Долевое участие на основе договора (ДДУ) популярно в сфере строительства.Оно позволяет приобрести жилую недвижимость на привлекательных условиях (по цене ниже рыночной за аналогичный вариант готового жилья).
Преимущества ДДУ перед договором купли-продажи заключаются в том, что застройщик заинтересован предложить заниженную стоимость 1 кв.м, чтобы привлечь как можно больше долевых участников. Строительство ведется на средства инвесторов — будущих владельцев квартир в возведенном доме, поэтому строительной компании не обязательно обращаться за кредитом в банк.
Существенным недостатком подобной системы является длительное ожидание окончания стройки. Кроме того, застройщик зачастую затягивает сроки по подписанию передаточных документов. Еще одну опасность представляет недобросовестность строительной компании, которая может «заморозить» строительство на неопределенный срок. По этим или иным причинам лицо, являющееся стороной в договоре долевого участия, не всегда имеет возможность дождаться окончания строительства.
1-ная квартира в Новом доме с отличным ремонтом в г. Александров Владимирской обл.
Если вы желаете расторгнуть договор по собственной инициативе, это возможно только в соответствии со ст. 450 ГК РФ, однако это возможно только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора предусматривает ряд материальных потерь для дольщика.
В качестве альтернативного варианта дольщик может воспользоваться правом на переоформление договора долевого участия. Единственным условием для реализации права является наличие лица, которое желает переоформить на себя права в рамках договора долевого участия.
Обращение в Росреестр является обязательным условием. С этого момента до момента передачи готовой квартиры по передаточному акту дольщик вправе переоформить договор на новое лицо. После подписания передаточного акта необходимо составить уже договор купли-продажи недвижимости.
Таким образом, у дольщика есть достаточное количество времени, чтобы определиться с необходимостью переуступки своих прав по ДДУ. Как это сделать и что для этого нужно, рассмотрим в представленной статье.
Можно ли переоформить ДДУ на другого участника?
Ответ на данный вопрос зависит от момента принятия дольщиком решения о переуступке собственных прав на строящийся объект. Если лицо, принимающее участие в долевом строительстве прошло процедуру регистрации своего договора в службе государственной регистрации, кадастра и картографии, но еще не получило готовую квартиру, оно сохраняет право на переоформление ДДУ.
Переоформление договора долевого участия происходит в соответствии с нормами ГК РФ, а также Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон № 214-ФЗ). Противоречие представленным нормам влечет недействительность заключенной сделки.
Переоформление ДДУ на другого участника происходит в виде уступки прав требований прежнего дольщика новому (ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Переоформить участие можно только с одновременным переводом долга, чтобы не нарушить права застройщика, который теряет прежнего инвестора.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве.
Процедура перехода прав к новому дольщику предусматривает обязанность сторон зарегистрировать этот документ, как это было сделано при оформлении первичного ДДУ (ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Необходимо принять во внимание срок регистрации договора в органах Росреестра. До момента проставления отметки о государственной регистрации нового договора, прежний дольщик не должен подписывать передаточный акт на построенную квартиру.
Отдельно следует отметить обязанность текущего дольщика уведомить о переоформлении прав застройщика. Данное условие является обязательным, если оно было предусмотрено первоначальным ДДУ. Согласие застройщика оформляется в виде отдельного документа в письменной форме. Практика получения согласия строительной компании в 2017 году практически повсеместно предусматривает уплату дольщиком вознаграждения в виде установленного процента от цены возводимой квартиры.
Процедура переоформления договора долевого участия подразделяется на несколько стандартных стадий:
- подготовительную, когда стороны собирают необходимый для сделки пакет документов;
- проверки документов сторон;
- подписания договора уступки прав по ДДУ;
- регистрации нового договора в регпалате.
Важно внимательно проверить предоставленные вам для ознакомления документы с целью предупреждения приобретения прав собственности на квартиру с обременениями. Отдельное внимание следует уделить разрешительной документации строительной компании (учредительные документы, проектную документацию, разрешение на строительство и пр.).
Необходимые документы для переоформления по 214-ФЗ
В пакет документов, необходимых для переоформления договора долевого участия, входят документы, подтверждающие наличие вещных прав прежнего дольщика на возводимый объект:
- справка об отсутствии долга по текущим платежам перед застройщиком;
- письменное согласие строительной компании на переоформление долевого участия;
- согласие супруга на заключение сделки, если первоначальный дольщик состоит в браке;
- письменное согласие кредитного учреждения (если участие в долевом строительстве происходило в рамках договора ипотечного кредитования);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая прохождение процедуры регистрации первоначального договора ДДУ.
