Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Квартирный вопрос, как в свое время правильно отметил мессир Воланд, испортил не только москвичей, но и жителей остальной России. Ушло в прошлое то, для кого-то счастливое, а для кого-то мрачное и жуткое, время, когда трудящиеся СССР при поступлении на работу вставали в очередь на квартиру. И кто-то спустя долгие годы, а кто-то почти сразу получал ордер на жилье и праздновал новоселье.

Но вот уже более двадцати лет жилищная проблема для большинства является их личной. Дома строит не государство, а частные компании, и квартиры в них не получаются, а покупаются.

Правильно это, или нет, хорошо или плохо — однозначно сказать трудно.

Но ниже мы будем обсуждать проблемы не покупателей новых квартир, а тех, еще раз напомним, частных компаний, которые возводят новые многоквартирные жилые дома.

Что было и есть

С начала 90-х, когда началась вся эта эпопея и до 2005 года, а если быть более точными, до 01.04.2005, правовое положение организаций занявшихся жилищным строительством, равно как и налогообложение их деятельности, никак не регулировались. И организации изощрялись, как могли. С лицами, пожелавшими приобрести квартиру в новостройке, заключались самые разнообразные договоры, смысл которых до конца не был понятен и юристам (либо считающих себя таковыми), их разрабатывающими. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности (либо о совместном строительстве), предварительные договоры купли-продажи недвижимости, и т. д., и т. п., и пр.

Особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН

И иногда, когда застройщик не имел с самого начала намерения собрать бабки с лохов и слинять в далекие теплые страны, жильцы, кто раньше, а кто позже, заезжали в новые квартиры.

Но значительно чаще желающий приобрести новую квартиру, заключал какой-нибудь хитроназванный договор, и уплачивал значительную сумму денег. Спустя время он узнавал, что квартиры у него не будет и денег тоже. А претензии предъявлять некому. Либо фирма, которой он платил, уже закрылась, либо, судя по договору, она ничего никому не должна.

И для прекращения этого правового беспредела 30.12.2004 был подписан Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 01.04.2005.

Данным Федеральным законом были сделаны попытки навести хоть какой-то порядок в сфере жилищного строительства.

В первую очередь, ограничили круг лиц, имеющих право возводить многоквартирные жилые дома и привлекать, еще на стадии строительства, деньги граждан и организаций для его финансирования. Такие организации было велено именовать «застройщиками».

Так, в самой первой редакции (п. 1 ст. 2 Закона № 2014-ФЗ) застройщиком многоквартирного жилого дома могло быть юридическое лицо (любой организационно-правовой формы) либо индивидуальный предприниматель, у которого в собственности (либо в аренде) находился земельный участок и имелось разрешение на строительство на данном участке многоквартирного жилого дома.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов …»

Данное определения застройщика не противоречило (и не противоречит в настоящее время, когда требования к такой фирме существенно ужесточились, и индивидуальным предпринимателем прямо запрещено заниматься такой деятельностью) определению застройщика, данному в Градостроительном Кодексе Российской Федерации (далее — ГСК РФ).

По ГСК РФ застройщиком именуется лицо, имеющее права (в том числе и право аренды) на земельный участок и обеспечивающее на нем возведение объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГСК РФ).

Есть общая норма (определение застройщика в ГСК РФ), и специальная (определение застройщика в Законе № 214-ФЗ), не противоречащая общей, а несколько ограничивающая ее в связи с определенным видом деятельности. Так что здесь все в порядке, и никаких претензий к разработчикам Закона № 214-ФЗ, равно как и к толкованию этого определения не возникало и не возникает.

Да и позже, когда указанный п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ стали изменять в сторону все больших требований и ограничений к застройщикам — вначале запретили заниматься такой деятельностью индивидуальным предпринимателям (с июля 2006 года), а затем и вовсе оставили на рынке только крупных игроков, уже имеющих положительный опыт на жилищном рынке — ни у юристов, ни у финансистов каких-либо недоумений или неоднозначных толкований нет.

К формулировке определения объекта долевого строительства (п. 2. ст. 2 Закона № 214-ФЗ), под которым понимается жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, также претензий нет. Другими словами, это объект недвижимости, входящий в состав более крупного и отдельно стоящего объекта недвижимости, то есть его доля.

