Если дом сдан это новостройка или вторичное жилье для ипотеки

Что такое первичная и вторичная ипотека Нюансы оформления первой и второй Что сложнее- легче и выгоднее для заемщика.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?
Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант .

Есть желание регистрировать собственность спустя год после акта приемки квартиры . Как долго можно не регистрировать свои права ? Сергей. Сергей, добрый день! … также срок владения в целях освобождения от налогообложения при продаже будет исчисляться с даты регистрации права , в то же время право на получение налогового вычета в связи с приобретением жилья в случае с ДДУ возникает с даты подписания акта приема передачи а не с даты регистрации права в ЕГРН. 21 февраля 2017, 13:16.

Отличия первичной и вторичной ипотеки

Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.

Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?

Первичная и вторичная ипотека.

Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.

Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.

Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:

• Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
• Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
• Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
• Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
• Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).

Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.

Особенности первичной ипотеки.

• Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
• В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
• После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
• Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.

Особенности вторичной ипотеки.

• Объектом залога выступает готовая квартира.
• Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.

Что выгоднее и лучше для заемщика?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее. Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде. Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства).

Ипотека на новостройку или на готовое жилье – какой вариант выбрать?

Ипотека позволяет любому желающему купить недвижимость, имея только часть денег для приобретения. Про ипотеку на готовое жилье слышали многие. Она самая распространенная. Но еще есть возможность купить квартиру в еще строящемся доме. У каждого варианта есть свои особенности, плюсы и минусы. Что выбрать?

Ипотека на новостройку

Ипотека всегда отличается длительным сроком погашения. Именно это делает такой кредит доступным для многих, ведь «тело» распределяется на длительное время. Значит, размер ежемесячного платежа становится сравнительно небольшим, который могут «потянуть» многие граждане.

В данном случае покупается квартира в строящемся доме. Проще говоря, она еще не готова, а купить ее уже можно. Как правило, на ранних этапах строительства жилье стоит дешевле. Хотя сейчас после введения эскроу-счетов дисконт небольшой, но все равно еще можно найти квартиру, которая будет стоить на 10-15% дешевле, чем на вторичном рынке.

Нельзя приобрести абсолютно любую квартиру. Дело в том, что банк не будет выдавать ипотеку, если сомневается в благонадежности застройщика. Ипотека подразумевает залог. Но по факту его нет, ведь квартира еще не построена. Она будет оформлена в залог только после сдачи жилья в эксплуатацию. Далее заемщик уже гасит ипотеку, совершая ежемесячные платежи. После полного погашения задолженности обременение снимается.

Получается, что оформить кредит на новостройку можно только в том случае, если конкретный застройщики и сам объект прошли соответствующую проверку со стороны банка. Еще сложно приобрести жилье на ранних этапах строительства. Обычно банки выдают ипотеку, когда возведено несколько этажей. Зато риски будут минимальными, ведь если банк проверил объект и застройщика, то значит, он уверен в том, что новостройка успешно достроится.

Плюсы кредита:

• Низкая ставка. Она на самом деле ниже, чем по ипотеке на готовое жилье. Вполне реально сегодня найти вариант со ставкой в 7-8%. А если, заемщик попадает под льготы, к примеру, программа «Молодая семья», то ставка окажется еще ниже.
• Минимум рисков. Так как закон сегодня защищает интересы дольщиков, то риски здесь минимальны. Да и сам банк тщательно проверяет застройщика. Поэтому не стоит бояться «заморозки» строительства. Даже если застройщик не сдаст квартиры в эксплуатацию, то с заемщика нечего брать, так как у него фактически нет в собственности предмета залога.
• Экономия на дисконте. Как уже говорилось, есть шансы купить квартиру в строящемся доме дешевле на 10-15%.
• Покупка абсолютно нового жилья. Это тоже немаловажный фактор. Заемщик получает новую квартиру без истории. Само собой, дома, возводимые по новым строительным технологиям, лучше старых «хрущевок».

