Зачастую у бухгалтеров возникают сложности с отражением операций по долевому строительству. Вопросы вызывает характер отношений между застройщиком и дольщиком с точки зрения гражданского законодательства. Для целей налогового учета считается, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, тогда как для целей бухгалтерского учета полученные средства не являются целевыми, потому что обладают возмездным характером (дольщик передает деньги, застройщик – квартиру). В статье «Долевое строительство бухгалтерский учет» будет рассказано обо всех тонкостях отражения операций.
Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты
Под понятием «долевого строительства»
понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.
Налоги и бухучёт у застройщиков с учётом изменений в Закон 214-ФЗ
Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика. В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений. Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи. Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами
договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.
Договор долевого участия бухгалтерские проводки
В процессе строительства, как правило, задействовано несколько участников. Ключевые фигуры — это инвестор и застройщик.
Кто такой инвестор, всем понятно. Инвестор финансирует стройку и по ее окончании получает в собственность объект капстроительствап. 2 ст. 4 Закона от 25.02.99 № 39-ФЗ.
А вот с терминами «застройщик» и «заказчик» («технический заказчик») ситуация запутанная, ведь в нормативных актах разных лет даются разные определения. Но сейчас эти термины используют в том значении, которое установлено Градостроительным кодексом (далее — ГрК)ст. 3 ГрК РФ.
Как правило, застройщик — это организация (хотя может быть и физическое лицо), которая имеет в собственности или арендовала земельный участок и организует на нем строительство объекта недвижимости для инвесторап. 16 ст. 1 ГрК РФ.
Основы бухгалтерского учета понятно за 10 минут
А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организацияп. 1 ст. 2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатациюп. 1 ст.
51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ.
Технический заказчик — это специализированная строительная организация, которая от имени застройщика (по агентскому договору) выполняет различные действия организационного характера — заключает договоры о подготовке проектной документации, контролирует качество выполнения строительных работ и т. д.п. 22 ст. 1 ГрК РФ
Заметим, что одна компания может совмещать различные функции, например быть инвестором и застройщиком одновременно.
Как видим, «застройщик» и «технический заказчик» — это категории, определяющие взаимоотношения сторон исключительно для целей государственного контроля в области градостроения (выдача различных разрешений, регулирование деятельности по привлечению средств для долевого строительства жилья и т. д.).
Кстати, можно сказать, что у градостроительного термина «застройщик» есть экономический эквивалент — это девелопер. Девелопмент — иностранное слово (от англ. development), но в последнее время оно прижилось и у нас.
Компании, которые на свои средства и на деньги инвесторов строят объекты недвижимости, получают прибыль от их продажи или сдачи в аренду, называются девелоперами. Но для простоты мы и дальше в статье будем использовать термин «застройщик».
Налоговый учет застройщика при долевом строительстве
На сегодняшний день позиция контролирующих органов и судов по вопросам налогообложения деятельности застройщиков состоит в том, что они, независимо от условий договоров на финансирование строительства, по сути, являются агентами и оказывают инвестору услугу.
Как мы уже говорили, такой подход в большинстве случаев не соответствует сущности отношений между инвестором (дольщиком) и застройщиком. Тем не менее эта позиция является устойчивой как для целей налогообложения прибыли, так и для НДС.
Она не изменилась даже после разъяснений Пленума ВАС о том, что с правовой точки зрения инвестиционные договоры — это чаще всего договоры купли-продажи будущей недвижимой вещип. 4 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54.
Посмотрим, как застройщику нужно считать налог на прибыль и НДС по инвестиционным договорам и ДДУ.
Долевое строительство бухгалтерский учет
Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.
Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции). Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99).
Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.
Важно!
По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.
| Операция | ДЕБЕТ | КРЕДИТ |
| Отражение денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) | 51 | 76 |
| Учет расходов на строительство | 20 | 60 |
| Отражение НДС, предъявленного подрядчиками и поставщиками | 19 | 60 |
| Формирование себестоимости готовой строительной продукции (квартиры, машино-места, нежилого помещения) | 43 | 20 (19) |
| Отражение оборотов по продаже строительных объектов в размере всего объема поступивших от дольщиков денежных средств | 76 | 90 |
| Списание проданной готовой строительной продукции | 90 | 43 |
| ★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг |
ОСНО: НДС
Сумму «входного» НДС, предъявленную при оказании услуг застройщика, принимайте к вычету в общеустановленном порядке. То есть после принятия актива на учет, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия, необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).
При строительстве собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика и расчет налогов ведет в том же порядке, что и подрядчик.
Налоговый учет в долевом строительстве
Для целей исчисления налога на прибыль деньги дольщиков, собранные на счетах застройщика, считаются целевым финансированием, а потому не формируют базу по налогообложению. Что касается НДС, здесь вопрос спорный. В некоторых случаях деньги инвесторов признаются выручкой и облагаются налогом. Однако, пп. 22 п. 3 ст.
149 НК РФ освобождает от обложения налогом операции по продаже жилых помещений и долей в них. Но строиться могут также и нежилые помещения, и машино-места. Обратимся к тексту пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, согласно положениям которого налогом облагаются операции по реализации (передаче прав собственности) товаров, работ и услуг.
Но в случае с застройщиком передача собственности не осуществляется, а значит, не должен уплачиваться и налог.
Строительство завершено: учет и налогообложение
Инвестор и инвестор-заказчик (он же застройщик) заключили инвестиционный контракт на строительство торгового центра и склада, которые будут находиться на одном земельном участке. Инвестирование строительства осуществляют обе стороны. При этом по условиям контракта инвестору передается все построенное имущество, связанное с торговым центром, застройщику — созданные объекты, относящиеся к складу. Застройщик не выполняет СМР собственными силами.
При подготовке передачи построенных помещений с баланса застройщика на баланс инвестора возникли следующие вопросы:
1. Как распределять затраты, понесенные на строительство инженерных коммуникаций (внешних сетей электроснабжения, систем водоснабжения и водоотведения и др.), подъездных дорог и объектов благоустройства, которые предназначены для функционирования как торгового центра, так и склада?
2. Каким образом следует распределять накладные расходы застройщика, связанные с данным строительством, можно ли их полностью передать инвестору?
3. Каков порядок принятия к вычету инвестором и застройщиком сумм НДС, предъявленных застройщику подрядными организациями с 2004 г. по 2010 г., при условии, что на данный момент ни инвестор, ни застройщик этим вычетом не воспользовались?
4. Каков порядок обложения налогом на имущество построенных зданий у инвестора и застройщика?
Рассмотрим возможный способ решения возникших проблем.
Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно
Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д., после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно. Деньги, которые будут выплачены ему в качестве вознаграждения, должны быть учтены как авансы по КРЕДИТУ счета 62. Затраты, имеющие отношение к оказанию услуг, отражаются по ДЕБЕТУ счета 20.
