Долевое строительство частного дома это

По требованию стройнадзора Арбитражный суд Красноярского края ввел для компании «Наш дом», строящей десятиэтажный жилой дом в Березовке, запрет на привлечение новых дольщиков. Такое решение для застройщика принимают, если у компании существуют проблемы и есть серьезный риск, что дом она не достроит. Запрет на продажу квартир новым участникам строительства позволяет не увеличивать количество покупателей квартир в этом объекте. В дальнейшем они могут пополнить ряды обманутых дольщиков. После введения запрета на привлечение новых дольщиков, Росреестр не будет регистрировать новые договоры участия в строительстве на квартиры в этом объекте.

Десятиэтажный дом в Березовке начинали строить еще по старым правилам, на деньги дольщиков. Но в дальнейшем застройщик сменил схему финансирования строительства и перешел на использование эскроу-счетов. Несмотря на то, что дом официально не включен в перечень проблемных объектов, он строится крайне медленными темпами. Первоначально квартиры дольщикам собирались передать еще 1 июня 2020 года.

Сколько стоит монолитный дом | строим дом #строительство #стройка

Новым сроком, когда дольщики должны были получить квартиры, был указан конец марта нынешнего года. Но этого не произошло и, учитывая существующие темпы строительства, понятно, что в ближайшее время дом достроен не будет. И это несмотря на свою высокую степень строительной готовности, на конец сентября составлявшую 96,6 %.

По заявлению застройщика медленные темпы строительства вызваны форс-мажорными обстоятельствами: пандемией, ростом цен и неисполнением своих обязательств подрядчиками.

Источник: www.sibdom.ru

Долевое строительство частного дома

Машино-место на придомовой территории многоквартирного дома.

Согласно инвестиционного договора от 22.09.2014 и протокола распределения машиномест от 24.01.2017 года частный инвестор получил машиноместа, построенные на территории земельного участка, ранее полученного в аренду под застройку от администрации города, на котором в дальнейшем и был построен многоквартирный дом на 100 квартир.

Что хотелось бы прояснить. Участок, на котором построен дом, в настоящий момент муниципальный. После того как дом был построен, застройщик договор аренды с администрацией расторг. ТСЖ никакого пока не сформировано. Имуществом дома распоряжается собственник-инвестор, который и оформил на придомовой территории 8 машиномест.

Якобы говорит, что машиноместа выступает общим ансамблем с домом и были запроектированы изначально. Что всё по закону. Но по факту машиноместа представляют собой просто часть придомовой территории, выложенной тротуарной плиткой и возведенной над ней металлоконструкцией — навесом, т.е. практически никакого инвестирование в постройку и возведение машиномест не было (не считая навеса). Сама территория вокруг дома маленькая, квартир 100, а машиномест всего 8. Понятное дело, что собственники квартир уже сейчас выражают недовольство тем, что территория возле дома занята частными машиноместами частного-инвестора, а не свободной территорией для парковки возле дома. Вообще изначально застройщиком покупателям квартир показывалась на картинках детская площадка с песочницей на том месте, где сейчас частные машиноместа.

Какие участки нельзя покупать? Земельные участки в долевой собственности. Доля жилого дома, минусы.

Внимание вопрос. Возможно ли оспаривание права собственности на машиноместа, через признание договора инвестирования частным инвестором ничтожным? Общедомовое имущество, в том числе придомовая территория, не может быть в собственности одного лица?

На примере «Обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» — Аналитика и комментарии к обзору судебной практики от 04.12.2013 года. П. 38. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Благодарю за ответы.

Можно оспорить. Если докажете, что это действительно общее имущество, которое незаконно было передано (ст. 36 ЖК РФ, 55-56 ГПК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенные либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Для предъявления иска Вам необходимо ознакомиться со ст. 131-132 ГПК РФ.

Чтобы оценить перспективы, в любом случае надо смотреть все документы. Формулировки, которые там указаны. Анализировать.

[b]Оспорить вы имеете право. Если участки земли прошли процедуру оформления и учтены в кадастре еще до начала действия нового Жилищного кодекса, то они автоматически совершенно бесплатно переходят во владение всех собственников жилых помещений дома. Если участок не сформирован, то жильцы могут сообща принять решение о необходимости его выделения в общую собственность. Затем они могут обратиться в муниципалитет или иной уполномоченный орган для решения вопроса о формировании и выделении придомового участка. [/b]

Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

1. Заинтересованные лица вправе обратиться в порядке статей 131, 132 ГПК РФ с иском о признании договора инвестирования недействительным.

2. Но оснований в соотвествии со статьями 166-179 ГК РФ для признания сделки таковой не имеется, поскольку можно говорить о том, что частный инвестор действовал добросовестно и является законным владельцем.

Возмущания жителей понятны, но частный инвестор вложил свои денежные средства и машиноместа являются его собственностью.

3. В данном случае речь идет об оспоримой сделке, а не о ничтожной. Следовательно, согласно ст. 181 ГК РФ срок давности по оспоримой сделке составляет 1 год.

4. Общедомовое имущество может быть в собственности одного лица исходя из принципа диспозитивности в гражданском праве.

