Долевое строительство право на земельный участок

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Как выделить долю общей долевой собственности на земельный участок в натуре

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Обременения прав на земельный участок по статье 56 и 56.1

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом.

А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

• своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
• использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
• недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
• соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
• ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

• права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
• сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
• умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Источник: landatlas.ru

Продажа квартиры в МКД и зем. участка в общей долевой собственности.

Продается квартира в МКД, и доля земли под этим домом, земля оформлена в общую долевую собственность всех собственников помещений. (но оформлена у 20 из 80 квартир).

У данной квартиры земля оформлена в долевую собственность и выдано отдельное свидетельство о праве собственности, то нужно ли согласие всех остальных собственников земельного участка или у нотариуса оформляется сделка именно по зем. участку.

МКД находится под управлением ТСЖ.

Тут в первую очередь нужно видеть документы и план такого земельного участка.

Земля, относящаяся к общедолевому имуществу собственников помещений не может быть в собственности 1 лица. Она находится в равном владении всех собственников жилых помещений МКД в силу ст. 36 ЖК РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом продавать земельный участок, являющийся общедомовым имуществом, как в Вашем случае, единолично 1 собственником МКД нельзя. Более того, в ст. 290 ГК РФ также установлен запрет на отчуждение доли в общем имуществе.

Право распоряжаться таким участком есть только у общего собрания собственников жилых помещений, но даже по нему можно лишь сдать в аренду или передать в безвозмездное пользование часть общедомового имущества и не более. Полностью продать общедомовое имущество нельзя. Такая сделка будет признана незаконной и её не зарегистрируют.

Однако по решению общего собрания возможен переход права на общедомовое имущество, предоставленное прежним жильцам квартиры на новых жильцов (согласно ст. 36 ЖК РФ).

Вам не требуется ни нотариальное удостоверение сделки ни получение согласия других собственников долей в земельном участке, находящимся под МКД. Ознакомьтесь со следующими положениями нормативных правовых актов.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

ГК РФ. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

ГК РФ. Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Источник: www.yurist-online.net

Как оформить долевую собственность на дом и землю

Долевая собственность на дом и землю считается распространенной практикой, а подобный вариант владения имуществом характеризуется определенными особенностями. Их требуется учитывать при заключении сделок в отношении таких объектов, что позволит избежать досадных недоразумений.

Особенности и нюансы, примеры.

Долевая собственность представляет собой один из вариантов владения недвижимостью. Отличительной его особенностью выступает наличие двух или более собственников. Специалисты относят сделки с долевой недвижимостью к категории высокорискованных, так как продажа таких объектов требует четкого соблюдения законодательных требований. Если правила не будут соблюдены, то сособственник вправе обратиться в суд для признания результатов недействительными. Такие дела обычно длительны по времени и требуют существенных финансовых затрат.

Общая собственность часто объединяет людей с различными интересами и жизненными ценностями, что также может становиться причиной противоречий.

Они могут возникать на следующей почве:

• вопросы пользования имуществам;
• расходы по оплате коммунальных услуг;
• финансирование ремонта и последствий ЧС;
• неприязненные отношения между жильцами;
• соблюдение санитарных и гигиенических норм;
• следование общественным правилам поведения.

Сделки с долевой собственностью имеют определенные нюансы, связанные с наличием нескольких собственников. В случае продажи должно быть соблюдено правило преимущественной покупки, при несоблюдении которой сделка будет признана недействительной.

Продажа доли имущества считается менее выгодной сделкой, нежели продажа всего помещения сразу. Подобная ситуация связана с тем, что желающих приобрести такое жилье немного. Обычно долевая собственность связана с разделом имущества между родственниками, в том числе желании родителей поделить нажитое поровну между детьми.

Все сделки по отчуждению долевой собственности должны оформляться в присутствии нотариуса. Подобное правило действует даже в ситуациях, когда имущество передается по наследству или в дар другому сособственнику. Такое требование законодательство выступает дополнительным гарантом юридической чистоты операции, но влечет ряд дополнительных расходов на оплату услуг нотариуса. Сумма зависит от перечня предоставляемых услуг и тарифов нотариальной конторе. За оформление документов обычно удерживается 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 рублей.

Права собственников долей: продажа, аренда, залог, завещание.

