Долевое строительство или рассрочка

Что выбрать: дешевое долевое строительство со всеми его рисками, или лучше выкупить квартиру в рассрочку но переплатить за проценты? Некоторые решат что лучше заплатить меньше, чуть-чуть подождать и хоть и немного рискнуть, но в итоге выпить шампанского за новоселье. Чтож, тоже вариант. Но все же нужно подсказать о тех моментах, которые важны, когда вы выбираете долевое строительство.

Расторжение договора со стороны застройщика: проверьте заранее возврат средств!

Если недвижимость приобретается не сразу за полную стоимость, а на специальных условиях, то всегда необходимо отслеживать возможности отступления. В некоторых ситуациях расторжение договора предполагает возврат средств. При участии в долевом строительстве застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. В законодательстве не указано, что он в такой ситуации обязан вернуть деньги. Это, значит, единственный способ защититься от подобного – проверять наличие в договоре пункта о возврате средств заранее.

В ЧЕМ РАЗНИЦА КРЕДИТА И РАССРОЧКИ?

Выход из долевого строительства при невозможности платить оставляет возможность расторгнуть договор с застройщиком с частичным возвратом средств. Масштаб частичности здесь остается только угадывать. При согласии застройщика можно передать права ДДУ другим лицам за вознаграждение. Еще один выход из ситуации – переход на ипотеку. Банки здесь могут помочь и обязательно не забудут про свой достаточно высокий процент.

Кстати, мы предусмотрели этот момент и обезопасили нашего покупателя. Квартира в рассрочку без ипотеки, если она приобретается по программе «Развитие» лучше защищена юридически. То есть, при расторжении договора средства возвращаются. Это удобно в непредвиденных обстоятельствах: при падении доходов, а также в ситуациях, когда супруги разводятся или решают уехать в другую страну и выкупать квартиру не хотят. Проверьте, есть ли такая возможность в вашем договоре долевого строительства.

Квартира в рассрочку в программе «Развитие» защищена от банкротства.

Рассрочка на приобретение квартиры по программе «Развитие» — значительно дешевле любого банковского кредитования. При этом исключена опасность банкротства застройщика, существующая при долевом строительстве. Участь дольщиков, которые находятся под постоянным риском, требует тщательного сбора информации о застройщике, внесения важных пунктов в договор, риска банкротства и поведения в случае смещения сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Тем временем квартира в рассрочку без ипотеки гарантирует быстрое заселение и спокойствие за свои деньги.

Для защиты прав дольщиков юристы рекомендуют вносить в договор пункты о графике платежей, привязанном к этапам строительства. Так чтобы последний платеж вносился после введения дома в эксплуатацию.

А права покупателей квартиры в рассрочку по федеральной программе «Развитие» сразу защищены и прописаны в договоре. Предусмотрена возможность расторжения, возврата средств и многое другое.

Хотите узнать больше? Оставайтесь с нами и возможно, вы сделаете более дорогой, но безопасный выбор.

СНИМАТЬ квартиру или купить в РАССРОЧКУ?

Хотите стать участником? Позвоните по телефону 8 800 775 71 84! Звонок по России бесплатный

Источник: programmadom.ru

Квартира в рассрочку

Для большинства потенциальных покупателей покупка квартиры в рассрочку напрямую ассоциируются с ипотечным кредитом, но это далеко не всегда так. Помимо ипотеки, есть и другие способы купить жилье с последующей оплатой. Рассмотрим варианты, процедуру и важные моменты, как купить квартиру в рассрочку.

Что означает рассрочка квартиры

Понятие «рассрочка» по смыслу аналогично ипотечному кредиту, но имеет существенные отличия. При оформлении ипотеки недвижимость передается в залог кредитору, в роли которого выступает банк. Заемщик до полного погашения долга имеет право пользоваться имуществом при условии своевременного внесения взносов по кредиту. При нарушении графика платежей кредитор имеет право продать недвижимость в счет погашения своих затрат.

