Долевое участие в строительстве что это такое

Приобретение новой квартиры требует всегда значительных материальных затрат, снизить которые помогает долевое строительство. Стоимость такой недвижимости будет на порядок ниже, так как это дает возможность ее приобретать в процессе постройки дома

Что такое долевое строительство

Долевое строительство – это особый вид строительства жилья, при котором заключается договор участия между строительной организацией (застройщиком) и физическим лицом (дольщиком). Деньги, привлеченные застройщиком от граждан, покрывают расходы на строительство, то есть, по сути, организация продает дольщикам еще не построенные квартиры.

Приобретение такой недвижимости будет обходиться дольщикам значительно ниже стоимости готовой жилплощади. Это выгодно для обоих участников строительства, но есть определенные риски для дольщиков, которые не всегда могут в положенный срок получить свои квартиры.

Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и мин..

Решение гражданина принять долевое участие в строительстве требует от него взвешенного подхода к этому серьезному делу. Федеральный закон, принятый 30.12.2004 г. №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступил в силу с 01.04.2005 г.

Несмотря на введенное законодательство, этот вид строительства имел много нарушений со стороны застройщиков. В настоящее время, после внесенных уточнений в законодательство, большинство многоквартирных домов с предварительной продажей недвижимости, начиная с уровня котлована, строится с его соблюдением. Это позволило закрепить в правовом поле следующие положения:

• определен четкий перечень требований к застройщику;
• определены права и обязанности сторон;
• введено обязательное страхование дольщиков;
• определены положения государственного контроля о долевом строительстве.

Какие есть выгоды и риски при участии в долевом строительстве

Улучшение дел в долевом строительстве позволяет многим семьям делать инвестирование в будущую квартиру. Это дает ряд преимуществ, таких как:

• значительное снижение рисков двойной продажи недвижимости;
• жесткие требования к техническому обеспечению дома приемной комиссией;
• защищенность прав сторон договора в случае его расторжения;
• запрет на изменение стоимости квартиры в сторону увеличения согласно законодательству.

Такие преимущества в ДУДС (долевом участии долевого строительства) дают гарантированное получение в собственность квартиры в новостройке на 25-30% ниже стоимости в доме, уже сданном в эксплуатацию.

Но есть и определенные отрицательные моменты, которые необходимо учитывать при заключении ДДУ, которые включают в себя следующие положения:

• заключенный договор обеспечивает определенные гарантии только в случае, если он строго соответствует ФЗ-214;
• регулярность оплаты дольщиками взносов в соответствии с графиком и с допустимым сроком просрочки платежа не более 2 месяцев;
• в случае банкротства застройщика возврат денежных средств возможен, но эта процедура имеет долгосрочный характер и моральные издержки;
• отсутствие формы единого типового договора требует юридической проверки на соответствие с законодательством.

Несмотря на защищенность дольщика законодательством, со стороны застройщика имеют место различные нарушения, касающиеся в основном финансовой стороны строительства. Внимательный выбор строительной организации и скрупулезная проработка договора долевого участия с юридической его оценкой, позволит избежать «подводных камней» при покупке квартиры на стадии строительства.

Критерии выбора добросовестного застройщика

Правильный выбор добросовестного застройщика имеет очень большое значение. Его надежность определяется показателями деятельности фирмы, которые складываются из ее количественной и качественной активности. К ним относятся:

• финансовое положение застройщика (на основании официальной финансовой отчетности);
• срок деятельности компании на строительном рынке;
• строительный объем и работа застройщика в разных регионах;
• количество завершенных строительных объектов;
• разумная ценовая политика, то есть соответствие с рыночными ценами.

