Эскроу-счета стали широко известны как часть реформы 2019 года в сфере регулирования первичного рынка недвижимости. По последним данным Минстроя РФ, количество компаний-застройщиков, работающих с банками по схеме эскроу, с тех пор выросло почти в 4 раза.
Целесообразность внедрения расчётов с использованием эскроу-счетов не ограничивается определённой отраслью. Этот инструмент всё чаще применяется для обеспечения безопасности сделок в сфере госзакупок. Но защитой интересов сторон возможности эскроу-счетов не исчерпываются. Рассмотрим подробнее, какие дополнительные преимущества даёт этот инструмент бизнесу.
Опции эскроу-счетов
Эскроу — это специальный счёт, который используется для балансировки рисков заказчика и исполнителя в рамках исполнения контракта. При заключении контракта по 223-ФЗ заказчик открывает такой счёт в уполномоченном банке и размещает на нём обеспечительный депозит, обычно в размере аванса или иной, предусмотренной контрактом суммой.
Деньги блокируются в момент подписания договора поставки или подряда. Исполнитель получает доступ к эскроу-счёту после выполнения своих обязательств, для этого достаточно предоставить подтверждающие документы в объёме, предусмотренном договором. Выполнение условий контракта контролирует банк. Это базовая схема.
Эскроу счет в строительстве. Покупка квартиры с использованием эскроу счета. Безопасно? #эскроусчет
Но есть дополнительные опции. Первая, ключевая опция для рынка, позволяющая поддержать поставщика, — кредитование на исполнение контракта под остаток на эскроу.
Поддержать подрядчика
Поддержать подрядчика
Если для выполнения контракта подрядчик нуждается в кредитных средствах, заказчик может помочь исполнителю повысить их доступность. Для этого заказчиком определяется размер депозита на счёте эскроу, а исполнитель обращается в банк для рассмотрения возможности финансирования по специальной сниженной ставке.
Условие одно — подрядчик может оформить кредит в том же банке, в котором открыт эскроу-счёт. Процентная ставка по такому кредиту субсидируется за счёт процентного дохода по депозиту на эскроу-счёте. В ряде случаев ставка может достигать 0,1%. Данная опция особенно востребована для поставщиков сегмента МСП, которые особо нуждаются в доступном финансировании при исполнении госконтрактов.
На эскроу можно заработать
На эскроу можно заработать
Другая опция эскроу-счетов — возможность начисления процентов на остаток, которыми заказчик вправе распорядиться на своё усмотрение.
Самая очевидная опция — получить доход с размещённых на депозите средств. Ставка зависит от срока контракта и порядка раскрытия эскроу-счёта, предусмотренного контрактом. Поскольку деньги заказчика блокируются на время сделки и выпадают из оборота компании, такой подход может быть оправданным для поддержания нормы рентабельности.
Счет — эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке. Дольщики и Застройщики
Распорядиться дополнительной доходностью
Распорядиться дополнительной доходностью
Заказчик может воспользоваться доходностью депозита на эскроу-счёте в качестве дополнительного источника финансирования контракта. При прямом авансировании исполнителя он лишается этого источника доходности.
Также он может учесть её на стадии подготовки условий сделки — в расчётах итоговой стоимости контракта. Иными словами, стоимость контракта можно снизить на сумму процентов, которые будут начислены на депозит, лежащий на эскроу-счёте. Этот шаг поможет заказчику привлечь более широкий круг потенциальных исполнителей.
Эскроу для структурирования сделки
Рассмотрим кейс из практики Сбера.
Суть сделки: компания-подрядчик из сегмента МСП заключила с госкорпорацией контракт на поставку и монтаж оборудования. Срок реализации проекта — 2 года, контрактом предусмотрено поэтапное финансирование.
Проблема: заказчику необходима защита аванса или гарантия его возврата, поставщику для исполнения обязательств необходимо привлечь заёмное финансирование, также ему требуется обеспечение гарантий оплаты.
Решение: в структуру контракта встроен эскроу-счёт с кредитованием поставщика. Заказчик разместил суммы аванса на эскроу-счёте, обеспечив защиту авансированных средств. Сбер предоставил кредит поставщику по специальной сниженной процентной ставке на срок исполнения контракта. Договором эскроу предусмотрено поэтапное раскрытие средств против выполнения поставщиком условий контракта.
Таким образом, эскроу не только обезопасил сделку, но и создал дополнительные механизмы её финансирования.
Источник: sber.pro
Так дому и быть: ЦБ предлагает применить механизм эскроу-счетов для ИЖС
Развитию ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) будет способствовать применение счетов эскроу по аналогии с теми, которые применяются при многоквартирном долевом строительстве, считают в Центробанке. Об этом «Известиям» сообщила пресс-служба регулятора. Подумать о создании ипотечного продукта для ИЖС в июле главу ЦБ Эльвиру Набиуллину попросил президент. Она согласилась, что такой кредит нужен и до конца этого года можно определиться с параметрами. Также расширению использования ипотеки для ИЖС будут способствовать повышение ликвидности залогов за счет создания стандартизированных проектов и создание «земельного банка», участков, обеспеченных инфраструктурой, считают в ЦБ.
