Документы в банк после получения ключей в новостройке ипотека

Итак, дом, в котором вы когда-то купили квартиру, наконец построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забыва…

Квартира в новостройке и в ипотеке, оформление собственности

Добрый день, уважаемые специалисты по недвижимости!
Пожалуйста, сориентируйте по действиям после принятия квартиры по акту в новостройке. Дальше нужно оформлять собственность, как я понимаю, но какие документы нужно собрать (при ипотеке)? что сейчас требует Росреестр в СПб? кадастр квартиры мы делаем сами? Спасибо!

Получение ключей в новостройке . Ключи от квартиры в новом ЖК можно получить только после ввода объекта в эксплуатацию. Для чего застройщик и покупатель подписывают акт приема-передачи жилого помещения, который подтверждает отсутствие претензий между сторонами. С даты передачи ключей дольщик несет ответственность за оплату услуг ЖКХ. … Банк может запросить дополнительные документы в зависимости от выбранной программы ипотеки . Если жилищный кредит берется по льготной программе для семей с детьми, то потребуется предоставить свидетельства о рождении на каждого ребенка.

Что делать после получения ключей в новостройке ипотека

Итак, дом, в котором вы когда-то купили квартиру, наконец построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы приобрели объект в ипотеку.
Давайте по порядку.

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке на ДомКлик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний», введите в поисковую строку адрес объекта недвижимости, после чего из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.

Также вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании. Их список можно найти на сайте банка.

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности вы сможете после того, как дом, в котором вы купили квартиру, будет поставлен на кадастровый учет. Этот процесс может занять до полугода, но, как правило, проходит быстрее. При подписании акта приема-передачи поинтересуйтесь у застройщика о примерных сроках постановки дома на кадастровый учет. После того, как это случится, вы можете оформить право собственности.
И тут может быть два варианта. И зависят они от того, что указано у вас в кредитном договоре.

Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

1. Паспорт
2. Кредитный договор
3. Договор долевого участия или договор уступки права требования

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — допсоглашение при вас подготовит менеджер банка.
Также вы можете обратиться к менеджеру в чате в вашем личном кабинете сопровождения на ДомКлик — он составит допсоглашение заранее, вам нужно будет просто прийти и подписать его.

Обратите внимание: если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность. Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Для оформления права собственности вам понадобятся:

1. Договор основания (например, договор долевого участия или договор уступки права требования)
2. Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдаёт их заранее в нужном количестве. Однако, если у вас их меньше, чем нужно, получить дополнительный оригинал можно у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
3. Кредитный договор и его копия
4. Паспорта всех дольщиков
5. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
6. Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
7. Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы я получу

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Предоставьте в банк выписку из ЕГРН

В течение трех месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.

Как передать выписку в банк

Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на ДомКлик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.

Предоставьте в банк полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона 102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Но есть еще как минимум несколько причин сделать это. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис».

Как застраховать квартиру

Купить полис страхования залогового имущества также можно на ДомКлик, в разделе «Услуги» — «Страхование». А можно самостоятельно, в любой страховой компании, аккредитованной банком. Их список можно найти здесь.
Страховой полис, приобретенный на сайте ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно. А вот если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета сопровождения ДомКлик.

Просто загрузите сам полис страхования залога и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Напоминаем, что вы можете подать документы на налоговый вычет уже сейчас, если акт приема-передачи подписали в 2019 году. О том, как это сделать, подробно рассказали в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку». Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не нужно дожидаться оформления права собственности.

Это не всё

Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги.

Подробнее об этом рассказали в нашей статье «Как прописаться в квартире».

Если же у вас несколько объектов в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».

Если коротко: мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения и многое другое. А кроме того, клиенты могут получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

Перейти в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки

Сейчас читают

Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям

Что должна делать управляющая компания

Как снять обременение после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция

«Вот куплю квартиру, получу ключи и…». На этом, как в свое время говорила незабвенная Масяня, мысль останавливается. Обычно в своих мечтаниях дольщики дальше не заходят.

