По окончании строительства жилого дома площади квартир в нем зачастую оказываются больше, чем по проекту. В таком случае застройщик требует с дольщиков доплату: стоимость квартиры может увеличиться на несколько десятков, а иногда – и сотен тысяч рублей.
Очень важно, чтобы величина возможной доплаты изначально фиксировалась в договоре – в противном случае ваши расходы на приобретение строящегося жилья могут существенно возрасти.
Строительная погрешность
О том, что квартира станет больше (либо, наоборот, уменьшится), покупатели узнают незадолго до новоселья. По закону, чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения этой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.
Если число квадратных метров оказывается больше, чем прописано в договоре с застройщиком, он извещает об этом дольщика и предлагает ему заплатить за излишки. Только после того как покупатель выполнит это условие, с ним подпишут акт приема-передачи жилья.
Как не переплатить за строительство дома в кризис
Если по результатам произведенного БТИ обмера выясняется, что площадь квартиры меньше, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу – исходя из условий заключенного между сторонами договора.
«Окончательный расчет производится на основании дополнительного соглашения, которое заключают застройщик и покупатель .
Источник: www.realto.ru
Доплата за лишние метры после обмеров БТИ в зачет неустойки
Одним из способов дополнительного заработка на дольщиках для застройщика является требование о доплате за построенные им дополнительные квадратные метры. Часто при переселении дольщики попадают в ловушку, узнав о том, что застройщик отказывается передавать уже готовую квартиру им в собственность до тех пор, пока не будет оплачена стоимость дополнительной жилой площади. Несмотря на то, что в большинстве случаев такие требования не обоснованы, а сумма доплаты, учитывая общую дороговизну жилья огромна, будущие жильцы веря застройщику на слово в кратчайшие сроки доплачивают озвученную сумму опасаясь не получить квартиру в пользование.
Не всем известно, что такие действия застройщика легко оспорить, причём независимо от условий договора. В типовом ДДУ установлена фиксированная цена той суммы, которую необходимо заплатить за строящуюся квартиру. Соответственно, если при осмотре квартиры вас попросили доплатить за увеличенную площадь, вы имеете право отказаться от доплаты, ссылаясь на условия договора.
Необходимо понимать, что ключевую роль здесь играют не требования застройщика, а договорные условия. Кроме того, фирма не имеет права при предоставлении квартиры в новостройке по закону требовать от вас заплатить за дополнительные квадратные метры, не предложив вам перед этим подписать дополнительное соглашение. При этом в некоторых случаях условия самого договора могут поставить вас в жёсткие рамки доплаты за кв. метры из-за улучшения жилищных условий – если, к примеру, вы заключаете ДДУ при сносе жилья, признанного аварийным.
Курс обучения «Экономика и управление в строительстве» — 4 этапа составления и ведения бюджета
Если площадь квартиры не будет соответствовать той, что указано в ДДУ вы будете иметь право требовать неустойку за нарушения застройщиком договорных обязательств. В том случае, если после обмеров БТИ выяснилось, что вам предоставили квартиру с площадью, несоответствующей той цифре что указана в ДДУ, вы можете увеличить сумму иска, ссылаясь на предоставление неверной информации.
В некоторых случаях в заключённом между вами и застройщиком договоре может быть пункт о том, что цена указанная в договоре не окончательна и может быть изменена по воле сторон. Но даже в таком случае вы можете без видимого труда отстоять свои права, поскольку согласно ФЗ 214 «О долевом строительстве» цена, указанная в договоре должна быть фиксированной. Соответственно сам факт наличия в пункте такого договора будет достаточным основанием для того, чтобы признать его недействительным. При этом вам как будущему собственнику не стоит беспокоиться о судьбе вашего будущего жилья – поскольку вашей вины в том, что застройщик предоставил вам неправильную форму договора нет, а изымать из вашей собственности квартиру после завершения строительного процесса никто не будет.
Реакция на требования застройщика
Измерить точную площадь квартиры возможно только после окончания строительства при помощи представителей БТИ. В том случае если слова застройщика об увеличенной жил. площади подтвердились, у вас появиться несколько способов отстоять свои права не прибегая к доплате.
Вы можете направить застройщику претензию и потребовать от него неустойку за невыполнение условий договора и одновременно с этим потребовать заплатить вам деньги в счёт построенных им «лишних» квадратных метрах. Если застройщик не станет чинить препятствия и выплатит вам неустойку, с этой секунды вы можете считать сотрудничество оконченным. Но если он наотрез отказывается платить и грозится не передать вам квартиру в пользование, вы можете подать в суд. В требованиях к иску в таком случае будет необходимо указать:
- сумму неустойки за не выполнение застройщиком обязательств по договору;
- выплата дополнительных сумм за причинение морального вреда и нанесение убытков;
- иные претензии к застройщику, накопившиеся во время строительства (просрочка в сроке сдачи дома, не предоставление своевременной информации о задержках в сроках и.т.д.).
