Долевое или паевое строительство

Одним из вариантов получения квартиры в новостройке является подписание договора паевого взноса с кооперативом. Таким образом, для привлечения денег на строительство компании могут заключать подобные соглашения с гражданами. Многие путают данный порядок с заключением соглашения по долевому строительству.

Однако здесь есть несколько отличий. Во-первых, с ЖСК покупатели не застрахованы от вторичной продажи недвижимости. Во-вторых, здесь является допустимымо возрастание размера итоговой оплаты. Рассрочка по ЖСК может быть исключительно процентной, а сроки возведения в нем не указываются.

Паевые взносы кооператива

Кооперативом называют добровольное объединение людей, основанные на членстве. Его основной целью может быть возведение либо реконструкция дома при помощи взносов пайщиков. Таким образом, паевые взносы кооператива это денежные вклады участников организации, которые вносятся для формирования имущества в ЖСК.

Паевой взнос в ГСК и ЖСК

В России весьма распространенными являются не только жилищные, но и гаражные кооперативы. Обязанность по уплате регулярных вкладов ложится на плечи членов ГСК и ЖСК. Точный обязательный размер и установленный порядок по выплатам определяется уставом. Также в уставе есть информация о том, какая компетенция у органов управления и какие нарушения ждут тех, кто откажется вносить финансовые средства, которые устанавливаются документами организации.

Долевое строительство и его особенности

Паевой взнос на развитие инфраструктуры

Основанием для этих вкладов является специальный вид соглашения, где сторонами выступают застройщик и орган местного самоуправления. Таким образом застройщик выплачивает деньги в бюджет города на то, чтобы развивалась инфраструктура в этом населенном пункте. Размер, сроки и ответственность – основные условия, которые в обязательном порядке прописываются в таких документах.

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Договор паевого взноса

Так как участие в ЖСК считается одним из самых выгодных вариантов для приобретения недвижимости, многие граждане подписывают соответствующее соглашение. В условиях такого документа будет четко прописано, что до полного погашения пая собственником жилья остается ЖСК, потому продажа и аренда временно будут недоступными правами для покупателя.

Риски по договору

Если изучать, какие имеет договор паевого взноса риски, то, прежде всего следует указать:

• с высокой вероятностью стоимость объекта возрастет к концу строительства;
• если сроки не будут соблюдены, ЖСК не получит за это штрафы;
• есть ограничения по перепродаже пая;
• у застройщика может не быть разрешения, а это увеличивает риск попадания на недобросовестную организацию.

Именно данные риски являются причиной того, что люди останавливают выбор в пользу ДДУ, которые имеют меньше недостатков.

Справка о паевых взносах

Любой человек, который внес деньги, захочет получить подтверждения своей выплаты в виде справки. У данной справки по выплате нет специальной формы, а ее оформлением занимаются Председатель правления в ЖСК либо главбух. Чтобы получить справку с подтверждением выплаты, достаточно обратиться с соответствующим заявлением в общество в установленном порядке.

Договор долевого участия в строительстве

Можно начинать привлекать деньги пайщиков (покупателей квартир), не имея разрешения на строительство. Это абсолютно законно, хотя далеко не все компании пользуются этим правом. 2. Допустимы задержки по срокам сдачи дома.

В ЖСК нет жестких требований и штрафов, как в долевом строительстве, за нарушения сроков и регламентов строительства. 3. Значительно проще и быстрее происходит оформление документов.

Покупка квартиры – дело не простое и ответственное. Многие застройщики предлагают покупать жилье, вступив в ЖСК, и даже навязывают подобную систему гражданам. Данная схема приобретения жилья не менее популярна, чем всем давно знакомая схема ДДУ, и на основании Федерального закона №214 покупатель имеет возможность приобрести квадратные метры по любой из них.

В чем сущность членства с кооперативом, как заключить правильно договор жилищно-строительного кооператива и не попасть в лапы мошенников, какие нюансы при этом стоит учитывать, рассмотрим подробнее в данной статье.