А меж тем после получения ключей нужно будет и документы оформлять и подписывать, и ремонт в определенной последовательности делать. И всё это не просто так: есть вещи первостепенной важности, а есть те, которые можно слегка «задвинуть». Рассказываем по пунктам, что и как делать. Подписывайтесь и берите на вооружение полезную информацию.

1. Договор с УК

Первым делом надо заключить с управляющей компанией договор на обслуживание вашего нового дома. Наивно полагать, что здание само себя обеспечит водой, газом, электричеством и вывозом мусора.

Причем, первоначально сам застройщик передает свежепостроенный ЖК на баланс УК – в тот момент, когда у него появится разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Уже потом, после проведения общего собрания собственников, УК можно сменить на более подходящую. Но это второй вопрос. Более важно другое: только после подписания договора собственникам, помимо ключей от квартиры, торжественно вручат паспорта на счетчики, ключи от разных элементов инженерных систем и инструкцию по пользованию квартирой (да-да, есть такой документ!).

2. Право собственности

Оформить его можно сразу после того как новостройка будет поставлена на кадастровый учет. И лучше с данным вопросом не затягивать, а заняться им в течение месяца после подписания акта приемки-передачи.

Законом не указаны конкретные сроки, в которые нужно уложиться, однако страдать от отсутствия документов будет лишь собственник. Потому что по факту он ничего не сможет сделать со своей недвижимостью.

Вот перечень лишь некоторых из этих ограничений:

– в квартире элементарно нельзя прописаться;

– ее не продать/не подарить/не включить в завещание;

– нельзя делать перепланировку, никто ее не согласует без документов.

И самое фатальное: без них нельзя получить налоговый вычет! А это при удачном стечении обстоятельств – 260 тысяч рубликов. А если квартира покупалась в ипотеку, то можно вернуть еще дополнительно 390 тысяч.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно оперативно добежать до МФЦ и вручить там сотруднику набор документов:

– акт приемки-передачи квартиры;

– квитанцию (оплата Госпошлины – 2 тысячи рублей);

– ДДУ (обязательно с отметкой о регистрации в Росреестре!);

О подробностях и нюансах оформления права собственности мы писали тут.

Вот и всё! Теперь ждите, через 7-30 дней документы должны быть готовы.

3. Ремонт

Теперь квартира по-настоящему, юридически ваша. Можно делать ремонт. Только помните про время проведения работ: с 8 утра и до 10 вечера в будние дни, в выходные и праздники – с 12 дня и до 10 вечера.

Впрочем, несмотря на законодательно определенные рамки, обычно шумные работы не начинают раньше 9 утра и заканчивают не позднее 6-7 вечера. Ведь никому не хочется начинать жизнь в новом доме со скандала, верно? Да еще и с проклятиями, летящими вам в спину от соседей с маленькими детьми? Поэтому надо еще и перерыв делать днем с часу до трех – на дневной сон ребенка.

О самом главном вы уже узнали. Но есть некоторые нюансы, о которых стоит упомянуть отдельно.

Например, оплата коммунальных услуг.

Иногда складывается ситуация, когда владелец квартиры идет в отказ: мол, не буду платить, потому что я полгода в квартире не жил. А вот и неправда ваша. С момента подписания акта приемки-передачи вы несете ответственность за свою жилплощадь, даже если пока не оформили право собственности. Увы, но отмазаться от «коммуналки» не получится ни под каким предлогом.

И пару слов о гарантии.

Она составляет 5 лет – на дом, 3 года – на инженерные коммуникации. Если вдруг прорвало трубу или вместе со штукатуркой отвалились обои – обращайтесь к застройщику. Правда, придется доказать, что это не вы самолично меняли батарею и где-то сорвали резьбу. И что обои отодрала не стая любимых котов, а это действительно «косяк» строителей.

Вкратце это всё! Желаем всем успешно заселиться в свои новые квартиры (и дождаться их в срок, если ваш дом еще не сдан). Делитесь статьей в соцсетях, чтобы не потерять полезное, и подписывайтесь на Новострой-СПб! Читайте главные новости рынка недвижимости, изучайте полезные инструкции и сравнивайте рекламные буклеты застройщиков с нашей аэросъемкой. До скорого!