Согласно положениям Письма Минфина РФ от 12.07.2005 № 03-04-01/82, если застройщик своими силами выполняет строительно-монтажные работы, инвестиции дольщиков должны быть включены в налогооблагаемую базу в качестве авансовых платежей в счет будущих строительных работ на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ. Однако, в 2011 году вступили в силу разъяснения КРМФО (IFRIC) 15, пунктами 10-12 которого предусмотрено:
- вхождение в сферу применения МСФО 11 «Договоры на строительство» договоров на строительство недвижимости в случае, если дольщики вправе в значительной степени повлиять на дизайн будущего строительного объекта;
- отнесение договора долевого строительства к соглашениям на продажу товаров в рамках применения МСФО (IAS) 18 «Выручка», если дольщики не могут выбирать дизайн или вносить корректировки относительно основных элементов строения в ходе строительства.
А международные стандартны могут применяться совместно с утвержденными Министерством финансов положениями по бухучету, если по в нормативных актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу. А если применять разъяснения в области договоров на строительство, договор будет рассматриваться как соглашение купли-продажи в любом случае, а продажа объектов строительства не облагается НДС. Вывод – средства дольщиков не должны облагаться НДС.
Рекомендация Р-Х/2019 ОК Строительство «Учет договоров долевого участия (ДДУ) у застройщика»
ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГУЛЯТОР БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЁТА «БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»
(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)
Архивный документ
РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-Х/2019 – ОК СТРОИТЕЛЬСТВО
«УЧЕТ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ (ДДУ) У ЗАСТРОЙЩИКА»
ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Застройщик (юридическое лицо) на основании разрешения на строительство привлекает денежные средства физических лиц по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов (далее – МКД) в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее -214-ФЗ).
Строительство ведется порядным способом с привлечением генерального подрядчика.
К основным условиям договора долевого участия (далее – ДДУ) относятся:
1) цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг (вознаграждение) застройщика. Вознаграждение определено в процентах к цене договора.
2) экономия, определяемая по результатам строительства, является дополнительным вознаграждением застройщика;
3) застройщик в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию обязан по передаточному акту передать участнику объект долевого строительства. Оформление объектов строительства в собственность застройщика не предусмотрено.
4) обязательства застройщика считаются полностью исполненными в момент подписания передаточного акта.
В связи с тем, что на сегодняшний день порядок ведения бухгалтерского учета застройщиком в рамках 214-ФЗ не урегулирован, застройщиком в учетной политике закреплена система учета, представленная в Таблице 1.
Таблица 1. Система бухгалтерского учета, закрепленная в учетной политике
Денежные средства Участников ДДУ в части финансирования строительства отражены в разделе «Краткосрочные обязательства» в составе группы «Кредиторская задолженность» с выделением статьи «Обязательства по договорам участия в долевом строительстве».
Выручка для целей бухгалтерского учета определяется дважды:
- на дату разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в размере процента, определенного в договоре ДДУ;
- на дату передаточного акта в размере экономии от строительства.
В этой связи возникают следующие вопросы:
1) существует ли у застройщика риски искажения бухгалтерской отчетности? Если данные риски существуют, то какие и почему?
2) каковы возможные рекомендации по учету деятельности и принципы формировании отчетности застройщика?
РЕШЕНИЕ:
Среди российских нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету отсутствуют документы, непосредственно относящиеся к описанной ситуации.
Вместе с тем в данном случае можно считать применимым Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008 (далее – ПБУ 2/2008).
Исходя из пункта 1 ПБУ 2/2008, данное Положение напрямую не предназначено для застройщиков. Вместе с тем, согласно пункту 2 ПБУ 2/2008 «Положение распространяется также на договоры оказания услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы»
Содержание обязательств застройщика по договору ДДУ по существу представляет собой услуги, неразрывно связанные со строящимся объектом. Это подтверждается тем, что застройщик по договору ДДУ не получает каких либо правомочий собственника в отношении строящегося объекта. Квалификация обязательств застройщика в качестве «услуги» может быть оспорена, однако такое оспаривание не имеет значения для определения порядка бухгалтерского учета застройщика в силу следующего:
- допустив неприменимость в отношении застройщика ПБУ 2/2008, организация-застройщик должна самостоятельно сформировать учетную политику в отношении договоров ДДУ, руководствуясь Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008 (далее – ПБУ 1/2008).
Согласно пункту 7 ПБУ 1/2008 «Если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из настоящего и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности. При этом иные положения по бухгалтерскому учету применяются для разработки соответствующего способа в части аналогичных или связанных фактов хозяйственной деятельности, определений, условий признания и порядка оценки активов, обязательств, доходов и расходов».
На необходимость использования указанных норм ПБУ 1/2008 в бухгалтерском учете договоров участия в долевом строительстве указывается в Письме Минфина России от 06.11.2013 № 07-01-06/47399.
- выбирая иные положения по бухгалтерскому учету, организация вынуждена вернуться к применению ПБУ 2/2008, поскольку только в нем рассматриваются аналогичные и связанные факты хозяйственной деятельности, определения, условия признания и порядка оценки активов, обязательств, доходов и расходов. С точки зрения последствий для бухгалтерского учета и возникающих объектов бухгалтерского учета экономика отношений застройщика с дольщиком по договору ДДУ с одной стороны и с подрядчиками с другой стороны не отличается от экономики отношений подрядчика с заказчиком с одной стороны и с субподрядчиками с другой стороны.
Исходя из положений пункта 7 ПБУ 1/2008 учетная политика организации должна обеспечивать отражение в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой).
Исключение с точки зрения аналогичности составляет только конечный участник строительства, который получает результат строительства с целью его использования для собственных нужд и не намерен дальше его отчуждать в пользу других лиц. В этой связи в рассматриваемой ситуации не применимо Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное письмом Минфина РФ от 30.12.1993 № 160. В соответствии с пунктом 1.2 этого положения для его целей под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи. Таким образом, данное положение может применяться только теми организациями, для которых объект строительства станет по его завершении основным средством (или другим внеоборотным активом). Застройщик к таким организациям не относится, поэтому в отношении него Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций не применимо.
Исходя из изложенного, выбор способов ведения бухгалтерского учета застройщика в отношении договоров ДДУ должен основываться на нормах ПБУ 2/2008. Вместе с тем, несмотря на изложенную аргументацию, на практике застройщики редко основывают свою учетную политику на требованиях ПБУ 2/2008. В этой связи организация при разработке своей учетной политики должна иметь в виду что сложившаяся практика зачастую имеет больший вес в глазах специалистов по бухгалтерскому учету, чем требования нормативных правовых актов.