Режим долевого владения недвижимостью накладывает на собственников обязанности и дает определенные права. Владельцы могут свободно распоряжаться имуществом и пользоваться его благами. Обязанности касаются не только вопросов содержания объектов и уплаты налогов, но и соблюдения прав других владельцев. Собственники не должны создавать препятствия иным участникам долевой собственности, мешать их комфортному проживанию на территории жилого помещения.

Владельцы имеют право свободно распоряжаться принадлежащей им долей.

Они могут осуществлять следующие виды имущественных сделок:

• продажу;
• передачу под залог;
• сдача в аренду.

Если речь идет об аренде, то не должны создаваться помехи для свободного проживания собственников помещения. Речь идет об обеспечении свободного доступа к территории и соблюдении общепринятых правил поведения.

Согласно нормам законодательства дом и земельный участок рассматриваются как единый имущества военный комплекс поэтому продать отдельно строение невозможно. Существует несколько вариантов решения проблемы, в том числе разделение территории на меньшие по площади и регистрация права владения на каждый из них.

Если речь идет о продаже, то должно быть соблюдено правило преимущественной покупки. Оно обязует владельца уведомить о своем желании провести отчуждение имущества всех действующих владельцев и предложить им приобрести долю. Если от них последует отказ или ответ не последует в течение 30 дней, то сделка на тех же условиях может быть заключена с другим покупателем.

Для проведения имущественных видов сделок требуется подтверждение права собственности в виде выписки из ЕГО и основание для его возникновения. В качестве последнего может выступать договор наследования, купли-продажи и иной вид документа, имеющий юридическую значимость. При желании оформить кредит под залог доли имущества в большинстве случаев от банков последует отказ.

Такая ситуация связана со следующими моментами:

• незначительная ликвидность доли;
• сложности реализации имущества;
• наличие множества юридических нюансов;
• высокий риск судебных разбирательств.

Владелец доли при желании сдать в аренду часть или всю площадь помещения обязан пройти процедуру согласования с остальными сособственниками. Если подобное требование не будет соблюдено, то сделку можно будет признать ничтожной. Нередко владельцы достигают взаимных договоренностей и передают свои права на распоряжение имуществом на основании доверенности, а получаемый доход от сдачи аренды.

Как происходит выделение долей.

Выделение доли может происходить по взаимному согласию или через суд. Второй вариант может использоваться в ситуации, когда мирным путем не удалось решить конфликт.

Подобный механизм часто привлекается в следующих ситуациях:

1. Развод супругов и конфликты имущественного характера;
2. Споры о границах земельных наделов и создание препятствий для свободного пользования;
3. Разночтения по вопросам владения имуществом, создание препятствий для комфортного проживания;
4. Нарушение прав, связанных с нарушением принципа преимущественной покупки объекта или иными нарушениями законодательства.

Для возможности выделения доли земельного участка должны быть определены конкретные границы надела присвоено кадастровый номер.

Действующее законодательство накладывает ряд ограничений в части возможности проведения подобной процедуры:

1. Существуют минимальные значения, меньше которых долевой участок быть не может;
2. Не подлежат передачи в собственность заповедники и иные особо охраняемые территории;
3. В отношении долей земельного участка также действует правило первоочередного приобретения сособственниками.

План межевания для регистрации участка подготавливают кадастровые инженеры. Стоимость услуг зависит от размеров земельного надела, его удаленности и сложности проведения работ. Со специалистами компании предварительно подписывается договор, в котором договариваются вопросы прав и обязанностей каждой из сторон.

Что такое «выдел в натуре».

Существует несколько вариантов владения долевой собственностью, что часто определяется особенностями недвижимости и достигнутыми между участниками договоренностями. Доли могут быть выделены в натуре, то есть речь идет о совместной собственности.

Зачастую такой режим владения характерен для супружеских пар и в случае развода каждый из партнеров имеет равные права, то есть имущество делится поровну. Исключение составляют ситуации с наличием брачного договора или иных обстоятельств, на основании которых может быть принято иное решение.

Необходимость выделения доли в натуре может быть обусловлена следующими обстоятельствами:

• предоставление каждому жильцы отдельного помещения;
• желание разделить расходы по коммунальным платежам по нескольким лицевым счетам;
• развод супругов и образование новых семей с раздельным ведением хозяйства;
• привлечение к покупке жилой недвижимости средств материнского капитала.

