Договор уступки прав на разрешение на строительство

Земля, оформленная в аренду, допускает последующую передачу без прекращения действия основного договора.

В этом случае законодательством предусмотрена процедура переуступки арендных прав.

Переход арендных прав к цессионарию регламентирован базовыми положениями: это заключение договора сторонами, одна из которых передаёт свои полномочия правопреемнику, выходя из участия после завершения процедуры.

Разница между договором и соглашением об уступке

Регламент норм законодательства не обращается к специальному толкованию понятий договор и соглашение, когда речь идёт о переуступке права аренды на земельный надел. Отсутствие дифференциации вносит некоторую произвольность в применение названий этих видов документов.

И это не случайно, так как оформление переуступки не опирается на самостоятельный юридический документ, он всегда прилагается к первичному договору аренды, который не утрачивает юридическую силу. Эти нормы опираются на действие статей 606 и 607 ГК РФ.

Ключевые споры по договору строительного подряда за первое полугодие 2022 года | Антон Помазан

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Сущность гражданско-правового договора опирается на его юридическую автономность, которая может корректировать отдельные положения и пункты прилагаемыми дополнительными соглашениями.

Договор уступки или цессии отражает нормы, характеризующие соглашение тем, что оно правоспособно только при опоре на основной договор аренды земли.

Без предоставления первичного договора, договор цессии не является правоспособным.

Однако предусматриваются некоторые различия в определении договора цессии и соглашения о переуступке:

Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.

Далее, речь будет идти о полномерном правопреемстве на землю, с учётом смены контрагентов договора.

• Скачать бланк соглашения о переуступке права аренды земельного участка
• Скачать образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка

Процедура передачи обязанностей между физ. лицами

Соразмерно компетенции сторон, документ может оформляться:

• самостоятельно;
• в риэлторской компании;
• офисе юридической фирмы;
• нотариальной конторе.

При самостоятельном составлении текста документа целесообразно удостоверить подписи нотариально.

Это же допустимо и в остальных случаях. Нотариальное удостоверение не всегда является обязательным, но придаёт имущественной сделке дополнительную правоспособность.

Обязательно нотариальное удостоверение лишь тогда, когда предшествующий договор удостоверялся нотариусом или заключался в нотариате по типовому образцу. После составления и подписания документа сторонами, он подлежит обязательной регистрации в кадастровой палате (Росреестре), согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов:

Когда необходима регистрация?

Регистрация происходит непосредственно после завершения оформления сделки. Её принципиальная необходимость в том, что здесь происходит официальное закрепление полномочий за правопреемником.

Согласно положениям договора, за цессионарием закрепляется право аренды земли, о чём в учётной записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) будут внесены соответствующие сведения.

Существенные условия договора цессии обязательно должны отражать положения предшествующего договора и передавать полномочия только в том объёме, в котором они были приняты предшествующими контрагентами.

Здесь недопустимо вносить коррективы по уплате аренды, срокам и иным условиям, установленным арендатором. Цессия требует подробного и полного переноса всех пунктов и положений, которые действуют на момент её оформления.

Составление документа для физических лиц

1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

• лично в руки, под роспись;
• заказным письмом с уведомлением о получении.

Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.

Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.

• Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
• Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

Проведение регистрации в Росреестре

Для регистрации подходят обе стороны, подавая регистратору заявление на внесение сведений о переходе права аренды. Прилагаются такие документы:

• гражданские паспорта; ;
• договора переуступки в 3 экземплярах;
• свидетельство о праве аренды (от цедента); ;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Документы проверяются регистратором и принимаются под расписку. В расписке ставится дата приёма документации, и дата повторного визита цессионария, которому будут переданы документы, удостоверяющие его новый статус арендатора.

Обычно сроки проведения регистрации составляют 21 рабочий день.

Госпошлина оплачивается размером 2 тысячи рублей для физических лиц. Её уплачивает цессионарий. Оплатить её можно по реквизитам, полученным на сайте Росреестра, или на стенде помещения кадастровой палаты, МФЦ.