Основывая учетную политику по договорам ДДУ на ПБУ 2/2008, организация должна признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка по договору и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться к оплате заказчику до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).
Применительно к описанной ситуации признание выручки по мере готовности относится как к основному вознаграждению застройщика, определяемому в процентах от цены договора в форме надбавки к возмещаемым затратам, так и к дополнительному вознаграждению застройщика, определяемому в размере полученной застройщиком экономии. При этом величину каждой из указанных составляющих выручки следует рассчитывать отдельно, исходя из фактического объема выполненных работ по состоянию на отчетную дату, фактических затрат застройщика, приходящихся на данный объем работ, и фактической выявленной экономии.
Признание выручки по мере готовности будет приемлемым даже в том случае, если применимость ПБУ 2/2008 в отношении рассматриваемой ситуации оспаривается. В случае неприменения ПБУ 2/2008 организация для признания выручки вынуждена обратиться к Положению по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденному приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н (далее – ПБУ 9/99). В соответствии с пунктом 13 ПБУ 9/99 организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом. Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.
Отличие между применением ПБУ 2/2008 и ПБУ 9/99 состоит в том, что в первом случае признание выручки по мере готовности является обязательным, а во втором случае – это выбор организации. Вместе с тем такой выбор не может быть произвольным, а должен основываться на требованиях нормативных правовых актов. В силу отсутствия норм, непосредственно применимых к описанной ситуации, организация, обращаясь к процитированному выше пункту 7 ПБУ 1/2008, должна обратить внимание на то, что в нем указывается необходимость применения не только иных положений по бухгалтерскому учету (в части аналогичных или связанных вопросов), но и международных стандартов финансовой отчетности (далее – МСФО). Поправки, внесенные в ПБУ 1/2008 приказом Минфина России от 28.04.2017 № 69н (находится на регистрации в Минюсте России), не изменили данное требование, но конкретизировали его. После вступления указанных поправок в силу (ожидается в июле 2017) применение МСФО становится приоритетным над применением иных положений российских стандартов в части аналогичных или связанных вопросов.
Среди документов МСФО к описанной ситуации имеет непосредственное отношение разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости» (далее – IFRIC 15), введенное в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н. Исходя из этого разъяснения, если договор на строительство объектов недвижимости заключен на таких условиях, на которых заключаются договоры ДДУ в соответствии с 214‑ФЗ, как в рассматриваемой ситуации, то выручка по таким договорам должна признаваться по мере готовности.
В связи с введением в действие на территории Российской Федерации Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» (далее – IFRS 15) приказом Минфина России от 27.06.2016 № 98н (обязателен к применению с 2018 года при возможности досрочного добровольного применения), IFRIC 15 не применяется организациями, которые применяют IFRS 15. Вместе с тем исходя из установленных IFRS 15 критериев разделения обязанностей к исполнению на выполняемые в течение периода и выполняемые в определенный момент времени, обязанности застройщика по договорам ДДУ относятся к выполняемым в течение периода. Выручка по таким договорам должна признаваться путем оценивания степени полноты выполнения обязанности. Таким образом, порядок признания выручки применительно к рассматриваемой ситуации получается аналогичным как при применения IFRIC 15, так и при применении IFRS 15.
Исходя из изложенного в рассматриваемой ситуации выручку по договору ДДУ следует признавать способом «по мере готовности», даже при том условии, что организация откажется от использования норм ПБУ 2/2008, посчитав их в данном случае неприменимыми. Вместе с тем, несмотря на требования нормативных правовых актов, признание выручки застройщиками в отношении договоров ДДУ способом «по мере готовности» не является распространенной практикой. В этой связи высока вероятность, что аудиторы, государственные органы и иные лица при оценке корректности выбранного организацией порядка ведения бухгалтерского учета будут настаивать на необходимости признания выручки только на дату подписания акта о передаче квартиры дольщику или на дату регистрации за дольщиком прав собственности на квартиру либо (самое раннее) на дату получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Такая точка зрения на признание выручки является распространенной в силу сложившейся практики ведения бухгалтерского учета застройщиками, хотя с точки зрения требований нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету (как было показано выше) она не имеет под собой нормативных оснований.
Что касается отражения в бухгалтерском учете застройщика средств, получаемых от дольщиков, существует практика использования счета 86 «Целевое финансирование». Такая практика основывается на формальном прочтении предназначения этого счета, изложенного в Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н (далее – Инструкция). В соответствии с Инструкцией счет 86 «Целевое финансирование» предназначен для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, бюджетных средств и др. Тем не менее, использование счета 86 в отношении средств, поступаемых от дольщиков по договору ДДУ, представляется некорректным в силу следующих причин.
Отдельные слова в описании счета нельзя вырывать из контекста и делать по ним выводы вне других взаимосвязанных положений Инструкции. Счет 86 включен в Раздел VII. «Капитал». При этом в соответствии с Инструкцией счета этого раздела предназначены для обобщения информации о состоянии и движении капитала организации.
В этой связи предназначение счета 86 ограничивается теми поступлениями, которые не формируют встречных обязательств организации. Главным образом данный счет предназначен для использования некоммерческими организациями. В части коммерческих организаций использование этого счета ограничено некоторыми специфическими видами поступлений от акционеров (участников, собственников) или из бюджета на безвозмездной основе.
Отношения между застройщиком и дольщиком по договору ДДУ носят возмездный характер. В результате получения средств от дольщика у застройщика образуется встречное обязательство перед ним по организации строительства МКД и передаче по его результатам дольщику определенной договором квартиры. Эти обязательства должны раскрываться в бухгалтерской отчетности в разделах «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства» бухгалтерского баланса в зависимости от конкретных условий. При этом для отражения расчетов с дольщиками следует использовать счета раздела VI «Расчеты» Плана счетов. Указанной позиции придерживается Министерство финансов Российской Федерации, что подтверждается Письмом Минфина России от 08.05.2014 № 07-01-12/21775.
Выбирая из счетов раздела VI «Расчеты» в рассматриваемой ситуации, для отражения обязательств застройщика перед дольщиками по договору ДДУ является допустимым использование счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Вместе с тем (признавая большую популярность счета 76 среди бухгалтеров при отражении любых мало-мальски нестандартных расчетов), исходя из приведенных в Инструкции описаний счетов для отражения расчетов застройщика с дольщиками более уместным представляется использование счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
Отношения застройщика с дольщиками по договорам ДДУ являются частным случаем обычных рыночных отношений продавца и покупателя (заказчика и исполнителя). В рамках этих отношений получение застройщиком от дольщика средств на финансирование долевого строительства является частным случаем получения продавцом (исполнителем) аванса или предоплаты от покупателя (заказчика).
