Приобретение квартиры в новостройке по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) – мероприятие потенциально выгодное по сравнению с покупкой вторичного жилья. Однако оно чревато и определёнными рисками. В этой статье расскажем о том, что делать дольщикам, оформившим ипотеку и попавшим в проблемную ситуацию.
Поделиться
Ипотека для дольщиков: риски и особенности
Приобретение жилья в новостройке по ДДУ имеет свои плюсы. Новое здание, возможность перепланировки и отделки помещения по своему вкусу, более низкая по сравнению с готовым жильём стоимость, отсутствие «тёмных пятен» в истории квартиры. В то же время присутствует риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и банкротства застройщика.
Для банков выдача ипотечных кредитов для покупки жилья в новостройке сопряжена с отсутствием полноценного предмета залога. Квартиры в не принятом в эксплуатацию доме не подлежат передаче в собственность дольщиков. В залог банк может принять право требования по ДДУ, имеющуюся у клиента недвижимость, а также потребовать привлечь поручителей. Так, по кредиту Сбербанка «Акция на новостройки» до передачи в залог приобретаемого жилья оформляется залог имущественных прав на объект недвижимости либо поручительство другого лица.
Как правильно купить квартиру у застройщика Долевое строительство риски и возможности
Получить положительное решение по заявке на ипотеку в новостройке проще по объекту на завершающей стадии строительства.
Кроме того, банк может установить переменную ставку по ипотечному кредиту. Повышенная ставка действует до оформления права собственности заёмщика на приобретаемое жильё. После регистрации права собственности клиента и передачи квартиры в залог банку ставка снижается.
Застройщик разорился – как быть с ипотекой?
Если ипотека на покупку квартиры по ДДУ получена, то теперь покупателю остаётся только надеяться на то, чтобы у застройщика не возникло никаких проблем. Если они всё же возникают, тем более девелопер объявляется банкротом, то сразу встаёт вопрос – как быть с ипотекой, надо ли продолжать её погашать? Особенно в случае, если застройщик был выбран из списка аккредитованных банком. Некоторые заёмщики думают, что в этом случае с ситуацией должно разбираться финучреждение, а выплаты по ипотеке можно приостановить до урегулирования проблемы. Но, к сожалению, это не так.
Банкротство застройщика, пусть даже и аккредитованного банком, не освобождает заёмщика от исполнения обязательств по ипотеке.
Выплаты должны продолжаться по установленному графику. Отношения между дольщиком и застройщиком к банку формально не имеют отношения, хотя по сути ему они далеко не безразличны, поскольку кредит был выдан под конкретный объект. Можно проинформировать банк о возникшей ситуации, но долг заёмщика перед финучреждением не исчезает, и возвращать его необходимо.
Последствия неисполнения обязательств по ипотеке
Если соблазн прекратить выплаты по ипотеке взял вверх, то банк или коллекторское агентство обязательно обратит взыскание на предмет залога. Затем финучреждение может переуступить его другому лицу, чтобы компенсировать ущерб. Правда, такой проблемный объект, как квартира в недостроенном доме от разорившегося застройщика, вряд ли окажется ликвидным, поэтому заёмщику грозит судебное разбирательство. Если было оформлено поручительство, то кредитор наверняка потребует исполнения обязательств по ипотеке от поручителя.
Инвестиции в долевое строительство: новые риски
В любом случае банк просто так это дело не оставит. Да, у заёмщика возникла проблема с квартирой, но если его финансовое состояние не изменилось, и он может продолжать гасить долг, то он должен это делать.
Рефинансирование ипотеки
Пострадавшим дольщикам доступно рефинансирование ипотеки в компании «Дом.рф» (госкомпания-оператор ипотечного рынка, бывшее АИЖК). Государство берёт на себя обязательство облегчить судьбу пострадавших дольщиков, тем самым можно немного ослабить финансовое бремя и хоть как-то подбодрить себя в непростой ситуации.
Свежий пример: дольщики разорившегося девелопера Urban Group смогут рефинансировать ипотечные кредиты, взятые на покупку жилья в новостройках.
Ставка рефинансирования составит 9,5% годовых. Рефинансирование кредитов возложено на «Дом.рф» с участием банка «Российский капитал».
