Долевое финансирование регулируется ФЗ№214. Объектом такого строительства является коттедж, который становится собственностью одного из дольщиков после сдачи коттеджного поселка и ввода его в эксплуатацию. Строительство коттеджей регулируется в качестве малоэтажного и нормы, которые его контролируют, не являются строгими. Поэтому и для муниципалитета, и для бизнесменов, оно несет только прибыль.
Долевое строительство может регламентироваться договорами разного типа:
— предварительные (помогают застройщику избежать НДС поэтому распространены); — договоры подряда; — долевого участия без регистрации; — договоры инвестирования; — договоры уступки права. Больной вопрос этой сферы – очередность строительства. Именно он до сих пор сдерживает долевое строительство, выводя на первые места покупку коттеджей под ключ, так как в последнем случае: — не нужно оформлять разрешительную документацию на возведение коттеджа; — не нужно самостоятельно налаживать коммуникации; — дорогу в поселке также прокладывает застройщик. Тем не менее, долевое строительство все еще сопряжено с риском, поэтому для многих лучший вариант на сегодня – это коттедж под ключ. В Воронежской области множество поселков коттеджного типа, в одном Рамонском районе их несколько, поэтому выбор коттеджа не будет затруднительным.
Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и мин..
Что должно быть в договоре?
Обратите внимание, что в договоре будет оговариваться тот факт, что вы получаете не имущество, а право на требование имущества в собственность после завершения строительства. 1. Стоимость 1 м² (с учетом инфляции и без нее, если сразу вносится значительная сумма – 80%, за короткий срок – 10 дней).
2. При внесения суммы, которая составляет 100% стоимости строящегося жилья, цена 1 м² выводится ниже на 2% от цены 1 м². 3. Первоначальный взнос – как правило, он равен 30% (оставшаяся сумма выплачивается равными частями вплоть до завершения всех работ). 4. Вторичное жилье является еще одним способом оплаты.
5. При выплате какими-либо видами ресурсов, цены устанавливаются фиксированные, соблюдаются сроки. 6. Если оплата взноса проходит путем оказания услуг по благоустройству, работ на жилых домах, то цена 1 м² может стать ниже, но не должна нарушать самый нижний предел, который устанавливается при договоренности. После завершения строительства проводится перерасчет.
7. Вносится возможность/невозможность изменения итоговой суммы выплат. 8. В договоре четко прописываются сроки выявления и исправления недоделок, брака, в том числе в ситуации, когда уже подписана приемка дома. Оговаривается, что такие моменты проявляются не сразу, сезонны (промерзание стен, течь крыши и прочее).
9. В договоре прописывается архитектурные нормы оформления коттеджа: возможность внесения изменений в дизайн и структуру постройки (типовой она будет или нет). 10. В генплане должны быть пункты, в которых оговариваются пожарные проезды, ширина дорог и другие стандартные и обязательные нормы строительства коттеджных поселков. 11.
Долевое строительство в 2020 году
Черным по-белому указывается, что отдельное лицо/организация, приобрело в собственность землю в районе … для организации коттеджного поселка и привлекает денежные средства для долевого строительства. 12. После завершения строительства дольщик может получить право на собственность в виде отдельного дома. 13.
В договоре указывается, что инвестор и владелец земли действует «на основании полученного разрешения на строительство». 14. Также указывается, каким органом выдано разрешение на строительство. 15.
Правомочность действий застройщика подтверждают документы: — учредительные на застройщика; — свидетельство государственной регистрации; — свидетельство о постановке на учет в налоговой структуре; — отчет о деятельности: не только финансовой, но и хозяйственной; — годовые отчеты, балансы, счета. Ипотечные займы не предоставляются в случае долевого строительства, дольщик может рассчитывать только на рассрочку, которая везде будет разная и предоставляется на срок от полугода.
Как найти хорошего застройщика?
— Осторожность никогда не бывает лишней, поэтому лучше попросить застройщика предоставить вам бумаги на строительство коттеджей: внимательно ознакомьтесь со сроками, которые указаны в разрешении на строительство. Проекты, которые оговариваются в разрешении, совпадают или нет со строящимися объектами (соблюдена ли этажность) и так далее. — Ознакомьтесь с документами, которые подтверждают право собственности застройщика на землю, на которой строится коттеджный поселок (иначе ваш дом может оказаться «самовольной постройкой» на чужой земле). — Узнайте, привлекалась ли организация к суду за свою деятельность. — Неплохо быть в курсе всех работ, которые проводятся в строящемся поселке, возведения инфраструктуры.