В ответ на спрос
Индивидуальное жилищное строительство в числе прочих тем обсуждали на президентском Совете по стратегическому развитию и нацпроектам в июле. Как заявил тогда вице-премьер Марат Хуснуллин, этот сегмент — одна из ключевых точек роста для строительства жилья. Почти 60% россиян хотели бы иметь именно свой дом, а не квартиру, показал опрос НАФИ.
По словам зампреда правительства, для развития рынка необходимо обеспечить предоставление земли и оформление прав на построенные объекты. Также важно создать реестр типовых проектов, упростить и упорядочить процедуру подключения к инфраструктуре. Кроме того, вице-премьер сообщил о совместной работе с ЦБ над ипотечным продуктом для ИЖС.
Он действительно нужен, согласилась глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Но для вывода такого продукта на массовый уровень необходимо время, поскольку сначала имеет смысл активно строить, а уже потом вводить ипотеку под созданные для этого условия, отметила она. Однако с параметрами продукта Владимир Путин попросил определиться до конца этого года.
Деньги на банку
Как рассказали «Известиям» в пресс-службе ЦБ, одним из рычагов развития этого вида кредитования может стать применение для ИЖС механизма проектного финансирования через счета эскроу, аналогичного тому, который используется при многоквартирном строительстве.
Этот механизм был введен в середине 2019-го, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Новый порядок предполагает, что после получения разрешения на строительство покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Затем в банке открывается спецсчет эскроу, куда гражданин переводит средства. Застройщик сможет получить доступ к деньгам после выполнения своих обязательств перед покупателем. При этом девелопер может претендовать на кредит банка, где открыт счет эскроу.
Также для развития ипотеки на ИЖС необходимо повышать ликвидность залогов за счет создания отрасли индустриального, стандартизированного проектирования и домостроения, создания «земельного банка» для ИЖС, обеспеченного инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, сказали «Известиям» в пресс-службе ЦБ.
Пока кредитование индивидуального строительства слабо развито. На него, по данным ДОМ.РФ, приходится всего 2% ипотечного портфеля российских банков. Как пояснили в пресс-службе ЦБ, на то есть объективные причины.
— В отличие от традиционной ипотеки на квартиры, где есть достаточно ликвидный залог, его оценка не вызывает затруднений, особенностью ипотеки на ИЖС зачастую является низкая ликвидность залога, риски нарушения срока и качества строительства, сложность контроля за расходованием средств, — прокомментировали в Центробанке. — Эти и другие причины делают это кредитование достаточно высокорискованным для банков, которые вынуждены закладывать эти риски в ставку, что, соответственно, повышает его стоимость и снижает привлекательность для потребителя.
На свой риск
Сейчас самый активный игрок на рынке ипотеки на ИЖС — ДОМ.РФ, на котором пилотируются многие проекты, связанные с кредитованием покупки недвижимости. Как сообщили «Известиям» в банке, за девять месяцев этого года выдача кредитов на индивидуальное жилье составила уже 9%.
В банке действует две льготные программы, в том числе в рамках семейной ипотеки. В качестве залога в этих случаях выступают земельные участки, а последствии и построенный дом. Риски для банка снижаются за счет субсидирования, плюс заключить договор на строительство можно только с аккредитованной банком компанией.
В сентябре ДОМ.РФ запустил ипотеку на ИЖС, которая позволяет самостоятельно выбирать, кто будет строить дом. В этом случае кредит можно получить под залог и уже имеющейся квартиры, что создает риски для заемщика.
Директор департамента ЦБ по финстабильности Елизавета Данилова — о рисках необеспеченного кредитования и будущем ипотеки после окончания льготной программы
При этом ставки по ипотеке на ИЖС, не считая семейной программы, несколько выше, чем в среднем по рынку. Как пояснил замуправляющего директора ДОМ.РФ Олег Комлик, на начальном этапе размер возмещения по таким кредитам должен быть выше, чем по кредитам на квартиры. Это позволяет повысить привлекательность ипотечных программ для кредиторов и позволит им выстроить соответствующие бизнес-процессы.
Но ипотека — рыночный механизм, поэтому ставки по мере развития будут снижаться, отметил специалисты. Однако, по мнению Олега Комлика, в процесс необходимо вовлечение профессиональных строителей.
— Они, как и граждане, должны иметь возможность получения доступного финансирования. Масштабное развитие проектного финансирования в ИЖС поможет сформировать качественное предложение. При этом необходимо пересмотреть порядок формирования резервов по ссудам, выданным на стандартизированный ИЖС. Для этого требуется пересмотр нормативно-правовых актов Банка России, — подчеркнул он.
В ДОМ.РФ также считают, что важно использовать механизмы косвенного стимулирования строительных компаний. Например, распространить льготное кредитование и налоговые льготы на застройщиков и подрядчиков в ИЖС.
Переход на частности
Как полагает научный руководитель института региональных проблем Дмитрий Журавлев, программа ипотеки на ИЖС, когда в качестве залога выступает уже имеющееся жилье выгодна только кредитору.
— Как бы не пошло строительство, банк в любом случае имеет надежное обеспечение. А заемщик может остаться и с проблемами, и без квартиры, — подчеркнул эксперт.
Он отметил, что сложность для развития ипотеки на ИЖС состоит в том, что нужно учитывать риски всех сторон — кредитора, заемщика, застройщика.
