Долевое строительство что это такое плюсы и минусы до и после

Прежде, чем вложить деньги в долевое строительство, гражданин должен хорошо подумать. Действительно, в один случаях долевое участие в строительстве позволит выгодно приобрести свое жилье, а в других — обернется чередой юридических сложностей и споров.

Наши юристы по долевому строительству рассмотрели как плюсы ДДУ, так и его минусы. Начнем с плюсов ДДУ:

1. У дольщиков есть возможность купить квартиру на 20—30 % дешевле средних рыночных цен. Причем чем раньше гражданин вложится в строительство, тем дешевле ему обойдется жилье.
2. Многие стройфирмы предлагают физлицам приобрести квартиры в рассрочку. Кроме того, граждане могут оформить ипотеку для покупки будущей недвижимости.
3. Дольщиков защищает не только ФЗ № 214, но и Закон № 2300-1, именуемый «О Защите прав потребителей». Граждане хорошо защищены от недобросовестных застройщиков, и это главный плюс ДДУ.
4. Граждане приобретают не вторичное жилье, а квартиру в новостройке со всеми вытекающими последствиями. Современные застройщики не только возводят многоэтажные комплексы, но и строят объекты инфраструктуры к ним — школы, детсады, поликлиники, развлекательные учреждения и т.д.
5. Стройфирма может разработать нетиповые проекты для учета пожеланий отдельных граждан. В итоге лицо получает жилье, полностью удовлетворяющее его предпочтениям и потребностям.
6. По окончании строительства жильцы выбирают форму управления домом самостоятельно.

А теперь несколько слов о минусах долевого строительства:

Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и мин..

1. Физлица, заключившие ДДУ, могут въехать в свои квартиры не сразу после подписания соглашения, а лишь через несколько лет. Как правило, срок строительства многоэтажек составляет 1,5—3 года.
2. Стройкомпании очень часто нарушают сроки возведения многоэтажных домов. А в это время дольщикам приходится снимать жилплощадь и терпеть временные неудобства.
3. В процессе строительства у стройфирм могут возникнуть непредвиденные проблемы различного характера, начиная со стихийных бедствий и заканчивая банкротством. Все это может отодвинуть новоселье на неопределенный срок.
4. Долевое участие в строительстве может обернуться тем, что качество и планировка будущего жилья будут совсем другими, чем это прописано в ДДУ. Квартиры с недостатками — это большой минус долевого строительства.

Важно! Говоря о минусах долевого строительства нужно отметить, что почти все вышеуказанные проблемы вас не коснутся, если перед подписанием договора вы обратитесь за помощью к адвокату по долевому строительству.

ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

Плюсы и минусы, а также некоторые особенности участия в долевом строительстве мы уже рассмотрели. Однако многих граждан волнует еще один вопрос — ДДУ или ЖСК выбрать для приобретения новой квартиры?

Рассмотрим плюсы и минусы ДДУ и ЖСК в сравнении друг с другом:

Долевое строительство и его особенности

Регулируется ФЗ № 214.

Регулируется ЖК РФ, ФЗ № 215, ФЗ № 41.

ДДУ подлежит обязательной госрегистрации — риск двойных продаж отсутствует.

Договор с ЖСК не подлежит обязательной госрегистрации — риски двойных продаж существуют.

Участник ДДУ выступает в роли потребителя — в отношении него действует Закон № 2300-1.

Член ЖСК выступает в роли участника добровольного объединения, а не потребителя. Закон № 2300-1 не действует.

В ДДУ прописывается конечная стоимость квартиры. Застройщик не имеет право ее увеличивать.

В договоре с ЖСК может не фиксироваться конечная стоимость объекта. В любой момент ЖСК может потребовать дополнительные средства для завершения строительства.

Банки предоставляют ипотечный заем.

Большинство банков не предоставляют ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК.

Выявленные в течение 5 лет дефекты стройкомпания обязан устранять за свой счет.

ЖСК не обязана устранять дефекты, обнаруженные после сдачи квартиры.

Если застройщик оказался недобросовестным, законодательство позволяет гражданам вернуть деньги.

Если ЖСК оказалась недобросовестной, вернуть деньги проблематично. Порядок возврата определяется самой ЖСК.

Действует госпрограмма поддержки ипотечной ставки.