Вот отсюда и возник термин «долевое строительство». Хотя некоторые до сих пор трактуют «долевое строительство» как «совместное». Но строят не застройщик с дольщиками методом народной стройки. Возведение дома, в том числе и за счет дольщиков, производит застройщик, который чаще всего нанимает для этого профессиональные организации — начиная от проектировщиков, и заканчивая субподрядчиками, специализирующихся на том, либо ином виде строительных работ.

А вот данное в ст. 4 Закона № 214-ФЗ определение договора участия в долевом строительстве (ДУДС), который упорно продолжают именовать ДДУ (то есть договор долевого участия) начали трактовать, в том числе и чиновники финансового ведомства, весьма своеобразно.

Итак, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести многоквартирный жилой дом, то есть отдельно стоящий объект недвижимости. При этом данный объект может быть возведен застройщиком как самостоятельно, так и с привлечением других лиц. После того, как дом будет возведен, что должно быть подтверждено выдачей ему разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДУДС объект долевого строительства, то есть квартиру, либо нежилое помещение, дольщику. Последний, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате предусмотренной в договоре стоимости квартиры и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, принять это помещение, подписав приемопередаточный акт.

И на семинарах, и в дискуссиях (иногда переходящих в полемику) на бухгалтерских форумах, мне до сих пор никто не дал ответ на вопрос: — Чем, кроме некоторых филологических различий в формулировках, отличается договор участия в долевом строительстве от договора подряда?

Мои аргументы.

По договору подряда (п. 1 ст. 702 ГК РФ) подрядчик обязуется изготовить (создать) определенную договором вещь и после завершения работ передать ее заказчику.

Так что застройщик, как лицо, взявшее на себя обязательство возвести (изготовить) по заданию другого лица (участника долевого строительства) квартиру (или иное помещения) и, после завершения такового, передать ее последнему, вполне может быть признан подрядчиком.

То есть, с точки зрения ГК РФ, участника долевого строительства можно признать заказчиком, а застройщика многоквартирного жилого дома — подрядчиком, независимо от того, своими силами он будет возводить этот дом (и данную квартиру), либо привлечет соисполнителей (субподрядчиков). Право на привлечение субподрядчиков (даже без уведомления заказчика) прямо предусмотрено ст. 706 ГК РФ. Точнее, застройщика надлежит признать генеральным подрядчиком.

Тем более, что дольщик (как и любой другой заказчик), после приема квартиры, регистрирует возникновение на нее права собственности.

То, что согласно, как Закону № 214-ФЗ, так и упомянутому выше п. 14 ст. 1 ГСК РФ, права на земельный участок, вплоть до передачи квартир дольщикам, принадлежат застройщику, ГК РФ не противоречат. Единственное различие, которое я нашел: в заключаемом договоре подряда инициатива и пальма первенства за заказчиком. Он под свои условия находит генподрядчика.

В ДУДС наоборот. Генподрядчик (застройщик) начинает возводить объект недвижимости (или готовиться к его возведению) и только после этого приступает к поиску заказчиков (дольщиков). Да, и второе различие. В ДУДС на одного генподрядчика (застройщика) будет приходиться достаточно много заказчиков (дольщиков).

И два самых интересных ответа, которые мне давали на заданный вопрос:

2. У подрядчика цель заключения договора — получение прибыли, то есть коммерческая а у застройщика же основная цель — передача квартир дольщикам, то есть — социальная*.

*Утром мажу бутерброд,

Сразу мысль — а как народ?

Незадолго до вступления в силу Закона № 214-ФЗ (с 01.01.2005) в п. 3 ст. 149 НК РФ был внесен подп. 22, согласно которому реализация жилых домов, квартир, и долей в них освобождалась от НДС.

И если бы чиновники согласились тогда с тем, что передача квартиры по ДУДС является ее реализацией, то никаких проблем с бухгалтерским и налоговым учетом у застройщика, что на стадии возведения дома, при передаче квартир, равно как и нежилых помещений, дольщикам, не было бы и тогда, и вплоть до настоящего времени.