При покупке квартиры в рассрочку схема оформления и права участников соглашения другие. Главное отличие – договор заключается непосредственно между участниками сделки, продавцом и покупателем. Третья сторона, банк, не участвует в соглашении, соответственно, размеры платежей при покупке квартиры в рассрочку меньше, чем при ипотечном кредите. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, остальную сумму вносит поэтапно по составленному графику.

Преимущества приобретения жилья в рассрочку

1. Для оформления договора между продавцом и покупателем требуется гораздо меньше документов. Проще сама процедура заключения договора.
2. Стоимость квартиры, указанная в договоре фиксированная.
3. Процентные ставки по ипотечному кредиту повышают итоговую стоимость недвижимости иногда в несколько раз.
4. При покупке квартиры в рассрочку размер комиссионных значительно ниже. Более того, некоторые застройщики и владельцы жилья предлагают беспроцентное погашение остатка стоимости.

Процедура оформления рассрочки недвижимости максимально упрощена. Для заключения договора между продавцом и покупателем квартиры не требуется дополнительное страхование риска, которые используется банками. Не надо искать поручителей, вносить залог, платить лишние страховки. Обычно достаточно иметь паспорт и деньги на первоначальный взнос. Заключая договор приобретения жилья в рассрочку, покупатель просто получает право на оплату остаточной стоимости квартиры частями.

Виды платежей по рассрочке квартиры

Существует два вида платежей по рассрочке недвижимости с начислением дополнительной комиссии и без нее:

1. Беспроцентная рассрочка – это схема выплаты суммы долга по факту. Остаток долга после начального взноса за жилье просто разбивается на части и выплачивается без дополнительных начислений. График платежей составляется по договоренности – ежемесячно или ежеквартально. Такие условия предлагают застройщики или частные продавцы при продаже жилья эконом-класса или при краткосрочном договоре на срок до 6 месяцев.
2. Процентная рассрочка – вариант длительного погашения остатка по долгу при покупке жилья, при котором на остаток суммы начисляется комиссия. Размер процентной ставки в среднем составляет до 12% годовых, у большинства застройщиков ставки варьируются в пределах 2-5%.

Важным различием между ипотечным кредитом и рассрочкой является срок договора. Ипотека оформляется на длительный срок до 25 лет, договор купли-продажи с рассрочкой заключается на срок от 6 месяцев до 3 лет, максимум – 5 лет. Однако эти условия определяются требованиями застройщика или договоренностью с продавцом жилья.

Варианты договоров приобретения квартиры в рассрочку

Существует два варианта покупки жилья с отсроченным платежом:

1. Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных стадиях строительства объекта. Наиболее выгодно купить квартиру в рассрочку в здании, которое уже возведено и находится на этапе завершения. Обычно ДДУ заключается на срок до 3 лет, в течение которого застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель – полностью рассчитаться за жилье в новостройке.
2. Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у компании-застройщика, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки в договоре купли-продажи фиксируется обременение на квартиру. Это означает, что покупатель имеет право пользования и проживания в квартире, но не может ее продать до полного погашения долга.

При покупке квартиры в рассрочку в новостройке есть два вида оформления сделки – договор долевого строительства или договор купли продажи. Важно, чтобы были учтены требования законодательства:

1. Нельзя заключать договор долевого участия, когда дом уже сдан в эксплуатацию. В таком случае застройщик имеет право предложить оформить предварительный договор купли-продажи с рассрочкой.
2. Незаконно заключать договора купли-продажи, если строительство объекта еще не начато.
3. При заключении договора долевого участия застройщик обязан предоставить покупателю учредительные документы организации – свидетельство из ЕГРЮЛ, отчет хозяйственно-финансовой деятельности, бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (закон № 214-ФЗ).

Если жилье в рассрочку приобретается на вторичном рынке у собственника, есть только один вариант оформления сделки – договор купли-продажи.