Если у вас не осталось иных вариантов на получение квартиры кроме как через суд и при этом срок простоя вашей квартиры существенен, лучшим вариантом будет обращение к юристу, который сможет оценить перспективы вашего дела и грамотно выстроить линию защиты в суде. Необходимо помнить, что каждый случай строительного спора индивидуален и от каждого нюанса зависит, придётся ли в итоге вам доплачивать за кв. метры или нет. Бывают случаи, при которых дольщику изначально невозможно отстоять свои права (в случае подписания им соглашения о доплате за кв. метры), а иногда доказать вину застройщика доказать не составляет никакого труда, опираясь на положения закона (к примеру если дольщик является бывшим военнослужащим, семьям которым полагается предоставление дополнительных квадратных метров).
При этом большим подспорьем для суда будет являться фактическая площадь квартиры. Если вы не уверены в правоте дольщика касаемо увеличенного метража квартиры вы можете пригласить на осмотр жилья независимого оценщика, который сможет, сделав замер квартиры дать независимую оценку по её фактической площади, которая во многих случаях может оказаться меньше той, на которой настаивал застройщик. Известны случаи, при которых строительные фирмы предъявляли массовые требования к дольщикам доплатить за расширенную жил. площадь, а при этом приглашённые дольщиками независимые эксперты выносили решение, в котором говорилось, что площадь квартиры даже меньше той, что указана в ДДУ.
Не во всех случаях в изменившейся площади квартиры есть прямая вина застройщика: ведь гарантировать ювелирную точность при строительном процессе практически невозможно и во время стройки может возникнуть множество тонкостей и нештатных ситуаций, не зависящие от качества работы застройщика – к примеру, малопригодные для строительства погодные условия. Но увеличенная площадь квартиры, никоим образом не зависит от самого дольщика – поэтому застройщик априори не имеет права требовать от вас оплатить перевыполненный им план. От вас как от дольщика в данной ситуации, прежде всего, требует готовность к подобным действиям застройщика. Всегда следует помнить, что требование доплатить за квадратные метры вам, скорее всего, предъявляют из-за желания дополнительного заработка, а отнюдь не из-за форс-мажорных обстоятельств. И от того насколько вы будете готовы отстаивать свои права зависит, будете ли вы доплачивать застройщику за возможно выдуманные им доп. квадратные метры или получите неустойку за нарушением компанией обязательств по ДДУ.
Источник: legalmill.ru
Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ 2021
Доплата за «лишние» квадратные метры в новостройке — распространенная практика в строительстве. Вы покупаете квартиру, ждете сдачи дома, а вместо ключей получаете требование заплатить еще. Потому что жилье получилось по площади больше, чем планировал застройщик.
Нельзя сказать, что это незаконно — есть нормативные акты, которые позволяют застройщику требовать деньги сверх указанной в договоре суммы. Но есть нюансы — платить нужно не всегда и не в любом размере.
Рассказываем, как выяснить, нужно ли доплачивать конкретно в вашем случае. Какие есть варианты, если можно не платить, и когда нужно идти в суд.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир.
Почему появляются «дополнительные метры»
Покупка квартиры в новостройке — процесс, который отличается от приобретения вторичного жилья. Отличаются даже договоры: когда покупаете б/у — это договор купли-продажи, когда у застройщика — договор долевого участия.
Дело в том, что приобретаете вы не квартиру, а право получения на квартиру после сдачи дома, так как он еще не построен. С одной стороны, в таких сделках закон обязывает застройщика соблюдать сотни требований — объект проходит государственную проверку и только после этого передается вам. С другой стороны, возведение дома — сложный технологический процесс, в котором могут быть допущены небольшие погрешности в пределах норм.
После окончания строительства в доме проводят окончательный обмер — как правило, с помощью государственного предприятия «Бюро технической инвентаризации». И в акте передачи указывают реальную площадь квартиры.
Пример
В вашей будущей гостиной две стены длиной 5 м, а еще две — 3 м. Когда их возводили, строители сдвинули их на 10 мм — общий коридор стал меньше, а ваша квартира больше. Это в пределах нормы.
Но площадь комнаты увеличилась за счет этого на 0,16 кв. м. Если добавить к этому увеличение площади в кухне и холле, получится почти 1 кв. м.
Это не обман — всё в пределах разумных погрешностей и норм.
В итоге — в договоре долевого участия у вас указана одна площадь, а передают вам другую. И застройщик просит у вас доплаты.
Общие положения закона
От общей площади жилого помещения зависит его стоимость, расчет коммунальных платежей, учетная норма (например, при признании права на улучшение жилищных условий).
До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) балконы, лоджии, веранды и террасы учитывались при расчете общей площади помещений, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 г.
Сегодня каждый гражданин России может изменить общую площадь жилого помещения. Рассмотрим алгоритм действия граждан, желающих уменьшить общую площадь жилого помещения путем ее уменьшения за счет вычета площади балконов, лоджий, веранд и террас.
