ДДУ, а точнее, договор долевого участия. Представляет из себя вкладывание доли собственных средств на постройку дома, с последующей гарантией получения в собственность выбранной квартиры. Выясним, в чем состоит наша выгода и каковы риски в данном деле.
В чем же состоит выгода для инвесторов?
• В новостройках как правило, стоимость квартир значительно ниже им подобным «вторичкам»;
• При низкой цене, площадь и комфортабельность «первичек» значительно лучше, чем брать за ту же цену «вторичку»;
• При покупке «первички» на заёмные средства, покупатель получает более низкую ставку при ипотечном кредите;
• Также разнообразный выбор квартир, физических характеристик и многих составляющих будущего интерьера вашей квартиры
Но не стоит и забывать про риски, связанные с вложениями в ДДУ:
• Неизвестно точное количество времени, которое нужно до окончания строительства, которое также зависит от самой строительной компании и ЖК;
• Вы получите свою собственность, гарантируемой строительной компанией только после ввода дома в эксплуатацию, так что это не даёт гарантии, что дом будет вообще достроен.
Договор долевого участия ➤ДДУ на что обратить внимание в 2019 АСК — квартиры от застройщика
Подведя итоги, можно сказать что «плюсов» в ДДУ значительно больше, нежели «минусов», главное соблюдать осторожность при выборе строительной компании и обращать внимания на отведенное время строительства.
Взыскание неустойки и возврат денег дольщику
Чтобы составить акт о неустойке, лучше всего обратиться к доверенной и квалифицированной юридической компании. Я советую вам юридическую компанию Хелп Консалтинг, ведь у нее много преимуществ, что отличает его от подобных компаний:
• Проверенный временем опыт, накопленный за 11 лет стабильной работы
• Оплата зависит от самого результата юридической услуги
• Также нацелены на итоговый результат
Если вам нужны будут юридические услуги, смело можете обращаться к ним, они с готовностью примут всех, ведь Хелп Консалтинг уже помогла более тысячам людям с 2009 года.
Также, составить акт о неустойке можно и самому, однако при этом стоит опираться на существующую нормативную базу.
Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.
Обязательные особенности при подписке ДДУ
Большинство людей подписывают договор не «глядя», особенно если документ имеет большой объем текста. Не стоит проявлять такую безответственность, ведь ДДУ необходимо внимательно прочитать и выяснить все спорный вопросы с застройщиком, чтобы потом не бегать туда – сюда.
• Внимание! Необходима внимательность при подписании ДДУ, ведь это важная составляющая безопасности интересов как и дольщика, так и самой строительной компании.
На что обязательно надо обратить внимание при составлении договора долевого участия:
Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
1. Обе стороны должны знать, что они ответственны при не соблюдение условий договора;
2. Чтобы точно знать период окончания строительных работ, застройщик обязан предоставить открытый доступ к планам и о ходе работ в самом процессе строительства, и предоставление отчёта;
3. Стоимость и порядок оплаты. Вы можете подробно написать об этом в самом ДДУ.
4. Также застройщик должен предоставить все документы на строительство этого жилого участка, строительный адрес и общую информацию о ЖК.
Как снизить риски при заключении ДДУ
Строительная компания имеет право требовать деньги лишь в том случае, если имеет все надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка.
Советую перед подписанием ДДУ, предоставить его юридической компании на наличие подводных камней. Хорошая компания всегда поможет вам в этом, к примеру Хелп Консалтинг, ведь они делают все
результативно.
Также если вы боитесь, что строительство забросят, или же хотите получить экспертную оценку, вы всегда можете застраховать свою сделку. Да, это увеличит расходы, но зато минимизирует финансовые риски, к тому же получает полный отчёт от эксперта о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.
Продажа квартиры по договору переуступки: возможности продавца и риски покупателя.
