Договор соинвестирования строительства что это такое

Изначально будущий дольщик должен ознакомиться с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый в 2022 году. В нем описываются основные права и обязанности сторон.

Стать дольщиком можно, выбрав компанию-застройщика, опираясь на сведения о ее репутации на рынке. Как найти благонадежного застройщика? Необходимо ориентироваться на портфолио компании, условия договора, возможность застраховать вложенные средства.

Договор Соинвестирования Строительства Жилого Дома Образец

6.2. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежей, предусмотренных статьей 4 Договора, Инвестор уплачивает Заказчику пени в размере 0,05% от цены договора за каждый день просрочки, но не свыше 5% от цены договора.

3.2.10. Если при уступке прав Инвестора по настоящему Договору или продаже Объекта недвижимости полностью или частично Инвестор нарушит установленное п. 3.2.9 правило о преимущественном праве покупки Заказчика, то Заказчик имеет право в течение двух месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (цессионария).

Как проинвестировать в строительство и остаться ничем или ошибки договора инвестирования

Договор Соинвестирования Строительства Жилого Дома Образец

Примерная форма
—————
Договор N .
о долевом участии юридического лица
в инвестировании строительства части жилого дома, расположенного
по адресу: _____________________________________________________
(город, улица, номер дома (владения, участка и т.п.)

________________________________________, именуемое в дальнейшем
(наименование предприятия, организации)
«Застройщик», в лице ___________________________________, действующего на
(должность, фамилия, имя, отчество)
основании _____________________________________, с одной стороны, и
(устава, положения, доверенности
от » «_______________ 20__г.)
_________________________________________, именуемое в дальнейшем
(наименование предприятия, организации)
«Заказчик» («Инвестор»,»Дольщик»), в лице_______________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании _____________________________________, с другой
(устава, положения, доверенности
от » » ______________ 20__г.)
стороны, полномочия которых на заключение договора прилагаются (см.
приложения 1 и 2) к экземплярам его для сторон, заключили настоящий
договор долевого участия юридического лица в инвестировании строительства
части жилого дома о нижеследующем:

Договор инвестирования строительства жилого дома

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.2022 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Договор соинвестирования в строительство нежилого здания N ИС-1

3.1.1. Принимает от Инвестора в установленном Договором порядке денежные средства, инвестируемые им в строительство Объектов недвижимости, и обеспечивает строительство и ввод Объекта в эксплуатацию.
Сумма инвестиционного взноса Инвестора, не израсходованная непосредственно на цели строительства Объекта недвижимости, возврату Инвестору не подлежит и удерживается Заказчиком в свою пользу в качестве вознаграждения за услуги по сопровождению инвестиционного проекта в момент окончания исполнения Заказчиком всех обязательств по настоящему Договору.

4.4.3. Цена Договора считается измененной по соглашению сторон в порядке и на условиях, которые предусмотрены пунктами 4.4.1 и 4.4.2 настоящего Договора, с момента получения сторонами данных о Строительной общей площади Объекта недвижимости.

Договор инвестирования строительства дома образец скачать бесплатно

4.3.7. Осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с действующим законодательством РФ, исполнять требования, предъявляемые государственными органами и органами местного самоуправления, не противоречащие нормам законодательства РФ.

4.1.6. С момента передачи результата инвестиционной деятельности возложить на себя бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Договор соинвестирования строительства

9.5. Если обстоятельства непреодолимой силы будут продолжаться более 3(Трех) месяцев, то Стороны договариваются о принятии мер по ликвидации последствий. Однако если Стороны не могут договориться, то каждая из них вправе аннулировать настоящий Договора при условии урегулирования материальных и иных претензий.

10.8. В случае изменения указанных в разделе 11 настоящего Договора реквизитов Стороны обязуются незамедлительно в письменном виде уведомить об этом друг друга. Сторона, не известившая (известившая ненадлежащим образом) другую Сторону об изменении своих реквизитов, самостоятельно и в полном объеме несет ответственность за наступившие в связи с этим неблагоприятные последствия.

Договор соинвестирования строительства жилого дома

• Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.
• Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать на нашем сайте.
  *** Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.

Договор уступки прав требования также как и договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и залогодержателем будущей квартиры становитесь вы.Как и в первоначальном варианте, Застройщик и Инвестор на стадии своих договоренностей должны определить кто и какие части объекта недвижимого имущества после окончания строительства получит и может переуступить во время строительства третьим лицам. При переуступке права Застройщик должен быть уведомлен о произошедшей уступке (желательно получить визу Застройщика на договоре уступки).Такой вариант является наиболее правильным и защищенным при покупке квартиры во вновь строящимся доме для покупателя, т.к.
в законе четко определены права сторон, обязанность Застройщика публиковать отчеты о ходе строительства, залог объекта строительства, регистрация самого договора.

Договор соинвестирования: образец, особенности

В законодательстве отсутствуют положения, четко раскрывающие, что такое договор соинвестирования строительства. Образец документа также не описывается нормами. Среди всего многообразия определений, предлагаемых специалистами, наиболее подходящим представляется следующее. Договор соинвестирования – соглашение, предполагающее вложение денег и прочего имущества с целью последующего извлечения прибыли.

В настоящее время ситуация иная. Следует обратить внимание, что в постановлении ВАС поименовано несколько соглашений, которые могут использоваться в рамках отношений по финансированию сооружения объекта. При этом агентский договор к ним не применим. Связано это с тем, что, согласно постановлению, право собственности на объект может возникать только у владельца участка.

Страна Советов

Еще один способ приобретения квартиры в новостройке, о котором, хотелось бы упомянуть, и который наиболее распространен в Московском регионе является приобретение векселя. Т.е. вы заключаете с продавцом не договор купли-продажи квартиры, а договор продажи вам векселя, который якобы будет впоследствии обеспечен квартирой (вы сможете его обменять на квартиру). Учитывая предыдущие рассмотренные варианты приобретения квартир, в рассматриваемом варианте необходимо учитывать, что заключать договор купли-продажи можно только с лицом, имеющим право на продажу квартиры. Риски, которые могут возникнуть при вексельном варианте: 1) вексель может оказаться необеспеченным; 2) денежные средства потребовать будет не у кого; 3) срок векселя может оказаться истекшим; 4) вексель может оказаться недействительным.
Если все сложится удачно, после ввода дома в эксплуатацию продавец оформляет на себя право собственности на квартиру или переуступает вам свое право и вы на основании договора переуступки прав регистрируете право собственности на себя.

Если вещь еще не создана продать ее покупателю нельзя, т.к. одним из основных условий заключения договора купли-продажи является предмет договора. Следовательно на продажу предполагаемой вещи можно заключить предварительный договор.
Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке (разговор идет только о покупке квартиры на стадии строительства) заключается также как и в вышеперечисленных случаях с лицом, которое имеет право на продажу такой недвижимости. При этом продавец обязуется после получения прав собственности на квартиру заключить с покупателем договор купли-продажи и передать эту квартиру в собственность покупателю.
Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру по такой сделке следующий: свидетельство о праве собственности на квартиру от продавца, договор купли-продажи между продавцом и покупателем, акт приема-передачи квартиры и заявления от продавца и покупателя.
На первый взгляд в этой сделке все понятно, но существуют следующие риски: 1) после получения права собственности на квартиру продавец может отказаться от заключения с вами договора купли-продажи; 2) за время строительства недобросовестный продавец может заключить предварительные договора на одну и туже квартиру с неограниченным количеством покупателей; 3) истребование обратно денежных средств может быть затруднено тем, что продавец может оказаться несостоятельным, «исчезнуть», переуступить свои права другому лицу.
Поэтому данный способ является рискованным предприятием и не защищает вкладчика от недобросовестных продавцов недвижимости.