Госпрограмма ипотечной ставки не действует.

Важно! Отметим еще один момент. Риск «нарваться» на недобросовестного застройщика гораздо ниже, чем на недобросовестную ЖСК. Объясняется это тем, что процесс проверки надежности застройщика упрощен: они обязаны регистрировать свои права на землю, получать разрешение на строительство, публиковать проектную декларацию. ЖСК этого делать не обязана.

Из всего вышеперечисленного следует, что плюсов участия в долевом строительстве в разы больше, чем в ЖСК. Поэтому если вы хотите, чтобы покупка будущего жилья была максимально безопасной — заключите ДДУ с проверенной стройкомпанией.

Хотите узнать больше о плюсах и минусах долевого строительства? Ждем ваших вопросов по телефону +7(812)603-72-21, или на странице «Консультация адвоката онлайн бесплатно».

До 07 октября

До 07 октября

Источник yurist-advokat812.ru

Что такое долевое строительство

Для приобретения квадратных метров в новостройке необходимо заключить договор с застройщиком. После сдачи дома готовую квартиру передадут вам в собственность. Часто покупатели выбирают именно этот вид недвижимости, а не вторичное жилье. Мы подробно расскажем о долевом строительстве: его плюсах и минусах, возможных рисках и этапах сделки.

Строительная компания организует возведение многоквартирного дома, занимается необходимыми согласованиями в надзорных органах и оформлением документов. Одновременно проводится продажа будущих квартир.

Что такое долевое строительство? Покупателей строящихся квадратных метров называют дольщиками или инвесторами. Они заключают с застройщиком договор и вносят свою долю на специальный эскроу-счет в банке, чтобы потом получить выбранную квартиру в новом доме, отсюда и название.

Плюсы и минусы долевого строительства

Чем может быть привлекательно приобретение квартиры в новостройке:

• Чем раньше вы заключаете договор с застройщиком, тем дешевле будет жилье. Скидка может составлять 30-50% от конечной стоимости, если оформить документы на этапе бронирования (до официального старта продаж) или в самом начале стройки.
• Сейчас покупать первичные квартиры практически безопасно по сравнению со вторичным рынком недвижимости. Такое жилье не имеет правовой истории, поэтому нет рисков, что сделку впоследствии аннулируют.
  Часто условия ипотеки на приобретение квартир в строящихся домах гораздо выгоднее, чем на готовое жилье.
• Современные жилые комплексы оборудованы всем необходимым для жизни: парковочные места, детские площадки, территория для выгула собак и т.д. К тому же они гораздо комфортнее старых домов (удобная планировка, есть лифты, пандусы, мусоропровод и пр.).
• После сдачи дома можно хорошо заработать на перепродаже квартиры, если купить ее на начальном этапе строительства.

У долевого строительства есть и недостатки:

• Хотя финансовые интересы дольщиков сейчас защищены (они могут забрать деньги с эскроу-счета, если застройщик затягивает срок сдачи дома), существует риск потерять время и впоследствии ничего не купить на возвращенную сумму.
• Строительство дома занимает 3-5 лет: заселения в новое жилье придется ждать долго.
• Даже приобретая новостройку с полной отделкой, необходимо закладывать средства на ее переделку. Часто ремонт от застройщика оставляет желать лучшего: владельцам приходится ставить новую сантехнику, перекладывать плитку в ванной, менять напольное покрытие и т.д.

Риски покупки квартиры в строящемся доме

Права участника долевого строительства сегодня полностью защищены. Изменения в законодательстве отменяют риск оказаться в числе обманутых дольщиков:

• договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в Росреестре;
• с 2019 года деньги должны быть «заморожены» в банке до выполнения компанией своих обязательств.

Ранее строительство велось на деньги инвесторов, что создавало почву для массовых злоупотреблений: люди часто оставались и без средств, и без квартиры. Также под запрет попали строительные кооперативы, которые продавали паи – сейчас используются только ДДУ с обязательным открытием эскроу-счетов.

Кроме того, права и обязанности инвестора переходят по наследству. Если он не дожил до сдачи квартиры в новостройке, собственность оформляют его наследники.