Всю эту информацию можно найти в открытом доступе в различных источниках (интернет, официальная пресса, аналитические порталы строительной отрасли). О качестве исполняемой деятельности можно судить по следующим критериям:

• поддержка местной администрации и взаимодействие с крупными банками;
• участие крупных инвесторов или государственных структур в уставном капитале;
• авторитетные подрядчики и своевременная сдача строительных конструкций без замораживания стройки;
• оценка независимых организаций о деятельности строительной фирмы на крупных аналитических и отраслевых порталах;
• наличие других видов бизнеса у ведущего акционера застройщика;
• отзывы других дольщиков о проектах строительства, качестве и сроках ввода готовых объектов.

Только полная и правильно собранная информация о застройщике позволит принять окончательное решение о выборе строительной фирмы, инвестировании в строительство и покупке жилья.

Как можно снизить риски при заключении ДДУ

Застройщик при возведении жилого дома привлекает денежные средства лиц, желающих приобрести в нем квартиру. Не все строительные фирмы добросовестно выполняют свои обязательства перед дольщиками.

Для снижения риска попасть на такого застройщика необходима проверка, подтверждающая право этой организации привлекать денежные средства на строительство. Это возможно только в следующих случаях:

• если организация имеет разрешение на строительство;
• положительное экспертное заключение на проектную документацию;
• документы на земельный участок под строительство многоквартирного дома в виде права собственности или аренды;
• свидетельство о регистрации в налоговых органах;
• устав строительной фирмы.

По законодательству право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости (ЕГРН), что можно проверить, запросив выписку. Кроме этого, дольщик должен иметь информацию о наличии:

• проектной документации;
• форму проекта договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и привлечении денежных средств, граждан;
• фотографии об этапах настоящего возведения объекта;
• заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям всех нормативно-правовых актов;
• наличие компенсационного фонда и регулярных в него отчислений строительной компанией.

Если фирма действует на законных основаниях, пакет документов должен быть в полном объеме, и представлен для ознакомления в оригинале, а не в копиях.

Особое внимание дольщику необходимо уделить этому фонду и как часто застройщик переводит в него средства, так как он является гарантов возврата финансов в случае банкротства фирмы. По законодательству эти сведения должны быть предоставлены в полном объеме. Только получив подробную и в полном объеме информацию о застройщике, можно обезопасить себя перед заключением ДДУ.

Существующие способы страхования в долевом строительстве

В настоящее время по законодательству каждая фирма, работающая в строительном сегменте, обязана оформлять страховое свидетельство на каждый вновь построенный объект. Застройщик должен это сделать до заключения ДДУ. Кроме этого, он страхует и сам договор, что позволяет значительно снизить обман дольщиков застройщиком.

Застройщик решает сам, каким способом он будет осуществлять страхование, руководствуясь при этом ФЗ № 214 и ФЗ № 236, которые регламентируют:

• поручительство банка, удовлетворяющего требованиям ЦБ – это работа на финансовом рынке не менее 5 лет, уставной капитал в размере 200 миллионов и собственные средства в объеме 1 миллиарда рублей;
• через страховую компанию, имеющую положительную репутацию по оценке ЦБ;
• через членство в ОВС ( общество взаимного страхования).

Страховое свидетельство входит в список обязательных документов, подаваемых на регистрацию договора долевого участия. При оформлении ДДУ каждого инвестора страхуются и дольщики. Активация страховки наступает с момента регистрации договора.

Как стать участником долевого строительства – пошаговая инструкция

Приобретение квартиры по долевке – это реальная выгода, позволяющая экономить значительную сумму денег. После принятия важного решения покупать недвижимость, необходимо предпринять определенные шаги в достижении этой цели.

Чтобы сделка была выгодной и удачной, необходимо составить план, в котором будут подробно прописаны все действия и их последовательность:

• определение наиболее выгодных сроков купли жилья и предполагаемую дату въезда в готовую квартиру;
• объем необходимой суммы средств, а также установление вида платежа. Провести предварительный его расчет и определить приоритет оплаты, то есть единовременное внесение всей суммы, если имеется весь объем наличных денег, или поэтапное внесение платежей с привлечением заемных средств. Будет это ипотека или кредит, на определенную сумму и в каком банке;
• выбор застройщика и желаемой недвижимости;
• тщательная проверка строительной фирмы по всем пунктам ее деятельности и изучение образца ДДУ;
• заключение договора. Перед его подписанием желательно провести независимую экспертизу специалистами, что значительно может повысить надежность и чистоту сделки; участия в регистрационной палате, которая защищает дольщика во всех его правах, определенных законодательством.