Договор Соинвестирования Строительства Жилого Дома Образец

Нужен совет профессионала!
Между мной и ооо. в 2022 г. был заключен договор соинвестирования на строительство индивидуального жилого дома. Мной оплачена вся сумма по договору. Срок передачи объекта соинвестору нарушен (еще не передали). В договоре предусмотрен пункт согласно которому, соинвестор вправе предъявить инвестору требование об уплате неустойки за каждый день просрочки в размере 0,1% от инвест. взноса, но не более 5% от суммы договора. Надеюсь получить неустойку. Возникают следующие вопросы:
1. Вправе ли я потребовать возмещения неустойки, согласно Закону о защите прав потребителей? И в каком размере требовать неустойку: согласно договора (см.выше), либо согласно ЗПП 3% за каждый день просрочки, но не более суммы договора?
2. Инвестор просит подписать доп. соглашение с новыми сроками передачи объекта. Нужно ли это делать? Смогу ли я потом требовать неустойку?
3. Т.к. объект мне еще не передали, когда лучше направить претензию:
— сейчас, без подписания доп.соглашения?
— после подписания доп.соглашения и расчетом суммы всей неустойки за перенос сроков на определенную дату?
— после передачи объекта?
Очень надеюсь на помощь.

Нужен совет профессионала!
Между мной и ооо. в 2022 г. был заключен договор соинвестирования на строительство индивидуального жилого дома. Мной оплачена вся сумма по договору. Срок передачи объекта соинвестору нарушен (еще не передали). В договоре предусмотрен пункт согласно которому, соинвестор вправе предъявить инвестору требование об уплате неустойки за каждый день просрочки в размере 0,1% от инвест. взноса, но не более 5% от суммы договора. Надеюсь получить неустойку. Возникают следующие вопросы:
1. Вправе ли я потребовать возмещения неустойки, согласно Закону о защите прав потребителей? И в каком размере требовать неустойку: согласно договора (см.выше), либо согласно ЗПП 3% за каждый день просрочки, но не более суммы договора?
2. Инвестор просит подписать доп. соглашение с новыми сроками передачи объекта. Нужно ли это делать? Смогу ли я потом требовать неустойку?
3. Т.к. объект мне еще не передали, когда лучше направить претензию:
— сейчас, без подписания доп.соглашения?
— после подписания доп.соглашения и расчетом суммы всей неустойки за перенос сроков на определенную дату?
— после передачи объекта?
Очень надеюсь на помощь.

Договор Соинвестирования Строительства Жилого Дома Образец

1.1. По настоящему Договору Соинвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости — нежилого здания (строения, сооружения) в размере и сроки, предусмотренные настоящим Договором, а Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать Соинвестору часть объекта недвижимости — нежилое помещение планируемой площадью _________ кв. м и права собственности на него.

____________________________, именуем__ в дальнейшем «Застройщик», в лице _____________________, действующ___ на основании _________________________, с одной стороны, и _________________________________, именуемый в дальнейшем «Соинвестор», в лице _____________________________, действующ___ на основании ___________________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Договор инвестирования строительства дома

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

Договор соинвестирования на строительство многофункционального здания

4.2. Порядок оплаты Доли участия Соинвестора денежными средствами установлен Приложением № 2 к настоящему Договору. Инвестиции не облагаются НДС, но включают НДС, предъявленный сторонними организациями за поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги.

В случае если Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют обстоятельства непреодолимой силы, не известит другую Сторону о наступлении таких обстоятельств в десятидневный срок, такая Сторона теряет право ссылаться на указанные обстоятельства как на обстоятельства непреодолимой силы.

Договор Соинвестирования Строительства Жилого Дома Образец

Вопрос: Физлицо заключило договор соинвестирования строительства жилого дома с правом требования передачи квартиры. Для заключения данного договора физлицо обязано было приобрести полис страхования ООО от банкротства на сумму, равную около 30% от общей суммы, указанной в договоре. После оплаты данного полис а ООО передало физлицу второй экземпляр договора и реквизиты для внесения суммы соинвестирования по данному договору.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Договор соинвестирования строительства жилого дома

1. Заключен договор о соинвестировании в строительство многоквартирного жилого дома (долевое строительство), по которому площадь квартиры должна была быть 73,7 квм, после сдачи объекта оказалась 68 квм. По договору должны были заплатить 1540000 руб., а на самом деле заплатили 1648000 руб. Подскажите, пожалуйста, можно ли вернуть переплату и на основании чего?

4. В декабре 2022 г префектурой был утверждён «Акт приёмки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приёмочной комиссией». А в мае 2022 г был заключен Договор соинвестирования строительства данного дома с инвестором построившим данный объект. Счёт выставленный инвестором оплачен. На данный момент кроме Договора соинвестирования на руках соинвестора ничего нет.

Источник: lawyer99.ru

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости + пример договора

Сделки, связанные с возведением дома, можно оформить тремя способами в зависимости от целей и задач, которые необходимо выполнить.

• Возведение жилого дома, если дольщики являются физическими лицами, оформляется в виде ДДУ.
• Возведение строения (например: дачи, коттеджа, строения) регулируется строительным подрядом.
• Участие в совместном проекте в возведении строений с последующим распределением результатов инвестиционной деятельности (прибыли) оформляется подписанием договора инвестирования.

У кого права на земельный участок

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.

У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.

Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

Договор долевого участия (ДДУ)

При строительстве жилого дома привлечение средств от граждан осуществляется путем подписания Договора долевого участия (ДДУ).

Совет юриста: в ДДУ, как правило, невозможно внести правки, однако соблюдение определенных процедур позволит отстоять свои права в суде даже, если они будут противоречить подписанному ДДУ.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости без заключения ДДУ может носить противозаконный характер.

Внимание: уступка прав требований по ДДУ не требует согласования с застройщиком и тем более оплаты услуг по уступке. Обратитесь к юристам и сэкономьте значительные средства.

Риски инвестора

Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:

• низкая ликвидность;
• большие затраты денег и времени на совершение сделок;
• необходимость качественного управления.

Это несистематические риски, ими можно управлять.

Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:

• по типу недвижимости;
• местоположения;
• арендный;
• износа объектов;
• инфляции;
• изменения налогообложения;
• реинвестирования и др.

Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.

Где можно взять

В соответствии с законами Российской Федерации инвестиционный займ можно получить:

• у государства. В настоящее время разработано несколько федеральных программ по субсидированию и инвестированию малого бизнеса и частных предпринимателей;

• в кредитном учреждении (банке). Некоторые банки имеют свои программы и средства, предназначенные для инвестирования. Для получения средств потребуется собрать большое количество документов, подтверждающих работоспособность компании и выгоду реализуемого проекта. Большинство кредитных организаций предпочитают сотрудничать с уже стабильно работающими компаниями. А вот получить инвестиционный займ начинающим организациям достаточно сложно.

• в инвестиционной компании. Некоторые люди, имеющие достаточное количество свободных средств объединяются в компании. Цель работы такой организации заключается в инвестировании. Квалифицированные сотрудники фирмы досконально проверяют предложенные проекты и вкладывают средства в наиболее перспективные из них. Подобные организации можно найти в любом городе. Помощником в поиске является интернет;
• в любой организации, напрямую заинтересованной в реализации предложенного проекта. Получить инвестиционный займ можно не только в кредитных или специализированных организациях. Инвестором может выступать абсолютно любая фирма или компания;

• у частного лица. Помимо организаций инвесторами могут быть и любые физические лица. Поискать заинтересованного инвестора можно среди своих близких или знакомых людей, а так же на специализированных сайтах в интернете;

Предлагаем ознакомиться: Как заключить договор с энергоснабжающей организацией напрямую

Расторжение договора с инвестором

Как и любой договор инвестиционный договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннем отказа от договора.

1. Расторжение по соглашению не должно вызывать каких-то вопросы, т.е. обе стороны согласны расторгнуть договор и они его расторгают, заключая об этом соглашение.
2. Расторжение через суд возможно, в связи с существенным нарушением условий другой стороной или по иным основаниям, указанным в законе. Но до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок.

С односторонним отказом от договора все не так просто, поскольку такое право у сторон должно быть предусмотрено договором. Если договор не предусматривает одностороннее расторжение, то он не может быть расторгнут в таком порядке. Если же право одностороннего отказа прописано, то должен быть прописан и порядок уведомления об этом, вступления в силу решения и т.п.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео о нас, чтобы понять, почему нас выбирают в помощники решения своей проблемы, пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

• имеет необходимые разрешения на строительство;
• является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Переоценка налоговых обязательств

Если отношения не регламентируются договором подряда и простого товарищества, стоимость имущества, которое передается инвестором для строительства объекта, подпадает под НДС, рассчитываемый по ставке 18%. При этом могут возникнуть вопросы в учете расходов и обложении у собственника участка.