Такой вывод подтверждается Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54. В соответствии с пунктом 11 указанного Постановления положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.
При этом положения 214‑ФЗ, а также положения обычных договоров ДДУ, в том числе приведенных в приложении к рассматриваемой ситуации, не предусматривают таких специфических условий, из-за которых в бухгалтерском учете таких договоров следовало бы применять иные подходы по сравнению с бухгалтерским учетом обычных договоров купли-продажи, подряда или оказания услуг.
Специфика для бухгалтерского учета заключается не в особенностях договора ДДУ, а в признании выручки по мере готовности, что предполагает диверсификацию отражения в бухгалтерском учете расчетов с контрагентом. В частности, отражение выручки по кредиту счета 90 «Продажи» корреспондирует с дебетом счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам». Сформированный на этом счете показатель представляет собой специфический вид дебиторской задолженности, не подтвержденной дебитором – так называемая «неактированная дебиторка». Отнесение данного показателя к дебиторской задолженности подтверждается Минфином РФ в рекомендациях аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2013 год (приложение к письму от 29 января 2014 г. № 07-04-18/01) по вопросу отражения в бухгалтерском балансе данных в связи с признанием выручки способом «по мере готовности».
В случаях признания выручки по мере готовности остатки по счетам 46 и 62 в совокупности формируют экономический баланс расчетов с контрагентом по договору и показывают степень исполнения обязательств по договору каждой из сторон. В случае с договором ДДУ кредитовое сальдо счета 62 показывает степень исполнения дольщиком своих обязательств по финансированию строительства – сколько средств им перечислено. Дебетовое сальдо счета 46 показывает степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства – насколько строительство МКД завершено.
Оба обязательства являются встречными в отношении друг друга. Поэтому остаток по каждому из указанных двух счетов раскрывается только в пояснениях к бухгалтерскому балансу, в то время как в самом бухгалтерском балансе представляется свернутое сальдо обоих счетов. В случае превышения остатка по счету 62 над остатком по счету 46 итоговое кредитовое сальдо представляется в бухгалтерском балансе как «Чистые обязательства по договорам долевого участия». В случае превышения остатка по счету 46 над остатком по счету 62 итоговое дебетовое сальдо представляется в бухгалтерском балансе как «Непредъявленная к оплате начисленная выручка».
Исходя из изложенного рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:
Д 51 – К 62 получены средства дольщиков
Д 20 – К 60 признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками
Д 20 – К 10,60,70,02 и др. признаны другие фактические затраты на исполнение договора
Д 46 – К 90 признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства
Д 90 – К 20 списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку
Д 62 – К 46 квартира передана дольщику
Что касается раскрытия в бухгалтерской отчетности застройщика информации по договорам долевого строительства, то здесь следует придерживаться Рекомендаций аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2007 год (письмо Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Министерства финансов Российской Федерации от 29 января 2008 г. № 07-05-06/18).
Типичные ошибки
Застройщик отразил в бухгалтерском учете средства дольщиков, переданные ему по договору долевого строительства, как выручку.
Комментарий:
Деньги инвесторов не являются выручкой, средства признаются как целевое финансирование.
Застройщик облагает НДС средства дольщиков по договору долевого строительства.
Комментарий:
Деньги, переданные дольщиками, не облагаются НДС, поскольку объекты долевого строительства не облагаются налогом.
При подрядном способе строительства налоговую базу по единому налогу определяйте в следующем порядке.
Если застройщик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет разница между выручкой, полученной от оказания услуг, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом застройщик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы учитывать при расчете единого налога на УСН.
Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование. Налоговую базу по единому налогу такие расходы не уменьшают (п.
17 ст. 270 НК РФ).
Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает единой налог в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда.
Ответы на распространенные вопросы про долевое строительство бухгалтерский учет
Может ли застройщик осуществлять строительство объекта долевого строительства, оказывая тем самым услуги дольщикам, если в договоре не предусмотрено разбиение цены договора на покрытие расходов на строительство и вознаграждение застройщика?
Нет, в таком случае говорить об услугах, оказываемых застройщиком, не приходится.
Экономия и перерасход у застройщика по договору долевого строительства устанавливаются в целом по объекту строительства. Облагается ли экономия, исчисляемая в целях налогового учета, НДС?
Это зависит от экономического характера данной суммы. Если экономия образовалась, потому что средства на покрытие расходов на строительство были использованы не полностью, экономию относят на увеличение вознаграждения застройщика (выручка). Если цена договора не включает плату за услуги застройщика, экономия не может признаваться его выручкой, и тогда она не облагается НДС.
Общее имущество
В отношении имущества, которое относится как к торговому, так и к складскому зданиям и которое невозможно разделить (неделимое имущество), стороны должны в дополнительном соглашении установить процентное соотношение прав на это имущество с дальнейшим оформлением его в долевую собственность (ст. 244, п. 2 ст. 245 ГК РФ).
Обратите внимание! Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ при отсутствии закрепления в договоре долей участников долевой собственности доли считаются равными.
Руководствуясь этими нормами гражданского законодательства, инвестор-застройщик должен будет по итогам завершения строительства разделить собранные по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» расходы на неделимые объекты, которые будут использоваться при функционировании как торгового центра, так и склада, в той пропорции, которая будет закреплена в указанном дополнительном соглашении. Если такое соглашение относительно данного неделимого имущества заключено не будет, то расходы на строительство таких объектов, сформированные в бухгалтерском учете застройщика, необходимо будет поделить пополам.
Тогда одна половина расходов впоследствии сформирует стоимость соответствующей доли объектов основных средств у инвестора-заказчика (Дебет 01 Кредит 08), а вторая половина затрат будет учтена им при определении финансового результата от данного инвестиционного проекта при передаче построенных объектов инвестору. Иными словами, такие объекты основных средств, которые впоследствии будут эксплуатироваться как инвестором, так и застройщиком (возможно, это инженерные коммуникации, подъездная дорога и объекты внешнего благоустройства), будут учитываться в соответствующей доле на балансах обеих сторон, что соответствует требованиям п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств».