Только тщательно спланированные действия и их выполнение позволят стать успешным участником долевого строительства многоквартирного дома.

Возможные проблемы, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве

Несмотря на наличие нормативной базы, определяющей порядок долевого участия в строительстве, оно сопряжено с определенными рисками, так как застройщик может оказаться банкротом или находиться в процессе банкротства.

В ожидании окончания строительства дольщик может столкнуться со следующими проблемами:

• задержка ввода дома в эксплуатацию – она может произойти вследствие нецелевого расходования средств дольщиков, которые направляются на другой объект, не предусмотренный договором. Невыполнение договорных обязательств субподрядными или подрядными организациями, что ведет к их прекращению и поиску новых исполнителей. Недостаточное финансирование стройки или расчет застройщика и подрядчика не деньгами, а квартирами, для реализации которых нужно время;
• дополнительное взимание средств – может произойти вследствие резкого удорожания строительных материалов или увеличения площади квартиры, не предусмотренной проектной документацией;
• невозможность расторжения договора – нечетко прописан пункт его условий;
• невозможность регистрация прав собственности – застройщик по каким-либо причинам не может представить документы на учет в регистрационную палату;
• многократная продажа квартиры – может произойти вследствие юридической неграмотности дольщика при подписании договора или мошеннические действия фирмы, заключающей договор с несколькими дольщиками;
• приобретение жилья через подрядную организацию, а не у застройщика;
• использование различных схем, не предусмотренных законодательством – приобретение векселей, оформление беспроцентного займа застройщику, передача денежных средств на счет в банке, не связанный со строительством конкретного дома.

Участвовать в долевом строительстве и избежать этих проблем можно, выбирая тщательно застройщика и внимательно изучая все нюансы договора перед его подписанием.

Важно! С 1 июля 2019 года в законодательство внесены изменения, направленные на реформу долевого строительства. Привлечение средств дольщиков будет возможно только при использовании эскроу-счетов. На каждого участника в банке будет открываться индивидуальный счет и фактически договор долевого участия станет 3-х сторонним. Проекты строительства, начатые до этого срока, завершаются по старым правилам.

Заключение

Договора долевого участия составляются чаще всего штатными юристами застройщика, которые прописывают в них выгодные для себя положения, стараясь защититься от финансовых или иных рисков. Чтобы дольщик смог получить квартиру в срок, прописанный в договоре, а не ждать ее годы, необходимо подписание документа делать в присутствии независимого юриста, специализирующегося в этой отрасли юриспруденции.

Тщательное изучение всей документации по застройщику и привлечение дольщиком стороннего специалиста для подписания ДДУ, позволит минимизировать риски потери финансовых средств и своевременного получения квартиры.

Источник metrprice.ru

Что такое долевое строительство?

Сейчас обзавестись жильем в новостройке можно массой разных способов. Некоторые из них вполне рискоустойчивые, другие же наоборот, вовсе незаконные. В целом законодатель сейчас пропагандирует только один вариант, предусмотренный ФЗ-214. Изучив его, можно пытаться разбираться в том, что такое долевое строительство. Рассказываем подробности актуальные на 2020 год, поясняем отличия от механизма ЖСК и предлагаем ознакомиться с образцом договора.

Что такое долевое строительство?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

• Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Прежде чем приобретать квартиру в доме, который еще не сдан, нужно внимательно изучить законодательство. Иначе можно стать одним из десятков тысяч обманутых дольщиков – иначе говоря теми, кто заплатили деньги за жилье, но не могут дождаться его годами и даже десятилетиями. Причем проблема эта максимально актуально, ведь такие дома появляются и сейчас – например, в Саратове сейчас на грани признания проблемными находятся целых 11 новостроек.

