Законодательно перенесение срока сдачи в эксплуатации многоквартирного дома, возводимого на условиях долевого участия, возможно, однако реакция закона на это действие (и, соответственно, дольщиков) зависит от вызвавших его причин.
Если у вас есть сомнения относительно законности мотивации застройщиком предпринимаемых действий, обращайтесь на горячую линию для получения компетентного и непредвзятого мнения:
Телефон горячей линии:
или Подайте жалобу онлайн
Дополнительное соглашение
Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).
В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.
Что Делать После Получения Ключей? || Какие Документы Нужны в Сбер || Ипотека в Сбере
Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.
Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.
Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.
Кризис есть кризис – страдают все
Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги. В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать. При отсутствии дополнительного финансирования (которое, опять-таки, в кризис получить непросто)
с завершением строительства могут возникать проблемы, соответственно, сроки возведения недвижимости нарушаются.
В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами. Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка)
заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке
Двухэтажный дом в Краснодаре. Какого застройщика выбрать! Видеоотзыв после 10 летного проживания.
(до 2,5% выше)
. Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.
Расторжение договора
При расторжении ДДУ дольщик вправе требовать возврата денег и претендовать на неустойку, возмещение убытков и компенсацию за моральный ущерб. В этом случае убытком считается даже арендная плата за квартиру в течение времени, на которое застройщик задержал дом. Для взыскания суммы нужно предоставить договоры аренды квартиры и расписки ее собственника о том, что он получал оплату. При расторжении договора строительная компания должна выплатить человеку не только ранее полученные от него денежные средства, но проценты за их использование.
Почему суд может сократить сумму неустойки
Впрочем, на такую компенсацию дольщик может рассчитывать далеко не всегда, ст. 333 ГК РФ позволяет на законных основаниях занижать сумму неустойки по заявлению застройщика. В статье говорится о том, что если сумма компенсации несоразмерна причиненному ущербу, то суд имеет право уменьшить эту сумму. Так, если застройщик приведет в суде доказательства, что на сроки сдачи дома повлияли объективные факторы, не зависящие от него, суд может снизить сумму.
Как это нередко происходит, один законодательный акт явно противоречит другому. Казалось бы, если есть положение о том, как рассчитывать сумму неустойки, то зачем нужен закон, на основании которого эту сумму можно уменьшить? Однако здесь есть свой резон, например, массовая подача исков дольщиков и судебные решения о выплате застройщиком крупных сумм почти обязательно приведет к тому, что у застройщика просто не останется денег, чтобы закончить строительство.
Пункт 1 статьи 330 ГК РФ не требует от дольщика доказывать тот факт, что ему были причинены убытки. Однако чтобы убедить суд сильно не снижать сумму выплаты по неустойке, вам придется доказать, что требуемая сумма соразмерна понесенным убыткам.
Например, нужно показать расходы, которые вы понесли, будучи вынуждены оплачивать съемную квартиру, так как застройщик в срок не предоставил вам жилье. Возможно, вы хотели погашать выплаты по кредиту, сдавая квартиру внаем, но не смогли этого сделать, так как жилье в установленный срок предоставлено не было.
В первом случае потребуются документы, подтверждающие оплату по договору найма, а во втором случае будет нужно предоставить предварительный договор найма. Если вы не сможете представить документы, подтверждающие факт расходов, возникших по вине застройщика, то сумма неустойки может сократиться, например, до 90 тыс. рублей.
Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация
Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья. Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта. Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.
Согласно Федеральному закону №214, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.
Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.
Как определяется срок сдачи дома?
Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».
В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
- Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2021 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.
Если строительство прекратилось – пора бить тревогу
Если строительство ведется очень медленными темпами, значит, «что-то пошло не так». Это можно понять по простаивающей технике, отсутствию или малому количеству рабочих, медленному прогрессу в возведении дома. Также стоит насторожиться, если застройщик перестал сообщать о ситуации на стройплощадке.
По словам Евгении Акимовой, раньше фото строящегося дома со всех ракурсов появлялись на сайте девелопера еженедельно, а сейчас они появляются реже и отображают только вид с одной точки, то, возможно, возникли некоторые проблемы. Тревожным сигналом является исчезновение с сайта видеотрансляции со стройки, которая должна вестись круглосуточно. Также плохо, если застройщик отказывается пускать дольщика на строящийся объект, хотя раньше без проблем проводил экскурсии.
Застройщик может переносить сроки не только из-за финансовых проблем
Чтобы перенести срок вручения ключей дольщикам, нужны серьезные причины. Но это не всегда говорит о неблагонадежности застройщика и его финансовых трудностях, особенно если подобный форс-мажор случается у компании впервые.
Как отмечает гендиректор IKON Development Евгения Акимова, часто девелоперы переносят сроки потому, что при подключении дома к коммуникациям возникли сложности. Из-за монополии, которая сложилась на рынке таких услуг, поставщики зачастую не могут вовремя обработать поступающий поток заявок и подключают объект к тепло- и водоснабжению позже срока, поясняет эксперт. Таким образом, дольщики получают ключи с опозданием, хотя застройщик выполнил все работы вовремя. Поэтому Евгения Акимова советует не паниковать, если дом уже достроен и находится на этапе подключения к коммуникациям.
Также причиной нарушения сроков могут стать проблемы прохождения объектом госкомиссии, которая отказывается его принимать. К примеру, выявлены недостатки, связанные с использованием некачественных материалов, работами генерального подрядчика, нарушением технологии строительства. В таком случае застройщику придется устранять эти дефекты. Часто возникают проблемы с документацией, которая нужна для госрегистрации объекта.