Urban Group – ведущий застройщик Подмосковья, уступает по объёмам строительства только группе ПИК. В июне 2018 года были поданы заявления о признании банкротами пяти компаний, входящих в Urban Group. В июле они были удовлетворены, и в компаниях было введено конкурсное управление, в рамках которого будет достраиваться часть жилых комплексов. На это Правительство Московской области выделит 8 млрд руб., а на строительство всех объектов Urban Group потребуется, по оценкам руководства группы, около 95 млрд руб.
Действия дольщиков при банкротстве застройщика
Основная задача пострадавших дольщиков – не остаться в большом убытке. Поэтому, продолжая выплачивать ипотеку в исходном или рефинансированном виде, им следует позаботиться о возврате вложенных денег или получении приобретённого жилья.
Чтобы получить содействие государства в решении проблем, необходимо быть включённым в реестр обманутых дольщиков, если для этого есть основания.
Если до сдачи дома в эксплуатацию ещё далеко, то после открытия конкурсного производства дольщикам необходимо включить претензии в реестр требований кредиторов. Затем дождаться очереди и получить выплату после продажи имущества компании-банкрота. Дольщики не относятся к кредиторам первой очереди, их требования будут удовлетворяться после выплаты возмещения лицам, здоровью которых был нанесён ущерб, и зарплаты сотрудникам застройщика.
Если дом построен и тем более сдан в эксплуатацию, то ситуация более благоприятна для дольщиков. Требования к застройщику предъявляются в арбитражном суде. На основании судебных решений дольщики получают документальное подтверждение внесения оплаты за жильё и оформляют право собственности на недвижимость.
Ещё один вариант, который описан в предыдущем разделе – получить поддержку государства, дождаться достройки и сдачи дома в эксплуатацию.
Источник: finuslugi.ru
Ипотека со скидкой
Одним из самых простых и доступных способов приобрести жилье в России стала сегодня ипотека от застройщика. Она представляет собой кредит, который оформляется в банке-партнере компании, организующей строительство объекта. Результатом становятся выгодные условия финансирования, обычно более привлекательные, чем при непосредственном обращении в банковское учреждение.
Ипотека от застройщика
Главным аргументом в пользу решения купить квартиру в ипотеку от застройщика становится выгодная – более низкая, чем для традиционных банковских кредитных продуктов — процентная ставка. Она достигается за счет тесного сотрудничества банка и строительной организации. В большинстве случаев первый осуществляет финансирование инвестиционного проекта и зарабатывает на этом. Результатом такого взаимодействия становятся привлекательные условия ипотечного кредитования. Помимо низкой процентной ставки к ним относятся:
- лояльные требования к заемщику, например, выдача кредита по двум документам без подтверждения трудоустройства или уровня дохода;
- отсутствие или небольшой размер первоначального взноса;
- отсрочка по выплате основного долга или процентов.
Отдельного упоминания заслуживает скидка, которую предоставляют застройщики при оформлении ипотеки в СберБанке. Дополнительная преференции объясняется желанием строителей сотрудничать с самым крупным банком страны, занимающие лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования.
Порядок оформления ипотеки от застройщика
Чтобы приобрести квартиру в ипотеку от застройщика, необходимо пройти стандартную для подобных банковских продуктов процедуру оформления. Она предусматривает необходимость учитывать несколько ключевых моментов, каждый из которых заслуживает отдельного рассмотрения.
Условия ипотеки от застройщика
К числу базовых параметров ипотечного кредита относятся такие:
- сумма;
- длительность;
- процентная ставка;
- величина первоначального взноса или его отсутствие;
- график погашения, включающий размер и дату совершения ежемесячной выплаты на весь срок действия договора.
Условия и порядок выдачи ипотеки определяются конкретным банком. Нередко в этом участвует и непосредственно застройщик, так как в успешном продвижении продукта на рынок заинтересованы все участвующие стороны. Более того, зачастую именно строительная компания самостоятельно предлагает услуги банковского кредитования потенциальным клиентам.
На что распространяется ипотека от застройщика
Характерной особенностью рассматриваемого кредитного продукта выступает возможность купить квартиру в ипотеку от застройщика исключительно в новостройке. Подобный вариант финансирования не распространяется на рынок вторичного жилья.