В первую очередь нас интересует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это как раз тот закон, который регулирует механизм возведения новостроек девелопером за счет так называемых инвесторов, или проще – дольщиков. Именно в 214 фз можно уточнить все об участии в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство с точки зрения законодателя?

Как обычно, закон дает довольно витиеватое определение. Это отношения, в которых девелоперы привлекают деньги физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Причем привлечение это может быть только в трех вариантах оснований:

На основании ДДУ (договора долевого участия)	Это определенный документ, форма которого законодателем точно не определена. Но в статье 4 ФЗ-214 есть масса условий, которые должно соблюдаться, чтобы договор можно было назвать именно ДДУ.
Путем выпуска эмитентом облигаций – жилищных сертификатов	В этой ситуации законодатель разрешает продавать сертификаты только в том случае, если организация, их выпускающая, соблюла особые требования к земельных участкам и разрешениям на строительство. Юридически – ценная бумага. Фактически – уже неиспользуемая схема продажи.
ЖСК и ЖНК	Это жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Их деятельность регулируется отдельным законом ФЗ-215

Застройщик в любой их этих схем – это юридическое лицо, которое является либо собственником, либо арендатором земельного участка, на котором разрешено построить многоквартирное жилье. Дольщик – это инвестор, который фактически платит застройщику за право в дальнейшем получить от него квартиру.

Процесс долевого участия

Чтобы проще было понять, что такое долевое строительство, нужно разобраться в алгоритме этих правоотношений:

• Девелопер-застройщик берет в аренду или покупает землю, получает на нее всю нужную документацию с подтверждением прав. Земля обязательно должна быть обозначена в генплане региона как участок под жилищное строительство.
• Получает разрешение на строительство, оформляет все нужные документы в администрации города и министерстве строительства региона
• Заключает договор долевого участия в строительстве, выплачивает необходимую сумму в компенсационный фонд
• Получает от дольщиков средства за определенные квартиры и параллельно строит сами квартиры
• После постройки передает дом в собственность дольщикам

Как приобрести квартиру через долевое строительство

Мы определились, что 214 фз об участии в долевом строительстве фактически предлагает две легитимные схемы покупки недвижимости. Это договор долевого участия и договор с ЖСК. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень неоднократно говорил, что наиболее защищены граждане, которые приобрели жилье по договору ДДУ. Для того, чтобы понять «почему?», нужно знать особенности обоих видов договоров.

Через ЖСК

ЖСК – это сообщество людей, которое создано для строительства и управления многоквартирным домом. Люди вступают в кооператив, устраивают собрания и фактически самостоятельно управляют строительством, нанимая генподрядчиков. Соответственно, вся ответственность также равномерно распределяется на членов ЖСК, или, как их грамотно называть, пайщиков.

Регистрация права собственности на вашу квартиру производится не на основании договора – регистрационные органы могут его и не видеть или же просто не будут внимательно проверять законность любого из пунктов. Основания для права собственности – это справка, подписанная председателем ЖСК о том, что вы выплатили всю сумму за свое будущее жилье.

Плюсы и минусы системы ЖСК

Договор ЖСК несет за собой несколько преимуществ:

• Можно вносить сумму за новую квартиру достаточно длительный срок, разными платежами – если удастся договориться с собранием кооператива
• Намного меньше дополнительных сборов, по сравнению с ДДУ
• Юридически пайщик принимает собрание в строительстве дома, может вносить предложения по изменению этажности, проекта планировки самого дома и прилегающей территории
• В будущем управлять домом будет не управляющая компания или ТСЖ, а тот же ЖСК – можно заранее предусмотреть платежи и в итоге сумма за коммунальные услуги будет меньше – если получится все сделать как надо

Со всеми плюсами система ЖСК имеет несколько кардинальных минусов, из-за которых можно стать обманутым дольщиком