Участник ДДУ может продать свое право на жилье ещё до момента ввода в эксплуатацию. Существует много причин для такой продажи. Это и финансовые трудности, и желание заработать, если участие в долевом строительстве было инвестиционным проектом и рыночная стоимость жилья на момент продажи значительно превышает количество вложенных средств.
Риски при оформлении продажи по договору переуступки
Рассматривая такую сделку, покупателю нужно помнить, что с переуступками прав риск мошенничества выше, чем со сделками прямой продажи жилья. Связано это с тем, что:
• Проблема может возникнуть с сами застройщиком, ведь квартиры ещё нет и она в процессе строительства.
• Также, если дольщик окажется мошенником, он может переступить свое право требования несколькими покупателями.
Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?
Инвестору необязательно иметь разрешение самого застройщика, он может сделать это в одностороннем порядке, если:
• Сроки передачи объекта нарушены на более чем 2 месяца
• Качество строительных работ не соответствует ожиданиям, или же прописанным в договоре правилам
• Застройщик не может предоставить поручительство
Источник: inforuss.info
Как купить квартиру по договору долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) — договор между застройщиком и будущим собственником (дольщиком), по которому дольщик покупает у застройщика пока еще недостроенную квартиру. Благодаря ДДУ можно купить квартиру еще на этапе строительства. В среднем так получается дешевле на 20-30%.
Раньше застройщики строилили новые дома за счет продаж по ДДУ. При этом покупатели сильно рисковали — если застройщик обанкротился или пропал с деньгами дольщиков, они не получали ни деньги, ни квартиру. Застройщики получали деньги на свои счета и сразу тратили их на стройку (а недобросовестные застройщики не только на стройку).
С 2017 года у дольщиков стало чуть меньше рисков. Теперь если застройщик получил разрешение на строительство дома после 1 января 2017 года, с каждого сданного объекта он перечисляет 1% в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, фонд выделит деньги на завершение строительства или компенсацию дольщикам.
Что за эскроу-счета
Сейчас прав и гарантий у дольщиков стало еще больше, а вот застройщикам стало сложнее мошенничать. Теперь они строят дома не за счет денег дольщиков, а за счет банковских кредитов. Но дольщики тоже никуда не делись.
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Главная суть поправок — с 1 июля 2019 года все застройщики обязаны продавать недвижимость через эскроу-счета.
Эскроу-счет — специальный именной счет в банке, на который вы вносите деньги после подписания ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после того, как сдаст вам квартиру.
По эскроу-счетам не начисляют проценты, но и платить за их обслуживание не надо. Это именные счета дольщиков — застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры. Застройщик не может сразу использовать деньги дольщиков на стройку. Ему надо строить за свои или кредитные деньги. И только когда дом достроят, застройщик получает деньги с эскроу-счетов.
Если застройщик обанкротится, дольщикам вернут все деньги.
Эскроу-счета не отменяют договоров долевого участия. ДДУ остались, изменился только способ оплаты — он стал безопаснее
Деньги на счете эскроу застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Если банк потеряет лицензию, все деньги переведут на эскроу-счет в другом банке. Максимально компенсируют 10 млн рублей. Страховка перестанет работать, если дольщик расторгнет договор.
Какие квартиры можно купить с использованием эскроу-счетов
Но новый закон действует только для домов, на строительство которых выдали разрешение с 1 июля 2018 года. Если строительство дома разрешили раньше, на него действует прежний закон и деньги у дольщиков принимают как и прежде. Сейчас правительство собирается внести поправки, по которым части проектов разрешат достраиваться по старой схеме, например, таким, которые достроены на 30% и где 10% квартир уже проданы по ДДУ. Но пока эти поправки не приняли.
У нового закона есть переходный период — до 1 июля 2019 года застройщики могут продавать квартиры без эскроу-счетов по старой схеме. Пока можно подавляющее большинство застройщиков работают по старым правилам — сейчас проекты с эскроу-счетами еще надо поискать. С 1 июля, конечно, ситуация будет постепенно меняться — через несколько лет все новостройки будут продавать только через эскроу. Пока достраивают дома, зарегистрированные до 1 июля 2018 года, вы можете выбрать как оплатить ДДУ: с использованием эскроу-счетов или без них.