Похожие главы из других работ:
Автоматизация бухгалтерского учета строительной организации на базе технологической платформы системы программ «1С:Предприятие 8.0»
Анализ бухгалтерского учета хозяйственной деятельности заказчика-застройщика
Бухгалтерский учет строительных предприятий
Особенности бухгалтерского учета строительного производства у подрядчика
Подрядчики — это организации, выполняющие работы по договору подряда или государственному контракту. Договор подряда заключается с заказчиком в соответствии с Гражданским кодексом. Состав расходов подрядчика имеет свои особенности…
Бухгалтерский учет строительных предприятий
Особенности бухгалтерского учета строительного производства у заказчика
Стоимость строительных работ в бухгалтерском учете организации-заказчика отражается на основании акта о приемке выполненных работ ф. N КС-2, который подписывают заказчик и подрядчик…
Исследование организации учета фонда заработной платы в строительных организациях
1.1 Сущность заработной платы и ее влияние на эффективность строительного производства
Труд работающих является необходимой составной частью процесса производства, потребления и распределения созданного продукта. Труд и результаты труда занимают центральное место в производственной деятельности любого предприятия…
Лицензирование и производство горюче-смазочных материалов
ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВА ГСМ
Как следует из Положения о Министерстве промышленности и энергетики РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. N 284, данное Министерство осуществляет нормативно-правовое регулирование всех вопросов…
Определение факторов, влияющих на организацию бухгалтерского учета
2.1 Особенности строительного производства на ОАО «МАПИД» и их влияние на учет
Строительное производство (или инвестиционный комплекс) — это система организаций, которая создает недвижимые основные фонды, необходимые для деятельности организаций всех отраслей народного хозяйства…
Особенности бухгалтерского учета в строительстве
Особенности бухгалтерского учета строительного производства у подрядчика
Подрядчиком является юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство. Подрядные работы — это работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входят строительные, монтажные работы…
Особенности бухгалтерского учета операций по договорам строительного подряда
Особенности бухгалтерского учета операций по договорам строительного подряда
Особенности учета и аудита на предприятиях сельского хозяйства на примере ТОО «Булаевский мукомольный комбинат»
Особенности бухгалтерского учета и аудита сельскохозяйственного производства
Особенности учёта и отчётности у сельхозпредприятий
1.1 Особенности бухгалтерского учета и формирования себестоимости продукции сельскохозяйственного производства
Методологические основы учета доходов и расходов на предприятиях, в том числе и на предприятиях сельскохозяйственной отрасли, изложены в П(С)БУ 15 «Доходы» и П(С)БУ 16 «Расходы». Интересно, что в п…
Правила учета строительно-монтажных работ у заказчика
Что такое счета эскроу?
Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.
Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.
Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.
Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.
Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках инвестиционного договора, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст.
346.26 НК РФ). Если организация платит ЕНВД, то оказание услуг застройщика по договору инвестирования в строительство не окажет влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).
С деятельности застройщика в рамках инвестиционного договора налоги рассчитывайте в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.
Индивидуальные характеристики процесса строительства
Несмотря на то что бухучет в строительстве в РФ ведется на базе общих требований и регламентов, для него характерно большое количество индивидуальных особенностей. Причиной наличия этих особенностей является специфика строительного процесса. В качестве основных индивидуальных характеристик стройки для данной статьи мы выделим:
- Длительность выполнения подрядных договоров. Вследствие этого обычно начало работ и их завершение относятся к разным отчетным (в том числе налоговым) периодам.
- Из нетипичной длительности рабочего цикла вытекает следующая особенность — поэтапность. И сдача заказчику, и оплата заказчиком работ проходят обычно в несколько этапов. Это ведет к специфике в формировании выручки и себестоимости.
- В отношении формирования себестоимости в строительстве также существует целый ряд специальных приемов и методов. Основное назначение этих методик — по возможности компенсировать неопределенность в надежности оценки финрезультата от учитываемого объекта строительства. С одной стороны, исходя из принципов бухучета, получение авансов от заказчиков строительства не дает достаточной уверенности в том, что на основе этих авансов можно определять выручку. С другой стороны, определяемые в ходе работ плановые показатели себестоимости также не могут считаться полностью подходящими значениями для учета их в расходах при формировании финрезультата.
Разберем подробнее особенности учета, возникающие из приведенных выше аспектов.
Источник: fondbiz.ru
Учет операций по договорам долевого строительства с использованием счетов эскроу
Ключевые слова: эскроу-счет, долевое строительство, учет, счет, дольщик, доход, целевой кредит, процент
В статье рассматривается вариант учета, когда застройщик использует эскроу-счета при долевом строительстве. Проанализированы последние изменения Закона № 214-ФЗ. Изучена возможность использования счетов бухгалтерского учета в условиях использования счетов эскроу. Денежные средства дольщиков не являются активом для застройщика.
Они не поступают на расчетный счет застройщика, и он их не контролирует. В связи с этим застройщик учитывает их на забалансовом счете. Для этого Минфином России предлагается использовать счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Предложен вариант бухгалтерских записей по учету у застройщика, использующего эскроу-счета.
Рассмотрены основные изменения налогообложения. Показано, что эти изменения касаются организаций, находящихся как на общей системе налогообложения, так и на упрощенной. Подробно рассмотрены порядок отражения в учете застройщика и определение налоговой базы по упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы минус расходы» при осуществлении долевого строительства с использованием эскроу-счетов.
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
2. Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2019 год / Приложение к письму Минфина России от 27.12.2019 № 07-04-09/102563) // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
3. Об учете застройщиком в целях применения УСН денежных средств участников долевого строительства, а также об отражении их в бухгалтерском учете / Письмо Минфина России от 11.11.2019 № 03-11-06/2/86786 // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
4. Рабинович А. Особенности аудита отчетности за 2019 год. На что обращается внимание в Рекомендациях Минфина // Финансовая газета. — 2020. — № 4.
5. Брызгалин А.В. Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования // Налоги и финансовое право. — 2019. — № 10.
6. Приказ Минфина России от 06.05.1999 № 32н (ред. от 06.04.2015) «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету “Доходы организации” ПБУ 9/99» (зарегистрировано в Минюсте России 31.05.1999 № 1791).
7. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций / утв. Минфином России 30.12.1993 № 160.
8. Об отражении в бухгалтерском учете расходов застройщика, связанных с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства / Письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02 // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
9. Герасимова Л.Н. Роль учетных механизмов в управлении инновационной деятельностью организации // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. — 2012. — № 12. — С. 11.
10. Герасимова Л.Н. Интегрированная бухгалтерская отчетность: преимущества и перспективы развития в России // Аудит и финансовый анализ. — 2014. — № 4. — С. 33–36.
11. Герасимова Л.Н. Современные тенденции формирования консолидированной отчетности группы компаний // Финансовая аналитика: проблемы и решения. — М., 2014. — № 13 (199). — С. 11–12.
12. Об учете застройщиком в целях налога на прибыль денежных средств, полученных в рамках договора участия в долевом строительстве / Письмо Минфина России от 27.08.2019 № 03-03-06/1/65573 // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
13. Об учете застройщиком, применяющим УСН, средств дольщиков (инвесторов), размещенных на счетах эскроу / Письмо Минфина России от 08.10.2019 № 03-1106/2/77017 // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
14. Герасимова Л.Н., Середюк Е.А. Совершенствование учета финансовых инструментов как направление развития инфраструктуры экономического роста // Аудит и финансовый анализ. — 2011. — № 4. — С. 41–47.