Какие риски существуют при участии в долевом строительстве:

• Потерять время, если застройщик разорится (а ведь стройка может длиться годами).
• На деньги, которые вам вернут, уже будет невозможно приобрести другую квартиру – цены на недвижимость постоянно растут.
• Банкротство банка. В этом случае эскроу-счета, на которых находятся средства дольщиков, будут переведены в другой банк, но государство страхует только суммы до 10 млн рублей. Если за квартиру вы заплатили больше, есть риск потерять деньги.
• Банк может отказать в открытии эскроу-счета (перечень уполномоченных на это финансовых организаций ограничен), если гражданин подозревается в отмывании денег и пособничестве терроризму. Тогда купить квартиру в выбранной новостройке будет невозможно.
• Плохое качество строительства и отделки. Придется требовать устранения недочетов или делать ремонт самостоятельно.

Чтобы минимизировать риски, следует приобретать квартиры только у проверенных временем застройщиков. Такие строительные компании, как правило, являются аккредитованными партнерами крупных банков и запускают совместные программы кредитования. Также есть смысл обратиться к юристу или риэлтору, которые помогут распознать возможные проблемы с квартирой еще до подписания договора.

Как стать участником долевого строительства

Сторонами в ДДУ выступают застройщик и дольщик. Раз самой квартиры пока нет, в государственных органах регистрируется не право владения, а право требования. Что это значит при долевом строительстве? Инвестор вправе требовать оформления квартиры в собственность, когда дом будет сдан. Основанием для этого будет выступать договор, заключенный со строительной компанией.

Как проходит сделка:

1. Инвестор выбирает новостройку и обращается в фирму, ведущую стройку. Оговариваются все условия будущей покупки, подбирается конкретная квартира.
2. Стороны подписывают ДДУ, передается первый взнос или полная стоимость недвижимости. Сейчас все взаиморасчеты с покупателями застройщик должен вести через банковский счет.
3. ДДУ сдается на регистрацию в Росреестр. После этого на руках у дольщика остается зарегистрированный договор и подтверждение оплаты.
4. Застройщик вводит дом в эксплуатацию и приглашает инвесторов на приемку квартир, одновременно им передаются ключи. Часто на этом этапе уже можно приступать к ремонту в новом жилье. Если объект выполнен с нарушениями (например, отделка сделана не полностью, не соблюдены строительные нормы), необходимо требовать их устранения.
5. Если качество квартиры устраивает дольщика, он сдает документы в Росреестр для регистрации права собственности (ДДУ и акт приема-передачи).
6. Собственник получает выписку из реестра прав на недвижимость на свое имя.

Если для оплаты квартиры дольщик берет ипотеку, кредитный договор обычно оформляется на этапе подписания ДДУ. Банковская документация также сдается на регистрацию вместе с остальными бумагами. Когда придет время получать право собственности на сданную квартиру, в выписке ЕГРН будет значиться обременение – залог в пользу банка.

О том, что вы вступили в право владения, необходимо сообщить кредитору. Он оформит закладную (бумажную или электронную) и зафиксирует факт выполнения обязательств заемщиком (передачу квартиры в залог). Одновременно нужно сделать залоговое страхование недвижимости и продлевать его каждый год выплаты ипотеки: это обязательное требование.

На что обратить внимание при подписании бумаг на долевое строительство:

• Объект договора. Прописываются строительный адрес, серия дома, его этажность, номер квартиры, площадь, количество комнат, планировка. Также должен быть указан выбранный вариант отделки (без отделки, черновая, чистовая, предчистовая, под ключ) и что именно в нее входит (межкомнатные перегородки, сантехника, напольное покрытие, обои и т.д.).
• Стоимость жилья, порядок оплаты (ипотека, рассрочка, единовременно и пр.) и сроки внесения денег.
• Предельная дата введения в эксплуатацию. Если застройщик нарушает указанные сроки, он обязан предупредить дольщиков, а также выплатить им неустойку за срыв сдачи дома.
• Права и обязанности сторон.

Как правило, стоимость квадратного метра в пределах одного населенного пункта мало отличается. Цена может корректироваться в зависимости от района, инфраструктуры и этапа строительства. Если стоимость квартир значительно ниже среднерыночной, это должно насторожить. Существует вероятность, что вскоре застройщик планирует обанкротиться.