Как купить в рассрочку квартиру у застройщика

У многих строительных компаний предусмотрен собственный порядок покупки квартиры в рассрочку в новостройках. Это могут быть как завершенные и сданные в эксплуатацию дома, так и объекты, находящиеся на стадии строительства. При изучении условий покупателю необходимо обратить внимание на ряд значимых нюансов:

• есть ли в договоре рассрочки жилья дополнительные условия – пени, штрафы, неустойки;
• каковы условия перехода квартиры в собственность – сразу после заключения сделки и внесения первого взноса или после выплаты всей суммы;
• предусмотрена ли возможность досрочного погашения задолженности;
• размер первого платежа, возможность использования материнского капитала;
• каковы условия внесения платежей по рассрочке – график и сумма каждого платежа;
• когда установлен срок ввода объекта в эксплуатацию – для новостроек на стадии строительства;
• есть ли возможность перезаключения договора с другим покупателем – на случай, если не получится выплачивать рассрочку;
• каковы условия расторжения договора – предоставляется ли хотя бы частичное погашения выплаченной суммы покупателю.

Как купить квартиру в рассрочку от застройщика

Порядок покупки квартиры в рассрочку от застройщика выстраивается по стандартной схеме:

1. Сначала нужно изучить рынок предложений. В большинстве городов есть новостройки и целые жилые комплексы, находящиеся на стадии завершения строительства или уже сданные в эксплуатацию.
2. Прежде чем обращаться непосредственно в компанию-застройщика, стоит внимательно изучить историю организации. Важно обратить внимание на стаж, репутацию компании, количество и виды объектов, уже сданных в эксплуатацию.
3. После выбора конкретного жилого объекта нужно обратиться в компанию к менеджеру по продажам. Специалист предоставляет информацию об условиях рассрочки и дает форму договора для изучения.
4. Условия договора независимо от вида – ДДУ или купли-продажи, важно досконально изучить. Для исключения подводных камней лучше проконсультироваться независимым юристом.
5. При заключении ДДУ менеджер должен предоставить учредительные документы организации. Сделка будет легальной, если компания соответствует требованиям – есть разрешение на строительство, уставной капитал компании от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей (чем крупнее объект, тем выше сумма).
6. Если все условия устраивают, заключается сделка и вносится первый взнос. И дальше выплачиваются платежи по установленному договором графику.

Важный момент – право собственности на квартиру, купленную в недостроенной новостройке по договору долевого участия, наступает только после регистрации в ЕГРН, а это возможно только после сдачи объекта в эксплуатацию. До этого момента единственным правовым документом покупателя является ДДУ.

Как купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке

При покупке жилья в рассрочку на вторичном рынке схема немного другая. В этом случае важно удостовериться в том, что владелец недвижимости действительно обладает правом на распоряжение квартиры. Перед тем, как заключить сделку, необходимо проверить документы продавца. Чтобы не оказаться жертвой мошенничества, перед покупкой стоит проверить такие документы.

1. Паспорт владельца жилья. Мошенники нередко используют недействительные паспорта.
2. Доказательство регистрации квартиры в Росреестре, таковым является выписка из ЕГРН.
3. Правоустанавливающий документ на недвижимость. Право на собственность дают договор купли-продажи, ренты или передачи (приватизации), договор дарения или долевого участия, свидетельство о праве наследования.
4. Документ о семейном статусе продавца. Важно учитывать, что при продаже жилья семейный продавец обязан оформить согласие второго супруга на продажу квартиры.
5. Коммунальные счета. Проверка счетов – мера предосторожности. Если есть долги, после оформления сделки выплачивать их придется уже новому владельцу. . Этот документ также относится к профилактическим мерам. Если продавец будет признан недееспособным по причине психического заболевания или наркологической зависимости, сделка может быть признана недействительной.

Заключение договора купли-продажи квартиры в рассрочку проводится по стандартной схеме. Немного отличается только форма документа. В нем обязательно указывается какой процент стоимости от жилья выплачивается сразу, на какой срок дается рассрочка и какую сумму покупатель обязуется выплачивать ежемесячно. Как и в случае с покупкой квартиры в рассрочку от застройщика, в договоре устанавливается график платежей и условия перехода прав собственности – сразу или после выплаты всей суммы.