Скорее всего, чтобы компенсировать проценты по кредитам банкам застройщики поднимут цены на новостройки на 5-10%. Но за эти деньги покупатели смогут выбрать проект, который уже прошел банковские проверки, получил кредит и гарантирует сохранность ваших денег на эскроу-счетах. Думаем, за безопасность стоит немного доплатить.
Как проверить застройщика перед подписанием ДДУ
Новый закон значительно снижает риски при покупке недостроенной квартиры, но не исключает их полностью. Поэтому перед подписанием договора надо тщательно проверить застройщика.
К застройщикам, работающим по ДДУ, государство предъявляет строгие требования. Оно тщательно следит за разрешениями на строительство и движением денег на счетах — застройщику нельзя тратить деньги дольщиков на цели, не со строительством и продажей квартир. Если что-то не так, государство вмешается и накажет недобросовестного застройщика.
Чтобы покупатель мог больше узнать о застройщике, под контролем Минстроя, Росреестра и Центробанка создана Единая система жилищного строительства , — в ней застройщики обязаны публиковать информацию о себе.
Закон надежно защищает деньги дольщиков, заключивших ДДУ с использованием эскроу-счетов. Но таких на рынке пока мало. Застройщики не могут привлекать деньги дольщиков на новые проекты, если не соответствуют всем законодательным требованиям. Но на старые могут. Поэтому проверяйте дату разрешения на строительство — не дату договора или сдачи дома, а именно дату разрешения на строительство.
Если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, проверьте:
- сайт застройщика: на нем должны быть все документы о застройщике, доме, а также фотографии со строительства;
- проектную декларацию и разрешение на строительство: описание проекта, сроки строительства;
- источник проектного финансирования: убедитесь, что банк, который кредитует застройщика, надежный;
- что компания не банкрот : проверьте ее на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве;
- договор страхования на новостройку: с надежной ли компанией сотрудничает застройщик;
- проверьте, что никто не подал на компанию в суд : в картотеке сайта Федеральных арбитражных судов.
- посмотрите готовые дома застройщика
- прочитайте отзывы о застройщике : посмотрите с какими проблемами сталкивались другие дольщики и покупатели.
Нанимать ли агентство?
Решать вам. Агенты порекомендуют проверенного застройщика, проверят текст договора, возьмут на себя все оформление. Ни один агент не может гарантировать, что застройщик достроит дом. Но он может чуть снизить риски — мы думаем, это того стоит.
Какие документы нужны для заключения договора долевого управления
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Квартира на себя — понадобится только паспорт. Если вы не женаты, больше ничего не нужно. Если вы в браке, но оформляете квартиру только на себя, понадобится еще согласие супруга на покупку квартиры. Его оформит нотариус по паспортам и свидетельству о браке. В согласии на покупку надо указать максимум информации о застройщике: название, адрес дома, номер квартиры.
Вместе с супругом — паспорта и свидетельство о браке. Если кто-то не сможет присутствовать лично, понадобится еще нотариально заверенная доверенность с разрешением подписать договор за супруга.
На несовершеннолетнего — свидетельство о рождении. В этом случае его законными представителями выступают родители или опекуны.
В ипотеку — уточните набор документов у своего банка. Обычно это паспорта, свидетельства о браке, трудовая книжка и справки о доходах по форме 2-НДФЛ.
Что должно быть указано в ДДУ
Возьмите у менеджера застройщика проект ДДУ и покажите его юристу. Если какие-то пункты вам не подходят, вы можете договориться с застройщиком об изменениях. На это пойдут не все застройщики, но большинство согласятся.
Когда получите от застройщика договор, не торопитесь его подписывать: проверьте совпадает ли он с проектом и еще раз детально проверьте с юристом. Помните, юрист — это не то, на чем стоит экономить при покупке квартиры.