• В отличии от ДДУ не предусмотрен компенсационный фонд – т.е. в случае, если ЖСК станет банкротом, государство не выделит деньги на достройку многоэтажки из специально сформированного фонда
• Государственная поддержка последние 10 лет с точки зрения законодательства оказывается именно схеме покупки через ДДУ — 214 фз об участии в долевом строительстве меняется практически каждый год, в сторону более спокойного и уверенного положения покупателя-дольщика
• Члены ЖСК являются застройщиками и в случае каких-то ошибок штрафы получает именно ЖСК
• И самое главное – сумма за строительство квартиры, которую вы приобрели, не закреплена. То есть фактически при увеличении цены строительства – подорожал кирпич, много штрафов, инфляция или другой повод – увеличивается и цена квартиры. Поэтому пайщики ЖСК нередко вынуждены вносить дополнительные суммы за свое будущее жилье.

Риски стать обманутым дольщиком, купив квартиру через договор ЖСК, очень высоки. Так как отсутствие регистрации договора в Росреестре не исключает двойные продажи квартир!

Через договор долевого участия

Давайте разберемся, что такое ДДУ. По сути это договор, согласно которому застройщик обязуется передать вас квартиру в построенном доме. При этом срок строительства, отличительные черты квартиры регулируются обязательными пунктами, предусмотренными 214-ФЗ. Также этот договор обязательно проходит проверку по всей базе Росреестра, поэтому продажа одной квартиры разным дольщикам – читай, мошенничество – исключено.

Если схема покупки квартиры проходит через договор долевого участия – двойные продажи квартир исключены!

Нужно понимать, что указанный в договоре срок сдачи дома – это не срок передачи квартиры. Поэтому убедитесь, что вы верно все прописали в бумагах с девелопером. От даты, указанной в договоре, застройщик может тянуть еще два месяца – это так называемый страховой срок, который в судебной практике обычно учитывается вне права требования неустойки.

Плюсы и минусы ДДУ

Есть несколько основных плюсов, которые стоит учитывать, разбираясь в нюансах договоров долевого участия. Зато именно они кардинально защищают дольщика, в отличии от других схем покупки.

• Участие в компенсационном фонде долевого строительства. Подробнее об этом читайте ниже
• Регистрация договора в Росреестре, что исключает продажу одной и той же квартиры в долевом строительстве. Именно по этому причине рекомендуется выбирать долевое строительство через ДДУ, а не через ЖСК.
• В доме без вашего ведома не появятся различные пристройки – начиная от простых магазинов и заканчивая многоярусной стоянкой. В случае с ЖСК это вполне реальные практики
• Также дом не будет расти в этажах
• Вы не будете оплачивать различные штрафы ЖСК, да и в целом цена договора утверждена окончательно
• Схема расторжения договора утверждена федеральным законом, а не внутренними правилами ЖСК, исключены любые пени и штрафы с дольщика
• Вся разрешительная информация является прозрачной, прописывается в договоре
• Есть гарантии не только на сам дом, но и на вашу квартиру, причем также есть понятный алгоритм приемки жилья с подписанием акта.

• Большая цена за квартиру за счет множества сборов с застройщиков и требований к их уставному капиталу
• Отсутствие гибкости в строительстве дома. Там где ЖСК в случае проблем спокойно увеличит этажность и, соответственно, количество квартир на продажу, девелопер по ДДУ вынужден регистрировать массу бумажной волокиты и заручаться согласием на изменение проекта у каждого дольщика

Подробнее об отличиях ЖСК и ДДУ можно прочитать в нашей статье «Особенности ДДУ и ЖСК».

Как приобрести квартиру в ДДУ

Чтобы понять основную специфику механизма, следует знать, как расшифровывается дду – это договор долевого участия в строительстве. Ключевое – не договор купли-продажи, а именно долевого участия. В этой ситуации вы приобретаете не материальный объект, а ПРАВО на требование материального объекта, или квартиры.