К значительным плюсам долевого строительства нужно отнести его государственное регулирование. Вероятность попасть на мошенников сейчас практически отсутствует. Тем не менее, лучше показать договор долевого строительства квартир юристу: он разъяснит, что значит тот или иной пункт и возможные риски. Обычно документ составляется по типовой форме: получить пустой бланк для ознакомления можно по электронной почте или в офисе застройщика.

Источник vrn.domdex.ru

Долевое строительство: условия, плюсы и минусы, защита прав

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

• Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
• Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
• Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

• неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
• либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

• проект строящегося многоквартирного дома;
• размер его объектов;
• назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

• застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
• при заключении договоров:

• предварительного договора долевого участия;
• переуступки;

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

• застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
• застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ : как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний.

Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можнов электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдитена сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам. Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы “невидим” для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости.

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, – объясняют специалисты.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму.

Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по “сейфовому” дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет.

При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика. В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить “досье” только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве. Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет. Т

ак, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, “Картотека” и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много.

Например, если впоследствии одно из “промежуточных звеньев” такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь. П

риобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ.

Пошаговая инструкция покупки жилья по ДДУ

Предварительно нужно проанализировать все преимущества покупки от застройщика, которые могут выражаться в существенном снижении цены на помещение. Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

Подготовительный этап

Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов.

Иногда целесообразно обратиться к эксперту в области работы с недвижимостью, которым может выступить:

• практикующий юрист;
• риэлтор, работающий в компании или индивидуальный предприниматель.

Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора. Лица, способные ориентироваться в юридических вопросах, могут действовать самостоятельно.

Выбор компании

Выбору компании, в которую лучше всего обратиться, должен предшествовать анализ всех фирм, работающих на рынке строительных услуг в том регионе, где планируется покупка квартиры. Он проводится путём сравнения предложений и ценового диапазона готовой продукции.

Кроме этого каждая компания даёт основные требования к условиям, которые должен выполнить претендент на участие в долевом строительстве. Иногда нюансы, сопровождающие коммерческое предложение, являются решающим фактором в выборе.

По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным.

На этом этапе требуется:

1. Определить категорию приобретаемого жилья.
2. Рассмотреть все предложения по участию в долевом строительстве.
3. Из данных предложений выбрать предпочтительные по району застройки.
4. Сделать выборку по техническим характеристикам предлагаемых помещений.

Из выбранных предложений сделать список строительных фирм и их руководителей для дальнейшей проверки.

Изучение объекта

От полученной информации зависит качество и правоспособность последующего долевого участия.

Поэтому необходим следующий порядок действий:

1. Выйти на рекламный сайт компании и внимательно изучить коммерческое предложение застройщика.
2. Сравнить его с аналогичными предложениями, рассчитать рентабельность приобретения жилья у каждого из застройщиков.
3. Изучить план строящегося здания, представленного на сайте. По субъективным критериям оценить привлекательность использования того или иного предлагаемого помещения.
4. Из оставшихся вариантов составить список компаний.

Если населённый пункт не располагает к выбору из-за отсутствия конкуренции на рынке строительства недвижимости, анализ и проверка застройщика потребуется для того чтобы уверенно продолжить оформление договора, либо предпочесть приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

Из составленного перечня требуется в первую очередь ориентироваться на максимальную гарантию завершения строительства здания, поэтому дальнейшая проверка включает в себя определение деловых качеств руководителя строительства.

1. Ввести в поисковике фамилию, имя и отчество руководителя компании.
2. Внимательно изучить его профессиональный путь, выявить все «тёмные пятна», вызывающие сомнение в его компетентности. Если под его руководством компании становились банкротом – следует усомниться в его порядочности или профессионализме.

Если всё показалось благополучным – скопировать контактные данные фирмы. Контрольным критерием добросовестности компании станут отзывы на форумах, оставленные в тех населённых пунктах, где работали компании, возглавляемые данным должностным лицом.

Представленный на официальном сайте пакет документации, констатирующий получение разрешения на строительство и банковские гарантии, даёт застройщику преимущество перед теми компаниями, которые таких сведений не предоставляют.

Далее требуется личное посещение консультанта компании. По возможности лучше всего обратиться лично или с сопровождающим сделку специалистом, в несколько компаний.

Куда обращаться для заключения сделки?

