Долевое строительство залог права требования

[Ф. И. О. полностью] [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [значение] номер [значение], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).

1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).

1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].

АДВОКАТ + ЮРИЕМ КРЮКОВЫМ — ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].

1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.

В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.

1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.

2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом

2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:

— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;

ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ СДЕЛОК ПРИ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ | ПЕРЕУСТУПКИ 2022

— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.

2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.

2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.

2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Залогодатель обязуется:

3.1.1. Принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а в случае возникновения такой угрозы, немедленно уведомлять об этом Залогодержателя.

3.1.2. По требованию Залогодержателя предоставлять ему для ознакомления подлинники документов, имеющих отношение к Предмету залога.

3.1.3. Не передавать право требования в последующий залог.

3.1.4. Не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

3.1.5. В [значение]-дневный срок с момента заключения настоящего договора уведомить Застройщика о состоявшемся залоге права требования.

3.2. Залогодержатель обязуется по требованию Залогодателя выдавать ему документ о полном или частичном выполнении Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель имеет право:

3.3.1. Проверять по документам наличие закладываемого права требования.

3.3.2. Принимать самостоятельно меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

3.3.3. Потребовать досрочного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

3.3.4. Обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Залогодателем требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.

3.3.5. Передать свои права по настоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

4. Основания и порядок обращения взыскания на предмет залога

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено взыскание на Предмет залога.

4.2. Взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет залога по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Иск об обращении взыскания на Предмет залога предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

6.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.

7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.

7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Источник: master-pravo.ru

Кредит под залог договора долевого участия

Договор долевого строительства предоставляет участнику возможность передавать право требования либо оформить его в качестве залога. Например, дольщик может взять кредит под залог ДДУ в банке или рефинансировать ипотеку. Кроме того, можно уступить право требования на ипотечную квартиру, чтобы погасить задолженность перед банком и получить доход с выкупа.

• Кредит под залог ДДУ
• Рефинансирование ипотеки по ДДУ
• Выкуп ипотечной недвижимости по договору долевого строительства

Договор долевого строительства предоставляет участнику возможность передавать право требования либо оформить его в качестве залога. Например, дольщик может взять кредит под залог ДДУ в банке или рефинансировать ипотеку. Кроме того, можно уступить право требования на ипотечную квартиру, чтобы погасить задолженность перед банком и получить доход с выкупа.

В любом из этих случаев объектом выступает право требования по договору долевого участия, которое принимается банком в качестве залога. В случае нарушения заемщиком условий кредитного договора и возникновения просрочки, банк сможет обратить взыскание не на саму квартиру, которой еще нет как таковой, а на право требования недвижимости в будущем. Таким образом, банк гарантирует защиту своих средств, а заемщик получает кредит, еще даже не имея права собственности на квартиру.

Подобное кредитование имеет ряд особенностей:

• залог в виде права требования по ДДУ считается ликвидным при условии регистрации договора в Росреестре;
• дольщик передает банку право требования объекта с застройщика после завершения строительства. То есть после сдачи объекта в эксплуатацию и вплоть до полного погашения ипотеки, квартира будет в обременении – любую сделку с залоговым жильем владелец обязуется согласовывать с банком.

Кредит под залог ДДУ

Если дольщик оплатил участие в долевом проекте за свои деньги, то он может получить заем под залог строящегося жилья. Квартиры как таковой ещё нет, но дольщик хочет взять кредит под залог ДДУ – предоставить банку право требования будущей жилплощади в качестве залога.

Какие в этом случае могут быть нюансы:

• Сумма кредита – зависит от того, на каком этапе строительства находится объект. Например, залог квартиры на ранней или поздней стадии постройки. В первом случае заемщик может рассчитывать на 40-50% стоимости недвижимости. Если квартира готова к сдаче, то банк может выдать кредит в размере 60-70% от полной стоимости жилья. Конкретную сумму устанавливает кредитор.
• Проверка застройщика и объекта. Прежде чем выдавать кредиты под залог квартиры по ДДУ, банки внимательно проверяют строительные компании и их деятельность на рынке. Для кредитных организаций крайне важна репутация застройщика, проектная и разрешительная документация. Тщательно проверяют финансовую и хозяйственную деятельность девелопера, ход работ на объекте. Кредит не одобрят, если застройщик имеет плохую репутацию, если стройка стоит или объект является долгостроем.

Предлагаем обратиться к нашим специалистам юридической компании «Хелп Консалтинг». Мы тщательно проверим застройщика и объект на соответствие требованиям кредитора. Поможем найти банк или независимого инвестора с лучшим предложением по сумме и условиям кредита.

Если вы приобрели квартиру в ипотеку по договору долевого участия и сейчас испытываете трудности с погашением долга, мы готовы предложить вам два решения.

Рефинансирование ипотеки по ДДУ

Дольщик, приобретая строящуюся квартиру по ипотечному договору, не является полноправным владельцем будущего жилья. Недвижимость находится в обременении у кредитной организации. Если у заемщика образуется большая задолженность по кредиту, то ипотечный договор позволяет банку требовать квартиру в счет погашения долга, пеней и штрафов. Чтобы не допустить подобной ситуации, мы советуем прибегнуть к рефинансированию ипотеки без промедления. В противном случае кредитор по решению суда реализует ипотечную недвижимость по заниженной стоимости.

Специалисты «Хелп Консалтинг» помогут вам снизить кредитную нагрузку и подобрать оптимальные условия рефинансирования. Таким образом, вы сможете взять ипотеку в банке под залог ДДУ выгоднее – смените условия выполнения долговых обязательств на более удобные. Срок ипотеки увеличится, а процентная ставка будет снижена, и при этом уменьшится ежемесячный платеж.

Выкуп ипотечной недвижимости по договору долевого строительства

Ипотека под ДДУ может стать непосильным обременением для семейного бюджета. Мы рекомендуем, не затягивая, прибегнуть к рефинансированию долга. Помните, когда возникает просрочка, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога – реализовать за неуплату готовую или ещё строящуюся квартиру дольщика по договору.

Рассмотрим на примере:

• просрочка по ипотеке составляет 3 000 000 рублей;
• кредитная организация начислила пени на сумму 1 000 000 рублей;
• рыночная стоимость объекта – 6 000 000 рублей.

При обращении в суд выкупная стоимость залоговой жилплощади сразу упадет на 20%. Пока будет идти процесс, кредитор насчитает ещё порядка 500 000 рублей пеней и штрафов. В лучшем случае недвижимость будет продана за 80% стоимости – 4 800 000 рублей. Суд в два раза урежет пени, начисленные банком, и взыщет с вас долг в размере 3 750 000 рублей.

В итоге, после продажи недвижимости, вы получите 1 050 000 рублей и потеряете более 1 500 000 рублей. Ну а если же объект будет продан за 65% или 70% процентов его стоимости? Тогда на руки вы получите не больше 500 000 рублей.