Что нужно проверить

Основной пункт, содержащийся в любом ДДУ – это предмет договора. В нашем случае это обязанность девелопера в оговоренный срок и за оговоренную сумму передать дольщику квартиру. Регулируется предмет договора статьей №4 ФЗ-214.

В договоре обязательно должны быть:

• Срок передачи квартиры
• Срок ввода дома
• Срок уплаты цены
• Гарантийные сроки и обязательства

Нужно проверить, когда был зарегистрирован первый договор долевого участия в новостройке, где вы собираетесь приобретать квартиру.

• Если это произошло до 1 января 2020 года, то проверяйте наличие страхования у дома – это договор со страховой компанией, которая будет за счет страховой суммы возводить дом в случае проблем у девелопера
• Если произошло после 1 января 2020 года – то вступают в силу изменения 2020 года, связанные с компенсационным фондом. Дом в случае проблем будут достраивать за счет взносов застройщиков в этот формируемый государством фонд.

Также необходимо проверить, насколько полно застройщик раскрывает информацию о своей деятельности и о самой новостройке:

• Нужно узнать о самом юридическом лице – кто директор, когда зарегистрирована, не имеет ли проблем с законом. Первые два пункта раскрывает сам девелопер. Последний пункт проверяется поиском по СМИ и базе Арбитражного суда.
• Застройщик обязан раскрыть данные по разрешению на долевое строительство – кем оно выдано, сколько длится. Вы можете уточнить в органе, выдавшем разрешение, правомочность действий девелопера – обычно это администрация города, в котором ведется строительство. За редким исключением – министерство строительство региона, точнее, отдел жилищного строительства в нем.
• Нужно изучить проектную декларацию и все изменения в ней, которые публикуются каждые три месяца, которые ведется стройка

Предлагаем ознакомиться с договором долевого участия и внимательно изучить его (скачать образец)

Как зарегистрировать ДДУ

Процесс регистрации договора достаточно прост. Вам нужно подписать договор в офисе застройщика и отправиться либо в Росреестр вашего региона, либо в ближайший многофункциональный центр деловых государственных услуг, разницы нет. Обычно место предлагает застройщик.

Дольщик предоставляет на регистрацию следующие документы:

• Ваш договор участия с долевом строительстве
• Все приложения, если таковые имеются
• Отдельная бумага с описанием вашего объекта недвижимости с явно прописанными отличительными особенностями квартиры – этаж, площадь, количество комнат, подробный план с площадью каждого помещения.
• Если есть супруг или супруга – то нотариально заверенное согласие на заключение договора (будет стоить около 1 тыс. рублей в зависимости от нотариальной конторы)
• Паспорт
• Чек на оплату пошлины. Здесь подробно о том, как вернуть деньги за госпошлину при необходимости.

Сумма за пошлину можно узнать в самом управлении Росреестра или у сотрудников МФЦ. Она регулируется п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ – на момент написания статьи эта сумма равнялась 350 рублей.

Подробнее о процессе регистрации договора участия в долевом строительстве можно прочитать в ст. 48 ФЗ-214.

Вы не обязаны платить за квартиру по ДДУ до того, как она пройдет регистрацию в Росреестре. Если же заплатите, а документы вернут, могут возникнуть проблемы с возвратом средств!

Ипотека

Для тех, кто собирается участвовать в долевом строительстве с помощью ипотечного займа, есть хорошие новости. Статья №5 ФЗ «Об ипотеке» регламентирует право на участие дольщика в ипотечном процессе с помощью залога и разрешает использовать для этого не только недвижимости, но и право требования недвижимости. Проще говоря, для покупки квартиры через ДДУ вам не нужен другой объект недвижимости, чтобы сделать на него залог. Достаточно только будущей квартиры в новостройке.

В ситуации с ипотекой вы просто заключаете еще один договор с банком и подаете на регистрацию не только ДДУ, но и банковские требования по залогу, и ваше право будет в залоге до полной выплаты цены в договорах.

