Господа, я крайне редко обращаюсь с просьбой, но ОЧЕНЬ нужно компетентное мнение (со ссылкой на НПА).
Ситуация:
Собственник домика в Москве, имеющий з/у под домом на праве долгосрочной аренды, намерен его сломать и
вар.1
построить жилой дом
вар.2
построить нежилой дом.
Вопрос:
когда возникает доля г. Москвы в строительстве, каким актом ее возникновение регулируется (не закрепляется, а почему возникает) и как ее минимизировать ?
Буду очень обязан тому, кто сможет помочь.
Спасибо.
#2 IAY IAY —>
Обычно, в любом инвестиционном контракте указывается доля города. Но для этого, как правило, выпускается отдельное ППМ. То есть сама доля возникает из контракта, одним из участников которого является Москва. При этом Москва именуется «Администрация»
#3 Yago Yago —>
- Старожил
- 1989 сообщений
Спасибо, но я не совсем понимаю (потому и прошу ссылку на НПА).
Доли в недвижимости, в чём ограничения прав и что с ними делать?
Если я заключаю инвестиционный контракт в результате конкурса — понятно, что Москва диктует свои условия.
Но здесь то я сношу СВОЕ здание, а не города, на земле которая мне УЖЕ передана в долгосрочную аренду и мне не надо просить выделения з/у под аренду. На основании чего мне нужен контракт (с кем мне договариваться . сам себе строю дом вместо своего же !) и откуда следует необходимость отстегнуть долю городу ?
И просьба — ссылочку на НПА, мне все равно любой ответ придется много раз перепроверить.
Спасибо.
#4 LawArt LawArt —>
Правовая основа заключения инвестиционных контрактов — Закон Москвы о городских государственных заказах 2000г. и НПА на его основе. Порядок согласования и заключения таких контрактов можно найти на официальных сайтах. Например: http://www.uvao.ru/e. l?RubricID=2949
Только, как видится, к Вашему случаю это не относится. Вы справедливо заметили, что в инвестиционных проектах участвовать не собираетесь, на московскую землю и подвод коммуникаций не претендуете. Соответственно, Москва будет не вправе требовать часть здания.
Для начала нужно посмотреть договор аренды, прежде всего — цель использования участка (жилое/нежилое здание). Затем переговоры с Москомземом, т.к. в договоре аренды наверняка предусмотрена обязанность арендатора получить разрешение на снос старого здания и возведение нового. В случае успеха получите разрешение на снос и застройку участка в определенный срок. Далее — параллельный процесс строительства и согласования с многочисленными мздоимцами.
#5 Чилим Чилим —>
особая примета-отсутствие таттуировок
Yago изучите ЗМ от 14.05.03. №27″О землепользовании и застройке в городе Москве» и ППМ от 02.12.03. №1014-пп «О доп.мерах по повышению эффективности использования городской недвижимости нежилого назначения в ходе инвестиционной деятельности правительства Москвы».
#6 Yago Yago —>
- Старожил
- 1989 сообщений
#7 Legal Eagle Legal Eagle —>
Если Москва еще не отделилась от РФ, то в указанной ситуации никакой доли города возникнуть не может.
Как оформить пустующий земельный участок в свою собственность: три способа
В обмен на долю город должен что-то дать вам. В данном случае у вас земля уже есть.
#8 Чилим Чилим —>
особая примета-отсутствие таттуировок
Legal Eagle земля в аренде насколько я понял, следовательно если дом будет реконструироваться или строиться по новой в периметре существующего доля не возникнет, а если размер здания будет увеличиваться (пристройка либо увеличится фундаментная база) то всплывает доля города и соотвтетственно инвестконтракт.
#9 finik finik —>
- Partner
- 158 сообщений
Yago
по информации девелоперов доля города все равно возникает
Распоряжение Мэра Москвы №159-РВМ от 26.03.1992г.
