Долевое строительство чтобы не обманули

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё.

Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

С момента вступления закона в силу, большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути «придумывания» схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Долевое строительство: как проверить застройщика? | ДомоФОН

Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале, данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель.

Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры.

При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры.

Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть, при ближайшем рассмотрении, привлечения денежных средств в долевое строительство нет.

В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его «выполнить обещание», просто не существует.

А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Еще одна опасность таится в следующем — если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», а не действующим законодательством.

В целях исправления сложившейся ситуации, осенью 2009 года приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве. Главной поправкой являлось то, что теперь все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только указанным законом.

Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло «на плечи» судов.

Выделим основные требования, соблюдение которых позволит избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде.

Договор долевого участия в строительстве (предварительный договор) должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2011 N 33-17223 установлено, что сторонами заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры. В пункте п. 1.1 предварительного договора, стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи 1-комнатной квартиры с проектным номером N , расположенной на 15 этаже в разбивочных осях , общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, площадь лоджии кв. м в многоквартирном доме по адресу: . Продажная цена квартиры определена равной (п. 3.1 Договора). Суд первой инстанции обоснованно признал данный предварительный договор отвечающим требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 ГК Российской Федерации, поскольку указанные характеристики объекта недвижимого имущества позволяют выделить квартиру в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного дома, т.о. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Постановлением ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А48-2034/2010 в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора отказано, поскольку стороны не конкретизировали в договоре условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу N А56-37445/2007 установлено, что в случае отсутствия в предварительном договоре долевого участия в строительстве жилого дома условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», такой договор считается незаключенным, вследствие чего не может служить основанием для понуждения условного инвестора к заключению основного договора.

Определением ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-5434/11 по делу N А48-2034/2010 в передаче дела по иску о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что спорный договор является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенные условия — срок и порядок уплаты цены договора.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства. Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3703/2011 по делу N А59-3191/2010 в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на помещение отказано, поскольку представленный на регистрацию договор является незаключенным и не влечет возникновение права собственности на помещение, поскольку не содержит существенного условия о гарантийном сроке и не зарегистрирован в установленном порядке.

При заключении договора, дольщику (покупателю) надлежит проверить на соответствие требований действующего законодательства у застройщика следующие документы:

• наличие государственной регистрации правасобственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства;
• получения разрешения на строительство;
• опубликования проектной декларации;

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6713/11 по делу N А78-8087/2009 в передаче дела по иску в части признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что фонд, заключивший указанные договоры от своего имени и принявший на себя по этим договорам обязательства застройщика, не отвечал требованиям законодательства РФ, установленным для застройщика.

Определением ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16980/10 по делу N А70-10075/2009 в передаче дела по заявлению в части включения требований о взыскании долга по предварительному договору на заключение договора долевого участия в строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами в реестр требований кредиторов для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя заявление, пришел к обоснованному выводу о том, что требования обоснованы и документально подтверждены.

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Определением Калужского областного суда от 28.07.2011 по делу N ГК33-1975/2011 исковые требования о взыскании суммы задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере и компенсации морального вреда удовлетворены правомерно, так как договор об участии в долевом строительстве не зарегистрирован в установленном порядке, поэтому является незаключенным в силу части 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Главной задачей покупателя квартиры является выполнение в полном объеме и в сроки, установленные договором, обязанности по оплате доли в строительстве дома. К указанному также относится использование застройщиком «Вексельной схемы» — при надлежащей оплате суд принимает решение в пользу участника долевого строительства.

Определением ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-13447/11 по делу N А07-18777/2010 в передаче дела по иску о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в иске, исходил из того, что осуществление расчетов в безналичной форме путем использования векселей действующему законодательству не противоречит, обязательство по оплате доли участия в строительстве дома ответчиком исполнено.

Соблюдение указанных требований хоть и не панацея, но в большинстве случаев помогает дольщику (покупателю) не остаться без квартиры.

Далее хотелось бы отметить некоторые особенности способов защиты прав и интересов дольщика (покупателя) на более поздних этапах взаимодействия с застройщиком.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, при соблюдении прочих условий, но отсутствии передаточного акта или иного документа дольщик (покупатель) с момента ввода объекта в эксплуатацию имеет право признать права собственности на объект недвижимого имущества в суде.