Настал момент, который стоил всех пережитых волнений и долгого ожидания: вы держите в руках ключи от собственной, уже готовой квартиры. Вас, конечно, переполняют чувства, но что делать дальше? Какие шаги предпринимать в первую очередь? Какие документы подписывать? Что допускается делать во время ремонта, а что категорически запрещено? Новострой-СПб узнал ответы на все вопросы и подготовил на эту тему полезный материал.

В первую очередь

Как показывает практика, владельцы квартир в строящемся доме мечтают получить ключи от своего нового жилья и как можно скорее туда въехать. Они наивно полагают, что на этом их приключения закончатся. На самом деле, все самое «интересное» только начинается. Хозяевам квартиры предстоит сделать еще множество разных дел.

И первое из них – это подписание договора с управляющей компанией на обслуживание здания. Затем последует вручение инструкции по эксплуатации квартиры, паспортов на счетчики, ключей от почтового ящика и различных элементов инженерных систем для возможности пользования квартирой (термоголовки, пожарный рукав и т.п.), рассказывает Евгений Перминов, первый заместитель генерального директора УК «КВС-сервис». И только после этого можно приступать к ремонтным работам, заселению и оформлению права собственности.

«Изначально управляющая компания назначается по умолчанию застройщиком. Это нужно для того, чтобы передать домовое имущество на баланс УК. Затем собственники квартир вправе выбрать новую, понравившуюся им управляющую компанию»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Второй, не менее важный шаг – оформление права собственности на недвижимость. Как только дом поставлен на кадастровый учет, в МФЦ можно подавать следующие документы:

— ДДУ с отметкой о регистрации в Ростреестре;

— акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

— документ, удостоверяющий личность будущего собственника жилья (как правило, это паспорт);

— квитанцию об оплате Госпошлины (2 тыс. руб.).

Если в акте приема-передачи указаны два дольщика и более, то сумма госпошлины делится между ними в равных долях и предоставляется квитанция об оплате от каждого дольщика.

В случае, если квартира приобреталась в ипотеку, к этим документам добавляется закладная от банка, для оформления которой необходимо будет также заказать отчет об оценке квартиры, а также кредитный договор, дополняет Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». После оформления права собственности новоселы могут подавать документы на регистрацию в паспортный стол, за которым закреплен дом.

Перепланировка и время проведения ремонтных работ

Если квартира сдавалась собственнику без отделки, значит, в ней предстоит делать ремонт. Время проведения всех шумных работ строго регламентировано Законом Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге»: в будние дни с 22.00 до 08.00 их осуществлять нельзя. В выходные и праздники установлено дополнительное ограничение – с 08.00 до 12.00 часов дня.

На практике ситуация немного другая: в большинстве случаев жильцы конкретного дома принимают совместное решение о том, в какие часы и дни делать ремонт и придерживаются заданных рамок. Как правило, шумные работы проводят с 09.00 до 18.00-19.00 с дневным перерывом с 13.00 до 15.00 (время, когда родители укладывают маленьких детей на дневной сон).

Что касается ремонта, то здесь действуют непреложные правила, которые нарушать нельзя. По законодательству РФ, перепланировку в квартире можно делать только с согласия проектной организации.

В квартире категорически запрещается:

— трогать несущие стены и создавать на них дополнительную нагрузку (нельзя их сносить, переносить, перестраивать);

— переносить «мокрые зоны» (кухня, санузел);

— увеличивать санузел за счет жилых помещений;

— перекрывать вентиляционные шахты;

— нарушать работу вентиляционных систем, газовых магистралей и стояков;

— устанавливать радиатор на лоджии;

— увеличивать площадь своей квартиры за счет общедомового пространства;

— демонтировать перекрытия между смежными квартирами;

— сносить стены при присоединении балкона/лоджии к жилой комнате;

— подключать теплый водяной пол к общедомовой отопительной системе.