Таким образом из сделки исключаются посредники, что позволяет сохранять привлекательные условия кредитования.
Варианты оформления ипотечного кредита
Рассматриваемая банковская услуга оформляется по одному из двух вариантов. Первый предусматривает обращение заемщика к застройщику, нередко – непосредственно на объекте при осмотре квартиры. В этом случае сотрудник строительной компании принимает заявку на кредитование, которую затем передает в банк. Если схема взаимодействия застройщика и финансовой организации отработана на практике, решение по сделке принимается быстро. Непосредственное подписание документов происходит в офисе банка.
Второй вариант оформления предусматривает обращение потенциального клиента сразу в банк. В подобной ситуации сотрудник финансовой организации предлагает возможные для покупки новостройки или список аккредитованных застройщиков. Далее происходит посещение объекта, выбор квартиры и составление договора.
Оформление ипотеки от застройщика по долевому участию
Одной из популярных разновидностей ипотечного кредитования от застройщиков выступает оформление ДДУ – договоров долевого участия. Актуальная версия законодательства надежно защищает права «дольщиков», для чего деньги клиентов размещаются на специальных эскроу-счетах. Сказанное относится как к собственным, так и заемным средствам покупателей квартир в новостройках.
Такой формат сотрудничества еще более выгоден банкам, осуществляющим проектное финансирование стройки. Результатом становятся дополнительные скидки от застройщика на ипотеку, фактически предоставляемые банковским учреждением.
О рассрочке от застройщика
Альтернативой ипотечному кредитованию выступает рассрочка, которую предоставляет застройщик. Такой вариант приобретения жилья подходит тем клиентам, которые уже имеют большую часть необходимых денежных средств или могут собрать их в относительно короткие сроки. Важным условием выгодного такого способа покупки становятся грамотные договоренности со строительной организацией. При выполнении подобных требований удается сэкономить на процентах, сумма которых в рамках долгосрочной ипотеки нередко становится очень серьезной.
Плюсы и минусы ипотеки от застройщика
Первыми и главным достоинством ипотеки от застройщика становится низкая процентная ставка, заметно более выгодная, чем для других кредитных продуктов банка. Другим важными плюсами рассматриваемой услуги выступают:
- минимальный перечень необходимых документов;
- быстрое оформление сделки;
- заинтересованность всех ее участников, включая банк и застройщика;
- получение дополнительных преференций, например, уменьшение или полное исключение первоначального взноса, отсрочка начала погашения финансовых обязательств и т.д.
Основным недостатком банковского продукта становится необходимость приобретать квартиру в новостройке. Следствием становятся два малоприятных момента: дополнительные расходы на ремонт и проживание в доме, где в течение года или даже двух постоянно проходят различные ремонтные и отделочные работы.
Чем отличается ипотека от застройщика от обычной?
Можно выделить два главных отличия. Первое касается необходимости приобретать квартиру в новостройке. Второе – более выгодных условий кредитования. Последние выражаются в низкой процентной ставке, лояльности по отношению к заемщикам и других преференциях, перечень которых определяется конкретным банком.
Каковы основные плюсы ипотечного кредитования от застройщика?
Ключевым преимуществом этого банковского продукта становятся более выгодные условия финансирования покупки жилья. При грамотном подходе к выбору банка для сотрудничества и объекта для покупки удается сэкономить очень внушительную сумму без потери качества жилья.
Какие банки выдают ипотеку от застройщика?
Практически все серьезные банки, сотрудничающие с участниками строительного рынка, предлагают такую услугу. В их числе бесспорные лидеры финансовой отрасли страны – СберБанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк и многие другие.
Вместо вывода
Ипотека от застройщика – это хороший вариант купить жилье в новостройке на крайне выгодных условиях.
Они выражаются в нескольких важных преимуществах, главными из которых обычно выступают: сниженная процентная ставка, отсутствие первоначального взноса и отсрочка по погашению долга.
Главным условием полноценной реализации перечисленных плюсов становится серьезное отношение к выбору банка для сотрудничества.