Среди минусов можно выделить то, что придется подождать некоторое время, пока не достроится многоэтажка, и квартиры не будут сданы в эксплуатацию. В это время придется где-то жить, значит, тратиться на аренду. Также нужно будет параллельно гасить ипотеку.

Что выбрать: готовое жилье или новостройка?

Ипотека на новостройку – хороший вариант для многих заемщиков. Приобретается абсолютно новая квартира. Даже повышенные издержки в первые 1-2 года (из-за невозможности сразу заселиться) не окажутся обременительными, ведь сама квартира, скорее всего, будет стоить дешевле на этапе строительства. Также ниже будет процентная ставка по ипотеке.

Иногда процентную переплату вообще можно исключить, если удастся найти вариант не с кредитом, а с рассрочкой от застройщика. При выборе из двух вариантов случае руководствоваться своими целями. На то она и новостройка, что там продаются только квартиры. Если кому-то хочется приобрести именно частный дом, то придется оформлять стандартную ипотеку на готовое жилье.

В большинстве случаев процентная ставка выше именно по ипотеке на готовое жилье. Часто такая ипотека остается единственным возможным вариантом. Например, в том случае, если в населенном пункте нет новостроек, прошедших проверку банка. Тогда выбирать не приходится.

Порядок оформления квартиры в собственность по договору ДДУ. Мы уже здесь писали о недвижимости на первичном рынке и подробно рассказывали о договорах долевого участия и счетах эскроу. Есть интересные нововведения, давайте их рассмотрим. … Также договор содержит иные существенные условия: цена, сроки , основания привлечения денежных средств, гарантийный срок . И гарантийный срок также важен, как и остальные параметры в договоре. … Право собственности на жилье регистрируется дольщиками на основании ДДУ и акта ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Документы на регистрацию : — Паспорт или доверенность с паспортом.

Почему ипотеку в новостройке взять легче, чем во вторичке

Когда человек задумывается о приобретении своего жилья, перед ним встает главный вопрос: что выбрать? Новостройка или жилье на вторичном рынке? И у старой, и у новой квартиры есть как достоинства, так и недостатки. Покупка вторички гарантирует, что дом не осядет, вы уже заранее будете знать, какой контингент будет окружать вашу семью – все видно по подъезду и по району. А вот в новостройку могут запросто отправить жить каких-нибудь алкоголиков по программе расселения авариек.

С другой стороны, купить понравившуюся квартиру в старом доме вам может не разрешить банк. А так как сейчас львиная доля жилья покупается в кредит, этот аргумент имеет значительный вес. Итак, почему новостройка в кредит — это просто и выгодно?

Квартиру точно согласуют

Банки охотнее выдают жилищные кредиты на квартиры в новостройках. Более того, у каждого застройщика есть договор с несколькими банками-партнерами. Зачастую, сами застройщики способствуют оформлению ипотечных кредитов для клиентов. Не редки случаи, когда банк отказывает человеку в жилищном займе на вторичку, но с радостью дает одобрение на сделку в новостройке.

Еще один плюс – отсутствие первоначального взноса. Многим застройщикам удается добиться особой лояльности в банках. Да такой, что те выдают гражданам жилищные кредиты без первоначального взноса. К слову, многие россияне не могут себе позволить ипотеку именно потому, что не обладают необходимой суммой сбережений.

Ипотека выйдет дешевле

Сотрудничая с банками, застройщики не только добиваются одобрения самих ипотек, есть еще один способ сделать так, чтоб квартиры раскупались, как горячие пирожки, – снизить ставку.

Почти у каждого застройщика есть договор с определенным банком, который предоставляет ипотеку по сниженной процентной ставке для покупателей квартир в определенном жилом комплексе.

Кроме того, даже если не брать во внимание сотрудничество банков и застройщиков, ставки на жилье в новостройках ниже, чем во вторичках.