Оплату принимают отделения Сбербанка или терминалы. Если договор заключался и проходил регистрацию у нотариуса, то госпошлина не требуется. Оплата нотариальных услуг зависит от установленных регионом цен. По преимуществу стоимость включает фиксированный объём, установленный нотариусом, и соразмерный процент от стоимости сделки.

Заключение

Оформление переуступки прав устанавливается отдельным договором, к которому прилагается вся имеющаяся документация по аренде земель. Документ составляется одним из удобных способов, с обязательной регистрацией Росреестром.

Источник: urexpert.online

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав требования на квартиру называется цессией. Цессионер – это лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, и чаще всего он выступает инвестором проекта. Суть цессии в том, что цессионер передает покупателю право на получение квартиры в новостройке за более высокую плату, чем он сам ее покупал.

На современном первичном рынке это довольно широкая практика и один из способов для покупателя заполучить квартиру в понравившемся объекте. Обычно подобные сделки связаны с рядом подводных камней и юридических рисков. Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить информацию, взвесить все «за» и «против», разобраться в сути процесса и порядке оформления документов. В данной статье подробно рассмотрим порядок и тонкости оформления переуступки прав требования на квартиру.

Цессия — это сделка купли-продажи квартиры, оформленная по договору переуступки прав. Особенность цессии в том, что покупатель приобретает у продавца недостроенную квартиру вместе со всеми правами и обязанностями, которые были изначально прописаны в договоре между продавцом и застройщиком. Например, если в их договоре были оговорены определенные условия рассрочки, то покупатель квартиры должен производить расчет именно по заданной схеме, он уже не сможет внести изменения в договор и установить для себя индивидуальный график платежей и иные условия.

ВАЖНО: договор переуступки прав на квартиру можно заключить только до оформления акта приема-передачи квартиры от застройщика прямому покупателю, то есть до того, как все права будут переданы дольщику.

Плюсы договора цессии для инвестора

• получение дополнительной прибыли (инвестор покупает напрямую у компании-застройщика квартиру, заключая с ней договор еще на стадии начала строительства, а затем ближе к сроку сдачи квартиры перепродает ее по более высокой цене);
• возврат вложенных средств (в случае, если инвестору по каким-то причинам срочно потребовалось вернуть вложенные в квартиру деньги, он может оформить договор переуступки прав собственности на жилье и вернуть свои средства). В иных случаях за преждевременное расторжение договора инвестору грозят штрафы.

Плюсы договора цессии для покупателя

• если покупателю нравится какой-то строящийся объект, а квартиры уже распроданы, то оформление договора цессии – один из способов заполучить жилье в желаемом доме;
• цена квартиры, переданной покупателю по договору переуступки прав обычно ниже, потому что продавцы хотят быстрее продать, и устанавливают цену на 5 – 25% ниже, чем у официального застройщика;
• в случае приобретения прав на квартиру с использованием ипотечного кредитования, покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье. При этом покупатель, оформивший сделку купли-продажи квартиры у застройщика, начинает выплачивать ипотеку без возможности заселиться в оплачиваемую квартиру и, как принято на практике, по более высоким процентам.

Основные риски, связанные с договором цессии

Возможность признания договора цессии недействительным

В данном случае согласно статье 390 ГК РФ новый собственник квартиры может предъявить претензии и потребовать возмещения средств только у продавца, а не у официальной компании-застройщика. На практике вернуть свои деньги бывает не просто. Чтобы избежать подобных недоразумений, покупатель при приобретении квартиры у продавца должен убедиться в правильности оформления договора и проконтролировать процесс его заключения. По законам РФ договор цессии считается действительным при соблюдении следующих условий:

• дольщик заплатил за квартиру застройщику всю сумму, оговоренную в договоре долевого участия;
• все расчеты по оплате жилья между инвестором и компанией-застройщиком должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• у инвестора имеется письменное разрешение от застройщика на переуступку прав собственности на квартиру;
• у инвестора имеется разрешение от банка в случае, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств;

