Основания образования земельных участков для строительства

В новой главе 1.1 ЗК РФ предусмотрены четыре способа обра­зования земельных участков, к которым относятся:

Раздел земельных участков — способ образования, при котором из одного участка образуются несколько, при этом разделенный уча­сток прекращает существование в качестве объекта права.

Исключение составляют случаи раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дач­ному объединению граждан, в результате которого образуются участки, предназначенные для граждан, а также участки (участок), относящиеся к имуществу общего пользования. После раз­дела прежний участок в указанном случае сохраняется в изме­ненных размерах. Кроме того, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» Россий­ской Федерации» включена норма о том, что до 1 января 2015 г. возможен раздел земельного участка, предоставленного из пу­бличной собственности гражданину или юридическому лицу, при этом прежний участок сохраняется в измененных границах.

Образующиеся при раз­деле садовые, огородные или дачные земельные участки не мо­гут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Не подлежат разделу земельные участ­ки с расположенным на них прудом или обводненным карьером в случае, если в результате такого раздела требуется раздел пру­да, обводненного карьера

Выдел земельного участка предусмотрен только в виде выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. После выдела прежний участок сохраняется в измененных границах. Участник общей долевой собственности, по требованию которого произведен выдел, приобретая право собственности на вновь образованный участок, одновременно утрачивает право общей долевой собственности на измененный участок. Остальные участники общей долевой собственности сохраняют свое право с учетом изменившегося размера долей. Следует отметить, что выдел участка из общей долевой собствен­ности не всегда возможен.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всег­да признается неделимым в соответствии со статьями 22 ЗК РФ, статьями 128,133, 244, 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нор­мативном единстве.

Невозможно выделить участок из участка под мно­гоквартирным домом, поскольку доля в праве собственности на него, принадлежащая каждому собственнику в доме, не су­ществует отдельно от права этого собственника на помещение в доме.

При объединении смежных участков в один их существование прекращается. Здесь действуют правила перехода прав, анало­гичные тем, что предусмотрены при разделе. Если у объединяе­мых земельных участков один собственник, он же становится соб­ственником образованного участка.

Если объединяемые участки в общей долевой собственности, вновь образованный участок также поступает в их общую долевую собственность. Если же несколько собственников объединяют свои участки, то новый участок становится общей собственностью. Закон предусматривает возможность объединения разных участков, обремененных правами постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения или безвозмездного срочного пользования, только если все они предоставлены на этих правах одному лицу. Наличие об­ременения в виде залога не препятствует объединению участков, при этом залог будет распространен на весь образованный вновь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Образование земельных участков

Перераспределением является образование нескольких смеж­ных участков из прежних смежных участков. Б основном закон допускает перераспределение лишь частных земельных участков по соглашению их собственников. Перераспределение участков, находящихся в публичной собственности, возможно лишь в гра­ницах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также при образовании участков для раз­мещения объектов, предусмотренных частью 1 статьи 49 ЗК РФ, то есть тех объектов, для размещения которых могут быть изъ­яты земельные участки для государственных и муниципальных нужд.

При осуществлении указанных способов образования новых участков должны соблюдаться следующие правила.

Границы участков не должны пересекать границ муниципаль­ных образований и населенных пунктов. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования самих участков или расположенных на них объ­ектов недвижимости, а также к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности разме­щения объектов недвижимости и другим, препятствующим ис­пользованию и охране земель, недостаткам. Например, нельзя разделить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния на два участка, один из которых предполагается сохранить в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а другой выделить для строительства дома. Дома не могут возводить­ся на землях сельскохозяйственного назначения, следователь­но, участок не может быть разделен, так как требуется перевод из одной категории в другую.

На вновь образуемых участках сохраняют действие сервитуты, установленные на прежних участках (в прежних границах). Так­же сохраняют свое действие в прежних границах имеющиеся обременения (ограничения), при этом в отношении тех из них, что установлены по договорам, действуют правила договоров. Вторичные права на участки (постоянного (бессрочного) поль­зования, пожизненного наследуемого владения или безвозмезд­ного срочного пользования) переходят на вновь образованные участки, при этом принятие дополнительных решений о пред­ставлении участков на этих правах не требуется. Обременение в виде аренды также переходит на вновь образованные участки, если иное не предусмотрено договором аренды.

При образовании участков должны соблюдаться требования градостроительных регламентов как в отношении сохране­ния разрешенного использования участков и объектов на них, так и в отношении установленных такими регламентами пре­дельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Если в отношении конкретных земельных участ­ков градостроительные регламенты не распространяются или не действуют в силу статьи 36 ГСК РФ, предельные размеры образуемых участков определяются в соответствии с земельным законодательством и соответствующими специальными закона­ми. Нарушение этих правил влечет отказ в кадастровом учете образуемых земельных участков и, соответственно, невозмож­ность регистрации прав на них.

Образованные вновь участки имеют то же разрешенное исполь­зование и целевое назначение, что и прежние. Для образования участков (кроме образования их из публичных земель, предо­ставленных унитарным предприятиям и публичным учрежде­ниям) необходимо письменное согласие всех правообладателей прежних участков (кроме владельцев сервитута).

Источник: studopedia.ru

Образование земельных участков

Образование земельных участков производится в соответствии с положениями ст.ст. 11.2 — 11.7 Земельного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В зависимости от конкретной ситуации образование земельных участков производится с учетом Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Юридические нормы

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки, за исключением случаев предусмотренных федеральными законами, а также когда производится раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан (в этом случае земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)).

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также на основании решения суда.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (согласно ст. 13 названного Федерального закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на основании решения общего собрания участников долевой собственности принятого в установленном порядке).

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Обременения (ограничения) прав сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается также раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами.

Земельные споры об образовании участков рассматриваются в судебном порядке.

Схема образования

Образование земельных участков происходит:

• при разделе земельного участка;
• при объединении смежных земельных участков;
• при выделе земельного участка;
• при перераспределении смежных земельных участков;
• при создании искусственных земельных участков;
• из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев:

• раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляемого в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
• раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этом случае могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Раздел и объединение земельных участков

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Однако допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При перераспределении смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

• перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
• образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства путем изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд (в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации или размещением определенных Земельным кодексом РФ объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов).

В этих исключительных случаях перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, соответствующими исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

При создании искусственных земельных участков на находящемся в федеральной собственности водном объекте (или его части) образуется путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий прилегающее к существующим земельным участкам или нет сооружение.

Инициаторами создания искусственных земельных участков могут быть федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица. Инициатор создания искусственного земельного участка осуществляет подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части.

Инициатор создания искусственного земельного участка направляет в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заявление о создании искусственного земельного участка.

Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены особенности создания и введения в эксплуатацию искусственных земельных участков, а также приобретения прав собственности на них.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за исключением случаев:

• раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
• образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
• образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
• перераспределения земельных участков;
• иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Принятие решения

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы:

• кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
• правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления запрашивают кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них).

Землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков при подаче заявления прилагают к нему правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, если указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них) не находятся в распоряжении органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.

В случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:

• реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);
• сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

Вывод

В решениях об образовании земельных участков может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.

Источник: mirkadastra.ru