Как и говорил, буду писать про рынок новостроек для своих (уже 32!) подписчиков. Спасибо, что так хорошо отозвались на прошлый пост. Мне как и любому человеку нужен стимул, чтобы находить и писать для Вас эти посты. Спасибо, что повышаете мой рейтинг и пишите комментарии.
Начнем с самого базы: Этапы строительства жилого дома. Информация собрана с просторов интернета + я добавил свои комментарии.
Данный пост поможет понять на каком этапе находится Ваш объект. Все очень просто. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квартиры в доме, но риски, как Вы понимаете, Выше. Это желательно знать, чтоб проследить все ли сделал застройщик правильно.
Этап 1: Выбор земельного пятна
— Выбор участка осуществляется в четком согласовании с планом развития городской застройки. Легче всего получить земельный участок в районе города, где домов построено мало и планируется возведение еще ряда жилых домов. В центральной части города, в которой высока плотность застройки, получить участок намного сложнее.
Этапы и технологии строительства жилого многоэтажного дома
— Выделение участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований. Иногда число таких согласований может достигнуть 50 штук! (разрешение вопросов по подведению коммуникаций к новому дому, подключению его к различным инженерным сетям)
— Заключается Договор аренды (субаренды) или Договор купли-продажи (участок продается на торгах (купля-продажа от собственника) или дается в аренду на период строительства (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях с КУГИ) с возможностью дальнейшей пролонгацией)
Т.е. на этом этапе происходит:
• Изучение плана развития городской застройки
• Анализ существующей/планируемой конкуренции застройщика
• Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка
Этап 2: Проектирование
— Проведение топографической съемки и геологической экспертизы (выясняется, насколько близко проходят грунтовые воды, каково общее состояние грунта). На основе данных геологических изысканий определяется потребность в строительстве дома с применением специальных технологий и строительных материалов. Застройщик получает положительное заключение гос. экспертизы проектной документации в СГСНЭ (Службы Государственного и строительного надзора и экспертизы)
— Во время проведения работ по созданию проекта многоквартирного дома решаются вопросы по достаточной инсоляции (освещенности) помещений, предусматривается вентиляция дома, его системы теплозащиты. В процессе проектирования многоквартирного дома обязательно должны быть учтены климатические условия региона, сейсмологическая обстановка.
— СГСНЭ выдает застройщику Разрешение на строительство (0,5-3 года с возможным продлением)
Т.е. на этом этапе происходит:
Строительство многоэтажного жилого здания с железобетона. Пошаговая инструкция.
• Получение положительного заключения экспертизы в СГСНЭ
• Создание проектной декларации
• Получение Разрешения на строительство
На данном этапе еще ничего не продается простым смертным. А вот инвесторы и различные кредиторы уже могут расчитывать и согласовывать себе различные квадратные метры.
Этап 3: Подготовительный этап строительства («нулевой цикл») — самый долгий этап при нормальной стройке. А если мы имеем подземный паркинг, то тут нулевой цикл может продолжаться больше чем строительство каркаса здания.
— Подготовка строительной площадки: ограждение земельного участка, расчистка территории (снос существующих строений, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций, устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений
— Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.
— Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания – рытье котлована под фундамент. Также во время этого этапа происходит прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе не обойтись без специальной техники – экскаваторов и бульдозеров. После окончания рытья котлована, забивают пробные сваи (для наблюдения, как они себя ведут в почве), затем забивают основные сваи.
— Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, фундамент — это основа здания и гарантия долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком и гравием, а основная часть работ – заливка бетоном высокого качества, способным выдержать высотное здание.
Т.е. на этом этапе происходит:
• Подготовка строительной площадки
На этом этапе можно купить квартиру по ПДДУ (Предварительный договор долевого участия), но я никогда не рекомендую этого делать. Не отдавайте всю сумму. Есть всегда возможность заплатить бронь (до 50000 руб.), если застройщик хороший, и подождать пока Вас пригласят подписывать основной ДДУ (договор долевого участия). Мы далее поговорим про договора, поэтому чуточку терпения.
Этап 4: Строительство жилого дома — самое время продавать для застройщика, если этажи растут как грибы после дождя.
— Через две недели после получения Разрешения на строительство объекта происходит опубликование проектной декларации на сайте компании или в СМИ
Если стройка в соответствии с 214 ФЗ, то затем:
— Заключение 1-го ДДУ и подача его на регистрацию вместе со всем пакетом разрешительной документации по объекту. Регистрация первого ДДУ в УФРС
— Заключение 2-го и последующих ДДУ и подача их на регистрацию в УФРС (до момента получения 1-го договора из УФРС, другие ДДУ не принимаются на регистрацию)
— Возведение наружных стен здания (технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия). На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.
— Монтаж внутренних перегородок (разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту). Установка лифтового оборудования
— Установка металлопластиковых окон
— Устройство внутренних коммуникационных сетей (разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжение холодной и горячей воды. После разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду).
— Устройство стяжки пола (используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается. Именно со стяжки начинаются отделочные работы)
— Внутренние отделочные работы
— Наружная отделка фасада
— Обустройство придомовой территории
Т.е. на этом этапе происходит:
• — опубликование проектной декларации
• — официальное открытие продаж
• — возведение стен здания
• — обустройство придомовой территории
Этап 5: Ввод дома в эксплуатацию — квартиры в этот момент не продаются, есть договора ПДКП (предварительный договор купли-продажи, но они не законны. Поэтому тут лучше дождаться получения собственности на застройщика и после уже подписать ДКП с застройщиком.
— Формируется гос. комиссия, в которую входят представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, СГСНЭ, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект), каждый из которых выносит заключение в своей компетенции. Государственная комиссия осуществляет контроль за:
соответствием утвержденной проектной документации
соблюдением действующих строительных норм и правил, стандартов, технических условий
соответствием образцам отделки и условиям инвестиционных договоров
— Готовится пакет документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подается в СГСНЭ Разрешение на строительство, Правоуст.докум.на зем.участок,градостроит.план, Акт приемки объекта, пописанный всеми членами комиссии, заключение СГСНЭ о соответствии техническим регламентам и проектной докум. и др.)
— СГСНЭ выдает Разрешения на ввод объекта в
— Застройщик подает документы в УФРС для открытия регистрации права собственности дольщиками на квартиры, дому присваивается милицейский адрес.
— Застройщик передает дом управляющей компании (создается самим застройщиком и участвует в приемке дома). В последствии управляющая компания ведет эксплуатацию дома.
— Дом переходит на постоянную схему электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения
— Дольщики заключают договор с управляющей организацией и платят коммунальные услуги.
— Дольщики приглашаются для осмотра квартир и подписания акта-приема передачи.
Т.е. на этом этапе происходит:
• подписание акта ввода в эксплуатацию
• устранение замечаний, которые выявила гос. комиссия (в течение 2-3 мес)
• проверка всех систем (отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, лифты и т.д. )
подключение воды, света, тепла (запуск лифтов)
Этап 6: Заселение — самый радостный этап для покупателя
— После полной оплаты стоимости квартиры, оплаты коммунальных платежей и подписания акта приема-передачи происходит заселение.
— Иногда заселение происходит позднее, если есть объективные препятствия (перебои электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения).
Т.е. на этом этапе происходит:
• Подписание дольщиками акта приема-передачи
• Дом полностью готов для проживания (все коммуникации подключены)
• Передача ключей, заселение
Этап 7: Оформление права собственности
— Дольщики подают документы в УФРС для регистрации права собственности на квартиры (ДДУ, акт приема-передачи, платежные документы) и получают свидетельство о регистрации права собственности
— Организуется ТСЖ во главе с председателем (путем реорганизации Управляющей компании или путем регистрации и избрания нового правления)
Т.е. на этом этапе происходит:
• Оформление права собственности на квартиру
* СГСНЭ (Службы государственного и строительного надзора и экспертизы)
КУГИ (Комитет Управления Государственным Имуществом)
УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы)
ДДУ (Договор Долевого Участия)
Разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство заказчик должен представить в Орган местного самоуправления – СГСНЭ следующие документы:
• документы, удостоверяющие право на использование земельного участка
• положительное заключение гос. экспертизы проектной документации
• все материалы из проектной документации
• градостроительный план земельного участка
Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.