Постановлением ФАС Московского округа от 26.09.2011 по делу N А40-122641/10-23-1032 требование о признании права собственности на квартиру удовлетворено, поскольку разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме и у него возникло право получения в собственность объекта долевого строительства.

Определением ВАС РФ от 02.09.2011 N ВАС-8902/11 по делу N А56-78684/2009 установлено, что в случае если договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Определением Московского областного суда от 22.03.2011 по делу N 33-6054/11в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора уступки прав требования отказано правомерно, поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что оспариваемый договор противоречит положениям норм законодательства РФ и нарушает права и законные интересы истца.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако по данному виду спора суды, хоть и удовлетворяют требования участников долевого строительства, но по прежнему уменьшают размер неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ. (Определение ВАС РФ от 05.12.2011 N ВАС-15115/11 по делу N А64-5539/08-23, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 N 16904/10 по делу N А13-16297/2009, Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2009 N 43-В09-3)

В заключении отмечаю, что не смотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей недвижимости суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора больше в пользу последних, особенно, если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах, представляется необходимым внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и особенно изучать документы, на основании которых данный договор подписывается. При необходимости лучше привлечь соответствующего специалиста, чем в последствии долгие годы «добиваться правды» через суд.

Источник: www.klerk.ru

На какие ухищрения идут застройщики, чтобы «втюхать» доверчивым дольщикам квартиры

Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.

Как только не обманывают беспринципные застройщики жаждущих иметь свою крышу над головой, зная, что в большинстве случаев это им сойдет с рук. Причем такие неприятности поджидают дольщиков во всем мире, ведь застройщик оставляет за собой право изменять первоначальный проект, иногда даже до неузнаваемости. В этом посте мы расскажем, какие «сюрпризы» могут ждать ничего не подозревающих инвесторов в жилье, когда они все-таки попадут на территорию комплекса и в квартиру.

1. Несоответствие проекта и реального объекта

Зачастую застройщики просто обманывают дольщиков, ведь проекты из рекламных буклетов редко соответствуют реальности. | Фото: medium.com.

Сеть переполнена вопиющими случаями обмана дольщиков застройщиками-мошенниками, которые оставляют людей и без денег и без жилья, но разбираться в этом должны компетентные органы. А мы хотим поговорить о недобросовестности строительных компаний, которые любой ценой пытаются втюхать свои квартиры.

Когда реалии не соответствуют рекламным буклетам (Львов, комплекс «Старый город»). | Фото: medium.com.

При выборе застройщика многие дольщики думают, что их обмануть никто не сможет, ведь они тщательно проверяют выбранную компанию, регулярно следят за строительством их дома и т.д. Но это им так кажется и зачастую в квартиру они все-таки вселяются, но вместо обещанного леса за окном ежедневно видят соседа в трусах с сигаретой и кофе на балконе/кухне или чего хуже – в скором времени могут созерцать скоростную магистраль.

Вместо детской площадки недостроенный паркинг с кучей мусора (ЖК «Волна», Шушары). | Фото: fontanka.ru.

А иногда вместо голубого озера с фонтаном – заросшее зловонными водорослями болотце и это в лучшем случае, а в худшем – пятно голубого цвета . из пластика. И это далеко не весь перечень совсем неприятных «сюрпризов» от беспринципных застройщиков.

Справка: Дольщик — один из инвесторов (как частное, так и юридическое лицо), который вносит свои денежные средства в долевое строительство объектов жилой недвижимости.

1. Оптическая иллюзия вместо парка и озера

Если смотреть с высоты птичьего полета, то озеро странной формы все-таки есть (Чанша, провинция Хунань). | Фото: realt.onliner.by.

На днях в Сети появились факты мошенничества китайского застройщика, который очень убедительно обещал «густую растительность под окнами, формирующую целый парк, а в центре будет красоваться настоящее озеро с прохладной прозрачной водой» . Ну, если с густой растительностью можно еще смириться, ведь деревья за 1 день не вырастут и не дадут густую тень, то с озером уже перебор. Как оказалось, если смотреть с высоты последних этажей, то действительно можно увидеть голубую гладь, но на самом деле это просто пластик угловато-коряво имитирующий озеро, которого не существует.