Мы в это время предлагали следующую схему.

Застройщик (в бухгалтерском и налоговом учете — генеральный подрядчик) возводит жилой дом. Источники финансирования: — собственные средства, банковские кредиты, средства дольщиков. Фактически полученные средства дольщиков отражаются, как предварительная оплата.

Все затраты по возведению дома он собирает на счете 20 «Основное производство», где имеет возможность определить себестоимость каждого объекта долевого строительства, равно как и тех объектов, на которые не заключены договоры. Такие помещения застройщик, после завершения строительства, оформит себе в собственность, как готовую продукцию, и будет продавать по договорам купли-продажи.

Передача квартир (жилых помещений) про ДУДС не облагается НДС, передача нежилых — облагается.

И дальнейшие изменения в Закон № 214-ФЗ, а их было немало, и, вероятно, будут еще, на предложенную схему никак не влияли, и повлиять не могут.

Но такая, слишком простая и понятная всем схема, чиновникам почему-то не понравилась: — Нет трудностей, которые требуется героически преодолевать.

В нем было прямо указано, что освобождение от НДС касается только договоров купли-продажи квартир, или жилых домов, при которых регистрируется переход уже имеющегося права собственности от старого владельца новому. На строительство новых квартир, на которые у новосела возникает право собственности, данная льгота не распространяется.

Так что с 01.05.2005, когда вступил в силу Закон № 214-ФЗ, и застройщики стали обязаны привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия, выяснилось, что дарованная законодателями льгота, что, по мнению ее авторов, должна была удешевить цены на новые квартиры, стараниями высокопоставленных чиновников финансовых ведомств, не срабатывает.

И, исходя из древнего постулата, что начальник всегда прав, либо вы просто неправильно поняли его мудрые указания, уже Минфин России (письмо Минфина России от 12.07.2005 № 03-04-01/82, доведенное до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 02.08.2005 № ММ-6-03/632) предложил очень хитрозаверченную схему учета.

Авторы сего опуса, прочитав ст. 5 Закона № 214-ФЗ, где было дано определение цены договора участия в долевом строительстве, пришли к очень интересному выводу. Точнее, сказали новое слово в налогообложении!

Сначала напомним, что застройщик, получивший разрешение на строительство многоквартирного жилого дома до 01.07.2018, имел право в заключенном с дольщиком договоре указать цену квартиры, как сумму денежных средств на возмещение затрат на ее строительство плюс стоимость услуг застройщика. Эта фраза была исключена из п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ для договоров, заключенных после 01.07.2018.

Формулировка довольно невнятная и чисто теоретическая, так как определить на стадии заключения договора, сколько с застройщика затребуют непосредственные участники строительства (начиная с изыскателей, и заканчивая субподрядчиками) — довольно затруднительно. Тем более что она почти дословно списана с п. 2 ст. 709 ГК РФ, согласно которому цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Так вот, в вышеуказанном письме были сделаны совершенно потрясающие выводы (почему авторы его не стали таким же образом трактовать и налогообложение обычного подрядчика — не совсем понятно).

Застройщиков было велено разделить на две категории:

Первая— это те организации, которые имеют у себя в штате строительные подразделения и принимают непосредственное участие в возведении дома.

Вторая— так называемые «чистые» застройщики, которые занимаются только поиском дольщиков, заключением с ними ДУДС и получением от них денег. Дом возводят уже другие специализированные фирмы, нанятые этим «чистым» застройщиком.

Первая категория застройщиков (выполняющих какие-либо работы по строительству дома), таким образом, выполняет работы по договору подряда, то есть они ведут учет по схеме предложенной нами выше, за исключением того, что цена договора включает в себя НДС.

А вот вторая категория, получается, выступает кем-то вроде агента, заключившего договор с дольщиком по модели договора комиссии.

Но что надзорные государственные (муниципальные) органы, что участники долевого строительства разницы между этими двумя категориями застройщиков не видят, и увидеть даже в теории не могут.

Земельные участок под строительство (вне зависимости от того, чьи сотрудники будут там работать) приобретается в собственность или берется в аренду толькозастройщиком. Разрешение на строительство на свое имя может получить тоже только он. Точно также он потом получает и разрешение на ввод. Договор с дольщиком, равно как и приемопередаточный акт потом подписывает только представитель застройщика.