В договоре указаны варианты выплат
Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:
- Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
- Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
- Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.
Если в подписанном варианте договора указан порядок и размеры доплаты, то у застройщика больше шансов получить с вас деньги.
Когда в договоре указано, что при увеличении реальной площади (от указанной в договоре) дольщик должен доплатить, должно быть и обратное право — если после оплаты выяснится, что площадь реальная — застройщик должен будет вернуть деньги.
Если есть упоминание только об обязанности дольщика, а не застройщика — есть шанс признать в суде всё условие недействительным.
Пункта о доплате за увеличение площади нет
Если в договоре не прописан пункт об увеличении цены, то и платить вы не обязаны.
Застройщик может попытаться получить оплату — в такой ситуации дольщикам обычно предлагают заключить дополнительное соглашение, в котором прописан порядок увеличения цены. Вы не обязаны подписывать это соглашение, а застройщик не может отказать вам в передаче квартиры, согласно ст. 4 ФЗ №214.
Если откажет — нужно обращаться в суд с иском, о признании таких действий застройщика незаконными. Лучше в такой ситуации попросить помощи у профильного юриста.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.
В чем смысл поправок в 214-ФЗ?
6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке
Пункт о доплате есть, но вас просят оплатить больше 5% от площади жилья
Даже если в договоре согласован порядок доплаты, вы не обязаны по умолчанию платить за любое количество кв. м — есть ограничение в 5% от площади, указанной в договоре.
Если погрешность стройки больше 5% от указанной площади в договоре — вы имеете право не оплачивать эту погрешность, а потребовать расторжения договора через суд.
Вы купили квартиру площадью в 60 кв. м. После обмера оказалось, что реально построили 61 кв. м. Требование доплатить за лишний «квадрат» законное.
Если квартира будет площадью 66 кв. м, доплата в 6 кв. м превысит указанные в законе 5%. В такой ситуации можно или договариваться с застройщиком, например, предложить ему соглашение — вы платите за 3 «квадрата», а за еще 3 кв. м нет. Или обращайтесь в суд за расторжением договора.
Погрешность больше 5%, как правило, может быть или в очень больших квартирах, или в совсем маленьких студиях. Обычно же речь идет об 1–3%.
- Если в договоре указана обязанность доплатить за «лишнюю» площадь, и она не противоречит норме в 5%
— стоит доплатить, иначе застройщик может взыскать эти деньги через суд. - Если обязанности в договоре нет, а застройщик просит деньги
— можете отказаться платить. Отказать в передаче квартиры в таком случае вам не могут. Но есть вероятность, что застройщик попробует через суд потребовать с вас доплаты. - Если норма превышена на 5%
— вы можете требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты неустойки.
Создаем идеальные условия
Чтобы в квартире не было холодно, лоджию необходимо обязательно утеплить. Если вы откажетесь от этого, проект не будет согласован. Изменение средней температуры наносит вред всему зданию, а значит важно соблюдать это условие. Для утепления используют стандартные материалы, а установка двойных окон обеспечит дополнительную защиту от минусовых температур. Также нужно провести электричество и выровнять пол.
Если для вас важно сэкономить время и деньги, лучше обратиться в специализированную компанию, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Так у вас будет гарантия того, что все работы по демонтажу, утеплению и отделке бывшей лоджии выполнены на совесть. В случае мелких недоработок специалисты непременно устранят их. При этом нет необходимости платить нескольким подрядчикам: итоговая стоимость работ уже прописана в договоре.
Если вы твердо решили присоединить лоджию к жилой площади, важно убедиться, что для вашей квартиры такой вариант возможен. После чего понадобится собрать документы и получить разрешение в БТИ на перепланировку. Доверьте ремонтные работы компании с хорошей репутацией и штатом квалифицированных рабочих, и ваша лоджия станет полноценным жилым пространством.
Варианты действий, когда застройщик хочет получить доплату
Всё зависит от того, указан ли порядок в договоре и есть ли превышение требований от законной нормы.
В договоре прописана возможность доплаты
Если застройщик указал в договоре долевого участия размеры и порядок доплаты, и они не противоречат норме в 5%, лучше заплатить. Ведь покупая квартиру, вы подписывали этот договор и соглашались со всеми его условиями.
Попросите рассрочку.
Если доплата большая, стоит попробовать договориться на рассрочку. Для застройщика чаще выгоднее согласиться разделить дополнительные платежи на несколько месяцев, чем тратить время и деньги на суды.
Попросите другую квартиру.
Можно попробовать отказаться брать квартиру большей площади и предложить застройщику поменять ее на ту, в которой нет лишних «квадратов», чтобы не доплачивать. Такой вариант реален в случае с крупными застройщиками и в больших многоподъездных ЖК — к моменту сдачи в таких новостройках еще остаются непроданные квартиры.