Контрольные инстанции могут расценивать средства, переданные инвестором, в качестве дохода застройщика. Их, согласно законодательству, можно уменьшить на расходы, подтвержденные документально. Из этого следует, что субъектам, участвующим в таких сделках, следует провести переоценку налоговых обязательств по НДС и отчислению с прибыли. Такие операции нужно осуществлять и по планируемым, и по уже заключенным соглашениям, учитывая давностный срок (три года) для проведения проверок ФНС.

Согласование условий

Бывают случаи, когда к моменту подписания соглашения, стороны не определились, какая именно часть сооружения перейдет после окончания работ субъекту, финансировавшему проект. Контрагенты могут решить, что разделение будет осуществляться после завершения строительства. Таким образом, субъект, передавший средства, узнает о параметрах объекта, фактически купленного им, только в момент оформления приемочного акта. В этом случае заключенный ими договор соинвестирования все равно следует трактовать как соглашение о купле-продаже будущего объекта.

Итоги

Если сроки сдачи объекта увеличиваются, это может повлиять на стоимость, соответственно, рискуют обе стороны. Инвестор – в том, что не получает своевременно нужный результат и это влияет на дальнейшие планы (например, на последующую реализацию недвижимости). Для заказчика риск состоит в том, что инвестор может обратиться в суд либо, используемые материалы поднимутся в цене, из-за чего получится недостаток — это повлияет на доход заказчика.

Составление договора инвестирования сложный процесс, потому что на сегодняшний день нет официально установленного алгоритма его заключения в ГК РФ. При этом, разные законы федерального уровня содержат правила, применение которых зависит от того, в какой именно объект инвестируются средства.

Договор соинвестирования: проводки

Рассмотрим ситуацию, когда доля завершенного объекта будет эксплуатироваться субъектом, профинансировавшим его сооружение, для ведения производственной деятельности, сдачи в аренду или управленческих нужд. Как отражается договор соинвестирования? Проводки будут следующими. По Дб сч. 08 формируется стоимость объекта. Она может быть списана на сч.

01 «ОС» или сч. 03 «Доходные вложения». Формирование первоначальной стоимости осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01. В некоторых случаях для создания объекта используются заемные средства. Тогда бухгалтер должен учитывать положения ПБУ 15/2008.

Как указывает п. 7 правил, в стоимость актива должны включаться проценты, которые причитаются к отчислению в пользу кредитора и непосредственно связаны с приобретением, изготовлением (сооружением) объекта. Составляя проводки по договору соинвестирования у соинвестора, бухгалтеру следует помнить, что затраты по займам могут равномерно включаться в прочие расходы на протяжении всего срока существования задолженности.

Нюансы

Далеко не всегда договор соинвестирования является таковым для партнера. Если приобретается ОС, то реализовываться может не только оно (бывшее в эксплуатации), но и продукция (товар). Для приобретателя договор будет инвестиционным в любом случае. Что касается продавца, то все зависит от объекта, который он реализует.

При оформлении соглашения подряда на сооружение ОС инвестиционным договор необходим исключительно для заказчика. Исполнителю неважно, как контрагент примет возведенный объект к учету. Заказчик может отразить его как основное средство или как имущество, предназначенное для дальнейшей реализации (т.е. в качестве готовой продукции). Для подрядчика соглашение относится к обычной деятельности.

Если говорить об учредительном договоре по формированию нового предприятия или покупке доли в капитале действующей фирмы, то для собственника средств он будет инвестиционным. Для самой создаваемой компании соглашение таковым можно признать только тогда, когда ее фонд будет оплачен ОС. В этой ситуации задолженность учредителя будет погашаться внеоборотным активом.

Терминология

В законодательстве отсутствуют положения, четко раскрывающие, что такое договор соинвестирования строительства. Образец документа также не описывается нормами. Среди всего многообразия определений, предлагаемых специалистами, наиболее подходящим представляется следующее. Договор соинвестирования – соглашение, предполагающее вложение денег и прочего имущества с целью последующего извлечения прибыли.

Обратимся к законодательству. Как указывает закон РСФСР №1488-1, в качестве инвестиций признаются вклады средств в объект хозяйственной деятельности для получения прибыли. Это определение присутствует в 1 статье. В пункте втором этой же нормы указано, что инвестиционной считается практическая деятельность, направленная на реализацию вложенных средств.

В ФЗ №160 говорится об иностранном капитале. Зарубежной инвестицией, согласно 2 статье закона, считается вложение инвалюты в объект экономической деятельности в пределах РФ.

Некоторые эксперты, анализируя действующие нормы, предлагают официально закрепить определение договора инвестирования (соинвестирования). Однако большинство специалистов считают, что это нецелесообразно. Принимая во внимание положения законов №1488-1 и 160, можно сказать, что любое соглашение, направленное на извлечение прибыли, рассматривается как договор соинвестирования.

Как правильно составить и заключить договор

Чтобы заключить договор инвестиционного займа на оптимальных условиях могут потребоваться консультации специалистов. У простого обывателя часто возникает множество вопросов, на которые получить самостоятельно ответы практически невозможно.

При заключении договора инвестиционного займа важно:

• знать все стороны, заключающие договор и проверить законность деятельности каждой из них;
• четко понимать, на что будут потрачены инвестиционные средства;
• заранее оговорить какова будет процентная ставка при инвестировании, и каким образом и какие сроки инвестор будет получать доход от вложенных денег;
• максимально точно разработать проектный план и четко следовать его пунктам;
• заранее разработать меры по обеспечению выполнения обязательств каждой из сторон. Предусмотреть набор штрафных санкций, которые потребуются в случае невыполнения или некачественного выполнения взятых обязательств.

Договор инвестиционного займа, как и другие подобные документы, желательно заверить у нотариуса. Любые дополнения в существующий договор можно вносить исключительно по совместному желанию сторон и в виде дополнительных соглашений.

Какие существуют основные условия по процентному договору займа учредителю от ООО, смотрите в статье:

образец договора займа учредителю от ООО

Как взять кредит онлайн в компании Домашние деньги, читайте здесь.

Особые случаи

Если сооружение объекта было приостановлено на продолжительный срок (больше 3-х мес.), прекращается включение процентов, причитающихся кредитору, в стоимость строительства с первого числа периода, следовавшего за месяцем, в который произошло данное событие. За этот срок их следует списать в прочие расходы. В случае возобновления работ начисленные проценты переносятся в стоимость актива. Не будет считаться периодом приостановления срок, на протяжении которого производилось дополнительное согласование организационных/технических вопросов, появившихся появились после начала возведения сооружения.

ФЗ №39

Этот нормативный акт определяет инвестиционную деятельность в узком смысле. В ФЗ №39 речь идет о капитальных вложениях, то есть о действиях, направленных на извлечение прибыли в долгосрочной перспективе посредством эксплуатации ОС, созданных организацией. В законе также не раскрывается такое понятие, как договор соинвестирования. Нормативный акт дает отсылку к ГК. Из этого следует, что для субъекта, который в итоге поставит на учет сооруженный или приобретенный объект как ОС, любое соглашение, заключенное в процессе возведения, будет выступать как договор соинвестирования.

Важный момент

Перед оформлением соглашения субъекту, планирующему финансировать возведение объекта, следует проверить платежеспособность контрагента. Если второй участник, заключивший договор соинвестирования строительства (застройщик) — банкрот, нужен юрист для разрешения ситуации с наименьшими потерями. Как правило, решить проблему мирным путем не удастся. Придется обращаться в судебную инстанцию. В этом случае необходимо учитывать нормы законодательства, регламентирующие процедуру банкротства.

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Инвестиционный договор является одним из самых распространенных видов договоров при финансировании строительства. Заключив такой договор, стороны (как правило, это юридические лица) начинают финансирование, проектирование и строительство будущего объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения. Часто одной из сторон в договоре выступает городская администрация, реже — некоммерческая организация, которые предоставляют для строительства земельный участок на определенных условиях. Договаривающиеся стороны закрепляют в договоре условия своего участия, объем финансирования и доли площадей, которые перейдут к ним после завершения стройки.