Вот такая зона отдыха на «берегу» пластикового озера получилась (Чанша, Китай). | Фото: realt.onliner.by.

На рекламных проспектах красивые картинки «райской» жизни среди огромного мегаполиса были настолько привлекательны, что отбоя от желающих поселиться в этом престижном районе, да еще и в таком оазисе не было. Но когда первые жильцы получили свои ключи и отправились обживать семейное гнездышко, оторопели прямо во дворе. Мало того, что вместо прохладной водички – потертый пластик, так через него перекинули . мостик. Интересно для чего?! Люди в шоке и от оформления так называемого газона, вместо которого была уложена тротуарная плитка с выпирающими кусками грязи со всех сторон.

3. Вместо земельного участка водная гладь

Вот так выглядит проект жилого комплекса, который обещала воплотить в жизнь «Стройиндустрия» (Вологда). | Фото: domozhiroff.livejournal.com.

А вот в Вологде произошел случай с точностью до наоборот – вместо двора с паркингом и детскими площадками оказалась водная гладь реки Вологды, которая в кадастровых документах числится . земельным участком под застройку жилого комплекса.

В итоге стройка началась прямо на берегу реки, часть которой числится земельным участком. | Фото: domozhiroff.livejournal.com.

Чтобы хоть как-то выйти из положения, застройщик пытается пристроить дом прямо на берегу, при этом засыпает землей из котлована участок у самой воды, который по закону относится к водоохранной зоне. Помимо этого возникает резонный вопрос: а на сколько безопасной в дальнейшем будет жизнь в этом доме, и где будут играть дети, а их родители ставить машины? Получается, что по факту земли для их размещения попросту нет!

4. Полная разруха вместо сказочной красоты

Помимо того, что застройщики обманывают с квадратурой, толщиной стен, с расположением окон и видом из них, так еще и не выполняют свои обещания по благоустройству территорий.

Застройщики ЖК «Счастье» обещали помимо жилых домов построить школы и садики (Ленинградская обл., пос. Федоровский). | Фото: fontanka.ru.

В итоге «счастливые» обитатели живут в полной разрухе (Ленинградская обл., пос. Федоровский). | Фото: fontanka.ru.

Одна из жительниц ЖК «Счастье» (какое многообещающее название!) рассказала о том, как на самом деле обстоят дела: «Обещанные прогулочные зоны и спортивные площадки остаются только на сайте застройщика и на красивом генплане, который до сих пор находится в отделе продаж и используется для продажи оставшихся таунхаусов. За 6 лет стройки в ЖК не появилось ни одной прогулочной зоны, а спортплощадка в виде возвышающегося бетонного основания находится в чистом поле, поросшем борщевиком, между горами строительного мусора, бытовками, биотуалетами» .

Анонсировано создание 2 прогулочных зон в 3 га со своим озером и физкультурно-оздоровительные комплексом (Ленинградская обл., пос. Федоровский). | Фото: fontanka.ru.

В итоге после 6 лет жильцы ЖК «Счастье» имеют вот такую неприглядную картину зон отдыха (Ленинградская обл., пос. Федоровский). | Фото: fontanka.ru.

5. Как испортить новостроем историческую часть города

Так должен был выглядеть жилой многоквартирный дом на Подоле, в Киеве (рекламный проспект застройщика). | Фото: medium.com.

Иногда застройщики в своем жалком подражании старинным зданиям в стиле ампир, доходят до смешного и можно даже сказать до убогого. Мало того, что на фоне дымящихся труб такие помпезные здания смотрятся нелепо, так проект, который ухудшить было уже просто нечем, умудрились изменить до такой степени, что дом превратился в «монстра» (так его называют местные жители) испортившего вид исторической части Киева.

В итоге застройщик сдал в эксплуатацию такого желто-голубого «монстра», надстройка которого признана незаконной и будет демонтирована (Киев). | Фото: medium.com.

Но это еще не все неприятности. Дольщики, чьи квартиры оказались на шести достроенных вне плана этажах, могут остаться без квартир, ведь идут суды, и в скором времени строительную компанию заставят этажи просто демонтировать. По сведениям редакции Novate.Ru, когда начались неприятности с законом, застройщик всеми способами старался по-быстрому продать незаконно построенные квартиры по дешевке, хотя к тому времени уже знал, что снос неизбежен! Радует только тот факт, что не все купились на бросовую цену жилья и пострадавших будет не так много.

