Сфера недвижимости всегда привлекала мошенников и недобросовестных лиц, которые ранее ограничивались аферами только на вторичном рынке, сегодня же они расширили свои преступные действия и на первичный сегмент. Поэтому сегодня осуществлять непроверенные и неопосредованные сделки с куплей/продажей жилья в новостройках достаточно опасно, т.к. иногда в роли мошенников выступают сами застройщики. Рассмотрим наиболее частые варианты афер в сфере долевого строительства.
Схема первая
Довольно часто компании, которые занимаются возведением нового жилья, предлагают покупателям заключение предварительного договора купли/продажи. Для осведомленных, нормы российского законодательства не предполагают оплаты предварительных взносов по договорам такого типа, поэтому застройщики предлагают дольщикам подписание допсоглашения, на покупку векселя, на сумму номинальной стоимости жилья.
В итоге такой сделки покупатель не приобретает права собственности на квартиру в новом жилом доме, т.к., согласно действующего законодательства, чтобы получить такое право, следует заключать исключительно договор долевого участия. Только такое соглашение даст покупателю право требовать у застройщика юридические документы на жилплощадь уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Если же получить заветные квадратные метры в собственность законно не удается, пайщик имеет полное право на требование компенсации за невыполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств. А вот при заключении договора купли/продажи векселя, сделать что-либо, чтобы получить обратно свои деньги или квартиру, не удастся даже при обращении потерпевшего в суд.
Мошенничество при долевом строительстве
Схема вторая
Также довольно успешно используется для обмана несведущих покупателей. Довольно часто случаются ситуации, когда компания-застройщик, продавая квартиры от себя, покупателей отправляет заключать договор с совершенно иной организацией. Мотивируя это тем, что эта самая компания входит в группу организаций целого холдинга, который представляет сам застройщик. Только после подписания всего пакета документов и получения от соискателей денег компания, с которой было данное соглашение, просто исчезает. В результате жертва махинации остается без средств и без права собственности на объект покупки, т.к. непосредственно строительная компания с ним никаких соглашений не заключала напрямую, а доказать существование и законность договора с подставной компанией уже не представляется возможным.
Схема третья
Нередко в мошеннических схемах принимают участие и жилищно-строительные кооперативы или ЖСК, посредством которых и осуществляется продажа жилья. В этой схеме основной подвох лежит в том, что даже дольщики, ставшие членами такого ЖСК, на протяжении всего срока строительства будут постоянно оплачивать дополнительные расходы, возникающие у данного кооператива. Если сказать проще, то стоимость предоплаченного жилья будет ежегодно расти, а держать под контролем этот процесс не будет практической возможности. Результатом такой сделки может стать непомерно высокая стоимость жилого объекта.
Долевое строительство или мошенничество?
Схема четвертая
Суть этой схемы заключается в подписании застройщиком соглашения о реализации жилых объектов с риэлтерскими компаниями. Эти компании в ходе своей деятельности перепродают квартиры третьим лицам. При этом застройщик также реализует свои квартиры. Итогом такой совместной деятельности становится получение средств от двух покупателей, оплативших одно и то же жилье.
Выясняется это уже после сдачи дома в эксплуатацию. Компания-застройщик в такой ситуации своей вины практически никогда не признает, а перекладывает ее на агентство-посредника, то же, в свою очередь, отказывается от ответственности, ссылаясь на застройщика. А пострадавшей от недобросовестности компаний стороной, остаются покупатели, вложившие свои средства, вернуть которые чаще всего не удается.
Схема пятая
Встречается не менее часто, чем предыдущие. Строительная компания предлагает дольщикам дополнительные услуги при заключении договора на покупку жилья. В перечень таких услуг входит сопровождение сделки в части оформления права на собственность, в части страхования рисков и т.д.
В преобладающем большинстве случаев застройщики просто снимают с покупателей крупные суммы за свои услуги, причем иногда стоимость дополнительного пакета услуг доходит до 60% от общей стоимости покупаемого жилья. Но и даже такая дороговизна не последнее, что может произойти, ведь довольно часто еще и документация оформляется некорректно, что лишает покупателя законного права на собственность. Исправлять ошибки в документах придется долго и кропотливо, ведь надо будет пройти все инстанции и госорганы. Иногда на руках покупателей оказываются полностью поддельные документы, которые даже заменить или оспорить невозможно. В итоге такой деятельности недобросовестных компаний соискатель теряет и само жилье, и средства в него вложенные.