Что мы предлагаем:

• юристы «Хелп Консалтинг» договорятся с банком о фиксации задолженности и уменьшении размера пеней;
• найдут того, кто сможет приобрести квартиру или сами выкупим её по рыночной цене.

При рассмотренных выше исходных условиях мы не просто поможем избавиться от задолженности по ипотечному договору, но и сохраним не менее 2 200 000 рублей после продажи недвижимости.

Взять ипотечный кредит под ДДУ – сегодня обычная практика. Это не просто финансовый инструмент, но и двигатель экономического развития рынка недвижимости. В этой статье мы постарались донести особенности данной процедуры и пути выхода из проблемных ситуаций.

Если у вас уже есть трудности с погашением ипотеки, а ваш застройщик надежен как скала, то вы можете обратиться в «Хелп Консалтинг» для получения юридических услуг сразу после прочтения этой статьи. Мы бесплатно проконсультируем вас прямо по телефону!

Источник: h-cons.ru

Залог в долевом строительстве при банкротстве застройщика, миф или реальность?!

В настоящее время только совсем отдаленные от темы долевого строительства не задумывались над проблемой банкротства застройщика и не слышали о ситуации с «обманутыми дольщиками». Этой темой пестрит Интернет, наполненный массой версий, предложений, идей, но больше всего – эмоциями. Стоит разобраться, так ли оправданно то, и есть ли какой-то более или менее вразумительный и действенный правовой выход для дольщика при банкротстве застройщика в ситуации с применением Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «закон № 214-ФЗ»), и что вообще дает право залога дольщику.

То, что на сегодня сплошь и рядом суды общей юрисдикции признают за дольщиками права собственности на квартиры (или доли в виде квартир и т.п.) в объекте незавершенном строительством, уже никого не удивляет, если учесть что такие решения противоречат нормам гражданского права в России. Но не стоит забывать, что для конкретного дольщика на данный момент это благо, ибо оно «обещает» ему спокойствие и хоть какую-то стабильность ситуации. Что повлечет в последующем такое признание прав собственности на «квартиру в незавершенке», уже много раз было предметом обсуждения и дебатов, в том числе и в правовых кругах. Но пусть это остается на совести правоприменителя, который неожиданно для всех, даже для закона, решил повернуться к дольщикам «лицом», только «выражение лица» явно не совсем юридическое, судя по разнообразию принимаемых судами общей юрисдикции судебных актов по одинаковым (схожим) правовым ситуациям. Может быть это правильно, а может это не совсем так, история покажет.

Но давайте рассмотрим «правовое поле» которое создано и имеет место быть для обеспечения прав дольщика (участника долевого строительства) путем залога недвижимости на сегодняшний момент в реальности, применительно закона № 214-ФЗ в ситуации с наложением на «банкротство застройщика».

Так, законом № 214-ФЗ в статье 13 оговорено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного Федерального закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «закон об ипотеке») с учетом особенностей, установленных законом № 214-ФЗ.

Поэтому, предметом залога относительно «объекта незавершенного строительством», т.е. до ввода жилого дома в эксплуатацию, применительно п.4 ст.5 закона об ипотеке, может быть только лишь сам объект незавершенного строительства прочно связанный с земельным участком, поскольку до окончания строительства является неделимым в силу ст.130 ГК РФ, и с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ в своем Информационном письме от 28.01.2005 года № 90, в котором отражено и то, что на протяжении всего периода строительства объекта и после его завершения (окончания строительства), залог (ипотека) на такой объект не прекращается.

Прежде всего стоит оговориться, что такое «ипотека». В силу п.1 ст.1 закона об ипотеке, ИПОТЕКА (или залог недвижимости) — право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Применительно пункта 2 статьи 1 названного закона об ипотеке, таковая может возникать в силу договора или закона. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

Таким образом воплощая вышеизложенное, законодатель оговорил в п.2 статьи 12.1. закона № 214-ФЗ, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

С одной стороны, возникает ощущение, что всё предельно ясно и понятно, но не стоит торопиться с таким заключением.

Во-первых, не следует забывать, что по общему правилу и в силу пункта 3 статьи 4 и пункта 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия (далее – «ДДУ») заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С этого момента появляется в правоотношениях «застройщик – дольщик» и залог недвижимости (ипотека).

Однако, всё же стоит задаться вопросом, а возникает ли право залога (ипотека) при отсутствии государственной регистрации ДДУ, хотя и формально не прошедшего такую регистрацию в органах Росреестра, но по всем остальным признакам подпадающих под регулирование вышеназванного закона № 214-ФЗ. Для отрицательного ответа служит аргументом правовая норма статьи 11 и пункта 2 статьи 20 закона об ипотеке, а также и правоприменительный смысл отраженный в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 года № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Одновременно, конструкция пункта 3 статьи 11 закона об ипотеке, закрепляющая, что предусмотренные законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним если иное не установлено федеральным законом, имеет диспозитивный отсылочный характер. К такому условию можно корреспондировать закрепленное в п.1 ст.13 закона № 214-ФЗ правило, что «…с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…» и так далее. Основным акцентом данной цитаты является словосочетание «…считаются находящимися в залоге…», что приводит к мысли о возникновении ипотеки в силу закона № 214-ФЗ, лишь бы ДДУ был признан заключенным (действительным).

И в пользу утвердительного на этот вопрос ответа, говорит правовой смысл вложенный законодателем в новый пункт 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, введенный в действие с июня 2010 года, согласно которому, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Такой пункт совершенно четко выражает мысль законодателя, который можно упрощенно свести к следующему: «если дольщику выгодно считать что сделка (ДДУ) законна, то пусть так и будет, если же не выгодно дольщику – суд должен удовлетворить иск дольщика о признании ее недействительной». Возможно ли данный смыл наложить на правовое определение момента заключения ДДУ и возникновения залога, скорее всего можно считать вопросом открытым для обсуждения, чем идеально предрешенным, но то, что его можно использовать в интересах дольщика, это факт.

Очевидно таким же «утвердительным» ответом на этот вопрос руководствуются и суды общей юрисдикции, выносящие судебные акты о признании права собственности дольщика на квартиры (или доли в виде квартиры) в объекте незавершенного строительством, с применением закона № 214-ФЗ (в мотивировочной части решений) и это при отсутствии государственной регистрации ДДУ дольщика с застройщиком и отсутствии регистрации ипотеки, соответственно. Таким образом, правоприменительная практика «расширительно» трактует вышеназванное законодательство в целях определения момента заключения ДДУ и следовательно возникновения ипотеки в силу закона, что скорее подтверждает возможность вышеописанного применения нормы пункта 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, чем невозможность. Но не следует забывать, что судебная практика имеет свойство меняться и порой кардинально, что, как всем известно, неблагоприятно сказывается на экономическом климате в России и её инвестиционной привлекательности. При этом, не следует упускать из виду и то неблаговидное обстоятельство, что суды общей юрисдикции очень часто пренебрегают практикой и выводами арбитражных судов по одним и тем же правовым аспектам, что приводит к раздвоению правоприменительного смысла одной и той же правовой нормы, что в теории права не допустимо, о чем не раз подчеркивал в своих актах Конституционный Суд России.