На основе представленных документов и прежнего договора долевого участия стороны должны согласовать текст договора переуступки прав. В целях недопустимости подписания заведомо недействительного договора, необходимо обратиться за помощью к юристу. Квалифицированные специалисты помогут верно сформулировать условия о предмете договора, которые являются существенными. Кроме того, юридически верно составленный текст исключит возможные споры сторон по его положениям. Юрист предложит удобные варианты разрешения возможных споров, а не только предусмотренную законом необходимость обращения в суд.
После того, как стороны согласовали и подписали договор, все его экземпляры необходимо предоставить в палату Росреестра для осуществления регистрационных действий. Сделка считается совершенной в момент, когда стороны получат договор обратно с проставленной отметкой о внесении данных в ЕГРН.
Таким образом, процедура переоформления договора долевого участия строго регламентирована ГК РФ и Законом № 214-ФЗ, и должна проводиться под контролем квалифицированных юристов.
Мы предоставляем полный спектр услуг по сопровождению сделок переуступки прав. Наши юристы своевременно проверят всю правовую документацию и составят оптимальный вариант договора уступки прав. Таким образом вы не только сэкономите время, но и будете уверены в «чистоте» проводимой сделки.
Источник: juristconsul.ru
Нюансы оформления прав собственности на квартиру в новостройке, приобретенную по ДДУ
Покупка жилья в строящемся доме предполагает стандартную процедуру оформления недвижимости в собственность. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история.
Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Давайте поговорим об этом подробнее.
Что такое договор долевого участия?
Договор долевого участия – это документ, заключаемый между строительной компанией и будущим владельцем жилья. Дольщик принимает на себя обязательства выплатить оговоренную сумму, а застройщик после возведения и сдачи дома передать в собственность покупателя:
- квартиру;
- комнату;
- помещение нежилого фонда.
Нюансы оформления жилья в новостройке
Регистрация договора на первую квартиру выполняется сотрудниками юридического отдела строительной компании и не подлежит изменению после регистрации. Все последующие договора формируются по подобию первого.
Для регистрации первого ДДУ в Росреестр необходимо предоставить не только сам бланк соглашения, но и ряд строительной и проектной документации.
Для внесения в базу ЕГРН первичного ДДУ застройщик самостоятельно подготавливает:
- Разрешение на проведение строительных работ.
- Проектная декларация на конкретный объект.
- Поэтажный план возводимого дома с обозначением имеющихся квартир.
- Необходимые заключения государственных органов.
- Документы самого дольщика.
Важно! Перед проведением регистрационных действий по каждому из договоров компания-застройщик обязана сделать перечисление в компенсационный фонд долевого строительства в размере 1,2% от суммы каждого зарегистрированного договора (в соответствии с положениями пункта 3 статьи 48 ФЗ №218).
Нормативная база
Сопутствующая правовая база:
Изменения с 2019 года
В 2019 произошел переход на новый тип финансирования строительства МКД. Стройка будет проводиться с привлечением средств кредитных организаций. Фактически, это нововведение является первым шагом к полной отмене ДДУ.
С 1.07.2019 застройщики могут привлекать средства граждан только путем использования эскроу-счетов, которые будут создаваться для каждого из дольщиков. ДДУ стало трехсторонним соглашением между застройщиком, банком и дольщиком.
22 апреля 2019 года в силу вступило также Постановление Правительства РФ №480, в котором были описаны условия, при соблюдении которых застройщик сможет привлекать средства от дольщиков без использования счета-эскроу. Решение об их введении было принято с целью обеспечения своевременной достройки уже возводимых МКД.
Справка: Достраивать дом по старым правилам разрешено лишь в том случае, если степень готовности объекта превышает 30%, а договора заключены на более чем 10% квартир.
Чего может требовать дольщик?
- По завершению строительства принять жилье у застройщика и оформить свое право собственности.
- До сдачи дома в эксплуатацию подписать договор уступки прав требования на квартиру.
- Расторгнуть договор с застройщиком и выйти из проекта (на основании статьи 9 ФЗ № 214).
- Получить налоговый вычет в размере 13% от суммы сделки.