Оспаривание конечно возможно путем обращения в суд статья 3 ГПК РФ Собственники имеют право предъявить иск ст 131 ГПК РФ этому частному инвестору

В суде собственники на основании ст 56 ГПК РФ должны доказать правомерность своих требований

Вы пишите что участок придомовой территории пока является муниципальным Из этого следует что пока участок не перешел в собственность собственников помещений-он не может считаться общедомовым имуществом статья 36 ЖК РФ Соответственно прежде чем предъявлять иск к частному инвестору нужно решить вопрос по земельному участку чтобы он он стал общим имуществом собственников В статье 36 ЖК РФ указано:[b]Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности[/b].

То есть нужно сформировать земельный участок путем проведения межевания и постановки его на кадастровый учет.

Добрый день, придомовая территория, всегда считалась общедомовым имуществом и принадлежит сосбтвенникам МКД, в связи с чем, полагаю, что шансы на оспаривание имеются. Необходмо будет доказать, что пользуются не собственники придомовй территорией и что собственники не имеют такой возможности

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Да, конечно, оспорить договор инвестирования в части передачи права собственности на машиноместа вполне реально, поскольку придомовая территория и все недвижимое имущество на нем являются общедомовым. Для передачи права собственности на эти машиноместа нужно решение общего собрания собственников помещений в ВАшем МКД (ст.71 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»).

Во-первых, отношения между гражданами, застройщиками и инвесторами регулируются рядом законов, таких как Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также нормами Гражданского кодекса и закона о госрегистрации.

В силу названных законов, на застройщике лежит обязанность после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию произвести госрегистацию прав собственности на вновь построенный многоквартирный дом.

Однако не всегда застройщики добросовестно выполняют свои обязательства, затягивают сроки подписания акта приема-передачи жилого (нежилого) помещения, уклоняются от передачи документов, являющихся основанием для государственной регистрации жилого (нежилого) помещения.

Нередки случаи банкротства застройщика до реализации инвестиционного контракта.

Во всех описанных случаях необходимо признание права собственности в суде по иску заинтересованной стороны.

Практика по признанию права собственности в суде за гражданами, инвестировавшими денежные средства в строительство многоквартирного дома, складывается положительным образом.

Суды выносят решения, являющиеся основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРП и выдачи свидетельств о праве собственности на квартиры.

Судебная практика по признанию прав собственности на машиноместа и иные нежилые объекты неоднозначна.

Это обусловлено тем, что для признания права собственности в суде необходимо наличие в ЕГРП сведений об объекте недвижимости. Однако такие сведения не всегда присутствуют в Росреестре, особенно в случае незавершенного строительства.

Зачастую складывается ситуация, когда застройщик или инвестор не исполняет свои обязательства по инвестиционному контракту, а органы государственной или муниципальной власти, выступающие стороной такого контракта, возражают против регистрации прав собственности в таких объектах строительства.

Ряд юридических тонкостей в процессах о признании права собственности в суде на жилые помещения и машиноместа в многоквартирных домах, жилищных комплексах требует взвешенного подхода к подготовке доказательной базы.

Следует помнить, что суд выносит решение с учетом интересов всех лиц, права которых затрагивает признание права собственности на жилое (нежилое) помещение.

Такими лицами могут являться органы государственной и муниципальной власти, как стороны инвестиционного контракта, а также строительные и инвестиционные компании, претендующие на долю в праве собственности объекта недвижимости.

Важно определить всех заинтересованных лиц, привлечь их к участию в процессе, и вынести решение о признании права собственности в судебном порядке не нарушающее права и законные интересы каждого их таких лиц.

Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.

Пологаю, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе. Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями. Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому полагаю, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

Во-вторых, общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Статья 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент заключения названного договора инвестирования, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть первая); общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть вторая).

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Источник: www.9111.ru

Долевое строительство частного дома

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости. Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду).

Инвестиции в строительство жилья

количество объектов, уже сданных в эксплуатацию; репутацию компании; отзывы клиентов; опыт комплексной застройки; общее количество инвесторов; участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются); строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Долевое строительство: что нужно знать?

Закон о долевом строительстве

Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему. Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства.

Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство.

Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.

В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе.

Долевое строительство – с чего начать и как быть?

Долевое строительство – сравнительно молодое для России явление, зародившееся в 1990-х годах. Надо признать, что на сегодня это один из наиболее оптимальных вариантов улучшения жилищных условий посредство приобретения квартиры в строящемся доме.

Вместе с тем, участие в строительстве всегда было сопряжено со многими рисками. Длительное время такого рода сделки вообще не регулировались законами.

Долевое строительство частного дома

�Архитектурный пригород «Южная долина» сочетает в себе малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Казалось бы, в этих, почти индивидуальных, проектах не может быть места для ошибки… �Тем не менее, нашей героине не повезло: её дом не просто не был сдан в […] Страхование ответственности застройщика перед участником долевого строительства является одной из мер, предусмотренной законом № 214-ФЗ, которая призвана гарантировать исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры.

Долевое участие в строительстве и что нужно знать

Раньше большая часть людей, желающих приобрести себе жилье, прибегало к банковской ипотеке.