Найдите в квартире недостатки
, проведите строительную экспертизу или поищите их сами. Довольно популярный вариант — застройщик хочет с вас денег за лишние метры, а вы предлагаете ему компенсировать несущественные недостатки в квартире. Это могут быть, например, проблемы с шумоизоляцией, утеплением или неровностью стен, — те, которые устраняются во время ремонта.
Торгуйтесь с застройщиком, сами или с помощью опытного агентства недвижимости — если речь идет о доплате за 1–2% площади, застройщику проще согласиться на взаимозачет и прекратить разбирательства.
Закажите повторные замеры.
Есть вероятность, что сотрудники БТИ ошиблись и посчитали что-то неправильно. Попросите у застройщика точный расчет замеров, возможно, в площадь квартиры добавили площадь балкона и лоджии без учета понижающих коэффициентов — «квадрат» балкона в таких доплатах нужно считать как 30% от стоимости кв. м в договоре, а лоджии как 50%.
Еще одна ошибка в замерах — включать в площадь квартиры вентиляционные короба, которые выступают от стены больше чем на 3 см.
Если в договоре не написано про доплату
Если в договоре нет пункта про обязанность доплаты и порядок этого процесса, то нужно разбираться в конкретной ситуации, лучше с помощью юриста из этой сферы.
- С одной стороны, вы правы, потому что порядок не прописан. И можно не платить.
- С другой — застройщик может требовать доплаты, вопрос только в размере.
Ситуация неоднозначная, поэтому стоит попробовать договориться мирным путем, например, взаимозачетом за какие-то незначительные недостатки в квартире — вроде не очень ровных стен.
Если дело дойдет до суда — никаких гарантий нет, что суд будет на вашей стороне, т. к. конкретных постановлений по этому вопросу не существует. Поэтому прогнозировать, на чью сторону встанет суд, не получится.
Если есть превышение погрешности в 5% — договаривайтесь или идите в суд
Можно решить вопрос мирным путем. Если не хотите платить за полное превышение, предложите застройщику соглашение — вы отдаете деньги за 5% превышения, а он прощает «квадраты» сверх нормы и отдает вам квартиру без разбирательств.
Если застройщик против, вы можете отказаться от квартиры. То есть расторгнуть договор, т. к. произошло существенное его изменение — цена повысилась более чем на 5%.
Вместе с отказом от квартиры потребуйте неустойку — сейчас для физических лиц это 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты.
Сумма за квартиру в договоре — 8 млн руб. Стройка шла 2 года. Получается, неустойка составит:
8 млн руб. × 731 день × 1/150 × 4.25% = 1 656 933 руб.
Если застройщик откажется платить, обращайтесь в суд.
Погрешность в рамках нормы — что будет, если вы откажетесь платить
Если в договоре прописан порядок доплаты и погрешности не превышают 5%, застройщик может через суд потребовать от вас оплатить «лишнюю» площадь. Плюс потребовать неустойку в размере ключевой ставки ЦБ РФ. Например, если доплатить нужно 500 000 руб., а оплату вы задержали на два месяца в 2021 году, то неустойка составит: 500 000 х 60 х 4,25% х 366 дней = 3 483,61 руб.
Вы можете отказаться оплачивать, тогда у застройщика будет повод обратиться в суд. Гарантий, какое конкретно решение примет судья нет. В суде будет определяться точная сумма доплаты и неустойки, если вас признают обязанным платить.
Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?
Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы. В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки. LIVING разобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.
Где указаны параметры строящейся квартиры, и по каким документам дольщику сверять то, что он купил, с тем, что построено?
Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).
Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства. Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям. Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.
В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой. Также в этом документе указывают характеристики отделки. Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.
Имеет ли право застройщик отступать от этих документов?
Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.
Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.
При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).
Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?
Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.
Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.
Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.
Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда). Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).
Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.
Я хочу, чтобы застройщик все переделал за свой счет. Как мне действовать?
Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:
1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.
2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).
3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.
4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).
Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?
В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.
Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.
Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
Два законных способа увеличить площадь вашей квартиры
У жителей первых и последних этажей есть возможность увеличить свою жилплощадь за счет обустройства чердака или подвала. Тем, кто решится на этот шаг, придется пережить бумажную волокиту, а также громкий и дорогостоящий ремонт, но результат определенно стоит приложенных усилий. IRR.ru расскажет, как получить дополнительные квадратные метры.
А можно?
В первую очередь необходимо узнать, возможно ли вообще оборудовать нацеленное местечко под свои нужды. Если вы решили сделать мансарду, над вами должен быть именно чердак. Его можно перепутать с техническим этажом, который обустраивать запрещено. У чердака есть характерный признак — скошенная под углом крыша, наличие ее можно распознать по установленным водостокам.
Для обустройства чердака действуют ограничения: допустимый угол наклона кровли для присоединения площади составляет 35-55 градусов, высота потолков должна быть не меньше 2,3 м, а минимальная допустимая несущая способность перекрытия равна 150 кгс/кв.м.