Во-вторых, не урегулирован прямо законом и порядок сохранения залога при расторжении ДДУ дольщиком, чтобы предъявить свои «денежные требования» в банкротстве застройщика. Данный пробел прямого законодательного регулирования порождает ряд вопросов, сохраняется ли такой залог, если дольщик просто заявил односторонний отказ от дальнейшего исполнения ДДУ и также в ситуации расторжения ДДУ в судебном порядке (п.1 ст.25 закона об ипотеке). Если залог сохраняется, то каким обстоятельством это фиксируется и в какой момент должно прекращаться (кто, когда и какие документы должен предоставить в орган Росреестра для прекращения ипотеки в любом из возможных случаев).

В подтверждения запутанности данной ситуации можно смоделировать вариант, при котором один дольщик расторг свой ДДУ и потребовал от застройщика вернуть деньги, а застройщик после этого вполне законно на эту квартиру заключает уже новый ДДУ с новым дольщиком (ст.37 закона об ипотеке). Вот и появляется «правовой дискомфорт», поскольку должен сохраниться залог у предыдущего дольщика, препятствующий (п.7 ст.13 закона № 214-ФЗ) последующему заключению ДДУ с новым дольщиком без его согласия, и с заключением нового ДДУ возникает у нового дольщика, в силу ст.43 закона об ипотеки, самостоятельное (последующее) право залога на тот же предмет залога что и у первого.

Тогда возникает теоретическая возможность такой ситуации, при которой, застройщик привлекает средства дольщиков и заключает с ними «первую волну» ДДУ и даже регистрируя их и предоставляя теоретический залог недвижимости (ипотеку), затем по различным причинам, ДДУ по «первой волне» дольщиков расторгаются и деньги реально дольщикам не возвращаются, но заключается «вторая волна» ДДУ с новыми дольщиками на те же квартиры и так далее. Получается, что даже при государственной регистрации ДДУ в Росреестре, не достигалось бы надлежащего законодательного регулирования против так называемых «двойных продаж» (формально не имеющих место, но в силу такого «накопительного» залога сводящих его к полной неэффективности, равносильной «двойным продажам»). Но при наличии лишь сохранения права залога даже при расторгнутом ДДУ до полного расчета застройщика с дольщиком, с применением норм п.7 ст.13 и запрета оговоренного в п.7.1. закона № 214-ФЗ, такое пресечение «двойных продаж» работает.

Поэтому, следовало бы признать верным, сохранение залога (ипотеки) после расторжения ДДУ с застройщиком (неважно, односторонне или через суд), до момента окончательного расчета должника (застройщика) с кредитором (дольщиком), тем более, что по своей сути предусмотренный законом № 214-ФЗ залог (ипотека) и направлен на обеспечение именно таких обязательств застройщика перед участником долевого строительства (передача построенной недвижимости или возврат уплаченных средств, возмещение убытков, неустойки и т.п.).

Обстоятельство, оговоренное в п.4 ст.18.1. Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «закон о банкротстве»), также запрещает (кроме случаев прямо оговоренных законом или договором залога) должнику отчуждать предмет залога без согласия кредитора, чьи требования обеспечены залогом (но следует учесть, что таковым может быть лицо, чьи требования включены в реестр требований кредиторов, что не позволяет в полной мере называть такого кредитора «дольщиком»). И наоборот, дольщик не предъявивший свои требования к должнику-застройщику в рамках банкротства не защищается обязательным получением его согласия на отчуждение предмета залога, о чем указал в абз.7 п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

При вышеизложенных обстоятельствах, полагаю, вывод о сохранении залога при расторжении ДДУ до момента полного расчета застройщика с дольщиком, следует признать верным, тем более что он легко вписывается в конструкцию статей 25 и 43 закона об ипотеке, и является более справедливым.

В-третьих, следует более глубоко оценить ситуацию залоговых кредиторов при банкротстве и право выбора, стоящего перед дольщиками при банкротстве их застройщика.

Как я уже ранее отмечал в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.» (http://www.advokat-natarius.ru/bankrot/), законодательство о банкротстве не содержит явных и очевидных предпосылок для того, чтобы дольщики узнавшие о банкротстве своего застройщика поспешили бы заявить свои денежные требования в рамках процедур банкротства.

Поскольку дольщик в правовой конструкции закона 214-ФЗ обладает лишь правом требования передать ему индивидуально-определенную вещь после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию (ст.4, ст.12 закона 214-ФЗ), то такие права не признаются «денежными» в рамках дела о банкротстве (ст.4 закона о банкротстве).

Таким образом, перед дольщиком существует дилемма, заявлять ли денежное требование при банкротстве застройщика или «идти своим путем», о котором я также указывал в своей вышеупомянутой статье. Этот путь мы сейчас не рассматриваем.

Прежде чем принять ответственное решение дольщику по заявлению своих требований в рамках дела о банкротстве должника (застройщика), следует обратить внимание на некоторую особенность, допущенную законодателем и правоприменителем.

Так, по общему правилу, все имущество должника … составляет его конкурсную массу. Таким образом, всё, что не будет признано на праве собственности за иными лицами (даже за дольщиками, которые пошли вышеназванным «своим путем») должно быть однозначно включено в конкурсную массу должника и реализовано в рамках процедур банкротства с учетом особенностей каждой из возможных процедур.

При этом, дольщик, который заявил свои «денежные» требования в процедурах банкротства, вытекающие из расторгнутого ДДУ с применением закона № 214-ФЗ, является так называемым «залоговым кредитором» или, если правильно сформулировать – конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника. Это влияет на порядок удовлетворения его заявленных требований и указывает на то, что применительно ст.138 закона о банкротстве, такой бывший (!) дольщик реально получит 70% от вырученной суммы при реализации предмета залога в рамках процедур банкротства, после чего, в силу п.5 ст.18.1. закона о банкротстве, залог в отношении такого кредитора (включенного в реестр требований кредиторов) прекращается, и он должен будет довольствоваться тем, что получил в силу названного.

Но не следует сбрасывать со счетов основное правило залога (включая ипотеку) о том, что согласно ст.38 закона об ипотеке и ст.353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, право залога (ипотека) сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Исключение составляет как раз реализация этого имущества в рамках банкротства в целях удовлетворения требований залогодержателя (конкурсного кредитора заявившего свои требования в банкротстве застройщика) в порядке, установленном законом, т.е. ст.350 ГК РФ в корреспонденции с законами о залоге, ипотеке и банкротстве.