На сегодняшний же день большей популярностью пользуется метод долевого участия в рассрочку. В этом случае потребитель заключает договор со строительной компанией о рассрочке. То есть покупка жилья осуществляется частями сроком от нескольких месяцев до несколько лет – от 1 года и максимум до 3-ех лет.

Компания Частный дом

Реестр адвокатов г. Москвы Адвокатские образования г.Москвы Реестр адвокатов Московской области Адвокатские образования Московской области Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре Судебная практика об адвокатах Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату Раздел подготовлен адвокатами и юристами группы компаний «Правовая защита» для помощи соинвесторам при выборе квартиры в новостройке, а так же при наличии конфликтов с застройщиками.

Что необходимо знать дольщику, прежде чем вступить в долевое строительство

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2022 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года.

Долевое участие в строительстве: правовые особенности

Долевое участие в строительстве дома предполагает привлечение денежных средств граждан юридическим лицом, которое обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок. После исполнения обязательств застройщиком у участников строительства возникает право собственности на помещения в новом строении.

Отношения между строительной компанией и участниками долевого строительства регламентируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

участие в жилья — достаточно молодой, но успевший обрасти кучей скандалов, способ обзавестись собственным домом. На самом деле, если все сделано по закону, то риск остаться без денег и квартиры практически равен нулю.

Но, это в том случае, если подойти к делу ответственно и серьезно. Заключая договор участия в долевом строительстве, вы не покупаете квартиру, а вкладываете деньги в ее возведение.

Источник: obpotrebnadzor.ru

Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы

Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.

Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты).

Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.

Для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

Однако этот закон не сразу стал основной отношений в сфере долевого строительства. В силу того, что его нормы были достаточно жесткими (особенно на тот момент, когда в экономике наблюдались последствия кризиса), далеко не все застройщики оформляли строительство по 214-ФЗ. Были найдены многочисленные способы обхода законодательства. Так, до начала 2010-х годов около 90% новостроек продавались через предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Из-за этого принятие закона не сразу решило проблему обманутых дольщиков.

В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ. Принятие закона позволило закрепить в правовом поле такие основные положения:

• четко определены требования к застройщику;
• определены обязательные условия договора долевого участия;
• формализованы все права и обязанности сторон;
• введено требование по обязательному страхованию дольщиков;
• определены положения государственного контроля долевого строительства.

После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).

Кризис, начавшийся в 2015 году, оказал влияние и на строительную сферу, однако в 2021 году снова была заметна положительная динамика числа договоров долевого участия в строительстве, ведь жилищная проблема не теряет своей актуальности.

Вступили в силу изменения в федеральном законодательстве для усиления защиты прав дольщиков

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ внесены многочисленные изменения в законодательство для усиления защиты прав участников долевого строительства. В частности, изменения внесены в федеральные законы: № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и другие. Об этом рассказала Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Так в соответствии с нововведениями, застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Начиная с 13.07.2020, вносить изменения в проектную декларацию необходимо с использованием ЕИСЖС ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. «Таким образом, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию», – пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Наряду с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить информацию о предельных параметрах разрешенного строительства, о генподрядчике, срок передачи объекта участникам долевого строительства, СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком. Также к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика в полном размере по целевому кредиту.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Объект будет исключен либо после ввода в эксплуатацию, либо в случае выплаты компенсации по данному объекту», – рассказала Анастасия Пятова.

Обновленным 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Застройщику разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. Также установлено право застройщика на подачу без доверенности в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства.

Изменения также позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства.

Законом также установлено, что, если новым приобретателем в деле о банкротстве застройщика является Федеральный фонд или Фонд субъекта Арбитражный суд сразу вместе удовлетворением заявления о намерении Фонда приобрести объект, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика, что позволит ускорить процесс передачи проблемных объектов для завершения их строительства.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления прокурорского надзора.

Изменения также внесены и в федеральный закон № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама застройщиков о реализуемом проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее застройщик мог давать ссылку на сайт застройщика. Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации ДДУ. Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2021 года. Более подробно с внесенными изменениями можно ознакомиться на сайте Комитета https://www.mos.ru/invest/documents/normativnye-dokumenty/view/241390220/.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

1. Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
2. Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
3. Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
4. Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф. Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
5. Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

• все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
• дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев. Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
• при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;
• нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2021 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Действующие договора

Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

• дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
• готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
• готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).

Чтобы продолжить строительство по схеме долевого участия, компания должна будет получить соответствующее разрешение у контролирующего органа. Достаточно несоответствия хотя бы по одному критерию, и застройщику придется изменить схему работы.

Оформление договора долевого участия

Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов:

1. Сбор необходимых документов.
2. Обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия.
3. Регистрация договора в Росреестре.
4. Оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит);
5. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписываются акты приема-передачи квартиры.
6. Регистрация права собственности и получение соответствующих документов.

Для снижения рисков долевого строительства следует обращать внимание на условия договора и на соответствие их требованиям закона 214-ФЗ.

В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:

• цена договора – стоимость квартиры;
• дата сдачи в эксплуатацию;
• адрес, по которому будет находиться дом;
• кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом;
• указание этажа и предварительно номер квартиры;
• характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки;
• гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года;
• данные об обязательном страховании ответственности застройщика;
• паспортные данные покупателя (дольщика);
• реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).