Вот столько нужно действий, чтобы построить свой дом. Представьте сколько времени и денег это все стоит. У застройщиков работают целые отделы, которые занимаются согласованиями и так далее. Поэтому не всегда застройщик виноват в том, что дом плохо строится.
Спрашивайте, что Вас интересует. Я всегда рад ответить на Ваши вопросы. Да и люди, которые меня читают иногда знают больше меня. Они мне иногда помогают ответить раньше меня.
Ого! Вы все прочитали!
Спасио, чувак 🙂 Всё сохранил, скоро понадобится )
А что делать в ситуации, когда ясно,что в сроки застройщик никак не укладывается, причем конкретно и роль «терпил» дольщиков никак не устраивает. СТоит ли что то предпринимать на данном этапе или ждать «финала» ? Застройщик уверяет что все будет готово в сроки, но осталось буквально 8 месяцев до сдачи по договору, а возведена только коробка (9 этажей) и произведено застекление.
Спасибо за развернутый рассказ, использовал информацию в курсовом по управлению проектами. Очень трудно придумывать работы для случайного проекта)
Спасибо за информацию, очень боюсь решиться приобрести квартиру в новостройке
Добрый день. Нет информации о ТУ, а также про недропользование и культурное наследие. А так, конечно, интересно и познавательно.
Можете подсказать, по поводу документов которые готовят до начала работы с котлованом? Суть проблемы в следующем:
В нашем ЖК все квартиры, купленные в первые пол года строительства, похудели в площади. Т.е. в ДДУ у меня 37,52, а реально 36,4 квадратов. При этом присутствует пункт про допустимые 3% отклонения которые не оплачиваются (у меня 2,9. % уменьшилась). До появления моего этажа и изменения цифр площадей я запросил кладочный план квартиры.
В этом плане цифры совпали с реальными и площадь равна 36,4 (даже лично проект составлял по миллиметражу). Так вот, поскольку уменьшения были массовыми хотелось бы отсудить сумму переплаченную вне зависимости от 3%. Поэтому мне надо понять какой документ был изначально до строительства, чтобы предъявив его и реальные размеры показать, что в дду придуманная завышенная площадь для увеличения инвестиций на стадии начала строительства. И где эти планы можно официально достать?
Привет! Подскажи, пожалуйста, с кем можно переговорить по поводу предложения материалов для внутренней отделки многоэтажки и как лучше это сделать?
Добрый день, подскажите, пожалуйста, возможно ли подключение коммуникаций в зимний сезон? Т.е. возможно ли например провести в дом отопление, когда отопительный сезон в разгаре? Или придется ждать окончания отопительного сезона?
Очень информативный пост!
Наверное спустя такое долгое время я вряд ли смогу узнать ответ на интересующий меня вопрос, но все же попытаюсь.
Я вроде бы имею понятие о том, что из себя представляет дом монолит-кирпич. Во время показа квартир мне сказали что строящийся дом будет не монолит-кирпич, а монолит-каркас, мол это быстрее. Но что-то я не могу понять что это за тип дома то такой?
Привет. Подскажи, какова себестоимость квадратного метра? В сети я несколько раз натыкался на такую информацию, что себестоимость варьируется в пределах 300-400$. То есть 15-20к рублей. Средняя цена за м^2 в моем городе — 50-55к рублей.
То есть, потратив около 30млн рублей на постройку 3-эх этажного дома(включая стоимость земли), на выходе я получаю около 20-30млн чистой прибыли. Так ли это, ибо я не могу в это поверить?
Экспертиза промышленной безопасности грузоподъемных механизмов (кранов) https://youtu.be/oValcScj05E
не согласен, ставь «моё»)
Покупка квартиры в ипотеку: как правильно
Как-то в комментариях написал, что на ипотеку надо подавать до того, как вы выбрали квартиру, на что получил недоуменный ответ «Нафига, если я еще не знаю, что буду покупать?».
Поэтому решил написать пост о том, почему надо начинать именно с ипотеки, а заодно пошагово расписать сам процесс.
ПОЧЕМУ СНАЧАЛА ЗАЯВКА НА ИПОТЕКУ
Во-первых, вы будете точно знать на что рассчитывать (сумму, размер платежа, процент, прочие условия) и не будете тратить время на объекты, которые находятся вне вашего бюджета.
Во-вторых, и это самое главное, вы не попадете в неприятную историю, когда потратили 3 месяца на поиск, внесли аванс/бронь, а потом банк одобрил меньшую сумму или вообще отказал. А отказ — это вроде как каждая четвертая заявка по ипотеке. А еще банк может пересмотреть размер первоначального взноса и у вас его не хватит.
Когда вы подаете заявку, банк ориентируется не на стоимость квартиры, а на ваш доход, срок ипотеки, имеющиеся кредиты, кредитную историю. И может одобрить больше, чем вы запросили, или меньше. Или вообще отказать. О причинах отказа можно написать еще целую простыню, здесь просто не хватит места.
ШАГ 1: СЧИТАЕМ ДЕНЬГИ
Ну ок, вы решились на эту кабалу, что дальше? Идти на какой-нибудь сервис с калькуляторами точно не стоит, только замучаетесь отбиваться от спам-звоноков. Все намного проще.
Для начала рассчитайте для себя комфортный платеж в месяц. Допустим, у вас от зарплаты остается 20000 рублей: 5000 оставляете на накопления, а 15000 можете направлять на ипотеку. От этой суммы и отталкивайтесь потом, ведь банк, как я писал, может одобрить много-много денег и платеж будет больше. В интернете полно калькуляторов «расчет ипотеки по доходу», где можно прикинуть сумму кредита. А еще это можно сделать в эксель.
Определитесь с размером первоначального взноса: он должен составлять не менее 10% от стоимости будущей квартиры, а так чем больше, тем лучше. Его вам нужно будет указать в анкете. Если используете материнский капитал, внимательно знакомьтесь с условиями банков! Некоторые (Сбер, ДОМ.РФ) готовы выдавать кредит, если у вас только маткап, а где-то банк потребует 10% собственных средств (ВТБ, например).
А если первоначального взноса нет от слова совсем? Не вздумайте об этом говорить в банке, а то была у меня клиентка, которая удивлялась отказам, указывая в анкете «0» в графе первоначальный взнос. Ипотека без ПВ — это схематоз, о котором банк (официально, по крайней мере) не знает, и решается это без участия банка.
ШАГ 2: ГОТОВИМ ДОКИ
Для заявки вам потребуются:
— копии паспорта (все-все страницы), если в браке, то и супруга
— копия трудовой книжки, заверенная работодателем (отметка на каждой странице!)
— справка о доходах (2-НДФЛ или так называемая «по форме банка»)
— СНИЛС/ИНН (в ряде случаев)
— копия свидетельства о браке (если в браке) и брачный контакт (если имеется)
Опять же, если используете маткап и/или идете по «Семейной ипотеке», то получите в ПФР (через Госуслуги) выписку об остатке средств и, естественно, сделайте копии свидетельств о рождении детей.
Важно! Работодатели, особенно небольшие, часто косячат с заполнением справок или трудовой. Проверяйте корректность: отметка работает по настоящее время, печать/подпись должны быть на каждой странице трудовой. В справке по форме банка проверяйте должность и, конечно, уровень з/п (у меня клиенту один раз лишний «0» нарисовали).
Кстати. В банках есть программы «ипотека по двум документам / без подтверждения дохода», где трудовая и справки не требуются. Если у вас совсем серая з/п и бухи не хотят оформлять справку «по форме банка», то лучше идти по этому пути, указав доход «от балды». Но рекомендую предупредить работодателя (ему могут звонить в 99%).
И еще: обязательно проверьте свою кредитную историю и базу приставов. Даже если никогда не брали кредитов и вообще у вас нимб над головой. У меня на практике несколько случаев отказа из-за совпадений по ФИО в ФССП и даже в кредитных историях был косяк (закрались чужие). Ну а если у вас куча долгов/кредитов и дикие просрочки по старым, то даже и не пытайтесь.
ШАГ 3: ОПРЕДЕЛИТЕСЬ, ЧТО ХОТИТЕ
Вторичка или новостройка? В новостройках ставки вкуснее (семейная ипотека, господдержка, айти, субсидированные ставки от 0,01%), а вторичка — вот она, готовая и ждать не надо. Хотя сейчас и новострой готовый можно найти, но тут больше все завязано на район (новостройки все больше на окраине).