Схема шестая
Встречается и другой вариант обмана желающих сэкономить на приобретении собственного жилья. Важно, чтобы в момент подписания договора долевого участия с компанией-застройщиком у нее на руках была вся проектная и разрешительная документация. Часто случается, что такие компании предоставляют клиентам лишь наработки, которые еще не утверждены различными инстанциями.
В черновом варианте отражены только предварительные расчеты, а это означает, что определить точно общую площадь приобретаемого объекта по таким документам нельзя. Тем более что в черновой вариант проекта закладываются большие площади квартир, чем в итоге получаются. Поэтому выходит, что договор купли/продажи подписывается на одну квадратуру, а на практике получает меньшую. Впоследствии доказать, что в предварительном варианте проекта была заложена иная площадь жилья, невозможно, ведь к этому моменту у застройщика на руках уже имеется утвержденная и подписанная документация, где указаны совсем другие цифры.
Схема седьмая
Не менее часто недобросовестные застройщики затягивают срок сдачи объекта. Такая ситуация возможна в том случае, если в договоре долевого участия не был указан точный срок окончания строительства, а устанавливаются лишь примерный период. Поэтому когда объект не сдается в указанный период, компания-застройщик апеллирует тем, что в документах была указана примерная дата.
Результатом такой деятельности становится объект недвижимости, который непригоден для жилья, а сроки окончания строительства устанавливает уже сам застройщик, дольщики по закону ускорить этот процесс или получить компенсацию уже не смогут. Обычно сроки затягиваются на достаточно длительное время, может даже на несколько лет. Гарантировать, что покупатель рано или поздно сможет вселиться в купленную по такому договору квартиру, не сможет никто. Дата сдачи в эксплуатацию объекта может откладываться до бесконечности, что делает перспективу счастливого обретения собственного жилья достаточно туманной.
Схема восьмая
Встречаются на рынке и такие застройщики, которые торгуют жилыми и нежилыми объектами, на которые не имеют законного права. При подписании соглашения на ведение строительства с местными госорганами подрядчик берет на себя обязательства передать им часть готовых площадей.
Но ввиду дефицита активов на ведение строительства застройщики начинают продавать эти же площади желающим. Что в итоге приводит к тому, что люди приобретают недвижимость, принадлежащую местной администрации. Законного права на подобные жилые и нежилые объекты у покупателя не возникает, и человек остается и без недвижимости, и без денег. Попытки вернуть вложенные средства через суд, как правило, не приводят к успеху.
Как становится понятно, схем обмана покупателей недвижимости достаточно много. И это служит поводом внимательно относиться к подписанию всех документов, тщательно проверять все пункты договора, подробно изучать проектную документацию.
При появлении хоть доли сомнения в их законности и подлинности, а также достоверности, приведенных в них данных, стоит воздержаться от заключения сделки. Т.к. подобрать более честного и порядочного застройщика сейчас несложно. При возникновении любых вопросов при изучении пакета документов, лучше обратиться за помощью к опытным специалистам ‒ юристу, нотариусу или риэлтору. Несмотря на достаточно высокую плату за услуги таковых, вы все равно останетесь в выигрыше, т.к. сможете гарантированно провести законную сделку и получить желаемое жилье. Не спешите и обдумывайте каждый шаг, чтобы подписать «чистый» с точки зрения закона договор и снизить риск попасться на удочку мошенникам.
Источник: new-stroyka.ru
Чтобы «обманутых дольщиков» становилось меньше…
С вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) в 2004 г. участники долевого строительства надеялись, что проблема «обманутых дольщиков» будет решена. Но не тут-то было…
Новая система расчетов с дольщиками
Вводимый поправками в ГК РФ договор эскроу ждет успех в безналичных расчетах на ипотечном рынке и в области интернет-торговли
Напомню, в 2017 г. был объявлен поэтапный переход к новой схеме расчетов с покупателями квартир в новостройках, при которой, как и ранее, должны заключаться договоры долевого участия, но оплата по ним переводится не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банк, где деньги хранятся до сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, застройщик сможет получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если строительство будет «заморожено», участник долевого строительства вправе расторгнуть договор и в любой момент забрать свои вложения. Деньги на строительство застройщики получают за счет проектного финансирования – т.е. кредита в том же банке, но под более низкий процент.
