной цене. Те, кто хочет заключить ДДУ позднее, могут это сделать по более высокой стоимости. Поэтому застройщики устанавливают штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Так им удается вернуть не всю сумму.

Чтобы избежать штрафа и получить свои деньги, у продавца есть единственная возможность – переуступка прав другому лицу. Когда дом будет введен в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи квартиры без участия первоначального владельца.

Проведение данной сделки регламентируется следующими законодательными актами:

• Статьями 382 и 390 Гражданского кодекса РФ.
• Статьей 11 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Переуступка по ДДУ является единственным легальным способом переоформления права собственности. Это лучшее решение не остаться без существенной части своих вложений. Вас в данном случае защищает законодательство.

Схема оформления

Переуступка не самый простой процесс как с технической, так и с юридической точкой зрения.

Она включает следующие необходимые действия продавца и покупателя:

Действия продавца	Действия покупателя
Продавец получает согласие строительной компании, так как без ее участия сделку провести едва ли получится. Если застройщик требует компенсацию, можно торговаться, чтобы снизить процент.	Покупателю нужно проверить не только надежность продавца, но и строительной компании.
На следующем этапе нужно взять справку у застройщика о об отсутствии долгов и полном проведении расчетов.	Если покупатель находится в браке, важно получить нотариальное согласие супруга. Это же делает и продавец.
Необходимо обратиться в Росреестр и взять справку ЕГРН. Это платная процедура, но она позволяет подтвердить право собственности.	Покупатель изучает представленные документы и подписывает договор.
Если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке.	Документы регистрируются в Росреестре. А через 10 дней можно взять справку о переходе права.

Юридические тонкости

Продавцу необходимо быть готовым, что покупатель захочет проверить на добросовестность и застройщика, и его самого.

Могут потребоваться следующие сведения:

• Состоит ли продавец в браке.
• Нет ли других заинтересованных лиц по договору, что уточняется выпиской из ЕГРП.
• Указаны ли в договоре другие лица.

Обратите внимание! Если вы оформляли ипотеку, необходимо ее предварительно погасить или взять в банке согласие на переуступку прав.

Данный договор предполагает налогообложение.

Если вы переуступаете право дороже, чем приобрели у застройщика, необходимо оплатить налог в размере:

• 13 % для граждан.
• 30 % для иностранцев.

Таким образом, переуступка прав по ДДУ возможна при соблюдении ряда обстоятельств и хорошей предварительной подготовки. Важно не предпринимать действий без участия строительной компании, так как это является одним из основных условий договора.

Видео сюжет расскажет, как безопасно провести сделку по переуступке

Источник: pravo-doma.ru

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав». Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий». К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента».

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так — сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком. Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием. Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Как видите, перед оформлением и подписанием договора продажи квартиры по переуступке прав цессионарию стоит убедиться в том, что он получает действительные права, а застройщик способен выполнить свои обязательства и построить будущее здание.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор. По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя. А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.

Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент — указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен. По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного» паевого взноса. И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан — 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику — НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

В процессе международного документооборота и бизнес и частные лица всё чаще сталкиваются с необходимостью

Читаю и думаю, ведь существует ненулевой риск остаться и без денег и без квартиры, без юристов и консультации профессиональных риэлторов подписывать подобный договор — это просто как подбрасывать монетку на удачу

Риски есть даже когда за сделкой следят риэлторы, и вроде бы весь чеклист проверок безопасности пройден, договор цессии не терпит небрежного к себе отношения

зачем держать на сайте статьи без даты, и как выясняется, неактуальные, 2015 же.

Источник: www.papajurist.ru

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

• Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
• Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: www.topurist.ru