Тут я советовать ничего не буду, решать вам. А если не решили, то в один банк подайте заявку на новостройку, а в другой — на вторичку. Да, так можно. А еще можно пересмотреть заявку в одном и том же банке: с новостройки на вторичку и наоборот (с перерасчетом условий, конечно).
ШАГ 4: ВЫБИРАЕМ БАНК И ПОДАЕМ ЗАЯВКУ
Тут сразу скажу про типичную ошибку: обращаться только в тот банк, на чью карту получаю зарплату. Ну да, зарплатникам банки часто (почти всегда) дают скидки. Но не факт, что итоговые условия окажутся лучше! Подавайте заявку в несколько банков, оптимально — 3. В десяток не стоит, т.к. большое количество обращений за кредитом снижает рейтинг, насколько я знаю.
Как выбрать банк?
Если честно, то ставки почти у всех +/- одинаковые, особенно на новостройки (на рекламные не ведитесь). Но есть, как говориться, нюанс: и он в условиях предоставления кредита и допрасходах. Например, в Сбере вам будут накручивать сервис электронной регистрации, безопасные расчеты, а если очень повезет, то и проверку «продавца» и даже телемедицину. От всего этого можно отказаться без рисков, но многие соглашаются после фразы «Мы вашу заявку отправим на пересмотр, а там как повезет».
Если уж и соглашаться на допы, то только на страхование жизни, которое дает порядка 1% скидки. Но тут считайте стоимость страховки: она зависит от пола, возраста и суммы кредита . Кстати, в ВТБ при покупке вторички обязательно страхование титула, и вы от этого не отвертитесь. Совет: если в браке, то страховку лучше оформлять на супругу, коэффициенты для женщин существенно ниже.
Заранее узнайте и посчитайте все дополнительные расходы: страхование жизни, расходы на оценку для банка, оформление согласий супруга или брачного договора, расходы на разные электронные регистрации, расчеты.
Если у вас маткап в качестве первоначального взноса, то уточните условия и порядок перечисления продавцу. В некоторых банках с вас потребуют еще и собственные средства, а в некоторых не потребуют. А еще ряд банков может переводить ипотечные средства только после поступления средств маткапа (на это не каждый продавец согласен, плюс можете попасть на штрафы за просрочку, было и такое).
С самой заявкой проблем нет: почти у всех есть электронные анкеты. Заходите на сайт, заполняете анкету, загружаете документы и заявка оформлена. От 15 минут до часа, в зависимости от навыков, UX сайта и интернета. Но есть банки, где все до сих пор на бумаге, но и это в данном вопросе не проблема.
ШАГ 5: ПОЛУЧАЕМ РЕШЕНИЕ БАНКА
На это уходит от 5 минут до 3 дней. Получили положительное решение по заявке? Отлично, можете искать квартиру под бюджет. Когда найдете, останется отправить в банк договор, документы по объекту и отчет об оценке.
Получили отказ? По крайней мере вы не потеряли время на поиски и деньги, которые внесли в качестве задатка, если бы действовали наоборот. С отказом вопрос можно решить: иногда быстро, иногда нет.
НУ ВОТ И ВСЕ.
Многое (об отказах, особенностях ипотеки в браке, уступках, оформлении документов) сюда писать не стал, ибо и так много. Надеюсь, этот маленький гайд кому-то да будет полезен и ответит на частые вопрос. Если вдруг возникли вопросы по теме, пишите, отвечу с удовольствием.
P.S.: опыт позволяет поделиться советами как по ипотеке, так и по долевке, пишите, что было бы интересно. Всем добра, хорошей работы и такого дохода, что позволяет купить квартиру без пап, мам и кредитов.
Ответ на пост «Про риэлтеров простыми словами»
«-Как Вы относитесь к окружающим?
-А зачем они меня окружили?»
Оговорюсь сразу, вся моя дальнейшая писанина касается вторички, неважно, хрущёвско-брежневской или свежезаселенного новостроя. По части новостроя, опять же оговорюсь что если есть возможность немного переплатить, надо брать тоже вторичку, хотя бы через 10-15 лет после сдачи. Только тогда действительно понятно, что за район. Не криминализировался ли он, выполнены ли обещания по социалке и транспортной инфраструктуре, полюбому вылезут все косяки по инженерии, если таковые были и т.д. Короче, детские болячки и косяки уже точно повылазят и ты принимаешь решение будучи 100% верно информирован.
Жить предстоит не только в квартире, но и в доме и на районе. И качество жизни зависит ой как не только от собственных квадратных метров. Во время поиска квартиры, я начинал осмотр с. Публичной кадастровой карты. Понимая нарезку земель, можно прогнозировать развитие района. Лесопарк может стать районом человейников, а вот сквер не может.
Незаконная стоянка или гаражи «на птичьих правах», могут стать точечной новостройкой, а вот с землёй в собственности скорее нет. Далее анализ по Картам картам и 2Пшы, смотрим пешее расстояния до поликлиники, садика, школы, действующих супермаркетов и прочих очагов торговли и культуры.
Если анализ проведенный сидя на жопе диване лично тебя устраивает, можно двинуть сандалии на район. Район нужно посетить два раза. В будний день пробыть там с 17 до 20, в субботу с 20 до 23х. Будний день нужен для анализа транспортной доступности как пешим, общественным, личным. Можно глазами осмотреть район, садик, школу, торговлю и культуру.
В выходной можно насладиться выступлением местной сборной Синегала по литроболу. Понять в среднем уровень культуры района. Думаем, готов ли ты жить в этой обстановке? Если да то звоним по объявлению. Вот теперь можно смотреть квартиру.
Кривые стены можно исправить, тараканов потравить, унитаз поменять. Но ни один нужный объект не приблизишь, ни какое КБ или ещё хуже подпольную разливайку не уберешь, парковки не расширишь.
Про риэлтеров простыми словами
При покупке квартиры ваши интересы всегда будут противоположны интересам риэлтера, это нужно помнить всегда. Ваши интересы — хорошенько повыбирать, поискать варианты подешевле и получше. Интересы риэлтера — спихнуть вам любую квартиру и получить свой гонорар, а если речь про проценты — значит впарить вариант подороже, чтобы прибыль была побольше.
Риэлтер всегда будет сеять сомнение, что мол разберут, что надо срочно брать то, что есть, вариант дескать неплохой. Задача риэлтера понятна — вы покупаете абы что, он получает деньги. Он рад, а вы — как повезет.
У риэлтера может быть только одна полезная функция: проверка квартиры на «чистоту» и грамотное оформление сделки. Речь не только об оформлении договора, но и например о передачи денег, подписании акта передачи квартиры. Беда в том, что редкий риэлтер в этом разбирается — в основном упор идет на поиск вариантов.
Те мегалюди, которые с одинаковой легкостью проверяют качество стяжки, устройство водопровода, разбираются в договорах не хуже юриста и вообще все знают лучше всех — дальше могут не читать. Для простых смертных, к которым я сам отношусь, привожу вполне очевидные правила, по какому алгоритму можно действовать при покупке вторички. Перечень я составлял для своих друзей после покупки квартиры, обращаю внимание — в нем нет ни одного пункта, который вы бы и сами не знали. Но на практике почему-то эти очевидные знания применяют очень редко.
1. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, забить на риэлтера можно совсем: чистоту сделки проверяет банк — пока вы не выплатили ипотеку, владелец квартиры — банк, и он следит за своим имуществом хорошо. Есть правда и обратная сторона: банк вероятнее всего проверит, не сделано ли в квартире незаконной перепланировки. Лучше изначально проверить самому — попросить выкопировку чертежа квартиры и сравнить с реальностью.
2. Поиск квартиры выполняем исключительно сами. Сервисы понятны, фильтруем параметры — стоимость, количество комнат, площадь кухни. Дальше ходим ножками, просматривая все варианты — на пятой квартире возникает привычка и в голове складывается картинка, на что обращать внимание в первую очередь.
3. Ходим ножками — в прямом смысле: во всех квартирах ходим в носочках. Сразу обращаешь внимание на неровный пол, на холодный пол, или наоборот на пол с подогревом. Летом у одного из продавцов, стоя на ледяном полу, задал вопрос — а тепло ли тут зимой? Он дипломатично ответил «мне нормально».
Дык тапочки у него палец толщиной, а в коридоре электрообогреватель к стене прикручен, верю, что ему нормально. А мне нет. Как половицы под ногами ходят сразу слышно. В общем, много чего о квартире можно узнать.