История вопроса и Постановление Пленума ВАС

Широкому распространению инвестиционных договоров способствовало принятие Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который появился на несколько лет раньше, чем Гражданский кодекс (часть вторая ГК РФ, например, вступила в силу 1 марта 1996 г.). После вступления в силу второй части Гражданского кодекса был принят еще и Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Возможно, именно по причине того, что первый Закон об инвестиционной деятельности был принят раньше Гражданского кодекса, а Закон об инвестиционной деятельности в форме капвложений — позже него, среди специалистов шли постоянные споры о том, имеет инвестиционный договор самостоятельный характер наряду с другими видами гражданско-правовых договоров, указанных в Гражданском кодексе, или нет. Ведь от юридической квалификации договора во многом зависит налогообложение у подписавших его сторон. Арбитражная практика по этому вопросу не была единообразна.

Эти споры прекратились, когда летом 2011 г. Пленум ВАС постановил: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ и т.д. (п. 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее — Постановление N 54).

При этом Пленум ВАС сделал оговорку (абз. 2 п. 11), что разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4, где говорится о купле-продаже, когда не установлено иное), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве .

После этого ФАС округов, руководствуясь обязательными для них разъяснениями Пленума ВАС, стали направлять на новое рассмотрение поступившие к ним дела, возникшие из споров по инвестиционным строительным договорам, указывая в своих постановлениях, что нижестоящим судам при новом рассмотрении дел необходимо установить правовую природу этих договоров.

Специалисты снова начали спорить, но уже о том, правилам какой главы Гражданского кодекса больше всего соответствуют инвестиционные строительные договоры.

Так как же их квалифицировать?

Юристы, аудиторы и налоговые консультанты стали высказывать разные мнения, как следует квалифицировать инвестиционные строительные договоры. Ведь различная их квалификация существенно изменяет порядок налогообложения у сторон договора, и в первую очередь по НДС.

Одни склонялись к тому, что такие договоры, скорее всего, надо расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимости, аргументируя это ссылкой на Постановление N 54, где, помимо прочего, было сказано, что, если не установлено иное, арбитражным судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абз. 2 п. 4 Постановления N 54). Сторонники данного подхода утверждали, что тем самым ВАС априори расценил договор долевого участия в строительстве жилья как договор купли-продажи будущей недвижимости, а инвестиционный договор более всего схож с договором долевого участия.

Другие специалисты делали вывод, что инвестиционные договоры по финансированию строительства, вероятнее всего, надо расценивать как договоры подряда, так как в этом же Постановлении N 54 указано, что если по условиям договора одна сторона имеет в собственности или на ином праве земельный участок и предоставляет его другой стороне для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то это нужно расценивать как строительный подряд (п. 6 Постановления N 54). Противники данной точки зрения говорили, что для договора строительного подряда существенным условием является наличие технической документации, которая часто отсутствует на момент его заключения.

Третьи, ссылаясь на п. 7 Постановления N 54, утверждали, что чаще всего инвестиционный договор содержит в себе условия, позволяющие расценить его как договор о совместной деятельности (простого товарищества). На это им возражали оппоненты, указывая на нормы ст. 1041 ГК РФ, где говорится о том, что совместная деятельность для предпринимательских целей возможна только для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, а инвестиционные контракты чаще всего заключаются с некоммерческими организациями (городскими администрациями и учреждениями).

Были и четвертые, которые исходили из буквального прочтения абз. 1 п. 4 Постановления N 54 и обращали внимание на «и т.д.» в конце текста, делая вывод, что тем самым ВАС не исключает применение к инвестиционным договорам правил других глав ГК РФ, а именно гл. 52 «Агентирование» и гл. 49 «Поручение».

Специалисты и другие заинтересованные лица также ждали, что по существу вопроса свое мнение выскажет Минфин, ведь согласно ст. 34.2 НК РФ именно это ведомство дает письменные разъяснения налоговым органам, налогоплательщикам и налоговым агентам по вопросам применения налогового законодательства. Но Минфин высказывать свою точку зрения не спешил.

Инвестиционный договор как совместная деятельность -мнение судов

В 2012 г. ФАС МО и Девятый арбитражный апелляционный суд (9-й ААС) вынесли ряд постановлений по спорам, возникающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, постановив при этом, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения, урегулированные правилами гл. 55 «Простое товарищество» ГК РФ, то есть совместная деятельность.

Обратите внимание! Основное значение этих судебных решений в том, что инвестиционные договоры, признанные договорами о совместной деятельности (простого товарищества), заключались между коммерческой организацией и некоммерческой. При этом первая изначально заключала договор в целях получения прибыли, а согласно нормам ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Иными словами, суды решили, что заключение договора о совместной деятельности допускается даже в том случае, когда одна из сторон, являясь коммерческой организацией, участвует в нем для получения прибыли, а другая сторона (некоммерческая организация) — для достижения иного полезного эффекта.

С этого места поподробнее…

Рассматривая спор по инвестиционному договору между Правительством Москвы и коммерческой организацией, ФАС МО (Постановление от 30.08.2012 N А40-6920/12-76-64) признал сложившиеся между ними отношения по договору совместной деятельностью (простым товариществом).

В данном случае коммерческая организация, именуемая в контракте инвестором, обязалась за счет собственных и (или) привлеченных средств:

— произвести проектирование и строительство на освобождаемой территории жилого комплекса, а также объектов социальной инфраструктуры: детского сада, блока начальных классов и городских инженерных сетей к объектам;

— осуществить перекладку двух воздушных ЛЭП-110 кВт в подземный коллектор и перенос 250 гаражей-ракушек.

При этом в собственность Правительства Москвы в лице Департамента имущества подлежат передаче 100% площадей детского сада и блока начальных классов, а также 40% встроенно-пристроенных нежилых площадей.

Примечание. Прямое участие муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта допускается действующим законодательством в силу положений гл. 5 ГК РФ, ст. ст. 1 и 19 Федерального закона N 39-ФЗ, ст. ст. 1 и 2 Закона РСФСР N 1488-1 (Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08).

Суд указал на следующее. Поскольку из содержания инвестиционного контракта не следует, что целью обеих сторон договора являлось осуществление предпринимательской деятельности, действующим законодательством допускается прямое участие Правительства Москвы как государственного органа в инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта. При этом ФАС МО отметил, что данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 29.11.2005 N 10477/05 и от 17.02.2009 N 13356/08.

Здесь, помимо прочего, интересна ссылка на Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08, где рассматривалось дело по иску прокурора Новосибирской области, который обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным инвестиционного договора между администрацией и коммерческим обществом. Прокурор счел данный договор ничтожным, противоречащим требованиям п. 2 ст. 1041 ГК РФ (где говорится, что договор о совместной деятельности для предпринимательских целей вправе заключать лишь коммерческие организации и индивидуальные предприниматели). Президиум ВАС признал мнение прокурора незаконным, указав, что целью объединения вкладов администрации и общества являлось завершение строительства объекта, а не дальнейшее его коммерческое использование.

Еще пример. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассматривая спор, возникший из инвестиционного контракта по финансированию строительства недвижимости между Всероссийским обществом слепых (ВОС, истец) и коммерческой фирмой (ответчик), также указал, что между сторонами установились отношения по совместной реализации инвестиционного проекта, которые регулируются правилами гл. 55 «Простое товарищество» ГК РФ. В результате арбитры признали необоснованным довод ответчика, что ВОС не вносило земельный участок по строительному адресу в качестве своего вклада в совместную деятельность, отметив при этом, что на момент заключения инвестиционного контракта между ВОС и Москомземом по указанному адресу были оформлены земельно-правовые отношения (Постановление от 26.09.2012 N 09АП-26401/2012-ГК).

К сведению. Оба судебных решения вынесены с учетом Постановления N 54, в котором говорится о необходимости определять правовую природу инвестиционных контрактов согласно нормам Гражданского кодекса.