Да, в проектной декларации (ст. 19 Закона № 214-ФЗ), с которой имеет право ознакомиться будущий участник долевого строительства, должны быть указаны все организации, принимающие участие в строительстве дома. Но то, что застройщик будет там указан, допустим, как генеральный подрядчик, либо, по законодательству, таковое ему не разрешено (нет в штате необходимых специалистов), ни на условия договора, ни, по большому счету на стоимость 1 кв. м. в будущей квартире (то есть на цену договора), не повлияет, и повлиять никак не может.

Ан нет. Как в том древнем армейском анекдоте: Товарищи солдаты — будете грузить люминий. А кому не нравится люминий, будет грузить чугуний.

Так учет и налогообложение для этих двух категорий было предложено вести следующим образом.

Для первой (которые и сами строят).Сумма средств, получаемых застройщиком от дольщиков, должна быть учтена, как предоплата, независимо от того, заключен договор на квартиру, или нежилое помещение. Из нее (на дату поступления) должен быть исчислен НДС. Далее, при завершении строительства, передача квартиры дольщику должна быть признана реализацией СМР по ее возведению, что не освобождено от налога на добавленную стоимость.

Для второй категории (то бишь «чистых» застройщиков). Поступление денег от застройщиков необходимо разделить на две части — полученных в порядке возмещения затрат на строительство (которые НДС не облагаются), и на оплату так называемых «услуг» застройщика, которые попадали под НДС.

Вот в этом письме и было впервые упомянуто понятие «услуги застройщика», определения которого до сих пор ни в одном законодательном акте Российской Федерации не содержится.

Но достаточно было письма, подписанного заместителем министра финансов и согласованного с заместителем начальника федеральной налоговой службы, для того, чтобы ввести новый термин в практику бухгалтерского учета и налогообложения, не утруждая себя ни изменениями в законодательные акты, ни в нормативно-правовые акты*.

*Император Николай I в свое время мудро заметил: — Государством управляю не я, а три сотни начальников департаментов.

На стадии возведения дома и получении денег от дольщиков, опять-таки руководствуясь только невнятными и зачастую противоречивыми разъяснениями Минфина России, большинство застройщиков, по умолчанию, НДС не начисляли вообще. Либо производили таковое, если сего требовали местные налоговики, исходя из какого-нибудь норматива, допустим, предварительной оплатой, а не целевым финансированием (подп. 14 п. 21 ст. 270 НК РФ) признавали 5% (или 7%) от суммы поступивших от дольщика средств. Из этой суммы и вытаскивали НДС.

На стадии передачи квартиры дольщику «услугами застройщика», по аналогии с доходом агента (комиссионера), признавали, и признают до сих пор фактическую разницу между суммой затрат (предъявленных генеральным подрядчиком напрямую, либо через технического заказчика) на возведение дома, в том числе и конкретной квартиры, и суммой средств, полученных от дольщика. До 30.09.2010 она включала в себя и налог на добавленную стоимость. После этой даты (с 01.10.2010 — в силу вступил подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому освободили от НДС услуги застройщика на основании заключенного ДУДС (кроме услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Однако по-прежнему этому термину не дано разъяснение ни в НК РФ, ни в других законодательных актах, ни в судебных решениях.

Средства, поступающие в оплату затрат на возведение дома, руководствуясь подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, предложено считать целевым финансированием. Действительно, поступившие от дольщиков средства, считать ли их предварительной оплатой, либо целевым финансированием, ни в коем случае нельзя признать доходом (выручкой) ни в регистрах бухгалтерского учета, ни для целей налогообложения.

Договор еще не исполнен, квартира дольщику не передана. И не исключено, что дольщик расторгнет договор, и застройщик будет обязан вернуть ему полученные ранее средства.

Но из этого чиновники сделали вывод*, что средства, которые застройщик потратит на оплату работ и услуг других организаций, непосредственно занимающихся возведением квартиры (точнее, дома, в котором расположена эта квартира) при расчете прибыли застройщика не учитываются.

*Писем таких ну очень много, поэтому давать ссылку на них здесь не будем.

