Долевое строительство что нужно знать дольщику. Основное: долевое строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ), действующим с 1 апреля 2005 года.
Дольщик должен помнить:
- Действующее законодательство позволяет заключать договоры участия в долевом строительстве в качестве застройщика только юридическим лицам.
Вы имеете право на информацию о застройщике еще до подписания договора. Любому обратившемуся к нему гражданину застройщик обязан представить для ознакомления:
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последние года осуществления деятельности застройщика;
Долевое строительство: как проверить застройщика? | ДомоФОН
Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только при одновременном соблюдении следующих условий:
опубликование и размещение в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») проектной декларации;
государственная регистрация права собственности или договора аренды (договора субаренды) на земельный участок, представленный для строительства объекта недвижимости.
Закон ограничил способы привлечения на строительство денежных средств граждан, которые могут быть привлечены только:
НЕЛЬЗЯ отдавать свои деньги по предварительным, инвестиционным договорам, давать застройщику взаймы и использовать другие схемы, поскольку они ущемляют права граждан, являются незаконными и могут быть признаны судом недействительными по иску гражданина.
Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Оплата застройщику цены договора участия в долевом строительстве должна быть произведена только после его государственной регистрации!
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие обязательные условия:
- Определение конкретного объекта долевого строительства (с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры).
- Конкретный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.
- Цену договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства, который (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.
- Помимо обязательных, целесообразно включить в договор участия в долевом строительстве иные условия, определяющие взаимоотношения сторон, такие как права и обязанности сторон, уступка прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора и др.
Нарушение срока передачи гражданину объекта долевого строительства влечет негативные последствия для застройщика: в этом случае он обязан уплатить гражданину неустойку, размер которой определен законом. В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства (цену договора) и уплатить проценты за их использование.
Новые правила долевого строительства
Застройщик считается исполнившим обязательства по договору с момента уплаты в полном объеме денежных средств участником долевого строительства и подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). Обязанность дольщика — оплата в полном объеме цены договора.
Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве, гражданин должен проявлять необходимую заботливость и осмотрительность, требуемые по характеру договора и условиям оборота.
При желании любой гражданин имеет право обратиться в страховую компанию для добровольного страхования своего риска. При заключении договора гражданин всегда несёт определенные риски в сфере предпринимательской активности субъектов хозяйственной деятельности.
В Приморском крае долевое строительство контролируется Инспекцией государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.
Источник: 111bashni.ru
Долевое строительство — что необходимо об этом знать?
Долевое строительство перестало быть диковинкой. Однако и сверх распространенным явлением его не назовешь. Что необходимо знать об этом?
Долевое строительство — что нового?
Лица, осуществившие вклад денег в эту сферу после 17 июня 2010 года, могут считаться обманутыми вкладчиками только в случае заключения долевого соглашения в рамках соответствующего закона.
Кредиторы обанкротившихся застройщиков к таковым приписываться не будут. С момента перевода лицом своих имущественных прав в денежные, оно не является дольщиком. Для того чтобы снова им стать, гражданину необходимо совершить операцию обратного перевода.
Для улучшения понимания данной темы необходимо понять суть механизма обязательного страхования в этой сфере дома или квартиры, долевое строительство которой планируется.
Общие сведения об участии в долевом строительстве
Начиная с 1.01.14 года для регистрации соглашения о долевом участии в стройке обязательно наличие одного из следующих документов:
- задокументированное согласие коммерческой/некоммерческой организации на страхование (в случае долевого строительства);
- гарантия банка на сумму, которая должна равняться вложенным дольщиком средствам.
Соответственно долевое строительство 2014 подразумевает, что при полученной банковской гарантии и при нарушении (невыполнении) оговоренных обязательств застройщиком, банк возвращает дольщикам их средства. Банки, имеющие возможность осуществлять подобные операции, должны соответствовать определенным критериям, указанным в упомянутом выше законе об участии. Таких банков на данный момент менее 200.
При договоренности с коммерческой организацией, застройщик страхует гражданскую ответственность в пользу лица, осуществляющего вложение средств в долевое участие в строительстве — дольщика. Если коммерческая компания входит в состав более крупного объединения (холдинга), тогда этот вариант будет рабочим. Иначе – нет. Дело в том, что их ожидаемая прибыль в большинстве случаев будет составлять около 10%, в то время как тариф при некоммерческом страховании в среднем – около 2-3%.
Разработку единого принципа организации долевого строительства объясняет Александр Хинштейн, заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции:
«При составлении вышеописанных актов главной задачей стояло установление единого подхода, так как не может справедливость меняться от смены города»
Наиболее популярным механизмом является некоммерческое страхование.
Закон о долевом строительстве – нюансы и специфика
В закон о долевом строительстве были внесены поправки. Они и обуславливают создание общества взаимострахования гражданской ответственности. В этих изменениях теперь четко указаны точные требования к созданному сообществу, описана суть работы и последовательность страхования, возможности процесса его контроля.
