Долевое строительство с НДС или без

В статьях про покупку недвижимости и заключение договоров нередко можно встретить две аббревиатуры: ДДУ и ДКП. В этом материале мы расскажем, что стоит за этими буквами, чем ДДУ отличается от ДКП и когда какой из них стоит использовать.

Основные типы договоров при покупке недвижимости: ДДУ, ДКП и ДУПТ

Давайте для начала разберемся, что обозначают все эти аббревиатуры.

ДДУ — договор долевого участия.

ДКП — договор купли-продажи.

ДУПТ — договор уступки права требования.

Когда используется договор долевого участия

У покупателя нового жилья может возникнуть вопрос: какой тип договора нужен — договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ? На самом деле у него, как правило, выбора нет. ДДУ — самая распространённая схема покупки квартиры в новостройке, этот вариант регламентирован №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который защищает права дольщиков. Собственно, отсюда и название «договор долевого участия» — покупатель вкладывает свои деньги в софинансирование стройки и становится её участником. А по завершении строительства получает квартиру той площади, на какую он «поучаствовал» деньгами.

Долевое строительство: стоит ли бояться, кому верить и как защитить себя?

Раньше средства дольщиков напрямую направлялись в строительство и было много рисков: а вдруг дом не достроят? Сейчас деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, а стройка идёт за счёт банковских средств. Когда дом построен, застройщик получает деньги с эскроу-счёта, а покупатель — ключи от квартиры. Если что-то пошло не так, оплата возвращается дольщику.

Покупать квартиру по ДДУ, пока она ещё строится, выгоднее. От этапа котлована до сдачи ЖК в эксплуатацию цена может вырасти на 20–40%, а в особо привлекательных проектах разница в цене может быть ещё выше.

Когда используется договор купли-продажи

В противовес ДДУ, договор купли-продажи — самый распространённый вариант для приобретения вторичного жилья. Один человек квартиру продаёт, другой покупает, отсюда и название — договор купли-продажи. И если для ДДУ есть отдельный закон, то сделки по ДКП регламентируются статьями 549–558 Гражданского кодекса РФ .

Таким образом, на вопрос, чем отличаются ДДУ и ДКП, можно ответить так: ДДУ заключают при покупке квартиры в новостройке, а ДКП — при покупке вторичного жилья. Хотя это не аксиома: застройщики тоже могут продавать квартиры по ДКП. Пока дом строится, заключается ДДУ: физически квартиры ещё нет и покупатель вкладывается в её строительство. Но, когда дом сдан, квартира уже фактически готова и оформлена как отдельный объект недвижимости в собственности застройщика. Квартира по ДКП в новостройке может продаваться напрямую через отдел продаж девелопера или риелторское агентство.

ДДУ и ДКП: отличия при покупке у застройщика

В чём же основные отличия договоров долевого участия и купли-продажи при приобретении квартиры от застройщика?

Источник: realty.ya.ru

Долевое строительство — мой опыт! // Покупка квартиры в новостройке в Москве

Порядок применения льготы по НДС для застройщиков

Ниже приведены разъяснения Минфина России от 12.11.2020 № 03-07-15/98846, основанные на позиции Верховного Суда РФ.

Застройщики передают участникам долевого строительства как жилые, так и нежилые помещения в многоквартирных домах. И данные услуги освобождаются от начисления НДС. Исключение — услуги при строительстве объектов производственного назначения, предназначенных для реализации товаров, работ и услуг.

Таким образом, если на основании договора ДДУ участнику долевого строительства передается нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД), то на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ услуги застройщика НДС не облагаются.

Суды разъяснили, что в целом многоквартирный дом является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.

Источник: nalogovaya.ru

Освобождение от НДС услуг застройщика: возможности и ограничения

С 1 октября 2010 г. услуги застройщиков, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, не облагаются НДС. Однако реализация этой налоговой привилегии на практике вызывает ряд вопросов

Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 119-ФЗ) пункт 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ дополнен подпунк­том 23.1.

Согласно нововведениям услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ 1 , освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость .

Однако законодатель сделал оговорку: льгота не распространяется на услуги, связанные со строительством объектов производственного назначения.

Следует подчеркнуть, что ограничен и круг ее пользователей: не облагаются налогом услуги именно застройщика (владельца земельных участков на праве аренды или собственности), но не заказчика.