Нельзя переделывать подвалы и чердаки, если дом числится в плане капитального ремонта или в скором будущем запланирован его снос. Важно расположение коммуникаций — обязательно, чтобы у хозяйственных служб всегда был свободный доступ к ним. Некоторые можно перенести и на их месте занять площадь, но есть и такие, которые «подвинуть» нельзя, например, трубопровод и лифтовые коммуникации. Изменения должна позволять и общая конструкция здания — несущие балки и стены сносить запрещено.
Вышеперечисленная информация уточняется в БТИ, и если специалисты дают добро — поздравляем, все только начинается!
Все по закону
Необходимо получить юридическое право на устройство своего подземелья или поднебесной. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки, подвалы, а также лестничные площадки, лифты, земля рядом с домом и другие площади общего пользования принадлежат всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Чаще всего так и есть, только если кто-то не купил намеченную площадь до вас. Это счастливый случай на миллион, так как вам нужно будет договориться о купле-продаже или аренде лишь с одним человеком. Уточнить владельца можно в Росреестре.
На деле практически всегда общие помещения принадлежат всем жильцам дома, поэтому и договариваться придется с ними. Для получения права на обустройство подвала или чердака площадь оформляется в собственность или аренду.
Если в аренду
Чтобы получить площадь в аренду, необходимо собрать согласия на эту сделку у 2/3 собственников дома. При этом если соседи проживают в квартире по договору социального найма, обращаться за разрешением придется к муниципалитету. После заключается договор аренды с ТСЖ, который дает право обустраивать новое место.
Плюсом способа является его относительная простота: не надо добиваться положительного ответа от всех жильцов, есть целая 1/3 на отказы. Есть и существенный минус. Аренда — сделка долгосрочная, но не вечная, так что в будущем вам придется побеспокоиться о своем уголке, если договор расторгнут.
Если в собственность
В этом случае придется собрать разрешение у всех без исключения жильцов и оформить свидетельство на право собственности. Зато это будет личная площадь, которой распоряжаетесь только вы.
Если никого не спрашивать
Рискнуть, конечно, можно, но потом по решению суда вас обяжут снести все построенное за свой счет, потому что самовольные постройки незаконны. Подать иск может любой сосед, у которого вы без спроса позаимствовали площадь. К тому же, неоформленное должным образом имущество в дальнейшем продать невозможно.
Поехали!
Итак, вы получили право на площадь, и теперь можно приступать к организации переустройства чердака или подвала. Действуем по порядку:
- Заказ проекта. В первую очередь обращаемся в любую организацию, которая имеет разрешение СРО. Архитекторы выполнят все необходимые чертежи в соответствии с учетом технических условий на объекте.
- Согласование проекта. Проект должен быть подтвержден рядом инстанций: санэпидемнадзором, районным архитектором, управлением охраны памятников, пожарным надзором и др.
- Проведение работ. Наконец строительная бригада выполняет все необходимые работы по переустройству, и чердак или подвал вводятся в эксплуатацию.
- Регистрируем изменения. По завершении строительства оформляют акт о переустройстве помещения в городской жилищной инспекции. После обращаются в БТИ, чтобы в технической документации зарегистрировать изменения.
Вся бумажная волокита занимает от 1,5-5 лет. Самые сложные этапы — оформление собственности или аренды и получение согласия от надзорных органов.
Отметим, что после окончательной регистрации чердак или подвал все равно будут считаться не жилыми помещениями. Это значит, что в них нельзя делать спальни и детские. Лучше их обустроить под мастерскую, тренажерный зал или бильярдную.
Сколько это стоит
Если бумажная волокита и остальные трудности вас не отпугнули, то приготовьтесь еще и к тому, что сделать чердак или подвал очень дорого. Во-первых, нужно заплатить за саму площадь. Стоимость подвалов и чердаков ниже, чем цена на жилые помещения, но конкретных цифр нет, так как все зависит от статуса дома.
Также нужно заказать проект перепланировки нежилого помещения, который обойдется в сумму не менее 200 000 руб. К ним добавляется реализация проекта — строительство, за которое придется выложить от 10 000 руб. за кв.м. Добавьте стоимость посреднических услуг по работе с документами, такие агенты берут не меньше 100 000 руб., сюда же — оплата справок, штрафов и других платежей для оформления процедуры, которые обойдутся в 50 000 руб. и более. И даже после ввода в эксплуатацию за дополнительные метры придется оплачивать коммунальные услуги, которые могут увеличиться после расширения в 2 раза.
Трудности пугают, но вертикальное увеличение квартиры вверх или вниз — это удобно, просторно и стильно. К тому же на мансардах всегда витает особая романтичная атмосфера: там можно почувствовать себя настоящим поэтом или художником.
Источник: domkigurumi.ru
Доплата за лишние метры после обмеров БТИ. Зачет неустойки
Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика.
Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Выдержки из судебной практики:
«Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются однородными и могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.
Доводы, которые бы свидетельствовали о наличии в обжалуемом постановлении суда округа существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, не приведены, в связи с чем, оснований для передачи жалобы отсутствуют.» (Определение ВС РФ от 17 мая 2016 года № 305-ЭС16-4385)
«Поскольку размер данной доплаты не превышает размер, подлежащей уплате ответчиком законной неустойки, суд обоснованно вынес указанное решение, которым взыскал неустойку, произвел зачет однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ» (Кассационное определение Кировского областного суда от 12.05.2011 по делу N 33-1578)
Но на практике застройщики не идут на подобный зачёт в добровольном порядке. Вам, скорее всего, откажут в зачёте, не передадут ключи и акт приема-передачи квартиры добровольно не подпишут. Более того, некоторые будут угрожать односторонним расторжением договора. Сразу скажу, что подобные действия Застройщика не соответствуют действующему законодательству.
Застройщик не может отказаться передавать квартиру в связи с данными обстоятельствами и уж тем более расторгнуть договор. Давайте разберем ситуацию поподробнее и выясним, что можно предпринять.
Прежде чем спешить доплачивать, рекомендую перепроверить, действительно ли у вас в квартире появились лишние квадратные метры. Сначала самостоятельно измерьте квартиру, и если ваши данные не соответствуют тем данным, что указывает застройщик, то к делу следует привлечь независимую техническую экспертизу. Стоят такие услуги порядка 10 000 -15 000 рублей. Результаты подобной экспертизы уже можно будет использовать в суде.
Если у вас всё-таки имеются лишние квадратные метры после обмеров БТИ, то Вы можете попробовать не платить за них. Но если Застройщик отказывается идти на зачет, то без суда тут не обойтись.
Для начала вам нужно написать застройщику претензию о зачёте взаимных требований на сумму неустойки и требование передать квартиру. Если не удалось договориться о зачете в добровольном порядке, то остается только подача иска в суд.
В иске Вы требуете законную неустойку, передачу квартиры, подписание акта приема-передачи и ключи от квартиры, если Вас полностью устраивает ее качество. Если не устраивает, иск можно дополнить и требованиями по качеству квартиры. В дополнение к иску можно попросить возместить убытки, если таковые были, и моральный вред.
Также можно сразу потребовать признания права собственности, но тогда придется оплачивать государственную пошлину, так как по закону о защите прав потребителей госпошлина оплачивается с суммы свыше 1 000 000 рублей. Таким образом Вы, возможно, даже быстрее остальных дольщиков получите свидетельство о собственности на свою квартиру. Оформление квартиры в собственность – это не быстрый процесс, и многие годами живут, не получив свидетельство о собственности. Для признания права собственности нужны только обмеры БТИ, и если дом готов, ничего не мешает его получить.
Получив подобный иск, застройщик уже более охотно идет на зачет взаимных требований. Как правило, по условиям зачета застройщик все еще остается Вам должен.
В итоге, Вам не нужно будет доплачивать разницу за образовавшиеся лишние квадратные метры поле обмеров БТИ, Вы можете получить неустойку, возможные убытки (если таковые были), 50% штраф от всего взысканного в Вашу пользу, при этом юридические расходы можно будет также частично компенсировать за счёт застройщика.
Таким образом, Вам, возможно, вообще не придётся оплачивать дополнительные квадратные метры увеличения площади квартиры. Почему возможно? Дело в том, что как только Вы подадите иск о признании права собственности и о взыскании неустойки, в соответствии с 214-ФЗ застройщик должен подать встречный иск с требованием оплатить лишние квадратные метры. Если он предъявит вам встречные требования, то судья может застройщику отказать, так как существует подобная практика (в подробности вдаваться не будем). В худшем случае судья просто зачтёт требование застройщика в счёт неустойки, и дополнительно Вы можете получить неустойку, возможные убытки и 50% штраф от всего взысканного в Вашу пользу.
Также есть вероятность, что никто ничего Вам предъявлять не будет. Если застройщик значительно просрочил срок сдачи дома, то на его счетах в банке, скорее всего, лежат только исполнительные листы с требованием оплатить неустойку. Такой застройщик, скорее всего, не будет с Вами судиться за возможную доплату, ведь если даже он высудит вашу доплату, то эта сумма тут же будет списана в пользу одного из дольщиков, чей исполнительный лист был предъявлен раньше остальных. Таким образом, может сложиться ситуация, при которой Вам не нужно будет оплачивать образовавшуюся разницу в квадратных метрах. Но в такой ситуации едва ли удастся исполнить решение суда по взысканию в Вашу пользу неустойки, возможных убытков и 50% штраф от всего взысканного.
Образец претензии застройщику о зачете неустойки в счет доплаты по БТИ.