Такую ситуацию с «двойственностью» правовых положений и соответственно различных правовых последствий одной категории участников взаимоотношений с застройщиком – «дольщиков», но различающихся лишь совершенным или несовершенным юридически значимым действием («заявлением» или «незаявлением» своих денежных требований, обеспеченных залогом, к застройщику находящемуся в процедурах банкротства), возможно сравнить с ситуацией, регулируемой законодателем в п.4 ст.342 ГК РФ. Только вместо такого существенного разделения на «предшествующий залог» и «последующий залог», возможно следовало бы наложить на ситуацию с «залогом для кредиторов не заявлявших свои требования в банкротстве застройщика» и с «залогом для кредиторов предъявивших свои требования в банкротстве застройщика», соответственно.
Таким образом, можно подвести некий промежуточный итог данного пункта обсуждения, который заключается в том, что при реализации предмета залога в виде объекта незавершенного строительством для целей удовлетворения требований кредиторов (дольщиков) которые включены в реестр требований, право залога в отношении таких кредиторов на предмет залога прекращается. Данный вывод подтверждается и пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя». Такое положение вещей полностью соответствует части 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Прекращается залог и по другим основаниям перечисленным в пункте 1 вышеназванной статьи 352 ГК РФ. Считаю небезынтересным остановиться на таком основании прекращения залога, как предусмотренное в части 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Исходя из ст.ст.1-2 закона об ипотеке и п.1 ст.34 Закона Российской Федерации от 29 мая 1992г. № 2872-I «О залоге» (далее – закон о залоге), в совокупности с нормами ст.334 ГК РФ, когда договор залога заключен в обеспечение основного обязательства, то с прекращением основного обязательства прекращается и право залога (ипотека). Прекращение основного обязательства по любому основанию, предусмотренному Главой 26 Гражданского кодекса РФ или иными нормами, влечет прекращение дополнительного обязательства.

Соответствующей статьей 419 Главы 26 ГК РФ, предусмотрено, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Теперь можно подвести и второй промежуточный итог исследования, который заключается в том, что при ликвидации должника (юридического лица) застройщика, в силу прекращения всех основных обязательств к нему со стороны любого лица (независимо, заявляло это лицо свои требования в рамках банкротства или нет), прекращаются и все производные (дополнительные) обязательства этого ликвидированного должника, в том числе и залог (включая на проданный иному лицу объект незавершенного строительства), если только основное обязательство должника не перешло к иному лицу (правопреемнику по основаниям, предусмотренным законодательством или договором).
Складывая эти два «промежуточных итога» воедино, всё было бы ничего, но вот наличие между этими двумя событиями некоего промежутка времени, дает основание рассуждать далее.

Получается, что дольщики, не заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом недвижимого имущества должника (ипотекой) по своим ДДУ, сохраняют такой залог (ипотеку) в силу ст.353 ГК РФ до момента «ликвидации застройщика-банкрота» (п.4 ст.149 закона о банкротстве). Этот момент определен внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ о ликвидации юридического лица (что фактически получается позднее чем реализация предмета залога в рамках банкротства должника).

Из этого напрашивается и окончательный вывод по данному вопросу, что такой дольщик (не заявлявший в рамках банкротства своего застройщика денежных требований), после реализации предмета залога арбитражным управляющим третьему лицу (покупателю), но обязательно до ликвидации застройщика-банкрота, вправе предъявить к такому покупателю иск об обращении взыскания на предмет залога, который к процедуре банкротства застройщика уже не будет иметь никакого отношения. Данная возможность подтверждена и пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

Поскольку такой предмет залога (ипотеки) в ситуации с объектом незавершенного строительства, будет (до его достройки) неделимой вещью (ст.5 закона об ипотеке, п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90), то и выручка от продажи такого предмета залога будет значительно выше чем его реализация была при банкротстве и соответственно такой дольщик вправе надеяться получить гораздо более чем условные 70% которые получил бы в процедурах банкротства, тем более если учесть, что купивший этот «недострой» покупатель должен будет реализовать предмет залога не обремененный «банкротными» обстоятельствами. Продажа предмета залога осуществляется с применением исполнительного производства (ст.57 закона об ипотеке), что повысит объем вырученных средств от реализации такого предмета залога, в отличии от «банкротных» механизмов реализации отпугивающих потенциальных покупателей.

А если еще учесть инвестиционную направленность нового собственника объекта незавершенного строительства, который приобрел «недострой» у арбитражного управляющего явно для инвестирования средств и иных коммерческих интересов, то он вряд ли пожелает распрощаться с этим «вложением», а проще будет рассчитаться с таким «дольщиком-залогодержателем» и закрыть тему.
Данное желание нового собственника заложенного имущества вполне логично и обоснованно с правовой точки зрения.

Так, в силу статьи 60 закона об ипотеке и п.5 ст.350 ГК РФ, должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Таким образом, новый собственник «незавершенки» фактически должен будет тем самым исполнить основное обязательство перед дольщиком вместо застройщика-банкрота, продавшего ему такую «незавершенку», но только в отношении тех дольщиков, залог которых сохранился после продажи предмета залога в процедурах банкротства застройщика. Я осознанно оставляю здесь формулировку «исполнить основное обязательство», несмотря на то, что залог фактически направлен на удовлетворение требования в деньгах а основное обязательство застройщика перед дольщиком — «передать квартиру», поскольку важную роль отдаю праву дольщика (залогодержателя) оставить предмет залога за собой (п.4 ст.58 закона об ипотеке) при признании несостоявшимися повторных торгов по реализации такого предмета залога, чем и возможно достижение дольщиком своей прямой цели – получить жилье в натуре.

Термин «залогодатель» к новому собственнику (покупателю) предмета залога применим в силу статьи 19 закона о залоге и статьи 6 закона об ипотеке, согласно которой «залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения». Сохраняя логическое тождество этой правовой нормы, можно утверждать следовательно, что при наличии у кого бы то ни было права залога на определенный предмет залога, собственник этого предмета залога и является «залогодателем».

Таким образом, отчетливо вырисовывается новый и совсем неожиданный смысловой вывод относительно предмета залога и прав залога у дольщиков не заявлявших свои денежные требования в рамках процедур банкротства должника-застройщика. А именно, что «новый собственник» является залогодателем и вправе исполнить перед залогодержателем основное обязательство.