Цель такого любопытства не праздная: очень часто Акт государственной приемочной комиссии подписывается на весь поселок. То есть в случае нарушения сроков по возведению объекта общего пользования, срок сдачи поселка может быть изменен, что напрямую скажется на первоначальной дате получения прав собственности дольщиком. Имейте в виду, что участие в долевом строительстве дает право собственности не только на коттедж, но и на общее имущество в поселке. При этом они сопряжены и не могут быть переданы по отдельности.
Источник: koltsovo-vrn.ru
Долевое строительство: особые отношения
Строительство является одним из самых сложных видов деятельности не только в силу технологических особенностей, но и в связи с разнообразием форм договорных отношений, применяемых в отрасли. О специфике договоров на привлечение денежных средств в строительство говорится в статье.
Объект в поле зрения
Сфера регулирования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (1) по-прежнему остается наиболее актуальной проблемой современного законодательства в области строительства.
Опираясь на положение ч.1 ст.1 Закона № 214-ФЗ при определении правого регулирования участия в долевом строительстве и выборе заключаемого договора в данной сфере, представляется необходимым учитывать некоторые нюансы.
Особой спецификой правового регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве, отличается объект долевого строительства.
Как следует из определения, приведенного в п.2 ст.2 Закона № 214-ФЗ, «объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства».
С этой точки зрения Закона № 214-ФЗ охватывает строительство лишь тех объектов недвижимости, которые будут иметь в своем составе жилые или нежилые помещения (объекты долевого строительства). Данный вывод получил определенную оценку в судебной практике.
Например, ФАС УО в Постановлении от 18.06.2008 № Ф09-8535/07-С6 указал на то, что, поскольку предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а все нежилые помещения в здании по существу как единый объект гражданских прав, подлежащие по завершении строительств передаче одному лицу, действие Закона № 214-ФЗ на отношения, связанные с возведением такого объекта недвижимости, распространяться не будет (2).
Весьма серьезные проблемы на практике возникают при толковании Закона № 214-ФЗ в части определения перечня иных объектов недвижимости, строительство которых также подпадает под его правовое регулирование.
Нужно напомнить, что первоначальная редакция Закона № 214-ФЗ содержала примерный перечень таких объектов недвижимости, относя к ним гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. При этом Закон № 214-ФЗ не конкретизировал, что относится к объектам предпринимательской деятельности, а что к объектам производственного назначения.
Немногим позже законодатель отказался от уточнения списка соответствующих объектов, ограничив действие Закона № 214-ФЗ лишь в отношении объектов производственного назначения. Поскольку Закона № 214-ФЗ по-прежнему не уточняет, какие объекты должны рассматриваться, в качестве объектов производственного назначения, полагаем, что в данном случае следует исходить из общих правил деления объектов капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков.
Так, в соответствии с п.2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (3), объектами производственного назначения признаются здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности; объектами непроизводственного назначения — здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения.
Следовательно, учитывая существующую на сегодня классификацию объектов капитального строительства по признаку функционального назначения, на основании договора участия в долевом строительстве, возможно строительство (создание) только тех помещений, которые будут входить в состав объектов недвижимости жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Однако, например, С.П. Гришаев придерживается иной точки зрения, отмечая, что «Закон распространяется на все виды недвижимого имущества, в том числе и производственного назначения» (4). К сожалению, автор не приводит аргументов в подтверждение своего вывода.
Кроме того, в теории и на практике в настоящее время часто возникают вопросы о том, распространяются ли правила Закона № 214-ФЗ на отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства не отдельных помещений в том или ином объекте недвижимости, а отдельных зданий (жилых или нежилых) в комплексе зданий.
Особую ситуацию в этой связи проиллюстрировала А.А. Маковская на примере жилых домов в коттеджном поселке. Анализируя нормы действующего законодательства, она отмечает, что «…в широком смысле подобный жилой дом следует рассматривать как жилое помещение, а сам коттеджный поселок — как иной объект недвижимости» (5).