Далее в обязательном порядке следует упомянуть письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02.

Оно касалось порядка отражения в регистрах бухгалтерского учета затрат на возведение объекта недвижимости. В нем было предложено эти затраты собирать на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», причем независимо от того, для каких целей этот объект изначально возводится.

В какой-то части с этим письмом мы согласны.

Допустим, что на возводимый объект застройщик изначально намеревается, после завершения строительства, зарегистрировать возникновение права собственности и предполагает его дальнейшую эксплуатацию или сдачу в аренду. То есть эта недвижимость у застройщика в результате будет признана объектом основных средств. Отражение затрат по строительству на счете 08 в этом случае абсолютно правомерно и никаких вопросов и претензий не вызывает.

Предположим, что уже на стадии строительства объекта было принято решение часть объекта (не «за спасибо», разумеется, а за какую-то сумму средств), передать другому лицу. Такой договор, вплоть до 2011 года каждый застройщик именовал, как ему заблагорассудится. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры совместной деятельности, договоры совместного строительства, и т. д., и т. п., и пр.

Но Пленум ВАС РФ в своём постановлении от 11.07.2011 № 54 обоснованно отметил, что в подавляющем большинстве речь идет о заключении договора о купле-продаже недвижимости, которая будет построена в будущем.

И застройщик, после того, как закончит возведение объекта, получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрирует на него возникновение права собственности, передаст на него (чаще всего — на его часть) это право другому лицу. А лицо это (соинвестор, участник совместного строительства и пр.) все или большую часть денег, заплатило заранее.

Следовательно, уже на стадии стойки будет известно, что какая-то часть объекта возводится не для себя (как ОС), а для другого лица. То есть мы имеем дело с изготовлением пусть и недвижимости, но готовой продукции.

В регистрах бухгалтерского учета затраты на изготовление готовой продукции (оборотного актива) учитываются на балансовом счете 20, а сама продукция, ожидающая продажу — на счете 43. Но обычно такое решение — продажа части здания другому лицу — принимается уже после того, как стройка начата. И бухгалтерия застройщика абсолютно правильно ведет учет всех затрат на счете 08. Изменять после этого учет затрат, тем более, что обычно еще точно неизвестно, какая именно конкретная часть построенного объекта будет продаваться, смысла нет. Поэтому застройщик абсолютно логично продолжает вести учете затрат на 08 счете.

И вот после того, как строительство завершится и застройщик (уже продавец) окончательно решит, какую именно часть объекта он передаст (а точнее, продаст) соинвестору (то есть продавцу), и будет сделана указанная в письме проводка:

Дебет счета 43 Кредит счета 08*.

*Данная запись, хотя и не предусмотрена Инструкцией по применению плана счетов, и царапает взгляд мало-мальски квалифицированного бухгалтера, в описанной ситуации имеет право на существование.

В этой части к действительным авторам письма у нас претензий нет.

Но вот дальше начинаются полные непонятки.

Если застройщик возводит (или хотя бы планирует возвести) многоквартирный жилой дом и заключать при этом договоры участия в долевом строительстве, то ни одного квадратного метра площади в этом доме за собой оставлять он не намеревается. Недвижимого объекта основных средств в этом доме у него не будет. То есть мы имеем процесс изготовления оборотных активов, изначально предназначенных для возмездной передачи другим лицам.

Однако и в этом случае авторы данного письма предлагают вести учет этих затрат на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

— Внятного ответа ни от кого до сих пор не получено.

У меня только возникли подозрения, что действительные авторы письма взяли за основу еще старые советские рекомендации, по которым все жилые дома находились в собственности либо горисполкомов, либо промышленных предприятий, как основные средства непроизводственного назначения. Затраты на их строительство тогда учитывались на счете 08.

Времена эти давно прошли, а рекомендации, получается, применяются.

Тем более, что в начале письма идет отсылка к Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина от 30.12.1993 № 160.

Но сразу хотелось бы отметить, что данное Положение (утвержденное письмом, а не приказом Минфина России, и даже не подававшееся на регистрацию в Минюст России), нормативно-правовым актом признано быть не может. Это во-первых.