Все эти пункты договора являются обязательными, что оговаривается Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 4).

Покупка квартиры по предоплате или в рассрочку (если ее предоставляет именно застройщик) не требует больших усилий. Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт; если он состоит в браке, но желает оформить квартиру только на себя, нужно подготовить согласие супруга на покупку квартиры (оформляется у нотариуса). Когда квартиру покупают супруги совместно, потребуется предоставить их паспорта и свидетельство о браке.

Чуть сложнее оформить договор долевого участия, если квартира покупается в ипотеку. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры, которые подберут оптимальные условия кредитования. Если такого брокера нет, можно самостоятельно собрать нужные документы. Кроме паспорта и свидетельства о браке потребуются копии свидетельств о рождении детей (если есть), заверенная работодателем копия трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдают в бухгалтерии). Для банка потребуется составить анкету-заявление на ипотечный кредит по форме банка.

Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия проконсультироваться с юристом и показать ему проект договора. Юрист поможет расшифровать все непонятные моменты и выявить все условия договора.

Права требования по договору долевого участия можно передать (уступить) до даты его завершения (сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности). Действие договора в таком случае не прекращается, в нем просто меняется покупатель. Все остальные условия сохраняются.

Если на момент передачи права требования оплата за недвижимость была произведена не полностью (в случае рассрочки от застройщика), на покупателя прав переходит обязанность по оплате оставшейся части. Уступка прав требования регистрируется в Росреестре, после чего нужно будет уведомить застройщика о такой уступке. В отдельных случаях условия договора требуют согласовывать уступку прав требования с застройщиком.

Как защищены права участника долевого строительства?

Закон в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2021 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2021 года.

Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.

Выплата возмещения в случае банкротства застройщика возможна двумя способами:

1. возврат гражданам-дольщикам внесенных ими средств;
2. завершение строительства объекта за счет средств Фонда.

Решение о том, какой способ выбрать, принимается на общем собрании участников долевого строительства.

До создания Фонда защита прав дольщиков реализовалось через поручительство банков или через механизм страхования. Однако при таких вариантах не была возможна достройка объектов после банкротства застройщиков, поэтому был принят соответствующий закон о Фонде. При этом договоры, заключенные до 2021 года, находятся под защитой страховых компаний.

Кроме определенных законом способов защиты прав дольщиков, рекомендуется придерживаться таких правил:

Таким образом, основные рекомендации – внимательно ознакомиться с договором перед его подписанием, удостовериться в его соответствии всем нормам законодательства.

Переходный период на рынке

Сейчас рынок долевого строительства находится в переходном периоде. По новым требованиям кредитные учреждения получают возможность контролировать финансовую деятельность строителей. Если в срок до 1 сентября 2021 г. эскроу-счета не будут открыты, то Росреестр прекратит регистрировать сделки по ДДУ у застройщика.

При этом дольщикам не стоит переживать о том, что у банка, где хранятся деньги на спец счете отберут лицензию или он обанкротится. Так как список кредитных учреждений, где можно открыть эскроу-счета сильно ограничен. Сюда вошли только крупнейшие надежные банки России. Кроме того, сумма на эскроу-счете до 10 миллионов рублей полностью застрахована Агентством по страхованию вкладов. То есть даже в случае банкротства банка, свои деньги вы назад обязательно получите.

Последние изменения в законодательстве

В российской строительной отрасли в последние годы все чаще обсуждаются проблемы долевого строительства. Государство стремится уходить от такой формы в пользу ипотечного кредитования, считая долевое строительство наследием неразвитого строительного рынка.

Последние изменения в Федеральный закон 214-ФЗ внесены в рамках «дорожной карты» перехода от долевого участия к использованию счетов эскроу и развитием кредитования застройщиков. На данный момент подготовительный этап завершен – создана нормативная база для перехода к целевой модели финансирования строительства. До 30 июня 2021 года был объявлен переходный период, в который возможны разные модели финансирования строительства.

Основное нововведение в закон – изменение в правилах привлечения средств граждан (использование счетов эскроу).

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором аккумулируются привлеченные от дольщиков средства до завершения строительства. Такая система в России была введена в 2014 году, но первая сделка с эскроу-счетом проведена лишь в апреле 2021 года. После завершения переходного периода (1 июля 2021 года) застройщики смогут привлекать деньги от дольщиков только на счета эскроу.

Деньги в таком случае будут на доверительном хранении банка. Застройщик не сможет распоряжаться этими деньгами до ввода дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одной квартиры в собственность покупателя. Хоть застройщик и не сможет использовать деньги с эскроу-счета, эти средства могут служить залогом при кредитовании. Как результат – ожидается, что застройщики смогут привлекать кредиты на строительство по более низким процентным ставкам (уровень риска минимален при наличии качественного залога). Важно, что деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах в банках будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, как и иные банковские вклады.

Учитывая новые нормы закона, долевое строительство с использованием эскроу-счетов фактически не будет являться долевым. Поскольку застройщик не будет иметь доступа к деньгам дольщиков и будет строить за собственные средства или привлеченный кредит, эксперты ожидают роста цен на жилье в новостройках после 1 июля 2019 года.