Провести выделение доли жилого объекта в натуре не всегда возможно. Подобный вариант существует в случае, если планировка дома позволяет сделать помещения изолированным, обустроить отдельный вход и коммуникации.

Важные моменты: доходы и прописка.

После приобретения доли и регистрации права владения собственник вправе получить прописку. Он также может свободно прописать несовершеннолетнего ребенка, так по действующим правилам ребенок до достижения 14 лет обязан проживать вместе с одним из родителей. Сложности могут возникнуть при желании провести подобные действия в отношении третьих лиц.

Они связаны со следующими моментами:

1. Зарегистрировать на территории жильца можно только при наличии согласия других сособственников, которые должны дать письменное разрешение;
2. Существуют определенные ограничения в части максимально допустимого количества зарегистрированных жильцов;
3. Прописка нескольких лиц может повлечь существенное увеличение суммы в платежных документах за ЖКХ.

Вопросы прописки неизбежно связаны с расходами на оплату коммунальных услуг. Некоторые суммы в квитанциях напрямую зависят от количества прописанных лиц, другие рассчитываются с учетом потребленных ресурсов. Величина затрат также зависит от наличия счетчиков потребления холодной и горячей воды, а при отсутствии учета приборов расчет обычно проводится с учетом прописанных граждан.

Оно действует в отношении расходов по следующим статьям:

Неприятным моментом способно стать появление задолженности по квартплате, когда один из владельцев отказывается или отклоняется от обязанностей. В такой ситуации спорная ситуация решается путем открытия нескольких лицевых счетов, а спорные вопросы обычно решаются в ходе судебного разбирательства.

Для возможности продажи дли необходимо соблюсти требования процедуры обязательного уведомления совладельцев. Рекомендуется использовать возможности отправки документов заказным письмом или использовать услуги нотариуса. В такой ситуации фиксируется дата отправления и получения адресатом, поэтому в дальнейшем будет легко доказать факт соблюдения всех законодательных требований.

В документе должны быть прописаны следующие моменты:

• данные объекта;
• информация о владельце доли;
• предлагаемые условия;
• последствия отказа.

Сособственники вправе выразить отказ или согласиться на поступившее предложение. Если в течение 30 дней не последовало ответа, то процедура уведомления будет считаться пройденной. В такой ситуации доля может отчуждаться в адрес третьих лиц на условиях, которые были прописаны в уведомлении сособственников. При нарушении подобного требования сделка может быть признана недействительной, а инициаторами вправе выступить лица, чьи права были нарушены.

Владение долевой собственностью связано с определенными ограничениями, которые необходимо учитывать при желании продать или приобрести такой вид имущества. При наличии споров и разночтений по вопросам пользования и распоряжения объектами недвижимости действующие сособственники всегда могут обратиться в суд.

Источник: washepravo.ru

Особенности реализации общей долевой собственности на земельный надел

Собственник вправе распоряжаться имуществом по желанию: дарить, обменивать, продавать и выполнять другие действия, не запрещенные законом. Распространены случаи, когда хозяевами одного земельного надела являются сразу несколько человек. Это называется общим владением землей. Если такая территория поделена на части, возникает общая долевая собственность на земельный участок.

Классификация прав общей собственности на землю

Эксплуатацию недвижимости регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основные правила закреплены в гл. 16 ГК РФ . Если речь идет о земле, ориентироваться нужно и на Земельный кодекс.

Порядок возникновения общей совместной собственности на имущество супругов описывается в СК РФ .

Разновидности права общей собственности на землю:

• совместная – доли не определены;
• долевая – части каждого из владельцев четко установлены.

Виды совместного владения земельным участком отличаются спектром правомочий сторон, основанием возникновения правовых отношений.

Совместная собственность на землю

Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.

Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.

По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.

В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
• общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.

Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.

Общая долевая собственность на землю: что это и как оформляется

Территориями сельскохозяйственного назначения в силу специфики их назначения чаще всего владеет несколько лиц. Обладая равными правами на имущество, каждый из хозяев может требовать выделения его части из общей территории.

Обсудив, что такое общая долевая собственность на землю, приведем наиболее распространенные случаи того, когда она может возникать:

1. Приватизация участка.
2. Вступление в наследство по завещанию.
3. Совместное владение территорией с целью получить коммерческую прибыль от ведения фермерского хозяйства.
4. Оформление сделок, связанных с покупкой доли.
5. Дарение части от надела.
6. Получение участка по дарственной.