Паевой взнос — налогообложение

Взыскание паевых взносов — судебная практика

В соответствии с настоящим законодательством члены ЖСК зачастую могут рассчитывать на возврат суммы, которая была внесена. В судах обязывают жилищные кооперативы передавать назад деньги, имеющиеся на паенакоплении, тому человеку, который был исключен из него из-за того, что не смог выплатить в один момент по своим обязательствам. Большинство судов встают на сторону бывших членов кооперативов, ведь, по сути, уплата этих финансов не означает еще, что они должны оставаться в собственности ЖСК.

Заявление о возврате паевого взноса — образец

Образец такого заявления вы можете посмотреть далее.

В образце, который подается в суд, обязательно записывается, кто является истцом и ответчиком. В самом тексте необходимо ознакомить с суд с вашим делом – сколько уже было выплачено и на каких основаниях вы просите вернуть деньги.

Обязательные реквизиты обращения:

• наименование суда;
• список просьб;
• приложения к заявлению.

В конце традиционно выделяется место для подписей сторон.

Участие в строительстве: на паях или в доле?

Так в чем же отличие двух кооперативов?

ЖСК предполагает непосредственное участие граждан в воздвижении здания.

Жилищно-строительный кооператив является застройщиком, которому принадлежит отведенный участок земли.

Для ЖНК свойственна несколько другая схема.

Количество пайщиков может достигать отметки в 5 тыс. человек. При этом устройство кооператива напоминает финансовую пирамиду. Квартиры ранее вступивших в ЖНК участников оплачиваются за счет новых пайщиков.

ЖСК, как и любой способ, имеет свои недостатки, один из наиболее весомых — равная ответственность членов кооператива за риски, сопровождаемые строительный процесс.

Преимущества покупки жилья по схеме ДДУ

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

• Московская область: +7
• Ленинградская область: +7
• Федеральный номер: +7

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи». Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку. Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы. Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано. Рассрочка выплат возможна до окончания строительства Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Пошаговая инструкция

1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.

Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.

На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.

Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.

Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2021 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК () нужно проверять следующую информацию:

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Источник: cha55.ru

Паевое или долевое строительство -что лучше?

Извечный вопрос, что более безопасно, покупка квартиры при строительстве дома по Паям или по Долевому строительству.

Главное у какого застройщика вы покупаете квартиру. В основной своей массе застройщики строят дома по долевому строительству и даже если вы покупаете квартиру на этапе котлована, вы все равно регистрируете данный договор в Рег палате. По паевому строительству другие условия, здесь нужно будет ждать сдачи дома.

Для выбора вам нужна консультация специалиста. В этом мы можем вам помочь. Если вы планируете купить квартиру от застройщика , но сомневаетесь у какого покупать, необходимо получить максимально полную информацию. В нашей компании мы предоставляем все документы, которые вас могут заинтересовать и развеять ваши сомнения.

Более подробную информацию можно получить у нас в отделе продаж.

Союз Застройщиков — единый центр продаж новостроек Саратова и Энгельса. Оформляем покупку квартир в ипотеку. Представляем интересы более 15 банков.

Источник: sz-saratov.ru

Правовая природа договора паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта

При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

К структуре этого документа и условиям оформления предъявляются некоторые требования. Стоит более подробно рассмотреть данные требования, а также ситуации, при которых он заключается, порядок оформления и возможные риски при этом для пайщиков.

• Понятие и применение
• Структура Реквизиты сторон
• Термины и определения
• Предмет сделки
• Размер и порядок внесения взносов
• Обязанности сторон
• Ответственность сторон
• Срок действия и порядок расторжения
• Заключительные положения

Понятие и применение

Жилищно-строительный кооператив (или ЖСК) представляет собой объединение граждан или юрлиц, образованное с целью финансирования строительства многоквартирного дома.

После окончания строительства каждый из его членов может получить в нем свою жилплощадь.

Соглашение, которое заключается между сторонами при вступлении гражданина в

жилищно-строительный кооператив, также носит название договора паевого взноса. Наряду с договором долевого участия (ДДУ) данный документ является одним из разрешенных законодательством способов приобретения строящегося жилья.