«О возмещениии затрат на развитие коммунального хозяйства и соцсферы, связанных со строительством жилья»
Распоряжение Мэра Москвы №348-РВМ от 19.07.1995г.
«Об уточнении порядка возмещения городу затрат на развитие социальной и инженерной инфраструктуры»
Пост. Правительства Москвы №261 от 12.05.1992г.
«О долевом участии потребителей в строительстве и реконструкции систем инженерного обеспечения г.Москвы»
#10 Casper Casper —>
- продвинутый
- 344 сообщений
А вот интересно, насколько установление городом доли соответствует закону? Это в целом.
А в частности, возможно ли устанавливать порядок постановлениями правительства Москвы и тем более распоряжениями мэра?
#11 Sanss Sanss —>
- продвинутый
- 735 сообщений
Casper, конечно, все соответствует закону. Москва — такой же равноправный участник гражданских правоотношений. Это право Москвы требовать в оплату за свои услуги части помещений.
#12 kuropatka kuropatka —>
На основании чего мне нужен контракт (с кем мне договариваться . сам себе строю дом вместо своего же !) и откуда следует необходимость отстегнуть долю городу ?
Вот именно, что ниоткуда. И никакой московской нормативкой это устанавливаться не может в принципе — п.1 ст.3 ГК + ст.72 Конституции.
Какие «услуги Москвы», уважаемые участники?!
Legal Eagle
Если Москва еще не отделилась от РФ, то в указанной ситуации никакой доли города возникнуть не может.
Чилим
если размер здания будет увеличиваться (пристройка либо увеличится фундаментная база) то всплывает доля города и соотвтетственно инвестконтракт.
Сомневаюсь, что земля передана в аренду точно по периметру старого здания. Обычно наоборот стараются побольше повесить.
finik
Да ни в коем случае!
Распоряжение Мэра Москвы №159-РВМ от 26.03.1992г.»О возмещениии затрат на развитие коммунального хозяйства и соцсферы, связанных со строительством жилья»
Текста нет, поэтому сужу по названию — какое развитие хозяйства — особенно в контексте «покупки мощностей»? Какая соцсфера? Чего ради я ее должен оплачивать?
Распоряжение Мэра Москвы №348-РВМ от 19.07.1995г.»Об уточнении порядка возмещения городу затрат на развитие социальной и инженерной инфраструктуры»
То же самое. Кроме того — затраты город может требовать возместить исключительно в денежной форме. А тогда надо бы их размер доказать.
И действительно — ну совсем уже, Распоряжениями мэра это устанавливать! Почему не участкового?
Sanss
конечно, все соответствует закону.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права
1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Москва — такой же равноправный участник гражданских правоотношений.
Вот именно, что равноправный! Вот и пускай-ка руководствуется ГК. А там откуда вытекает возможнность получения доли нахаляву?!
Это право Москвы требовать в оплату за свои услуги части помещений.
Да ну! И давно у нас натуральная форма оплаты вернулась? А подрядчику, который бы потребовал часть помещений, а не деньги, вы бы чего сказали.
Источник: forum.yurclub.ru
Москва хочет забирать у застройщиков свою долю квартирами
Если строительство инфраструктурных объектов все чаще ложится на плечи девелоперов и инвесторов, то повесить на них еще и строительство бесплатно раздаваемого жилья получается не всегда. В этом году столичные законотворцы решили изыскивать внутренние ресурсы.
Внутренний ресурс
Мосгордума внесла поправки в закон «Основы жилищной политики г. Москвы». Инициатором выступил председатель комиссии Мосгордумы по государственной собственности и землепользованию, депутат МГД от «Единой России» Олег Бочаров. В соответствии с этой инициативой власти города вновь будут брать долю города не деньгами, а квартирами и впоследствии продавать жилфонд, не соответствующий нормам, установленным для переселения очередников (18 кв. м на человека), с аукциона.