Полученная на официальном или рекламном сайте застройщика контактная информация позволит связаться с офисом компании. По телефону или электронному адресу нужно назначить время посещения. Если ранее было принято решение о привлечении сопровождающего сделку компетентного специалиста, то его следует пригласить в назначенное для консультации время.

В офисе заинтересованным лицам застройщик должны предоставить пакет документов:

• лицензию на разрешение обозначенной деятельности;
• документацию, разрешающую строительство, техническую и кадастровую документацию;
• документацию на аренду или приобретение участка земли под планирующимся зданием;
• проект застройки, с поэтажным планом и характеристиками каждой свободной квартиры, предлагающейся клиентам.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры. Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических.

Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Порядок оформления покупки квартиры по договору долевого участия

Несмотря на определенные риски, преимущества приобретения жилья по ДДУ преобладают. Это способствует росту популярности долевого строительства и увеличению количества сделок. Поэтому не лишним будет знать, как проходит процедура покупки квартиры в строящемся доме.

Пошаговая инструкция покупки квартиры по ДДУ:

1. Если планируется привлечение заемных средств для покупки жилища по ДДУ, стоит заранее выбрать кредитора, который не только предлагает заманчивые условия ипотечного кредитования, но и имеет хорошую репутацию. Отдать предпочтение стоит ведущим банкам, активно и вполне успешно кредитующим долевое строительство.
2. Далее стоит найти надежного и проверенного застройщика, репутация которого проверена временем. Нужно тщательно проверить его по всем пунктам и собрать максимум информации о нем.
3. Выбрать обслуживающую компанию, которая после ввода дома в эксплуатацию будет обслуживать дом. Это решение принимается на общем собрании дольщиков — будущих жильцов дома.
4. Заключение соглашения. Обязательно нужно проследить, чтобы текст документа содержал все основные моменты, не имел непонятных сторонам формулировок и таких пунктов, которые можно трактовать по-разному.
5. Внесение оплаты участником долевого строительства. Размер первоначального взноса и график регулярных платежей должен быть предусмотрен ДДУ.
6. Строительство дома. На данном этапе застройщик выполняет свою часть обязательств перед дольщиками.
7. Сдача дома в эксплуатацию. Передача квартир участникам долевого строительства.
8. Подготовка документации застройщиком.
9. Оформление жилья в собственность.

ДДУ обязательно должен содержать описание объекта недвижимости (приобретаемой квартиры) в мельчайших подробностях вплоть до предполагаемого номера. Чем детальнее будет описано жилье, тем меньше риски обмана со стороны застройщика.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи

Особенности переуступки квартиры по ДДУ

Участники долевого строительства имеют полное право переуступить свое право на получение квартиры в строящемся доме третьим лицам. Такая сделка носит название «цессия». Количество таких переуступок законодательство РФ не ограничивает.

Причины для переуступки прав на жилье могут быть самыми разнообразными:

• дольщик передумал приобретать жилье на первичном рынке, поскольку присмотрел неплохой вариант на вторичном рынке недвижимости и желает вернуть вложенные в строительство средства;
• у участника долевого строительства сложились трудные жизненные обстоятельства, в силу которых он не может выполнять свои обязанности перед банком и для погашения задолженности он продает свое право на получение квартиры в новостройке;
• дольщик решил таким образом заработать – вложил средства в строительство на этапе котлована по одной цене, а по завершении строительства (до момента введения дома в эксплуатацию) переуступил свои права на жилье по более высокой цене.

Это самые распространенные причины, которые вынуждают участников долевого строительства переуступать свои права. Переуступка прав по ДДУ является отдельным и самостоятельным соглашением, сторонами которого выступает цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, выкупающее права дольщика по ДДУ).

Сделка может заключаться и без участия застройщика, но при условии обязательного уведомления его о предстоящих изменениях в составе дольщиков. Гораздо надежнее переуступать права по ДДУ в присутствии представителя строительной организации-застройщика и с его письменного согласия.

При заключении цессии оформляется новый договор переуступки прав по ДДУ. Согласно этому документу цессионарий выплачивает цеденту внесенную им сумму средств в строительство жилого дома и получает взамен право на получение жилья в построенном доме.