Цель законодателя очевидна – стимулировать игроков строительной отрасли к работе по договорам долевого участия (ДДУ) не только санкциями, но и налоговыми привилегиями. В то же время остается ряд открытых вопросов.

ТРИ ВОПРОСА

Как учитывать экономию?

На практике распространена ситуация, когда застройщики на финише строительства отражают так называемую экономию средств, выделенных на реализацию проекта.

Речь идет о разнице, возникающей между объемом полученного финансирования по ДДУ и реально произведенными затратами. В подпункте 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ указано, что от налогообложения освобождаются «услуги». В свою очередь Минфин России в письме от 25.03.2008 № 03-07-10/02 разъяснил, что экономия подлежит обложению НДС на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ, то есть как операции, иным образом связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Однако, если экономия и связана с оказанием услуг застройщика, это еще не означает, что она представляет собой его вознаграждение.

Если рассматривать экономию как сумму, остающуюся в распоряжении застройщика вследствие договоренности с дольщиком, вряд ли ее можно освободить от налогообложения. Но экономия приобретает иной статус в случае, когда в договоре с дольщиками предусматривается, что она является составной частью вознаграждения застройщика. Следовательно, можно сделать вывод, что норма подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ распространяется на экономию застройщика при условии наличия в договоре соответствующей формулировки.

Тем не менее окончательную ясность в данный вопрос могут внести лишь официальные разъяснения контролирующих органов.

Какие объекты имеют производственное назначение?

В связи с тем, что подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ исключает из перечня освобожденных от НДС услуги, оказываемые застройщиком в рамках строительства «объектов производственного назначения» 2 , возникает вопрос: относятся ли к таким объектам нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов?

Ни в Налоговом кодексе РФ, ни в других актах законодательства нет четких разъяснений на этот счет. Например, в Рекомендациях МДС 12-7.2000 3 содержатся сведения об основных видах производственных зданий и сооружений предприятий различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта, сельского хозяйства и торговли. В этом документе не упоминаются объекты, которые можно было бы отнести к нежилым помещениям на первых этажах многоквартирных домов.

Таким образом, можно предположить, что услуги застройщика в части нежилых помещений подпадают под освобождение от НДС. В то же время применение налоговой льготы в отношении указанных объектов правомерно лишь в случае, если они строятся на основании договора долевого участия. Но следует отметить, что в случае, если строительство таких объектов осуществ­ляется на основании инвестиционных договоров, НДС уплачивается в общеустановленном порядке.

Следует отметить, что появилось нововведение, которое для застройщиков социального жилья вызовет неприятные последствия. Направлять средства дольщиков застройщик не вправе на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры в связи с заключением договора о развитии застроенной территории (подп. 6 п. 1 ст. 18 Закона 214-ФЗ).

Следовательно, применить подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ ни к детским садам, ни к школам, ни к другим объектам социальной инфраструктуры застройщик не сможет.

Каков переходный период?

В Законе № 119-ФЗ не разъясняется, освобождаются ли от налогообложения НДС услуги по договорам долевого участия, которые были заключены до вступления в силу нововведений.

Учитывая, что в Налоговом кодексе РФ под услугой понимается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потреб­ляются в процессе ее осуществления (п. 5 ст. 38 НК РФ), представляется, что новая норма (подп. 23.1) направлена на освобождение от налогообложения именно услуги, а не ее результата.

Следовательно, решая вопрос о применении налоговой льготы в отношении услуг по договору, заключенному до вступления в силу Закона № 119?ФЗ, необходимо исходить из того, потреблена услуга до 1 октября 2010 г. (вступление в силу подп. 23.1) или нет. Так, в случае, когда услуги «отгружены» по акту сдачи-приемки до указанной даты, они облагаются НДС.

Если услуги оказаны после вступления нормы в силу и это подтверждается учетными данными, они подпадают под действие налоговой льготы несмотря на то, что договоры долевого строительства заключены до упоминаемой даты.

M.A. Osherov
VAT Exemption for Developers: Options and Limitations
Since 1 October 2010 developers providing services under agreements for cost-sharing construction projects are exempt from VAT. In practice however, this exemption raises a number of issues.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2 Следует иметь в виду, что ранее в Законе № 214-ФЗ (ст. 2) была формулировка «за исключением объектов производственного назначения», впоследствии она была перенесена в подп. 23.1.
3 Утверждены Главной инспекцией Госархстройнадзора России 01.01.1993.