Данный вывод подтверждается и соответствующей нормой статьи 20 закона о залоге, которая закрепляет, что переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом, из чего следует, что при купле-продаже объекта незавершенного строительством при банкротстве застройщика, предметом такого договора (в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ по аналогии закона) должен быть перевод долга на покупателя по правам требования (исполнения обязательств по ДДУ) дольщиков, которые не заявляли своих требований в рамках дела о банкротстве, а остались в ситуации ожидания достройки дома и передачи им квартир в собственность. Данное условие может иметь место, но лишь цена такого договора купли-продажи (продажи с публичных торгов) должна учитывать соответствующие «обременения» нового собственника «незавершенки» указанными обязательствами перед дольщиками. Некоторым дополнительным подтверждением этого довода служит и нечеткость самой правовой конструкции статьи 38 закона об ипотеке (избегающей полной аналогии со ст.20 закона о залоге), основной упор делающая на некие «обязательства залогодателя по договору ипотеки», которые при определенном ракурсе рассмотрении этой нормы можно принять как «основное обязательство залогодателя», обеспеченное залогом (ипотекой), поскольку договор о залоге (ипотеке) как правило не предполагает какого-либо самостоятельного обязательства залогодателя перед залогодержателем, а лишь носит характер формализации способа обеспечения основного обязательства путем залога (ипотекой) и его закрепления. Поэтому, очевидно существует возможность использовать норму п.2 ст.38 закона об ипотеке, для утверждения, что к новому залогодателю должна переходить и обязанность по исполнению перед залогодержателем (дольщиком) основного обязательства «застройщика–банкрота» по передаче квартиры после достройки новым залогодателем объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию.

Аналогию закона с применением норм статьи 20 закона о залоге в отношениях с ипотекой, допускает и пункт 24 активно обсуждаемого сегодня Проекта Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», размещенном на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ.

Конечно, найдутся и противники такого видения ситуации с залогом (ипотекой), которые сославшись лишь формально на абзац 2 пункта 1 статьи 1 закона об ипотеке, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)», будут утверждать что переход основного обязательства по ДДУ обеспеченного ипотекой перед дольщиками на нового собственника (залогодателя) «незавершенки» не обязателен, тем более что к правоотношениям вытекающим из ДДУ применимо лишь законодательство об ипотеке, а не закон о залоге в его чистом виде. Конечно, и в этом утверждении есть некоторая доля формальной (процессуальной) истины, но не абсолютной истины уж точно, поскольку если продавать «объект незавершенного строительства» в процедурах банкротства застройщика без перевода на такого покупателя обязанностей прежнего «застройщика» по передаче построенных квартир дольщикам, то нелогичным и несправедливым будет выглядеть само право залога (ипотеки), сохранившееся и перешедшее на такого покупателя (нового залогодателя), даже на некоторое время (до ликвидации банкрота-застройщика), воспользоваться которым и обратить свое взыскание на которое смогут дольщики в этот промежуток времени, применительно ст.51 закона об ипотеки с учетом разъяснения в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 58. Если законодатель не предполагал, что такое возможно («переход» долга перед залогодержателем бывшего залогодателя к новому залогодателю), то зачем допустил такой «пробел» в правовом регулировании?! А если «пробел» в виде «разрыва по времени» фактически существует, что подтверждено вышеназванным Постановлением Пленума ВАС РФ и он в лучшей степени может защитить права и законные интересы дольщиков, то почему на этом не построить способ защиты и не «взрастить» правовую конструкцию дополнительной нормы, которая бы дублировала изложенное в этом смысле в статье 20 закона о залоге, но уже конкретно в законе об ипотеке или хотя бы в законе о банкротстве (ну или уж совсем применительно для банкротства застройщика), которые являются специальными для данной ситуации и имеют преимущественное (приоритетное) регулирование. В этой части, следовало бы незамедлительно внести соответствующие дополнения (изменения) в законодательство об ипотеке, либо о банкротстве, что в определенной части (применительно дольщиков с действующими ДДУ по закону 214-ФЗ) прекратило бы волну людского негодования и нагнетания ситуации вокруг банкротства застройщиков.

Единственным, заслуживающим внимания доводом противоположному, следует отнести мнение о том, что перевод долга будет означать абсолютную преемственность обязательства (основного долга, но не санкций и прочего) новым залогодателем, а сумма оценки залогового имущества (предмета залога, ипотеки) может оказаться значительно меньше, и выручка от реализации такового не в полной мере покроет требования залогодержателя и таким образом, новый залогодатель вынужден будет удовлетворять требования кредиторов засчет своего собственного имущества, что «автор такого мнения» считает не совсем справедливым. Я не в полной мере разделяю такую позицию о «справедливости» по отношению к новому «залогодержателю», поскольку статья 20 закона о залоге (в отличии от закона об ипотеке) полностью совпадает с моей позицией и подтверждает правовую справедливость именного моего суждения, а разница между законом о залоге и законом об ипотеке лишь та, что первый регулирует отношения с движимым имуществом в качестве залога, а второй с недвижимым соответственно, что на перечень «обязательств» нового залогодателя перед залогодержателем существенного влияния (разницы) иметь не должно. К тому же, покупатель «незавершенки» как субъект коммерческой деятельности вправе просчитать все свои экономические риски, прежде чем покупать такой объект недвижимости со значительными обременениями залогом.

Не совсем понятным для целей разумного воплощения выглядело в такой ситуации и предусмотренное статьей 37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ обязательное получение залогодателем, при реализации (отчуждении) предмета залога арбитражным управляющим, согласия залогодержателя (дольщика) на такое отчуждение (реализацию), ведь если дольщик не увидит, что обязательство по достройке дома и передаче ему затем построенной квартиры перед ним сохраняется, то никакого согласия на продажу предмета залога он явно не даст. Следует полагать, именно решение этого вопроса преследовал Высший Арбитражный Суд РФ, указав в абз. 7 пункта 9 своего Постановления Пленума от 23.07.2009 года № 58, что «если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов… при этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется», полностью дезавуировав необходимость (ст.37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ) получения названного согласия. Такое регулирование можно признать оправданным только если предполагать, что такой кредитор (дольщик) не лишится «за своей спиной» при этом ни права залога (ипотеки), ни соответственно основного обязательства, что возможно только при переходе основного обязательства по ДДУ на покупателя «незавершенки» (нового залогодателя).

Поэтому полагаю, что самым справедливым и более оправданным в рассмотренной ситуации следует признать возможность продажи предмета залога (ипотеки) в рамках процедур банкротства застройщика третьему лицу лишь с сохранением у дольщика, не заявлявшего своих требований в процедурах банкротства застройщика, права залога (ипотеки) и подтвержденного (ст.356 ГК РФ) новым залогодателем — собственником заложенного имущества, с переводом основного обязательства перед таким дольщиком на нового собственника (залогодателя) «незавершенки», применительно статьи 20 закона о залоге и п.3 ст.1 закона об ипотеке, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ).

Изложенное понимание данного вопроса имеет конечный позитивный эффект правового регулирования и применения, лишь тогда, когда объект незавершенного строительством существует, т.е. когда застройщик всё же построил что-то (нечто), на что могли бы рассчитывать дольщики. В противном случае, рассуждать об ипостасях залога (ипотеки) для дольщика нет смысла, поскольку предмета залога в его эффективном денежном выражении практически не существует и соответственно дольщикам такое право увидится не воплощенным, что имеет место в некоторых случаях при банкротствах застройщиков.