4. Торцевая квартира всегда будет холоднее, чем квартира в середине дома. В середине дома у вас за одной стеной теплая квартира, и за другой тоже теплая квартира. В торцевой — с одной стороны соседская квартира, с другой — улица.
5. Очевидно, что с грузовым лифтом жить комфортнее, чем без него. Тут вопрос не в снобизме, а том, что холодный пол, отсутствие грузового лифта и прочее — повод попросить продавца подвинуться — дать скидку, сдвинуть сроки и т.п.
6. Отдельная история с сетями. Проверять нужно все. У моей знакомой квартиру до продажи сдавали внаем, арендатор на что-то обиделся и засыпал в унитаз цемент. Вода конечно в нем уходила, но смыть что-нибудь кроме воды было проблематично. Узнала она об этом разумеется только после переезда. Поэтому: аккуратно зашли в туалет, бросили бумажку, посмотрели как смывает.
Если на этом старом унитазе смывает хорошо, на вашем новом будет не хуже.
7. То же самое вода: в некоторых сериях напор воды не исправить заменой труб. Вероятно — это в принципе решение есть, но у меня знакомые так живут много лет, стояк меняли, а вода еле-еле течет. Вопрос не в том, что все на свете исправимо, а в том, охото ли вам сразу после покупки заниматься еще и стояками. Поэтому — зашли на кухню, в ванну, включили холодную воду и посмотрели напор, включили горячую и посмотрели напор. Повторюсь, слабый напор — повод намекнуть на скидку, мол тут сантехнику менять надо и вообще.
8. Я лазил и в каждый электрический щит. В нашем районе нет ни заземления, ни УЗО на розетках (а они обязаны быть), о чем я скорбным голосом на всякий случай всегда сообщал хозяевам, тыкая кривым пальцем в недра щита. В щит просто так не залезешь, поэтому я брал маленькие узкогубцы, они как раз помещались в карман, ими можно повернуть защелку.
Иногда натыкался на автоматы по 25 ампер на розетки — это все равно, что не ставить ничего, розетка при 17 амперах уже сгорит. В одно щитке нашел письменное послание, что хозяйка Наталья — гулящая женщина (при этом сама Наталья щебетала о замечательных адекватных соседях). Адекватным соседям было не лень маркером писать в щитке всякую похабщину.
9. Батареи — старые / плоские отдают мало тепла. Кроме того, важно откуда идет разлив. В панельке 137 серии например если память не изменяет с 16 по 9 — один стояк (то есть к 9 этажу вода дойдет уже охладившейся) и с 8 по 1 второй стояк (нижние квартиры будут холоднее, чем 6-8). Не уверен, что так во всех 137, суть не в этом — нужно понять серию дома (если она конечно есть), и попытаться выяснить, откуда идет разлив.
10. На верхних этажах иногда слышно работу механизмов лифта, или баханье кровли.
11. На нижних этажах — будет долетать сигаретный дым, шум от веселых алкашей, летом — залетать комары и возможно — запах помойки.
12. Очевидно, что кухня меньше 8 метров будет капец как неудобной. Но когда квартиру покупал я, дополнительные 2 метра кухни (чтобы было 10 метров) давали прирост в стоимости квартиры примерно в 800 000 рублей, что дороговато для пары метров. В общем-то, 8 метровой можно обойтись.
13. Не в каждой серии дома в ванну можно впихнуть стиралку. Зайдя в квартиру, мысленно найдите место для холодильника (в 8-ми метровой кухни дверца холодильника может перегораживать проход или упираться в стол), и поставьте стиралку (знаю варианты, когда ставят в кладовку, бо в ванну не влезает).
14. Не уверен, что балкон — меганужная вещь, но его отсутствие — убойный аргумент для скидки. Балкон должен быть остеклен, иначе все засрут голуби, и это ни разу не смешно. На балкон можно поставить кастрюлю с супом весной и осенью, постоять летом и забыть про него зимой — холодрыга как на улице, суп не поставить, да и самому там делать нечего.
15. Важно, на какие стороны света выходит квартира. Если на юг — летом солнце будет шпарить в самый пик. Если на север — солнце будет попадать только в виде зайчиков от соседских окон. На вкус и цвет, лично мне южная сторона кажется слишком жаркой, северная слишком угрюмой. Лучше промежуточное — юго-запад или юго-восток.
16. Важный момент — квартира должна быть на две стороны — тогда ее очень просто проветрить. Речь не про температуру, которую можно снизить например кондиционером, а про углекислый газ, в простонародье — духоту.
17. Зайдя в квартиру, задайте себе вопросы: как я буду добираться на работу без машины (я верю, что машина у вас есть, но тут вопрос ровно тот же — есть ли пробки с утра и где парковаться вечером), сколько минут мне идти за хлебом / мороженым / сигаретами. Где ближайшие школы, секции, бассейны, театры, бары, хозяйственные, автотовары. Да, доехать можно в любой магазин, но ради пачки соли ехать (или топать) три улицы — тоже перебор.
18. Наличие отдельного тамбура (да, я сам такой — у меня он вообще только на мою одну квартиру, как и у всех других соседей с моей планировкой, но делали его предыдущие владельцы), это плюс. Наличие кладовок в квартире — это тоже критерий для сравнения разных вариантов, его не нужно упускать из виду.
19. Нужно обязательно получить документы на счетчики. Если счетчиков нет — придется их ставить, а это пусть не самые большие, но затраты. У меня при переезде каждая копейка была на счету, потому что все что мог вложил в квартиру. Если близится поверка — тоже придется менять.
20. Если любую квартиру ободрать от обоев, она будет такая же страшная, как самая убитая. Если вы планируете ремонт, то чем меньше отделки, тем лучше — зачем платить за то, что вы отдерете и выбросите.
Все вышеперечисленное вполне очевидно, и если все 20 пунктов сравнить мысленное по например 5 квартирам, становится кристально ясно, какая фаворит, а какая аутсайдер. Еще желательно разобраться, а какие вообще есть дома в вашем районе. Дома бывают панельные (это которые из квадратиков), блочные (это в которых квадратики тоже набираются из кусочков).
Это дешевые, но не очень хорошие варианты. В стыки между бетонным «квадратиками» попадает вода, зимой она замерзает и распирает стыки, разумеется начинает сквозить с улицы. Это не большая проблема, если за стыками ухаживает управляйка, но тут ключевое слово — если. Панельки делали по типовым проектам, у каждого свои плюсы и минусы.
У какой-то серии неимоверная слышимость, другая — плохо держит тепло, потому что бетон с экспериментальным наполнением. Есть куча сайтов, где плюсы и минусы описаны, мне больше других нравится этот: https://www.serii-domov.ru/ потому что в нем кроме описания серий есть карты СПб, тыркнув на которую можно узнать серию дома с конкретной улицы. Ну и если коротко — берите кирпично-монолитный или кирпичный варианты.
Еще один важный момент: после покупки квартиры вы подписываете документ о приемо-передаче квартиры. Это очень важная бумажка. После подписания бумаги вы начинаете нести все риски. Например, вы купили квартиру, право собственности уже оформлено на вас (то есть в теории вы ее можете продать еще кому-то), и тут вдруг случается протечка, ваша квартира затопила весь дом.
Если бумага о передачи не подписана, то платить за ремонт соседей будет продавец, потому что он не передал квартиру. Поэтому подписывайте бумагу только после того, как все предыдущие хозяева выехали, а вы получили от них все, что хотели, потому что никаких «потом» после подписания уже не будет.
В общем, устал я писать портянку, ничего сложно в подборе квартиры нет, со всем вы можете справиться сами, а риэлтер не будет проверять и четверти написанного, даже не надейтесь. Мне риэлтер только оформлял сделку, но в первых, это другие деньги, а во вторых — никакой ответственности они все равно не несут, поэтому по хорошему и в договорах лучше разбираться самому.
ПС за пунктуацию и ошибки просьба не ругать, и так писанины выше крыши получилось, но авось кому и пригодится.
Риски покупки квартиры, полученной по наследству или в приобретении которой использовался материнский капитал
Всем доброго время суток!
Как и обещал, сегодня смотрим какие есть риски при покупке квартир, приобретенных с использованием средств материнского капитала или полученных по наследству.
1. Риски покупки квартиры, если продавец использовал материнский капитал при ее покупке.
Я думаю, что большинство знает особенность квартир приобретенных с использованием средств материнского капитала, а именно если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, то по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире.