Список документов
Перечень документов указан в пункте 11 статьи 48 ФЗ №218:
- Гражданский паспорт дольщика.
- Подписанный ДДУ.
- Заявление установленного образца о государственной регистрации договора.
- Передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи недвижимости участнику.
- Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.
- Оплаченная квитанция государственной пошлины.
- Свидетельство о рождении (если квартира оформляется на гражданина, не достигшего возраста 18 лет).
- Закладная на жилье и ипотечный договор (если были привлечены средства банка).
- Доверенность, если интересы дольщика представляет его доверенное лицо.
- Согласие супруга на сделку, заверенное нотариально.
Внимание! Сотрудники Росреестра не вправе требовать от дольщика предоставления ранее полученных документов.
Как и где происходит процесс?
ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре на территории регистрирующего округа по местоположению объекта, для возведения которого были привлечены средства дольщика в соответствии с регистрируемым договором.
Через застройщика
Чаще всего застройщик настаивает на том, чтобы регистрация договора была произведена через представителя компании. Это вызвано тем, что для процедуры регистрации нужно присутствие обеих сторон. При том, что дольщиков как-минимум несколько десятков – регистрация требует много времени.
Застройщик предоставляет дольщикам образец доверенности для подпси и тем самым полномочия по регистрации передаются работникам компании. Способ удобен и для дольщиков, однако, услуга является платной. В среднем от 7 до 40 т.р.
Застройщик не вправе навязывать платные услуги по проведению регистрации ДДУ – это противоречит законодательству РФ.
Самостоятельно
Для того, чтобы самостоятельно оформить новую квартиру нужно чтобы в новостройке был зарегистрирован договор на 1-ю квартиру (объект поставлен на учет). Это обязанность застройщика (см.выше).
Дольщику потребуется предоставить в Росреестр:
- Подписанный ДДУ.
- Паспорт и его копию.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Остальные документы будут на руках у представителя застройщика, который присутствует в день посещения. Необходимо подать заявление на регистрацию ДДУ и получить у специалиста регистрирующего органа расписку с указанием даты регистрации.
После того, как обозначенный срок ожидания истечет – дольщик получит на руки выписку из ЕГРН в которой будет указан новый статус регистрируемого договора.
Алгоритм действий будущего собственника
- Подписание ДДУ.
- Осмотр квартиры и оформление акта приема-передачи. Получение ключей.
- Выбор способа регистрации права собственности на квартиру по ДДУ .
- Подготовка документов. Согласование визита в Росреестр или МФЦ с представителем застройщика.
- Подача заявления установленного образца с приложенными к нему документами.
- Получение расписки, свидетельствующей о том, что документы приняты к регистрации.
- После истечения 5-7 рабочих дней необходимо явиться за выпиской из ЕГРН и экземпляром ДДУ, в котором будет проставлена соответствующая пометка.
Сроки и стоимость
Размер госпошлины зависит от способа обращения:
- Если дольщик самостоятельно обратился в Росреестр – 350 рублей.
- Если его интересы представляет юридическое лицо – 6000 рублей.
- Если заявление на регистрацию ДДУ передается электронно – 3000 рублей.
- Через юридические конторы – от 8000 рублей.
Дополнительно придется оплатить формирование выписки – ее размер составляет 200 рублей.
Сроки регистрации:
- Первый ДДУ по строящемуся дому – 18 рабочих дней.
- Регистрация последующих соглашений – 7 рабочих дней.
- При обращении через МФЦ – срок регистрации увеличивается на 1-2 рабочих дня.
Как проверить статус недвижимости?
Узнать, завершена ли регистрация ДДУ можно:
- Через портал Росреестра.
- Оформив соответствующий запрос в офисе МФЦ.
- Лично обратившись в Росреестр с заявлением установленного образца.
Тонкости и перечень бумаг при покупке в ипотеку
Процедура регистрации при ипотеке проходит по общим правилам, но дольщику потребуется дополнительно предоставить:
- справку из кредитного учреждения;
- ипотечный договор.
После того, как ДДУ будет зарегистрирован – полученную выписку из базы ЕГРН необходимо предоставить в банк.
Любая сделка, совершенная с объектами недвижимости, должна в обязательном порядке быть зарегистрирована в Росреестре, а информация о ней – внесена в базу ЕГРН. Это же правило касается сделок между застройщиком и дольщиками, заключившими ДДУ. В противном случае передача права собственности не происходит.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: expravo.com