Долевое строительство через банк как называется

Правительство России ввело новый формат взаимодействия застройщиков и покупателей первичного жилья, изменив правила оплаты при покупке квартир в новостройках. С 2004 года в долевом строительстве действовала система прямой оплаты, теперь ей на смену пришла система оплаты через эскроу-счета, которая начнет действовать на территории всей России с июля 2019 года. Этот формат оплаты вводится в рамках долгосрочной стратегии перехода от долевого строительства к проектному финансированию, и придерживаться новых правил обязаны будут все застройщики.

В этой статье редакция портала Novostroev.ru решила разобраться — что такое эскроу-счета, и чем они принципиально отличаются от аккредитива, который исправно служил инструментом оплаты в крупных сделках и, собственно, продолжит остаться таковым.

Эскроу-счета – что это такое?

Долевое строительство в Беларуси — как не попасть на деньги?

Это один из современных (и, кстати, очень немногочисленных) вариантов оплаты дорогостоящих покупок. Оплата через эскроу становится особенно актуальной в сфере сделок с недвижимостью, каковая продолжает оставаться одним из наиболее дорогих приобретений. Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.

Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно: этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.

Покупателем в банк переводится сумма, равная стоимости недвижимости, и остается на этом счете до полного выполнения продавцом определенного условия. Может быть указан и целый перечень условий, но чаще всего речь идет о регистрации нового собственника, если это квартира на вторичном рынке, или передача застройщиком дольщику готовой квартиры. По сути — это обычный депозитный вклад, на который в некоторых странах даже начисляются проценты.

Эта практика зародилась в Соединенных Штатах, там ее широко использовали и часто предпочитают использовать в сделках именно с недвижимостью. В мировой практике данный банковский инструмент используют наравне с аккредитивом, инкассо и векселем. Но если говорить о сделках с недвижимостью, то именно с аккредитивом многие путают эскроу-счета.

Использование эскроу направлено на то, чтобы минимизировать риски мошенничества, и обеспечить выполнение обязательств при купле-продаже недвижимости. При этом, гарантии одинаково учитывают интересы, как продавца, так и покупателя. Хотя и в этом инструменте есть свои минусы, о чем мы сегодня тоже поговорим.

Аккредитив — что это такое?

ДОЛЕВОЕ строительство по ЛЬГОТНОЙ ставке и сниженная ИПОТЕКА для вторички, новые КРЕДИТЫ

Это документ стандартной формы, который оформляется на банковский счет. Покупатель открывает счет и вносит деньги — сумму, отраженную в договоре купли-продажи, а банк (предлагающий подобную услугу) выпускает аккредитив и блокирует средства. В документе прописаны условия, только после выполнения этих условий продавец получает возможность забрать деньги, например, оформление права собственности на покупателя.

После выполнения этих условий продавец предъявляет этот документ сотрудникам банка, и банк выдает средства в виде наличных или переводит на счет, указанный покупателем. Получить деньги по аккредитиву можно в банке, в котором был оформлен аккредитив или в другом банке.

Основные отличия эскроу от аккредитива

Действительно, два банковских инструмента сильно похожи друг на друга, но, все-таки, они имеют определенные различия, которые, собственно, обуславливают их преимущества и недостатки относительно друг друга. Вот основные отличия этих методов расчетов друг от друга:

1. Счет-эскроу закрывается при непосредственном участии всех сторон сделки, что повышает гарантии и снижает риск мошенничества. Существует, так называемый, отзывной аккредитив, который может быть отозван. Это может сделать покупатель или сам банк без уведомления об этом сторон (речь идет о, так называемом, отзывном аккредитиве). В России такой аккредитив еще действует, а вот в мировой практике он уже запрещен;
2. Форма аккредитива ограничена многочисленными правилами, прописанными в нормативных регулирующих документах, что в ряде случаев делает его использование не очень удобным. Эскроу-счет в этом плане гибче, регламентируется, в основном, договором, в котором и указаны условия для выполнения сделки;
3. Также присутствует разница в ответственности сторон. При аккредитиве банк выступает всего лишь в качестве «денежного посредника», а вся ответственность за выполнение обязательств лежит на покупателе и продавце. При расчетах в форме эскроу, на банке лежит полная ответственность за тщательную проверку выполнения условий сделок.