Переуступка прав по ДДУ имеет свои характерные особенности:

• условия, обязанности, права и степень ответственности каждой из сторон (застройщика и нового дольщика) остаются неизменными, такими как в первоначальном договоре долевого участия;
• первый дольщик (цедент) обязан полностью рассчитаться с застройщиком, выплатить полную стоимость жилья и только потом заключить договор цессии, в противном случае его долговые обязательства автоматически переходят к новому дольщику (цессионарию);
• заблаговременное уведомление застройщика о предстоящей сделке и получение его одобрения в письменном виде является обязательным условием соглашения;
• договор переуступки прав по ДДУ также подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как и первоначальный ДДУ, без регистрации он будет недействительным.

Купить жилье путем участия в долевом строительстве – один из альтернативных и самых выгодных способов получения жилой недвижимости в собственность. Более того, на этом можно неплохо заработать, ведь инвестирование в недвижимость является перспективным и рентабельным направлением для вложения денежных средств. По мере возведения дома риски для дольщиков уменьшаются, а вместе с тем растет стоимость квадратных метров.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора.

Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Источник mfc365.ru

Долевое строительство что это такое плюсы и минусы до и после

Жилищная проблема в России остается актуальной – не каждый в состоянии приобрести готовое жилье, а для застройщика сложно найти деньги на оплату строительства. Решением проблем обеих сторон может быть долевое строительство, когда дольщики оплачивают жилье в процессе возведения дома, получая более низкую цену. Какие есть подводные камни у этой системы и что изменилось в последнее время – читайте в этой статье.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.

Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты).

Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.

Для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

Однако этот закон не сразу стал основной отношений в сфере долевого строительства. В силу того, что его нормы были достаточно жесткими (особенно на тот момент, когда в экономике наблюдались последствия кризиса), далеко не все застройщики оформляли строительство по 214-ФЗ. Были найдены многочисленные способы обхода законодательства. Так, до начала 2010-х годов около 90% новостроек продавались через предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Из-за этого принятие закона не сразу решило проблему обманутых дольщиков.

В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ. Принятие закона позволило закрепить в правовом поле такие основные положения:

• четко определены требования к застройщику;
• определены обязательные условия договора долевого участия;
• формализованы все права и обязанности сторон;
• введено требование по обязательному страхованию дольщиков;
• определены положения государственного контроля долевого строительства.

После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).

Кризис, начавшийся в 2015 году, оказал влияние и на строительную сферу, однако в 2017 году снова была заметна положительная динамика числа договоров долевого участия в строительстве, ведь жилищная проблема не теряет своей актуальности.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

1. Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
2. Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
3. Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
4. Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф. Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
5. Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

• все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
• дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев. Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
• при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;
• нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Оформление договора долевого участия

Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов:

1. Сбор необходимых документов.
2. Обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия.
3. Регистрация договора в Росреестре.
4. Оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит);
5. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписываются акты приема-передачи квартиры.
6. Регистрация права собственности и получение соответствующих документов.

Для снижения рисков долевого строительства следует обращать внимание на условия договора и на соответствие их требованиям закона 214-ФЗ.

В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:

• цена договора – стоимость квартиры;
• дата сдачи в эксплуатацию;
• адрес, по которому будет находиться дом;
• кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом;
• указание этажа и предварительно номер квартиры;
• характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки;
• гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года;
• данные об обязательном страховании ответственности застройщика;
• паспортные данные покупателя (дольщика);
• реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).

Все эти пункты договора являются обязательными, что оговаривается Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 4).

Покупка квартиры по предоплате или в рассрочку (если ее предоставляет именно застройщик) не требует больших усилий. Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт; если он состоит в браке, но желает оформить квартиру только на себя, нужно подготовить согласие супруга на покупку квартиры (оформляется у нотариуса). Когда квартиру покупают супруги совместно, потребуется предоставить их паспорта и свидетельство о браке.

Чуть сложнее оформить договор долевого участия, если квартира покупается в ипотеку. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры, которые подберут оптимальные условия кредитования. Если такого брокера нет, можно самостоятельно собрать нужные документы. Кроме паспорта и свидетельства о браке потребуются копии свидетельств о рождении детей (если есть), заверенная работодателем копия трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдают в бухгалтерии). Для банка потребуется составить анкету-заявление на ипотечный кредит по форме банка.

Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия проконсультироваться с юристом и показать ему проект договора. Юрист поможет расшифровать все непонятные моменты и выявить все условия договора.