Этот договор определяет отношения обеих сторон сделки, которые касаются соинвестирования строительства и внесения паевых взносов членами ЖСК. По своей сути это просто внутренний документ кооператива, заключенный между его участниками.

Участники схемы

УК Д.У. ЗПИФ комбинированный — инвестор;
Покупатели — физические лица (организации), приобретающие квартиры у УК Д.У. ПИФ.

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ для квалифицированных инвесторов;

Застройщик — юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (например, объектов малоэтажного строительства), за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
Генеральный подрядчик — организация, обеспечивающая строительство объекта недвижимости по договору строительного подряда.

Структура

Форма договора не утверждена законодательно, однако есть ряд положений, которые должны быть включены в документ обязательно.

Его типовая структура выглядит следующим образом:

Реквизиты сторон

В частности, на первой странице документа указывается его название, а также такие данные:

• название и адрес ЖСК;
• данные о госрегистрации (№ свидетельства и место его выдачи);
• информация о председателе кооператива (его ФИО, данные паспорта, номер ИНН, место регистрации).

Термины и определения

Здесь могут быть приведены все термины, которые используются в договоре и могут быть непонятны пайщику.

Предмет сделки

Это обязательный пункт документа, который включает обязательства кооператива перед пайщиком предоставить ему в собственность квартиру с определенными характеристиками.

В частности, должно быть указано:

• количество комнат в квартире;
• этаж;
• условный номер;
• проектная площадь.

Чаще всего в этом пункте также содержится условие о возможной погрешности при определении площади жилья и способах решения этой проблемы.

Например, если фактическая площадь окажется меньше проектной, пайщику могут вернуть часть его взноса.

Размер и порядок внесения взносов

Величина пая равна стоимости квартиры, при этом в договоре может быть указано, как именно она будет вноситься — единоразово и в полном размере или по частям.
По данной сделке часто используется рассрочка, при которой пайщик вносит одну половину стоимости квартиры сразу, а вторую — в течение определенного срока.

Обязанности сторон

Здесь перечисляются обязанности как пайщика, так и ЖСК.

Относительно первого это могут быть:

• требования по своевременной и полной выплате всех необходимых взносов;
• ограничения в проведении планировки в квартире;
• необходимость нести дополнительные расходы (на оплату госпошлин, нотариального удостоверения документов и т. п.).

Основными обязанностями кооператива является:

• целевое использование внесенных членами взносов (в том числе на строительство жилья);
• передача готовой квартиры пайщику на основании акта приема-передачи;
• выдача членам кооператива необходимых документов;
• возврат средств пайщику в случае расторжения с ним сделки.

Содержание данного раздела участники договора самостоятельно согласовывают между собой — в зависимости от ситуации в документ можно включать и другие условия.

Ответственность сторон

Здесь перечисляются как условия для применения ответственности (например, невыполнение обязательств), так и конкретные меры наказания. К последним чаще всего относятся материальные методы — пени, штрафы, неустойки.

Срок действия и порядок расторжения

Срок обычно исчисляется с момента подписания договора и до даты исполнения всех обязательств его участников друг перед другом.

Условия расторжения могут отличаться — стороны сами определяют, когда это возможно и как происходит на практике.

Заключительные положения

Здесь раскрываются вопросы, которые не включены в другие разделы документы. Например, порядок решения споров, количество экземпляров договора и приложения к нему.
Данная структура может меняться в зависимости от конкретных условий сделки и устава ЖСК. Единственное требование — положения договора не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

договора ЖСК можно здесь.

Паевое строительство

Не секрет, что первые строительные кооперативы, прародители нынешних строительных фондов, возникли ещё в Советском Союзе, позволяя обладавшему необходимыми финансовыми возможностями населению выступить инвестором в свою собственную будущую жилплощадь. В наше время многие предпочитают приобретать жильё по системе ипотечного кредитования. Те же, кто обладает достаточным количеством финансов, просто покупают квартиры, совершая инвестиции в новостройки либо вторичный рынок жилья. Но есть и ещё один весьма интересный способ приобретения недвижимости, о котором и идёт речь в этой статье.