Внимательно читайте договор перед тем, как его подписать. Обязательно покажите договор квалифицированному риелтору или юристу
Вот что обязательно должно быть в ДДУ:
- ваши паспортные данные и реквизиты застройщика;
- подробное описание квартиры — ее план, сведения об этаже, предварительном номере квартиры, высоте потолков, планировке и площади квартиры; /
- стоимость квартиры, срок и порядок уплаты, реквизиты для выплат;
- срок сдачи новостройки и квартиры;
- адрес дома;
- кадастровый номер участка;
- страхование ответственности застройщика: способ, которым застройщик гарантирует сохранение ваших денег (компенсационный фонд, эскроу);
- использование кредитных средств, если вы покупаете квартиру в ипотеку;
- 10-летняя гарантия на кровлю и межпанельные швы, 5-летняя гарантия на квартиру и дом, 3-летняя — на лифты, трубопроводы, мусоропроводы, отопление и вентиляцию. (в эти сроки застройщик бесплатно устраняет брак и недочеты, или выплачивает компенсацию).
ДДУ составляют в 3 экземплярах: для дольщика, застройщика и Росреестра.
На что обратить внимание в договоре долевого управления
В ДДУ застройщик старается застраховаться от всех своих возможных ошибок и недочетов — обычно самые невыгодные для вас пункты, спрятаны под мудреными юридическими формулировками.
Есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание — они могут дорого стоить.
Срок сдачи дома и выдачи ключей. Срок сдачи дома в рекламе и даже проектной декларации может отличаться от указанного в договоре. Менеджер мог обещать сдать дом весной 2020 года, а в ДДУ стоит уже лето 2021 года.
Обычно в сроках указывают квартал и год.
Застройщик указал срок сдачи дома — I квартал 2020 года. Если в первый день следующего квартала — то есть 1 апреля 2020 года, — дом не сдан, вы можете подать претензию о задержке и получить компенсацию — 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день сверх оговоренного срока.
Как компенсируют площадь. Строители часто случайно увеличивают или уменьшают площадь квартиры — такое бывает, это нормально. Обычно погрешность не превышает половины квадратного метра — если она больше, скорее всего, застройщик сделал ее умышленно.
В идеале должно быть так: если площадь окажется меньше, чем по договору — вам вернут переплату, если больше — по закону о защите прав потребителей доплачивать вы не обязаны.
На деле обычно так: застройщик прописывает в договоре хитроумными фразами, что если площадь окажется меньше — он вам ничего не должен, а если больше — вы должны ему доплатить.
Поэтому если застройщик пытается навязать вам невыгодный порядок компенсации площади, попросите изменить договор. Например, убрать пункт о доплате за увеличение площади или добавить о возврате денег в случае ее уменьшения.
Проверьте также, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены квадратного метра.
Соответствие проектной декларации. Все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если данные будут разниться — договор могут признать недействительным.
Подписант со стороны застройщика. По закону подписывать ДДУ должен генеральный директор или сотрудник, у которого есть нотариально заверенная доверенность. На практике гендир почти никогда ничего не подписывает, перепоручая это своим директорам. Проверьте, чтобы у этого директора была доверенность и попросите себе заверенную копию.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре
Подписав ДДУ, вы еще не стали собственником и не получили права на квартиру. Чтобы будущая квартира стала вашей, ДДУ надо зарегистрировать в Росреестре. Регистрация необходима, чтобы застройщик не мог продать одну и ту же квартиру дважды — за этим следит государство.
Подайте ДДУ в МФЦ или Росреестре с представителем застройщика — обычно у него для этого есть специальный юрист.
Заплатите госпошлину за регистрацию: ее размер делится на количество участников договора. Для дольщиков размер пошлины— это 350 ₽, для юридического лица — 6000 ₽.
Например, в договоре всего 2 участника: вы и застройщик. Тогда вы платите 175 ₽, а застройщик — 3000 ₽.