— В этом смысле использование эскроу-счетов — неплохое решение для защиты интересов, по крайней мере, первых двух категорий. Но в случае, если застройщик — не маленькая фирма, а профессиональная компания с историей, то в этом случае возможно проектное финансирование во всех смыслах, когда под счета выдается кредит, — уверен Дмитрий Журавлев.
Профессор кафедры экономической теории РЭУ им Г.В. Плеханова Мая Дубовик также считает, что для ИЖС целесообразно прибегать к услугам только профессиональных строителей.
— Кроме того, нужно широко использовать эскроу-счета, реально соблюдать нормы и требования 214-ФЗ, предъявляемые как к частным домам, так и к коммуникациям и инфраструктуре, — уточнила она.
Эксперт напомнила, что развитие ИЖС — одно из направлений достижения целей нацпроекта «Жилье и городская среда».
— В результате его реализации предполагалось к 2030 году довести ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м, причем 50 млн кв. м должно составлять ИЖС, — сказала Мая Дубовик.
Она согласна и с тем, что важно сделать простой и прозрачной оценку земельных участков. Это позволит использовать актив для залогового механизма, востребованного банками. Как рассказывал в июле Марат Хуснуллин, Росреестр уже выбрал земельные участки под ИЖС суммарной площадью 100 млн кв. м.
Кроме того, как добавила эксперт, стоит более широко применять субсидирование процентной ставки, поскольку сейчас по этому виду ипотеки они выше, чем при покупке квартир. Это происходит из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Поэтому для повышения привлекательности этого вида ипотеки очень важно снизить ее стоимость.
Источник: iz.ru
Эскроу с госучастием: миссия несопоставима!
Вопреки победным реляциям о том, что новая схема финансирования жилищного строительства удобна и необременительна, многие девелоперы ушли с рынка или продают квартиры в достроенных на собственные средства домах. Неэффективна и программа поддержки льготного кредитования проектов от ДОМ.РФ. В Российском союзе строителей (РСС) предсказывают выход на рынок аффилированных с банками игроков и жалуются на скрытые комиссии и низкие лимиты
Если верить ЦБ и правительству, схема, введенная с 1 июля 2020 года новой редакцией 214-ФЗ, прекрасно себя зарекомендовала. По данным Банка России, на 1 августа 2021 года заключено кредитных договоров с застройщиками на сумму 4,46 трлн рублей, на эскроу-счетах аккумулировано 2,4 трлн. По достроенным проектам уже перечислены застройщикам или банкам на погашение кредитов 412,6 млрд рублей.
Согласно информации ДОМ.РФ на конец сентября, 70% площадей в жилых домах (а это 9,488 тыс. объектов общей площадью 99,5 млн квадратных метра) строится с применением этой схемы.
Экстраполяция на рынок
Рынок стабилизировался, застройщики активно используют механизмы финансирования проектов с эскроу-счетами, прокомментировали текущую ситуацию «Б.О» в МСП Банке. Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие», считает, что застройщики приняли новые условия, банки доработали продуктовые линейки.
«“Сбер” по объему финансируемых площадей занимает 56% рынка жилищного строительства, и тренды, которые мы наблюдаем, можно экстраполировать на всю отрасль. На 1 января 2019 года доля проектов с эскроу в портфеле банка составляла около 8%, на текущий момент — свыше 80%, — рассказала «Б.О» Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. — Два года подряд портфель девелоперов жилья в “Сбере” ежегодно удваивался, а с начала 2021 года его рост составил более 60%».
Для банков новая схема строительства означает существенное усиление надзора за проектами. Но из опрошенных «Б.О» кредитных организаций только в «Совкомбанке» говорят, что произошло изменение организационной структуры. Было принято решение отказаться от работы с внешними подрядчиками и сформировать команду из профессиональных строителей, сообщила Наталия Соболева, начальник управления анализа строительных объектов.
Девелоперы: массовый исход
Максим Федорченко, член правления РСС, председатель комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, согласился: часть застройщиков, особенно в регионах, где высокая маржинальность, легко перешла на работу по новой схеме. Но с рынка ушло много компаний.
Ольга Смирнова, вице-президент Экспобанка по работе с корпоративными клиентами, тоже наблюдает тренд на консолидацию рынка.
«В основном компании уходили с рынка не из-за того, что по ним проектное финансирование ударило бы как финансовая нагрузка: некоторые не могут получить кредиты, поскольку есть проблемы с предыдущими объектами. Раньше почти у всех была возможность маневра — достроить предыдущий объект за счет средств дольщиков нового дома (хотя это и было запрещено, но практиковалось). На рынке остались более системные игроки», — пояснил Максим Федорченко. —
Очень вероятно, что новые строительные компании, которые выйдут на рынок в ближайшей перспективе, будут аффилированы с банками, получат легкий доступ к средствам на проектное финансирование».
Напуганные ставками
По состоянию на конец сентября 2021 года 77% застройщиков перешли на работу по новой схеме, подсчитали в ДОМ.РФ. Но некоторые крупные компании, по словам представителя РСС, «строят готовое жилье, а уже потом продают: есть инерция мышления и непонимание, что эффективная ставка довольно низкая». Опрошенные «Б.О» банкиры предпочли не отвечать на вопрос о рыночных ставках, Олег Шишкин заметил только, что у топ-10 банков они примерно одинаковые, как и подходы к работе с застройщиками.