С 2019 г. все застройщики, работающие по Закону о долевом участии в строительстве, должны были перейти на новую форму расчетов с дольщиками, но для некоторых, как показывает практика, такой переход оказался только на бумаге.
Истории, связанные с долевым участием в строительстве, можно назвать симптоматичными для многих участников долевого строительства. Приведу два ярких примера из собственной адвокатской практики, когда я защищал интересы дольщиков.
18 декабря 2019 г. между гражданкой Ш. и ООО «Петрострой» было заключено «Соглашение о бронировании квартиры» в строящемся ЖК «Лампо» в г. Мурино Ленинградской области. Общая стоимость квартиры составила более 2,2 млн руб. Условиями соглашения предусматривались: единовременная уплата залога, бронирование сроком 120 дней, а также сумма залога, равная стоимости квартиры, которую покупательница внесла в полном объеме на следующий день после подписания документа.
Однако 16 марта 2020 г. в связи с изменением семейных обстоятельств Ш. стороны расторгли соглашение, и застройщик пообещал в течение трех месяцев вернуть денежные средства, которые, как полагала дольщик, защищены Законом о долевом участии в строительстве и эскроу-счетом банка. Но, как оказалось, компания-застройщик аккумулировала денежные средства дольщиков не на счете эскроу, а на собственном банковском счете.
В ответ на письменную претензию застройщик выдал Ш. гарантийное письмо с графиком возврата денежных средств, который впоследствии также не был соблюден.
После непоступления первого транша по гарантийному обязательству в сентябре 2020 г. Ш. обратилась в суд. К этому времени уже изменился процент инфляции, а цена на недвижимость у застройщиков выросла, что сводило шансы моей доверительницы купить квартиру по такой же стоимости практически к нулю.
Из анализа документов следовало, что застройщик нарушил нормы законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей. Отдел продаж компании-застройщика умышленно ввел покупателя в заблуждение, предложив направить денежные средства не на счета эскроу, а на счет компании, и заключив вместо договора о долевом строительстве «Соглашение о бронировании квартиры».
При этом я исходил из того, что доверительница приобретала квартиру для семейных нужд, покупка не была связана с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому в данном случае применимы положения Закона о защите прав потребителей – в частности, об ответственности за нарушение указанных прав (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает привлечение застройщиком денежных средств в такой форме, как соглашение о бронировании.
Верховный Суд разъяснил применение законодательства об участии граждан в долевом строительстве при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок и привлечении денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (Письмо ВС от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)».
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве, он регулирует основанные на договоре отношения, связанные с привлечением денежных средств – в частности, средств граждан, – для долевого строительства многоквартирных домов (далее – МКД) и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления Закона в силу – с 1 апреля 2005 г. Действие Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства МКД или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в МКД или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства МКД или иного объекта недвижимости и т.д.).
Исследуя доказательства по делу, я пришел к выводу, что данная схема привлечения средств дольщиков является для застройщика типовой и содержит признаки состава нарушений ст. 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» КоАП РФ, ст. 1102 «Обязанность возвратить неосновательное обогащение» ГК РФ и признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Кроме того, такие действия противоречат правоприменительной практике, изложенной в Разъяснении ВС от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13.
На основании этих выводов параллельно с гражданским иском было направлено обращение в районную прокуратуру С.-Петербурга, что впоследствии стало еще одним из эпизодов уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере в отношении генерального директора компании-застройщика.
Учитывая, что застройщик не намеревался добровольно исполнить обязательства по возврату денежных средств дольщика, в иске были заявлены требования о взыскании с ответчика в пользу истца свыше 2,2 млн руб. в качестве неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 тыс. руб., штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, а также о возмещении морального вреда. Суд исковые требования удовлетворил.
Как пояснил Суд, взыскание с руководителя должника в пользу дольщика убытков, причиненных преступлением, не освобождает застройщика от исполнения обязательств по ДДУ, так как не доказано полное возмещение понесенного ущерба
Несмотря на то что суд признал «Соглашение о бронировании квартиры» договором долевого участия в строительстве, получение исполнительного листа не может гарантировать гражданину возврат денежных средств недобросовестным застройщиком, так как тот может обанкротиться при подаче в арбитражный суд объединенного заявления о признании общества несостоятельным. Избежать указанных проблем, на мой взгляд, помогла бы консультация дольщика с адвокатом до заключения сделки.