С какими рисками можно встретиться, покупая квартиру, в приобретении которой участвовал ранее материнский капитал?
Если Вы не стали выяснять обстоятельства, при которых продавцом была куплена квартира, и в последствии выяснилось, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но не были соблюдены все требования при ее оформлении и/или последующей продаже, предусмотренные действующим законодательством, то есть риск того что сделка может быть признана недействительной.
Кто может выступить инициатором оспаривания сделки?
Во-первых, супруг, которому также должна выделяться доля. Особенно часто такие иски всплывают в случае развода и раздела совместно нажитого имущества. Как правило, инициатором становится тот супруг, с которым суд опередил проживание детей.
Во-вторых, это сами дети. Причем, такой иск может всплыть через 5-10-15 лет, то есть когда ребенок достигает совершеннолетнего возраста. Согласитесь, будет неприятным сюрпризом получить такой иск после того как вы вообще возможно забыли, как выглядел ваш продавец.
В-третьих, такое исковое заявление вправе подать государственные органы, как правило, это: органы опеки и попечительства, ПФР или сотрудники прокуратура (чаще конечно первые два).
В таком случае хорошо, если у Вас просто получится договориться на выплату стоимости доли, но есть немалый риск того, что суд сделку развернет (признает недействительной), на основании решения суда будут перераспределены доли так, как они должны были быть изначально распределены и жилье вернется в собственность продавца и его семьи.
Безусловно, продавец в таком случае обязан вернуть Вам все полученные от Вас деньги, НО:
1. А будут ли у него эти деньги? Или он будет долгое время возвращать их по частям N-ое количество лет?
2. Даже если Вы получите все деньги и сразу, то сможете ли Вы приобрести аналогичное жилье? (Инфляция, удорожание стоимости недвижимости и пр. весьма быстро обесценивают деньги)
3. Не забываем, что у нас было много доп. расходов: проценты по кредиту, расходы на сделку, расходы на ремонт и пр.
Так-с…пугать перестаю, переходим к вопросу о том, как себя обезопасить
Самый идеальный вариант, что продавец не скрывает от нас факта использования материнского капитала, все доли выделены и объект полностью готов к сделке. В таком случае нам необходимо провести базовую проверку объекта, о которой я рассказывал в этом посте (Что проверять при покупке недвижимости) и попросить у Продавца согласие органов опеки на совершение такой сделки.
Идеально, если это цепочка сделок и продавец продает квартиру, чтобы сразу же купить другую, которая по своим характеристикам не ухудшает текущие жилищные условия семьи (как правило, это одно из главных условий для получения согласия органов опеки, при этом цена квартиры должна быть не ниже продаваемой, а если столько же или ниже, то доли должны быть выделены в большем размере, чем в существующей квартире).
Но не всегда все так просто… Как мы можем узнать использовал ли продавец материнский капитал?
1. Указание на использование материнского капитала есть в правоустанавливающих документах: договор-купли-продажи, договор долевого участия и пр. (Да, я встречал договоры, где этого не было указано и сделки регистрировались).
2. Запросить у продавца выписку со счета, на котором учитывается материнский капитал. Данную справку может получить продавец в Пенсионном фонде России, срок ее изготовления составляет около 5 рабочих дней.
Какой повод у нас есть полагать, что был использован материнский капитал? Конечно же – это наличие детей. Надо понимать, что материнский капитал выдается с 01.01.2007 г., соответственно, ни один ребенок, который мог бы стать причиной выдачи его родителям материнского капитала, не достиг совершеннолетнего возраста на дату публикации этого поста. Соответственно, если для продавца это единственное жилье, то при осмотре квартиры Вы скорее всего обнаружите наличие в квартире ребенка/подростка или как минимум признаки его проживания.
Конечно, говорить о том, что не бывает людей, которые сделают все, что можно, чтобы скрыть данный факт (наличие детей) нельзя, потому, если Вы такой же параноик, как и я, то можете позадавать вопросы соседям о продавце, что позволит Вам узнать дополнительную информацию, в том числе и о семейном положении и наличии/отсутствии детей, что позволит понимать требовать от продавца справки из ПФР или нет.
Если Продавец разрешит вам посмотреть свой паспорт, то это также один из способов проверки наличия детей у продавца 😉
Для данной категории сделок я, как ни странно, являюсь сторонником нотариальной сделки именно по причине того, что нотариус имеет чуть больший инструментарий при проверке документов, однако, нотариальная форма сделки не отменяет необходимость провести проверку квартиры и всех документов самостоятельно.
Итак, какие документы мы хотим видеть от продавца перед сделкой, помимо общего комплекта документов?
1. Согласие органов опеки на продажу продавцом квартиры, смотрим на каких условиях органы опеки разрешили сделку, смотрим условия, задаём вопросы если что-то не понятно. Если действительно что-то насторожило, то не стесняемся сходить на прием к сотруднику органа опеки, который выдал данное разрешение, чтобы прояснить для себя все.
2. Согласие ПФР, следуем тому же регламенту, что и указан относительно органов опеки.
3. Документы, подтверждающие, что продавец выделил членам своей семьи положенные по закону доли.
Вы можете проверить правильность выделения долей сами, формула достаточно проста:
3.1. Сумма мат.капитала / на количество членов семьи = стоимость обязательной доли.
3.2. Стоимость квартиры / на стоимость доли = размер обязательной доли каждого члена семьи.
От каких сделок я рекомендовал бы держаться подальше? (меня ранее ругали за чрезмерный негатив к сделкам с приватизированными квартирами, поэтому в данном посте я немного сократил перечень)
1. Если продавец купил квартиру по ДДУ, но не принял ее еще в собственность (например, дом еще не сдан) и хочет ее продать через переуступку права требования. Необходимо понимать, что при продаже такого объекта продавец не мог каким-либо образом выделить супругу и ребенку положенные доли, но это не отменяет наличие обязательства по совершению таких сделок.
2. Продавец не выделил обязательные доли членам своей семьи и заявляет, что проблем не будет, даже предоставил согласие супруги на совершение сделки. А как дополнительный аргумент показывает Вам документы, подтверждающие, что дети являются собственниками иного объекта недвижимости.
Предлагаю бежать от такого продавца, так как наш законодатель четко указал, что если помещение было приобретено/построено/улучшено с использованием средств материнского капитала, то оно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.
Ну, с материнским капиталом я вроде бы закончил…
Переходим к сделкам с недвижимостью, полученной по наследству
Для начала мне, пожалуй, стоит сказать о том, что есть несколько типов наследования:
1. распределение наследства в рамках процедуры, установленной действующим законодательством, которая ставит в зависимость степень родства, обязательные наследственные доли и иные факторы;
2. по завещанию, то есть по письменному волеизъявлению наследодателя.
Пожалуй, главным риском покупки унаследованной недвижимости является возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. Это может привести к тому, что наследник может сделку в судебном порядке, а как следствие вы рискуете остаться без недвижимости, но с деньгами, а в самом худшем сценарии и без недвижимости, и без денег, так как продавец уже все потратил.
Кто может попробовать оспорить сделку по покупке вами недвижимости?
1. Те, кому положена обязательная доля, но они ее не получили
К ним можно, например, отнести лиц, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание, как правило, это: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя.
Проблема в том, что большинство продавцов и покупателей уверены, что раз есть завещание, значит все ОК. Однако, реальность бывает другой и в итоге покупатели таких квартир ввязываются в ненужные для себя суды.
2. Недостойные наследники (прим. хотел найти мем какой-нибудь на эту тему, но не получилось)
Так называют тех, кто имеют право на наследство, но на основании судебного решения или решения нотариуса не получают его.
К ним могут относить, например, родителей, лишенных родительских прав.
С ними ситуация чуть понятней, чем с теми, кто имеет право на обязательную долю, да и, казалось бы, им отказали в наследстве, однако, такие люди все еще вправе попробовать обжаловать решение, на основании которого им запретили участвовать в распределении наследственной массы. А это значит что? Значит покупатель такой недвижимости может потратить кучу нервов, денег и сил на решение данной проблемы.
3. Скрытые наследники
К таким людям, например, мы можем отнести: признанных без вести пропавшими или умершими, а также людей, кто отбывают свое наказание в местах лишения свободы. Почему скрытые? Проблема в том, что о данных людях могли забыть, а сами эти люди не знали о том, что они вправе вступить в наследство, НО, узнав об этом инициируют оспаривание результатов распределения наследственной массы, а как следствие и вашу сделку.