15. Герасимова Л.Н. Учет резервов в международной практике // Международный бухгалтерский учет. — 2012. — № 43 (241). — С. 17–21.
16. Об учете застройщиком, применяющим УСН, денежных средств участников долевого строительства / Письмо Минфина России от 13.12.2019 № 03-11-06/2/97886 // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
17. Об учете в целях налога при УСН доходов от продажи помещений, приобретенных для реализации, и квартир в построенном доме, а также расходов на ремонт и реконструкцию этих помещений / Письмо Минфина России от 20.12.2017 № 03-1111/85174 // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс». — URL: http://www.consultant.ru.
18. Герасимова Л.Н. Внутренний контроль дебиторской задолженности в организациях // Актуальные вопросы современной экономики. — 2014. — № 2. — С. 88–97.
19. Проданова Н.А., Зацаринная Е.И. Банковские гарантии, принятые в качестве обеспечения заявки и исполнения контракта: актуальные вопросы / Н.А. Проданова, Е.И. Зацаринная // Аудитор. — 2019. — Т. 5. — № 2. — С. 41–43. — URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=37015249.
20. Проданова Н.А., Зацаринная Е.И. Актуальные вопросы учета обеспечительных платежей, предоставляемых участниками закупок / Н.А. Проданова, Е.И. Зацаринная // Бухучет в здравоохранении. — 2018. — № 11. — С. 40–48. — URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=36688613.
1. Federal law № 214-FZ of 30.12.2004 (ed. from 27.06.2019) “On participation in shared-equity construction of apartment buildings and other real estate objects and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation” // information and legal system ConsultantPlus-access Mode: http://www.consultant.ru.
2. Recommendations to audit organizations, individual auditors, auditors on conducting an audit of annual accounting statements of organizations for 2019 / Appendix to the letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation dated 27.12.2019 N 07-0409/102563) // information and legal system ConsultantPlus-access Mode: http://www.consultant.ru.
3. About accounting by the developer for the purpose of application of USN of monetary funds of participants of shared construction, and also about their reflection in accounting / Letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation of 11.11.2019 N 03-1106/2/86786 // ConsultantPlus information and legal system-access Mode: http://www.consultant.ru.
4. Rabinovich A. Features of the audit of financial statements for 2019. What attention is drawn to in the Recommendations of the Ministry of Finance // Financial newspaper. — 2020. — № 4.
5. Bryzgalin A.V. Actual questions on property tax, land and transport taxes: from the practice of tax consulting // Taxes and financial law. — 2019. — № 10.
6. The Order of the Ministry of Finance of Russia from 06.05.1999 N 32n (as amended on 06.04.2015) “On approval of Provisions on accounting “Revenues organization” PBU 9/99”. Is registered in Ministry of justice of Russia 31.05.1999 No. 1791.
7. Regulations on accounting of long-term investments / Approved by the Ministry of Finance of the Russian Federation 30.12.1993 N 160.
8. About reflection in accounting of expenses of the developer connected with construction of objects of construction, including objects of shared construction / Letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation of 18.05.2006 N 07-05-03/02 // ConsultantPlus information and legal system-access Mode: http://www.consultant.ru.
9. Gerasimova L.N. the Role of accounting mechanisms in the management of innovative activities of the organization // Financial Bulletin: Finance, taxes, insurance, accounting. — 2012. — № 12. — P. 11.
10. Gerasimova L.N. Integrated accounting: advantages and prospects of development in Russia // Audit and financial analysis, 2014, no. 4, Pp. 33–36.
11. Gerasimova L.N. Modern trends in the formation of consolidated financial statements of the group of companies // Financial Analytics: problems and solutions., 2014. — № 13 (199). — Pp. 11–12.
12. About accounting by the developer for the purpose of profit tax of the money received under the contract of participation in shared construction / Letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation of 27.08.2019 N 03-03-06/1/65573 // ConsultantPlus information and legal system-access Mode: http://www.consultant.ru.
13. About accounting by the developer applying USN of funds of shareholders (investors) placed on escrow accounts / Letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation of 08.10.2019 N 03-11-06/2/77017 // ConsultantPlus information and legal system-access Mode: http://www.consultant.ru.
14. Gerasimova L.N., Seredyuk E.A. Improvement of accounting of financial instruments as a direction of development of infrastructure of economic growth // Audit and financial analysis, 2011, no. 4, Pp. 41–47.
15. Gerasimova L.N. Accounting of reserves in international practice // international accounting. — 2012. — № 43 (241). — Pp. 17–21.
16. About the accounting by the developer applying USN of funds of participants of shared construction / Letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation of 13.12.2019 N 03-11-06/2/97886 // ConsultantPlus information and legal system-access Mode: http://www.consultant.ru.
17. On accounting for tax purposes in the USN of income from the sale of premises purchased for sale, and apartments in a built house, as well as expenses for the repair and reconstruction of these premises / Letter of the Ministry of Finance of the Russian Federation dated 20.12.2017 N 03-11-11/85174 // ConsultantPlus information and legal system-access Mode: http://www.consultant.ru.
18. Gerasimova L.N. Internal control of accounts receivable in organizations // Actual issues of modern economy, 2014, no. 2, Pp. 88–97.
19. Prodanova, N.A., Zatsarinnaya, E.I. Bankovskie garantii, prinyatye v kachestve obespecheniya zayavki i ispolneniya kontrakta: aktualnye voprosy / N.A. Prodanova, E.I. Zatsarinnaya // Auditor. — 2019. — T. 5. — no 2. — pp. 41–43.
URL: https://elibrary. ru/item.asp?id=37015249.
20. Prodanova N.A., Zatsarinnaya E.I. Actual issues of accounting for security payments provided by procurement participants / N.A. Prodanova, E.I. Zatsarinnaya // Accounting in healthcare. — 2018. — № 11. — Pp. 40–48.
URL: https://www.elibrary.ru/item. asp?id=36688613.
Исходя из Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару) [1; 2].
Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве согласно ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ представлены на рис. 1.
Упрощенная схема взаимодействия при осуществлении строительства в рамках договора участия в долевом строительстве представлена на рис. 2.
Следует отметить, что в случаях заключения договора участия в долевом строительстве с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства с размещением таких средств на счетах эскроу требования, определяющие целевой порядок расходования средств дольщиков (ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ), не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Рассмотрим, как застройщику, осуществляющему строительство подрядным способом, отразить операции по договорам долевого строительства в случаях расчетов с дольщиками через счет эскроу.
Размещение денежных средств на счете эскроу затронет только порядок расчетов с дольщиками. Деньги застройщик получит лишь после того, как передаст жилье дольщику.