Оформление земельного участка в долевую собственность осуществляется участниками совместно. Они должны обратиться в государственный орган местного самоуправления с соответствующим заявлением (ст.245 ГК РФ). Дополнительно к нему прилагается техническая документация на объект.

Внесение изменений в базу данных о недвижимости осуществляет Государственная регистрационная служба. За эту процедуру предусмотрена госпошлина.

В среднем регистрация права общей долевой собственности на земельный участок занимает 10-14 дней.

Нюансы эксплуатации участка в долевой собственности

Каждый обладатель вправе распоряжаться имуществом пропорционально доле, если в договоре не указано другое. Когда это не удается сделать, он может потребовать денежной компенсации от остальных совладельцев.

Расходы по содержанию участка (налоги и другие затраты), связанные с его эксплуатацией, распределяются между собственниками с учётом размеров их долей. То же самое происходит и с доходами.

Любой из совладельцев имеет право выйти из долевой собственности или реализовать свою часть участка. При продаже или отчуждении доли действует преимущественное право покупки. Лицо в первую очередь предлагает выкупить землю другим совладельцам. О таком предложении собственников информируют письменно. Если в течение месяца от них не поступит согласие на заключение сделки, можно продать долю постороннему субъекту.

В случае, если часть территории была продана без соблюдения права совладельцев земельного участка на преимущественную покупку, каждому из хозяев гарантируется право в судебном порядке оспорить такую сделку (п.3 ст.50 ГК).

Договор на пользование земельным участком должен содержать следующую информацию:

• порядок распоряжения имуществом;
• правила его содержания, особенности эксплуатации;
• возможность получения доходов от доли и другие нюансы.

Если соглашение о совместном пользовании землей не составлено, с совладельцами следует обсуждать все действия, связанные с эксплуатацией надела

Долевая собственность на земли аграрного назначения

Немного по-другому ситуация обстоит с сельскохозяйственными землями. Такие территории находятся за пределами поселений, предоставлены и используются для потребностей сельского хозяйства. Они не просто отличаются особым статусом. Эксплуатация и оборот подобных наделов строго регламентирован законодательством – Гражданским, Земельным кодексами и Законом «Об обороте земель сельхозназначения».

Общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения часто возникает вследствие приватизации сельхозугодий. Логично сделать вывод, что «земельная доля» или доля в праве собственности – идентичные понятия.

Каждый из владельцев общей долевой собственности вправе получить участок, соответствующий его части. Лицо может произвести неотделимое улучшение территории за счёт личных средств. На основании этого собственник вправе требовать увеличения его доли.

Право общей собственности на землю аграрного назначения возникает вследствие:

1. Гражданско-правовых сделок.
2. Приватизации (на условиях, закрепленных в ФЗ № 101).
3. Создания крестьянско-фермерских хозяйств. Субъекты получают наделы в аренду с последующим выкупом.

Часто граждане путают понятия «земельная доля» и «пай». Под вторым термином следует понимать часть, имеющую выраженный экономический подтекст. Пай вносится одним из участников в общее дело с целью получения прибыли.

Общая долевая собственность на территорию под домом

Земельные участки со статусом долевой собственности нередко используются для возведения частных домовладений. Эксплуатация такой территории имеет особенности. В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. То есть дом и земля становятся единым целым, их нельзя отделить друг от друга.

Исключение из правил может устанавливаться федеральными законами.

У многих граждан вызывает трудности определение размера доли земельного участка под частным строением. Нужно руководствоваться тем, что объем прав на надел пропорционален части долевого имущества, принадлежащего конкретному лицу. Для определения доли используется расчет общей площади жилища.

Зачем выделяют доли земельного участка

Любой собственник надела вправе требовать выделение части из общего имущества. Основные причины для этого:

1. Создание подсобного хозяйства на новой территории.
2. Организация фермерского угодья.
3. Сдача земли в аренду.

Часто выдел участка в натуре происходит из-за невозможности достигнуть согласия по поводу эксплуатации земли. Каждый из совладельцев может инициировать выделение доли земельного участка под основное жилье или с другими целями. Он даже не обязан аргументировать это решение.

Такая процедура сложна с юридической и с технической стороны, так как нужно проводить межевание и ряд других геодезических операций, требующих участия специалистов.