Как подсчитали эксперты, по результатам торгов столичный бюджет в течение двух лет может получить почти 238 млрд руб., которые планируется пустить на строительство социального жилья для очередников.
Александр Пыпин, директор аналитического центра gdeetotdom.ru, предполагает, что с учетом сегодняшнего ценового соотношения за счет продажи одной элитной квартиры можно построить 20 2-комнатных квартир площадью 52 кв. м экономкласса по горзаказу на городской земле. «Допустим, пул из 150 квартир при средней площади 150 кв. м и цене продажи 500 000 руб. за 1 кв. м дает городу 11 млрд руб. За счет продажи этого объема жилья можно построить на городской земле дом экономкласса примерно для 3000 семей», – рассуждает он.
«238 млрд руб. – это около 500 000 кв. м (3000 квартир) элитнейшего жилья, – подсчитывает аналитик. – В 2012 г. в ЦАО ввели 250 000 кв. м, половина – элитное, остальное – рангом пониже, особенно ближе к Третьему кольцу».
По мнению Олега Бочарова, такой подход обеспечит возможность продажи по рыночной стоимости квартир, которые получает город по инвестиционным контрактам от девелоперов (в большинстве случаев речь идет о не подходящих для соцпрограмм объектах высокобюджетного сегмента и «негабаритных» квартирах в домах более низкой ценовой категории. – «Ведомости»). Поскольку докупить «лишние» квадратные метры по действующему законодательству очередники не имеют права, то, по мнению Олега Бочарова, разумнее всего продавать квартиры с лишней площадью и пополнять бюджет города средствами для строительства квартир без излишков.
Кроме того, по словам депутата, поправки помогут решить проблему реализации ветхого жилья и квартир, которые переходят в собственность города по решению суда. Стоимость такого жилья будет определяться независимыми оценщиками.
«Ведомости» попросили экспертов рынка и непосредственных участников строительного процесса оценить жизнеспособность предлагаемой схемы. Эксперты разделились на защитников интересов города, считающих идею разумной и вполне жизнеспособной, и тех, кто сомневается в эффективности данной инициативы.
Если брать натурой
Позитивно – с позиции застройщика – оценивает решение «брать натурой» и управляющий директор «Первого строительного треста» Алексей Демьянчук: «Если все будет происходить так, как описывает г-н Бочаров, то почему бы и нет. Особенно если будут торги и к этому привлекут агентства недвижимости, как и планировалось, то могут выручить вполне рыночные деньги».
По его мнению, девелоперов новшество никак не заденет. «Тут все очень просто: по предыдущим инвестиционным контрактам у города четко закреплена его доля в проекте. На девелоперов это влияет только в момент подписания инвестконтракта: он либо согласился и подписал, либо нет. Поэтому механизм изъятия квартир у девелопера простой: город наконец-то закрывает те инвестконтракты, которые он по нескольку лет закрыть не может, а девелопер наконец-то передает те квартиры, с которыми те же несколько лет ничего не может сделать», – оптимистично заключает Алексей Демьянчук. «Если текущее законодательство позволяет городу выбирать форму получения компенсации – в денежной или в натуральной форме, то предложенное нововведение позволит ему проводить более гибкую политику в отношениях с девелоперами, так как, если последний будет настаивать на малой сумме компенсации, город предпочтет получить свою долю натурой», – добавляет Пыпин.
По словам игроков рынка, сейчас город в каждом конкретном случае решает, чем именно он будет брать свою долю – деньгами или квартирами. Более того, сам размер этой доли каждый раз определяется по-разному. Хотя в среднем пропорция 30:70 (30% – городу, 70% – инвестору).
Схема не нова. Еще в 2008 г. заместитель генерального директора Института экономической экспертизы Игорь Ефимов отмечал, что «доля Москвы (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является Москва) составляет 20–50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО 50% – инвестору, 50% – собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% – инвестору, 30% – собственнику земельного участка. В каждом конкретном случае соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременения, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке».