Как купить пай в ЖСК

Если вы все-таки решили участвовать в долевом строительстве через покупку пая в ЖСК, учитывайте следующие ваши обязанности:

• Вам придется взять на себя функцию своевременного внесения платежей за коммунальные услуги, а также за затраты, в которых нуждается кооператив – последняя сумма делится между всеми пайщиками
• В зависимости от договора, на вас могут возложить обязанность строгого посещения собраний ЖСК

Алгоритм покупки

Если даже это не отпугивает, то придется следовать следующему алгоритму:

• Вы выбираете квартиру в нужном доме, посетив офис продаж ЖСК
• Запросите их договор – помните, что договор с ЖСК заключается согласно предложениям обоих сторон, поэтому если вас не устраивает какой-то пункт, вы вполне можете предложить изменить его
• Ознакомьтесь с разрешительной документацией, уточните планируемые сроки ввода новостройки в эксплуатацию
• Обязательно проверьте, есть ли отличительные признаки вашей квартиры в договоре – это должна быть площадь, этаж, прочие особенности – наличие стен, огороженного санузла и прочее.
• Узнайте, не является ли ЖСК банкротом

Помните, что вы заключаете два договора. Первый – на покупку пая. Второй – на вступление в кооператив. И договор на вступление в ЖСК обычно платный, это еще 1-5% от стоимости вашей будущей квартиры.

Как составить договор с ЖСК

Особенность этого механизма долевого строительства в том, что точных требований к договору на покупку пая нет. Можно лишь предложить ознакомиться с примером заполненного договора (скачать образец) и дать несколько советов:

• Помните, что внесение паевого взноса не означает, что вы уже заключили договор. Контролируйте эти процессы, обязательно получить как подписанную председателем расписку о вступлении в ЖСК, так и подписанный договор на квартиру.
• Вам обязательно нужна расписка о том, что вы являетесь пайщиком – причем в заверенном виде, так что готовьтесь к еще одному виду дополнительных расходов у нотариуса. Сумма разнится в зависимости от конторы, но в среднем не больше 1 тыс. рублей.
• Требуйте зафиксировать стоимость строительства вашей квартиры в договоре. Должен быть пункт, что стоимость квадратного метра может быть повышена только на собрании. Убедитесь, что схема организации собрания и алгоритм его решения (кворум, голосование) прозрачны.
• Во время строительства будущий дом потребляет довольно много коммунальных ресурсов. Вы должно убедиться, что в договоре прописана информация об этом и вы во время сдачи дома не столкнетесь с проблемой дополнительных взносов
• Вам нужно знать, на каких условиях вы можете выйти из кооператива, возвращаются ли ваши деньги в случае ухода и на каких условиях.

Грамотно изучайте документацию, суд не примет во внимание довод о том, что вы не были в курсе о каких-то пунктах договора.

Что изменилось в долевом строительстве в 2020 году?

Законодатель, как уже говорилось ранее, косвенно и через прямую речь чиновников явно пропагандирует участие в долевом строительстве через договора ДУ. Это подтверждают и активные изменения 214ФЗ.

Так, в 2020 году закон поменялся в части:

• Увеличения размера уставного капитала для организации, которая хочет регистрировать ДДУ и участвовать в долевом строительстве, привлекая средства инвесторов-физических лиц.
• Условий самого ДДУ
• Требований к разработке проектных декларация в части их прозрачности для гражданина
• Процесса регистрации самих ДДУ

Создание фонда

Проблема обманутых дольщиков в долевом строительстве в будущем возникнуть не должна, утверждает законодатель. Это планируется решить с помощью особо фонда, в который будет отчисляться один процент от каждой квартиры, проданной с помощью ДДУ.

Деньги будут направляться на окончание строительства тех домов, в которых застройщик начал разоряться и не имеет возможности выполнить обязательства перед дольщиками.

Уставной капитал

Теперь сумма уставного капитала варьируется в зависимости от площадь строительства.