Во-вторых, это Положение касается учета долгосрочных инвестиций, то есть внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи (п. 1.2 Данного Положения).

Таким образом, применять его, как руководство по учету затрат на создание оборотных активов — как минимум не совсем корректно.

Но, тем не менее, руководствуясь вышеуказанными письмами Федеральная служба по финансовым рынками России своим приказом от 30.11.2006 № 06-137/пз-н утвердила Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, в которой обязализастройщиков многоквартирных жилых домов (которые у них ну никак не будут числиться основными средствами) отражать затраты, предъявленные непосредственными участниками строительство толькона счете 08.

Таким образом ФСФР России своим нормативно-правовым актом, не имея на то полномочий, обязала организации составлять бухгалтерскую отчетность по своим требованиям. При этом данные требования (отражение затрат по созданию оборотных активов в составе внеоборотных активов) противоречило действующему в то время Федеральному закону от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»*, так и ныне действующим положениям по бухгалтерскому учету*.

*В бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно (п. 6 ст. 8 Закона № 129-ФЗ)

**Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н

Положение по бухгалтерскому учету Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденное Приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

Также, в 2017 году, при внесении очередных изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137, которым утверждены формы и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость, застройщика многоквартирных жилых домов в части оформления и заполнения счетов-фактур, книги продаж, книги покупок, журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, приравняли к агенту, комиссионеру, экспедитору.

Хотя, еще раз повторим, ни из одного законодательного акта такого однозначного вывода сделать нельзя.

Таким образом, сложившаяся система учета затрат на строительство многоквартирных жилых домов, построенная в первую очередь, на письмах высокопоставленных чиновников, большей частью противоречит как действующему законодательству, так и нормативно-правовым актам. Однако, худо-бедно, до последнего времени она работала.

И, относительно недавно, грамотные юристы застройщиков, воспользовавшись неоднозначными формулировками Закона № 214-ФЗ и подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, обратили их в свою пользу.

Еще раз напомним, что от НДС освобождаются услуги застройщика при передаче дольщикам объектов долевого строительства, за исключением объектов производственного назначения.

К таковым, как также упомянуто в указанном подпункте, относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В современных многоквартирных домах первые этажи (их еще называют цокольными) чаще всего являются нежилыми. Они после завершения строительства отдаются под небольшие магазинчики, офисы, салоны красоты и пр.

Позже Минфин России (письмо от 24.04.2019 № 03-07-11/30014) с этим также согласился.

Что будет

Как уже было сказано выше, от скрещения ежа с ужом получилось полтора метра колючей проволоки, то есть финансовое ведомство совместно с законодателями смастерило какое-то подобие систему учета у застройщиков многоквартирных жилых домов.

Но в наш многострадальный Закон № 214-ФЗ постоянно как и вносились, так и вносятся, так и будут вноситься (хотя хотелось, чтобы пореже) многочисленные изменения. И их авторы озабочены, в первую очередь, защитой прав участников долевого строительства. Поэтому к застройщикам предъявляется все больше требований, а их деятельность ставится под постоянный контроль.

И с 01.07.2019 планируется также изменить и саму систему финансирования будущими квартировладельцами своего нового жилья.

Средства дольщиков будут перечисляться не застройщикам, а на специальные счета эскроу в уполномоченных банках. По замыслу законодателей особо надежные банки, которым не грозит отзыв лицензий и ликвидация, сохранят эти деньги в любом случае.

Застройщики же будут возводить новые дома как за счет своих собственных средств, так и за счет банковских кредитов. Одной из гарантий своевременности их возврата и будут те самые средства дольщиков, хранящиеся на счетах эскроу в уполномоченном банке.

Таким образом, никоим образом нельзя будет признать эти средства, находящиеся не на расчетном счете застройщика, а, пусть и в том же самом банке, но на счетах эскроу, и использовать которые застройщик не имеет никакой возможности, средствами целевого финансирования.

Во-первых, следует обратить внимание на то, что из п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ убрали ту самое одиозное второе предложение: — Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

И застройщик, получивший разрешение на строительство дома позже 01.07.2018, включать такое условие в договор об участии в долевом строительстве уже не может. Он определяет цену договора, то есть сумму средств, которые должен заплатить ему, только не непосредственно на счет, а вначале уполномоченному банку на счет эскроу, как произведение стоимости 1 кв. м этой квартиры на ее общую площадь*.