Риск банкротства застройщика

В случае банкротства компании-застройщика, либо задержке сроков сдачи жилья, либо при обнаружении ненадлежащего качества жилья, все претензии покупатель может предъявить только к застройщику, а не к продавцу. На практике у компании, признанной финансово несостоятельной, вернуть деньги за жилье очень сложно. Поэтому перед совершением сделки по переуступки прав собственности на квартиру покупатель должен внимательно изучить проектную и разрешительную документацию строительной компании, осведомиться о ее нынешнем финансовом положении, проверить состояние незавершенного строительства. Признаками предстоящего банкротства строительной компании могут служить:

• массовая распродажа квартир в строящемся объекте;
• распродажа жилья в строящемся доме по заниженной цене;
• серьезные нарушения сроков сдачи квартир застройщиком;
• серьезные нарушения условий договора застройщиком.

Юристы советуют при заключении договора цессии включить в него пункт о поручительстве продавца, который гарантирует принятие на себя всех обязательств по выплате денежных средств за квартиру в случае нарушения сроков сдачи объекта компанией-застройщиком. Но такое бывает редко.

Двойная переуступка прав на квартиру

На практике бывают случаи, когда одна квартира продается два раза. Обычно решением суда жилье достается тому, кто первым оформил договор и зарегистрировал его в Росреестре в надлежащем порядке. Для снижения подобных рисков, покупатель должен понимать, что соглашение переуступки прав на квартиру (как и договор долевого участия) должно пройти процедуру государственной регистрации. Вместо соглашения переуступки прав могут быть предложены договора иного рода:

• инвестиционное соглашение;
• предварительное соглашение купли-продажи квартиры;
• предварительное соглашение долевого участия;
• вексельная схема.

Нужно понимать, что наличие данных договоров не всегда обозначает недобросовестность застройщика, но они значительно повышают риски для потенциального покупателя, так как не подлежат обязательной государственной регистрации. Значительно снижают риски следующие обстоятельства:

• если квартира подана первоначальному покупателю по договору долевого участия;
• если оплата по договору цессии с новым собственником производится только после государственной регистрации в Росеестре.

Порядок оформления переуступки прав на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру возможна только после того, как инвестор оплатил полную стоимость покупки застройщику, либо путем перевода оставшегося долга на нового покупателя по договору, оформленному в надлежащем виде. В случае переуступки прав собственности на основании договора долевого участия, соглашение обязательно проходит процедуру государственной регистрации. Жилье по такому договору может быть перепродано неоднократно до тех пор, пока оно не будет сдано в эксплуатацию и собственник не получит акт приема-передачи. В случае переуступки прав собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи, право требования остается у продавца, а не переходит к покупателю, то есть покупатель не сможет ее перепродать третьим лицам в случае необходимости. Покупка квартиры – серьезное вложение финансовых средств, поэтому, чтобы максимально обезопасить себя и снизить риски, рассмотрим пошаговые действия покупателя и порядок оформления переуступки прав на квартиру.

ШАГ 1. Проверка застройщика. Прежде, чем начать процедуру оформления переуступки прав, покупатель должен проверить финансовое состояние и добросовестность строительной компании. Для этого нужно обратиться в офис компании и попросить предоставить разрешительную документацию, а именно:

• устав компании и другие учредительные компании;
• свидетельство о госрегистрации компании;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• свидетельство о праве собственности на землю, либо договор аренды земельного участка;
• бухгалтерскую отчетность за последний квартал текущего года;
• соответствующее разрешение на строительство;
• проектную документацию, в которой отображается наличие разрешения на строительство, право собственности на земельный участок, на котором строится дом, либо договор аренды этой земли с указанием кадастрового номера и площади участка, цели проекта, этап строительства и сроки реализации проекта, предполагаемые сроки сдачи жилья в эксплуатацию;
• проектную декларацию с указанием способа исполнения обязательств строительной компанией, которые указаны в договоре;
• договор, в котором указан источник финансирования строительства дома.