Угроза бизнесу
Игроки элитного рынка оптимизма по поводу выигрышных для города перемен вовсе не разделяют. Александр Пыпин объясняет почему: «В общем случае усиление позиций города может привести к снижению прибыльности элитных проектов. Удар в первую очередь могут получить не сами девелоперы, а риэлторы, которые потеряют часть клиентуры, которая уйдет на городские торги». А вот опасения, что граждане не будут участвовать в таких торгах, чтобы «не светиться», он считает преувеличенными: «Все равно давно можно узнать из ЕГРП и отчетности ТСЖ, кто владеет квартирой в том или ином доме. Но существует механизм представительства, когда конечный покупатель остается инкогнито».
Девелоперы видят в предложенном подходе реальную угрозу своему бизнесу. Если раньше девелопер мог открывать продажи на ранних этапах строительства по существенно более низким ценам, чем стоят квартиры в готовом доме, то теперь подобная практика станет невозможной. Дело в том, что сейчас при расчете девелопера с городом так называемый протокол предварительного распределения квартир составляется на раннем этапе строительства. И если девелопер выкупает долю города обратно, то он может сам составить график продаж, который обеспечит частичное финансирование проекта, выполнение кредитных обязательств девелопера и т. д. Но по новой схеме вышеупомянутый протокол можно будет оформлять только в момент закрытия инвестконтракта, т. е. на самом последнем этапе реализации проекта.
«В результате подобных игрищ, как всегда, пострадает конечный покупатель, – дает традиционный комментарий властных инициатив заместитель гендиректора ЖК «ШоколаD» Светлана Герерро. – Средние цены после принятия поправок могут вырасти минимум на 30–40%, в некоторых случаях и больше. Это произойдет не за счет прямого роста цен, а за счет того, что с рынка исчезнут предложения в объектах, находящихся на ранних стадиях строительства».
Кроме того, управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов убежден, что на аукционе цена будет ниже, чем у застройщиков, процентов на 15–20, потому что выставлено будет несколько лотов-квартир, которые город наверняка захочет продать за один аукцион. При этом совершенно непонятно, кто и как будет оценивать данную недвижимость, каковы будут расходы на организацию ее продаж, включая оформление документов, а главное – легко ли будет попасть на такой аукцион или, как обычно при госзакупках, будут допущены только «свои» покупатели. «Очевидно, что чиновники, которые будут отвечать за эту работу, в большей степени будут отстаивать свои интересы при продаже муниципальных квартир. По-другому как-то не представляется, чтобы за скромную зарплату да по-честному», – сомневается Попов.
Доходная доля города
Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп»:
– В декабре прошлого года Марат Хуснуллин заявлял, что в Москве ежегодно будет вводиться до 2,5 млн кв. м жилья. Если все эти проекты будут реализовываться по инвестконтрактам, то город, которому девелоперы обычно отдают 25–30% от общей площади построенных объектов, сможет получать примерно 600 000 кв. м в год. Сейчас средняя цена в новостройках составляет 165 700 руб. за 1 кв. м. По нашим прогнозам, она увеличится совокупно на 20% по итогам 2013–2014 гг. Соответственно, если город будет продавать весь объем полученного жилья, то за два года бюджет Москвы пополнится почти на 238 млрд руб.
– По сути, это нововведение – возврат к схеме, по которой работали лет 10–15 назад. Для девелопера эта ситуация в любом случае выигрышная, так как нет необходимости отвлекать деньги от проекта на начальной его стадии, чтобы отдать долю города. При этой схеме долю города девелопер будет отдавать по окончании реализации проекта.
Нет понимания, по какой схеме будут реализовываться площадки. Если через конкурсы или аукционы, можно предположить, что в них будут выигрывать компании непрофессиональные, которые смогут предложить хорошие условия по доле города в инвестконтракте. И, возможно, в определенный срок город не получит своей доли.