Есть и другие судебные акты 2012 г., где суды классифицируют инвестиционные договоры как договоры простого товарищества. Из них хочется выделить Постановление ФАС МО от 09.06.2012 N А40-75578/10-105-656. В данном случае предметом инвестиционного контракта явилась реализация проекта по реконструкции зданий с целью осуществления программы комплексной реконструкции в центральной части г. Москвы. Согласно контракту инвестор обязался за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по зданиям, а после завершения их реконструкции жилая и нежилая площади будут распределены в определенных пропорциях между сторонами контракта. Кроме того, в соответствии с условиями инвестиционного контракта организация приобрела и передала г. Москве несколько квартир для отселения граждан из подлежащего реконструкции здания, а город обязался компенсировать затраты общества на отселение граждан.

Изучив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции квалифицировал правоотношения сторон как договор простого товарищества, а ФАС МО согласился с этими выводами.

Интересно также Постановление 9-го ААС от 23.07.2012 N 09АП-17455/2012-ГК, 09АП-18617/2012-ГК по делу N А40-55260/11-127-492, где рассматривался спор по иску коммерческого общества к Правительству Москвы о выделении в натуре доли в здании. Здесь суд признал договор о долевом участии по строительству многоэтажного гаража-стоянки между коммерческим обществом и Правительством Москвы как договор простого товарищества, не согласившись при этом с позицией Правительства Москвы, квалифицировавшего его в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

И хотя Правительство Москвы, проиграв этот суд, обжаловало его в кассационном порядке в ФАС МО и на момент написания данного материала рассмотрение дела еще не закончено (заинтересованные читатели могут узнать о нем на официальном сайте https://www.fasmo.arbitr.ru/), обстоятельство, что суды первой и апелляционной инстанций не согласились с мнением города о классификации договора как договора купли-продажи, а расценили его (со ссылкой на Постановление N 54) в качестве договора простого товарищества, свидетельствует о том, что у арбитражных судей сложилась достаточно устойчивая правовая позиция по данному вопросу.

К сведению. Также суды классифицировали инвестиционный договор как договор простого товарищества в следующих судебных актах:

— Постановления ФАС МО от 21.08.2012 N А40-115362/10-64-1059, от 27.06.2012 N А40-79908/11-127-717;

— Постановления 9-го ААС от 05.09.2012 N 09АП-24338/2012-ГК, от 30.08.2012 N 09АП-3276/2012-ГК, от 12.09.2012 N 09АП-24027/2012-ГК, 09АП-24130/2012-ГК.

Что же делать?

Для начала скажем, чего делать не надо. Не надо огульно расценивать имеющийся у организации инвестиционный договор в качестве договора о совместной деятельности только потому, что в его названии есть слово «инвестиционный». Ведь согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Толкование договора и, следовательно, установление его правовой природы производятся также путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание также обычаи делового оборота.

После заключений, изложенных в вышеупомянутых судебных решениях, правовая неопределенность при классификации инвестиционных строительных договоров значительно снизилась, так как суды неоднократно приходили к выводу о допустимости совместной деятельности между коммерческой фирмой (для получения в дальнейшем прибыли) и некоммерческой организацией (для получения иного полезного результата).

Таким образом, организациям, имеющим инвестиционные контракты, следует по-новому рассмотреть их основные положения и условия. Вполне вероятно, что при новом взгляде на эти договоры, учитывая «свежую» арбитражную практику, юристы и налоговые консультанты изменят свое мнение об их правовой квалификации. Это, в свою очередь, может повлечь существенное уточнение ранее исчисленных налоговых обязательств или изменить планируемые налоговые последствия по ранее заключенным инвестиционным контрактам.

Применительно к совместной деятельности напомним, что в Налоговом кодексе установлены особенности обложения НДС при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Согласно нормам ст. 174.1 НК РФ по договору о совместной деятельности (простого товарищества) только один товарищ, ведущий общие дела, ведет налоговый учет по этой деятельности и принимает к вычету «входящий» НДС.

В этой связи представляет интерес Постановление ФАС МО от 07.09.2012 N А40-134931/11-129-560, где изложены обстоятельства спора между налоговым органом и обществом, которое до завершения исполнения инвестиционного контракта в полном объеме заявило к вычету 100% «входящего» НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками. При этом по условиям инвестиционного контракта помещения в объекте предварительно распределяются так, что только 70% площадей строящегося объекта будут принадлежать обществу. Налоговый орган исходил из того, что налогоплательщик сможет использовать в хозяйственной деятельности лишь 70% объекта и поэтому применит вычет налога лишь в соответствующей части.

Рассматривая дело, суды признали позицию инспекции незаконной, указав: поскольку вкладом общества в инвестиционную деятельность является финансирование строительства в полном объеме, оно приобретало работы (принимало к учету) и несло за свой счет расходы по их оплате. При наличии выставленных ему подрядчиками счетов-фактур общество было вправе применить налоговый вычет в полном объеме независимо от того, в каких долях будут распределены помещения. При этом суды (см. Постановление 9-го ААС от 11.05.2012 N 09АП-10745/2012-АК, 09АП-10748/2012-АК) применили норму п. 3 ст. 174.1 НК РФ, согласно которой налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в рамках договора простого товарищества (совместной деятельности), предоставляется только участнику товарищества, ведущему общие дела.

Аналогичная позиция изложена также в Постановлениях ФАС МО от 22.07.2011 N КА-А40/7416-11-2, от 09.06.2010 N КА-А40/5677-10. Иными словами, можно говорить о сложившейся арбитражной практике по данному вопросу.

С учетом изложенного полагаем, что у налогоплательщиков, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов на основании договоров с администрациями городов и учреждениями, есть шансы отстоять в судебном порядке правомерность применения в полном объеме вычетов по «входящему» НДС, при этом не начисляя налог со стоимости объектов, подлежащих передаче городу или учреждению.

Источник: Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Уступка прав по договору инвестирования

Переуступка прав на основании договора инвестирования может происходить как на жилые помещения (например квартиры), так и на коммерческую нежилую недвижимость.

Когда инвестор заключает договор инвестирования с застройщиком, объектом такой сделки оказываются десятки квартир. Именно в их отношении участник ДДУ-юридическое лицо передает право требования.

Не смотря на то, что п.3. ст.1 федерального закона №214-ФЗ установлен запрет о передаче по договору цессии квартир физическим лицам от юридических, на практике обычные граждане успешно регистрируют такие сделки в Росреестре.

А судебная практика в очередной раз способствует таким сделкам, т.к. суды выступают на стороне участников ДДУ.

Консультация юриста нашей компании поможет избежать нестандартных ситуаций при заключении сделок.

Источник: wvape.ru

Статья: Соинвестирование и соинвесторы. Что под этим следует понимать («Бухгалтерский бюллетень», 2007, N 6)

В прошлом номере журнала «Бухгалтерский бюллетень» автором были рассмотрены субъекты инвестиционной деятельности. Мы продолжаем разговор о проблемах инвестиционных договоров.

Как уже говорилось в статье автора, опубликованной в майском номере журнала, под инвестиционным договором следует понимать договор, в результате исполнения которого у организации изменится стоимость ее внеоборотных активов.

Для другой стороны договора он далеко не всегда будет также инвестиционным, хотя очень часто говорят о соинвестировании, соинвесторах и т.д. и т.п.

Далее попробуем разобраться, что же следует понимать под соинвестированием, то есть совместной инвестиционной деятельностью двух или более лиц.

Итак, инвестор в процессе строительства объекта обнаруживает, что имеющихся у него средств недостаточно для завершения строительства. Необходимо привлечь дополнительные средства с условием их последующего возврата. Согласно ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» это лицо, строящее с использованием своих либо привлеченных средств объект недвижимости, который будет им впоследствии принят к учету в качестве объекта основных средств.

Вариантов может быть довольно много. Попытаемся рассмотреть последствия чаще всего встречающихся.

Вариант первый. Продолжение строительства

с использованием заемных средств

С другой организацией или банком заключается договор займа (кредитный договор), в соответствии с которым организация получает необходимые средства для продолжения строительства или его завершения и в установленный договором срок возвращает сумму долга вместе с набежавшими процентами.

Все в полном соответствии с гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ.

Но просто так ни банк, ни другая организация денег в долг не дают (если только они не связаны с инвестором какими-либо неформальными отношениями).

Кредитор обычно требует какое-то обеспечение под выданные деньги. Таким обеспечением, например, может служить и строящийся объект.