Ниже привожу разъяснения законодательства и судебную практику по зачету.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» разъяснил, что статья 410 Гражданского кодекса не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Подрядчик предъявил заказчику иск о взыскании стоимости выполненных работ.
Ответчик иск не признал, сославшись на прекращение его обязательства по оплате зачетом встречного однородного требования.
Суд первой инстанции установил, что подрядные работы производились подрядчиком на кредитные средства, поскольку заказчик выполненные работы своевременно не оплачивал. Заемные обязательства подрядчика перед банком были обеспечены поручительством заказчика, который по предъявлении ему требований банка выплачивал проценты за пользование кредитом.
Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции сослался на то, что требование по оплате работ и требование по возврату уплаченных процентов за пользование кредитом по договору поручительства не являются однородными, поэтому к данным отношениям не может быть применена статья 410 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции решение отменил. При этом в постановлении обоснованно было указано следующее.
Согласно статье 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Заказчик, являясь поручителем подрядчика по кредитному обязательству, удовлетворил требование банка об уплате процентов за пользование денежными средствами. Поэтому он получил права кредитора в части уплаты процентов за пользование кредитом в объеме, равном сумме, уплаченной банку. Требование заказчика является гражданско — правовым денежным обязательством, которое однородно денежному требованию подрядчика об оплате выполненных работ. Заказчик заявил о зачете в момент подписания акта сверки выполненных работ.
Практика судов по зачету.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
79. В случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника п 2. ст. 847 ГК РФ, а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений ст. 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного ст. 1102 ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.02.2012 N 14321/11 по делу N А79-7483/2009
Как следует из ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.
Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.2012 N 2241/12 по делу N А33-7136/2011
Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются денежными, т.е. однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 1394/12 по делу N А53-26030/2010
По условиям договора подрядчик обязался выполнить проектные работы не позднее 04.05.2008, а заказчик — обеспечить приемку и оплату выполненных работ.
Общая сумма работ по договору определена в размере 13 982 700 рублей, из которых заказчик обязан оплатить аванс, осуществить расчет за выполненные работы.
В пунктах 7.1 и 7.2 договора установлена ответственность подрядчика за нарушение сроков выполнения работ в виде пеней в размере 0,1 процента от цены договора за каждый календарный день просрочки.
Производя с подрядчиком окончательный расчет за выполненные работы, заказчик удержал 1 314 373 рубля 80 копеек — пени за 94 дня просрочки исполнения обязательства.
Факт получения заявления о произведенном зачете встречных однородных требований обществом не оспаривается.
В связи с неполной оплатой заказчиком выполненных работ подрядчик обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 330, 408, 410, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс, Кодекс), суд первой инстанции принял во внимание произведенный заказчиком зачет встречных требований и пришел к выводу об отсутствии непогашенной задолженности ответчика перед истцом.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции, сослались на неправомерность произведенного ответчиком зачета требований о взыскании задолженности за выполненную работу и неустойки, имеющих различную правовую природу. Суды указали, что требование об уплате неустойки не носит бесспорного характера, поскольку ее размер может быть уменьшен судами по правилам статьи 333 Гражданского кодекса, следовательно, обязательство заказчика по уплате долга не может быть прекращено путем зачета неоднородного требования о взыскании пеней за просрочку выполнения работ.
Президиум считает, что суды трех инстанций неправильно квалифицировали действия заказчика по удержанию суммы неустойки в счет оплаты выполненных работ при окончательных расчетах как зачет взаимных требований.
При названных обстоятельствах оспариваемые постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Вышеприведенная судебная практика доказывает, что неустойка является встречным однородным требованием и подлежит зачету, но на практике довольно сложно произвести зачет на сумму неустойки даже в судебном порядке. Судьи зачастую отказывают в зачете с ссылкой на неоднородность требований, обосновывая свою позицию тем, что при самостоятельном удержании неустойки Дольщиком, Застройщик лишается возможности защитить свои интересы на основании статьи 333 Кодекса. С учетом того, что неустойка может быть оспорена как по праву, так и по размеру, а при возникновении спора — уменьшена судом, то требование о ее зачете нельзя признать однородным требованию об оплате за увеличение площади квартиры. Иными словами судьи считают не равнозначными неустойку по 214-ФЗ и требование застройщика к дольщику об оплате за образовавшиеся дополнительные квадратные метры (Неустойка не равна Доплате). По их мнению, неустойка может меняться, а вот доплата якобы не подлежит изменению.
Судей не смущает, что требование по доплате также может быть необоснованным. К примеру, БТИ ошиблась в размерах и в связи с этим Застройщик требует большую сумму, чем должен бы требовать на самом деле. Или Застройщик оценивает стоимость доплаты исходя из новой цены за квадратный метр, а должен был требовать исходя из стоимости квадратного метра, согласованного в договоре. Т.е. судьи, которые отказывают в проведении зачета в подобных ситуациях, говорят, что зачет должен иметь бесспорный не подлежащий изменению характер, как с одной стороны так и с другой. Но подобного требования нет в Законе!