4. Недовольные завещанием
Возможна ситуация, когда, предположим, имущество получено по завещанию и у нас нет никого из категорий 1,2 и 3, указанных выше. Однако, есть люди, которые непременно захотят оспорить завещание, например, по причине того, что наследодатель не имел возможности осознавать, что он делает или его заставили написать завещание, и потенциальные наследники могут обратиться в суд, и если су встанет на их сторону, то завещание будет отменено, а наследственная масса будет перераспределяться.
Как вам минимизировать возможные риски?
Во-первых, старайтесь избегать сделок со свежим наследством. Почему? Как я ранее и говорил, одним из главных рисков покупки наследственного имущества является отсутствие возможности проверить перечень всех наследников.
Продавец не даст Вам гарантию, что через N-ое количество времени не объявятся иные наследники, которые захотят оспорить сделку, даже если продавец уверен, что иных наследников нет. Помните, в посте про сделки с приватизированным имуществом я писал о неожданных жильцах (Риски покупки приватизированной недвижимости)? Так вот, тут есть похожий риск.
Как следствие, моим советом является рекомендация покупать недвижимость, полученную по наследству, за пределами совокупности следующих сроков:
• Срок вступление в наследство (6 мес. со дня открытия + 3 мес., если наследство получено в следствие отказа от наследства другим лицом);
• Срок исковой давности, позволяющий оспорить результаты распределения наследственной массы. В данном случае у нас применяется классический срок исковой давности – 3 года, но надо понимать, что такой срок может быть продлен при наличии уважительных причин, но есть предельный срок в 10 лет.
Тут надо понимать, что срок исковой давности исчисляется не с момента, когда умер наследодатель, а с момента, когда наследник узнал о смерти наследодателя. Таким образом, если есть уважительные причины, предположим, человек был в коме и точно не мог узнать о смерти наследодателя до выхода из нее, то он может пойти оспаривать результаты распределения наследства.
Поэтому, если Вы приняли решение купить недвижимость, полученную по наследству, то желательно приобретать ту, которая была получена 10 лет назад, а если пойти на некоторые компромиссы, то хотя бы 6-7 лет назад. В таком случае вы не устраняете, но минимизируете шансы появления неизвестных наследников. К тому же надо учитывать, что таким наследникам еще надо будет восстановить срок исковой давности.
Прим.: Отдельно оговорюсь, чтобы не грузить Вас тонкостями, я специально игнорирую такие тонкости как:
• Специальный сроки исковой давности по наследству, например, оспаривание завещания;
• Основания для восстановления срока исковой давности потенциальными наследниками по истечении 10 лет.
Во-вторых, в договоре купли-продажи указываем реальную цену. В принципе, я сторонник того, что надо ее всегда указывать в случаях сделок с недвижимостью, особенно, если вы являетесь стороной покупателя, но многие продавцы и риелторы каким-то способом уговаривают покупателей занизить цену, чтобы помочь продавцу с налогами. Причем иногда даже без таких документов как: дополнительное соглашение об увеличении цены (которое не подается на регистрацию) или договор купли-продажи неотделимых улучшений.
Думайте в первую очередь о себе, так как указание реальной, а не заниженной цены дает Вам:
• Возможность уменьшить свою налогооблагаемую базу, в случае продажи этой недвижимости (мы сейчас говорим о сроке, когда вы должны заплатить НДФЛ с продажи недвижимости);
• Получить налоговый вычет в полном объеме, т.к. излишнее занижение стоимости покупки по документам может привести к тому, что Вы не сможете получить налоговый вычет в полном объеме;
• Покупка по рыночной стоимости будет одним из ваших аргументов, если Вы столкнетесь с оспариванием вашей сделки по покупке квартиры (это может касаться, например, банкротства продавца или в случае оспаривания вашей сделки несогласными наследниками).
Так, пугалок я накидал, можно и сказать под конец что-нибудь положительное.
Несмотря на весь тот негатив, что выше я сказал, должен отметить, что в последнее время судебная практика такова, что большинству покупателей удается отстоять свое право на купленную ими недвижимость. Но это справедливо именно для случаев, когда покупатель признавался добросовестным приобретателем. С характеристиками добросовестного приобретателя вы можете ознакомиться в ст. 302 ГК РФ.
На сегодня закончим, как обычно, напоминаю, что здесь содержатся общие рекомендации и не учтены индивидуальные особенности, которые могут всплыть в конкретной сделке, или редкие случаи.
Надеюсь, было полезно.
Отвечать на вопросы и комментарии буду в понедельник-вторник.
Обещать сроков выпуска следующего поста не буду, так как не готов их обозначить.
Ранее я озвучивал доступные темы, пишите, пожалуйста, что вам было бы интереснее:
1) сделки с недвижимостью;
2) интеллектуальная собственность;
3) товарные знаки;
4) франчайзинг (шучу, тут я уже начал делать посты, так что выбор темы уже не актуален).
Порядок строительства дома
Строительство дома, а в особенности элитного загородного особняка – серьезный проект, состоящий из множества этапов.
У будущих владельцев подчас нет времени, чтобы разобраться во всех нюансах, да в этом и нет необходимости, когда за дело берутся профессионалы. Но иметь общее представление о последовательности действий в строительстве необходимо.
Итак, какой же порядок строительства частного жилого дома?
Сколько шагов нужно пройти, прежде чем праздновать новоселье?
Шаг 1. Покупка земельного участка для строительства
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ вы вправе построить отдельно стоящий особняк не более трех этажей в высоту, где будет жить только одна ваша семья.
Соответственно, участок должен подбираться исходя из ваших амбиций о величине дома, и превышать его площадь в несколько раз.
Вам нужно запомнить термины «земли населенных пунктов» — на землях именно таких категорий в основном допускается строительство домов, земли должны быть при этом разрешены для использования в целях «ИЖС». Индивидуальное жилищное строительство допускает регистрацию по месту жительства.
Что нужно учесть:
- экологическую чистоту местности, наличие зеленых насаждений и водоемов;
- расположение участка по сторонам света;
- особенности ландшафта, наличие склонов;
- наличие коммуникаций – водо-, газо- и электроснабжение, а также автодорог;
- близость инфраструктуры – торговых центров, школ, больниц, спортплощадок.
- Дискомфорт, вызванный тем, что спальня в доме оказалась на солнечной стороне, а другие жилые помещения слишком затенены.
- Неудобно расположены скважина и магистрали коммуникаций.
- В ходе обустройства погреба он оказался затоплен грунтовыми водами.
- Сложности с юридическим оформлением участка.
- Проведение инженерно-геологических изысканий на предмет характеристик грунта и грунтовых вод.
- Осуществление топографической съемки, которая даст возможность проектировщику просчитать уклоны участка, сориентировать здание в зависимости от освещенности и окружающего пейзажа.
- Квалифицированная поддержка архитектора и юриста еще до начала строительства дома.
Шаг 2. Оформление проектной документации
Разрешение на строительство дома вам нужно получить в департаменте архитектуры муниципального образование. Срок его действия – 10 лет.
В процессе подготовки архитектурного проектирования определится общий облик дома, его фасады, площади внутренних помещений, привязка к земельному участку, а при необходимости – его ландшафтный дизайн. Это огромный объем документации, который включает в себя поэтажные планы, 3D-визуализации, технические составляющие.
90% компаний предлагает типовые проекты домов, большинство из которых многократно перепродаются. Так не хочется, чтобы дом был одним из многочисленных «клонов».
- Выбрать компанию, которая занимается разработкой индивидуальных проектов, используемых в строительстве домов премиум-класса.
- Второй вариант – адаптировать типовой проект под ваши пожелания: изменение вида и цвета строительных и отделочных материалов, перемещение окон и дверей и т.п.
Шаг 3. Устройство фундамента
Качеством фундаментных работ не стоит пренебрегать. Котлован, дренажная система, бетонная основа, гидроизоляция – здесь нет мелочей.
В результате использования неподходящего для этой цели трактора котлован был вырыт с грубыми нарушениями геометрии – бугристое дно, неровные края и углы. Пришлось дополнительно закупать несколько машин песка, чтобы выровнять дно и повторно использовать спецтехнику для устранения огрехов.
Возникли дополнительные расходы.
В ходе работ бетон пересох и появились трещины, что сказалось на общей прочности конструкции.
- Использование мощной строительной спецтехники, в т.ч. фронтальных погрузчиков.