И если инвестор в назначенный срок не сможет расплатиться, то не исключено, что ему придется расстаться с объектом, на строительство которого и занимались деньги. И все, что было построено непосильным трудом, все придется отдать в оплату долга, образовавшегося в связи с именно этим строительством.

Вариант второй. Привлечение так называемых соинвесторов

Чаще всего с другой организацией заключается «договор соинвестирования», согласно которому «соинвестор» взамен перечисленных средств после окончания строительства получает право собственности на какую-либо часть готового к эксплуатации объекта.

Поступление средств от «соинвестора» трактуется как «инвестиционный взнос», «инвестиционный вклад», «целевое финансирование» либо еще как-нибудь очень умно. И на основании этого делается вывод, что поступление средств в качестве «инвестиционного вклада» освобождается от налога на добавленную стоимость.

Обычно ссылаются на пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, в соответствии с которым передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией для целей налогообложения.

А поскольку договор сторонами признан (точнее, назван) инвестиционным, то вся деятельность по нему не является реализацией.

Но в этом случае не дочитывается до конца вышеуказанный подпункт (то, что в скобках), согласно которому под вкладом имущества, носящего инвестиционный характер, признается передача его в качестве вклада в уставный капитал других организаций, в паевые фонды кооперативов, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности). При этом организация, вкладывающая имущество, получает себе на баланс долгосрочное финансовое вложение, то есть внеоборотный актив. Для нее это инвестиционная деятельность, и учредительный договор можно признать инвестиционным.

Делать же из этого вывод, что передача имущества (построенного объекта основных средств) в обмен на деньги также считается инвестиционной деятельностью только потому, что договор стороны назвали инвестиционным, и говорить об отсутствии реализации. как минимум некорректно.

Если считать поступление этих средств «целевым финансированием», то сначала следует выяснить, что такое целевое финансирование вообще.

То, что в договоре и в платежных поручениях будет отражено, что денежные средства направлены на строительство конкретного объекта, не означает, что в регистрах бухгалтерского учета и для целей налогообложения прибыли их зачисление на расчетный счет инвестора следует отразить именно как целевое финансирование.

Согласно Рекомендациям по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2006 г. (Письмо Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302) коммерческие организации используют счет учета целевого финансирования для обобщения информации о движении бюджетных средств, предназначенных для финансирования капитальных расходов, связанных с покупкой, строительством или приобретением иным путем внеоборотных активов (основных средств и др.), либо текущих расходов. Указанные средства учитываются и отражаются в бухгалтерской отчетности в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет государственной помощи» ПБУ 13/2000, утвержденным Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 92н.

Кроме того, целевым финансированием для коммерческой организации можно признать — в соответствии с комментариями к счету 86 Инструкции по применению Плана счетов — средства, направленные учредителями на финансирование инвестиционных программ (строительство или модернизацию объектов основных средств, закупку оборудования и т.д.).

Таким образом, перечисленные «соинвестором» средства никоим образом не подпадают под определение «целевое финансирование».

Могут еще быть ссылки на пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, согласно которому аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов не признаются доходами для целей исчисления налогооблагаемой прибыли. Ну и что?

Для целей исчисления налогооблагаемой прибыли (и только для этих целей) поступление средств застройщику (то есть инвестору в данной ситуации) от других соучастников строительного процесса в течение строительства объекта не признается доходом. Но это никоим образом не означает, что данные средства следует отражать как целевое финансирование в регистрах бухгалтерского учета, увеличивая тем самым собственный капитал инвестора.

По так называемому договору соинвестирования «соинвестор» платит деньги за то, что после окончания строительства часть построенного объекта переходит ему в собственность и в дальнейшем будет им использоваться в производственной деятельности, то есть как объект основных средств.

Так как трактовать данный договор?

В первую очередь следует выяснить, кто и как будет оформлять на данный объект разрешение на ввод его в эксплуатацию и регистрировать право собственности.

Если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получает на себя инвестор («генеральный», «основной», etc.) и он же вначале оформляет на себя свидетельство о регистрации права собственности, то налицо договор о возмездной передаче права собственности на объект недвижимости одним лицом другому лицу с предварительной его оплатой. Такой договор в соответствии со ст. 549 ГК РФ признается договором купли-продажи недвижимости. «Инвестиционный вклад» от «соинвестора» следует признать предварительной оплатой по заключенному договору.

Юристы, правда, могут возразить, что нельзя заключить договор купли-продажи недвижимости задолго до момента возникновения. Но в соответствии со ст. 429 ГК РФ перечисление средств «соинвестором» инвестору, то есть покупателем продавцу, можно признать исполнением условий предварительного договора, но опять-таки предоплатой.

Пример 1. Порядок отражения в учете передачи части построенного объекта «соинвестору» при условии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестором.

ООО «Альфа» строит объект основных средств. В процессе строительства заключен договор с ЗАО «Бета», в соответствии с которым последнее направляет на финансирование строительства денежные средства, а после окончания строительства и получения ООО «Альфа» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию получает право собственности на часть объекта пропорционально объему произведенного финансирования.

Допустим, что затраты на строительство объекта, произведенные за счет собственных средств, составили 25 000 000 руб.

В регистрах бухгалтерского учета их следует отразить записью:

Кредит счетов 60 и др. —

В это время выяснилось, что имеющихся в распоряжении организации средств недостаточно для продолжения и завершения строительства.

По заключенному с ЗАО «Бета» договору, именуемому договором «соинвестирования», на счет ООО «Альфа» должно поступить 18 000 000 руб.

После окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Альфа» передает право собственности на 35% площади построенного объекта ЗАО «Бета».

Как уже было указано выше, заключенный договор «соинвестирования» следует признать договором купли-продажи объекта (части объекта) недвижимости.

Таким образом, поступление средств от «соинвестора» в регистрах бухгалтерского учета должно быть отражено как предварительная оплата, то есть проводками:

Дебет счета 51 ¬ 18 000 000 руб. — поступили

> средства от ЗАО «Бета» в счет

¦ предоплаты за продажу объекта

Кредит счета 62 — недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ день оплаты в счет предстоящих поставок товаров является моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость.

Согласно п. 18 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства России от 02.12.2000 N 914 (далее — Постановление N 914), получатель предоплаты выписывает счет-фактуру в одном экземпляре на сумму полученных средств с выделением из нее НДС по ставке 18/118% и регистрирует его в книге продаж.

Выделение налога на добавленную стоимость из полученной предоплаты, таким образом, отражено записями:

от предоплаты» > 2 745 763 руб. — исчислен НДС от

Кредит счета 68 ¦

субсчет «Расчеты по НДС» —

Допустим далее, что все затраты на строительство объекта (включая оформление всей разрешительной документации и регистрации права собственности) составили 42 000 000 руб. (без учета НДС).

Завершение строительства объекта, таким образом, надлежит отразить записями:

Дебет счета 08 ¬ 17 000 000 руб. (42 000 000

> руб. — 25 000 000 руб.)

Кредит счетов 60 и др. —

По условиям договора ЗАО «Бета» передается 35% площади объекта, за которые оно заплатило 18 000 000 руб.

Затраты на строительство передаваемой (точнее, продаваемой по договору купли-продажи) части объекта, таким образом, составят 14 700 000 руб. (42 000 000 руб. x 35%) . Подобный метод расчета, естественно, является весьма и весьма приблизительным, так как при хорошо налаженной аналитике счета 08 затраты на возведение подлежащей продаже части объекта могут быть как существенно больше данной суммы, так и намного ниже.

Реализация объекта при подписании передаточного акта будет отражена записями:

Дебет счета 62 ¬ 18 000 000 руб. — отражена

> выручка, подлежащая получению от

Кредит счета 91 ¦ ЗАО «Бета»;

субсчет «Прочие доходы» —

Дебет счета 90 ¬ 2 745 763 руб. — отражена сумма

субсчет «Прочие расходы» ¦ налога на добавленную стоимость

> по реализованному объекту (части

Кредит счета 68 ¦ объекта);

субсчет «Расчеты по НДС» —

субсчет «Расчеты по НДС» ¦ 2 745 763 руб. — принят к вычету

> НДС, начисленный ранее при

Кредит счета 76 ¦ получении предоплаты ;

субсчет «НДС с предоплаты» —

Дебет счета 91 ¬ 14 700 000 руб. — списаны

субсчет «Прочие расходы» > затраты по строительству

¦ реализованной части объекта.

