Договор жск при покупке новостройки что это

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ — ЖСК хочет признать право собственности и истребовать жилое помещение из чужого незаконного…

Покупка квартиры через жилищные кооперативы

Если на покупку жилья наличных средств не хватает, можно оформить ипотеку. Однако не все готовы переплачивать проценты по ипотеке. Сэкономить на платежах и купить квартиру поможет жилищный кооператив. Как работают такие кооперативы и какой из них выбрать, рассказываем в статье.

• Что такое жилищный кооператив
• Как выбрать и вступить в кооператив
• Как формируется паевой взнос
• Плюсы жилищного кооператива
• Минусы жилищного кооператива
• Риски при покупке жилья через кооператив
• Как оформить право собственности

Что такое жилищный кооператив

Это организация, которая помогает купить жилье в рассрочку и объединяет для этого будущих жильцов-пайщиков. Они выплачивают ежемесячные взносы, которые формируют средства кооператива на покупку жилья. В случае с ипотекой клиент занимает деньги у банка и платит за это проценты. В жилищном кооперативе деньги берут из общего бюджета, каждый получает право въехать в новую квартиру после накопления или однократного внесения нужной суммы. Как правило, это 50% стоимости выбранного жилья.

В зависимости от нюансов приобретения квартиры различают три вида кооперативов.

Жилищный кооператив

Помогает участникам приобрести жилплощадь и в дальнейшем управлять домом. В кооперативе не должно быть меньше пяти граждан, но их число не может превысить количество жилых помещений в кооперативном доме. Деятельность организации регулирует ст. 11 ЖК РФ, однако она не дает гарантий, аналогичных ФЗ-214, который регламентирует права дольщиков. Так, ст. 11 ЖК РФ говорит лишь о правилах защиты прав на жилье в суде. А в ФЗ-214 прописаны требования к застройщику и качеству объекта, сроки передачи квартир, ответственность за нарушение обязательств и обязанность регистрации ДДУ.

Пока не произвели полный расчет, члены кооператива проживают в квартирах по праву пользования. Собственником остается кооперативная организация.

Жилищно-строительный кооператив

До 2018 года был альтернативой долевому строительству. Однако поправки в Закон о долевом строительстве запретили ЖСК вкладывать средства граждан в строящееся жилье. Существуют еще ЖСК, которые получили разрешение на строительство до внесения поправок, но пока не ввели жилье в эксплуатацию. Больше такие организации не создаются.

Но появились ЖСК с господдержкой, которые создаются на основании закона 161-ФЗ. Вступить в них могут те, кто относится к категориям, указанным в законе. Это молодые ученые, инженеры, сотрудники научных и образовательных организаций, военнослужащие.

Жилищно-накопительный кооператив

При такой форме кооператива можно рассчитывать на любое понравившееся жилье, не обязательно расположенное в доме, который строит кооператив. Это означает, что участники организации сами выбирают квартиры и не привязаны строго к одному дому. Работает кооператив в соответствии с ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Все средства расходуют на покупку квартир, что строго контролируется государством. Информация открыта и доступна, пайщики тоже могут видеть, куда тратятся денежные средства, и устанавливать потолок стоимости приобретаемого жилья.

Схема накопления средств проста. Новый пайщик ЖНК встает в конец очереди, подыскивает себе подходящее жилье и сообщает об этом правлению. Когда очередь подходит, квартира приобретается, а член кооператива может в нее заселиться, зарегистрироваться и использовать по собственному усмотрению. Сдавать в аренду такое жилье тоже можно. Но оно остается в собственности кооператива, пока его стоимость не выплачена пайщиком в полном размере.

Как выбрать и вступить в кооператив

Вступить можно в любой кооператив, независимо от того, в каком конце страны он находится. Однако специалисты рекомендуют выбрать более доступный по локации ЖНК. Это упростит любые коммуникации и поможет внимательно контролировать деятельность организации.

• Шаг первый. Найдите список кооперативов на сайте «Банка России» по вкладке «Реестры». Также можно посоветоваться с близкими или знакомыми и воспользоваться поиском в популярных сетях.

Важно

Обратите внимание на примечания в последней колонке документа. В списке присутствуют организации, которые ведут подготовку к ликвидации. Вступать в такой кооператив нет никакого смысла.

• Шаг второй. Проверьте документы организации. Это можно сделать на сайте налоговой службы, а также запросить годовой отчет в самом кооперативе. Кроме того, ЖНК обязан публиковать в открытом доступе независимое аудиторское заключение.

Важно

Проанализируйте скорость и регулярность вступления пайщиков в кооператив, посмотрите на даты в документах. Чем больше пайщиков, тем быстрее движется очередь, а это напрямую влияет на сроки получения собственного жилья. Пайщики вступают регулярно? Значит кооперативу доверяют.