Следовательно, до 1 июля 2021 года застройщик может выбрать между строительством полностью через эскроу-счет и привычным долевым строительством. Во втором варианте для застройщиков в 2018 году было введено несколько дополнительных правил:

• обязательное банковское сопровождение;
• ограничения на ряд платежей;
• более жесткие требования к застройщикам.

Обязательное банковское сопровождение распространяется на тех застройщиков, которые не перешли на использование эскроу-счетов. Банковское сопровождение предполагает, что по каждому разрешению на строительство застройщик открывает специальный банковский счет и размещает на этом счете привлеченные от дольщиков деньги. Банк будет контролировать все расходы, финансируемые за счет платежей дольщиков. Более того, при наличии оснований банк сможет отказать в проведении отдельных операций.

Банковское сопровождение с одной стороны позволяет повысить финансовую устойчивость застройщиков, но с другой – возможны злоупотребления и коррупционные действия. Возможно намеренное затягивание сроков согласования платежей, необоснованный запрет на операции. Как результат – по вине банка строительство может быть остановлено.

С 1 июля 2021 года также вводятся определенные ограничения на операции застройщиков. Административные и другие аналогичные расходы не могут быть больше, чем 10% от общей стоимости строительства объекта.

Эти расходы включают в себя:

• оплату услуг банка по ведению расчетного счета;
• оплата труда руководящего персонала и служащих, взносы во внебюджетные фонды;
• затраты на рекламу;
• оплата коммунальных платежей, связи, арендной платы, оснащения рабочих мест в офисах застройщика.

Контролировать соблюдение этой нормы также будет банк.

Изменения коснутся также требований к застройщикам. Поправки к закону 214-ФЗ предполагают такие нововведения:

• вводится понятие «специализированного застройщика». Это означает, что строительная организация имеет как минимум три года опыта строительства многоквартирных домов и возвела объекты общей площадью не меньше 10 000 квадратных метров;
• вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика, который не должен быть меньше 10% от общей стоимости строительства объекта по проекту. Кроме собственных средств и денег дольщиков застройщики получили право привлекать небанковские займы на сумму до 20% от проектной стоимости объекта;
• на одно разрешение на строительство может приходиться только один застройщик (за исключением комплексного освоения территории);
• для застройщиков, которые нарушают сроки строительства, будет закрыт доступ к новым проектам. Для этого вводится новое основание для отказа в выдаче заключения о соответствии. Теперь если застройщик нарушил сроки ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта более чем на три месяца, он не сможет получить заключение о соответствии;
• собственники и бенефициары строительных компаний будут нести солидарную ответственность за ущерб, причиненный гражданам (в данном случае – дольщикам в случае банкротства компании-застройщика).

Также в 2021 году введен запрет на привлечение средств граждан через жилищные сертификаты, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Исключение сделано для жилищно-строительных кооперативов, которые можно будет создавать для достройки объекта при банкротстве застройщика.

Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье

Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы.

Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас.

Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.

По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля. Не изменятся резко и объемы ввода жилья.

Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.

Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2021 года, тогда цены могут еще подрасти.

Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.

«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.

Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля.

Совпадение? Не думаю.

Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group

«Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.

Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.

В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее». С этим согласен Нечипорук. «Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков. Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома». С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.

• Ирина Саблинская

Дальнейшие перспективы долевого строительства

Как уже отмечено выше, с июля 2021 года все застройщики должны будут работать через эскроу-счета, что фактически означает запрет на «классическое» долевое строительство. Поскольку при новых правилах ожидается значительный рост цен на жилье в новостройках, ожидается, что застройщики будут привлекать как можно больше средств дольщиков по обычным договорам долевого участия, пока это допускается.

В Правительстве и Государственной Думе однозначно высказываются за переход от долевого строительства к принятым в зарубежной практике инструментам – ипотечному кредитованию и кредитованию застройщиков. К сожалению, хоть конъюнктура финансового рынка и стабилизировалась за последние годы, стоимость кредитов все еще высокая. Учитывая, что процентная ставка по кредитам для бизнеса, по оценкам экспертов, составляет около 13%, разница между стоимостью квартиры «на стадии котлована» и в сданном в эксплуатацию доме составляет 15-25%. При условии фактического запрета долевого участия в строительстве рост цен, по оценкам участников рынка, может составить до 30%.

Наиболее ожидаемые последствия принятия поправок к 214-ФЗ – уход с рынка небольших застройщиков из-за сложностей с привлечением заемных средств, и, как результат – рост цен из-за снижения предложения на рынке.

Нормы, которые действуют с 2021 года, также негативно повлияют на рынок – не все застройщики соответствуют требованиям, введенные взносы в Фонд защиты прав граждан (включена в реестр СМИ, выполняющих функции иностранного агента) -участников долевого строительства по факту будут переноситься на покупателей жилья, а усиленный банковский контроль может привести к несоблюдению сроков.

Несмотря на негативные прогнозы участников строительного рынка, не стоит исключать того, что сроки обязательного перехода на эскроу-счета будут сдвинуты, если рынок окажется не готов к ним. Могут быть учтены и интересы государства, ведь возможное снижение объемов строительства повлечет усугубление жилищной проблемы в стране.