- Использование для фундамента дома монолитной плиты.
Шаг 4. Возведение стен
Качественная работа и материалы – залог прочных стен. После чего необходимо выбрать внешнюю облицовку, которая будет «к лицу» вашему дому. Отдельно осуществляется монтаж окон и дверей.
Возведение несущих стен и внутренних перегородок из одного материала, например, газоблоков. Такой материал хорош для теплоизоляции. Но для звукоизоляции комнат он совершенно непригоден, т.к. содержит много воздуха и мало массы.
Основное требование к внутренним перегородкам – звукоизоляция. Поэтому необходимо использовать материалы, которые более массивны, например, кирпич.
Шаг 5. Обустройство полов
Все хотят полы прочные, без скрипа, красивые и при этом теплые. Возможно? Конечно! Но не у всех получается.
- Устройство пола на длинных деревянных лагах. Даже после укрепления пол при нажатии слегка прогибается.
- Устройство бетонной стяжки поверх деревянных лаг.
В результате пол просаживается, его необходимо периодически ровнять. Кроме того, невозможно устроить теплый пол – конструкция не позволяет.
- Качественное устройство «пирога» чернового пола.
- Укладка на края фундамента плит перекрытия. Допустимо монтировать теплый пол по любой системе.
Шаг 6. Монтаж кровли
Очень важно, чтобы ваша кровля достойно принимала все удары стихии. Не все современные материалы подходят для этого.
- Покрытие из битумных плиток не выдержало снега и дождя.
- Попавшая влага после замерзания вызвала деформацию и отслоение плиток.
- Основа – фанера и минеральная вата – разбухли, намокли, образовались протечки.
- Оформить кровлю металлочерепицей с использованием метода двойного фальцевания.
- Стропильную систему заполнить утепляющими и звукопоглощающими материалами, не забыв организовать вентиляционные щели.
Шаг 7. Инженерное оборудование
Вроде бы строительная коробка есть, но строительство дома на этом не заканчивается. Без «кровеносной системы» не обойтись – водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, газ и электричество. От правильного монтажа зависит ваше здоровье, и даже жизнь.
Внешняя кирпичная стена начала увлажняться. Перепробовали все возможные варианты – не помогают.
- Причина в нарушении тепло-влажностного режима помещений.
Слабое отопление, меньшее количество радиаторов, чем предусмотрено нормами, приводят к тому, что стена недостаточно прогревается, возникает конденсат. Продуманная система теплоснабжения решит все проблемы.
Шаг 8. Внутренняя отделка дома
Наконец, заключительным этапом в строительстве домов является внутренняя черновая и финишная отделка.
Поиск отделочных материалов, декора, мебели занимает много времени и сил. Не всегда финиш выглядит безупречно.
Заказать все составляющие интерьера в одном месте: выбор, доставка и работа.
Шаг 9. Сдача дома в эксплуатацию
Строительство дома завершено. Но не завершено его юридическое оформление.
Незнание законов и требований к оформлению правоустанавливающих документов, регистрации дома в органах власти.
Источник www.topdom.infoПорядок и этапы строительства частного загородного дома, коттеджа
Строительство дома следует начать с получения знаний:
- Читайте книги, журналы, сайты и форумы, смотрите видеоклипы, посвященные строительству частных загородных домов и коттеджей. Обязательно найдите журналы, сайты и форумы местного регионального уровня на эту тему.
- Выставочные центры крупных городов — областных центров, регулярно проводят региональные выставки на тему малоэтажного строительства. Обязательно посетите такие выставки. Там Вы найдете информацию о доступных в регионе строительных технологиях, материалах, услугах и ценах, а также посмотрите и потрогаете разные варианты технологий, конструкций и материалов.
- Общайтесь с друзьями, знакомыми, заводите новые знакомства на выставках и форумах — выуживайте из них их опыт строительства частного дома.
Уже на этом этапе собирайте информацию и отзывы о работе местных организаций, частных предпринимателей, бригад и отдельных работников, специализирующихся на выполнении тех или иных работ по строительству малоэтажных домов.
В первую очередь выберите проектировщика, которому Вы поручите корректировку, привязку проекта дома к условиям места строительства.
Также рекомендую найти профессионального инженера технического надзора за строительством или строителя — профессионала, имеющего опыт строительства малоэтажных домов, которому Вы доверяете.
Строительство дома — это сложная, многоплановая деятельность. Даже если вы прочитаете массу материалов на тему строительства, то не имея опыта, все равно не сможете в полной мере контролировать качество и понимать логику строительных работ.
Профессиональный инженер технадзора поможет Вам:
- Подобрать проект, материалы для строительства дома.
- Выбрать подрядчика и составить договор с ним.
- Проверить сметы по составу работ, материалов, расценок и цен.
- Контролировать производство работ на соответствие СНиП и сложившейся практике.
- Контролировать закупку и расходование материалов подрядчиком.
- Принимать выполнение скрытых этапов строительных работ, проверять акты сдачи работ, составленные подрядчиком.
- Быть Вашим представителем на стройплощадке, отстаивать Ваши интересы перед подрядчиком.
Поиск и выбор участка под строительство
Если участок под строительство уже имеется, перейдите к следующему этапу. Если нет, начните поиск участка, имея в виду в первую очередь критерии населенного пункта, в котором Вы хотели бы поселиться.
Если есть возможность, выберите участок с небольшим уклоном для стока воды, не затапливаемый, с водопроницаемым верхним слоем грунта, с низким уровнем грунтовых вод.
Постарайтесь приобрести участок с наличием на улице, как минимум, дороги, пригодной для проезда грузового транспорта, и электрической сети. Такой участок обычно стоит дороже, но наличие коммуникаций заметно сократит дальнейшие затраты на строительство и ускорит начало стройки.
Если этих коммуникаций рядом с участком нет, то в администрации поселка получите информацию о сроках их строительства и сколько это будет Вам стоить. Посмотрите документы, подтверждающие реальность планов строительства коммуникаций. Например, наличие договора администрации поселка с сетевой организацией о технологическом присоединении поселка к электрической сети.
Узнайте, каким образом будут оформлены обязательства администрации перед Вами по строительству дорог и других центральных коммуникаций. Это может быть Ваше членство в кооперативе, товариществе, некоммерческом партнерстве или заключение договора. Оцените риск — купить участок и ждать коммуникаций много лет! Такое не редкость в российской практике.
Выясните у продавца участка или в администрации поселка результаты радиационного контроля интенсивности выделения из почвы радиоактивного почвенного газа радона.
Проектирование дома
Условия присоединения дома к сетям
Сразу после покупки и получения регистрационных документов на участок оформляют разрешение на подключение дома к электросети.
При наличии в поселке других центральных сетей — водопровода, канализации, газопровода, оформите разрешение на подключение и к этим сетям. Владельцы сетей заключат с Вами договор и выдадут технические условия для присоединения дома к сети, требования которых необходимо учесть в проекте.
Правила застройки участка от администрации поселка
В администрации поселка необходимо получить архитектурно — планировочное задание на проектирование и строительство дома. Или это может быть другой документ, содержащий необходимую информацию и требования к строительству на участке (правила строительства и т.п.). Посмотрите проект застройки поселка.
Необходимо узнать планировку улицы возле участка строительства — границы проезжей части, тротуара, газона, места расположения центральных коммуникаций электро- водо- газоснабжения и канализации, уличного освещения.
Документы администрации обычно содержат требования к размещению построек на участке. Располагать на участке дом, гараж, хозпостройки, септик, колодец (скважину) необходимо не так, как хочется, а по типовому плану участка.
Придерживаться определенного плана должны все застройщики в поселке, чтобы, например, септик на вашем участке не оказался рядом с колодцем соседа, соблюдались противопожарные разрывы между постройками на соседних участках и т.п.
Для того, чтобы улицы поселка выглядели привлекательно, устанавливают требования к этажности домов, к внешнему облику фасадов и заборов, к высоте посадок на уличных газонах и возле дома. Фасады всех домов требуют располагать на одной линии.
Обязательно узнайте, как в поселке организован (или будет организован) сбор с участков и отвод поверхностных вод с территории поселка. Устройство дорог, заборов на ленточных фундаментах и другая строительная деятельность перекрывают естественные пути для стока воды. Участки начнут постепенно заболачиваться или периодически затапливаться. Причем, видимые следы заболачивания могут проявиться только через несколько лет.