Источник: www.sravni.ru
Долевая ипотека: преимущества и риски
Источник фотографии
Приобретение жилья еще на стадии строительства при всех имеющихся рисках для многих остается самым приемлемым вариантом. В этом случае квартира обходится значительно дешевле – разница в цене составляет около 30%. Если же такую сумму быстро набрать не представляется возможным, можно воспользоваться такой услугой, как долевая ипотека или, как ее принято называть, ипотека с участием.
Притом, что ряд банков предлагает этот продукт уже давно, многие наши сограждане о долевой ипотеке знают мало. Попробуем разобраться, чем отличается долевая ипотека от других кредитных предложений.
Долевая ипотека: этапы кредитования
Чтобы получить долевой ипотечный кредит, прежде всего, необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия. Перед тем, как поставить свою подпись на этом документе, важно обратить внимание на наличие в нем подробных данных об объекте долевого строительства, стоимости квартиры, порядок и сроки выплаты, а также указание гарантийных сроков на объект долевого строительства и сроков передачи недвижимости дольщику. К договору должен прилагаться план квартиры. Идеально будет, если перед заключением договора его увидит хороший юрист. Семейным гражданам придется обзавестись нотариально заверенным подтверждением согласия супруга на совершение сделки.
Далее договор регистрируется в специальных органах. Заявление на регистрацию договора долевой ипотеки надо написать и дольщику, и застройщику. Этим документом регламентируется их участие в долевом строительстве. Зарегистрировав договор, его необходимо предоставить в финансовое учреждение, которое затем перечислит средства на счет застройщика.
Кредитору при этом принадлежит определенная доля участия в собственности на объект недвижимости и/или в доходе. Иными словами, в качестве обеспечения банк может взять договор залога прав на квартиру. С момента поступления денег стартуют кредитные отношения, и начинается погашение займа.
Долевая ипотека: возможности расторжения договора и риски кредиторов
Многие из тех, кто решаются на долевую ипотеку, задаются вопросом о том, что же произойдет, если застройщик вдруг перестанет выполнять свои обязательства. В этом случае договор можно расторгнуть. При этом кредитная организация обязуется вернуть все деньги вместе с выплаченными процентами, после чего уже разбираться с застройщиками. Таким образом, долевая ипотека, оформленная по всем правилам, является своеобразной панацеей от потери средств из-за действий недобросовестных застройщиков.
При этом создается впечатление, что кредиты с участием для банков скорее рискованны, чем желательны. Однако эксперты выделяют как минимум две причины привлекательности долевой ипотеки для кредиторов. Во-первых, эти схемы финансирования дают возможность защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции, а во-вторых, это позволяет снизить процентную ставку. По мнению исследователей, это имеет следствием уменьшение периодических платежей по кредитам и снижает риск невыполнения заемщиками своих обязательств.
В то же время, часть дохода от недвижимости, на которую по праву рассчитывает кредитор, имеет весьма значительную степень риска. Для его снижения в договоры включаются статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При этом сохраняется еще и риск того, что со временем недвижимость не станет намного дороже.
Что надо знать, решаясь на ипотеку с участием?
Оформление ипотеки с участием предполагает также заключение договора о страховании – без него долевую ипотеку взять невозможно. При этом страхуется, прежде всего, жизнь заемщика, и размер страховых взносов зависит от возраста и пола. Выплачивать страховые взносы придется каждый год на протяжении всего времени, в течение которого погашается ипотечный кредит.
При этом все же, как считают отечественные, а также зарубежные исследователи, заключение ипотечного договора с участием имеет большие преимущества для заемщиков, с лихвой окупающие обязательные страховые платежи.
Во-первых, это более низкие платежи по недвижимости по сравнению с суммами иных кредитов. К тому же, для ответственного и грамотного заемщика меньшие суммы выплат могут стать стимулом для реализации инвестиционного проекта, требующего больших затрат. Правда, риски для заемщиков тоже имеются. При существенном росте стоимости недвижимости и дохода от нее растущие выплаты кредитору могут и не компенсироваться сниженной процентной ставкой.
Так или иначе, долевая ипотека в России, равно, как и ипотечное кредитование, как таковое, находится далеко не на пике своего развития. Даже самые оптимальные условия кредитования пока недоступны для большинства российских семей, а многие из них просто не имеют достаточной информации о возможностях ипотеки.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник: news.ners.ru