Приобретение жилья на наиболее выгодных условиях интересно для любого человека. А долевое строительство дома эти условия предоставляет. Заплатив взнос в размере около 30% от стоимости будущей квартиры, гражданин получает возможность участвовать в совместном строительстве дома с такими же, как и он, будущими жильцами. Хотя, конечно, это и не обязательно.

Обладателем пая любого размера может стать и юридическое лицо, желающее в дальнейшем, к примеру, перепродать квартиры либо использовать их под офис. Совместно пайщики образуют паевой инвестиционный фонд, который затем и выходит с предложением на застройщика. Хотя предназначение паевых фондов бывают разнообразнейшими и они не только не ограничиваются строительством, но могут и в этом самом строительстве преследовать самые разные цели. Как то, постройка жилого объекта с последующей его перепродажей по более высокой цене либо сдачей в аренду.

Причём и тот и другой вариант гарантируют пайщику прибыль в соответствии с размером его пая. Другие ПИФы инвестируют в реконструкцию объектов недвижимости. Но объединяет вышеперечисленные фонды одна цель – извлечение прибыли. В любом случае, участие в паевом фонде помимо вышеупомянутого первоначального денежного взноса предполагает выплату пайщиком всей суммы за период до окончания строительства объекта. Возможно, разумеется, и едино разовая оплата стоимости пая на начальном этапе.

Конечно же, если позволяют финансы, то приобретение жилья посредством участия в паевом фонде может быть весьма выгодным

Во-первых, строительство квартиры обойдётся дешевле, чем её покупка. Во-вторых, в отличие той же ипотеки, не идёт речь о выплате каких-либо процентов. Но отсюда же вытекают и минусы данного способа приобретения жилья. Далеко не каждый может позволить себе его исходя исключительно из финансовых соображений. Плюс, не стоит забывать и о возможном затягивании процесса строительства, не говоря уже о вероятных и, к сожалению, весьма распространённых на постсоветском пространстве случаях мошенничества.

Наиболее уязвимы перед мошенниками пайщики в государствах с недостаточно развитой законодательной базой, регламентирующей права и обязанности инвестора и застройщика при паевом строительстве. Нередко встречались случаи, когда застройщик просто собирал деньги с пайщиков, но никакие жильё и не думал строить. Незащищённость фондов и их участников привела к появлению специальных организаций, отстаивающих их права.

В некоторых странах, где эта проблема стоит наиболее остро, вносятся изменения на законодательном уровне. Хотя инвестиционные риски существуют всегда, и забывать об этом не следует.

Преимущества ПИФов

Исторически так сложилось, что россияне считают покупку квартиры одной из самых надёжных и выгодных инвестиций. Им кажется, что она защищает деньги от инфляции, растёт в стоимости и приносит прибыль за счёт аренды. Но часто неопытные инвесторы выбирают неправильные объекты для инвестиций и теряют на этом деньги.

ПИФы — альтернатива прямым инвестициям в недвижимость. Важно помнить, что инвестиции в недвижимость, как и любые другие, сопряжены с рисками, но вот какие плюсы есть у фондов.

Экономите на стартовом капитале

Купить квартиру в регионах — от 2-3 млн рублей, в Москве — от 5-6 млн. Не каждому под силу быстро накопить такой капитал. Участие в ПИФах дешевле: стоимость паёв в среднем начинается от 300 тыс. рублей.

Не принимаете участия в управлении

Как только вы покупаете квартиру, наваливается куча проблем: сделать ремонт, обустроить каждую комнату, купить страховой полис, найти арендатора, заплатить налог. Всеми вопросами фонда занимается управляющая компания. Вы просто приобретаете пай и ждёте, когда подойдёт срок погашения. Остальные заботы и ответственность — на УК.

Получаете хорошую доходность

Доходность ПИФов часто оказывается выше, чем у прямых инвестиций, потому что ими занимаются профессиональные управляющие. Они оценивают риски рынка недвижимости, покупают надёжные активы и быстрее решают проблемы, которые снижают прибыль или стоимость имущества. Например, один из ПИФов, который вкладывается в строящуюся недвижимость, показал за 5 лет доходность в 23%.