Таким образом, принятые поправки к законодательству в сфере долевого строительства значительно улучшат защиту прав дольщиков, но это неизбежно приведет к росту цен на жилье.

Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы

Библиографическое описание:

Лебедев, М. Д. Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы / М. Д. Лебедев, С. А. Саввоев. — Текст : непосредственный // Исследования молодых ученых : материалы VI Междунар. науч. конф. (г. Казань, январь 2021 г.). — Казань : Молодой ученый, 2021. — С. 33-39. — URL: https://moluch.ru/conf/stud/archive/357/15524/ (дата обращения: 24.06.2021).

В статье раскрывается состояние института долевого строительства в России на современном этапе с учетом имеющихся преимуществ и недостатков. Рассматриваются изменения, касающиеся порядка привлечения денежных средств застройщиками для осуществления строительства, а также проблемы, возникающие при этом в сфере долевого строительства и в жилищной политике государства. Проводится анализ статистических данных о перспективах развития института долевого строительства в России. Предлагается решение проблемы значительного увеличения затрат дольщиков на приобретение жилья путем предоставления денежных средств на счетах эскроу в пользование банку с начислением дольщикам процентов за такое пользование.

Ключевые слова: долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, проектное финансирование, застройщики, банки, счета эскроу.

Доступное жилье сегодня — это проект национального масштаба. Жилищная политика Российской Федерации ориентирована на развитие жилищной ипотеки и модернизацию рынка доступного жилья. Увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах способствует выполнению данной задачи. Основная идея долевого строительства заключается в снижении рисков, связанных с высокой затратностью строительства жилья, а также в предоставлении выгодных условий, как для участников долевого строительства, так и для застройщиков.

Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого на жилище. При этом органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище [4]. Основным способом реализации указанного личного конституционного права граждан в современной России является долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которое подразумевает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с данным договором застройщик обязуется в предусмотренный срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов передать их участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Как правило, граждане не могут позволить себе покупку готовой квартиры в новостройке путем внесения полной стоимости жилого объекта. В связи с этим строительные компании предоставляют возможность приобретения квартиры на этапе проектирования или застройки жилых домов, когда их стоимость ниже, чем на квартиры в сданных домах. Именно поэтому договор участия в долевом строительстве получил достаточно большое распространение среди населения и строительных компаний.

Многолетняя практика существования института долевого строительства показала, что граждане предпочитают заключать договоры участия в долевом строительстве и выкупать совершенно новые квартиры, нежели приобретать жилье на вторичном рынке недвижимости. Это обусловлено следующими преимуществами данного вида договоров:

– предусмотрена возможность рассрочки полной оплаты строящегося жилья;

– участие в долевом строительстве позволяет получить квартиру на первичном рынке недвижимости по выгодной цене без дополнительных вложений на капитальный ремонт;

– стоимость квадратного метра жилья ниже, чем на вторичном рынке, в среднем на 20–30 %. Покупка недвижимости всегда требовала серьезных вложений, в связи с чем любая разница в цене представляет в итоге существенную экономию;

– при заключении договора участия в долевом строительстве предусмотрена возможность выбора параметров будущего жилья.

Долевое строительство представляет значительный интерес и для застройщика, так как позволяет ему эффективно аккумулировать средства большого количества участников долевого строительства, формируя достаточные для строительства финансовые активы. Это также обуславливает практическую распространенность данного договора.

Пожалуй, единственным недостатком рассматриваемого механизма приобретения жилья является, как ни странно, договор участия в долевом строительстве, который необходимо было заключать с застройщиком. Ведь, как показала практика, данный договор далеко не всегда гарантировал получение в конечном итоге долгожданного жилья для его участников.

Решение данной проблемы требовало от законодателя научного переосмысления и сосредоточенного анализа норм, регулирующих отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве жилья, а также усиление контроля жилищного строительства со стороны государства.

Как было отмечено выше, долевое строительство является весьма эффективным инструментом для реализации жилищной политики в государстве, а также обеспечения прав граждан на жилище. Однако таковым оно стало после принятия ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214).

До принятия данного ФЗ на практике часто имели место недобросовестные действия со стороны застройщиков. Механизм регулирования долевого строительства в рамках ФЗ № 214 в свое время успешно решил ряд острых вопросов, например: «исключил возможность двойных продаж, благодаря обязательной регистрации договоров, сделал рынок более прозрачным за счет обязательства застройщика публиковать проектную декларацию и все изменения к ней» [8].

На сегодняшний день институт долевого строительства в Российской Федерации вновь претерпевает глобальные изменения. Еще в конце 2017 года Президент России Владимир Путин дал поручение Правительству совместно с ЦБ подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Главной целью реформы долевого строительства является уменьшение количества обманутых дольщиков, которые согласно новому механизму перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемое жилье будет уже в построенном доме.

Изменения в сфере долевого строительства начались с 1 июля 2018 года, и период по 30 июня 2021 года должен быть стать переходным, обеспечивая плавный переход для участников указанных отношений на новую систему.