*Для лоджий, балконов и пр. используются понижающие коэффициенты, но это уже не проблема бухгалтерии застройщика, а других его служб.

Таким образом, такое понятие, как «услуги застройщика» осталось только в подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Но при этом следует обратить внимание, что расшифровка этого термина в главе 21 «Налог на добавленную стоимость», равно как и в других главах второй части Налогового кодекса Российской Федерации не приведена.

Нет ее и в п. 2 ст. 11 НК РФ, где приведены понятия используемые для целей НК РФ и иных актов законодательства о налогах и сборах.

Воспользоваться п. 1 ст. 11, по нашему мнению, также затруднительно, так как институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей действующего законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

И как было сказано выше, понятия «услуг застройщика» не дано в настоящее время ни в одном законодательном акте, равно как и в изданных на их основании нормативно-правовых актах. Письма Минфина и ФНС России к таковым не относятся.

В уже недалеком будущем налоговики начнут проверять застройщиков, заключивших договоры участия в долевом строительстве на основании разрешений, полученных после 01.07.2018. И, как не хотелось бы быть пессимистом, но инспекторы на местах вполне обоснованно с точки зрения действующего законодательства, могут прийти к весьма плачевным для застройщиков результатам.

Логика их рассуждений нам видится следующей.

Цена договора для застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ) — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Доходом для целей налогообложения (п. 1 ст. 249) признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных*.

*Приравнять договор участия в долевом строительстве к агентскому договору по модели договора комиссии, как это негласно делалось раньше, на наш взгляд, уже не получится, так как термина «услуги застройщика» по аналогии с вознаграждением комиссионера, более не существует. Следовательно, не получится и освободить от налогообложения (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ), сумму средств, уплачиваемых застройщику на возмещение затрат, непосредственно связанных с возведение объекта долевого строительства.

По п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, признается объектом налогообложения по НДС. И хотя далеко не первый год идет бурная дискуссия на тему, что передача квартиры по ДУДС так называемым «чистым застройщиком» (не выполняющим работы по строительству дома), это не реализация, а нечто иное, доказать это будет весьма затруднительно.

Следовательно, в цену договора участия в долевом строительстве, независимо от того, заключен он на жилое, либо нежилое помещение, хотя это там и не указано, включен налог на добавленную стоимость.

Если кто-то найдет в этих гипотетических заключениях какие-то логические ошибки, либо укажет на законодательные или нормативно-правовые акты, позволяющие опровергнуть приведенные выводы — просьба сообщить. Будем весьма благодарны.

Как с наименьшими потерями (причем — для всех) выйти из этой ситуации?

Есть несколько вариантов.

Первый, самый простой. Терпеливо ждать, когда конфликты между застройщиками и налоговиками дойдут до самых высших судебных инстанций. Есть вероятность того, что суды примут сторону налогоплательщиков и подтвердят правильность их действий (по сложившейся ныне схеме, несмотря на внесенные в Закон № 214-ФЗ изменения).

Второй, самый правильный. Чиновникам финансового ведомства иметь смелость признать, что ранее действующая трактовка положений Закона № 214-ФЗ была не совсем верной. Инициировать внесение изменений в подп. 22 п. 1 ст. 149 НК РФ, добавив в него: а также передача жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве.

Однако в этом случае придется изменять и правила заполнения счетов-фактур для застройщиков, порядок регистрации их в книге продаж, а также в книге покупок.

Третий, самый сложный. Признать, по старой доброй традиции, что начальство, пусть и бывшее, не ошибается. Инициировать внесение изменений как в НК РФ, так и в ГК РФ, приравняв, уже на законодательном уровне договор участия в долевом строительстве к договору комиссии (точнее, к агентскому договору по модели договора комиссии).