Источник: egrnreestor.ru

Рассрочка – и точка: является ли она альтернативой ипотеки

Когда накопленных средств на покупку квартиры не хватает, но приобрести ее очень хочется, на ум тут же приходят два способа: либо взять в банке ипотечный кредит, либо воспользоваться рассрочкой от застройщика. Второй путь кажется более оптимальным, хотя тут есть свои нюансы.

Всегда ли рассрочка выгоднее, чем ипотечный кредит?

Смотря что считать выгодой. Если есть желание сберечь время, не собирать кучу справок, необходимых для получения кредита, сэкономить на дополнительных расходах типа платы за страхование и если нет возможности подтвердить свои доходы или найти поручителей, то рассрочка, для доступа к которой все эти действия не требуются, безусловно, выгодна.

Насколько именно, зависит от условий ее предоставления. На короткий срок (3–6 месяцев) обычно выдается беспроцентная рассрочка, что тут же ставит ее вообще вне конкуренции с ипотекой. А вот право пользования более длительной рассрочкой придется оплачивать.

Проценты могут начисляться по-разному и колебаться от 1–1,5 в месяц до 13–16 в год, что в целом сопоставимо с ипотечными ставками. Однако в отличие от ипотечных кредитов максимальные сроки, на которые предоставляется рассрочка, не столь большие, поэтому ежемесячно для ее погашения предстоит вносить более серьезные суммы. И это – главная причина, почему некоторые покупатели все же выбирают ипотечный кредит, а не рассрочку.

Почему рассрочка по ДДУ такая короткая?

Согласно статье 5 закона «Об участии в долевом строительстве» (он же 214-ФЗ), «уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями». Второй из описанных вариантов – это, по сути, и есть рассрочка. Как следует из статьи 12, обязательства по ДДУ считаются исполненными, когда стороны подписали передаточный акт, а покупатель выплатил в полном объеме необходимую по договору сумму, в которую оценена квартира. При этом, как сказано в статье 8 того же закона, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома застройщик обязан передать квартиру покупателю в течение двух месяцев (или меньше, если это прописано в договоре), а покупатель, в свою очередь, получив сообщение застройщика о завершении долевого строительства, должен приступить к принятию квартиры в течение семи рабочих дней (опять же, если в договоре не значатся иные сроки).

Из этих трех статей застройщики делают вывод, что погасить рассрочку покупатель должен не позднее момента ввода дома в эксплуатацию или в крайнем случае в последующие два месяца, которые могут пройти до приглашения на приемку квартиры. Именно к этим срокам, как правило, и привязывают график платежей по рассрочке, а клиентам поясняют, что растянуть оплату на более длительный срок по закону нельзя. А поскольку от момента начала привлечения на строительство денег дольщиков до завершения возведения объекта обычно проходит не более 2–2,5 лет, то и максимальная рассрочка по ДДУ составляет, как правило, такой же период. Или меньше, если квартира приобретается не на этапе котлована.

Можно ли при необходимости растянуть рассрочку на несколько лет?

Если покупка совершается по ДДУ, то на первый взгляд – нельзя. Однако несколько назад произошел один интересный судебный прецедент. Застройщик на ранней стадии строительства заключил с покупательницей ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. Согласно договору клиентка должна была оплачивать будущую квартиру частями, то есть в рассрочку.

Когда строительство было завершено, оказалось, что оперативно погасить остаток долга она не может. Застройщик, войдя в ее положение, согласился растянуть оставшуюся оплату на более значительный срок, для чего было заключено дополнительное соглашение о том, что до момента полной выплаты квартира будет находиться в залоге у застройщика, и составлен новый график платежей. Однако сотрудники Росреестра визировать дополнительное соглашение отказались, сославшись на то, что оно противоречит исходному ДДУ и 214-ФЗ.