В качестве законодательной инициативы, ко всему прочему, было бы своевременным и оправданным увидеть такое изменение и дополнение законодательства в сфере долевого строительства, которое четко бы закрепило возникновение права залога у дольщика (участника долевого строительства), независимо от наличия государственной регистрации такового или государственной регистрации ДДУ.
Именно при таком подходе, дольщики могли бы не создавать «ажиотажа» с решениями судов общей юрисдикции и не «провоцировать» появление на свет неоправданных судебных решений о якобы «правах собственности на квартиры» в объекте незавершенного строительства (которые не вписываются в правовую конструкцию нормы-перечня объектов недвижимости), а можно было бы дольщику просто ждать, когда: либо застройщик в процедуре внешнего управления достроит дом, либо его достроит новый «инвестор-покупатель» приобретший недострой в конкурсном производстве, и после ввода в эксплуатацию передаст дольщику долгожданную квартиру.

Такое толкование, с учетом предложения, и использование правоприменителем (судами) действующего законодательства в ситуации с банкротством застройщика, при регулировании правоотношений сторон законом № 214-ФЗ, вполне было бы обоснованно и оправданно на сегодня, и позволило бы избежать никому не нужной повсеместной социальной напряженности, возникшей на почве недопонимания правовых процессов и существующих рисков стать «обманутым дольщиком».

Дмитрий Михайлович Натариус,
адвокат,
член Ассоциации юристов России.

Источник: pravorub.ru

Залог прав требования по договору долевого участия

Не могут ли они без моего ведома поменять собственника по договору или продать/переуступить объект недвижимости.

Застройщик дал бланк доверенности для оформления у нотариуса. Не совсем понимаю полномочия представителей. Не могут ли они без моего ведома поменять собственника по договору или продать/переуступить объект недвижимости.

представлять мои интересы во всех государственных, административных и иных органах города Санкт-Петербурга, в том числе в органах местного самоуправления, районных Администрациях Санкт-Петербурга, Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, Государственном земельном кадастре, филиалах ГУП ГУИОН — Проектно-инвентаризационных бюро Санкт-Петербурга, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ⌠Санкт-Петербургу⌡, филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу и его отделах, структурных подразделениях Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг» (СПб ГКУ «МФЦ») — Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг в Санкт-Петербурге (МФЦ), по всем вопросам, связанным с государственной регистрацией Договоров участия в долевом строительстве: дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам, в том числе соглашений о замене стороны, о расторжении договоров, договоров об уступке права требования (цессии), а также с государственной регистрацией возникновения права собственности на объекты долевого строительства по вышеуказанным договорам, возникновения и прекращения ограничений (обременений) прав, в том числе права залога (ипотеки), залога права требования, изменения, прекращения (погашения) регистрационных записей об ипотеке и залоге права требования в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества, иных договоров, подлежащих государственной регистрации, для чего предоставляю им право подавать от моего имени заявления, в том числе о семейном положении, о наложении и снятии обременения (ограничения) права, о государственной регистрации, о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, получать и подавать необходимые справки и документы, в том числе справки о содержании правоустанавливающих документов, Выписки из ЕГРН, кадастровые и технические паспорта, подавать документы на государственную регистрацию, получать документы после государственной регистрации, в том числе договоры участия в долевом строительстве, соглашения к ним, Выписки из ЕГРН, уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, подавать дополнительные документы, необходимые для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе правовой экспертизе документов, проверке законности сделок, установлении юридической силы правоустанавливающих документов, исправлять технические ошибки, подписывать оговорки, вносить изменения в ЕГРН, уплачивать необходимые сборы и пошлины, а также осуществлять иные действия и формальности, связанные с выполнением данных поручений.

Это доверенность на подачу документов разных.

Без вашей подписи, переуступку и т.д., не смогут.

Для правильного ответа нужно бы вам разъяснить — какова ваша цель и что вы хотите оформить. сама по себе данная доверенность предоставляет неопределенные полномочия.

Как вступить в реестр по передаче квартиры поддув банкротом деле?

Как вступить в реестр по передаче квартиры по ДДУ в банкротном деле?

Купил с торгов право требования квартиры с застройщика — банкрота. Есть договор долевого участия с оплатой своими средствами и кредитными (не залог, не ипотека). Суд пока отказал во вступлении т.к. нет подтверждения оплаты. Где и как можно подтвердить факт оплаты. В банке мне не дадут выписку по счету по бывшему собственнику ДДУ.

Как быть.

Добрый вечер, Дмитрий! Вы подавали заявление на включение в суд, а не конкурсному управляющему, верно? Чтобы дать развернутую консультацию, необходимо ознакомиться с определение суда. В отношении руководителя застройщика возбуждено уголовное дело? Если да, то в изъятых по делу документах застройщика должен быть 2 экземпляр квитации и приходного кассового ордера, что и будет являться надлежащим подтверждением оплаты.

Знает о Сидорову В.В. как о нерадивой матери, но найти Сидорову В.В.

Иванова обратилась в суд, к Петровой, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Сидоровой И.А., Сидоровой К.А., с иском о взыскании в солидарном порядке суммы долга по договору займа в размере 6 000 000 рублей и обращении взыскания на предмет залога – права по договору №01-148/1094 от 08.11.2012 г. долевого участия в строительстве жилья, заключенного между Сидоровой В.В. и ООО «Ромашка», передав права ей по договору. Свои требования Иванова А.Р. мотивировала тем, что 25.10.2012 г. между ней и Сидорвой В.В. (в связи с заключением брака 18.09.2014 г. присвоена фамилия Конькова) был заключен договор №777 целевого займа денежных средств, согласно которому Сидорова В.В. получила в долг у нее 6 000 000 рублей для цели приобретения у ООО «Ромашка» квартиры по адресу: Московская область, Красногорский район, микрорайон №236 со сроком возврата долга в течение 30 дней с момента востребования. О получении денежных средств Сидоровой В.В. была выдана расписка.

Между Сидоровой В.В. и ООО «Ромашка» 08.11.2012 г. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья №01-148-1094. 09.12.2012 г. в обеспечение исполнения обязательств между ней и Сидровой В.В. также был заключен договор залога прав на указанную квартиру, государственная регистрация которого произведена 26.02.2013 г.

09.03.2014 г. Сидоровой В.В. умерла, а потому исполнить свои обязательства по возврату долга не может. У умершей имеются наследники: несовершеннолетние дети Сидорова И.А. и Сидорова К.А., мать Петрова А.П. и супруг Сидоров М.Е. Хотя заявления нотариусу наследниками не подано, мать и дети проживали совместно с умершей.

Полагает, что учитывая совместное проживание, ответчики фактически приняли наследство, поскольку вступили во владение находящимся в квартире наследственным имуществом, организовали похороны умершей, оплачивают коммунальные услуги, распорядились ее личными вещами, пользовались общим жилым помещением, предметами домашней обстановки и быта и другими вещами, принадлежавшими наследодателю и приобретшими свойства наследственного, предназначенного для правопреемства данными наследниками. Согласия на отказ от наследства несовершеннолетними наследниками орган опеки и попечительства не давал. При этом, наследники, принявшие наследство, не исполняют обязанность умершей по возврату заемных денежных средств.