Учет денежных средств дольщиков, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ в связи с тем, что эти денежные средства для застройщика не являются активом, так как не поступают на его расчетный счет до окончания строительства и не находятся под его контролем.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организацией, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94 н, для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей предназначен счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» [2].
Герасимова Лариса Николаевна, Учет операций по договорам долевого строительства с использованием счетов эскроу. Бухучет в строительных организациях. 2020;6.
Источник: panor.ru
Как отразить в бухгалтерском учете договор долевого участия на квартиру?
Доброго дня . Как отразить в бухгалтерском учете договор долевого участия на квартиру. У меня ооо с ндс.
недостаточно информации для точно ответа .
1. Вы создаете квартиры по ДДУ.
Скорее всего, вы являетесь заказчиком-застройщиком, привлекающим на основании разрешения на строительства, средства дольщиков на строительство жилого дома.
В договоре с дольщиком должно быть выделено ваше вознаграждение как заказчика-застройщика либо определено, что вознаграждение выделяется по итогам сдачи дома как экономия от постройки. Вознаграждение облагается НДС. ОСтальные средства — целевые средства дольщика, которые должны быть истрачены исключительно на строительство объекта
Дт 86 Кт 76 — начислены средства по договору долевого участия в размере, указанном в договоре, причитающиеся оплате участником долевого строительства
Дт 50 Кт 76 — оплачена дольщиком приобретенная квартира
2. Вы приобретаете на ООО квартиру по ДДУ
Дт 41 Кт 76 — отражено приобретение квартиры в сумме, указанной в договоре на дату перехода права собственности (счет 41 используется , если квартиру потом перепродадите, счет 01 используется, если квартиру будете использовать для собственных нужд ООО)
Дт 19 Кт 76 — выделен НДС, подлежащий зачету с приобретенной квартиры (если представили счет-фактуру с НДС)
Дт 76 Кт 50 оплатили стоимость приобретенной квартиры
В 2016 году между в дальнейшем Обанкротившемся Застройщиком и мной был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Согласно постановления Администрации городского округа Московской области «О признании Проблемным объектом многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, …» многоквартирный дом был признан проблемным объектом строительства.
Решением Главного Управление Государственного Строительного Надзора Московской области в 2018 году я был включен в реестр пострадавших граждан. Новый Застройщик выиграл торги открытых торгов (конкурса) по продаже имущества застройщика банкрота в 2021 году: — Объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, — Право аренды земельного участка.
Новый Застройщик приобрел вышеуказанное имущество по договору купли-продажи. Пункт 1.3 договора купли-продажи предусматривает: «Застройщик обязуется исполнить за Застройщика – банкрота обязательства перед участниками строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме, согласно ранее заключенным договорам долевого участия.
Наблюдая за возобновленным строительством многоквартирного дома обнаружил, что проект изменен, а именно: — Планировка квартир сохранена только на первых 4-х этажах, начиная с 5-го этажа планировка не соответствует Проекту по которому я заключал ДДУ. В результате изменения Проекта моей квартиры на 8-ом этаже просто нет.
В предоставленном мне сотрудниками Нового застройщика проекте Дополнительного соглашения между мной и Новым застройщиком – ООО были допущены существенные недочеты о чем я поставил в известность руководство ООО, которое обещало исправить допущенные ошибки. Больше никаких соглашений для подписания я не получал.
Спустя 2 месяца я получил Требование Нового застройщика ООО с откровенной ложью: «Требование Настоящим повторно уведомляем Вас о том, что новым застройщиком многоквартирного дома по адресу: Московская область, …, является ООО. ООО приобрело объект незавершенного строительства — многоквартирный жилой дом, нежилое здание, кадастровый № по договору № 52 купли-продажи 2021 года.
Право собственности ООО на недостроенный объект зарегистрировано в 2021 году. В силу ч. З ст.
4 Федерального закона от 30 Декабря 2004 года М 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ч. 1 ст.
452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Статья 432 ГК РФ предусматривает: «1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Согласно п. 2 ч. 4 ст. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор, кроме прочего, должен содержать: 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание, что ООО с Вами договор участия в долевом строительстве не заключало, стороной заключенного Вами с Застройщиком-банкротом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) не является. В силу ч. З ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Таким образом, ООО не состоит с Вами в договорных отношениях, заключенный Вами с Застройщиком-банкротом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) не регулирует отношения между Вами и ООО. ООО перешло обременение объекта незавершенного строительства многоквартирный жилой дом, нежилое здание, кадастровый №, в виде обязанности по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию передать Вам квартиру, которая поименована как объект долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора).
Обязательства по обременению указаны для ООО в договоре № купли-продажи 2021 года, стороной которого Вы не являетесь, и отношения с Вами не регулирует. С целью возможности ООО реализовать данное обременение и определения его условий, включая, существенных (срок передачи квартиры, гарантия и т.д.), ООО неоднократно предлагало Вам вступить в договорные отношения с ООО, но Вы упорно отказывались и отказались.
ООО не осуществляло строительство ранее многоквартирного дома, не может нести перед Вами какую-либо ответственность за просрочку передачи Вам квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), за качество квартиры, гарантийные сроки, так же как не может нести перед Вами ответственность за невозможность достижения результата данного договора по простым причинам: ООО не заключало с Вами договоров долевого участия в строительстве или дополнительного соглашения о замене застройщика по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (№ договора) с указанием срока передачи Вам квартиры по причине Вашего отказа от его заключения. Учитывая, что ООО не осуществляло строительство данного многоквартирного дома ранее, то имеется необходимость проверки проекта, выполненных работ на соответствие требованиями законодательства.
Проверка показала, что квартира, поименованная как объект долевого строительства по договору (№ договора), не может быть построена по проекту, использованному бывшим Застройщиком банкротом, т.е. не может быть Вам передана (невозможность исполнения), Кроме того, в настоящее время, в связи с проводимой проверкой и предварительно выявленными недостатками работ, выполненных Застройщиком банкротом и проектной документации, использованной им, Новый Застройщик вынужден приостановить строительство многоквартирного дома. По указанным причинам, ООО не может исполнить перешедшее вместе с приобретенным незавершенным строительством объектом его обременение в виде передачи Вам квартиры, поименованной как объект долевого строительства в договоре (№ договора).
Обращаем Ваше внимание, что определением Арбитражного суда Московской области по делу завершено конкурсное производство Застройщика-банкрота, и внесена запись в реестр юридических лиц о прекращении юридического лица Застройщика — банкрота (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве). Данная информация является общедоступной, размещена на https://egrul.nalog.ru/.
С ликвидацией Застройщика-банкрота, т.е. стороны Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), обязательства по нему прекратились (статья 419 ГК РФ). Заключить к прекращенному Договору Дополнительное соглашение невозможно.