• Если застройщик планирует возвести здание площадью до 1,5 тыс. кв. метров, то ему нужно занести в капитал 2,5 млн рублей
• Если застройка меньше 2,5 тыс. метров, а это минимальная площадь, с которой сейчас начинаются жилые дома хотя бы на 5 этажей – нужны 4 млн рублей уставного капитала
• Новостройка в десять этажей или до 10 тыс. квадратов – 10 млн рублей
• Для огромных комплексов размером не более 500 тыс. метров (актуально для крупных региональных центров, Санкт-Петербурга и Москвы) – нужно минимум 800 млн рублей, замороженных в капитале

Реестр

Еще одно значимое нововведение – это особый Единый реестр застройщиков страны. Пока что он формируется, официальный сайт реестра еще не открыт. Известно, что там будут систематизированы все данные, которые могут пригодиться для изучения юридического лица на предмет его потенциальной добросовестности в организации долевого строительства.

Прочие изменения

• Теперь в договоре между застройщиком и дольщиком будет указываться размер неустойки, который будет выплачиваться, если девелопер вздумаем просрочить срок сдачи дома в эксплуатацию. Это 1% от стоимости цены договора. Но с оговоркой – будет даваться период на исправление ситуации, скорее всего около 2 месяцев сверху.
• Есть застройщик построил квартиру, а она меньше или больше запланированной на 5% и больше, то можно расторгнуть договор долевого участия без суда и взять с девелопера неустойку за пользование денежными средствами. В ином случае это придется делать через суд
• Теперь в договоре обязательно указывать не только этаж, на котором расположена квартиру, но и визуально демонстрировать место расположения на самом этаже

Изменения в долевом строительстве с одной стороны увеличивают стоимость конечного жилья за счет дополнительных государственных взносов в придачу к уже имеющимся расходом. Но при этом защищают интересы дольщиков на любом из уровней взаимодействия с застройщиком. Выбор схемы долевого строительства остается за вами.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Долевое строительство (214 ФЗ) 2819 1 Lawyer 09.09.17

457 0 Андреева Татьяна Владимировна 27.03.19

2578 6 Lawyer 20.10.17

10358 2 Lawyer 08.10.17

5739 8 Lawyer 05.10.17

2052 13 Lawyer 05.10.17

9555 5 Lawyer 05.10.17

Элиза 05:42 | 22 Мар. 2018

Понравилось то, что внесены изменения в договоре между застройщикои и дольщиком, и они смогут защитить интересы тех, кто вкладывает средства, чтобы в будущем получить свою квартиру. Но все равно возникают сомнения насчет ответственности и честности застройщиков, так как в последнее время их, неблагонадежных, стало довольно много, и несмотря на составленные договора, они могут замораживать строительство. Интересно, как все — таки уберечь себя от обмана?

Источник viplawyer.ru

Что такое долевое строительство, его плюсы и минусы

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое, как регулируется и на что следует обратить внимание, принимая решение участвовать в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
• ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
• Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

2. Сравнительно низкая стоимость недвижимости.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

• договор долевого участия;
• жилищный сертификат;
• свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.

Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки. Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц.

Все его действия должны быть в рамках законодательства, то есть оформляются разрешительные документы, проектная декларация и т.д. В противном случае строительство и привлечение граждан невозможно.

Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.

Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:

• цена договора (стоимость объекта недвижимости);
• описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);
• сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).

Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.

Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.

Объектом долевого строительства может быть жилая или нежилая постройка. Проще говоря, привлечь средства дольщиков можно на любую недвижимость.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Шаг 1. Изучение застройщика

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

Шаг 2. Проверка документов застройщика

Рекомендуется изучить следующие документы:

• разрешение на строительство объекта;
• документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);
• проектная документация;
• документы о государственной экспертизе;
• данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

Шаг 3. Изучение договора долевого участия

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Шаг 4. Государственная регистрация договора долевого участия

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.

При возникновении вопросов или сомнений в отношении долевого строительства, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Источник estatelegal.ru