Ключевые слова: «НДС» – «строительство» – «налогообложение жилых помещений» – «услуги» – «налоговая льгота»

Источник: nalogoved.ru

Может ли ИП работать с НДС?

Налог с добавленной стоимости, хоть и является самым распространенным косвенным сбором в России, все же остается «страшилкой» для предпринимателей и организаций. Из-за сложности системы администрирования средний и мелкий бизнес старается использовать упрощенные спецрежимы. В то же время, возможность заняться отдельными видами деятельности или начать сотрудничество с крупными предприятиями зависит от того, является ли ИП плательщиком НДС. В этом случае физлицо-предприниматель будет обязан освоить правила новой отчетности и уплаты налога.

Кто вправе работать с НДС?

Типов плательщиков всего три, согласно положениям ст. 143 НК:

• коммерческие и государственные организации;
• физлица-предприниматели;
• импортеры (субъекты, перемещающие товары через границу ТС ЕАЭС).

Обязанность предпринимателя по уплате НДС может возникать двумя способами:

ОбязательноДобровольно

Если ИП работает на ОСНО и при этом произошло хоть одно из событий: • выручка превысила 2 млн.руб за предшествующие 3 последовательных календарных месяца; • реализован товар, подпадающий под норму об уплате акцизных сборов (алкоголь, топливо, драгметаллы и прочее); • нарушены условия и утрачено право пребывания на «упрощенке»; • ИП на спецрежиме» ввозит товар на таможенную территорию РФ или ЕАЭС.	Если ИП имеет освобождение (ст. 145 НК), но намерен выписывать счета-фактуры для плательщиков НДС. При этом добровольно уплачивать налог могут: • те, кто использует или переходит на ОСНО, но оборот за 90 дней не превышает лимита; • те, кто остается на спецрежиме, но работает с клиентом НДС-ником.

Отличия ИП с НДС и без НДС

Налоговый учет разной степени сложности ведет каждый субъект экономической деятельности. В состав необходимого минимума для предпринимателя входит книга учета доходов и понесенных затрат (КУДиР). Ее обязаны вести все, вне зависимости от избранной системы налогообложения. Разницу можно заметить только в полноте отражаемой информации: в книге для ОСНО разделов для заполнения гораздо больше, чем у спецрежимников.

Исходя из того, работает ли ИП с НДС, субъекту хозяйствования придется фиксировать налогооблагаемые операции еще в нескольких регистрах:

К перечню добавятся: обязательная квартальная декларация и ежемесячная платежка по рассчитанному обязательству.

В зависимости от того, работает ли ИП с НДС, он использует различные формы документов

Система налогообложения для уплаты НДС

Факт регистрации нового плательщика налогов в форме физического лица (без создания юридического) фиксируется в Едином госреестре физлиц-предпринимателей (ЕГРИП). Одновременно с этим вновь созданный субъект предпринимательства должен быть взят на учет в органах ФНС. С этого момента и до подачи заявления о применении спецрежимов или фискальных освобождений, предприниматель считается плательщиком на ОСНО и потенциально – НДС.

В соответствии с требованиями НК РФ, лица, применяющие спецрежимы (главы 26.3 и 26.5), не могут считаться плательщиком НДС. Однако кодекс не запрещает вести деятельность параллельно с общими требованиями. Это означает, что ИП (не важно, работает ли он на ПСН и ЕНВД) может совмещать их с ОСНО, а также отчитываться и перечислять НДС в бюджет страны.

Преимущества и недостатки ИП с НДС

Человеку, решившему открыть себе ИП с НДС, придется нанять бухгалтера

Оценка преимуществ или недостатков какого-либо режима обложения всегда будет зависеть от субъективного мнения того, кто решил его выбрать. Так, к примеру, ИП с невысокими оборотами, работа которого ориентирована на узкий круг клиентуры, добровольно не станет возлагать на себя обязанности плательщика НДС. К очевидным трудностям можно сразу причислить:

• организацию документооборота – любая ошибка в выписанных счетах-фактурах может привести к проблемам при проверке и потере кредита;
• поиск поставщиков – для оптимизации размера уплачиваемого налога, выгоднее искать исполнителей и продавцов из числа тех, кто может предоставить входной кредит;
• дополнительную отчетность – один раз в квартал плательщик обязан представить в ИФНС декларацию о сумме начисленных обязательств (форма 1151001), ст. 174 НК;
  Скачать бланк формы 1151001
• организационные затраты – отчетность нужно передавать в электронном виде, поэтому предприниматель будет вынужден потратиться на изготовление усиленной криптоподписи и, возможно, специализированное программное обеспечение;
• налоговую нагрузку – у большинства субъектов хозяйствования получается положительное сальдо между исходящим и входящим НДС, что и определяет величину платежа в госбюджет;
• необходимость оплаты усилий приглашенного специалиста по уплате налогов – редко когда предпринимателю удается самому, без бухгалтера, вести всю необходимую документацию (заполнять книги приобретения и продажи, выписывать счета-фактуры и проверять контрагентов, предоставивших кредит, формировать и отправлять отчетность).

Перечисленные минусы и сложность работы ИП с НДС не будут учитываться, если отказ от него оставит предпринимателя без потенциальных клиентов и заказов. В то же время, у коммерсанта, решившего открыть себе ИП с НДС, будет несколько конкурентных преимуществ:

• возможность работать в «цепочке» НДС-ников (получать входной кредит по налогу от поставщиков и выписывать счет-фактуру для собственных клиентов);
• крупные предприятия предпочитают поставщиков, которые могут выписать документы с выделенным НДС;
• если работа ИП связана с экспортными операциями, то без получения статуса плательщика НДС это и вовсе нецелесообразно для бизнесмена.

Какие налоги платит ИП на ОСНО?

Часто используемое понятие «общая система» в НК РФ не встречается. Это лишь общепринятое обозначение стандартного режима уплаты налога, без освобождения от каких-либо платежей из перечня обязательных.

Для бизнесменов, которые уже открыли ИП с НДС, важно понимать, какие еще налоги будут актуальны в период ведения активной хозяйственной деятельности. Практически в любом коммерческом начинании не обойтись без уплаты:

• НДФЛ – 13% от суммы полученной прибыли (за вычетом затрат, связанных с хоздеятельностью);
• акцизов (если в составе ассортимента есть соответствующие товары);
• государственной пошлины;
• транспортного сбора;
• имущественного взноса (с предметов, используемых в экономической деятельности);
• налога на землю в собственности.

В зависимости от типа и направления бизнеса, в казну нужно будет отплатить еще несколько видов обязательств:

• в федеральный бюджет, ст. 13 НК – водный сбор, взнос с добычи полезных ископаемых и на дополнительный доход от нее, а также платежи за использование биоресурсов;
• в региональный, ст. 14 НК – на игорный бизнес;
• в местную казну, ст. 15 НК – торговый сбор.

Порядок работы ИП с НДС

Отдельная процедура регистрация плательщиком налога с прибавленной стоимости законом не предусмотрена. У предпринимателя есть два пути для получения статуса НДС-ника:

• не заявлять об использовании освобождения при постановке на учет в ИФНС после первичной регистрации в ЕГРИП;
• не продлевать период освобождения спустя 12 месяцев после начала его использования.

В первом случае плательщиком налога физлицо будет считаться с первого дня регистрации предпринимательства. Во втором – с первого числа месяца, в котором оно должно было заявить о продлении освобождения.

Важно! Освобождение от уплаты НДС оформляется в заявительном порядке. Представить заявление и подтверждающую документацию нужно до 20 числа того месяца, в котором заканчивалось предыдущее.

С момента, когда плательщик перешел на ОСНО с уплатой налога на добавленную стоимость, ему разрешается выписывать счета-фактуры с выделением исходящего кредита для своих клиентов. Одновременно с этим нужно помнить и о возникающей обязанности по представлению отчетности и перечислению бюджетных платежей.

Когда ИП обязан платить НДС?

Если предприниматель не стал уходить от НДС с помощью использования упрощенного спецрежима, а остался на ОСНО, то обязанность отчитываться и уплачивать НДС возникнет с первого числа того месяца, в котором произошло:

• превышение установленного оборота (2 млн.руб. за 3 месяца);
• продажа подакцизного товара.

Если субъект хозяйствования работает на спецрежиме (УСН, ПСН, ЕНВД), то превышение предельной величины выручки в каждый из трехмесячных периодов не станет причиной перехода на НДС. Более того, если предприниматель заявил о своем желании не связываться с НДС (используя любой из видов освобождений в понимании ст. 145 НК), то отказаться от него он сможет не ранее, чем через год. Однако и подтверждать свое право на «спокойную жизнь» нужно также не реже, чем 1 раз в 12 месяцев.