Как происходит выделение долей и раздел земли

Выделение частей надела осуществляется по согласию владельцев или на основании решения суда.

Если стороны достигли компромисса, порядок выделения земельного участка из общей долевой собственности выглядит так:

1. В письменной форме составляется соглашение.
2. Документ заверяется у нотариуса.
3. Выполняется повторное межевание и установка специальных знаков. Определяются новые границы территории.
4. На основании полученных технических документов сформированный участок ставится на кадастровый учёт.
5. На каждый надел выделяется отдельный номер и план.
6. С заявлением, паспортом, правоустанавливающими документами и выписками из кадастров лицо обращается в регистрационную палату и уплачивает госпошлину.

Через 30 дней свидетельство на имущество будет готово.

Если раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, выполняется на основании решения суда, алгоритм практически не меняется. Только в государственную структуру нужно предъявить соответствующее постановление.

После раздела земельного участка в долевой собственности, владелец части распоряжается ею на свое усмотрение.

Какую территорию разрешено делить

Раздел любого участка осуществляется с соблюдением правил относительно пространства новых образованных территорий. Их площадь не может быть меньше установленной для конкретной категории земель в этом регионе. Нужно выяснить, соответствует ли надел необходимой величине.

В зависимости от назначения земли для каждой категории предусмотрен минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре:

• дачное строительство – 6 соток;
• огородничество и садоводство – 4 сотки;
• личное подсобное хозяйство – 10 соток;
• ведение крестьянского хозяйства – 15 соток.

Прежде чем решать, как разделить дачу на двух владельцев, нужно рассчитать предполагаемый размер новых участков. Если они окажутся слишком маленькими, отдельный надел выделить не получится. Тогда другой хозяин компенсирует собственнику стоимость части. При таких обстоятельствах права второго владельца в отношении его части территории прекращаются (п.4 ст. 252 ГК РФ).

Также важно знать, в каком случае невозможен реальный раздел. Обычно это касается ситуации, когда собственников несколько, а площадь территории крайне мала.

Разделение по согласию сторон

Приняв совместное решение, собственники составляют соглашение в простой письменной форме и ставят свои подписи. В договоре указывается:

1. Кадастровый номер разделяемого земельного надела, адрес, по которому он расположен.
2. Информация о собственниках: ФИО, место проживания.
3. Согласие сторон на процедуру.
4. Особенности раздела: соответствие долей, порядок межевания и так далее.
5. Варианты оплаты государственной регистрации новых участков.

Договор отражает волеизъявление лиц и детально описывает процедуру выдела. Документ можно заверить у нотариуса.

Изучив образец соглашения о выделении долей земельного участка, можно лучше понять структуру документа и его назначение.

Решение спора в суде

Не всегда собственники заключают соглашение. Тогда инициатор раздела участка вправе обратиться в суд. Для этого он составляет исковое заявление и прикрепляет к нему другие документы. Чем больше полезного материала по делопроизводству, тем глубже судье удастся проанализировать дело.

Исковое заявление о выделении доли земельного участка должно содержать:

• порядок покупки надела;
• целевое назначение территории;
• размеры долей каждого владельца;
• предпринятые попытки решить проблему.

Судебное разбирательство сводится к принудительному разделу земли, из-за чего потребуется землеустроительная экспертиза. Судья принимает решение на основании заключения специалистов и анализа вариантов разделения, предложенных ими. Если альтернативы не подходят совладельцам, суд устанавливает способ самостоятельно. Принятое решение является обязательным для всех сторон.

Оформление земельного участка через суд – способ более затратный по времени и финансам, чем достижение согласия. Это важно учитывать перед тем как обращаться в орган правосудия.

Госпошлина за раздел территории

При подаче иска с требованием разделить совместную недвижимость, выделить в натуре долю или признать на неё права, нужно уплатить государственный сбор. Его размер зависит от факта рассмотрения спора судом ранее.

Если право собственности истца на часть территории уже признавалось судебной инстанцией, госпошлина составит 200 рублей. В противном случае определение суммы налога осуществляется по нормативам для подлежащих оценке имущественных исков.

Операции технического характера

Чтобы выделить доли и разделить территорию, проводится межевание. Совершается процедура по согласию участников собственности. Цели межевания:

• фактически разделить землю;
• выполнить привязку к местности;
• установить новые границы.