Собственно, именно поэтому ряд банков весной 2019 года отказались работать с эскроу из-за этой ответственности и, конечно же, из-за своей неподготовленности к работе с ними.

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Наиболее значимыми преимуществами эскроу-счета перед аккредитивом являются следующие:

• Гибкость системы благодаря договорному характеру отношений;
• Простой способ оформления (путем согласования и подписания договора);
• Контролирующая функция банка, с помощью чего минимизируются риски мошенничества и спекуляций.

В новой для россиян форме финансовых расчетов имеется и ряд недостатков:

• Ограниченный выбор кредитных организаций, в которых можно открыть эскроу-счет. Если сравнивать с ним аккредитив, последний является куда более распространенным банковским продуктом, который доступен клиенту любого банка;
• На случай банкротства банка, сумма депозитного вклада на эскроу-счету застрахована до 10 млн. руб., не более;
• Данная схема на практике довольно слабо защищена от мошенничества, где основными действующими лицами могут стать коррумпированные сотрудники банка. Собственно, именно поэтому количество банков, которым дозволено открывать и обслуживать эскроу-счета, ограничено 21 банком. При этом жесткий отбор, который проводился Центробанком РФ, не гарантирует, хотя и существенно снижает риски преступных действий сотрудников этих банков.

По прогнозам аналитиков к концу 2019 года, общее количество сделок с применением эскроу-счетов, составит около 30%. Это услуга сравнительно молодая, но к ней сейчас имеется существенный интерес, подогретый введением изменений во взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Применение эскроу-счетов на рынке недвижимости

Правительство РФ на протяжении последних нескольких лет занималось тем, что предпринимало попытки улучшить существующие законы, регулирующие сегмент долевого строительства. Это происходило до тех пор, пока не стало очевидным, что основная проблема заключается не в самом долевом строительстве, а в форме финансовых отношений между сторонами. После предложения эскроу-формата, в этой плоскости, как посчитали чиновники, все встало на свои места и предполагается, что сделки станут более прозрачными, честными и защищенными. По крайней мере, это должно способствовать уменьшению количества проблем до момента перехода к формату проектного финансирования

Конечно, стоит отметить тот факт, что первыми кто, пострадает от нововведения, будут застройщики. Раньше деньги для строительства нового объекта привлекались напрямую от дольщиков, теперь же такой возможности больше не будет. Застройщик будет вынужден обращаться за деньгами в кредитные организации, что автоматически приведет к увеличению стоимости постройки дома и, как следствие, к росту стоимости квадратного метра новостройки.

Таким образом, пострадают и дольщики. Это автоматически ведет к тому, что для кого-то стоимость новой квартиры может оказаться слишком высокой. Возможно, наценка в 200-300 тысяч рублей вряд ли приведет к тому, что человек, желающий приобрести квартиру в новом доме, откажется от этой идеи, но что произойдет, если увеличение цены будет более ощутимым?

Это, конечно, еще один минус, но минус не формата эскроу-расчетов самого по себе, а уже — всего подхода к разработке законопроекта. Однако есть люди, которые понимают, что лучше переплатить стоимость квартиры, чем лишиться всех денег из-за банкротства застройщика или мошеннической схемы. Так, сегодня, пожалуй, большинство тех дольщиков, которые стали жертвами махинаций и недобросовестных застройщиков, наверняка скажут, что лучше бы они приобрели квартиру незначительно дороже по системе эскроу-счета, но зато получили бы больше гарантий.

Расчеты по эскроу: как это работает?