Может ли ИП на спецрежиме работать с НДС?

Текущая редакция главы 346.11 НК безапелляционно отвечает на вопрос, может ли ИП на «упрощенке»платить НДС. В данной норме зафиксировано, что субъекты хозяйствования, избравшие УСН, не признаются плательщиками данного фискального сбора. А ст. 145 НК говорит, что предприниматель или организация, заявившие о своем желании использовать освобождение от уплаты фискального обязательства с добавленной стоимости, не могут отказаться от него в течение 12 месяцев. На этом зачастую основывается мнение проверяющих, которые исключают счета-фактуры от «упрощенцев» из состава налогового кредита их контрагентов.

Сложившаяся практика в налоговых взаимоотношениях между клиентом и его поставщиком-упрощенцем показывает, что компромисс возможен (при условии, что последний использует систему «Доходы минус расходы»). Случается, что продавец, желающий сохранить покупателя, идет по особому пути:

• выписывает счет-фактуру с выделением исходящего обязательства;
• подает отчетность в установленные сроки и закрепленной в законодательстве форме;
• перечисляет сумму выставленного кредита за свой счет (хотя при этом не может зачесть в учете входящий кредит).

Объективно, данная ситуация абсолютно беспроигрышна для бюджета страны (покупатель берет в зачет только тот входной кредит, который оплачен его контрагентом). Но свое право на подобную операцию плательщику слишком часто приходится отстаивать в суде, и статистика показывает, что судьи исходят больше не из «буквы закона», а из принципа ненанесения ущерба государственной казне.

Без суда подобная аргументация иногда срабатывает только для тех, кто ведет учет на УСН «Доходы-расходы». Все потому, что в ст. 346.16 НК есть оговорка о возможности отнесения входящего НДС к расходам плательщика. Тем, кто пользуется системой «Доходы», режимами ЕНВД или оплачивает патент, кодекс такой «лазейки» не оставляет. Под исключение попадают ситуации, когда предприниматель совмещает ПСН или ЕНВД с общей системой.

Важно! С 2017 года налоговое законодательство признало плательщиками сбора с добавленной стоимости предпринимателей на ЕСХН. При этом обязанность по уплате и отчетности появляется у них, только если годовой оборот на ЕСХН превысит 90 млн.руб в 2019 году и 80 млн.руб в 2020 году.

Отдельно стоит сказать, что «упрощенец» будет обязан уплачивать НДС-ное обязательство за те товары или услуги, которые он импортирует из-за пределов Таможенного союза. Никакое освобождение (по обороту или используемому спецрежиму) в данном случае не работает. Нельзя спрятаться за «упрощенку» и в случае, когда предприниматель будет признан агентом в отношении других лиц, ст. 161 НК.

Порядок уплаты налогов и подачи декларации ИП с НДС

На основании данных налогового учета, предприниматели на ОСНО с уплатой налога с добавленной стоимости должны:

1. Один раз в квартал подать декларацию, ст. 163 НК. Сроки представления до 25 числа каждого последующего месячного периода (апреля, июля, октября, января).
2. Ежемесячно равными частями выплачивать сформированное и задекларированное обязательство. Срок до 25 числа каждого месяца в году, ст. 174 НК

Декларации необходимо отправлять по телекоммуникационным каналам в электронной форме. Если плательщик попытается представить лично или послать по почте бумажный вариант, то отчет не признают поданным и начислят соответствующие штрафы.

Составить и передать документ на бумаге могут только те, кто плательщиком (по требованиям НК) не признается и отчитывается от случая к случаю. К примеру, в случае импорта или признания субъекта налоговым агентом.

Особенности работы ИП с НДС (подводные камни)

Наибольшее число опасностей для тех, кто избрал ОСНО вкупе с исчислением налога с прибавленной части стоимости, таится в составлении первичной документации. Для придирчивого инспектора достаточно малейшей описки в счете-фактуре, чтобы исключить входной кредит из расчета квартального обязательства.

Бухгалтеру, принимающему бумагу к зачету, нужно обязательно проверить, ст. 169 НК:

Источник: urist-bogatyr.ru