Документы для реконструкции объекта капитального строительства

Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.

Согласование реконструкции зданий в 2022 году

Реконструкция – это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство. Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.

Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.

Что такое реконструкция – юридическим и простым языком

Правовое определение реконструкции закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Такие работы проводятся на объектах капитального строительства (многоквартирные дома, здания, сооружения) или их части, сопровождаются воздействием на несущие конструкции. Реконструкция может включать в себя следующий перечень работ:

• изменение параметров и характеристик реконструируемого объекта или его частей, в том числе с увеличением или уменьшением высоты, этажности, общего объема и площади;
• перестройка, надстройка, расширение или увеличение реконструируемого объекта;
• замена или восстановление несущих конструкций действующего объекта, кроме случаев восстановления или замены их отдельных элементов для улучшения свойств и характеристик (такие виды работ подпадают под понятие капитального ремонта, реставрации старого здания);
• проведение работ для смены целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.

По специальным правилам нужно согласовать реконструкцию фасадов. Так как работы на фасадах затрагивают внешний облик и архитектуру здания, проект необходимо согласовать в Москомархитектуре. К работам на фасадах относится изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, иные изменения.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

При реконструкции осуществляется замена или восстановление несущих конструкций, либо изменений основных характеристик здания.

Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.

Не нужно получать разрешение на реконструкцию только для действующих объектов и видов работ, чей перечень прямо указан в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Например, для проведения капитального ремонта такой документ не требуется, а проект будет согласовываться в общем порядке. Также по специальным правилам выдается разрешение для работ на линейных объектах.

Комментарий специалиста. Проведение реконструкции без проекта и разрешения на строительство не допускается. При выявлении таких фактов, собственник или подрядчик могут быть привлечены к административной ответственности, а выполнение строительных работ может быть приостановлено. Только проектировщики и эксперты могут учесть фактическое состояние несущих конструкций, предусмотреть меры безопасности при проведении работ, установить пределы воздействия на отдельные элементы здания.

На инфографике указаны основные правила согласования реконструкции по ГрК РФ

Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию

Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:

• получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
• выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
• предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
• получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
• заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
• собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.

Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.

Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).

в отношении объектов капитального строительства , строительство , реконструкция которых финансируются с привлечением средств государственных компаний или корпораций (без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) , — решение руководителя государственной компании или корпорации об осуществлении капитальных вложений в объект капитального строительства … иные документы о финансировании мероприятий по строительству , реконструкции , капитальному ремонту…

Что нужно для разрешения на реконструкцию?

Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.

«Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов»

Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:

• Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
• Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.

При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.

Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:

• Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
• Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
• Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.

«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.

Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:

Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)

• НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.

• САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.

Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.

В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:

• Федеральный орган исполнительной власти;
• Орган исполнительной власти субъекта РФ;
• Орган местного самоуправления;
• Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
• Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)

> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.

Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)

Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.

Стоимость услуги — бесплатно.

Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.

В качестве заявителей могут выступать застройщики — физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:

• ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
• Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
• Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
• Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
• Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
• Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
• Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
• Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
• Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
• Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
• Заявление на выдачу разрешения;

Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).

• Административный штраф;
• Приостановка деятельности юридического лица;

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.

Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:

• Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
• Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.

Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости — каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход. Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.

Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.

Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.

Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.

Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:

• ШАГ 1. ГПЗУ

На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства — максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки — предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.

• ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ

Второй шаг — обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.

• ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»

• ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР

Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ , который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство . … Мнение о том, что объект недвижимости будет являться реконструированным , только при изменении внешних границ на плоскости земельного участка является ошибочным, так как объемные изменения (пристройка, надстройка) также будет являться реконструкцией . В этой связи, собственник здания получит отказ в регистрации учета изменений.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ОХРАНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Перечень обязательных документов, предоставляемых заявителем для согласования строительства или реконструкции объекта капитального строительства

• схема объекта в плане (с указанием размеров объекта в горизонтальной плоскости);
• схема расположения объекта на карте М 1:5000;
• графическое отображение фасадов здания с указанием их высот от существующего уровня земли до наивысшей точки;
• графическое отображение фасадов здания с указанием их высот до и после реконструкции от существующего уровня земли до наивысшей точки;
• правоустанавливающий документ на земляной участок, на котором расположен создаваемый (созданный) объект недвижимости.

Данный перечень является обязательным для всех категорий заявителей. При отсутствии в направляемых материалах указанных документов обращения будут возвращены заявителю без рассмотрения.

Как оформить все документы и получить разрешение на реконструкцию , что проверяется при согласовании, какие сложности могут возникнуть у собственника читайте в нашей статье. … Согласование реконструкции нежилого здания и объектов . Вопросы эксперту. Соловьев Петр. … Техническая инвентаризация капитального строительства в 2022 году. Технический учет и инвентаризация недвижимости —. 04.1к.