Анализ данного дела свидетельствует, на мой взгляд, о пробелах нормативного регулирования долевого строительства, позволяющих на смену «предварительным договорам купли-продажи», «договорам об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома» прийти «соглашениям о бронировании квартир», которые, по сути, являются способом обойти требования законодательства о размещении средств дольщиков на счетах эскроу и получить эти средства напрямую на счета компании-застройщика.
В таком случае, полагаю, речь идет уже не о проектном финансировании строительства, а о неправомерном распоряжении денежными средствами, полученными от дольщиков по ничтожным договорам. «Соглашение о бронировании квартиры» как договор не имеет юридической силы, так как не предусмотрен действующим законодательством для такого рода действий.
В связи с этим представляются целесообразными, во-первых, внесение изменений в федеральное законодательство в части усиления административной и уголовной ответственности за подобные деяния; во-вторых – глубоко проработанный механизм работы с денежными средствами участников долевого строительства, чтобы число «обманутых дольщиков» не росло, а сокращалось. Кроме того, правоохранительным органам, полагаю, необходимо активнее изобличать недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь недостаточной юридической грамотностью и малой информированностью дольщиков, их излишней доверчивостью к организациям, которые якобы работают «под флагом» Закона о долевом участии в строительстве, привлекают денежные средства граждан и в нарушение законодательства размещают их на своих счетах.
Задержка передачи квартиры
Решая одну проблему «обманутых дольщиков», законодатель не урегулировал другую, не менее распространенную – задержка передачи квартиры от застройщика дольщику.
Так, согласно Закону о долевом участии в строительстве застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, а в случае ненадлежащего исполнения обязательств – уплатить неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу императивных положений ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
Более позднее получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения от ответственности и обязательств. Как правило, если сроки затягиваются, застройщик направляет дольщику уведомление о ходе строительства и проект допсоглашения о сроках передачи объекта, затем согласовывает дату и время подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. После подписания необходимых документов сторонами застройщик передает пакет для регистрации права собственности.
Казалось бы, законодатель предусмотрел довольно широкий спектр механизмов защиты прав дольщиков, однако другой пример из моей практики свидетельствует о пробелах в регулировании данных правоотношений, а также о том, что закон не всегда исполняется в точном соответствии с тем, что установлено его диспозициями и санкциями.
Так, Дзержинским районным судом было рассмотрено исковое заявление семьи Ф. к ООО «Квартал 17 А» ЖК «Огни Колпина» (пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области, дело № 2-832/2020) о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда в связи с неисполнением обязанности по договору о передаче квартиры застройщиком дольщику.
Особый цинизм действиям застройщика в отношении семьи Ф. придавал тот факт, что один из дольщиков – ребенок-инвалид и семья была вынуждена искать приемлемые для проживания ребенка-инвалида варианты аренды жилья на весь срок задержки передачи квартиры, который составил около трех лет.
Направленные претензии застройщик проигнорировал, поэтому семье пришлось обратиться за юридической помощью в защите нарушенных прав.
После ознакомления с документами был подан иск с требованиями о взыскании с застройщика в пользу истца неустойки в размере свыше 1,5 млн руб. за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, расходов на вынужденную аренду жилья, компенсации морального вреда, штрафа и затрат на представителя.
7 июля 2020 г. суд вынес решение в пользу дольщиков, взыскав с застройщика в общей сумме более 2,3 млн руб., в том числе неустойку свыше 1,5 млн руб., компенсацию морального вреда в 40 тыс. руб., а также штраф около 790 тыс. руб. В удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков (аренда жилья) было отказано.
К сожалению, решение суда не послужило стимулом к исполнению обязательств застройщиком, и нарушения прав дольщиков продолжились и в дальнейшем. В связи с уклонением застройщика от передачи объекта долевого строительства, подписания акта приема-передачи квартиры и направления соответствующих документов в регистрирующий орган 5 февраля 2021 г. мы направили в Тосненский районный суд иск о признании права собственности семьи Ф.
По состоянию на 3 мая 2021 г. денежные средства застройщиком дольщику все еще не выплачены. Более того, общество уклоняется от передачи жилья дольщику. Законность действий застройщика проверяет районная прокуратура.