Окончательный переход на проектное финансирование строительства жилья, предполагающее строительство (создание) многоквартирных домов с привлечением средств банка, был осуществлен 1 июля 2019 года. С этой даты привлечение застройщиком денежных средств от граждан возможно только с использованием счетов эскроу, специально открытых в банке на каждого дольщика. Из аналитических материалов Центрального Банка следует: «Депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства» [13]. Учитывая, что открытие счетов невозможно без участия банка, договор участия в долевом строительстве фактически станет трехсторонним договором, в котором будут участвовать застройщик, дольщик и банк.

Переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием банковского кредитования — это очередная ступень эволюции жилищного строительства в России, полностью защищающая средства граждан, которые отныне будут храниться на специальных счетах эскроу до момента оформления права собственности на жилье.

При этом новый механизм предусматривает дополнительные гарантии участникам долевого строительства в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Например, в случае банкротства застройщика, граждане получат средства, размещенные на эскроу счетах в полном объеме, а риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем кредит на строительство. На случай банкротства кредитной организации, в которой хранятся денежные средства дольщиков, предусмотрено страхование указанных денежных средств на счетах эскроу Агентством по страхованию вкладов по аналогии с банковскими вкладами [11]. При этом предусматривается дополнительная гарантия — повышенный размер суммы денежных средств на счетах эскроу, обеспечиваемых страховкой, который составляет 10 миллионов рублей.

Ряд экспертов считают [5], что переход от долевого строительства жилья к проектному финансированию реален на горизонте нескольких лет, однако его влияние неоднозначно. В первую очередь, нововведения ударят по малому и среднему бизнесу: произойдет укрупнение рынка, и останутся только те застройщики, которые работают с банками с точки зрения проектного финансирования и которым банки могут доверять.

По отношению к вводимым в сфере жилищного строительства изменениям глава Сбербанка Герман Греф высказался так: «По нашим оценкам, примерно 30–35 % застройщиков не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им доверять не будут» [9].

Исходя из этого для застройщиков, не имеющих доступа к банковским деньгам, видится два пути дальнейших действий: перейти в разряд подрядчиков и субподрядчиков у крупных участников рынка жилищного строительства либо окончательно уйти с рынка. Таким образом, можно предположить, что указанные нововведения приведут к монополизации и укрупнению рынка, а также росту цен на недвижимость.

При этом многоквартирные дома, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2021 года (при условии, что количество заключенных договоров участия в долевом строительстве составляет минимум 10 % общей площади объектов, указанных в проектной декларации, а степень готовности объекта не менее 30 %), будут строиться по прежнему механизму, не требуя открытия счетов эскроу, но предполагая такое право. Данное положение законодателя имеет своей целью обеспечить плавный переход на новую систему и заблаговременно отсеять ненадежных застройщиков.

Степень готовности и открытости застройщиков к осуществлению строительных работ по новым правилам, на наш взгляд, отражается соотношением количества договоров долевого участия с открытием счетов эскроу (застройщик, получивший право на строительство до 1 июля 2021 года, вправе заключать договоры долевого строительства с открытием счетов эскроу) к общему количеству договоров долевого участия.

Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, а также динамику его изменения за период, начиная с первого полугодия 2021 года по первое полугодие 2021 года, можно проследить на представленной схеме (Рис. 1) [6].

Рис. 1. Количество договоров участия в долевом строительстве (тыс. шт.)

При этом количество открытых счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве составляет всего 10 091. Принимая во внимание количество договоров долевого строительства, заключенных в период с 1 июля 2021 по 1 июля 2021 года, получаем, что в среднем лишь 1 из 78 договоров заключается с открытием счетов эскроу. На лицо явное нежелание застройщиков добровольно переходить на новую систему.

Данную ситуацию можно объяснить, в первую очередь тем, что проектное (банковское) финансирование выделяется под 11–15 % годовых, что с учетом длительности проектов, вызывает серьезную переплату по кредиту для застройщиков. Однако такие ставки являются максимальными и предусмотрены на тот период, когда на счетах эскроу отсутствуют денежные средства участников долевого строительства. С ростом продаж и заполнением счетов предполагается снижение ставки до 4,5–6 %, то есть средняя ставка по банковскому кредитованию долевого строительства будет составлять 7–10 %.

С начала 2021 г. наблюдается заметное увеличение площади квартир, находящихся в стадии строительства. Основной причиной такой динамики является стремление застройщиков, в связи с изменениями в законодательном регулировании долевого строительства, начать работы на* наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам [2].

До настоящего времени основным источником финансирования долевого строительства являлись средства участников долевого строительства (дольщиков), привлеченные застройщиками (Рис. 2). Однако в течение нескольких следующих лет данная ситуация должна кардинально измениться, что обусловлено увеличением числа договоров долевого участия с открытием счетов эскроу и постепенным вытеснением договоров, заключаемых по старому механизму (Рис. 3) [7].

Рис. 2. Финансирование долевого строительства в 2021 году (%)

Рис. 3. Количество действующих договоров долевого участия (тыс. шт.)

Реакцию на изменения законодательства в сфере долевого строительства проявили и кредитные организации, готовые стать в скором времени основным источником финансирования жилищного строительства в государстве.