В МСП Банке отметили, что в банках реализованы схемы, в которых процентная ставка зависит от соотношения суммы долга и остатка на счетах эскроу-проекта, что дает существенную экономию на ставке по проектному кредиту.
Максим Федорченко на практике видит, как это работает: займы, как правило, выдают под 8–9%, а по мере наполнения эскроу-счетов ставки снижаются. «С учетом того, что кредит выбирается постепенно, даже несмотря на длительный цикл жизни проекта, эффективная ставка получается не 12%, а 5% или даже 3–4%», — сказал он.
По словам Олега Шишкина, в предыдущие полтора-два года эффективная ставка в «Открытии» составляла около 3–3,5%, для отдельных клиентов она доходила до 0,01%. Светлана Назарова также заверила, что в «Сбере» в ряде случаев значение ставки приблизилось к нулю.
Итоги эскроу: жизнь после бума
В последние два года, включая первую половину 2021-го, пока действовала льготная ипотека без ограничений, росли цены на жилье (в среднем на 30–35%), особенно на первичном рынке. А поскольку до сдачи объекта в эксплуатацию проходит два-три года, вопрос о вкладе в стоимость жилья кредитной нагрузки встает в полный рост. Тем более что в российском законодательстве запрещено поэтапное раскрытие эскроу-счетов, которое практикуется, например, в Германии.
Максим Федорченко пояснил, что цены на жилье растут в том числе за счет увеличения издержек на банковское кредитование, но по сравнению с ростом стоимости стройматериалов в этом году, вызвавшим увеличение общей себестоимости на 10–20%, они растут не столь заметно.
Ипотека: от льготной — к семейной
Во время первой волны пандемии были реализованы программы господдержки, разогревшие цены на рынке, сделали выводы в Счетной палате. Но Ольга Смирнова отметила их своевременное положительное влияние на сектор: это позволило избежать кризиса. В Экспобанке поддерживают мнение рынка о том, что в 2021-2022 годах произойдет замедление темпов роста цен на жилье при сохранении спроса со стороны населения. В «Открытии» ориентируется на объемы уровня 2018-2019 годов.
В МСП Банке говорят, что после ужесточения требований к льготным ипотечным кредитам с 1 июля 2021 года продолжается высокий спрос на проекты высокой и средней стадий готовности, это позволяет говорить о дальнейшем росте рынка, но не таком агрессивном, как в 2019-2020 годах.
Светлана Назарова отметилат, что после изменения программы льготной ипотеки и снижения максимальной суммы до 3 млн рублей ожидается частичное замещение ее семейной ипотекой (которая теперь выдается и семьям с одним ребенком, ставки начинаются от 4,4%. — Ред.), а также собственными программами субсидирования для застройщиков. Стратегия «Сбера» тоже основана на прогнозах, что темпы роста продаж и цен замедлятся.
Никита Пальянов, директор по маркетингу «Абсолют строй сервиса», привел данные о сокращении объемов выдачи ипотеки в среднем на 61% по сравнению с 2020 годом и первым полугодием 2021-го.
ИЖС: в ожидании стимулов
Новая ниша для развития сектора может возникнуть при распространении механизма эскроу на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Параметры такого ипотечного продукта до конца года обещали проработать в ЦБ.
Сейчас программы под ИЖС разрабатывают несколько банков, включая ВТБ и ПСБ. Светлана Назарова заявила, что «Сбер» готов участвовать в финансировании ИЖС (а по информации Forbes, даже кредитует один проект. — Ред.), но активность застройщиков в реализации таких «индустриальных» проектов остается низкой. На ИЖС пока не распространяются механизмы Закона № 214-ФЗ о защите покупателя, для стимулирования спроса необходимы меры господдержки в части субсидирования процентов по ипотеке, федеральные и региональные программы по компенсации затрат на строительство инфраструктуры, полагает эксперт.
Гибридные продукты — норма будущего
Олег Шишкин уверен, что спрос на «первичку» сохранится, поскольку строящееся жилье даже эконом-класса предлагает новое качество жизни. Но интерес к новостройкам подогревают и сами участники рынка через предложение квазильготной ипотеки от банка и застройщика. В «Открытии» ставка на период строительства снижается с 8 до 4%, а в дальнейшем не превысит показателя по рынку на момент выдачи кредита, пообещал Олег Шишкин.
В прошлом году многие застройщики предпочитали снижать собственные ставки по кредитам, сейчас интерес к гибридным продуктам растет, сказал банкир. В «Сбере» уже около трети проектов реализуется с применением комплексного предложения, и заинтересованность в них может возрасти, считает Светлана Назарова. «Скидки по ипотеке на аукционные квартиры составляют до 4 п.п., если скидка применяется только на стадию строительства, или до 1,4 п.п. на весь срок», — пояснила она.
Бридж с банкирами
В МСП Банке считают, что внедрение гибридного продукта, позволяющего помимо финансирования основного долга по проектному финансированию предоставлять средства в рамках младшего транша, предполагающего отличную от проектного финансирования ставку и возможность паритетного финансирования первичных капитальных вложений, является выходом из положения в условиях нехватки капитала у малых и средних застройщиков.
Противоположно оценивают банкиры и строители появление кредитных продуктов «вокруг» схемы проектного финансирования. Так, по мнению Олега Шишкина, возникший у девелоперов в связи с переходом на эскроу дефицит бюджета покрывается за счет кредитов на покупку земельных участков, создание проекта и финансирование предпроектной деятельности.