Если в договоре 3 участника (2 дольщика и застройщик), каждый дольщик платит по 117 ₽, а застройщик 2000 ₽.
Если в договоре 4 участников (3 дольщика и застройщик), дольщики платят по 88 ₽, застройщик — 1500 ₽.
Вместе с ДДУ возьмите следующие документы:
- ваш паспорт и сведения о компании от представителя застройщика;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
- ДДУ в 3 экземплярах;
- квитанция об уплате пошлины;
- разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение о соответствии проектной декларации требованиям №214-ФЗ (если вы не первый дольщик, который заключает договор с застройщиком, эти документы в Росреестре уже есть);
- план дома;
- договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.
Через 7-9 рабочих дней Росреестр или МФЦ зарегистрируют ДДУ — на нем будет стоять специальная регистрационная надпись.
В Росреестр можно не ходить самому, если оформить у нотариуса доверенность на застройщика. Чтобы перестраховаться, сделайте доверенность разовой и под конкретную квартиру.
Как заплатить за квартиру, купленную по договору долевого управления
Через эскроу-счет
Открыть эскроу-счет можно не в каждом банке, а только в тех, которые аккредитовал Центробанк.
Чтобы открыть эскроу-счет, понадобится лишь паспорт и зарегистрированный ДДУ, в котором указано, что вы оплачиваете квартиру с помощью эскроу-счета.
Порядок действий простой:
- Подпишите трехсторонний договоре между вами, банком и застройщиком на открытие эскроу-счета.
- Внесите деньги на счет в обозначенный срок. Перевести деньги на свой эскроу-счет можно только банковским переводом — внести наличными нельзя. Переводить деньги на эскроу-счета можно только после регистрации договора в Росреестре.
- Банк переводит застройщику деньги. Это не ваши деньги — банк кредитует застройщика своими деньгами под проценты. Ваши деньги девелопер получит только когда сдаст дом.
Если покупаете жилье в ипотеку, сначала надо будет получить у банка одобрение на получение ипотеки. Первоначальный взнос банк зачислит на эскроу-счет, а недостающую сумму положит туда сам. Ипотеку надо оформить в том же банке, где открываете эскроу-счет.
Вы можете забрать свои деньги с эскроу-счета обратно, если:
- закончился срок размещения денег;
- вы или застройщик расторгли ДДУ;
- застройщик не может завершить проект.
Без эскроу-счета, на расчетный счет застройщика
Если покупаете без эскроу-счета, заплатить деньги надо сразу на расчетный счет застройщика. Но платить застройщику можно только после регистрации договора в Росреестре.
Нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора
Если застройщик просит заплатить до подписания ДДУ, откажитесь — это незаконно. Иначе вы рискуете получить квартиру, которую уже купил кто-то другой.
Оплатить квартиру можно как угодно: наличными или переводом.
Через аккредитивные счета. Это счет в банке, на который вы вносите деньги до регистрации ДДУ. Чтобы забрать деньги, застройщик предъявляет банку зарегистрированный договор — без этого деньги ему не дадут. Если сделка не состоится, вы сможете забрать деньги.
Через расчетный счет. Некоторые застройщики не работают с аккредитивами — таким придется переводить деньги на расчетный счет со своего банковского счета.
Наличными. Так тоже можно, но мы не рекомендуем — опасно носить с собой такие суммы. В любом случае, платить надо только после регистрации ДДУ. Наличные надо отнести в кассу застройщика: вам выдадут квитанцию и приходной кассовый ордер — эти документы подтверждают, что вы заплатили застройщику.
Помните, что переведя деньги за квартиру, вы еще не стали ее собственником. Чтобы квартира стала вашей, застройщик должен достроить дом и сдать вам квартиру, вы должны принять ее и подписать передаточный акт. И только после этого вы можете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.
О том как принять квартиру и зарегистрировать ее в Росреестре расскажем в следующий раз.
Источник: an-zss.ru