Дом сдан это новостройка или вторичное жилье

Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье, почему ставки на вторичном рынке выше, какая ипотека дешевле

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье?

Зачастую возникает вопрос, по каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку. Многие риелторы задавались данным вопросом, однако зачастую не могли прийти к единому мнению.
Осознание того, что данный вопрос можно считать насущным пришло после того, как аналитики двух независимых компаний, подсчитывая количество новых жилых комплексов, в итоге получили разное количество, причем различия шли не на одну-две позиции, а на десятки.

Одним из наиболее понятных вариантов является подсчет проектов, в которых жилье реализует компания-застройщик. Однако при подсчете проектов на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее, возникают расхождения. Считать ли это вторичным жильем в том случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает большую часть квартир крупному инвестору? Многие эксперты согласятся, что такое предложение сложно отнести к первичному рынку, поскольку факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок.
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из юридического статуса. К первичному рынку можно отнести все квартиры, реализация которых ведется непосредственно компанией-застройщиком. В данном случае неважно, заключается ли при этом договор купли-продажи или ДДУ.

Теперь рассмотрим перепродажу.
Если физическое лицо продает квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав, т. е. право собственности на квартиру не оформлено, то данное жилье относится к первичному рынку. Как только получено право собственности – квартира автоматически переходит в категорию вторичного жилья.
Однако здесь встает следующий вопрос: сколько квартир должно быть продано, чтобы дом продолжал считаться новостройкой? Например, у застройщика остались 5 нереализованных квартир, хотя изначально их было более ста. Формально такой дом может быть отнесен к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами, однако, остаток нераспроданных квартир при этом весьма несущественный. В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что каждый аналитик имеет возможность трактовать принадлежность дома к первичному рынку так, как он считает нужным.
Например, если пять оставшихся квартир можно назвать несущественным остатком, то, как быть, если их, например, 10 или 15? Однозначного ответа на этот вопрос нет.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир является далеко не единственным фактором. Еще одним важным показателем считается срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию. Например, считать ли дом новостройкой, если с момента его сдачи прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще не закрыты? Неясной также остается ситуация, если квартиры продает не застройщик, а некое другое юридическое лицо.

Сложнее ситуация обстоит с реконструируемыми зданиями. Очевидно, что никто не сможет отнести к разряду новостроек квартиру, хозяин которой сделал качественный ремонт, и в итоге она выглядит как новая. Однако в настоящее время часть аналитиков относят многие реконструируемые дома именно к новостройкам. При этом, принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Многие эксперты придерживаются мнения, что нужно смотреть, изменилось ли после реконструкции число квартир, либо проверять, изменена ли запись о доме в ЕГРП и присвоен ли дому новый кадастровый номер. Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
В результате возникает вопрос – важно ли в принципе знать, к какой категории относится отдельно взятая квартира – к новостройкам или ко вторичному рынку?
В действительности ответ на этот вопрос весьма важен, поскольку именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение о запуске новых проектов и о ценообразовании. С этой точки зрения, любое существенное по своему объему предложение, выходящее на рынок, может быть отнесено к новому предложению. Однако остается открытым вопрос – относится ли данное предложение к первичному или вторичному рынку. В итоге можно сделать вывод, что на первичном рынке одновременно сосуществуют и первичные, и вторичные предложения, которые не аналогичны предложениям вторичного рынка. Выражаясь языком рядовых покупателей, новостройкой считается то жилье, цены на которое в скором времени могут вырасти в цене, и которое на определенном этапе можно купить дешевле. Если же роста цены не предвидится, то это абсолютно точно вторичный рынок.

По мнению многих экспертов, на рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает определенную долю в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.
В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, передаются физическим лицам на основе переуступки прав. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.
Кроме того на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где имеют место оспариваемые сделки.

Итак, очевидно, что единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще более неоднозначен вопрос, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок — когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании, в момент старта закрытых продаж или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если придерживаться третьей точки зрения, то в таком случае некоторые успешно построенные и проданные новостройки и вовсе никогда не существовали.

После того, как застройщик сдает дом , а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем . Продавать квартиру в новом доме , даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как « вторичку ». Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает « вторичку », подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку»

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Чем «вторичка» отличается от «первички»

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Что дороже: «вторичка» или «первичка»

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные» , где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов .

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Подробнее обо всех плюсах и минусах каждого варианта можно узнать в статье: «Новостройка или «вторичка»: что выбрать?» .

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

• По программе «Семейная ипотека» — от 0,1% годовых
• По программе «Господдержка» — от 0,1%
• По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 10,9%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

• По программе «Готовое жилье» — от 10,9% годовых
• По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,5%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик .

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Почему ставки на новостройки ниже

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Почему ставки на вторичном рынке выше

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Узнайте обо всех скидках на ставку в статье «Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки» .

Какая ипотека всё же дешевле

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры» . У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

При выборе жилья для сдачи лучше ориентироваться на наибольший разрыв цены приобретения и цены последующей сдачи квартиры — другими словами, подешевле купить и подороже сдать . Здесь, по словам эксперта по московской недвижимости Олега Дедкова, вторичное жилье более интересно — можно найти недооцененные объекты. Плюс в этом сегменте серьезным подспорьем для инвестора могут стать банкротные торги. … Кому подойдут новостройки . В отличие от квартир на вторичном рынке с историей квартир на первичном все просто — жилье в новостройке покупается напрямую у застройщика. В новых домах новые коммуникации и обычно более функциональные планировки.

Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?

Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.

Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

• по договору долевого участия у юридического лица;
• по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
• по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

• Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
• Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
• Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
• Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
• Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
• Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Срок сдачи дома может переноситься. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме , есть риск, что его не успеют вовремя сдать в эксплуатацию. Такая ситуация может возникнуть из-за недобросовестности застройщика или непредвиденных проблем в бизнесе. Тогда вместо заселения в собственную квартиру вам придется продолжать тратить деньги на съемное жилье . Дорогой ремонт. … Минусы вторички . У вторичного жилья есть особенности, по которым оно проигрывает новостройкам . Сложная сделка. Усложнить сделку и преподнести неприятный сюрприз могут претендующие на квартиру наследники, несовершеннолетние дети, а также собственники, отбывающие наказание в тюрьме.