Права требования по договору долевого участия можно передать (уступить) до даты его завершения (сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности). Действие договора в таком случае не прекращается, в нем просто меняется покупатель. Все остальные условия сохраняются.

Если на момент передачи права требования оплата за недвижимость была произведена не полностью (в случае рассрочки от застройщика), на покупателя прав переходит обязанность по оплате оставшейся части. Уступка прав требования регистрируется в Росреестре, после чего нужно будет уведомить застройщика о такой уступке. В отдельных случаях условия договора требуют согласовывать уступку прав требования с застройщиком.

Как защищены права участника долевого строительства?

Закон в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017 года.

Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.

Выплата возмещения в случае банкротства застройщика возможна двумя способами:

1. возврат гражданам-дольщикам внесенных ими средств;
2. завершение строительства объекта за счет средств Фонда.

Решение о том, какой способ выбрать, принимается на общем собрании участников долевого строительства.

До создания Фонда защита прав дольщиков реализовалось через поручительство банков или через механизм страхования. Однако при таких вариантах не была возможна достройка объектов после банкротства застройщиков, поэтому был принят соответствующий закон о Фонде. При этом договоры, заключенные до 2017 года, находятся под защитой страховых компаний.

Кроме определенных законом способов защиты прав дольщиков, рекомендуется придерживаться таких правил:

Таким образом, основные рекомендации – внимательно ознакомиться с договором перед его подписанием, удостовериться в его соответствии всем нормам законодательства.

Последние изменения в законодательстве

В российской строительной отрасли в последние годы все чаще обсуждаются проблемы долевого строительства. Государство стремится уходить от такой формы в пользу ипотечного кредитования, считая долевое строительство наследием неразвитого строительного рынка.

Последние изменения в Федеральный закон 214-ФЗ внесены в рамках «дорожной карты» перехода от долевого участия к использованию счетов эскроу и развитием кредитования застройщиков. На данный момент подготовительный этап завершен – создана нормативная база для перехода к целевой модели финансирования строительства. До 30 июня 2019 года был объявлен переходный период, в который возможны разные модели финансирования строительства.

Основное нововведение в закон – изменение в правилах привлечения средств граждан (использование счетов эскроу).

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором аккумулируются привлеченные от дольщиков средства до завершения строительства. Такая система в России была введена в 2014 году, но первая сделка с эскроу-счетом проведена лишь в апреле 2018 года. После завершения переходного периода (1 июля 2019 года) застройщики смогут привлекать деньги от дольщиков только на счета эскроу.

Деньги в таком случае будут на доверительном хранении банка. Застройщик не сможет распоряжаться этими деньгами до ввода дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одной квартиры в собственность покупателя. Хоть застройщик и не сможет использовать деньги с эскроу-счета, эти средства могут служить залогом при кредитовании. Как результат – ожидается, что застройщики смогут привлекать кредиты на строительство по более низким процентным ставкам (уровень риска минимален при наличии качественного залога). Важно, что деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах в банках будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, как и иные банковские вклады.

Учитывая новые нормы закона, долевое строительство с использованием эскроу-счетов фактически не будет являться долевым. Поскольку застройщик не будет иметь доступа к деньгам дольщиков и будет строить за собственные средства или привлеченный кредит, эксперты ожидают роста цен на жилье в новостройках после 1 июля 2019 года.

Следовательно, до 1 июля 2019 года застройщик может выбрать между строительством полностью через эскроу-счет и привычным долевым строительством. Во втором варианте для застройщиков в 2018 году было введено несколько дополнительных правил:

• обязательное банковское сопровождение;
• ограничения на ряд платежей;
• более жесткие требования к застройщикам.

Обязательное банковское сопровождение распространяется на тех застройщиков, которые не перешли на использование эскроу-счетов. Банковское сопровождение предполагает, что по каждому разрешению на строительство застройщик открывает специальный банковский счет и размещает на этом счете привлеченные от дольщиков деньги. Банк будет контролировать все расходы, финансируемые за счет платежей дольщиков. Более того, при наличии оснований банк сможет отказать в проведении отдельных операций.

Банковское сопровождение с одной стороны позволяет повысить финансовую устойчивость застройщиков, но с другой – возможны злоупотребления и коррупционные действия. Возможно намеренное затягивание сроков согласования платежей, необоснованный запрет на операции. Как результат – по вине банка строительство может быть остановлено.