Приведенные примеры демонстрируют наличие существенных лакун в нормативном регулировании долевого строительства. Очевидно, что на законодательном уровне необходим более глубокий анализ эффективности нормативного регулирования данного сегмента рынка недвижимости, в первую очередь – действенности защиты прав дольщика как при заключении договора о долевом участии в строительстве, так и при приеме-передаче объекта, поскольку дольщик – наиболее уязвимая сторона договора, нуждающаяся в более сильных гарантиях защиты ее прав.
Источник: www.advgazeta.ru
Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег
Возможно, когда-нибудь все истории об обманутых дольщиках останутся в прошлом. Но пока в России официально больше 3 тысяч проблемных домов. Мы попросили читателей рассказать об их опыте покупки жилья по договору долевого участия: нашлись и те, у кого все прошло хорошо, но не всем так повезло.
Сразу предупредим
Все истории произошли до нововведений, а мы сознательно не называем застройщиков и не углубляемся в судебные дела. Здесь собран только опыт наших читателей, который призван повысить уровень бдительности при покупке жилья. Если вам тоже предстоит этот извилистый путь, по возможности найдите хорошего юриста и возьмите на вооружение инструкции Т—Ж.
Планировала получить: квартиру в Новой Москве, 67 квадратных метров за 4 290 000 Р
Убытки: 30 000 Р в месяц по ипотеке и аренда жилья
На готовое жилье в Москве денег не накопили, поэтому взяли в ипотеку квартиру в строящемся жилом комплексе. Понравилась цена, расположение, малоэтажность. Ключи обещали через полтора года.
Но застройщик этого ЖК и еще нескольких в Москве и области строить их, видимо, не собирался, а наши деньги вывел в офшоры через подставные фирмы. Компания обанкротилась, а мы уже пять лет обманутые дольщики. Митинговали, писали письма в разные инстанции, завели уголовное дело, судились. Итог: застройщик на свободе, мы с кредитами в съемной квартире.
Квартира по ДДУ стоила 4 290 000 рублей, взяли в ипотеку 3 000 000 под 11% годовых на 11 лет. Сейчас платим ежемесячно по 30 000 рублей.
Планировала получить: квартиру-студию в Подмосковье, 24 квадратных метра за 2 000 000 Р
Убытки: 3 000 000 Р
Снимала квартиру и хотела купить максимально дешевое жилье. Жилой комплекс тогда только начали строить. Планировались малоэтажные дома с подземной парковкой и приятным общественным пространством. Квартиры должны были сдать с отделкой от застройщика — это для меня тоже было плюсом, так как денег на ремонт не было.
Выбрала самую маленькую квартиру-студию с высокими потолками и панорамными окнами. Внесла 300 000 рублей в качестве первого взноса, взяла в ипотеку 1 700 000 рублей.
По договору сдать дом должны были в 2016 году. Первое время действительно строили довольно бодро. А потом грянул кризис, и все замедлилось. Ближе к сроку мой корпус был почти готов, но ЖК должны были сдавать весь сразу.
Сейчас ЖК вроде бы достраивает правительство Московской области. Правда, сначала оно хотело, чтобы дольщики отказались от отделки, а теперь, похоже, просто тянет время.
Мне эта квартира уже и не особо нужна, но я не могу ни продать ее, ни рефинансировать ипотеку без права собственности. Снижать процентную ставку банк не согласен. Переплатила уже больше миллиона рублей, в сумме потеряла 3 миллиона. Даже если дом наконец сдадут, я вряд ли выйду хотя бы в ноль.
Планировала получить: квартиру-студию в Подмосковье, 26 квадратных метров за 2 629 000 Р
Убытки: две цены квартиры, переплата за несделанную отделку, ремонт за свой счет
Искала в ипотеку небольшую квартиру с отделкой недалеко от Мкада. Нашла маленькую студию с отделкой и хорошей планировкой. ЖК был аккредитован Сбербанком, это вызывало уверенность, что дома, уже облицованные вентфасадом, сдадут в срок — к концу 2015 года. Обещали построить дорогу, школу, ТЦ. Все выглядело радужно.
Родители помогли — решили платить ипотеку, пока не перееду в эту квартиру, а дальше сама.
С тех пор прошло пять лет. Стараниями дольщиков руководство компании-застройщика находится в федеральном розыске. Администрация района вяло достраивает ЖК за счет обязательств перед ней других застройщиков. Краеугольный камень — отделка квартир.