Кроме того, некоторые ПИФы выплачивают ренту — процент с дохода фонда. Выплаты таких фондов могут достигать 7−9% годовых.

Диверсифицируете риски

Если вы купите квартиру, а через 5 лет она подешевеет на 30%, то вы никак не сможете перекрыть такие убытки. ПИФы состоят из разных активов, причём преимущественно из коммерческой и промышленной недвижимости. Например, если один бизнес-центр в составе фонда дешевеет, а другой — дорожает, стоимость пая не меняется.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
8. Порядок предоставления квартиры.
9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

• заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки,
• доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки,
• указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

Источник: xn--d1aiaaajfxetma1hvb.xn--p1ai

Сможет ли ПИФ стать альтернативой договорам долевого участия в строительстве?

По мере ужесточения регулирования деятельности застройщиков в части привлечения денежных средств граждан по Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» все больше внимания девелоперы отдают поиску альтернативных источников финансирования и способам законного привлечения средств покупателей жилья на этапе строительства. Являясь профессиональным консультантом и участником финансового рынка, ACG отмечает всплеск интереса к паевым инвестиционным фондам как потенциальной альтернативе работе по Федеральному закону 214-ФЗ.

Традиционно вопрос ставится так: можно ли привлечь денежные средства покупателей квартир в ЗПИФ, который направит эти средства в строительство многоквартирного дома, а по завершении строительства покупатели-пайщики получат в собственность свои таким образом предоплаченные квартиры?

Заметим, что еще до принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в 2004 году девелоперский рынок в преддверии «эры ДДУ» и повышения себестоимости строительства также искал способы ухода из сферы действия закона и также пристально разглядывал для этих целей паевые инвестиционные фонды.

Еще тогда более 10 лет назад было понятно, что участие в ЗПИФ не может выступить полноценной заменой договору долевого участия в строительстве по целому ряду причин:

• приобретение инвестиционного пая не предполагает выделение имущества в ПИФ, так как все активы фонда принадлежат владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности; выделение же квартиры на уровне другого договора (например, в виде заключения предварительного договора с третьим лицом) связано с существенным увеличением рисков для покупателя;
• участие в ПИФ связано с принятием пайщиками инвестиционных рисков, которыми управляет Управляющая компания ПИФ, в том числе рисков дефолта застройщика – незавершения или несвоевременного завершения строительства, в отличие от договора долевого участия (ДДУ), где соответствующие риски минимизированы на уровне закона;
• банки готовы кредитовать «покупку» ДДУ, но не готовы финансировать приобретение покупателем инвестиционных паев. Сейчас в условиях нового регулирования очевидно, что банки займут такую же консервативную позицию и будут работать только через эскроу-счета.

Соответственно сейчас либо рынок, как и в 2005-2006 годы, «проглотит» новое регулирование и увеличение себестоимости жилья, либо индустрия ПИФов недвижимости все же получит толчок и отзовется на новые вызовы. Однако учитывая вышесказанное, вряд ли развитие получит «схемная» замена ДДУ пакетом договоров, включающим приобретение паев ПИФ. Представляется, что российские покупатели за время существования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привыкли к известной правовой защищенности и вряд ли будут готовы вернуться к теме мнимых сделок, господствующей в 90-ые и начала 2000 годы.

Вместе с тем, если паевые фонды смогут стать финансовым продуктом, секъюритизирующим строительные проекты, при этом инвесторам предложат интересную фактическую ставку доходности (напомним, что управляющая компания ПИФ не вправе обещать владельцам инвестиционных паев доходность вложений), и такая ставка будет ниже стоимости денежных средств, привлекаемых по ДДУ в условиях нового правового регулирования, коллективные инвестиции получат новый виток развития.

Вернемся, однако, к поставленному вопросу: каким образом можно привлечь денежные средства инвестора, который в конечном счете хочет приобрести недвижимость? Рассмотрим, например, такую схему.