Н. Бунина также считает, что участие в долевом строительстве коттеджных поселков должно регулироваться Законом № 214-ФЗ, «…поскольку, во-первых, как правило, привлечение средств граждан на строительство дома в коттеджном поселке осуществляется застройщиками по тем же самым договорам и на тех же ранних этапах строительства, что и при строительстве многоквартирного дома… во-вторых, в процессе строительства коттеджного поселка создается общее имущество» (6).
Несколько иначе на этот вопрос смотрит О.Ю. Скворцов, утверждая, что строительство коттеджных поселков не подпадает под регулирующее действие Закона № 214-ФЗ, так как возводимый в таком поселке коттедж является самостоятельным объектом недвижимости (7).
Независимо от решения этой проблемы, которая сама по себе требует отдельного исследования, можно все же заметить, что, коль скоро перечень объектов недвижимости, строительство которых регулируется Законом № 214-ФЗ, остается открытым, вероятно, вопрос о том, подпадает ли строительство таких объектов под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, будет решаться в каждом конкретном случае исходя из всех обстоятельств дела и с учетом правила ст. 130 ГК РФ, содержащего общее определение недвижимости. С этой точки зрения представляется затруднительным рассматривать коттеджный поселок как отдельный самостоятельный объект недвижимости (8).
Надо, впрочем, заметить, что п.1 ст.16 ЖК РФ относит к жилым помещениям в том числе и жилой дом. Однако п.2 той же статьи дает другое понятие жилого дома – «индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании». Исходя из этого определения жилой дом не входит в состав ни многоквартирного жилого дома, ни в состав иного объекта недвижимости, так как является индивидуально определенным зданием и, следовательно, не может быть объектом долевого строительства.
Пока определенная линия судебной практики по рассмотренным выше вопросам не сложилась, следует все же признать, что отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений, не входят в предмет правового регулирования Закона № 214-ФЗ. Поэтому договоры, по условиям которых застройщик обязуется передать своему контрагенту подобные объекты, не могут квалифицироваться как договоры участия в долевом строительстве.
Деньги не на ветер
Принципиальным важным обстоятельством, допускающим закрепление отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с помощью договора участия в долевом строительстве, является цель привлечения застройщиком денежных средств граждан и юридических лиц для такого строительства.
Так, по указанию Закона № 214-ФЗ денежные средства участников долевого строительства используются застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, предусмотренных Законом № 214-ФЗ. Другими словами, целевое использование денежных средств участников долевого строительства исключает какое-либо иное получение прибыли в связи с использованием данных денежных средств в имущественном обороте.
Как несложно увидеть, этим договор участия в долевом строительстве отличается, например, от договора банковского вклада или договора банковского счета, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций, однако с совершенно иной целью, связанной с последующим размещением привлеченных средств, в том числе путем выдачи кредитов, для получения прибыли в связи с использованием привлеченных денежных средств в имущественном обороте.
Кроме того, это положение позволяет сделать еще несколько важных выводов. Прежде всего, поскольку денежные средства участников долевого строительства привлекаются исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, завершение которых в соответствии со ст.55 ГрК РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ оформляется разрешением на ввод объектов в эксплуатацию, возможность заключения договора участия в долевом строительстве после получения указанного документа не предусмотрена Законом № 214-ФЗ (9).
Не подпадают под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ и отношения, связанные с участием в долевом строительстве физических и юридических лиц путем внесения вклада в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т. п. (10). То же самое можно сказать о привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для реконструкции объектов недвижимости.
Из смысла Закона № 214-ФЗ следует, что договоры, не предусматривающие возникновение права собственности у контрагентов застройщика на передаваемые им согласно условиям этих договоров помещения, не являются договорами участия в долевом строительстве.
Таким образом, еще одним фактором, оказывающим влияние на возможность применения норм Закона № 214-ФЗ к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, следует считать механизм возникновения права собственности на объект долевого строительства.
Показательна в этом плане позиция ФАС СКО, отметившего в своем Постановлении от 29.10.2009 № А32-19165/2008 невозможность участия в долевом строительстве жилищно-строительного кооператива, намеревавшегося приобретать помещения по договору участия в долевом строительстве не в свою собственность, а для передачи третьим лицам (11).