В квартире можно:

— устанавливать и демонтировать межкомнатные перегородки и ненесущие стены;

— устанавливать перегородки для зонирования;

— увеличивать площадь жилых комнат за счет утепленной лоджии или коридора;

— увеличивать площадь мокрых точек за счет нежилых помещений (коридор, кладовка).

Общедомовое имущество – в личных целях

Вот только вряд ли удастся это сделать сразу после получения ключей, поскольку не менее 2/3 собственников дома должны проголосовать «за» по вопросу утверждения. Делается это на Общем собрании Перечня общего имущества и Порядка распоряжения общим имуществом. Там же решается, кому и на каких условиях оно предоставляется, кто имеет право заключать договоры аренды общего имущества, куда идут доходы от его использования. Бывают случаи, когда к моменту заселения последних собственников собрание уже состоялось, но это скорее исключение из правил, комментирует Ольга Мицеловская, генеральный директор ООО «БФА Сервис» (управляющая компания ЖК «Огни залива»).

«Важный момент: хранение вещей не должно перекрывать пожарные выходы или препятствовать свободному покиданию квартир в случае непредвиденной ситуации»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

«Коммунальные» нюансы

Иногда возникают трения между жильцами и УК, когда первые отказываются платить коммунальные услуги на том основании, что они пока еще не живут в новом доме. Однако все споры здесь абсолютно бесперспективны. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», начало оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) наступает с момента подписания акта приема-передачи квартиры и получения дольщиком ключей.

С этой минуты владелец жилплощади несет ответственность за все, что происходит на его территории, а также оплачивает коммунальные услуги, даже если у него идет ремонт и жить в квартире пока еще невозможно, говорит Ольга Ульянова. При этом, отсутствие документа о собственности (если, к примеру, идет процесс оформления) не освобождает хозяина от оплаты счетов.

«Бывают случаи, когда УК просит собственника сразу внести оплату на 3-4 месяца вперед. Связано это с тем, что большинство жителей, получив ключи, начинают делать ремонт, переезжают не сразу, а об оплате коммунальных услуг забывают, из-за чего копятся долги перед сбытовыми компаниями»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

В нежилой квартире начисления выписываются по нормативам, если владелец не подает показания индивидуальных приборов учета. После снятия контрольных показаний производится перерасчет начисленной оплаты коммунальных услуг. В случае отказа собственника от оплаты ЖКУ, формируется судебный приказ, и взыскания происходят в судебном порядке, сообщает Евгений Перминов.

«Если жильцы отказываются оплачивать счета, а просрочка составляет 2 и более месяцев, то управляющая компания в праве обратиться в суд. Такие случаи происходят крайне редко, и сумма должна быть более внушительной. Управляющая компания часто с пониманием относится к случаям просрочки, давая собственнику квартиры время решить возникшие проблемы»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Гарантийный случай

Гарантийные обязательства застройщика по Гражданскому кодексу РФ составляют 5 лет на весь дом, и не более 3 лет на коммуникации инженерно-технического обеспечения.

К гарантийным случаям могут относиться трещины на стенах, сколы фасадной облицовки, повреждения оконных блоков и стекол, протечки инженерии или балконного остекления – если только они произошли не по причине неправильной эксплуатации. Если, к примеру, протечка была вызвана тем, что собственник в процессе ремонта снимал и потом неправильно установил радиатор, сливал строительные отходы в унитаз, самостоятельно менял фасадное остекление или монтировал кондиционер, что привело к нарушению целостности фасада, – все эти случаи не попадают под гарантию. То же касается вреда, причиненного общедомовому имуществу в процессе эксплуатации и повреждений, нанесенных самими жильцами: разбитых стекол и светильников, выведенных из строя лифтов и домофонов, комментирует Надежда Зотова.

Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки, которые не являются скрытыми и не были отражены при приемке квартиры в акте: царапины на дверях, трещины на стекле, вмятины на радиаторах и так далее.

В рамках гарантийных обязательств, неполадки, обнаруженные жильцами или УК, фиксируются эксплуатирующей организацией. После этого направляется официальное письмо застройщику, который высылает комиссию для обследования. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения, застройщик исправляет замечания.