1. Застройщик по каждому ДДУ открывает эскроу-счет в банке . Этот счет вписывается в ДДУ на место, где раньше был номер расчетного счета застройщика.
2. После подписания документа и его последующей регистрации в Росреестре покупатель переводит на эскроу оговоренную сумму денежных средств;
3. В ДДУ обязательно указывается срок выполнения всех необходимых условий для перечисления денег на счет продавца. Если за указанный срок условия не выполняются, банк закрывает эскроу-счет и возвращает деньги покупателю, перечисляя их на его расчетный счет. В том случае, если по каким-то причинам, строительный процесс затягивается, срок действия договора продлевается (но только с согласия всех участников сделки);
4. Строительная компания по завершении строительства сдает дом в эксплуатацию и передает дольщику квартиру по акту приема-передачи;
5. Фактически, когда выполнены все условия договора, банк уполномочен перевести денежные средства продавцу.

Заключение

Уже в 2019 году, с июля месяца, многие новостройки (есть ограничения, в связи с которыми продажа квартир может осуществляться по старым правилам) должны проходить через систему эскроу-счетов. С этого момента долевое строительство в том виде, к которому привыкли граждане России, уйдет в прошлое. По задумке правительства РФ, данный инструмент способен решить множество существующих проблем. Будут ли эскроу-счета действительно решением накопившихся проблем в жилищном строительстве, это, как обычно, покажет лишь время.

Примерно в равной степени положение дольщиков и застройщиков ухудшится – первые будут вынуждены покупать жилье дороже, вторые – платить проценты по кредитным деньгам.

Одно можно сказать наверняка — среди тех, кто точно окажется в выигрыше, присутствуют банки, отобранные ЦБ для эскроу. Для банков круговорот одних и тех же денег между ним самим, застройщиком и дольщиком принесет прибыль на каждой итерации при отсутствии для банка каких-либо рисков.

Источник: novostroev.ru

Что такое эскроу?

Что такое эскроу простыми словами? Разбираемся, зачем ввели эскроу-счета, как повлияет эскроу на ДДУ, какие документы необходимы для открытия счёта и в чём недостатки использования договоров эскроу. Подробно об этом в новой статье от Novostroy.su.

С 1 июля 2019 года государство обязало застройщиков продавать квартиры по ДДУ только с использованием эскроу-счетов. Разбираемся что это и чего ждать дольщикам.

• Что такое эскроу-счета
• Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ
• Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта
• Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком
• Недостатки использования эскроу-счетов

Что такое эскроу-счета

Эскроу-договоры — вещь для россиян новая и для большинства ещё совсем непонятная. Недаром один из самых популярных запросов Яндекса: “эскроу счета что это простыми словами”. Да и применять их законодательство разрешило только в 2014 году. А вот на Западе эскроу-счета используют уже давно и не только при купле-продаже недвижимости.

По сути, это привлечение к сделке третьей стороны — эскроу-агента, который выступает гарантом. Он получает деньги на ответственное хранение от покупателя и должен передать их продавцу только после того, как будут выполнены условия сделки. Так обе стороны могут быть уверены, что их не обманут при расчёте. А посредник берёт небольшую комиссию за свою помощь.

Эскроу-агентами чаще всего выступают банки. А счёт, на котором хранятся деньги до выполнения продавцом своих обязательств, называют эскроу-счётом. Как видите ничего сложного в этой схеме нет. А теперь о том, как это будет действовать при покупке квартиры по ДДУ.

Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ

Последние изменения в ФЗ-214 “О долевом участии в строительстве” регламентирует следующий порядок расчётов:

Застройщик и дольщик оговаривают условия сделки и заключают ДДУ;

Далее привлекается банк и заключается трёхсторонний договор эскроу;

Сразу после этого дольщик вносит 100% оплаты на эскроу-счет;

Только после того, как застройщик выполняет свои обязательства (сдаёт дом) банк переводит ему эти деньги.