Статья 416 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. На основании изложенного, ООО: — уведомляет Вас, что приостанавливает строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, …; — заявляет о невозможности исполнения обременения в виде передачи Вам квартиры, поименованной как объект долевого строительства в договоре (№ договора); — требует от Вас обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) в связи с его прекращением. Дополнительно сообщаем Вам, что ООО, как добросовестное лицо, действующее в интересах Дольщиков, готово рассмотреть вопрос и выплатить Вам после погашения записи в Росреестре о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) в связи с его прекращением, компенсацию в размере уплаченных Вами денежных средств в сумме … в настоящее время ликвидированному Застройщику-банкроту по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), а также выплатить дополнительную компенсацию, определенную по аналогии с правилами ст. 395 ГК РФ. Ответ на обращение прошу предоставить в 5-м дневной срок.» Подскажите, пожалуйста, что с этим делать, как бороться и куда жаловаться?
Добрый день! Така ситуация, продала машину чуть больше года назад, но мне пришел налог на нее и штраф. Связалась с покупателями, сначала вышли на связь и обещали все исправить, сейчас не отвечают. Что делать а этой ситуации, и что если они поставят машину на учет по другому договору купли-продажи от другой даты?
Добрый день! Нужна консультация, следующего характера: В рамках договора участия долевого строительства по 214 ФЗ (во вложении), в связи с изменением экономической ситуации участник оплатил только первый платеж по договору и не смог выполнить обязательства по проведению оставшихся платежей согласно графика в договоре. Какие последствия будут для участника, на какие штрафы он попадает, возможно ли ему забрать внесенные денежные средства и как ему расторгнуть договор?
Лохонулся, деньги перевели через банкомат, документы все отдал, через семь дней предъява движок заклинил, послал подальше, угроза будешь штрафы платить вечно. Договора окупле продажи у меня нет, я могу снять ее с учета? Авто в одних руках, 46т. Пробег. Развод полный.
Источник: pravoved.ru
Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете организации приобретение у фирмы имущественных прав, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, если права приобретены организацией с целью получения и продажи квартиры в построенном доме. ( 2007)
Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете организации приобретение у фирмы имущественных прав, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, если права приобретены организацией с целью получения и продажи квартиры в построенном доме?
Цена приобретения прав — 9 360 000 руб., в том числе НДС 360 000 руб. Цена договора участия в долевом строительстве, права по которому приобретены организацией, составляет 7 000 000 руб. и оплачена застройщику полностью.
После окончания строительства построенная квартира получена организацией, право собственности на квартиру зарегистрировано, при этом уплачена госпошлина в сумме 7500 руб. Полученная квартира продана за 9 990 000 руб.
Купля-продажа недвижимости является основным видом деятельности организации.
Гражданско-правовые отношения
По договору участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) квартиру и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Права участника долевого строительства могут быть приобретены у лица, являющегося участником долевого строительства, по договору уступки прав (п. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ) .
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
В данном случае организация приобрела право у участника долевого строительства, который выполнил свои обязательства перед застройщиком в части уплаты денежных средств.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Государственная пошлина
Право собственности на полученную квартиру и часть общего имущества в многоквартирном доме возникает у организации с момента государственной регистрации права собственности на квартиру. За государственную регистрацию права собственности с организаций взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (п. 1 ст. 131, ст. 219 Гражданского кодекса РФ, п. п. 1, 5 ст.
16 Федерального закона N 214-ФЗ, пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Передавая организации права участника долевого строительства, передающая сторона начисляет и предъявляет организации сумму НДС, которая исчисляется по ставке 18/118 с разницы между стоимостью, по которой передается право (с учетом НДС) и расходами на приобретение этого права у передающего участника (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 155, п. 4 ст. 164 НК РФ).
Предъявленная сумма НДС указывается в счете-фактуре, выставленном организации в порядке, установленном ст. 169 НК РФ (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Поскольку организация — новый участник долевого строительства планирует в дальнейшем продать построенную квартиру (т.е. совершить операцию, освобожденную от налогообложения), то сумма НДС, предъявленная организации при передаче права участника долевого строительства, к вычету не принимается, а включается в стоимость приобретенного права (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149, пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
При последующей продаже полученной квартиры НДС не начисляется (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Бухгалтерский учет
Приобретенное право участника долевого строительства, не предназначенное для перепродажи, в состав финансовых вложений не принимается (так как оно само не может принести организации доход (экономические выгоды) в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста его стоимости (в виде разницы между ценой продажи и его покупной стоимостью)) (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина России от 10.12.2002 N 126н).
Такое право может быть учтено в качестве дебиторской задолженности, например, на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) .
Полученная по окончании строительства квартира, предназначенная для продажи, может быть принята к бухгалтерскому учету в качестве товара по фактической себестоимости, равной стоимости приобретенного права участника долевого строительства (с учетом НДС), а также государственной пошлины, уплачиваемой организацией при регистрации права собственности на квартиру (п. п. 2, 5, 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н).
Доход от продажи квартиры в размере ее стоимости, установленной договором купли-продажи, признается доходом от обычных видов деятельности и отражается в общеустановленном порядке с использованием счета 90 «Продажи» на дату государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру к покупателю (п. п. 5, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). При этом фактическая себестоимость проданной квартиры списывается со счета 41 «Товары» в дебет счета 90, субсчет 90-2 «Себестоимость продаж».
Налог на прибыль организаций
В налоговом учете квартиру, приобретенную для продажи, на наш взгляд, также можно рассматривать как товар. Согласно ст. 320 НК РФ налогоплательщик имеет право сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с приобретением этих товаров. Указанная стоимость товаров учитывается при их реализации в соответствии с пп. 3 п. 1 ст.
268 НК РФ. Порядок формирования стоимости приобретения товаров определяется налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения и применяется в течение не менее двух налоговых периодов.
В данном случае исходим из предположения, что согласно учетной политике организации стоимость приобретаемых для продажи квартир (как и в бухгалтерском учете) формируется исходя из всех расходов, связанных с приобретением права собственности на квартиру, в том числе госпошлины, уплаченной за государственную регистрацию прав на квартиру .
В налоговом учете выручка от продажи квартиры признается доходом от реализации на дату государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю (п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ).
Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок
К балансовому счету 76:
76-п «Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства»;
76-к «Приобретенные права участника долевого строительства на строящуюся квартиру».
По вопросу уплаты государственной пошлины за регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве см. п. 2 Письма Минфина России от 13.06.2007 N 03-05-06-03/33. В данной схеме учет указанной госпошлины не рассматривается. Ю.С.Орлова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 12.11.2007 ————
Источник: buhi.ru