«Гарантия на отдельные комплектующие, изделия и оборудование МКД устанавливается паспортами завода-изготовителя конкретного изделия. Например, гарантийный срок на полы из ламинированной доски составляет 1 год, на общестроительные работы – 5 лет, на оконные конструкции – тоже 5 лет, но с условием проведения их ежегодного технического обслуживания специализированной организацией и составлением соответствующего документа»

Евгений Перминов, первый заместитель генерального директора УК «КВС-сервис»

Гарантия на квартиру с ремонтом

Срок гарантии на отделочные работы каждый застройщик устанавливает индивидуально. Но, как правило, он распространяется на:

1. Полы (материал и качество укладки) – 5 лет.

2. Стены (поклейка обоев и укладка кафельной плитки) – 5 лет.

3. Межкомнатные двери – 5 лет.

По словам Евгения Перминова, все механические дефекты должны устраняться до подписания акта приемки-передачи. Гарантия распространяется строго на скрытые дефекты, которые невозможно обнаружить визуально. «Надо понимать, что в помещении должен соблюдаться нормативный температурно-влажностный режим. При его нарушении может деформироваться напольное покрытие, отклеиваться обои и образовываться конденсат на потолке. Принадлежность к гарантийному случаю устанавливается комиссией с присутствием представителей застройщика, УК и собственника квартиры», – отмечает эксперт.

Порядок передачи квартиры по ДДУ

«Создается ощущение, что управляющая компания на стороне жильцов, но по факту это не так»

Пожалуйста, сориентируйте по действиям после принятия квартиры по акту в новостройке . Дальше нужно оформлять собственность, как я понимаю, но какие документы нужно собрать (при ипотеке )? что сейчас требует Росреестр в СПб? кадастр квартиры мы делаем сами? Спасибо! # новостройки # ипотека # документы # кадастр. Приём ответов завершён. Советы 0. Сейчас обсуждают. Подпишитесь на рассылку.

Что делать после одобрения ипотеки

Если после рассмотрения заявки, банк принял решение выдать кредит на покупку недвижимости, заемщику необходимо знать, что делать после одобрения ипотеки. Как правило, на рассмотрение отводится 2-3 дня. За это время сотрудники банка проводят проверку и принимают решение. Если заявка одобрена, то стороны начинают оформление сделки.

Выбор квартиры

Заемщик может остановить свой выбор как на квартире в новостройке, так и на жилье на вторичном рынке недвижимости. От этого выбора зависит процедура проверки юридической чистоты объекта. Если решено приобрести квартиру от застройщика, то проверка сводится в запросе документов у застройщика. Если же покупается вторичное жилье, то необходимо провести более детальный анализ объекта.

Оценка недвижимости

Проведение оценки квартиры, которая покупается на кредитные средства, является обязательным действием, без него банк просто не предоставит ипотеку. Оценка обычно выполняется оценочными организациями, аккредитованными в банке. Но заемщик вправе обратиться и к стороннему оценщику, единственным требованием выступает наличие у того лицензии на проведение оценочной деятельности.

По результатам отчета оценочной компании банк понимает, сможет ли он в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по погашению ипотеки продать квартиру на торгах. В тоже время приобретатель получает данные о реальной стоимости жилья и сопоставляет их с запрошенной продавцом суммой.

Оценочная компания изготавливает отчет по результатам осмотра недвижимости и исследования его технической документации. На выполнение отчета потребуется от 2 до 5 дней. Подготовка такого документа обойдется заемщику в сумму от 3 до 5 тыс. рублей.

Отчет оценщика содержит следующие сведения:

• Информацию о заказчике;
• методы проведения оценки;
• техническое состоянии недвижимости;
• сравнение цен на аналогичное жилье;
• итоговая стоимость квартиры;
• лицензия исполнителя.

Помимо этого, в состав отчета входят фотографии недвижимости.

Сотрудник оценочной организации обязательно должен указать в отчете конкретную стоимость квартиры. Документ имеет срок действия в 6 месяцев с даты выполнения, поэтому с оформление сделки в банке не рекомендуется тянуть.