Кредит счета 01 — Согласно п. 13 Постановления N 914 счет-фактура, выписанный получателем предоплаты на дату ее получения и зарегистрированный в книге продаж, регистрируется в книге покупок на дату реализации ранее оплаченного товара.

Если не принимать во внимание остальных сделок ООО «Альфа» в отчетном периоде, то отражение прибыли по «договору соинвестирования» (а точнее, купли-продажи части построенного объекта с предварительной оплатой) в сумме 554 237 руб. (18 000 000 руб. — 2 745 763 руб. — 14 700 000 руб.) будет отражено записью:

субсчет «Сальдо прочих ¦

доходов и расходов» > 554 237 руб.

Кредит счета 99 —

Если в процессе строительства объекта еще точно неизвестно, какие конкретно площади (этажи, помещения) будут передаваться «соинвестору» (в данной ситуации — заказчику), а какие останутся в собственности инвестора, то оптимально, по нашему мнению, учет всех затрат собирать на счете 08. Реализацию работ придется отражать как реализацию части объекта незавершенного строительства.

В этом случае, правда, возникает вопрос, на который однозначного ответа автор дать не может. Необходима ли будет при передаче «соинвестору» построенной для него части объекта регистрация права собственности инвестором на эту часть в соответствии с требованиями ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?

С одной стороны, по договору передается не право собственности на часть объекта, а результат выполненных работ в виде части построенного объекта. Но, с другой стороны (по формальным признакам), передается часть объекта, незавершенного строительством.

Еще раз повторим, что у автора нет однозначного ответа на этот вопрос.

В регистрах бухгалтерского учета и для целей налогообложения прибыли операции по данному договору будут отражаться точно в таком же порядке, как и в примере, приведенном выше.

Вариант третий. Заключение договора

о совместной деятельности

Для того чтобы избежать негативных налоговых последствий — начисления НДС при поступлении средств от «соинвестора» (покупателя или заказчика), начисления налога на прибыль при передаче ему части объекта, оптимально, по нашему мнению, заключить договор о совместной деятельности. Вот тут уже соинвестора можно назвать соинвестором безо всяких кавычек.

Напомним читателям, что в соответствии со ст. 1041 ГК РФ двое или более лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенные в результате совместной деятельности продукция либо имущество и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

Ведение учета общего имущества товарищей в соответствии с п. 2 ст. 1043 ГК РФ может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.

Пример 2. Порядок отражения в учете строительства объекта простым товариществом.

ООО «Альфа» строит объект основных средств. В процессе строительства заключен договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с ЗАО «Бета», согласно которому вкладом ООО «Альфа» в совместную деятельность является незавершенный строительством объект, а вкладом ЗАО «Бета» — денежные средства.

После окончания строительства объекта он остается в общей долевой собственности товарищей.

Допустим, что на момент заключения договора о совместной деятельности затраты ООО «Альфа» на строительство объекта составили 25 000 000 руб.

В регистрах бухгалтерского учета эти операции были отражены записями:

Кредит счетов 60 и др. —

С ЗАО «Бета» заключен договор о совместной деятельности, в соответствии с которым вкладом ООО «Альфа» является незавершенка по ее фактической стоимости, а ЗАО «Бета» вносит свой вклад денежными средствами в размере 18 000 000 руб.

Ведение бухгалтерского учета простого товарищества поручается ООО «Альфа». Согласно п. 17 Положения по бухгалтерскому учету «Информация об участии в совместной деятельности» ПБУ 20/03, утвержденного Приказом Минфина России от 24.11.2003 N 105н (далее — ПБУ 20/03), оно обеспечивает обособленный учет операций — на отдельном балансе — по совместно осуществляемой деятельности и операций, связанных с выполнением своей обычной деятельности.

Взнос незавершенного строительством объекта в совместную деятельность в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» будет отражен записью:

Кредит счетов 08 — Обращаем внимание читателей на то, что у ООО «Альфа» не возникает необходимости восстанавливать НДС, принятый к вычету в процессе строительства.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ НДС подлежит восстановлению при передаче основных средств в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, к числу которых простое товарищество не относится.

Согласно пп. 2 того же п. 3 ст. 170 НК РФ НДС подлежит восстановлению при дальнейшем использовании таких основных средств для осуществления операций, освобожденных от налогообложения либо не являющихся объектом налогообложения.

Перечень случаев, при которых НДС подлежит восстановлению, является закрытым. Взнос имущества в совместную деятельность в него не входит.

Перечисление денежных средств в совместную деятельность ЗАО «Бета» в его регистрах бухгалтерского учета будет отражено записями:

Кредит счета 51 —

В регистрах бухгалтерского учета простого товарищества взнос вкладов будет отражен записями:

Дебет счета 75 ¬ 25 000 000 руб. — отражена

> задолженность ООО «Альфа»

¦ по взносу в совместную

Кредит счета 80 — деятельность;

Дебет счета 08 ¬ отражено подписание акта

> о передаче незавершенки

Кредит счета 75 — в совместную деятельность;

Дебет счета 75 ¬ 18 000 000 руб. — отражена

> задолженность ЗАО «Бета»

¦ по взносу в совместную

Кредит счета 80 — деятельность;

Дебет счета 51 ¬ 18 000 000 руб. — отражено

> поступление денежных средств

Кредит счета 75 — от ЗАО «Бета». Для ведения раздельного учета движения денежных средств по основной деятельности и по совместной деятельности ООО «Альфа» оптимально, по всей видимости, открыть расчетный счет по денежным средствам простого товарищества. Дальнейшее строительство объекта подлежит учету на отдельном балансе, который ведет ООО «Альфа».

Принятые работы и услуги будут отражаться в регистрах бухгалтерского учета товарищества записями: Дебет счета 08 ¬ > Кредит счета 60 — Согласно п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) на участника товарищества, которому поручено ведение бухгалтерского учета (ООО «Альфа» в рассматриваемом примере), возлагаются и обязанности налогоплательщика по налогу на добавленную стоимость.

Согласно п. 3 ст. 174.1 НК РФ налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в соответствии с договором о совместной деятельности, предоставляется ООО «Альфа» при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами этих товаров (работ, услуг).

Право на вычет сумм налога возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг), используемых при осуществлении операций в соответствии с договором о совместной деятельности и при осуществлении текущей (основной) деятельности. Таким образом, при принятии на баланс простого товарищества выполненных работ по строительству объекта на основании Акта о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и Справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) либо приемо-передаточного акта другой формы принятый от исполнителя работ НДС подлежит отражению в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» проводкой: Дебет счета 19 ¬ > Кредит счета 60 — Данная сумма налога принимается ООО «Альфа» к вычету (при ведении раздельного учета) в общеустановленном порядке — при принятии работ и получении счета-фактуры.

Предположим, что все затраты на строительство объекта (включая затраты на оформление всей разрешительной документации и регистрацию права собственности) составили 42 000 000 руб. То есть ЗАО «Бета» внесло в совместную деятельность на 1 000 000 руб. больше, чем составили фактические затраты на нее. В простом товариществе согласно ст.

1045 ГК РФ каждый из товарищей вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. ЗАО «Бета» имеет возможность вернуть себе лишний 1 000 000 руб., направленный на строительство объекта.

В регистрах бухгалтерского учета товарищества эта операция будет отражена записями: Дебет счета 80 ¬ 1 000 000 руб. — уменьшен вклад > ЗАО «Бета» в совместную Кредит счета 75 — деятельность; Дебет счета 75 ¬ 1 000 000 руб. — возвращена > сумма излишне внесенных средств Кредит счета 51 — ЗАО «Бета». В регистрах бухгалтерского учета ЗАО «Бета» возврат средств будет отражен проводкой: Дебет счета 51 ¬ > 1 000 000 руб.

Кредит счета 58 — Включение построенного объекта в состав основных средств в регистрах бухгалтерского учета простого товарищества будет отражено записью: Дебет счета 01 ¬ > 42 000 000 руб. Кредит счета 08 — Согласно ст. 377 НК РФ каждый из товарищей признается плательщиком налога на имущество по данному объекту.