Максим Федорченко уверен, что строителям не хватает кредитов на приобретение земельных участков: их выдают не все банки. «Одна из основных проблем застройщиков — та, что банк требует вложения собственных средств в объеме до 20%. Объект построен, продается, но деньги — не только заемные, но и свои — я могу вернуть только после сдачи. На какие средства начинать новые проекты, покупать землю, делать подключения? Вместо того чтобы поэтапно раскрывать счета, нам предлагают бридж-кредиты, с учетом роста ставок они очень дорогие (10% и выше), и под них нужны залоги», — возмутился он.
Проценты стремятся к нулю
Против поэтапного раскрытия счетов единым фронтом выступают ЦБ и правительство при поддержке банкиров, которые приводят свои экономические расчеты.
«При переходе на новую модель мы прогнозировали, что возможное удорожание из-за банковского финансирования составит примерно 6% к бюджету проекта. По факту активные накопления на счетах эскроу его нивелировали, и сейчас в среднем оно стремится к 0%», — сказала Светлана Назарова. Если распечатать средства на счетах эскроу, стоимость кредитов вернется к рыночной.
Благодаря бесперебойному банковскому финансированию снизился срок строительства объектов, заверил эксперт.
«По нашей статистике, счета эскроу раскрываются в среднем на два — три месяца раньше плана, а срок от первой продажи квартиры до раскрытия в среднем составляет около 10 месяцев», — отметила представитель Сбербанка.
Наталия Соболева убеждена, что при новой схеме качество работ выросло: генподрядчики крайне заинтересованы в производстве конструкций без дефектов, чтобы вовремя получать финансирование.
О чем молчат банкиры
Ольга Смирнова считает, что решение о поэтапном раскрытии счетов должно приниматься на основании ретроспективных данных, на примере большого количества законченных проектов, т.е. не ранее 2022-2023 годов. От своих клиентов-застройщиков в Экспобанке получают только позитивную обратную связь, заверила эксперт.
Однако дальнейшее движение ставок по кредитам для застройщиков вверх вслед за ключевой ставкой ЦБ будет оказывать давление на стоимость жилой недвижимости, и тогда вопрос может встать раньше, считают девелоперы.
По мнению Максима Федорченко, «не стоит забывать, что банки вводят серьезные комиссии: 0,5% за раскрытие кредитной линии, 1% за перечисление денег. От всей суммы это много, соответственно эффективная ставка растет. Средства дольщиков, которые кладут в банк под 0% годовых, банки застройщикам дают не бесплатно, а под 3–4%. Если на счетах аккумулирована большая сумма, а компания пользуется частью средств, то могут выдавать под 0,5%, — сообщил эксперт. — Банки неплохо зарабатывают на проектном финансировании жилья».
Для урегулирования ситуации с комиссиями необходима законодательная инициатива федерального уровня, поскольку ЦБ не имеет права вмешиваться в коммерческую деятельность банков, за исключением случаев, установленных законом, посетовал представитель РСС. «Считается, что конкурентный рынок сам себя должен отрегулировать. Но конкуренции на уровне регионов, где по схеме проектного финансирования долевого строительства работают один-два крупных банка (обычно это «Сбер», ДОМ.РФ, Альфа-Банк, «Открытие»), пока нет. А на примере куда более развитого потребительского кредитования мы видели, что рынок никак себя не отрегулировал, пришлось принимать федеральные законы, чтобы исключить мелкий шрифт в договорах и дополнительные комиссии», — пояснил Максим Федорченко.
Статистика перехода на счета эскроу в разрезе банков на конец сентября текущего года показывает, что проекты реализуют 32 банка, а первое время из 96 организаций, допущенных к открытию таких счетов, проектное финансирование осуществляли всего пять.
Но и сейчас объемы деятельности у организаций по всем параметрам (количество проектов, площади, клиенты-застройщики, региональный разрез) абсолютно несопоставимы, показывает ДОМ.РФ. «Сбер» работает в 76 регионах из «охваченных» 79; ВТБ — в 53; банк ДОМ.РФ — в 43; «Открытие» — в 38; замыкающий топ-5 Альфа-Банк — в 29. Упомянутые в статье МСП Банк и Совкомбанк ведут соответственно 13 и 25 проектов в пяти регионах, а например, Райффайзенбанк — в двух, Ситибанк — в одном субъекте России.
По показателю «сумма средств на счетах эскроу» на 1 июля 2021 года «Сбер», по данным ЦБ, лидировал, обогнав ВТБ более чем вдвое, и оставив далеко позади ДОМ.РФ, «Открытие» и РСХБ. Впрочем, вряд ли кого-то удивляет формирующаяся и в этом секторе олигополия банков с госучастием.
Агрегатор ограниченной полезности
С отсутствием конкуренции пытаются бороться путем унификации требований к заемщикам. В июне текущего года утверждены новые межведомственные рекомендации, параллельно ДОМ.РФ доработал агрегатор проектного финансирования под форму заявки, рекомендованную для всех застройщиков, работающих в Единой информационной системе жилищного строительства.
Теперь заявка на финансирование проекта доступна нескольким банкам, что в теории дает им возможность находить новых клиентов, а застройщикам — средства. Светлана Назарова заявила, что агрегатор — на пользу рынку в целом. Ольга Смирнова видит преимущества частных банков в скорости принятия решений и клиентоориентированности. Олег Шишкин сказал, что девелоперы часто предпочитают работать с пулом привычных банков, но появляющиеся на рынке игроки в таком инструменте заинтересованы.