Во избежание очередной неразберихи в организации взаимострахования гражданской ответственности и для недопущения очередных нарушений прав, приоритетной позицией было создание именно единого общества. Так как в случае создания нескольких подобных сообществ, неизбежно возникли бы страховые правила, что привело бы к вышеописанным нарушениям.
На данный момент единое общество по взаимному страхованию уже включает в себя 37 застройщиков. К ним относятся группа компаний «Мортон», корпорация «Баркли». Среди них группа компаний «Жилищный капитал» и «ПИК».
Каждый новоявленный член общества обязан внести установленный взнос, составляющий на сегодняшний день полмиллиона рублей. Каждый член общества должен соблюдать установленные обществом страховые тарифы. Средний страховой тариф будет зависеть от стажа на рынке, других страховых случаев, объемов строительства. Но в среднем — 2%.
В случае банкротства застройщика или же полностью (или в существенной мере) не выполнения своих обязательств при сдаче постройки в эксплуатацию (или же в любом другом случае), дольщик получает назад вложенные деньги. Эта ситуация называется страховым случаем. Строительство оговоренного ранее объекта не возобновляется.
Средства может возместить общество взаимострахования (при состоянии в его рядах застройщиком) или банк (при наличии гарантии), или коммерческая страховая компания (при соответственной договоренности с ней). Гарантии прав участников долевого строительства закрепляет тот факт, что договор долевого участия в строительстве обязательно подлежит государственной регистрации.
Не должен пугать тот факт, что стоимость жилья непременно возрастет после введения обязательного страхования. Возрастание будет несущественным. К примеру, при некоммерческом страховании оно составит 2-3%.
Источник: build-you.ru
Долевое строительство: что нужно знать дольщикам
В настоящее время граждане все чаще становятся объектом противоправного посягательства при купле-продаже жилых помещений. Органами прокуратуры выявляются многочисленные факты нарушений прав дольщиков.
Несмотря на плюсы при покупке жилья в новостройке, необходимо помнить, что дольщик несет значительные риски.
Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон №214) закреплен перечень оснований привлечения денежных средств граждан, которое допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.
Застройщиками привлекаются денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными вышеуказанными требованиями, например, заключаются предварительные договора купли-продажи жилых помещений, договора инвестирования строительства и т. п.
Застройщиками не исполняются обязанности, установленные Федеральным законом №214-ФЗ, а именно: привлекаются денежные средства граждан в отсутствие разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок; не исполняются обязанности по государственной регистрации договора долевого участия; неисполнение условий договора по своевременному вводу объекта в эксплуатацию, отсюда вытекающие последствия по неуведомлению участников долевого строительства об изменении срока ввода жилого дома в эксплуатацию; несвоевременное направление дольщику предложения об изменении условий договора долевого строительства, внесении изменений в проектную декларацию объекта; нарушаются графики строительства; допускается нецелевое использование привлеченных денежных средств.
При передаче объекта долевого строительства застройщиками не передаются участникам долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащие необходимую и достоверную информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.
Размещаются в сети интернет проектные декларации, содержащие неполные и недостоверные сведения; несвоевременно направляются отчеты в контролирующие органы; не обеспечивают свободного доступа к информации по объектам строительства, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства.
Заключаются с гражданами договора долевого участия в строительстве в отсутствие намерения или реальной возможности возвести и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.
Застройщиками при заключении договоров включаются условия, ущемляющие права граждан – участников долевого строительства.
В нарушение требований ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей свободу договора, в договор включаются условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 5 (10) дней после передачи ему квартиры. В данном случае предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства, и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договора, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношении третьих лиц.
Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через 7 дней после установленного договором срока. При этом в Федеральном законе №214 установлено, что застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.
С нарушением заключаются те договора, в которых застройщик разрешает уступку прав требования только в том случае, если такой договор уступки письменно согласован с застройщиком, Федеральный закон №214 не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.
В некоторых договорах участия в долевом строительстве выявлены условия, согласно которым споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Действующее законодательство позволяет дольщику самому определять, в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.
Условием, ущемляющим права граждан, считается включение оплаты цены договора только в безналичном порядке или только в наличном порядке. В законодательстве установлено право для покупателя рассчитаться по договору удобным для него способом.
Условие договора, в котором сказано, что днем исполнения обязанности по оплате по договору признается день поступления средств на расчетный счет застройщика или в кассу строительной организации. При этом в статье 37 Закона о защите прав потребителей установлено, что в тех случаях, когда внесение средств предусмотрено через банковских и платежных агентов, договор считается оплаченным с момента внесения денежных средств в платежный терминал.
При возникновении спорных ситуаций их необходимо разрешать в судебном порядке, а при совершении противоправных действий сразу же обратиться в органы внутренних дел.
Источник: sharanpro.ru