• Шаг третий. Выберите квартиру и передайте кооперативу первоначальный взнос. Выбирать жилье можно из списка комплексов, с которыми сотрудничает ЖНК. Ориентируйтесь на сроки сдачи и стоимость. От цены квартиры зависит паевой взнос. Как правило, это от трети до половины стоимости жилья. Можно копить паевой взнос и с нуля на счете организации. Но это затягивает процесс и требует дополнительных затрат на членские взносы. Проще накопить нужную сумму на банковском вкладе.

Не последнюю роль играют отзывы пользователей в социальных сетях и на других независимых платформах. Изучите их подробно перед тем, как выбрать жилищный кооператив. Чужой опыт поможет сократить время поиска и сберечь ваши накопления.

Кооператив	Банк
Первоначальная сумма	800 000 Р	800 000 Р
Нужно накопить	300 000 Р	300 000 Р
Ставка	0 %	20 %
Ежемесячные пополнения	50 000 Р	50 000 Р
Дополнительные расходы	1 000 Р в месяц, или 6 000 Р за полгода	0 Р
Доход	0 Р	96 955 Р
Общая сумма через 6 месяцев	1 100 000 Р	1 146 955 Р

• Шаг четвертый. Станьте пайщиком кооператива. В ЖНК нет строгих требований к пайщикам. Пока вся стоимость жилья не выплачена, право собственности принадлежит организации. Недостаток средств на счете — не будет и квартиры. При нарушении правил внесения пая собрание членов кооператива может исключить вас из организации и даже выселить из квартиры.

Как формируется паевой взнос

Кроме первоначального, существуют ежемесячные паевые взносы. Это суммы, которые идут на погашение стоимости жилья. Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Стоимость квартиры делят на квадратные метры и устанавливают, сколько метров пайщик выкупил вначале, а сколько ему предстоит приобрести за 10 лет. В зависимости от роста цен меняется и стоимость метра, а также величина ежемесячного паевого взноса.Взносы нельзя пропустить, в каждой организации свои штрафы и условия по исключению из кооператива.

Паевые взносы — собственность пайщика, их можно продать, подарить и завещать. При выходе из кооперативы паевые взносы возвращаются, а вступительный и членские взносы нет. Пай не могут забрать за долги и в случае признания пайщика банкротом.

Плюсы жилищного кооператива

Если вам не хочется переплачивать проценты банку или на получение ипотечного кредита пришел отказ, обратите внимание на ЖНК.

В числе плюсов эксперты называют:

• Минимальный пакет документов, отсутствие проверок в бюро кредитных историй и сложных процедур рассмотрения кандидатов.
• Нет фиксированного ежемесячного процента. Если стоимость жилья возрастет не сильно, это выгоднее, чем ипотека.
• Проживание и регистрация до полной выплаты долга.
• Возвращение пая в случае досрочного выхода.
• Более легкая процедура смены застройщика при банкротстве, чем по ДДУ. Участники кооператива могут достроить объект с новым подрядчиком. А при покупке квартиры по ДДУ придется требовать материальное возмещение или жилье в рамках процесса о несостоятельности застройщика. Процесс отнимает немало времени и сил.
• Право участвовать в строительстве и эксплуатации дома. Пайщики сами могут определять подрядчиков и поставщиков услуг.

Минусы жилищного кооператива

Существуют и отрицательные стороны ЖНК, которые могут насторожить будущего покупателя квартиры и стать причиной отказа от такого варианта:

• нет обязательной государственной регистрации права до полной выплаты пая;
• нельзя привлечь кооператив к ответственности за нарушение сроков строительства или недостатки при сдаче жилья;
• нет точной стоимости квартиры и остается риск постоянного повышения цены;
• можно лишиться квартиры, если просрочить платежи;
• членский и вступительные взносы пайщику не возвращаются.

Риски при покупке жилья через кооператив

Пайщики должны помнить о главных рисках, которые сопутствуют вступлению в жилищный кооператив:

• стоимость жилья может увеличиться, как и сумма ежемесячного паевого взноса;
• квартира может быть продана несколько раз, так как нет регистрации договора;
• сроки строительства и сдачи могут переноситься.

Как оформить право собственности

Право собственности пайщика на квартиру оформляется после того, как вся сумма задолженности перед кооперативом выплачена. А за оформление документов будущий собственник платит дважды: первый раз при покупке квартиры кооперативом, второй — в момент перевода жилья на свое имя. При переходе права собственности юрист кооператива и пайщик подают в Росреестр все необходимые документы: уведомление о погашении долга, договор о приобретении квартиры кооперативом, квитанцию об оплате госпошлины.

Покупка квартиры через жилищные кооперативы выгодна, если правильно выбрать кооператив и рассчитать сроки и возможность внесения всех обязательных платежей. Перед заключением договора важно проверить чистоту сделки и ее условия.