Источник: www.vedomosti.ru
Минстрой высказался против высотной застройки малых городов
Высотная застройка органична для городов-миллионников. Но в историческом центре столичных городов и в небольших городах такие проекты могут угрожать культурной ценности, считает замглавы Минстроя Никита Стасишин
Если застраивать небольшие российские города высотными зданиями, они могут потерять свою ценность для жителей, заявил сегодня, 19 октября, замглавы Минстроя России Никита Стасишин на пленарной сессии строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild, который проходит в Екатеринбурге.
По его словам, высотная застройка в большой степени подходит для столичных городов, городов-миллионников. В данном случае нет ничего плохого в том, чтобы строить вверх и с точки зрения оптимизации сетей, транспортной инфраструктуры, сказал замглавы Минстроя. «Но если мы говорим об исторических центрах маленьких городов, даже столичных, мы должны понимать, что, строя только вверх, мы можем потерять культурную ценность городов и камерность людей, которые там живут», — подчеркнул он.
Стасишин добавил, что с целью сохранения баланса застройки, комфортного для жителей, Минстрой развивает малоэтажное строительство и ипотеку на ИЖС. «В Екатеринбурге этот баланс есть. Нужно ли в Иваново, в Костроме, Ульяновске на гектар сажать 40–50 тыс. кв. м? Не уверен. Нужно ли это делать в Москве, Екатеринбурге? Да, обязательно. Нужно ли это делать в Петербурге?
Не знаю», — сказал замминистра.
Перед тем как ввести ограничения по высотности строительства в своем населенном пункте, мэры и губернаторы должны спрашивать у жителей, комфортна ли им будет такая застройка, добавил Стасишин.
Ранее в Минстрое назвали регионы — лидеры по строительству жилья на человека. Лидером по соотношению действующих разрешений на строительство к численности населения стала Ленинградская область. Здесь на одного человека приходится 2,8 кв. м строящегося жилья. На втором месте Тюменская область с показателем в 2,7 кв. м на человека. Тройку лидеров замыкает Калининградская область, где на душу населения приходится 2,2 кв. м жилья.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Источник: realty.rbc.ru
Доля с реконструкции
Чтобы покрыть затраты на сооружение транспортных объектов и инженерии, столичные власти будут брать с инвесторов инфраструктурный сбор. Его придется заплатить всем собственникам недвижимости, желающим заняться ее перепрофилированием и реконструкцией. Размер сбора варьируется от 20 до 60% кадастровой стоимости участка и напрямую зависит от плотности планируемой застройки и ее функции. Больше всех заплатят городу строители жилья: рентабельность таких проектов вне конкуренции.
Ничего нового чиновники не придумали – просто поменяли терминологию. То, что раньше называлось долей города, а потом единовременным платежом за право реализации инвестпроекта, теперь именуется инфраструктурным сбором.
Его столичные власти намерены брать с девелоперов, которые собираются заняться реконструкцией собственной недвижимости (для участников земельных аукционов инфраструктурный сбор уже включен в стартовую стоимость лотов). Иными словами, построить на месте бывшего промышленного объекта жилой комплекс или возвести отель вместо административного здания. Таких проектов в Москве большинство. В качестве примера можно, в частности, привести ЖК «Литератор», возводящийся на территории бывшего пивзавода в Хамовниках. Или гостиницу на Страстном бульваре на месте здания «Московских новостей».
Глава департамента городского имущества Владимир Ефимов говорит, что услуга по изменению цели предоставления земельного участка в Москве очень востребована. В прошлом году за ней обратились порядка 200 собственников недвижимости. «От единовременного взноса освобождаются инвесторы, планирующие строительство объектов социальной инфраструктуры и автозаправочных станций площадью до 1 тыс. кв. метров», – напоминает он.