Областной минстрой, администрация, номинальный застройщик, подрядчик — все переводят стрелки друг на друга и с радостью сдали бы дольщикам голый бетон. Пытаются заставить нас подписать допсоглашения об исключении отделки без компенсации.
Активисты бомбили ответственные органы и ведомства жалобами, проводили митинги, одиночные пикеты, записывали видеообращения на прямую линию с президентом. Обманутые люди из Нижнего Новгорода, где бросил стройку этот же застройщик, выносили на митинг гроб.
Первоначальный взнос по ипотеке составил 450 000 рублей. Платили сначала 13%, теперь 12%. За 15 лет выплат получится почти двойная цена квартиры. Но продать ее сейчас или получить вычет по НДФЛ невозможно. Взять другую квартиру в ипотеку тоже не получится: все средства заморожены в этой.
Я продолжаю снимать жилье, а родители не могут уйти на пенсию из-за ипотеки. За это время я успела стать женой, развестись и снова собраться замуж. И уже не уверена, что буду жить в этой квартире, если когда-нибудь ее получу.
Планировал получить: квартиру-студию в Подмосковье за 3 100 000 Р
Убытки: 4 100 000 Р с учетом ипотеки, аренда жилья
Купил в ипотеку по договору долевого участия квартиру-студию в строящемся доме. Во-первых, только такой вариант подходил по финансам, а во-вторых , строительная компания на тот момент сдала много домов в том же районе без просрочек.
Но тут застройщик, распродав жилье в нашем и соседнем корпусах, решил не заканчивать строительство и вывести порядка 4,5 млрд рублей в офшор. Корпуса, начатые в 2013 году, до сих пор не закончены. В начале 2019 года компания ушла в контролируемое банкротство, украденные деньги не вернули, обманутыми остались пять тысяч дольщиков. Правоохранительные органы бездействуют.
Не покупайте квартиры в России, по крайней мере не берите строящееся жилье: вы играете в лотерею на свои миллионы, часто ипотечные. Никакие федеральные законы, эскроу-счета, прокуратура и Минстрой вас не защитят.
Планировал получить: однушку в Уфе за 1 200 000 Р
Убытки: стоимость квартиры
Решил купить жилье в том же ЖК, в котором сестра уже получила квартиру. Но у моего дома еще нет и фундамента. Уже сменилось правительство, которое обещало помочь, а стройка не может сдвинуться с мертвой точки.
Покупать жилье по ДДУ оказалось невыгодно, заработал только невроз и скандалы в семье. Лучше покупать вторичку или строить собственный дом. ДДУ — это всегда риск остаться без денег. Закон никого не защищает: если застройщик обанкротится, то по исполнительным листам люди ничего не получат. Вот и приходится ждать, пока построят.
Планировала получить: квартиру-студию в Ленинградской области, 30 квадратных метров за 1 900 000 Р
Убытки: переплата по ипотеке, аренда жилья — 300 000 Р
Купила в ипотеку студию в 300 метрах от Кольцевой автодороги. Выбирала по соотношению расположения и стоимости. Застройщик в то время был одним из самых крупных в Санкт-Петербурге.
По договору сдать дом должны были в марте 2017 года, но вскоре стало понятно, что стройку вовремя не закончат.
У юриста узнала, что если расторгну договор, а застройщик обанкротится, то я останусь без денег и без квартиры.
Решила дожидаться. Но за последние полтора года на стройке не было ни одного рабочего. Застройщик проходит процедуру банкротства.
Студия стоила 1 900 000 рублей, я брала ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Осталось выплатить еще 750 тысяч. Но у банка отозвали лицензию, потому что он принадлежал компании-застройщику. Теперь плачу через Агентство по страхованию вкладов, это очень неудобно.
Никому не советую брать в стройке первое жилье, да еще и в ипотеку: трудно платить и за аренду, и за кредит. Ни денег, ни квартиры — лишь призрачные надежды, что дом все-таки достроят.
Планировала получить: квартиру в Новой Москве за 3 600 000 Р
Убытки: переплата банку — около 2 800 000 Р , аренда жилья — 1 260 000 Р
Купила квартиру в Новой Москве. Понравилась малоэтажность, лес и река рядом. Привлекла возможность купить мансарду и сделать второй этаж. Общая стоимость составила 3 600 000 рублей. Вложила накопленные 400 000 рублей и взяла ипотеку.