Источник www.klerk.ru

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• квартиры в многоквартирном доме,
• таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

• имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
• единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
• владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
• были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

• еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
• выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
• заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
• участвует в процедуре банкротства,
• приостановила деятельность по решению суда,
• не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
• не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

• должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
• компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

Источник kontur.ru

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

(с изменениями на 14 марта 2022 года)

Документ с изменениями, внесенными:

Федеральным законом от 23 июля 2008 года N 160-ФЗ (Российская газета, N 158, 25.07.2008) (вступил в силу с 1 января 2009 года);

Федеральным законом от 10 июля 2012 года N 118-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 12.07.2012);

Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 318-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2012);

Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 241-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.07.2013);

Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 236-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 14.07.2015, N 0001201507140001) (о порядке вступления в силу см. статью 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 236-ФЗ);

Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 139-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 01.05.2016, N 0001201605010022);

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N 0001201607040145) (о порядке вступления в силу см. статью 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ);

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N 0001201607040165) (о порядке вступления в силу см. статью 32 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ);

Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 01.07.2017, N 0001201707010003);

Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.07.2017, N 0001201707300061) (о порядке вступления в силу см. статью 25 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ);

Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 267-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.07.2017, N 0001201707300040) (о порядке вступления в силу см. статью 18 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 267-ФЗ);

Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2017, N 0001201712310036);

Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 03.07.2018, N 0001201807030063) (о порядке вступления в силу см. статью 8 Федерального закона от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ);

Федеральным законом от 29 июля 2018 года N 272-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.07.2018, N 0001201807300061) (о порядке вступления в силу см. статью 28 Федерального закона от 29 июля 2018 года N 272-ФЗ);

Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 25.12.2018, N 0001201812250106);

Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 27.06.2019, N 0001201906270037) (о порядке вступления в силу см. статью 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ);

Федеральным законом от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 13.07.2020, N 0001202007130045) (о порядке вступления в силу см. статью 13 Федерального закона от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ);

Федеральным законом от 30 декабря 2020 года N 494-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.12.2020, N 0001202012300039);

Федеральным законом от 30 апреля 2021 года N 120-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.04.2021, N 0001202104300103) (о порядке вступления в силу см. статью 18 Федерального закона от 30 апреля 2021 года N 120-ФЗ);

Федеральным законом от 11 июня 2021 года N 170-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 11.06.2021, N 0001202106110081) (о порядке вступления в силу см. статью 138 Федерального закона от 11 июня 2021 года N 170-ФЗ);

Федеральным законом от 1 июля 2021 года N 273-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 01.07.2021, N 0001202107010058);

Федеральным законом от 2 июля 2021 года N 343-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 02.07.2021, N 0001202107020061) (о порядке вступления в силу см. статью 35 Федерального закона от 2 июля 2021 года N 343-ФЗ);

Федеральным законом от 2 июля 2021 года N 352-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 02.07.2021, N 0001202107020087) (о порядке вступления в силу см. статью 15 Федерального закона от 2 июля 2021 года N 352-ФЗ);

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 436-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.12.2021, N 0001202112300009) (вступил в силу с 1 января 2022 года );

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 449-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.12.2021, N 0001202112300111) (о порядке вступления в силу см. статью 14 Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 449-ФЗ);

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.12.2021, N 0001202112300150) (о порядке вступления в силу см. статью 17 Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ);

Федеральным законом от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 14.03.2022, N 0001202203140011).

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ) применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникшим до вступления в силу Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу указанного Федерального закона — пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ.

— Примечание изготовителя базы данных.
____________________________________________________________________

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

(Часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

(Часть 2 в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

2_1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

(Часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

2_1-1. Действие настоящего Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

(Часть дополнительно включена с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ)

2_2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(Часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 12 мая 2016 года Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 139-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

2_3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

(Часть дополнительно включена с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

(Часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ)

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:

1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации»;

3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Фонд субъекта Российской Федерации).

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик — хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39_10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23_2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

(Пункт в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса;

(Пункт в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ ; в редакции, введенной в действие с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

2_1) проект строительства — проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, проект строительства малоэтажного жилого комплекса;

3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

(Пункт дополнительно включен с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ)

4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15_4 настоящего Федерального закона;

6) малоэтажный жилой комплекс — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

(Пункт дополнительно включен с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ)

Положения статьи 2 настоящего Федерального закона не применяются в отношении деятельности Московского фонда реновации жилой застройки — Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ; Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ).

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39_10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Источник docs.cntd.ru