Самые популярные схемы покупки жилья в новостройках – через жилищно — строительный кооператив и по договору долевого участия. Первый вариант выбирают те, кто стремится купить подешевле и готов рискнуть, второй – те, кто предпочитает гарантии. ДДУ. При долевом строительстве застройщик привлекает средства от третьих лиц (дольщиков), которые получают квартиру в возведенном доме. … ЖСК . Жилищно — строительный кооператив – это сообщество пайщиков, которые объединились для строительства жилья и самостоятельно решают, как и с чьей помощью это делать. Деятельность ЖСК регулирует №215-ФЗ. Отношения внутри ЖСК прописаны в Уставе и Договоре участия.

Договор жск при покупке новостройки что это

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 110 (в ред. ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ) распространяется на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ)

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

(в ред. Федеральных законов от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6.2 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищно — строительный кооператив ( ЖСК ) — форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов. История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК . Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости. Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Что такое жилищно-строительные кооперативы?

Для строительства или покупки готового жилья граждане или юридические лица могут создавать жилищные кооперативы. Участники объединяются, вносят паевые взносы, а на собранные деньги строят жилье либо приобретают готовое жилье. Какие жилищные кооперативы существуют, разбираемся в нашем материале.

Какие жилищные кооперативы существуют?

Жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут создавать как физические лица, так и организации. Чтобы вступить в кооператив каждому новому участнику нужно внести определенную сумму денег, которая называется «пай».

Собранные кооперативом средства могут быть потрачены на приобретение готового жилья для участников. В этом случае кооператив называется жилищным. А если паевые взносы идут на строительство многоквартирного дома (МКД) или индивидуального жилого дома (ИЖС), кооператив называется жилищно-строительным.

Что такое жилищно-строительный кооператив с государственной поддержкой?

Жилищно-строительный кооператив с господдержкой – это кооператив, который создан отдельными категориями граждан, перечень которых определен постановлением Правительства РФ ? Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. №108 .

Гражданин имеет право вступить в ЖСК с господдержкой или создать его на территории любого субъекта РФ. Земельный участок в пользование такому кооперативу предоставляется государством бесплатно на период строительства жилья. При этом должны быть соблюдены все необходимые бюрократические процедуры – переданный ЖСК участок имеет четкие границы, поставлен на кадастровый учет. А также определен вид разрешенного использования участка.

ЖСК с господдержкой в рамках программы может построить на предоставленном государством участке как ИЖС, так и многоквартирный дом. При этом, члены кооператива в процессе строительства самостоятельно обустраивают территорию внутри участка (подъездные дороги, благоустройство). Развивать социальную инфраструктуру помогает муниципалитет.

После того, как завершено строительство и на объект строительства (МКД, ИЖС) получено разрешение на ввод в эксплуатацию, участник кооператива может оформить земельный участок в собственность.

Какими документами регламентируется деятельность ЖСК с господдержкой?

Деятельность кооперативов регулируется Федеральным законом от 24 июля 2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» ? ФЗ № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» , постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108 ? Постановление Правительства РФ № 108 .

Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?

Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:

Многодетные семьи

Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;

• Научные и инженерно-технические работники

Сотрудники организаций со статусом научно-технических центров ? Перечень научно-технических центров утвержден распоряжением Правительства РФ от 13 мая 2022 г. № 1155-р , а также ФГУПов и государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук. Требования к стажу отсутствуют;

Сотрудники федеральных государственных образовательных учреждений. Стаж работы должен составлять не менее 1 года;

• Работники здравоохранения

• Госслужащие ? Сотрудники государственных органов исполнительной власти согласно Федеральному закону от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе»

Члены Общероссийских спортивных федераций ? Организации, которые включены в реестр организаций Министерства спорта РФ

Общий срок членства должен составлять не менее 1 года;

Работники институтов развития и государственных корпораций

Военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса

Сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации

Какие еще есть условия вступления в ЖСК?

Для вступления в ЖСК необходимо обратиться к своему работодателю с заявлением о желании вступить в ЖСК и предоставить необходимые документы.

Работодатели создают специальные комиссии по формированию списка граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов. Деятельность и порядок приема документов комиссиями регулируется соответствующими ведомственными приказами работодателя.

Какие документы нужны, чтобы вступить в ЖСК?

Для вступления в ЖСК сотрудник организации должен обратиться в комиссию с заявлением о включении в список и предоставить следующий пакет документов (перечень примерный и может отличаться):

паспорт гражданина и супруги/супруга;

свидетельство о заключении брака;

выписка из трудовой книжки.

Почему могут отказать во включении в список?

Комиссия рассматривает заявление гражданина на основании внутренних правил и установленных законом требований к потенциальным участникам ЖСК.

Гражданину могут отказать по одной из причин:

• Предоставлен неполный комплект документов;
• Гражданин не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108;
• Гражданин уже участвует /участвовал в ЖСК.

Местными нормативными актами могут быть установлены иные причины отказа для участия в ЖСК с господдержкой.

Покупка квартиры через жилищно -накопительный кооператив в рассрочку: отзывы. … Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.