Максим Федорченко в этой связи напомнил, что, как только кредиты превышают лимиты на группу, финансирование прекращается. Это связано с длительными сроками строительства и ограниченной рентабельностью (на уровне от 10 до 20%). По его мнению, «конкуренция сдерживается тем, что мало команд специалистов в банках».
Территории «недоступных» кредитов
В регионы банки не заходят из-за низкой маржинальности проектов. Максим Федорченко убежден, что это следствие неверной позиции регуляторов. «Нельзя распространять общие правила на специфическую строительную отрасль, где проекты с очень невысокой рентабельностью, но высокой надежностью, имеющие обеспечение в виде недвижимости. Часто в депрессивных регионах застройщики даже крупнее, имеют собственные заводы. А банки им кредиты не дают, поскольку придется создавать резервы, — считает он. — Надо идти другим путем: давать банкам гарантии. Но на федеральном уровне я таких обсуждений не знаю».
Среди эффективных инструментов Ольга Смирнова назвала программу поддержки со стороны ДОМ.РФ по предоставлению поручительств по кредитам застройщикам, а Светлана Назарова — программу субсидирования ставок по кредитам, заключенным до 1 мая 2021 года: просубсидированы проценты по 226 кредитам, из которых 115 выданы «Сбером».
Неэффективная поддержка «депрессивных»
Но в Счетной палате сомневаются в эффективности принятых мер поддержки рынков ипотечного кредитования и жилищного строительства, в особенности — льготной программы кредитования застройщиков от ДОМ.РФ. К моменту ее окончания 1 января 2021 года были использованы около 5 млрд рублей, т.е. 42% выделенных 12 млрд рублей. Из них было решено направить 6,3 млрд рублей на поддержку низкомаржинальных проектов. Но и теперь заявок мало.
Светлана Назарова сообщила, что, хотя программа распространяется на 49 субъектов Российской Федерации и выделены лимиты (те самые 6,3 млрд рублей) на 12 банков, сейчас в ее рамках реализуется 21 проект в 10 регионах, половина из которых профинансированы «Сбером».
Максим Федорченко убежден, что схема поддержки неэффективна, поскольку лимиты выделяются на банки, а «эти проекты плюсовые и не соответствуют требованиям по рентабельности».
Светлана Назарова пояснила: стимулирование спроса льготной ипотекой позволило повысить маржинальность по ряду проектов, из-за чего они не попали под условия программы. Также в обеих программах заложен ряд ограничений, включая «потолок» бюджета проекта в 500 млн рублей, что «практически исключает участие проектов комплексной застройки». Предложения по корректировке направлены в Минстрой, и при исключении данного ограничения дополнительно заявится в программу около двух третей проектов в субъектах, на которые она распространяется, считает представитель «Сбера».
Ольга Смирнова, вице-президент Экспобанка по работе с корпоративными клиентами
Новая схема работы в долевом строительстве серьезно изменила правила игры: происходит неизбежная консолидация рынка. Клиенты успешно адаптируются к новым правилам функционирования рынка. Показатели говорят сами за себя: сегодня в стадии строительства находится около 100 млн квадратных метров жилья, из них более 70% реализуется с использованием эскроу-счетов.
Адаптация экспертизы и бизнес-процессов под новую схему проектного финансирования в Экспобанке прошла относительно быстро и безболезненно. Перестройка штатной структуры не понадобилась: при финансировании строительных проектов мы продолжаем активно пользоваться услугами сюрвейеров, внешних консультантов и аутсорсеров. Мы работали в такой логике до введения эскроу-счетов и сохранили эту практику сейчас.
За год работы на рынке произошли существенные изменения. В частности, унифицированы требования к застройщикам, что серьезно упрощает им подготовку документов, при этом один пакет документов девелопер может теперь направить в несколько банков через агрегатор ДОМ.РФ.
Обработку документов для банков это решение также упростило, что не отменяет необходимости анализировать каждый проект индивидуально в части кредитного риска. Но и поле для конкуренции значительно сузилось: основные условия во всех банках примерно одинаковы, и очень часто, к сожалению, клиент выбирает себе финансового партнера, ориентируясь только на более низкую ставку, что сводит конкуренцию коммерческих банков с государственными практически к нулю. Наши преимущества — в клиентоориентированности и гибкости: скорость принятия решений и выдачи траншей, скорость в решении возникающих оперативных вопросов позволяют нам конкурировать за интересные проекты не только за счет ценовых параметров.
На текущий момент банк финансирует более 15 проектов в разных регионах страны, и мы планируем существенно расширить свое присутствие в этом сегменте рынка уже в 2021-2022 годах.
Наталия Соболева, начальник управления анализа строительных объектов Совкомбанка
Независимое подразделение — управление анализа строительных объектов — было создано в Совкомбанке в 2019 году для анализа строительных рисков в рамках исполнения государственных контрактов.
Позднее в том же году было запущено проектное финансирование жилищного строительства по счетам эскроу, но вначале подразделение привлекалось только для первичного анализа рисков при реализации инвестиционных проектов. После того как на нескольких объектах возникли проблемы (в том числе был выявлен брак в конструкциях), банку пришлось принимать экстренные меры. В итоге решено было отказаться от взаимодействия с сюрвейерскими компаниями.