ШАГ 2. Подготовка к сделке. Что должен сделать продавец:

1. Письменно уведомить компанию-застройщика о намерении продать квартиру по договору переуступки права. При этом желательно, чтобы представитель строительной компании выступил в качестве третьей стороны при совершении сделки. В случае отсутствия письменного уведомления сделка может быть признана недействительной.
2. Получить письменное разрешение застройщика на перепродажу квартиры. При этом чаще всего за подобную процедуру компания-застройщик требует сумму в размере 5% от стоимости продаваемого объекта, которая исчисляется от суммы перепродажи жилья, а не первоначальной стоимости покупки. Необходимую сумму нужно будет внести на банковский лицевой счет компании.
3. Получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним, которая выдается при выполнении финансовых обязательств в полном объеме. Либо данную справку можно получить при заключении договора между покупателем и продавцом, на основании которого долг инвестора перед застройщиком переводится на покупателя. Третьей стороной при заключении подобного договора должен выступить представитель застройщика.
4. В случае, если квартира приобреталась в браке, нужно получить нотариально заверенное письменное согласие на ее продажу от супруга.
5. Получить письменное согласие Банка на переуступку прав, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств. Банк выдаст такое согласие только в случае погашения полной суммы долга.
6. Получить выписку из ЕГРП на квартиру. Она выдается в случае, если договор долевого участия или инвестирования регистрировался в соответствующем государственном органе.

Что должен сделать покупатель:

• получить письменное согласие от супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
• получить кредитный договор или закладную, если квартира приобретается в ипотеку.

ШАГ 3. Составление договора переуступки прав. Между продавцом и покупателем должен быть составлен договор переуступки прав требования на квартиру с указанием первоначального типа договора. Этот документ будет подписываться сторонами в регистрирующем органе.

Договор можно составить самостоятельно, в офисе компании застройщика, в любом агентстве недвижимости или у юриста. ШАГ 4. Государственная регистрация договора. Процедуру государственной регистрации договора переуступки прав на квартиру можно пройти в Регистрационной палате, Кадастровой палате либо в Многофункциональном центре МФЦ.

1. В регистрирующем органе продавец и покупатель подписывают договор о переуступки прав на квартиру.
2. Регистратору необходимо предоставить следующие документы:
3. паспорта всех участников сделки (если сделку совершает доверенное лицо, то его паспорт и нотариальная доверенность);
4. письменное согласие супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
5. первоначальный договор, который был заключен с застройщиком (договор долевого участия, или предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или соинвестироваия);
6. справка об отсутствии долга продавца перед строительной компанией, либо договор перевода долга на покупателя;
7. письменное разрешение застройщика на продажу квартиры по переуступке прав требования;
8. письменное согласие кредитной организации на на продажу квартиры по переуступке прав требования, если жилье приобреталось в ипотеку;
9. кредитный договор с банком либо закладная на квартиру.
10. Оплата государственной пошлины. Квитанция выдается на каждого участника сделки.
11. Регистратор заполняет заявление, а стороны сделки подписывают его. В заявлении должны быть указаны объект недвижимости, его технические характеристики и данные участников сделки.
12. Регистратор забирает все предоставленные документы, выдает продавцу и покупателю расписку о получении документов. В расписке указывается дата явки за зарегистрированным договором переуступки прав на квартиру. Обычно регистрация занимает от 5 до 10 дней.
13. В назначенный день продавец и покупатель должны явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской. Покупателю выдается зарегистрированный договор переуступки прав требования на квартиру, а продавец получает договор основания, который был заключен изначально с застройщиком (этот договор понадобится для оплаты налога с продажи). Также стороны должны забрать ранее поданные документы.

Таким образом, продажа квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования дает возможность инвестору получить дополнительную прибыль с одной стороны, и приобрести жилье по более низкой цене в желаемом объекте покупателю – с другой стороны. Сделка цессии довольно специфичный процесс, который таит в себе некоторые юридические риски, но при грамотном подходе эти риски можно снизить до минимума. Продавцу нужно быть внимательным и обязательно перед оформлением сделки проверить текущее финансовое положение застройщика, наличие у него разрешительных документов, и соглашаться на сделку только с прохождением государственной регистрации договора.

Источник: kvartirastudia.ru