С 1 июля 2018 года также вводятся определенные ограничения на операции застройщиков. Административные и другие аналогичные расходы не могут быть больше, чем 10% от общей стоимости строительства объекта.

Эти расходы включают в себя:

• оплату услуг банка по ведению расчетного счета;
• оплата труда руководящего персонала и служащих, взносы во внебюджетные фонды;
• затраты на рекламу;
• оплата коммунальных платежей, связи, арендной платы, оснащения рабочих мест в офисах застройщика.

Контролировать соблюдение этой нормы также будет банк.

Изменения коснутся также требований к застройщикам. Поправки к закону 214-ФЗ предполагают такие нововведения:

• вводится понятие «специализированного застройщика». Это означает, что строительная организация имеет как минимум три года опыта строительства многоквартирных домов и возвела объекты общей площадью не меньше 10 000 квадратных метров;
• вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика, который не должен быть меньше 10% от общей стоимости строительства объекта по проекту. Кроме собственных средств и денег дольщиков застройщики получили право привлекать небанковские займы на сумму до 20% от проектной стоимости объекта;
• на одно разрешение на строительство может приходиться только один застройщик (за исключением комплексного освоения территории);
• для застройщиков, которые нарушают сроки строительства, будет закрыт доступ к новым проектам. Для этого вводится новое основание для отказа в выдаче заключения о соответствии. Теперь если застройщик нарушил сроки ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта более чем на три месяца, он не сможет получить заключение о соответствии;
• собственники и бенефициары строительных компаний будут нести солидарную ответственность за ущерб, причиненный гражданам (в данном случае – дольщикам в случае банкротства компании-застройщика).

Также в 2018 году введен запрет на привлечение средств граждан через жилищные сертификаты, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Исключение сделано для жилищно-строительных кооперативов, которые можно будет создавать для достройки объекта при банкротстве застройщика.

Дальнейшие перспективы долевого строительства

Как уже отмечено выше, с июля 2019 года все застройщики должны будут работать через эскроу-счета, что фактически означает запрет на «классическое» долевое строительство. Поскольку при новых правилах ожидается значительный рост цен на жилье в новостройках, ожидается, что застройщики будут привлекать как можно больше средств дольщиков по обычным договорам долевого участия, пока это допускается.

В Правительстве и Государственной Думе однозначно высказываются за переход от долевого строительства к принятым в зарубежной практике инструментам – ипотечному кредитованию и кредитованию застройщиков. К сожалению, хоть конъюнктура финансового рынка и стабилизировалась за последние годы, стоимость кредитов все еще высокая. Учитывая, что процентная ставка по кредитам для бизнеса, по оценкам экспертов, составляет около 13%, разница между стоимостью квартиры «на стадии котлована» и в сданном в эксплуатацию доме составляет 15-25%. При условии фактического запрета долевого участия в строительстве рост цен, по оценкам участников рынка, может составить до 30%.

Наиболее ожидаемые последствия принятия поправок к 214-ФЗ – уход с рынка небольших застройщиков из-за сложностей с привлечением заемных средств, и, как результат – рост цен из-за снижения предложения на рынке.

Нормы, которые действуют с 2018 года, также негативно повлияют на рынок – не все застройщики соответствуют требованиям, введенные взносы в Фонд защиты прав граждан (включена в реестр СМИ, выполняющих функции иностранного агента) -участников долевого строительства по факту будут переноситься на покупателей жилья, а усиленный банковский контроль может привести к несоблюдению сроков.

Несмотря на негативные прогнозы участников строительного рынка, не стоит исключать того, что сроки обязательного перехода на эскроу-счета будут сдвинуты, если рынок окажется не готов к ним. Могут быть учтены и интересы государства, ведь возможное снижение объемов строительства повлечет усугубление жилищной проблемы в стране.

Таким образом, принятые поправки к законодательству в сфере долевого строительства значительно улучшат защиту прав дольщиков, но это неизбежно приведет к росту цен на жилье.

Пример договора долевого строительства

Если вы хотите ознакомиться с примерным содержимым ДДУ, то нет необходимости идти сразу к застройщику, вы можете скачать его с нашего сайта.

Источник bankstoday.net