Сейчас подразделение работает по всем направлениям кредитования и гарантийного бизнеса, в которых необходим анализ строительных рисков. Под новый фронт работ сформирована команда из девяти специалистов, все они — практики в строительной сфере с опытом руководства строительством, технического надзора, технического заказчика, ПТО, а также сметчики и проектировщики, причем их деятельность ранее не была связана напрямую с банками. Компетенции команды полностью охватывают строительный процесс, а по отдельным проектам мы работаем группами, сформированными под конкретные задачи.
Текущая схема работы подразумевает тотальный контроль строительного процесса на всем производственном цикле проекта. Мониторинг качества — это контроль целевого использования кредитных средств банка. Практика показывает, что при таком контроле генподрядчики крайне заинтересованы в производстве конструкций без дефектов, чтобы не задерживать финансирование и соблюдать условия договора генерального подряда.
Совкомбанку удалось «реанимировать» ряд проектов, по которым застройщики получали отказы от финансирования в других банках. Мы достраиваем «брошенные» дома, в которых не могли получить квартиры обманутые дольщики. Некоторые проекты еще живут в логике «до эскроу», а другие — уже по новому законодательству.
Сейчас мы активно расширяем подразделение, так как увеличивается потребность в квалифицированных кадрах: кредитные или гарантийные портфели растут, а территория, на которой банк работает по схеме проектного финансирования жилья, постоянно расширяется. Кроме Москвы и Московской области наше подразделение контролирует строительство в таких регионах, как Краснодарский край и Санкт-Петербург.
Источник: bosfera.ru
Счета эскроу согласно ФЗ-214: рассматриваем неочевидные моменты
Счёт эскроу (от английского escrow, «условное депонирование») представляет собой банковский продукт, позволяющий сторонам сделки купли-продажи безопасно хранить денежные средства до наступления указанных в договоре событий. На российском рынке счета эскроу обычно применяются для оформления сделок купли-продажи недвижимости на первичном рынке (операции с новостройками).
Инструмент позволяет покупателям защитить вложения, избежать убытков при задержке сроков сдачи («недострой») объектов, банкротстве девелоперов. С точки зрения строительных компаний, открытие счёта эскроу внедряет процедуру проектного финансирования — компания получает банковский кредит, если достаточное количество клиентов заинтересовалось будущим объектом недвижимости, разместив денежные средства на счетах.
Процедура покупки через счёт эскроу: как работает финансовая модель?
Российские стандарты регулирования рынка жилой недвижимости (ФЗ-214) предполагают строгий контроль работы девелоперов, поэтому ЦБ РФ обновляет список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу. Например, в список ЦБ попадают наиболее надёжные финансовые организации, тщательно отбирающие строительные компании, с которыми заключается договор проектного финансирования.
Сторонами сделки с применением эскроу-счёта выступает депонент, бенефициар и эскроу-агент. Депонент — физическое лицо (покупатель), которое вносит установленную сумму на банковские реквизиты. Бенефициар — строительная компания (девелопер), получающая прибыль после успешной сдачи объекта недвижимости. Эскроу-агент — посредник (банковская организация), который размещает средства на счёте, гарантирует добросовестное исполнение условий сделки всеми сторонами, а также проверяет предоставленные участниками документы.
С точки зрения застройщика, работа со счетами эскроу позволяет выбрать наиболее удобную финансовую организацию для оформления расчётов. С точки зрения покупателя, расчёты по сделке будет проводить наиболее крупный, известный в регионе банк. Например, счета эскроу обслуживает Сбербанк.
Начало работы над проектом жилой застройки. Компания-застройщик (или девелопер) получает официальное разрешение на строительство, готовит проектную документацию, проходит проверку в выбранном банке и открывает специальный расчётный счёт. Информация о таких счетах публикуется на сайтах банков и девелоперов, поэтому любой клиент может оценить деловую репутацию строительной компании до подписания договора.
Подписание ДДУ. Клиент, выбравший квартиру в строящемся доме, подписывает ДДУ (договор долевого участия) в офисе компании-застройщика. В соглашении указывается итоговая стоимость жилья, технические параметры квартиры, предполагаемый срок сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Создание счёта эскроу. Подписав ДДУ, покупатель выбирает метод оплаты: наличными средствами, по ипотечному договору или через счёт эскроу. Затем банковская организация, компания-застройщик и покупатель подписывают трёхстороннее соглашение о создании специального расчётного счёта. Банк отрывает счёт для покупателя, на котором хранится оплата по ДДУ (стоимость будущей квартиры).
Безопасное хранение денежных средств. Деньги, внесённые покупателем, на имя которого открыт счёт эскроу, хранятся в банке до момента выполнения условий, указанных в ДДУ. Как правило, средства переводятся на счёт застройщика после сдачи дома в эксплуатацию и предоставления ключей покупателям. На практике условия ДДУ меняются в зависимости от девелопера, пожеланий клиента, конкретного региона.
Оформление готового жилья в собственность покупателя. Получив ключи и подписав акт приёма-передачи готовой квартиры, клиент или девелопер уведомляет банк о выполнении условий ДДУ. После этого покупатель квартиры регистрирует сделку в Росреестре, оформляет право собственности на жилую недвижимость. Компания-застройщик получает оплату, хранившуюся на счёте эскроу, и закрывает кредит, оформленный для строительства данного объекта недвижимости.