Необходимость инфраструктурного сбора в мэрии объясняют большими расходами на транспортные объекты и инженерию, которые ежегодно несет городской бюджет. Власти стараются переложить часть из них на самих инвесторов (уже введены тарифы на подключение строящихся объектов к тепловым сетям, до конца года будут установлены платежи за подключение к канализации и водоснабжению), однако пока частные и бюджетные инвестиции в эти сферы несопоставимы. По оценкам департамента экономической политики, на каждый квадратный метр недвижимости приходится 24 тыс. рублей инвестиций в инфраструктуру. «Эти затраты несет город», – подчеркивает глава ведомства Максим Решетников. По его словам, инфраструктурный сбор позволит покрыть за счет внебюджетных источников до 50% расходов. Пока Госдума только думает над проектом аналогичного федерального закона, Москва посчитала возможным установить платежи для девелоперов через земельное законодательство, уточняет он.
До недавнего времени единовременный платеж за изменение цели предоставления земельного участка рассчитывался в процентах от его рыночной стоимости. Эта схема была эффективной, но не совсем удобной для инвесторов. «Например, размер платы не мог быть точно предсказан заранее и использован при планировании инвестором своих расходов.
Оценка земельного участка, а также проверка отчета СРО (при привлечении оценщиков. – «МП») требует значительных затрат времени. Отсутствует механизм рассрочки таких выплат», – перечисляет заммэра Наталья Сергунина.
Поэтому власти решили изменить методику и рассчитывать инфраструктурный сбор в процентах от кадастровой стоимости участка. «Процент определяется в зависимости от плотности планируемой застройки, – поясняет господин Ефимов. – Чем она выше, тем больше нагрузка на инфраструктуру и, соответственно, больше платеж». Так, при плотности до 10 тыс. кв. метров на гектар доплата составит 20% кадастровой стоимости участка, от 10 до 25 тыс. кв. метров на гектар – 25%, от 25 до 35 тыс. кв. метров на гектар – 40%, более 35 тыс. кв. метров на гектар – 60%.
При этом для инвесторов жилых комплексов инфраструктурный сбор всегда будет составлять 60%. «Это высокорентабельные объекты, для обеспечения жизнедеятельности которых нужны значительные инфраструктурные вложения», – отмечает Владимир Ефимов. По его словам, подсчитать свои затраты застройщики смогут на сайте департамента городского имущества: там будет создан специальный калькулятор.
Если размер единовременного платежа превысит 500 млн рублей, инвестор сможет обратиться в горадминистрацию с просьбой о рассрочке (прежде всю сумму требовалось вносить целиком, из-за чего нередко возникали конфликты и судебные разбирательства с должниками). Максимальный срок рассрочки составляет два года, ежеквартальный платеж не может быть меньше 250 млн рублей. Девелоперы, которые не планируют полностью сносить свои объекты, смогут претендовать на льготу по инфраструктурному сбору. «Но для этого мы должны убедиться, что речь идет о реконструкции, в процессе которой общая площадь увеличится не более чем на 20%», – отмечает господин Ефимов. Он напоминает, что максимальный срок реализации строительных проектов в Москве – 6 лет. Причем, чтобы не было долгостроев, последние два года с застройщиков берутся повышенные земельные платежи.
Для собственников земельных участков расчеты с городом зависят от сроков приватизации. Если площадка под недвижимостью была выкуплена по льготной схеме (т.е. за 20% ее кадастровой стоимости), то за право поменять вид разрешенного использования (например, с промышленного на жилье) придется заплатить оставшиеся 80%. «Льготная схема выкупа действовала до июля 2012 года, – напоминает Владимир Ефимов. – Все, кто приватизировал земельные участки после этого срока, согласно действующему законодательству не вносят никаких доплат. Все, что им требуется, это разработать ГПЗУ с технико-экономическими показателями нового строительства и утвердить их на Градостроительно-земельной комиссии».
Источник: stroi.mos.ru