6. Элитный жилой комплекс с отдельным выходом на «благоустроенную» набережную (Васильевский остров)

На рекламных фото и роликах такой должна была стать набережная, по которой жильцы могли бы гулять (Санкт-Петербург). | Фото: fontanka.ru.

Не с лучшей стороны показал себя застройщик в Санкт-Петербурге, который решил построить элитный лофт-квартал Docklands на Васильевском острове (набережная Макарова). Привлекая инвесторов в рекламных буклетах, он красиво описывал не только идеальные апартаменты, но и благоустроенную набережную, где он организует прекрасные прогулочные зоны, на которые жильцы комплекса будут иметь отдельный выход.

Даже до такой набережной жильцы лофт-квартала Docklands не могут добраться (Санкт-Петербург). | Фото: fontanka.ru.

Но свои обещания так и не сдержал, мотивируя это тем, что «набережная принадлежит городу, мы там сделать ничего не сможем» . Больше всего возмущает новоиспеченных владельцев то, что они решились на покупку недвижимости именно в квартале Docklands потому из-за выхода на набережную, которой до сих пор нет.

7. Совсем не та Венеция

Идеальный жилой квартал с эффектным названием «Венеция» (проект застройщика, Киев). | Фото: medium.com.

В последнее время стало модным называть жилые комплексы именами зарубежных знаковых городов. Не стал исключением и жилой комплекс «Венеция», который занимает целый микрорайон Киева. Глядя на проект, предоставленный застройщиком, можно часами любоваться прекрасной набережной с фонтанами, идеальными зонами отдыха, прекрасными высотными домами.

Все бы ничего, можно порадоваться за людей, которые будут жить в такой красоте. Но не тут-то было. Дома – унылые однообразные коробки, нет ни набережной, ни ярких зонтиков, ни прогулочных зон утопающих в зелени. А вместо фонтана три ивы, склонившихся над каким-то болотцем, где даже берега нормального нет.

Человек — такое существо, которое в любой ситуации не просто найдет выход, но еще и будет настойчиво искать выгоду. Как оказалось даже страны с многовековым укладом законов, норм и правил не защищены от изворотливости ума некоторых граждан и следующие 9 сногсшибательных случаев стали явным доказательством того, что можно без проблем легально обойти закон и неплохо на этом заработать.

Источник: novate.ru

Всё о покупке квартиры в новостройке: что нужно знать, чтобы вас не обманули или как безопасно провести сделку?

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке всегда будет более выгодной в финансовом плане, чем покупка на вторичном рынке. Но приобретение такого рода принято считать финансовым вложением, ведь на момент покупки здание еще не построено.

И с этим, как и с любым другим инвестированием связано множество рисков, которые могут оставить покупателя и без денег, и без результата. Но при правильном подходе к делу большинства рисков можно избежать, и дождавшись постройки здания наслаждаться проживанием в новенькой квартире с хорошим ремонтом.

Для этого нужно ответственно отнестись к этому моменту в своей жизни: вооружиться необходимой информацией — знать, на что надо обратить внимание, чтобы вас не обманули и всегда перед каждым действием думать наперед — быть уверенным в последствии своих действий, тогда покупка квартиры в новостройке будет безопасной.

Возможные покупательские риски

При любом вложении средств возникает вероятность их потерять. Конечно же то же касается и вложении в недвижимость при покупке еще не построенной квартиры. Чтобы избежать обмана, необходимо знать о возможных неприятных ситуациях, и о способах защиты от них.

Прекращение строительных работ

Каждый покупатель квартиры в новостройке испытывает страх, что дом попросту не будет достроен, когда значительная сумма денег уже была заплачена. К сожалению таким ситуациям имеет место быть, причиной этому может послужить как мошенничество со стороны застройщика при покупке, так и его банальное банкротство.

Как от такого защититься? В первую очередь стоит проверить всю доступную информацию о застройщике, в частности все о генеральном директоре. Вполне возможно, что в Интернете найдутся факты о разоренных им фирмах и т.п.