Чтобы выяснить, на чьей стороне правда, обратились в арбитражный суд, который стал на сторону застройщика и покупательницы. В вынесенном судом постановлении говорилось, что хотя 214-ФЗ и является специальным по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, однако не содержат прямых запретов на применение отдельных положений кодекса о залоге недвижимости. Суд также не согласился с доводом Росреестра о том, что допсоглашение меняет условия первоначального договора. В ДДУ, прошедшем регистрацию, оговаривалась возможность рассрочки, а в соглашении стороны лишь обозначили новые условия и сроки. В результате соглашение зарегистрировали и более длительную рассрочку клиентка получила.

Есть и второй юридически корректный путь пролонгирования рассрочки на несколько лет. Для этого в приложении к ДДУ сразу прописывается возможность заменить его в последующем договором купли-продажи с заранее установленным графиком платежей. В новом договоре будет указано, что покупатель сможет получить ключи от квартиры тогда, когда сумма выплат превысит определенный процент (обычно речь идет о 60–70%), но право собственности будет оформлено лишь после того, как деньги будут внесены в полном объеме. Правда, застройщики, работающие по 214-ФЗ, пока не очень-то спешат пользоваться этими возможностями и предоставлять покупателям длительную рассрочку, полагая, что роль кредитных организаций все же должна принадлежать банкам с их ипотечными и прочими финансовыми программами.

Источник: xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai

Как купить новостройку в рассрочку: выбираем срок и читаем договор

Как купить квартиру в новом доме, если на руках нет полной суммы? Чаще всего ответом на этот вопрос становится ипотечное кредитование. Однако если у вас есть большой первоначальный взнос (30-70% от общей стоимости жилья) и в ближайшие полгода-год ожидается получение остальной части суммы, то стоит воспользоваться программой рассрочки от застройщика. Портал MetrPrice.ru поговорил с экспертами об этом виде расчётов и узнал, кому он подходит больше всего.

Дальняя родственница ипотеки

Рассрочка на рынке недвижимости – это способ покупки жилья, при котором оплата вносится частями. При этом по сравнению с ипотекой, которая тоже предполагает поэтапные выплаты за жильё, рассрочка имеет сразу несколько важных преимуществ:

— При оформлении рассрочки не нужны справки о доходах.

— Не нужно оформлять страхование жизни и недвижимости.

— Купленная в рассрочку квартира не становится объектом залога как при ипотеке.

— Рассрочка может быть беспроцентной (обычно это касается краткосрочных программ).

Однако, есть и нюансы, которые могут рассматриваться как минусы по сравнению с ипотекой:

— Рассрочка оформляется на более короткий срок: если ипотечные сроки могут доходить до 20-30 лет, то рассрочка предоставляется максимум на время до конца строительства, т.е. на 1-2 года, а чаще всего – на 3-6 месяцев. Впрочем, из этого правила сегодня бывают очень интересные исключения.

— Из-за небольших сроков получается большой ежемесячный платёж.

Иными словами, рассрочка хоть и «родственница» ипотеки, но очень дальняя, и ситуации, когда она подойдёт, тоже значительно отличаются от ипотечных.

Каждая четвёртая квартира в Москве покупается в рассрочку

Рассрочка – далеко не новый инструмент, он и раньше выручал застройщиков и покупателей в периоды экономических трудностей. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», наиболее активно рассрочки начали предлагаться в кризис 2008 года, когда строящиеся объекты стали испытывать сложности с привлечением кредитных средств. А некоторые ЖСК предлагали такие схемы своим покупателям по той причине, что ипотеку на кооперативную квартиру взять или сложно, или невозможно. «С тех пор этот инструмент не теряет популярности, так как рассрочка – это еще и выход для тех категорий заемщиков, которым сложно получить одобрение банка на ипотеку даже при наличии высоких доходов», – заключает эксперт.

По словам генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, рассрочка сегодня является вторым инструментом по популярности после ипотеки. По данным компании «Бон Тон», на рынке новостроек Москвы в рассрочку сейчас покупается каждая четвёртая квартира, и такие программы имеются в 84% столичных новостроек. Весной в компании Est-a-tet сообщали, что за последние пару лет доля сделок на первичном рынке Старой Москвы с использованием рассрочки выросла с 23% до 34%.