Дом обещали сдать через год, стройка шла полным ходом. Но потом срок сдачи стали переносить каждые полгода. В 2019 году застройщик был признан банкротом, дом все еще не сдан, и квартиру теперь продать нельзя. Спустя 4,5 года ее рыночная стоимость — 4 500 000 рублей.
Мне все еще приходится выплачивать ипотеку и отдавать за съемное жилье по 30 000 рублей в месяц. За все время аренды уже потратила 1 260 000 рублей.
Планировал получить: квартиру в закрытом дворе с паркингом во Владикавказе
Убытки: 1 700 000 Р
В 2013 году купил квартиру в девятиэтажном доме с паркингом на набережной, недалеко от центра города. В 2016 году, когда жилье должно было быть введено в эксплуатацию, строительная компания обанкротилась. Дом был построен на 70%, деньги возвращать никто не собирался.
Создали ТСЖ. Усилиями дольщиков дом почти достроили, хотя многие до сих пор не внесли установленную собранием кредиторов плату. Остается еще много работы, а с канализацией и газоснабжением могут помочь только власти. Но пока что от администрации города и министерства республики слышим одни обещания.
Потерял 1 700 000 рублей — это общая сумма с учетом всех вложений, в том числе дополнительных сборов после банкротства застройщика и оплаты адвоката для включения в реестр кредиторов. Больше никогда не буду приобретать недвижимость в строящемся доме: даже наличие лицензии и положительные отзывы о застройщике не дают гарантий.
Планировала получить: квартиру в Мытищах
Убытки: ипотека под 19% годовых, аренда жилья
Стройка была многообещающей: застройщик быстро сдал другой ЖК в этом же районе. Но наш дом стоит недостроенным уже более десяти лет.
Квартиру брали по ДДУ в ипотеку под 19% годовых. Надеясь на сдачу дома в 2015 году, продали свое жилье под первоначальный взнос. И теперь с двумя детьми вынуждены снимать квартиру. Дом не достроен, стоимость аренды растет, проценты по ипотеке не уменьшаются.
Планировала получить: однушку в Новосибирске, 34 квадратных метра за 740 000 Р
Убытки: стоимость квартиры
Дом должны были достроить к совершеннолетию старшего сына — ему и предназначалась квартира. Решили покупать строящееся жилье из-за близости к нашему дому, а еще потому, что большая часть вторички рядом — устаревшее по многим параметрам жилье.
Застройщик выглядел солидно, имел все документы и строил сразу несколько объектов. Все стали долгостроями. Строительство приостановилось спустя год, а еще через пару лет совсем заглохло. Компания обанкротилась, застройщика осудили на десять лет за мошенничество и вывод средств. Доказана пропажа 980 миллионов рублей.
Квартиры были распроданы на 86%, и экономической привлекательности у дома нет. Ни департамент строительства, ни минстрой области не смогли найти инвестора, готового закончить стройку. Огромный дефицит средств не позволяет ЖСК заняться строительством.
От всех инстанций мы получали отписки. Какие-то подвижки в решении наших проблем начались в 2017 году, когда мы стали организовывать митинги и пикеты, привлекать СМИ, использовать мессенджеры и Ютуб.
Выход на улицы, объединение усилий с другими долгостроями города и обмен опытом с объектами всей страны — все это позволило сдвинуть с места громоздкий административный механизм и принять поправки к законам.
За однокомнатную квартиру заплатили 740 000 рублей. Ипотеку не брали: деньгами скинулись все родственники. Когда стало понятно, что надеяться не на что, наскребли на первоначальный взнос и взяли недорогую однушку в отдаленном районе в ипотеку. Этот дом тоже чуть было не попал в ряды долгостроев: сдача задержалась на год из-за разногласий застройщика и минстроя. Квартиру забрали через суд, с недоделками, но уже были рады и этому.
Планировал получить: квартиру-студию в Калужской области за 1 800 000 Р
Убытки: 3 000 000 Р , в том числе достройка — 600 000 Р
Хотел студию. В понравившемся районе они продавались только в строящихся домах. В то время вовсю «рекламировали» 214-ФЗ , который якобы защищает права дольщиков.
Полгода следил за стройкой, но после покупки грянул обвал рубля, застройщик кое-как достроил и сдал первый дом, а наш, второй, так и остался без последнего этажа.