Использование счетов эскроу регулируется ФЗ-214 (федеральный закон об участии в долевом строительстве жилой недвижимости), комиссия за открытие и ведение счёта отсутствует. Покупатель (гражданин), оформляющий ипотечный кредит для покупки квартиры, может открыть счёт эскроу в банке-кредиторе либо выбрать другую финансовую организацию. В дальнейшем доступна опция рефинансирования ипотеки в любом банке, при этом первый взнос продолжает безопасно храниться на счёте эскроу.
Подводные камни счетов эскроу с точки зрения клиентов
Основное преимущество открытия счёта эскроу — защита интересов дольщика при неблагоприятном развитии событий (задержка сдачи объектов, банкротство девелопера, финансовые проблемы самого покупателя). Например, строительная компания принимает решение расторгнуть договор с дольщиком, при этом счёт автоматически закрывается, деньги возвращаются физическому лицу. Если покупатель квартиры становится ответчиком по какому-либо судебному разбирательству или его имущество подвергается аресту, средства на счёте эскроу остаются в безопасности. Наряду с преимуществами, использование счетов эскроу обладает рядом недостатков.
Вложения граждан защищены в пределах десяти миллионов рублей. Согласно ФЗ-214, средства на эскроу счетах приравниваются к банковским депозитам и защищаются ССВ (государственная система страхования вкладов). Однако, максимальную сумму возмещения убытков можно получить в течение ограниченного времени: с момента поступления документов в Росреестр до истечения трёх рабочих дней с даты регистрации права в ЕГРН. Если клиент не успел обратиться в банк за установленное время, сумма страховой выплаты сокращается до 1.4 миллиона рублей.
Возврат средств со счёта эскроу проводится после расторжения договора с застройщиком. Сделка с использованием счёта эскроу предполагает блокировку оплаты до момента исполнения условий договора и автоматического перевода средств на счёт девелопера. Если клиент желает отказаться от сделки (например, строительная компания оказалась недобросовестной), расторгать договор приходится в судебном порядке. Если клиент ожидает смены застройщика и окончания возведения объекта, средства остаются заблокированными до момента сдачи жилой недвижимости в эксплуатацию.
Средства на счёте эскроу не приносят дохода. В отличие от стандартного банковского депозита или накопительного счёта, эскроу представляет собой аналог банковской ячейки. Средства клиента хранятся бесплатно, однако банк не начисляет процентный доход. Таким образом вложения обесцениваются с течением времени ввиду инфляции, роста цен на недвижимость.
Счета эскроу открывают только крупнейшие российские банки. Ввиду дополнительных рисков, связанных с проектным финансированием строительства, счета эскроу открываются в финансовых организациях, располагающих ресурсами для детальной оценки деловой репутации девелоперов. Если клиент выбрал квартиру, расположенную в отдалённом регионе или небольшом городе, могут возникнуть сложности с поиском банка, работающего по схеме эскроу. Как правило, банк для открытия счёта выбирает девелопер, руководствуясь списком ЦБ РФ.
Аккредитив, банковская ячейка или счёт эскроу: что выбрать покупателю недвижимости?
Приобретая квартиру на собственные средства, клиент может расплатиться с продавцом тремя основными способами в зависимости от особенностей сделки. На российском рынке большинство сделок с недвижимостью проходят с использованием банковской ячейки, при встречных сделках (клиент продаёт одну квартиру и покупает другую) оформляют аккредитив. Счета эскроу применяют в долевом строительстве, при продаже недвижимости с обременениями и других случаях, предполагающих длительное ожидание.
Оформление банковского аккредитива. В этом случае покупатель недвижимости обращается в банк, открывает специальный счёт, на который списываются денежные средства (сумма сделки) и хранятся в течение срока, установленного договором купли-продажи. Например, клиент вносит 7 миллионов рублей, которые автоматически переводятся строительной компании в момент сдачи готового объекта недвижимости. Технически средства передаются после предъявления договора купли-продажи квартиры (для сделок на вторичном рынке), ДДУ (для сделок на первичном рынке), ДУП (договор уступки права требования) и регистрации перехода права собственности. На практике такая схема обычно используется при оформлении сделок на вторичном рынке.
Использование банковской ячейки. Способ оплаты, характерный для сделок с уже готовыми объектами недвижимости без каких-либо обременений (ипотека, долевая собственность). В этом случае продавец и покупатель приходят в банк, оформляют договор аренды ячейки, клиент размещает установленную сумму наличных средств. Затем проводится регистрация сделки, деньги забирает продавец. Процедура оплаты с помощью банковской ячейки проводится оперативно, однако крупную сумму наличных средств обычно рекомендуют заказывать в ПВН (пункт выдачи наличных банка) заранее.
Использование счёта эскроу. В отличие от банковского аккредитива, счёт эскроу предусматривает защиту клиента в случае переноса сроков сдачи объекта недвижимости, обнаружения финансовых проблем или мошеннических схем со стороны девелопера. В отличие от использования банковской ячейки, счёт эскроу предполагает перевод денежных средств через длительный промежуток времени (обычно несколько лет) после подписания договора, услуга предоставляется бесплатно.
Источник: nebogach.ru