Проверка жилья

Как проверяется квартира в новостройке

Наибольшей боязнью покупателей нового жилья является страх стать обманутым дольщиком, если квартира приобретается в рамках договора участия в долевом строительстве (по ФЗ-214), и не получить заветную жилплощадь в новостройке.

Для решения такой проблемы существуют нормы Федерального закона «О долевом участии в строительстве», которые защищают права дольщиков. В случае заморозки строительства, объект передается другому застройщику, который достраивает его. Кроме того, дольщики имеет право взыскать неустойку со строительной компании за просрочку ввода новостройки в эксплуатацию.

Прежде, чем подписывать с застройщиком договор долевого участия, нужно проверить у него следующие документы:

• В первую очередь необходимо запросить разрешение на строительство объекта;
• Документы на земельный участок (выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности застройщика на землю или договор аренды на участок);
• Учредительные документы компании (свидетельство о регистрации или лист записи ЕГРЮЛ, Устав ООО и др.), документ о праве лица, с кем подписывается ДДУ, действовать от имени компании;
• Сведения о размещении информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в отношении нового многоквартирного дома, в котором дольщик приобретает квартиру;
• Документы, подтверждающие работу застройщика с применением эскроу счетов (специальные счета в банке для расчетов с дольщиками; застройщик получает денежные средства только после ввода новостройки в эксплуатацию).

В обязательном порядке нужно проверить компанию, не находится ли она в стадии банкротства, что можно сделать на сайте арбитражной системы судов (КАД Арбитр) и по базе ФНС.

Как проверяется квартира на вторичном рынке

Подобрать жилье во «вторичке» существенно сложнее, нужно провести полную проверку юридической чистоты недвижимости. Это необходимо для снижения рисков возможных претензий со стороны граждан, которые могут претендовать на квартиру (бывших супругов, неучтенных наследников или лиц, имеющих право на проживание в данной жилплощади).

Даже, если сделка прошла без проблем, в дальнейшем могут появится лица, пытающиеся в судебном порядке оспорить договор и заявить свои права на жилье.

Для того, чтобы обезопасить себя на будущее рекомендуется провести проверку следующих аспектов:

• документов на квартиру;
• документов, относящихся к продавцу;
• включить в договор купли-продажи пункты для защиты покупателя на случай возможных сложностей.

В отношении продавца необходимо проверить следующее:

• убедиться, что продавец не имеет супруга, т.к. требуется его обязательное согласие на отчуждение квартиры. При наличии супруга нужно получить нотариальное согласие на продажу недвижимости.
• убедиться, что в отношении продавца нет открытых исполнительных производств. Крупные задолженности могут приводить к признанию лица банкротом. Напомним, что в настоящее время процедура банкротства может быть инициирована как в отношении организаций, так и в отношении физических лиц. Проверить наличие задолженностей можно на оф. сайте ФССП: https://fssp.gov.ru/.
• Проверить не участвует ли продавец в судебных производствах. Это нужно для защиты покупателя, если собственник кому-то крупно задолжает. Поскольку в такой ситуации сделка может быть оспорена.
• убедиться, что продавец не состоит на учете в психиатрической больнице или в наркологическом диспансере. Для этого у продавца запрашиваются справки на продавца из психдиспансера и наркодиспансера.

Проверка документации

Прежде всего нужно проверить следующие документы на квартиру:

1. Документ, подтверждающий право собственности продавца (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации). Этот документ содержит информацию о собственниках и наличии обременений на недвижимость.
2. Кадастровый паспорт.
3. Технический паспорт с экспликацией помещений. В данном документе отражена информация о наличии самовольных перепланировках и (или) переустройствах, которые впоследствии придется узаканивать.
4. Выписка из домовой книги. Содержит информацию обо всех зарегистрированных в квартире лицах.
5. Квитанции об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг перед УК. Кроме того, можно попросить предоставить квитанции ЖКХ за последний месяц.
6. Доверенность представителя (в случае продажи жилья через представителя понадобится доверенность на его имя, заверенная у нотариуса).
7. Документы-основания возникновения права собственности продавца на жилье. (например, свидетельство о получении наследства, договор о приватизации, договор дарения и т.д.).