Почему так происходит

Новое жилье – это новое жилье. Банк, забирая в залог свежепостроенную ипотечную квартиру, несет меньшие риски, чем в аналогичной ситуации с жильем на вторичном рынке. Новое жилье приобретается напрямую от застройщика, а значит, в квартире никто не был прописан, в процессе не объявятся «мертвые души», которые будут претендовать на недвижимость, у бывшего владельца не окажется справки из желтого дома. В общем, риски признания сделки недействительной ничтожно малы.

Кроме того, на «свежее» жилье застройщик обязан выдать гарантию: если новый дом треснет пополам, банк вернет свои деньги. Если вдруг трещина пойдет по дому, построенному давно, недвижимость станет непригодной для жилья, а значит, потеряет свою ценность.

Есть ряд госпрограмм

Еще один плюс новостроек – целый ряд государственных программ, которые субсидируют часть процентной ставки по жилищному кредиту, делая его доступнее для российских семей.

Это программа молодая семья, когда государство выдает первоначальный взнос на покупку или частично субсидирует процентную ставку. Есть специальные жилищные программы для военных, для работников бюджетной сферы.

С 1 января 2018 года действует программа для семей, в которых появится второй или последующий ребенок. Им предоставляется возможность взять ипотеку под 6%. Такая ставка будет действовать от трех до пяти лет, что финансово здорово поможет семьям, которые давно хотели, но не решались расширить свою жилплощадь.

При этом все государственные программы субсидирования действуют исключительно при покупке нового жилья! На вторичку такую программу не оформить.

Отсутствие мертвых душ

Выше, описывая банковские риски, мы упомянули мертвых душ. Это люди, которые не числятся в документах, но на самом деле являются владельцами долей в квартирах. Это могут быть несовершеннолетние дети, старые немощные бабушки, люди, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных.

Понятно, что без их ведома или ведома их опекунов жилье продавать нельзя. Однако вспомните, сколько подобных историй вы уже слышали по телевизору?

Если они объявятся, сделка будет признана недействительной. Вы пойдете на улицу, но будете должны банку – кредит придется выплачивать в любом случае.

А банк не проверит?

Если вы думаете, что банк будет проверять каждую бумажку, требовать дополнительные документы на квартиру, то вы ошибаетесь.

Менеджер сверит сведения со своим списком и нажмет кнопку «одобрено». Проверять «чистоту» квартиры придется самостоятельно. Но далеко не каждый профессиональный риелтор сможет это сделать. В этом плане новостройка гораздо выгоднее вторички.

Ещё одно выгодное отличие — безопасность

Новые дома сделаны по ГОСТу. При строительстве запрещены горючие и токсичные материалы, все блоки и кирпичи безопасны, экологичны, негорючи. Если застройщик на рынке давно, он заботится о своей репутации, поэтому не будет возводить дома, которые развалятся через пять лет.

В новых домах не только теплее, но и безопаснее. В них нет старых текущих труб, искрящей проводки и висящих розеток. Потолок в новостройках не будет сыпаться, а из-под окна не будет задувать северный ветер.

К сожалению, такие мелочи выясняются только после покупки квартир, но требуют значительных финансовых вложений в ремонт. С новостройкой проще – заехал и живи. Этот факт очень важен для тех, кто берет жилье в ипотеку – дополнительные траты таким семьям точно не нужны, а зачастую и не по карману.

Оформление права собственности на квартиру требует следующих документов: Правоустанавливающего акта (одного из вышеперечисленных). Заявления по установленной форме (посмотреть бланки можно на официальном сайте Росреестра). … Сроки регистрации (на них мы остановимся чуть позже) в МФЦ на несколько дней больше, чем при обращении непосредственно в офис. Но зато при обращении онлайн все будет готово уже на следующий день. Причем, если при личном обращении срок зависит от вида правоустанавливающего документа, то для сайта «Госуслуг» разницы нет. Какие документы вы получаете в результате. … Оформление купленной у застройщика квартиры в собственность .