Таким образом застройщик получает деньги покупателей только после завершения строительства. А работы по возведению жилья финансируются за счёт банковского кредита. Если условия договора не выполняются и стройка замораживается, то дольщики получают свои деньги обратно.

Это выгодно отличается от прежней практики, когда решением вопросов долгостроев приходится заниматься местным властям и тратить бюджетные средства. Как это, например, происходит сейчас с объектами компаний Normann, ГК Город и других застройщиков-банкротов.

В каком банке получать проектное финансирование решает сам застройщик. Там же будут открывать эскроу-счета для дольщиков. Выбрать можно только из тех банков, которые получили на это аккредитацию. Их перечень можно найти на сайте ЦБ, где его обновляют каждый месяц.

Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта

Большинство российских банков уже оказывали подобную услугу для иных сделок ещё до нововведений в долевое строительство. Пакетов документов для заключения договора эскроу относительно небольшой:

Общие условия договора эскроу по ФЗ-214;

Индивидуальные условия, которые содержат подробную информацию о деталях сделки: сумму, срок действия, данные сторон и т. д.;

Заявление на открытие эскроу-счета в банке.

Увидеть и скачать эти документы можно сайте банка.

По закону о долевом строительстве такой эскроу-счёт при покупке квартиры бесплатен.

Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком

Введение расчётов через эскроу-счета призвано решить один из самых острых вопросов России последних десятилетий — проблему обманутых дольщиков. По данным Минстроя на июль 2019 года в базе долгостроев свыше 2 500 домов. А это около 200 тыс. семей дольщиков, оставшихся без жилья. В большинстве случаев вина в этом лежит на девелоперах. Они либо не смогли трезво оценить расходы на строительство, либо преступно присвоили деньги дольщиков.

Каждый покупатель квартиры платит из своего кармана несколько десятков тысяч рублей за достройку проблемных объектов, которых наплодили сытые чиновники да бизнесмены с нечистой совестью. Никто не спрашивает, хочет ли он платить за ошибки одних и преступления других, да еще уплачивать с этой суммы проценты по ипотеке.

С введением эскроу застройщики уже не смогут позволить себе таких вольностей. Последние изменения в законодательстве гарантируют что:

Застройщики будут стремиться сдать жильё как можно раньше. Ведь только тогда они смогут получить за него деньги.

Их деятельность станет прозрачнее. Банк, в рамках проектного финансирования сможет проверять расходы застройщика.

Банк, в свою очередь, будет контролировать ЦБ РФ. При этом деньги на эскроу-счетах застрахованы, как и обычные депозиты, но на большую сумму — 10 млн рублей. Так что, даже если у банка отзовут лицензию, дольщик получит назад 100% стоимости квартиры. Конечно, если она не дороже 10 млн рублей.

Недостатки использования эскроу-счетов

Плюсы использования договоров эскроу при покупке жилья в строящихся домах понятны — это более прозрачная и надёжная схема расчётов для дольщиков. А есть ли минусы?

Есть как минимум один недостаток и ударит он тоже прежде всего по дольщикам. Использование застройщиками банковских кредитов на строительство неминуемо приведёт к увеличению стоимости жилья.

Об этом уже давно твердят строительные компании. Признают это и власти. Вот что по этому поводу говорит Владимир Путин: «Да, это приведёт к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах» (цитата ТАСС).

О каких-то конкретных цифрах пока говорить рано. Слишком мало ещё застройщиков, которые запустили продажи по новым правилам. Так по статистике ЦБ РФ от 26.08.2019 г. с использованием эскроу-счетов было куплено всего 167 квартир в новостройках Санкт-Петербурга. Чуть выше этот показатель в Ленинградской области — заключено 674 эскроу-договора.

По этому же сложно сказать и о других недостатках новой схемы покупки строящегося жилья. Просто не хватает данных, чтобы сделать выводы. Но учитывая опыт предыдущих попыток навести порядок в долевом строительстве, можно не сомневаться — недочёты ещё себя проявят. Поживём — увидим.

Источник: www.novostroy.su