Порядок межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности, предусматривает привлечение к процессу кадастрового инженера (ст. 29 Закона № 221-ФЗ « О кадастровой деятельности » от 24.07.2007). С ним заключается соглашение, согласно § 4 гл. 37 ГК РФ.

После выполнения геодезических операций сформированный участок регистрируется. Его владельцу выдается свидетельство о праве собственности.

Раздел надела с домом

Сложнее разобраться, как делится земля в долевой собственности, если на её территории находится жилой объект. Раздел такого участка и размещенных на нём построек осуществляется одновременно. Однако не всегда обеспечены технические условия. Часть дома, выделенная при разделе, признается пригодной для проживания, если она:

• изолирована;
• оснащена отдельным входом;
• оборудована коммуникациями – подведена вода, газ, электричество.

Участок делится по соглашению собственников при соблюдении требований, указанных в ст. 11.9 ЗК РФ.

Регистрация прав собственности после деления земли

После того как было достигнуто соглашение или получено решение суда, проведены геодезические работы и выполнен реальный раздел земли, граждане должны понять, как зарегистрировать право собственности.

Для этого владелец обращается в Регистрационную палату, предъявив пакет документов:

;
• согласие совладельцев на раздел земли / решение суда;
• правоустанавливающие бумаги на надел.

Процедура регистрации в среднем занимает 10-14 дней.

Выделение доли из территории в совместной собственности

Раздел общего имущества между хозяевами, выдел части одного из них возможны только после предварительного определения доли всех собственников. Это предусмотрено ст. 254 ГК РФ.

Выделить участок из общей совместной собственности или разделить его удастся при условии, что доли хозяев признаются равными, если другие положения не указаны в законе или в соглашении между владельцами.

Как продать долю

Выделив и оформив в собственность часть земельного надела, собственник имеет право совершать с ней любые действия, не запрещенные законом. Продажа доли – один из способов выйти из долевой собственности.

Продажа части земельного участка будет законной при соблюдении таких условий:

1. Надел разделен экспертами, что подтверждено документом, в котором четко указаны границы территории.
2. Продавец имеет свидетельство о праве на владение долей надела.
3. Преимущественное право покупки предоставляется совладельцам участка. Нельзя продать долю постороннему лицу за более низкую цену, чем была предложена другим собственникам.

Если не удается реализовать имущество самостоятельно, о том, как продать долю земельного участка можно проконсультироваться с риелтором.

Особенности аренды части земельного надела

В соответствии с законодательством, передача земельной доли в аренду не предусмотрена. Может осуществляться наем только сформированных наделов, поставленных на кадастровый учёт. Это правило распространяется на участки, что в долевой собственности.

Оформить землю в аренду можно в собственность многодетным семьям. Решение о заключении договора найма участка, условия соглашения принимаются на общей встрече владельцев. Требования, установленные в договоре, должны отвечать принятым на собрании.

Разделение земельного участка в аренде возможно при соблюдении определенных условий. В этом вопросе нужно ориентироваться на п. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Арендатор имеет право на раздел земельного участка при условии, что договор аренды заключен на срок более 5 лет.

Что нужно знать о сервитуте

Сервитут – разрешение, выданное собственником и позволяющее определенному лицу использовать землю с соблюдением некоторых ограничений. Такое соглашение отличается от аренды возможностью принудительного заключения (к примеру, по территории нужно провести электрический кабель) и невозможностью арендатору получить прибыль от земли.

Договор о сервитуте содержит информацию о:

• границах участка;
• сторонах сделки;
• размере платы за эксплуатацию участка;
• сроке действия договора;
• обязанностях и правах сторон.

Соглашение заносится в Росреестр по адресу расположения территории.

Выводы

Земельный участок в общей долевой собственности использует сразу несколько лиц. Закон допускает выдел доли и раздел территории. Решения о таких сделках владельцы принимают добровольно или на основании судебного решения. После выдела доли собственник вправе распоряжаться ею на свое усмотрение.

2 thoughts on “Особенности реализации общей долевой собственности на земельный надел”

К сожалению, не всегда так просто продать свою долю. Такие вопросы зачастую решаются через суд.

Легче долю земельного участка продать от общего куска, чем долю в квартире. Если кто-то продает в квартире, то это трагедия.

Источник: pravovdom.ru