Тоже касается и полной проверки всех необходимых документов, которые обязаны предоставить покупателю. Чтобы облегчить процесс и максимально безопасно купить, можно нанять юриста-консультанта для этих целей, что полностью может уберечь от юридических махинаций.

Совет. Одной из хитростей может являться проверка банком. Не каждый банк будет выдавать ипотеку на незастроенные жилища, и тем более если застройщик не является полностью проверенным.

Даже если покупатель и не собирается оформлять ипотеку, сам факт такой возможности уже говорит о безопасности вложения средств, ведь банки сотрудничают со страховыми компаниями, которые лучше всех оценят все риски и дадут тем самым почву для выдачи займов.

Такой же способ проверки можно провернуть с помощью риэлтерских агентств. Заботясь о собственной репутации, они проводят тщательнейшие проверки. Поэтому, если крупное агентство сотрудничает с застройщиком — ему можно доверять.

Продажа застройщиком одного помещения нескольким собственникам

Если дом все же был удачно и полностью достроен, то внезапно может выясниться, что одна квартира была продана два или больше раз совершенно разным покупателям. Причем это тоже не всегда бывает мошенничеством (но очень редко), а может быть всего лишь банальной и досадной ошибкой из-за несогласованности застройщика и агентств по недвижимости.

Этого можно полностью избежать, заключив и подписав договор целевого участия. Исходя из закона ФЗ-214 этот договор будет давать абсолютную гарантию на полное право собственности покупателя на квартиру.

Так как договор подлежит обязательной государственной регистрации, квартира будет полностью проверена на наличие других собственников, так что любые манипуляции со стороны застройщика будут попросту исключены. Если каким-то невероятным способом у квартиры и появится второй собственник, суд отстоит права заключившего договор целевого участия с застройщиком.

Подписание другого договора

Застройщик, кстати может пойти на хитрость — уговорить покупателя подписать совершенно другой документ, к примеру — договор предварительной покупки. Ничего не подозревающий покупатель может согласиться на это, и может купить и быть обманутым, так как подобные договора уже не дадут никаких гарантий на их собственность.

Полностью права покупателя защищает только договор долевого участия. До его подписания заказчик даже не имеет права брать деньги с покупателя. Подписав договор, который был зарегистрирован — гарантия что на вложенные средства будет выдана квартира после ее постройки.

Невыполнение условий

Бывает и так, что в собственность покупателю после застройки выдается совершенно другая квартира. Это конечно не сравнить с полной ее потерей, но вполне может вылиться в серьезную финансовую катастрофу.

Важно! Довольно популярной ситуацией является долгострой — застройщик намеренно (или нет) может затягивать сроки строительства, причем даже на несколько лет. А на объекте тем временем строительство вполне может идти своим ходом.

Также можно добавить о финансовом аспекте. Застройщик может взять с покупателей дополнительный средства, о которых не идет речь в договоре. Или реальная сумма оплаты может оказаться гораздо меньше заплаченной.

Из этих ситуаций редко когда можно выйти победителем по справедливости. Единственное универсальное решение всех этих проблем заключается в точном и правильном составлении договора.

Особенности заключения договора с посторонней организацией

При подписании договора можно обнаружить, что там указано имя не застройщика, а какого-то другого стороннего предприятия. Конечно же не стоит подписывать такой договор. Никто, кроме застройщика не имеет права продавать строящиеся квартиры.

Подписав такой договор можно вполне ожидать того, что квартира не будет передана покупателю, а в худшем случае — не построена вовсе. И никаких законных претензий к застройщику предъявить уже не получится.

Плохое качество полученного жилья

Даже после полного окончания стройки и получения нужной квартиры в собственность можно ожидать проблем. Покупатели могут обнаружить, что полученная квартира совсем в не том состоянии, которое должно быть. Например, плохое состояние коммуникаций. Слабый напор воды, плохое состояние проводки — только некоторые из подобных проблем.

И к сожалению, не все можно проверить сразу при получении квартиры. В отличии от труб и проводки, состояние которых легко проверить качество отопительной системы можно будет поверить не раньше осени. Для таких случаев в договоре должно быть предусмотрено наличие гарантийного срока. Пока он не истек, новоиспеченные владельцы имеют полное законное право предъявлять свои претензии к застройщику.