Мы с указанным утверждением не согласны, так как суд имеет возможность проверить произведенный зачет, как по праву, так и по размеру, а при возникновении сомнений в размере применить ст. 333 ГК РФ, таким образом скорректировать сумму произведенного зачета. Наше мнение совпадает с нижеуказанной судебной практикой.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2015 N Ф05-17251/2014 по делу N А40-64548/14
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлены возможность начисления неустойки, ее размер, не дана оценка договорам подряда, уступки права требования, претензии ответчика о зачете неустойки.
«Возможность уменьшения судом неустойки не препятствует реализации заказчиком предусмотренного договором права на прекращение обязательства зачетом по оплате в соответствующей части».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2014 N Ф05-12711/2014 по делу N А41-20311/14
При новом рассмотрении суду необходимо повторно обсудить заявление ответчика о зачете, исходя из положений действующего гражданского законодательства и разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 года N 65, а также доводы, приведенные ответчиком в обоснование заявленного ходатайства (в том числе о том, о зачете). При этом суд кассационной инстанции полагает целесообразным указать на то, что исходя из положений гражданского законодательства, необходимым условием совершения зачета является однородность встречного и основного требований.
Под однородностью требований понимается их предметная однородность, то есть денежные требования. При этом, целью такого способа прекращения обязательств, как зачет, является достижение экономичности гражданского оборота, поскольку зачет позволяет избежать возникновения такого положения, когда переданные одним лицом другому лицу во исполнение существующего между ними обязательства деньги или иные определенные родовыми признаками вещи тут же подлежали бы возврату первому лицу во исполнение другого обязательства между теми же лицами. Требование однородности относится только к предмету требований, но не к основаниям их возникновения, поэтому ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида, то есть для зачета не требуется однородности оснований возникновения обязательств.
Большей вероятностью произведения зачета представляется тогда, когда Застройщик предъявляет дольщику встречный иск о взыскании денежной суммы в счет увеличения площади помещения. В такой ситуации суд самостоятельно производит зачет встречных требований. Но и в такой ситуации остается риск того, что судья может счесть, что право требования неустойки не наступило, так как Дольщик сам не выполнил обязательства по оплате перед Застройщиком по договору долевого участия. На наш взгляд подобные решения не соответствуют Закону, но игнорировать подобную практику также не следует.
А если все-таки застройщик в одностороннем порядке расторгнет договор, что делать?
Порядочный застройщик не пойдет на подобную незаконную схему, но есть ряд строительных организаций, которые не брезгуют никакими методами и руководствуются исключительно меркантильными интересами. Для устрашения остальных дольщиков, чтобы неповадно было не оплачивать, они могут применить подобную схему. В такой ситуации без юриста не обойтись. Вероятность остаться без квартиры при поддержке юриста минимальная, но она существует и её не нужно полностью исключать. Большинство застройщиков предпочитают все-таки законные схемы.
Для тех, кому не повезло с застройщиком, привожу в помощь «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
При заключении договора участия в долевом строительстве между Т. и ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» сторонами определена цена договора, составляющая 2 600 000 рублей, которая была своевременно уплачена Т. путем внесения единовременного платежа.
В связи с нарушением застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства решением Королевского городского суда Московской области в пользу Т. взыскана неустойка.
В ходе рассмотрения судом указанного дела ответчиком были направлены Т. сообщения о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также о том, что, по уточненным данным бюро технической инвентаризации, Т. должен произвести доплату в размере 5 000 рублей. Истцом указанная доплата произведена не была, в связи с чем застройщик направил ему уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.
Решением Королевского городского суда Московской области Т. отказано в удовлетворении требования к ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» о признании права собственности на указанную в договоре квартиру. По мнению суда, у застройщика имелись основания для одностороннего расторжения договора, поскольку цена договора, в которую входит доплата за увеличенную площадь жилого помещения в размере 5 000 рублей, Т. внесена не была и застройщиком соблюден установленный порядок одностороннего расторжения договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отменила решение городского суда, указав следующее.
Статьей 5 (часть 3) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу части 4 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.
Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда констатировала, что указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.
С учетом того, что Т. цена договора уплачена полностью, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как одностороннее расторжение договора застройщиком, законом и договором не установлено, у ответчика право расторгнуть договор не возникло. Читайте продолжение статьи «Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.»
Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.
Оплата по факту получения вами денег от застройщика (если в итоге деньги вы не получаете, то наши услуги являются бесплатными). Попутная бесплатная юридическая консультация по другим различным правовым вопросам, связанная с основным делом и не только.
Вам просрочили поставку или выполнили работы с просрочкой? Можете произвести зачет неустойки в счет оплаты выполненных работ. Как это сделать, смотрите на примере нашего судебного дела о зачете неустойки. Решение о зачете неустойки в размере 2 500 000 рублей.
Источник: www.s-u-d.ru