Строительные работы не всегда видно
Но ситуации, когда строительство остановилось после возведения нескольких этажей и когда выполняемые работы просто не видно, отличаются.
Председатель совета директоров Ирина Доброхотова говорит, что некоторые покупатели пугаются, если на стройплощадке нет кранов. Но застройщик мог завершить первые корпуса и рыть котлован для следующих. В таком случае вполне нормально, что кранов нет – они будут нужны позже. К тому же, застройщик может сэкономить, отказавшись на время от аренды кранов. А если корпус уже возведен, в нем могут выполняться внутренние работы.
Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке
Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.
То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.
Однако на этот случай у дольщика должны быть документы, подтверждающие факт его обращения к застройщику. Удобнее всего отправить претензию заказным письмом на юридический адрес, указанный в ДДУ, при отправлении на почте выдадут квитанцию (с адресом и наименованием получателя)
, а также чек. В письме обязательно нужно указать реквизиты, а также расчет суммы.
Как правильно ввести дом в эксплуатацию в 2019 году
- акт о приеме-передаче объекта;
- акт соответствия сооружения техническим условиям;
- документ о соответствии параметров объекта техническим регламентам;
- схема размещения строения и инженерно-технических сетей в границах участка;
- планировочная организация земельного участка (может быть разработана заявителем самостоятельно).
- состав приемной комиссии;
- дата проведения проверки;
- место нахождения объекта;
- характеристика объекта (здание жилое, хозяйственное и т.д.);
- структурные части объекта (за каждую значимую часть члены комиссии несут ответственность);
- подписи всех членов комиссии (подтверждают соответствие объекта требованиям).
Рекомендуем прочесть: Как оформить пособие на погребение пенсионера
Компенсация морального ущерба и оплата судебных издержек
Кроме выплаты неустойки (штрафа)
дольщик при разрыве договора может потребовать также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумме неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.
Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.
Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2018-2019 году (изменения от )
Благодаря изменения от 1 марта 2021 амнистия была продлена на 2 года . Поэтому строения личного пользования не надо вводить в эксплуатацию по полной форме, достаточно подтвердить право собственности на землю и техническую документацию по строению. После этого приходит специалист и лично проводит осмотр. На оформление по упрощенной форме уходит до 12 рабочих дней .
- Обязательно предоставлять технический план объекта. При этом дом должен находиться в пределах контура, как на предоставленных сведениях.
- С 1 января нельзя распоряжаться участком, который официально отсутствует в ЕГРН. Чтобы это предотвратить, надо выполнить межевание у кадастрового специалиста.
- Ограничение по ИЖС. Здание не должно превышать 3 этажей , жилая площадь до 1200 кв. метров, а прописана в ней может быть только 1 семья.
- Если планируете строить гараж, баню, сарай и т. д. то надо внести изменения в СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка).
Процедура ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома
- быстрый подъезд к объекту (например, гравийную или асфальтированную дорогу);
- электричество (к дому проводится линия передач);
- водопровод (доступ к колодцу либо скважине, подключение к центральному водоснабжению);
- отопление;
- канализацию (хотя в индивидуальном доме нет подключенияк централизованной сети, хозяин обязуется обустроить стоковую яму, полностью отвечающую гигиенически-санитарным нормам);
- окна, двери, крышу, крыльцо, межэтажные перекрытия и т. д.
Иными словами, если вы построили дом или внесли в его конструкцию существенные изменения, он подлежит регистрации в Росреестре. Без соответствующей процедуры владелец жилья не сможет продать его, завещать наследникам, подарить, оставить под залог или осуществить иную операцию с имуществом.
Источник: s70perm.ru
Можно ли оплачивать квартиру по ДДУ уже после ввода дома
Можно ли оплачивать квартиру по ДДУ уже после ввода дома?
Редкий дольщик подписывает Договор ДДУ после того момента, как здание вводится в эксплуатацию – практически все делают это намного раньше. Однако непростая ситуация современного рынка и потенциальная возможность столкнуться с долгостроем привели к тому, что многие дольщики хотели бы осуществить предусмотренную договором оплату именно после такого ввода дома в эксплуатацию – так вернее будет. Именно поэтому юрист по защите прав дольщиков Законного Права часто задают вопросы о том, будут ли сохранены условия ДДУ вслед за тем, как постройка сдана в эксплуатации, и можно ли оплачивать квартиру по ДДУ уже после ввода дома?
Ключевой документ, в котором следует искать ответы на такие вопросы – это отечественный Закон 214 . Третья часть его 4-й статьи прописывает обязательность государственной регистрации ДДУ – он считается заключенным только после того, как такая государственная регистрация была сделана.
Обязательства дольщика регулируют 307- и 309-я статьи российского ГК. Согласно им, обязательства возникают из ДДУ и подлежат исполнению надлежащим образом.
12-я статья ФЗ-213 прописывает те моменты, в которые исполняются обязательства и дольщика, и строительной компании. Для дольщика такой момент наступает тогда, когда абсолютно полностью сделана уплата полной величины прописанных в ДДУ денежных средств, а также после успешного подписания передаточного акта или аналогичного ему документа, свидетельствующего о передаче помещения. В свою очередь, для строительной компании-застройщика этот момент наступает тогда, когда стороны подписали передаточный акт или его аналог.
Из всего этого логичным следствием становится то, что обязательства по оплате никаким образом не прекращаются после того, как постройка была введена в эксплуатацию. А неполная плата по ДДУ способна стать препятствием к тому, чтобы получить квартиру от застройщика и зарегистрировать по ней право собственности дольщика. И препятствие это устраняется только после того, как обязательства по оплате будут исполнены.
Источник: zakonnoepravo.ru