Инвестор-покупатель, располагающий собственными денежными средствами (ипотека не рассматривается), приобретает паи ЗПИФ у УК или на вторичном рынке инвестиционных паев с одновременным заключением с Агентом предварительного договора купли-продажи квартиры с тем, чтобы закрепить за собой выбранную квартиру. Указанный ЗПИФ финансирует Застройщика по договору займа или договору купли-продажи будущей недвижимости.

УК Д.У. ЗПИФ на определенной стадии строительства уступает Агенту права требования к застройщику. По завершении строительства квартира переходит к Агенту, который продает ее Инвестору. В оплату квартиры Инвестор полностью или в части передает инвестиционные паи.

Отметим, что реализация предложенной схемы возможна только в фонде, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов. Функционирование таких фондов связано с рядом особенностей. Отметим лишь некоторые:

• покупатель-инвестор и Агент должны соответствовать определенным требованиям, предъявляемым к квалифицированным инвесторам (наиболее распространенное при признании физического лица квалифицированным инвестором — наличие на банковском счете суммы не менее 6 млн. руб.),
• информация о таком ЗПИФ не подлежит раскрытию, т.е. интернет-маркетинг здесь будет затруднен.

Успех данной модели правоотношений с точки зрения безопасности и гарантий для инвесторов-покупателей во многом зависит от компетенции и опыта управляющей компании. Выше приведена лишь одна из возможных и максимально упрощенная структура правоотношений, которая на практике может обрастать всевозможными обеспечительными механизмами – залогами, поручительствами, различными форматами управленческого контроля за целевым использованием денежных средств застройщиком, агентом и т.п. Т.е. управляющая компания может организовать управление проектом таким образом, что права инвесторов будут защищены не хуже, чем по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», однако УК может этого и не сделать, что создает или минимизирует риски инвесторов.

Важным, с нашей точки зрения, в организации проекта является корректная работа с покупателем, который должен понимать, что данная схема не является заменой ДДУ, и что участие в ПИФ, с одной стороны, предполагает принятие соответствующих рисков, с другой, — несет в себе известные финансовые преимущества по сравнению с приобретением жилья традиционно путем заключения ДДУ.

Как уже отмечалось выше, создание проектных фондов с привлечением денежных средств только покупателей квартир, помимо рисков признания надзорными органами мнимости правоотношений несут в себе риск финансовой неэффективности. Так, источником значительной части денежного потока в существующей на сегодня модели рынка первичных продаж жилья являются банки с ипотечными программами кредитования. Т.е. собственных средств покупателей будет недостаточно для альтернативного полноценного финансирования застройки. Поэтому необходимо создать такую финансовую среду, чтобы другие инвесторы (не покупатели) несли свои сбережения не в банковские вклады, а в соответствующие проектные фонды.

Наконец, если банки согласятся признать управляющие компании таких ПИФ центром компетенций по управлению проектом застройки и смогут либо софинансировать, либо кредитовать именно фонд, а не застройщика с тем, чтобы не возникала конкуренция за залоговое обеспечение, это превратит паевые фонды в истинный инструмент инвестирования и создаст реальную альтернативу финансированию по договорам долевого участия в строительстве.

Источник: www.pifconsulting.ru

Квартиры в жилищных кооперативах

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создавались с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Вкратце это выглядело так. Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. ЖСК аккумулирует средства пайщиков, а затем заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией на строительство многоквартирного дома.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывали заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму. Поэтому покупка новой квартиры в ЖСК всегда выглядела привлекательной, но достаточно рискованной.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов, хотя покупка квартиры через кооператив все еще остается возможной (подробнее об этом – в конце статьи).

Особенности и риски покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

• жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
• жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
• потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет сам кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками. Именно по такой схеме и происходило большинство покупок квартир через кооперативы до середины 2018 года.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

В этом плане риск покупки квартиры в ЖСК значительно выше, чем приобретение жилья по Договору долевого участия (ДДУ).

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать здесь.

Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм.

Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).

Законодательные новшества о покупке квартир в кооперативах

Схемы покупки квартир через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Кроме того, уже были прецеденты, когда суд признавал договоры паенакопления в созданных Девелоперами кооперативах, договорами ДДУ:

Президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Источник: kvartira-bez-agenta.ru