В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.
Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 Р , или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.
В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.
Почему я вообще этим занялась
В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.
Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.
Бизнес-обзор: долевое строительство
На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.
После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.
Как я выбирала застройщика
Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.
Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.
Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.
На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив
Застройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силы
Застройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательства
Про НДС, нежилые помещения и долевое строительство
Хорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов всего четыре
Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.
Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.
Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.
Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт « Мск-гуру ». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: « Спб-гуру » в Санкт-Петербурге , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.
На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.
Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика
Проектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик
Схема продажи и продавец
Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.
В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.
Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.
Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.
Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату
Местоположение
При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле 3—3,5 млн рублей на этапе котлована.
В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.
В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.
Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут
Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут
Цена квартиры
Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.
Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.
Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель
Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры
Выбор квартиры
Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.
На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 Р . Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также м и развитой инфраструктурой, вкладываете деньги в ремонт и базовое благоустройство квартиры и сдаете ее в аренду.
Вы можете купить несколько квартир и все их сдавать квартирантам, получая прибыль каждый месяц. Самое интересное, что недвижимость все это время остается в вашем владении и дорожает, поэтому плата за аренду становится для вас лишь бонусом. В итоге вы получаете: прибыль от сдачи в аренду, прибыль благодаря естественному подорожанию недвижимости и хранение денег в надежном активе.
Заработок на посуточной аренде от Юрия Медушенко
Вы узнаете как купить дом без первоначального капиталла и начать получать пассивный доход 100 000 — 250 000 р. в месяц всего за 4 месяца
Данный способ заработка также имеет ряд собственных особенностей. Во-первых, вам необходимо выбрать правильный объект для приобретения квартиры – в идеале это должно быть жилье недалеко от метро, супермаркетов, школ и детских садов. Во-вторых, квартиру следует надлежащим образом подготовить, купить в нее мебель и технику, необходимую для комфортного проживания. В-третьих, следует зарегистрировать данный способ заработка и платить налоги с доходов, которые вы получаете благодаря сдаче жилья в аренду.
Заработок на доходном доме
Один из самых интересных и прибыльных способов заработка на недвижимости на сегодняшний день – это получение прибыли благодаря так называемому доходному дому. Смысл заработка в том, что вы покупаете или строите дом большой площади, не менее 100-150 кв. метров и в процессе ремонта разделяете его на несколько квартир. В одном большом доме можно обустроить 5-8 квартир площадью 18-25 кв. метров. Обычно квартиры проектируются в стиле студий – открытыми и просторными, что делает жилье привлекательным не смотря на небольшую площадь.
Каждую квартиру в вашем доходном доме вы обустраиваете надлежащим образом и начинаете сдавать в аренду. В итоге в один большой дом вы заселяете несколько семей, каждая из которых платит ежемесячно за проживание. Опытные инвесторы способны благодаря такой схеме всего за год-два полностью отработать стоимость дома и выйти на чистую прибыль. Не стоит также забывать, что сам дом остается в вашей собственности и помимо заработка на сдаче квартир в аренду вы еще получаете деньги благодаря естественному повышению цен на квадратные метры, которое происходит постоянно.
Плюсы заработка на доходном доме очевидны – быстрый заработок и высокая прибыль, особенно если вы расположите доходный дом в удобном микрорайоне. Среди минусов – сложности, связанные с оформлением дома и траты на подготовку каждой квартиры в здании. Вам следует не только получить разрешение на такой бизнес, но и платить налоги со всей прибыли от сдачи жилья в аренду и позаботиться о надлежащей работе всех коммуникаций, что в таких крупных масштабах бывает очень непросто. Все 5-8 квартир должны быть обеспечены водой, электричеством, газом, отоплением и мощностей одного дома на все это не хватит.
Доходный дом, как все есть на самом деле. Отличный кейс, пример того, как правильно купить объект, сбавить цену и привлечь инвестора.
Вы узнаете как купить дом без первоначального капиталла и начать получать пассивный доход 100 000 — 250 000 р. в месяц всего за 4 месяца
Как видите, существует множество способов заработка на недвижимости. Сегодня все больше людей вкладывает деньги в недвижимые объекты и все потому, что они самые надежные на рынке и при этом способны приносить высокую прибыль. Однако прежде чем вкладывать деньги в жилье, необходимо тщательно изучить рынок и правильно выбрать объект, пользующийся высоким спросом, в этом случае инвестирование принесет высокий доход уже в краткосрочной перспективе.
- Определитесь в первую очередь для себя, зачем Вам инвестировать, что Вы хотите от этого получить;
- Подберите стратегию инвестирования, будет это покупка доходного дома или покупка квартиры для последующей сдачи;
- Прочитайте статью Андрея Меркулова — Куда вложить деньги, чтобы они работали — 7 способов инвестирования, которые я испытал на людях
- Прочитайте статью — Как заработать на квартиру в Москве за 2 месяца
- Посетите мастер-класс Олега Селифанова, который рассказывает, как приобретать на торгах по банкротству ;
- Запишитесь и пройдите обучение на бесплатном курсе «Доходный дом как источник пассивного дохода» , где вы узнаете как купить дом без первоначального капиталла и начать получать пассивный доход 100 000 — 250 000 р. в месяц всего за 4 месяца
- Пройти бесплатный 4х дневный онлайн-марафон-класс «Как создать свой пассивный доход без личного капитала?» где рассказывается Куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход. Инструменты + Технология + Штурмовые конструкции.
- Прочитать бесплатную книгу «В пяти шагах от финансовой свободы». Посвящается тем, кто готов КАПИТАЛЬНО улучшить свое материальное положение и встать на тропу к финансовой свободе. В ней рассказывается про 5 ключевых этапов, которые снесут стену между Вами и финансовым благополучием.
- Прочитайте бесплатную книгу Наталии Закхайм «Инвесторский подход к бизнесу» , а также посетите её страничку «Школа Личность и Капитал» где найдете много бесплатных тренингов и семинаров.
- Воспользуйтесь другими нашими бесплатными курсами и книгами о заработке в сети
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.
Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.
Интернет-маркетолог, эксперт по быстрому запуску бизнеса и построению системы управления.
Источник: gdeikakzarabotat.ru