«Традиционно, застройщики начинают активнее предлагать эту услугу в периоды спада и стагнации на рынке недвижимости, – комментирует директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. – Напротив, в период роста, когда покупательская активность находится на высоком уровне, рассрочка становится менее востребованной».

Кому пригодится рассрочка на жильё?

Довольно часто рассрочка используется в тех случаях, если у покупателя есть некоторая сумма на первоначальный взнос, а остальные деньги планируется выручить в течение ближайших месяцев с продажи другого жилья. Подойдёт она и покупателю с большим доходом, позволяющим вносить большие ежемесячные платежи.

«Услуга рассрочки ориентирована на категорию граждан, которые могут в качестве первоначального взноса предоставить 50-60% от стоимости жилья, – говорит Рустам Арсланов («ГК Гранель»). – Как правило, такие клиенты имеют уровень дохода выше среднего, что позволяет им осуществить все расчеты с застройщиком в течение одного года или двух лет, пока достраивается объект недвижимости. Подтверждением платёжеспособности клиента для застройщика обычно служит большой первоначальный взнос. Для оформления договоров по рассрочке требуется минимальный пакет документов, без привлечения поручителей».

Для рассрочки, как и для ипотеки, очень важен точный расчёт. Произвести его нетрудно: нужно разделить недостающую сумму на количество месяцев рассрочки и рассчитать величину ежемесячного платежа. Например, у покупателя есть 5 млн рублей, а выбранная квартира стоит 7 млн рублей. Застройщик готов предоставить рассрочку на год, т.е. на 12 месяцев. Получается, что на протяжении года покупателю нужно будет вносить не менее 166 тысяч рублей в месяц.

Рассрочка рассрочке рознь

Все программы рассрочек, которые предлагаются сегодня на рынке новостроек, можно разделить по двум параметрам:

1. По стоимости: процентные и беспроцентные.

2. По сроку: краткосрочные и долгосрочные.

Условия предоставления рассрочки, как правило, зависят от размера первоначального взноса. Для получения беспроцентной рассрочки потребуется первоначальный взнос от 50% до 70%. Покупателям с меньшим взносом – от 30% до 50% – доступны программы рассрочки с процентной ставкой в рамках 2% на остаток суммы и/или 15% годовых.

Что касается сроков предоставления рассрочки, они редко превышают срок возведения дома, однако есть и исключения. «Специалисты нашей компании зафиксировали наиболее длительную рассрочку, предоставляемую на 8 лет при минимальной процентной ставке, причём в почти достроенном доме», – замечает Владимир Каширцев («Азбука Жилья»).

«Из всех новостроек, реализуемых нашей компанией, программы рассрочки платежа представлены в 70% объектов, – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – При этом в 64% тех проектов, где рассрочка имеется, предлагается сразу несколько ее типов, чтобы покупатели смогли выбрать наиболее удобный и выгодный вариант: беспроцентную короткую или более длительную, но с начислением процентов».

Читаем договор

Одним из наиболее распространённых видов договора, заключаемых при покупке новостройки, сегодня является договор долевого участия (ДДУ). В нём указываются все условия приобретения недвижимости, в том числе и информация об оплате квартиры в рассрочку:

— размер первоначального взноса;

— срок, на который предоставляется рассрочка;

— периодичность и способы внесения платежей (график);

«При заключении договора не лишним будет уточнить, существуют ли штрафы и пени за просрочку, – говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). – Кроме того, покупатель должен знать, что он не сможет оформить объект недвижимости в собственность до выплаты полной суммы за приобретенные квадратные метры».

Отдельно стоит обговорить с застройщиком срок погашения, особенно если рассрочка предлагается до окончания строительства. Нюанс в том, что эта дата указывается и в проектной декларации, и в ДДУ, однако если сроки ввода новостройки сдвинутся, покупатель, тем не менее, должен будет вносить платежи в соответствии с утверждённым графиком, замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Источник: metrprice.ru