Подводя итог, можно констатировать, что в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих, по сути, одни и те же взаимоотношения, однако полностью выведенные из-под сферы действия Закона № 214-ФЗ. В частности, на сегодня статус непоименованных договоров сохраняют договоры участия в долевом строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений; договоры, по условия которых участие в строительстве граждан и юридических лиц осуществляется путем внесения вклада в строительство неденежными средствами, а также договоры, не предусматривающие возникновение у участника долевого строительства права собственности на приобретаемое помещение.
Андрей Дикун,
главный специалист юридического отдела
Департамента координации строительства и перспективного развития
администрации г. Ростова-на-Дону
Источник: www.zakonia.ru
Закон о долевом строительстве коттеджных поселков: что изменится для будущих владельцев таунхаусов
Ф едеральный закон 476-ФЗ от 30.12.2021 внес изменения в действующее законодательство Российской Федерации, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов. Основная часть положений закона вступает в силу с марта 2022 года. Попроубем разобраться.
Теперь действие закона о долевом строительстве будет распространяться не только на многоквартирные дома, но и на строительство индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах.
Покупатель индивидуального дома в поселке заплатит деньги за строительство, но застройщик получит их только после окончания строительства всего поселка. Если же застройщик по каким-то причинам забросит поселок (а только в Подмосковье несколько сотен недостроенных комплексов), то и деньги он не получит. Средства вернутся со счета эскроу покупателям.
В то же время это не исключает возможность ведения индивидуального жилищного строительства без применения механизма счетов эскроу.
Кроме того, закон регулирует использование общего имущества в малоэтажных поселках. Правда, эти нововведения касаются лишь новых комплексов.
Сейчас жители поселков иногда сталкиваются с тем, что застройщик передает территорию аффилированной управляющей организации. А она как монополист устанавливает завышенные тарифы на обслуживание детских и спортивных площадок, очистку территории, пользование тепловыми пунктами и другими хозпостройками.
Законом же устанавливается, что застройщик должен будет передавать общее имущество в общую долевую собственность жителей или же безвозмездно — в государственную или муниципальную собственность.
Общей собственностью станут инженерная, транспортная инфраструктура, предназначенная для обслуживания этого жилого комплекса. Это могут быть котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковки, площадки для мусорных контейнеров.
Введение счетов эскроу повысит прозрачность рынка загородного жилья, сделает его понятным для банков и клиентов.
Пересмотр законодательства и расширение мер господдержки для желающих приобрести индивидуальный дом позитивно отразится на спросе.
«В следующем году доля ипотечных кредитов на объекты ИЖС может вырасти до 7% в общем объеме ипотечных кредитов. И поскольку сохраняется большое число людей, кто работает дистанционно и предпочитает жить за пределами городской черты, то в ближайшие 5-6 лет ипотека на загородные дома сможет составить конкуренцию ипотечным программам на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке. По нашей оценке, доля этого рынка в ближайшие несколько лет может вырасти до 15%», — отмечает начальник управления ипотечных продаж «Промсвязьбанка» Татьяна Чернышева.
Как отмечают эксперты, принятие закона о строительстве индивидуальных жилых домов — важный шаг в развитии ИЖС. Изменения позволят повысить доверие покупателей, так как средства будут защищены, снизится риск двойных продаж. Это, в свою очередь, должно позитивно сказаться на спросе.
«Переход на эскроу-счета может крайне отрицательно сказаться на рынке загородной недвижимости. Такое негативное влияние мы можем наблюдать на примере сегмента таунхаусов. Когда застройщиков данного сегмента обязали перейти на механизмы проектного финансирования, девелоперы перестали выводить на рынок новые проекты. Теперь на первичной «загородке» фактически отсутствует предложение таунхаусов», — говорит руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По его словам, в малоэтажных проектах иные темпы реализации. Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене.
Кроме того, законом уточняется, чем отличается многоквартирный дом от дома блокированной застройки (так называемого таунхауса). Многоквартирным признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (или домами) в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
До сих пор таунхаусы считались или квартирами, или же домами. Уточнения позволят, например, снять вопрос о капремонте таких домов — индивидуальные дома, которыми теперь считаются таунхаусы, не подлежат включению в региональные программы капремонта.
Источник: ruinformer.com