И застройщик будет обязан устранить все неполадки, которые были обнаружены. Или же хотя бы выплатить достойную компенсацию владельцам. Если же дефекты были обнаружены до того, как был подписан акт о передаче квартиры в собственность, то его желательно попросту не подписывать.

Внимание! Застройщик не имеет временных рамок на устранение дефектов квартиры. Решение проблемы иногда настолько затягивается, что покупатели просто требуют возврата денег. Застройщик же оказывается в плюсе, так как он возвращает сумму отданных денег без учета упущенных выгод.

А покупателю тем временем нужно срочно думать о новом месте жительства. И от этого может спасти фактически только одно — правильное составление договора.

Предоставление слишком нереальных условий

Застройщик в своей рекламной кампании может обрисовать даже самую красивую картинку квартиры. Но нужно обращать внимание — а возможно ли это вообще? Бывает, что при постройке огромного, многоэтажного квартирного дома застройщики гарантируют сроки передачи квартир всего лишь через год, а то и еще меньше, хотя сама стройка еще на начальных этапах.

Стоит ли говорить, что на строительство физически должно уйти гораздо большее количество времени? И к сожалению, многие покупатели ведутся на подобные условия, причем к подобному может прибавится и многократная продажа квартир множеству людям. А сама стройка может быть попросту заморожена, или не быть начата вовсе. Поэтому слишком выгодные условия продажи — повод сомневаться в добросовестности застройщика, который чаще всего желает умолчать обо всех возможных подводных камнях.

Занижение ответственности строящей компании

В заключенном договоре прописаны все обязанности застройщика по срокам передачи квартиры, по оплате и т.п. При подписании договора долевого участия нужно внимательно проследить за этим моментом. Вполне возможно, что там найдутся ошибки, причем не обязательно случайные.

К примеру, за каждый задержанный день с передачей квартиры в собственность застройщик обязан выплатить покупателю 0.3% от суммы ключевой ставки. В договоре эта сумма может быть «случайно» занижена, и после подписания оспорить этот факт можно будет только при помощи судебной системы.

Важно проверить застройщика — советы

Важно! Проверка застройщика — ответственное дело, ведь от решения сотрудничать с ним может решиться участь вложенных в не построенную квартиру средств.

Ни один покупатель не захочет быть обманутым, поэтому в данном направлении предстоит выявить немалое количество фактов.

Крупные и надежные компании всегда имеют собственный интернет-ресурс, на котором можно узнать достаточно информации. О менее крупных застройщиках можно попробовать узнать с сайтов об отзывах или им подобных.

Для начала стоит сориентироваться на информацию о кризисных ситуациях — сколько проектов удалось реализовать в сложные временные периоды, насколько это было успешным и т.д. Если застройщик не имеет опыта работы в кризисных ситуациях, то это может являться первым поводом для сомнений. Застройщика нужно также проверить по следующим пунктам:

• Является ли девелопер недобросовестным. В интернете должно быть достаточно информации о прошлых проектах компании, срока их реализации и количестве возведенных зданий. Также стоит проверять необходимые документы: разрешение на строительство, документы на землю и т.д. Документы могут быть электронными копиями на самом сайте, либо быть предоставленными застройщиком лично.
• Подробные отзывы в интернете, позитивные данные в СМИ с детальными обзорами и фотоотчетами будут говорить только в пользу конкретного девелопера. Даже если число позитивных (но детальных) публикаций и отзывов не слишком велико, это уже будет веским поводом относиться к застройщику с доверием.
• Стоит обратить внимание на финансовую сторону вопроса девелопера, а конкретно на его сотрудничестве с банками. Хороший банк никогда не будет выдавать ипотеку покупателю при непроверенном застройщике. А выделение ним средств на построение, выгодные условия по ипотеке практически полностью гарантируют что постройка будет завершена, и в необходимый срок. Еще лучшим вариантом будет, если банк предоставит кредиты еще в самом раннем начале строительства.
• Застройщик должен осуществлять свою деятельность только по договору долевого участия. Это, и только дает полную гарантию на защиту прав покупателя, и не даст застройщику обманывать. А невыполнение обязанностей, указанных в договоре девелопер будет оштрафован в пользу покупателя.
• Еще один простой способ проверить застройщика — приехать на место строительства и оценить ситуацию собственными глазами. Нужно оценивать, насколько активно проходят строительные работы. Например, при строительстве панельного дома, за месяц должны строиться как минимум четыре этажа.