Для отвода поверхностных вод обычно прокладывают подземные трубы ливневой канализации или устраивают поверхностные лотки (канавы) вдоль улиц или по границам участков.
В Российской практике администрация поселков часто не планирует, а застройщики участков не требуют, устройства организованного ливневого стока в поселке. В результате каждый хозяин пытается решать эту задачу самостоятельно и не всегда удачно.
Свои планы по размещению построек, строительству забора и устройству путей для стока воды согласуйте с владельцами соседних участков.
Требования администрации поселка необходимо учесть, иначе не получите разрешения на строительство дома.
Купите готовый проект дома
Обязательно подберите и купите готовый проект дома. Проект дома подбирают, руководствуясь определенными требованиями — узнать здесь.
Перед покупкой проекта покажите его специалисту (архитектору, строителю с опытом), выслушайте его мнение о проекте. Если возможно, постарайтесь побывать в доме, который построен по выбранному проекту.
Обратите внимание на технологии, применяемые при строительстве дома по выбранному проекту. Подходит ли Вам технология строительства и как она согласуется с планируемым способом возведения дома. Собираетесь ли Вы сами выполнять работы или воспользуетесь услугами частных бригад или солидной строительной фирмы для строительства под ключ.
Убедитесь, что приобретаемый проект достаточно детальный, тогда при строительстве не возникнет дополнительных сложностей.
При покупке уточните климатические условия, для которых сделан проект – температуру наружного воздуха, снеговую и ветровую нагрузки.
Привязка проекта дома
Поручите местным проектировщикам привязать (откорректировать) проект к условиям места строительства.
Обязательно сделайте привязку фундаментов к грунтовым условиям площадки строительства. Соответствие фундамента грунтовым условиям и конструкции дома обеспечит необходимый минимум расходов на его сооружение.
Серьезные изменения в проекте: замена материала и расположения стен, размеров проемов в стенах, устройство дополнительных окон, замена перекрытий, также необходимо поручать специалистам – проектировщикам.
Обязательно продумайте, какими инженерными системами будет оснащен Ваш дом.
Кроме традиционных и обязательных инженерных систем — электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции, примите решение о необходимости иметь в доме и на участке:
- Систему кондиционирования воздуха.
- Профессиональную систему увлажнения воздуха.
- Охранную и пожарную сигнализации.
- Защиту от утечек горючего газа и загазованности помещений.
- Домофон.
- Систему видеонаблюдения.
- Устройства для приема сигнала телевидения и интернет.
- Центральный пылесос.
- Наружное освещение участка и проезда к участку.
- Водопровод на участке.
- Резервный электрогенератор.
- Систему управления въездными воротами на участок.
- Защиту дома от ударов молнии.
- Отдельные элементы системы «Умный дом». Например, управление климатическими системами отопления, кондиционирования и увлажнения с целью регулирования температуры и влажности в помещениях в зависимости от погоды и наличия людей.
Устройство систем необходимо предусмотреть в проекте дома. Часто решение этого вопроса оставляют на потом, а это неизбежно ведет к переделкам, приходится приспосабливать не самые эффективные, удобные и дешевые варианты.
Все изменения в проект вносите до начала стройки. Это позволит избежать необдуманных решений и дополнительных расходов в процессе строительства.
Проектировщик разработает чертеж — план расположения дома и других сооружений на участке с учетом Ваших пожеланий, требований администрации поселка и СНиП.
На плане участка необходимо заранее выбрать и указать на чертеже место расположения не только дома, но и септика, очистных сооружений, скважины или колодца, хозяйственных построек, проездов, дорожек и площадок для отдыха и стоянки автомобилей, а также трассы труб водопровода, канализации и грунтового теплообменника, место ввода в дом проводов электросети.
- какая и где у них канализация;
- у кого какой фундамент;
- что лучше скважина или колодец, какой глубины и где они расположены;
- какой уровень на участке грунтовых вод весной и осенью;
- какие грунты залегают и на какой глубине.
Эта информация поможет Вам совместно с проектировщиком выбрать оптимальные решения по расположению и устройству систем водоснабжения и канализации, а также конструкцию фундамента будущего дома.
Вертикальная планировка участка
Советую разработать чертеж плана вертикальной планировки участка. На плане будут указаны вертикальные отметки (расположение по высоте) всех построек и сооружений на участке. Кроме того, будут заданы уклоны поверхности земли, дорожек и проездов на участке, что позволит заранее спланировать и направить сток поверхностных вод в нужном направлении.
Также на плане определяются места на участке, где необходимо срезать или наоборот, насыпать грунт, и какое количество грунта откуда и куда следует переместить. Например, Вы заранее должны знать куда девать грунт, оставшийся после сооружения фундамента, колодца, септика или очистных сооружений канализации.
Отсутствие плана вертикальной планировки обычно приводит к проблемам, для решения которых потребуются дополнительные расходы. Например, дом или другие сооружения в конечном итоге оказываются слишком заглублены в грунт и возникают проблемы с отводом воды.
Грунт, который при рациональном планировании можно было бы оставить на участке, приходится вывозить или наоборот, вдруг выяснится, что грунта не хватает и т.п.
Очень рекомендую сделать смету на строительство дома с разбивкой на отдельные этапы.
Проект, смета — зачем они нужны?
Проект — это план того, что и как сделать, сколько и каких материалов необходимо для этого израсходовать. Наши деды рубили избы и строили хаты держа проект в голове.
Современный дом — это намного более сложный объект, в котором применяется большое количество разнообразных материалов и технологий, насыщенный инженерными коммуникациями. Объект, который должен соответствовать многочисленным нормам и правилам.
Попытка построить современный дом по «проекту в голове» неизбежно приведет к переделкам, к снижению качества и к удорожанию строительства.
На основании проекта выполняется сметный расчет — смета, которая определяет стоимость материалов, машин и рабочей силы, необходимых для выполнения работ. Сметы делаются на отдельные этапы строительства, например, сооружение фундамента, кладку стен, монтаж окон, и в целом на объект.
Смета на монтаж теплого пола — пример. Расписаны все работы (верхняя строчка справочная). Вы чётко видите за что и сколько вы платите.
Смета — это план Ваших расходов на строительство.
Проект и смета должны стать основой договора подряда между заказчиком и подрядчиком строительства. При наличии этих документов каждая сторона четко знает, что должно быть сделано и сколько за это уплачено.
Как правило, работы на строительной площадке начинаются только после того, как на каждом листе проекта появится следующая запись: «Для производства работ», под которой будет стоять Ваша подпись, и подпись подрядчика — бригадира, прораба или директора строительной компании, заверенная печатью.
А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы?
Без проекта и сметы
А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы.
Хорошо если взаимопонимание с подрядчиком, достигнутое на старте проекта, сохраняется до его завершения. А что делать, если в какой то момент желанное понимание исчезло, а, может быть, переросло в отторжение?
Очень часто в таком случае дело доходит до суда, и строительная компания, которая начала и вела строительство дома без проекта, скорее всего, этот суд проиграет. Единственное ее спасение, если Вы в договоре подряда подпишетесь под такой фразой: «Заказчик настаивает на том, что дом будет строиться без проекта, и всю ответственность, включая отрицательные последствия, берет на себя». Я очень сомневаюсь, что вы согласитесь поставить свою подпись под таким договором. Да и добросовестный, ответственный подрядчик на работу без проекта не согласится.
Но совсем наоборот с маленькими конторками и частными бригадами. Они, в отличии от серьёзных компаний, с удовольствием будут строить без проекта, так как понимают, что без проекта и смет можно строить как они хотят, как им быстрей и проще.
А главное, всегда за всё Вам придётся им доплачивать, так как будете постоянно слышать от них фразу: «Мы об этом не договаривались, надо доплатить еще!».
А в последствии, когда поймёте, что идёт перерасход бюджета и вам построили далеко не то, что вам хотелось, услышите в ответ: «Э хазяИн ты сам так хатЭл, мИ так и сдЭлали….».
Судится с ними будет бесполезно, да и что толку — время упущено, а переделки будут стоить еще дороже.
Так что, если у вас много денег и времени, есть возможность «жить» на стройке, чтобы руководить процессом, которой есть у вас в голове, то строительство без чертежей, сметы и проекта — это для вас.
Разрешение на строительство дома
Следующим этапом строительства дома является процедура получения разрешения на строительство. Оно берется в администрации населенного пункта, в котором расположен участок.
Источник domekonom.su