Договорились с застройщиком, что дольщики вскладчину выкупят несколько квартир и на эти деньги достроят дом. Начали, но учредители фирмы поссорились, и один из них подал на банкротство. Генеральный директор — видимо, заранее зная об этой перспективе — переписал все свободные квартиры на родственников и друзей. За это его осудили на два года условно. И больше никакого наказания за недострой он не получил.
В рамках процедуры банкротства удалось расторгнуть большинство сомнительных ДДУ, но областной минстрой пока не смог заинтересовать ни одного инвестора.
Покупая жилье по ДДУ, вы приобретаете не квартиру, а обещание ее построить. Обещания далеко не всегда исполняются. Законы, которые должны решать проблемы обманутых дольщиков, работают только для тех объектов, на которых можно заработать.
Когда я учился в 7 классе родители купили 2х комнатную квартиру в строящемся доме.
Закончил школу(11 классов), получил диплом в вузе (4 года) и уже 2 года работаю, а дом вот только начался строить.
Это ещё хорошо, что мы все успели оформить, что квартира нам принадлежит, другие дольщики до сих пор судятся.
Хотела взять ипотеку и купить квартиру в Новой Москве (новостройку в процессе), передумала. Спасибо
Cathy, новая москва — это развод для лохов
по сути вы покупаете замкадье по цене москвы
большинство ЖК в новой москве строится просто в поле
«инфраструктура подтянется» скажет вам менеджер) ага, подтянется
пара чебуречных, убогая пиццерия, пивнушка и магазинчик стройматериалов
У нас совершенно уникальная и очень дурацкая история. В конце 2012 года родители решили купить сестре квартиру в Ленобласти. Она переехала в Питер из Москвы, выйдя замуж и жила с мужем у свекров в проходной комнате. Денег было мало, а квартира очень нужна. Поэтому взяли самое дешевое -в 12 км от города, студию в малоэтажном доме.
Даже не на стадии котлована, а чистого поля. Дороги еще не подвели. И стоило это чудо всего 800т. При этом офис был красивый, в центре Спб, и менеджеры супер. Домик начали строить. Должны были сдать через год, всего 4 этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили.
Потом у нас появились еще деньги -продали квартиру бабушки. Купили мне однушку в Подмосковье, а оставшиеся отвезли туда же и поменяли студию на двухуровневую евродвушку. Так романтично! Лестница и окно на крышу!
Пока дом строили и откладывали, в семье сестры случились изменения и дожидалась сдачи она уже одна в сьемном жилье. И с опозданием на год, дом все-таки построили! Хотя при его приеме мы увидели совершенно голые стены и главное -отсутствие второго уровня. Сказали, что все достроят, а кто не примет,тому достроят позже всех. И мы приняли.
И даже собственность оформили. На нижний уровень, 18,9 м. Сказали, что потом, когда построят верхний уровень-сделают документы на всю квартиру и ремонт( мы заказывали с ремонтом и оплатили его).
И через год, ( в итоге позже на два года) нам все-таки сделади квартиру целиком. И даже очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5, и жить в чистом поле одна она не планировала, машину не водит и не может из-за зрения. Короче, решили мы квартиру злополучную продать и купить в другом месте.
Вот тут и выяснилось, что продать ее почти невозможно, потому что оформлен в ней так и остался 1 уровень, а переделать документы на квартиру целиком невозможно. Наш риелтор, юристы, куда только не обращались. Дошли до главного архитектора города.
И выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть ( а мы смотрели планы квартир и там все было, два уровня). Мы пытались вернуть квартиру застройщику, и он не отказывался, но деньги обещал вернуть, когда продаст квартиру кому-то. А тем временем все шло к банкротству застройщика, второй дом из пяти построили , но темп все замедлялся, и денег не было.
Решили продавать сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на 1 уровень, позже оформил все сразу. А нам -нет. В итоге нашлись рисковые ребята, квартиру нашу взяли, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит.
Но цену мы снижали и снижали. В итоге -купили на пустом месте за 2 050 т., продали готовую с ремонтом за 1500 т. Потеряв в итоге 550т.Застройщик вскоре разорился и сбежал,из 5 домов построили 2 и наполовину третий.
А мы купили сестре однушку в самом Питере, тоже по долевому принципу, дом сдали за неделю до срока, красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, в итоге не закрыто. Теперь она получает налоговые вычеты каждый год и закрывает ими досрочно ипотеку. Осталось 500т -именно та, недополученная сумма(((
Источник: journal.tinkoff.ru