При жизни ее дочь Сидорова В.В. не владела на праве собственности недвижимым имуществом, ей также не принадлежало прав на ценные бумаги либо доли в уставных капиталах обществ и т.д.

Сидорова В.В. при жизни вела аморальный образ жизни, злоупотребляла спиртными напитками, уклонялась от воспитания детей, она не проживала по месту регистрации в течение продолжительного периода времени, что подтверждается заочным решением районного суда г. Москвы от 02.10.2001 г., в котором указано, что инспектор по делам несовершеннолетних ОВД «Лефортово» Александров Г.Н. знает о Сидорову В.В. как о нерадивой матери, но найти Сидорову В.В. не представляется возможным, т.к по месту жительства она фактически не проживает, воспитанием ребенка практически с рождения занимается ее бабушка.

На момент Сидорова В.В. не проживала по адресу регистрации, в квартире отсутствуют принадлежавшие Сидоровой В.В. вещи, поскольку та еще за несколько месяцев до смерти вывезла все имеющие у нее вещи.

Задачи решаются на возмездной основе.

Доверенность на застройщика для регистрации ДУ.

Есть ли риски для меня исходя из это заверенности на регистрацию дду?

Ато список полномочий меня пугает, да и еще с правом подписи.. Объясните пожалуйста есть тут риски или нет. Спасибо текс таков: представлять наши интересы перед физическими и юридическими лицами, во всех компетентных организациях и учреждениях, органах государственной власти, органах местного самоуправления города Москвы и/или Московской области, в том числе в бюро технической инвентаризации (БТИ), нотариальных конторах, службе «одного окна», Управлении Росреестра, филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Москве и/или Московской области, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и/или Московской области,

Управлении Росреестра, органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг ГБУ МФЦ/МФЦ и других учреждениях, ведомствах и организациях по вопросам: государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к указанным договорам, соглашений о расторжении договора уступки права требования; соглашений расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости по строительному адресу: ——————————-, а так же по вопросам государственной регистрации в общую совместную собственность по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства, государственной регистрации договора залога прав требования, государственной регистрации снятия обременений (ограничений) права, сбора документов, справок, выписок, дубликатов, архивных копий, кадастровых паспортов, технических паспортов, экспликаций, поэтажных планов и иных необходимых документов и справок необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, приобретенный в объекте недвижимости по вышеуказанному строительному адресу, получения зарегистрированных правоустанавливающих и праворегистрирующих документов, в том числе выписки из Единого государственного реестра недвижимости, для чего предоставляю ей/им право делать заявления от моего имени, представлять и получать документы, совершать действия, направленные на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе подавать заявления на государственную регистрацию, заявления о прекращении права

(ограничения (обременения) права), заявления о возобновлении государственной регистрации, заявления на приостановку или отказ в государственной регистрации, заявления о регистрации ипотеки в силу закона, заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, заявления, связанные с внесением изменений записи в Единый государственный реестр недвижимости, заявления об исправлении технических ошибок, заявления о дополнительном приеме документов, с правом получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, оплачивать платежи, сборы и государственные пошлины, расписываться от нашего имени, а также совершать иные действия, необходимые для выполнения указанных полномочий.

Доверенность выдана сроком на пять лет без права передоверия полномочий третьим лицам.

Если Вы участник долевого строительства МКД и Вам этот самый застройщик предлагает подписать (выдать) такую доверенность, то это создает огромные риски для Вас в будущем быть обманутым этим застройщиком. Такую доверенность очень опасно подписывать, так как она почти полностью устраняет Вас от реальной реализации тех прав дольщика, которые установлены 214-ФЗ. Вам необходимо тщательно к этому подойти и обязательно выяснить для чего Застройщику такой неограниченный перечень Ваших полномочий, для регистрации договора долевого участия в Росреестре, столько их Застройщику не требуется. Будьте аккуратны чтобы потом не жалеть о выдаче такой доверенности.

Переуступка прав требований на квартиру с рассрочкой платежа

У физического лица есть квартира, которую он приобрел по Договору долевого участия. Теперь он хочет переуступить право требование на эту квартиру другому физическому лицу, но с рассрочкой оплаты на пять лет до 2024 года. Через два года к 2021 году дом будет сдан.

Вообще такая переуступка прав требований с рассрочкой платежа возможна?

И, если, да, то как это оформить? Составить договор уступки, и указать в нем, что до момента полной оплаты право требования на квартиру остается у Продавца (т.е. возникает ипотека в силу закона и квартира будет в залоге, и будут действовать на нее обременения)?

А, когда дом будет сдан, то к соглашению о переуступке необходимо будет какое-нибудь доп. соглашение заключать? Или Покупатель просто будет регистрировать право собственности с обременением?

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);

Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);

Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);

Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);

Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;

Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);

Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);

Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);

Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);

Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Да! Переуступка прав требований возможна с рассрочкой. Это распространенная схема.

Даже при заключении договора цессии с рассрочкой право требования по ДДУ перейдет к покупателю. При наличии указанного Вами условия выполнение обязательств покупателя будет обеспечено залогом прав требований.

Когда дом будет сдан, нет необходимости заключать дополнительное соглашение, достаточно подписать акт приема квартиры. Покупатель будет регистрировать право собственности на основании ДДУ, договора уступки прав (цессии) и акта.

Прошу проверить действия указанные в дду, на доверенных людей, насколько им необходимы все прописанные действия для дду.

Прошу проверить действия указанные в дду, на доверенных людей, насколько им необходимы все прописанные действия для дду. «. быть моими представителями во всех уполномоченных организациях и учреждениях Московской области, в том числе: жилищно-эксплуатационных организациях, РЭУ, ЕИРЦ, ГУ ИС, БТИ, ИФНС, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области, в Многофункциональных центрах по предоставлению государственных и муниципальных услуг, ОУФМС России и других компетентных органах, по вопросу получения любых справок и документов (в том числе справки об оценочной стоимости квартиры, машиноместа, нежилого помещения копии поэтажного плана, экспликации, кадастрового паспорта, выписки из ЕГРН и справки о содержании правоустанавливающих документов), в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по вопросу государственной регистрации Договора долевого участия и/или договора (соглашения) об уступке права требования по Договору участия в долевом строительстве, именуемые далее договор, а также дополнительных соглашений к нему, соглашений о расторжении и приложений к вышеуказанному договору, а также **права собственности на мое имя на любой объект долевого строительства, расположенный в Московской области, а также по вопросу государственной регистрации права залога на вышеуказанного объекта, для чего предоставляю им право получать необходимые справки и документы, дубликаты документов в любых организациях и учреждениях, подать документы на государственную регистрацию и зарегистрировать указанный договор, дополнительные соглашения к нему в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, с правом установления и снятия залога, государственной регистрации закладной, установления всех ограничений (обременений) и прекращения всех ограничений (обременений), с правом получения зарегистрированного экземпляра договора, дополнительных соглашений к договору, с правом получения выписки из ЕГРН и всех необходимых зарегистрированных документов, с правом подачи заявления на государственную регистрацию, в том числе заявления на государственную регистрацию ипотеки в силу закона, заявлений на снятие обременений, заявлений о внесении в ЕГРН записи о прекращении права (ограничения (обременения) права, приостановку, отказ или прекращение государственной регистрации, а также на возобновление государственной регистрации и иных заявлений, связанных с внесением изменений в записи ЕГРН, исправлением технических ошибок, приобщением дополнительных документов, оплачивать следуемые пошлины и сборы, с правом получения всех необходимых зарегистрированных документов, расписываться за меня, а также совершать необходимые действия, связанные с выполнением данного поручения.

Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.»

Стандартный текст, стандартной доверенности.

Должник отвечает, что сумму полученную не оспаривает, а вот в части обращения взыскания на залог, не согласен,

Я заключил договор займа с залогом права требования квартиры по Договору долевого участия.

В этом договоре я являюсь кредитором.

Выдал деньги, сдал договор на регистрацию в Рег палату.

Мне пришло уведомление в приостановлении регистрации, в связи с тем, что в договоре не указан орган, зарегистрировавший право требование квартиры по ДДУ. В это время мой должник начал уклонятся от платежей, и от встреч со мной, чтобы в данный договор внести дополнения.

Я подал в суд и прошу взыскать денежные средства и обратить взыскание на данное право требования по договору ДДУ.

Должник отвечает, что сумму полученную не оспаривает, а вот в части обращения взыскания на залог, не согласен, по причине того, что государственная регистрация договора не прошла, а значит залог не наступил.

Сейчас я хочу дополнить исковые требования и попросить суд обязать провести государственную регистрацию залога в связи с тем, что я лишен возможности внести дополнения в договор и указать орган зарегистрировавший право требования, так как сторона уклоняется от встреч.

Правильно ли я действую?

Здравствуйте Вячеслав. Да вы правильно поступили.

Утрата залога банком.

1 часть истории вопроса. Иванов заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве (дду), оплатил долевой взнос в полном объёме, затем переуступил право (требование) по этому дду Петрову с отсрочкой платежа,

Петров не рассчитался с Ивановым и Иванов расторг уступку права в суде.

Однако перед расторжением уступки судом Петров взял кредит в банке и заложил право (требование) по этому дду банку.

Банк о судебном процессе уведомлен не был ни Петровым, ни Ивановым, в гражданском деле не участвовал.

2 часть истории вопроса. Иванов, получив обратно своё право (требование) по дду, обратился к застройщику с требованием передать ему квартиру, и получив от застройщика молчание в ответ, обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на эту квартиру.

Суд иск удовлетворил, Иванов на основании судебного решения зарегистрировал право собственности на эту квартиру.

3 часть истории вопроса.

Банк, узнав о всей ситуации и об утрате им предмета залога (было право требования, стало право собственности), начал Иванову угрожать подачей иска к нему, но пока ничего не подал.

Внимание вопрос: С каким исковым требованием может пойти к Иванову банк и есть ли реальная угроза удовлетворения этого иска судом?

Стоит ли Иванову перекинуть право собственности на добросовестного приобретателя или ему можно не опасаться агонии банка?

Банк может подат ь апелляционную жалобу на решение суда о расторжении догвоора уступки права требования, так как не был привлечен к участию в деле и его права нарушаются, ст.320 ГПК РФ. Иванову не мешает произвести отчуждение объекта при наличии возможности.

В силу статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования).

Банк может предъявить иск ст 131 ГПК РФ о признании всех этих сделок недействительными,

Вы пишите: Банк о судебном процессе уведомлен не был ни Петровым, ни Ивановым, в гражданском деле не участвовал.

В этой связи банк вполне может оспорить судебное решение по вновь открывшимся обстоятельствам ст 392 ГПК РФ,потому что банк не принимал участие в суде, в котором затрагивались его интересы

3. К вновь открывшимся обстоятельствам относятся:

[b]1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;[/b]

В данном случае банк может обратиться в суд с исковым требованием об истребовании у Иванова предмета залога из чужого не законного владения. По моему мнению суд откажет банку, так как Иванов действовал добросовестно, тогда как банк не проявил должно осмотрительности, внимательности и осторожности по сохранению предмета залога.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 03.06.2018)

Статья 347. Защита залогодержателем своих прав на предмет залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. С момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

2. В случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Залогодержатель также вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения его из описи) в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства.

Банк может обратиться в суд о признании данной сделки недействительной, поскольку права его нарушается, возможно суд и откажет банку. Но поскольку банк не был уведомлен о такой сделки, то основания для подачи иска в суд имеются

Статья 392 ГПК РФ. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам) (действующая редакция)

Гражданский процессуальный кодекс РФ Глава 42 Статья 392

1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.

2. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются:

1) вновь открывшиеся обстоятельства — указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства;

Добрый день Сергей, в вашем случае конкретно ответить на вопрос с каким иском может обратиться банк не возможно, без изучения условий договора!

Если заводить речь о утрате предмета залога то все согласно ст. 343,344,345 ГК РФ, в любом случае понадобится доказательственная база, ведь именно от этого зависит решение суда, т.к. приемлем принцип состязательности в судебном процессе. Да вопрос с собственностью нужно решать, если окажется что присутствует реальная угроза, опасаться не стоит-нужно быть на чеку.

Ст. 343 Гражданского кодекса РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан: 1) страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования; 2) пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами статьи 346 настоящего Кодекса; 3) не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества; 4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 5) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.

2. Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны, не создавая при этом неоправданных помех для правомерного использования заложенного имущества.

3. При грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель — досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения — обращения взыскания на заложенное имущество.»

Согласно ст. 344 ГК РФ

1. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором залога.

2. Залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за его повреждение в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога по договору залога. Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе отказаться от него и потребовать от залогодержателя возмещение за его утрату. Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога.

3. Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом, в том числе тогда, когда срок исполнения этого обязательства еще не наступил и досрочное исполнение обязательства не допускается.»

«1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: 1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества; 2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям; 3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования); 4) иное имущество в случаях, установленных законом.

3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении — обращения взыскания на новый предмет залога.

4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное. Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.

5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации. Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога. В случае замены предмета залога старшинство прав залогодержателей, в том числе возникших до предоставления имущества в качестве замены прежнего предмета залога, не изменяется.

6. Вместо замены предмета залога стороны вправе заключить новый договор залога. С момента возникновения у залогодержателя залога на новый предмет залога прежний договор залога прекращается.

7. Договором залога могут быть предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять предмет залога без согласия залогодержателя.»

Источник: www.9111.ru