Какие документы требовать?

Важно! У застройщика, несмотря на то, первый он строит дом или имеет многолетний опыт в застройке нужно требовать документы.

Конечно, если у него отличная репутация, целая армада позитивных отзывов и отстроенных домов то сомнений в его недобросовестности практически нет.

Но все же проверка необходимых документов не является чем-то уж слишком сложным, тем более это может обезопасить покупателя от мошенничества. Поэтому в любом случае стоит затребовать у застройщика документы.

А из документов следует проверить такие:

1. Документы, которые подтверждают права девелопера на конкретный земельный участок под застройку, например, договор аренды или свидетельство собственности.
2. Само собой — разрешение на строительство.
3. Проектная документация со всеми последними изменениями. В ней должна быть информация об застройщике и объекте долевого строительства.
4. Заключение по проведению государственной экспертизы данной проектной документации, если ее проведение было установлено исходя из федерального закона.

Данные документы, а точнее их копии, но с подписью и печатью генерального директора фирмы должны быть предоставлены покупателю по первому требованию. А конкретно проектная документация должна быть опубликована девелопером в интернете или СМИ.

Если застройщик отказывается предоставлять документы, например, обосновывая это их нахождением их в налоговой или бухгалтерии, то нужно насторожиться, а лучше — полностью отказаться от данного застройщика и найти более надежного.

О том, какие документы требуются при покупке квартиры в новостройке, читайте здесь.

Какие типы договоров могут использоваться?

Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:

Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.

Совет. В любом случае, рекомендуется подписывать только договор о долевом участии, так как только он дает полную гарантию на защиту вложенных средств покупателя.

• Скачать бланк типового предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Обязательные пункты договора

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:

1. Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
2. Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
3. Все данные о ценах, способах и сроке оплаты. На этой информации необходимо заострить особое внимание.
4. Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.

• Скачать бланк типового договора о долевом участии с застройщиком
• Скачать образец договора о долевом участии с застройщиком

Проверка земли и здания под будущий дом

Внимание! У застройщика обязательно должно быть право на землю, на которой проводится стройка. Иначе вполне возможно, что функциональное назначение данного земельного участка может оказаться совсем иным, например, под строительство офиса.

И под это назначение участок мог быть выделен десятки лет назад, за годы требования рынка сменились, и застройщик решил возводить новостройку.

Местная администрация к этому времени просто не провела заседание о смене назначения земляного участка, и пока это решение не будет принято, покупатели попросту не смогут въехать в даже уже достроенный жилой дом. Поэтому проверка права на землю застройщика является обязательной для каждого покупателя.

То же касается и право застройщика на постройку здания. Кроме того, нужно проверять и само здание во время постройки. Например, если нужный этаж еще не был построен, его качество можно будет оценить по состоянию подъезда и нижних этажей: качество стен, труб, ступеней или их покраске скажет об отношении застройщика к постройке.

Если все было сделано «лишь бы как», то можно быть уверенным, что и все остальные этажи, и квартиры будут достроены с таким же отношением. Мнение об постройке желательно узнать от будущих соседей, вложивших, или планирующих вложить в новостройку свои средства.

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает (как выбрать этаж при покупке квартиры?).

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

• Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
• Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.

Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру. Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Общие советы: на что обратить внимание

Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.

Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.

Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:

• мало магазинов;
• аптек;
• далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.

Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.

А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.

Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».

Стоит обратить внимание на оплату при покупке квартиры. Расчет должен быть безналичным, так как он является более безопасным (легко можно подтвердить факт оплаты) и удобным для каждой стороны. Если застройщик требует оплаты только наличными — это повод насторожиться.

Чтобы не произошло недоразумений или мошенничества, нужно требовать после оплаты чек контрольно-кассовой машины и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, стоит рассмотреть такие варианты, как приобретение с зачетом имеющегося жилья, от подрядчика и по переуступке прав.

Полезное видео

Источник: urist.expert