Если ранее можно было сомневаться в целесообразности заключения договора участия в долевом строительстве ввиду недобросовестности действий застройщика с денежными средствами, привлекаемыми от участников долевого строительства, то по новым правилам заключения таких договоров застройщик не будет иметь возможности лично обращаться с денежными средствами дольщиков. Это обстоятельство, безусловно, будет способствовать росту спроса на заключение договоров долевого строительства и соответствующим образом увеличит нужду дольщиков в ипотечных кредитах под долевое строительство.

Аналитики в сфере кредитования жилищного строительства о [3].

Если раньше вопрос предполагаемого роста стоимости жилья не находил уверенного ответа, то сейчас в этом уже не приходится и сомневаться. Действия кредитных организаций по снижению ипотечных ставок, только подтверждают данное умозаключение, ведь в ином случае многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам.

В процессе исследования рассматриваемой проблемы, было установлено, что изменения законодательства значительно повысили требования, предъявляемые к тем застройщикам, которые будут осуществлять строительство по новой системе. Такая ситуация обуславливается, на наш взгляд, стремлением законодателя вывести ненадежных застройщиков с рынка долевого строительства, обеспечив тем самым его надежность, как для кредитных организаций, осуществляющих финансирование строительства, так и для дольщиков.

В подтверждение вышесказанному, наряду с указанными нововведениями и появлением обязательности открытия счетов эскроу увеличилось и число застройщиков-банкротов. С 1 января по 10 сентября 2021 г. в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн. кв. м, говорится в отчете Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Данная статистика сопоставима с количеством банкротов за весь 2021 год, когда обанкротились 111 застройщиков. Среди банкротов 2021 г. подавляющее большинство составляют небольшие застройщики, у которых на стадии строительства находится не более четырех домов [1].

Таким образом, долевое строительство на современном этапе претерпевает значительные преобразования. Сложно однозначно утверждать, что принятые нововведения положительно отразятся на рынке жилищного строительства, однако можно выделить ряд положительных и негативных тенденций для всех его участников.

Среди положительных последствий реформирования исследуемого института можно отнести:

1) минимизацию рисков для дольщиков, инвестирующих свои денежные средства в долевое строительство на начальной стадии. Указанные средства надежно хранятся на счетах эскроу в банках и перечисляются застройщику только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства. При этом предусматривается их обязательное страхование;

2) ускоренное завершение строительных работ. Денежные средства участников долевого строительств «замораживаются» на счетах эскроу на период строительства, что должно стимулировать застройщика к скорой сдаче объекта. Кроме того, учитывая использование застройщиком средств, предоставляемых банком, выплата процентов в течение продолжительного срока для девелопера крайне невыгодна;

3) вытеснение ненадежных застройщиков с рынка жилищного строительства. По нашему мнению, новые правила осуществления долевого строительства заставят покинуть рынок недобросовестных девелоперов, что приведет к уменьшению риска вовлечения граждан в мошеннические схемы.

К негативным последствиям законодательных нововведений, на наш взгляд, следует отнести:

1) возможность сокращения количества застройщиков в связи с повышением требований закона по отношению к ним. Изменения в системе долевого строительства могут неблагоприятно сказаться не только по отношению к недобросовестным застройщикам, но и просто небольшим строительным компаниям. По нашему мнению, указанное последствие будет явно противоречить целям стратегии жилищной сферы РФ, закрепляющей достижение уровня строительства жилья — 120 млн. кв. м. к 2024 году [10];

2) сложность адаптации застройщиков к новым правилам долевого строительства. В связи с данным обстоятельством к концу 2021 — началу 2021 года в сфере жилищного строительства ожидается спад;

3) предполагаемый рост цен на жилье в новостройках, обусловленный выплатой процентов банку застройщиками. Уже к концу 2019 года ожидается увеличение стоимости жилых помещений на первичном рынке примерно на 20–30 %.

При этом для решения проблемы значительного увеличения затрат дольщиков на приобретение жилья на первичном рынке предлагается внести изменения в гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее сферу долевого строительства. По нашему мнению необходимо дополнить Гражданский кодекс нормой, согласно которой дольщики, как участники долевого строительства, будут получать процент за пользование банками денежных средств, находящихся на счетах эскроу, в размере средневзвешенной процентной ставки с перечислением его на отдельный счет такого дольщика до востребования.

«Замораживать» деньги на счетах эскроу, по нашему мнению, экономически нецелесообразно, в связи с выводом из оборота колоссальных денежных средств на продолжительное время. При этом дольщик должен получать определенную выгоду, в виде процента, за то, что предоставляет свои денежные средства в пользование банку.

Указанное нововведение, на наш взгляд, помимо защиты интересов дольщиков, будет также стимулировать последних на заключение договоров долевого строительства, что, в свою очередь, в связи с ростом спроса повлечет увеличение объемов строительства и позволит достичь целей, предусмотренных стратегией жилищного строительства.

В целом, перспективы проведенных изменений в сфере долевого строительства направлены на максимальную защиту интересов дольщиков и оживление рынка недвижимости. При этом дальнейшее развитие сферы долевого строительства в Российском законодательстве имеет огромное значение, поскольку является гарантией успешной реализации жилищной политики государства.

Основные термины
(генерируются автоматически)
: долевое строительство, жилищное строительство, договор участия, застройщик, открытие счетов, Россия, средство, долевое участие, проектное финансирование, Российская Федерация.

Источник: domkigurumi.ru