База определяется как остаточная стоимость объекта исходя из размера вклада товарища. Таким образом, ООО «Альфа» будет ежемесячно включать в расчет стоимости 59,52% остаточной стоимости данного объекта (25 000 000 руб. : 42 000 000 руб. x 100%), а ЗАО «Бета» — 40,48%.

Если простое товарищество было создано только на время строительства объекта, то товарищи возвращают себе свои вклады после прекращения совместной деятельности. В регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» эта операция будет отражена записью: Дебет счета 08 ¬ > 25 000 000 руб. Кредит счета 58 — В регистрах учета ЗАО «Бета» проводкой: Дебет счета 08 ¬ > 17 000 000 руб. Кредит счета 58 — Далее каждый из бывших товарищей уже самостоятельно вводит объект в состав своих основных средств и производит его эксплуатацию. С.А.Верещагин Эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения Ассоциации бухгалтеров, аудиторов и консультантов Подписано в печать 25.05.2007 ————

Источник: buhi.ru

Договор соинвестирования строительства жск

Договор соинвестирования строительства, образец которого будет представлен далее, оформляется, как правило, предприятиями, осуществляющими возведение объектов при недостаточности средств для продолжения работ. По такому соглашению после окончания мероприятий и получения разрешения на введение сооружения в эксплуатацию его часть передается субъекту, профинансировавшему проект, соразмерно внесенной сумме. Рассмотрим далее особенности такой сделки.

Специфика обложения

Далеко не всегда договор соинвестирования является таковым для партнера. Если приобретается ОС, то реализовываться может не только оно (бывшее в эксплуатации), но и продукция (товар). Для приобретателя договор будет инвестиционным в любом случае. Что касается продавца, то все зависит от объекта, который он реализует.

Мнение ВАС

1. Наименования сторон.
2. Дату и место оформления сделки.
3. Общие положения.
4. Предмет соглашения.
5. Права и обязанности участников.
6. Стоимость соглашения.
7. Ответственность сторон, в том числе при одностороннем отказе от исполнения условий сделки.
8. Форс-мажор.
9. Период действия договора.
10. Заключительные положения.
11. Реквизиты участников сделки, их подписи, оттиски печатей. Если заключается договор соинвестирования с физическим лицом, то приводятся его паспортные данные, адрес проживания, ФИО.

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

С кем ЖСК заключает соглашение?

Виды документации

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
8. Порядок предоставления квартиры.
9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
13. Сведения о пайщике.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Понятие и применение

• требования по своевременной и полной выплате всех необходимых взносов;
• ограничения в проведении планировки в квартире;
• необходимость нести дополнительные расходы (на оплату госпошлин, нотариального удостоверения документов и т. п.).

Предмет сделки

Здесь перечисляются как условия для применения ответственности (например, невыполнение обязательств), так и конкретные меры наказания. К последним чаще всего относятся материальные методы — пени, штрафы, неустойки.

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>«вексельной схемы», Откроется в новой вкладке.»>ПДКП и других «серых схем» покупки Откроется в новой вкладке.»>новостройки).

Из договора с ЖСК и устава ЖСК обязательно найдите информацию: как пайщик вносит деньги: порядок оплаты членских взносов, процедура предоставления квартиры, условия выхода из ЖСК. Если вы подписываете договор с ЖСК, это значит что вы согласна со всеми его пунктами. Если вы сомневаетесь, выгодное или нет вам условия договора с ЖСК, возьмите его проект и приходите к нам на юридическую консультацию .

Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой. В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта. Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

Обратите внимание => В смесители поменяли кадрилж протекает в магазине сказали что горантия пропала прав ли магазин

Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

Договор ЖСК описывает условия при которых пайщик вкладывает деньги в строительство дома, условия первичного взноса и последующих платежей, условия сроков строительства, характеристики будущего жилья, условия выхода пайщика из кооператива и условия возврата денег ЖСК пайщику. По оценкам статистики, на рынке недвижимости около 30 % строящегося жилья приобретается по договорам ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив «________________», именуемый в дальнейшем «ЖСК», в лице Председателя Правления ________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Гражданин(-ка, -не) ________________, пол ________________, место рождения ________________, паспорт ________________, выдан ____________ г., код подразделения ________________, зарегистрированный(-ая, -ые) по адресу: ________________, именуемый(-ые) в дальнейшем «Пайщик», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны» и по отдельности «Сторона», руководствуясь Уставом ЖСК и законодательством Российской Федерации, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Предметом настоящего Договора являются размер и порядок участия Пайщика в ЖСК. Подписав настоящий Договор, Пайщик выражает согласие и присоединяется к единым условиям членства в ЖСК, изложенным в Уставе ЖСК, с которыми он заранее ознакомлен.

1.2. ЖСК принимает участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: ________________ (далее — Жилой дом) на основании Договора (соинвестирования строительства, предварительного договора купли-продажи будущего недвижимого имущества и т.д.) N ____ от «__» ____________ 20__ года, заключенного между ЖСК и ________________ (далее по тексту — Договор ________________), с целью получения в собственность жилого помещения в виде отдельной квартиры, соответствующей потребностям Пайщика.

1.3. После завершения строительства Жилого дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и при условии выполнения Пайщиком обязательств внесения паевого взноса в полном объеме, включая доплату в случае увеличения площади Квартиры по результатам обмеров органами БТИ, что подтверждается справкой о полной выплате паевого взноса, Пайщик приобретает право на оформление в собственность Квартиры, расположенной в Жилом доме и имеющей следующие проектные характеристики: секция N ____, этаж N ____, номер на площадке ________________, проектная площадь (с учетом лоджий, балконов) ________________ (________________) кв.м (далее — Квартира).

Проектный план Квартиры с указанием расположения и границ указан в Приложении N 1 к настоящему Договору.

1.4. Пайщик принимает на себя обязательство по оплате вступительного, паевого и членского взноса в размере, порядке и в сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора.

1.5. Указанный в настоящем Договоре адрес является адресом строительной площадки, на которой производится строительство Жилого дома. Почтовый адрес будет присвоен Жилому дому после его ввода в эксплуатацию.

1.6. Характеристики Квартиры, указанные в п.1.3 настоящего Договора, являются проектными (ориентировочными). Точное значение фактической площади самой Квартиры и летних помещений (балкон, лоджия) подлежат уточнению по результатам обмеров Квартиры органами БТИ по окончании строительства Жилого дома. Общая площадь Квартиры включает в себя сумму площадей помещений Квартиры, с учетом (при наличии их в проекте) площади летних помещений (летних, балконов), помещений вспомогательного использования/назначения.

1.7. Техническое состояние Квартиры должно соответствовать утвержденному в установленном порядке проекту и техническому заданию: без отделки, с вводом в квартиру всех инженерных сетей (за исключением слаботочных) и без установки оконечных устройств.

1.8. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию — ________ года.

2. Размер и порядок оплаты взносов по Договору

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

• данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
• договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
• его не нужно регистрировать в Росреестре;
• вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
• вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
• собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Преимущества и недостатки системы

Покупка квартиры – дело не простое и ответственное. Многие застройщики предлагают покупать жилье, вступив в ЖСК, и даже навязывают подобную систему гражданам. Данная схема приобретения жилья не менее популярна, чем всем давно знакомая схема ДДУ, и на основании Федерального закона №214 покупатель имеет возможность приобрести квадратные метры по любой из них.

Заказчик все полученные средства вкладывает в проект, при этом он осуществляет контроль над процессами расходов и доходов. После получения прибыли, он обязан вернуть инвестору вознаграждение за использование его вклада.

Главной особенностью договора соинвестирования является то, что полученные застройщиком денежные средства не считаются его собственностью, он обязан использовать их только на строительство объекта. Поэтому, данное финансирование носит целевой характер.

Общие сведения

Данное соглашение в области строительства может еще включать и подрядчика, в чьи обязанности входят организационные вопросы. Подрядчик подбирает заказчика и инвестора, а сам получает комиссионный сбор от дохода. На сегодня, это неплохой вид заработка при заключении инвестиционного контракта.

• з аказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• п о законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчик ом может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

Как заключается с физическим и юридическим лицом

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

Источник: urist-market.ru