Также стоит проверить, не включен ли дом в список домов, подлежащих сносу, в программу реновации, и не признан ли он аварийным/ветхим жильем.

Получение ключей в новостройке

Ключи от квартиры в новом ЖК можно получить только после ввода объекта в эксплуатацию. Для чего застройщик и покупатель подписывают акт приема-передачи жилого помещения, который подтверждает отсутствие претензий между сторонами. С даты передачи ключей дольщик несет ответственность за оплату услуг ЖКХ.

В случае уклонения покупателя от приемки жилья, застройщик имеет право на подписание акта передачи в одностороннем порядке.

Важно понимать, что срок передачи ключей должен быть указана в договоре долевого участия.

Если данный срок просрочен по причине несвоевременной сдачи новостройки застройщиком, дольщик может обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки с компании.

Перед передачей ключей девелопер должен направить дольщикам письменной уведомление в официальном порядке. Уведомление через электронную почту или смс не считается надлежащим уведомлением.

В акте приема-передаче должно быть указано:

• персональные сведения сторон;
• дату подписания акта;
• место составления;
• сведения о квартире;
• состояние жилого помещения;
• возможные дефекты и замечания.

Акт составляется в 2-х экз., на каждом ставятся подписи сторон. При покупке квартиры у застройщика на документе ставится печать организации.

Оформление ипотеки

Если жилье приобретается на кредитные средства, то необходимо письменно оформить договор ипотечного кредитования с банком. Договор заключается обычно на срок от 1 до 30 лет. Сумма первоначального взноса зависит от конкретной ипотечной программы.

Ипотека предполагает передачу приобретенного жилья в залог банку, т.е. ее продажа возможна только после погашения ипотеки.

Для оформления ипотеки необходимо предоставить:

• заявка-анкета;
• паспорт гражданина РФ с постоянной или временной регистрацией;
• справку о доходах (форма 2-НДФЛ или по форме банка);
• копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
• СНИЛС;
• Свидетельство о заключении брака (при наличии).

Банк может запросить дополнительные документы в зависимости от выбранной программы ипотеки. Если жилищный кредит берется по льготной программе для семей с детьми, то потребуется предоставить свидетельства о рождении на каждого ребенка. Если привлекаются созаемщики, то нужно подготовить в отношении них вышеуказанный комплект документов.

Регистрация права собственности

Зарегистрировать в Росреестре собственность на отдельную квартиру в новостройке можно только после того, как изготовлена кадастровая документация на весь многоквартирный дом. Придется подождать подготовки документов на все квартиры и составления актов приемки для всех дольщиков.

Компания-застройщик обязана уведомить покупателей о начале процедуры регистрации и выслать перечень документации для регистрационной службы.

Оформления страхового полиса

Договор страхования недвижимости позволяет понизить риски банка в случае утраты гражданином платежеспособности либо порчи жилья.

Страхование может быть оформлено на:

• залоговую недвижимость;
• жизнь и здоровье гражданина-заемщика;
• титул собственника.

При наступлении страхового случая, к примеру, случился пожар в квартире, заемщик был уволен с работы, страховая компания должна выплатить компенсацию.

Если страховое возмещение превышает остаток по ипотеке, то страховая компания перечисляет банку необходимую сумму на погашение займа, а разница переводится заемщику.

Видео: что делать, если отказали в ипотеке после одобрения:

После погашения ипотеки заемщик обращается в банк за справкой о полном погашении ипотеки , а затем – в Росреестр с заявлением о снятии обременения с ипотечной недвижимости. Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке . Читать. … На практике с момента заселения ( получения ключей на квартиру) до регистрации может пройти до 3-9 месяцев. В случае если покупатель решил взять процедуру регистрации под свой контроль, чтобы сэкономить время и деньги, то ему нужно собрать следующие документы : заявление на регистрацию права собственности … Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей.