Если дом введен в эксплуатацию это вторичка или новостройка

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье?

Если дом введен в эксплуатацию это вторичка или новостройка

Все привыкли называть новостройкой любой новый дом — тот, который построили недавно. Даже в объявлениях на сайтах продажи недвижимости это понятие встречается в довольно вольной интерпретации, при этом некоторым постройкам может быть уже несколько лет. Какую же квартиру можно называть новостройкой в смысле юридического термина, покупатели, как правило, не задумываются. Рассказываем, что такое новостройка и какие преимущества имеет такое жильё.

Зачем знать, что такое новостройка

Есть ли вообще разница, какой дом считать новостройкой? Главное, чтобы он был пригоден для житья и доступен для покупки. Но дело в том, что первичность или вторичность определяет цену жилья, тип ипотечной программы и целевую аудиторию, на которую ориентируются компании по продаже недвижимости.

Если говорить про ипотечные программы , то ставки на новостройки чаще всего ниже, чем на вторичное жильё. К тому, же некоторые программы рассчитаны только под новостройки или только под вторичку .

Рынок жилья достаточно широк, и многие покупатели предпочитают выбирать новостройки. Их мотивация такая: это новый дом, там никто не жил (или жил совсем недолго), коммуникации новые, а ремонт сделан недавно. Главная ошибка в таком подходе в том, что под названные характеристики подходит и вторичное жильё.

Сколько лет дом считается новостройкой

Когда риелторы говорят «новостройка», чаще всего они имеют в виду дом, построенный недавно, года 3–4 назад. Но понятие «новостройка» определяется отнюдь не возрастом дома.

Новостройки — это дома, которые только что достроены, а квартиры только выставлены на продажу. Такой статус здание получает в тот момент, когда строительство завершается. Квартиры в этих домах находятся в собственности у застройщика — их никто пока не покупал и никто в них не жил.

Когда новостройка становится вторичкой

Жильё считается первичным или вторичным исключительно на основании своего юридического статуса. Как только квартира переходит от застройщика в собственность третьего лица, она перестаёт считаться новостройкой и становится «вторичкой». Жил в ней кто-то или нет, неважно.

• Объект, который вы покупаете у застройщика на основании договора долевого участия или купли-продажи.
• Квартира в недостроенном здании, которую владелец жилья перепродаёт, не оформив до этого право собственности.

• Квартиры в сданном доме, в которых уже кто-то жил.
• К вартира в абсолютно новом доме для банка может считаться вторичкой, если её уже кто-то купил и оформил право собственности. В этом случае ставки на ипотеку будут как на вторичном рынке.

Если подвести итог: главное преимущество статуса «новостройка» — это более низкая ставка по ипотеке. Однако не каждая квартира в новом доме подходит под этот статус, и если для вашего банка это важный момент, нужно отдельно уточнять, не перешла ли квартира в статус вторичного жилья.

Первичное жилье — квартира в новостройке , на которую ни разу не было оформлено право собственности. Вторичное жилье — это уже готовое жилье, являющееся чьей-либо собственностью. Разберем преимущества и недостатки каждого типа жилья Советы экспертов. … Первичное жилье представляет собой квартиру в строящемся доме , на которую ни разу не было оформлено право собственности. Вторичное жилье уже является чьей-либо собственностью, то есть это готовое жильё. У этих вариантов есть свои преимущества и недостатки, которые нужно обязательно взвесить, прежде чем искать квартиру для покупки. Попробуем разобраться. Новостройки . Преимущества.

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье?

Зачастую возникает вопрос, по каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку. Многие риелторы задавались данным вопросом, однако зачастую не могли прийти к единому мнению.
Осознание того, что данный вопрос можно считать насущным пришло после того, как аналитики двух независимых компаний, подсчитывая количество новых жилых комплексов, в итоге получили разное количество, причем различия шли не на одну-две позиции, а на десятки.

Одним из наиболее понятных вариантов является подсчет проектов, в которых жилье реализует компания-застройщик. Однако при подсчете проектов на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее, возникают расхождения. Считать ли это вторичным жильем в том случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает большую часть квартир крупному инвестору? Многие эксперты согласятся, что такое предложение сложно отнести к первичному рынку, поскольку факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок.
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из юридического статуса. К первичному рынку можно отнести все квартиры, реализация которых ведется непосредственно компанией-застройщиком. В данном случае неважно, заключается ли при этом договор купли-продажи или ДДУ.

Теперь рассмотрим перепродажу.
Если физическое лицо продает квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав, т. е. право собственности на квартиру не оформлено, то данное жилье относится к первичному рынку. Как только получено право собственности – квартира автоматически переходит в категорию вторичного жилья.
Однако здесь встает следующий вопрос: сколько квартир должно быть продано, чтобы дом продолжал считаться новостройкой? Например, у застройщика остались 5 нереализованных квартир, хотя изначально их было более ста. Формально такой дом может быть отнесен к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами, однако, остаток нераспроданных квартир при этом весьма несущественный. В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что каждый аналитик имеет возможность трактовать принадлежность дома к первичному рынку так, как он считает нужным.
Например, если пять оставшихся квартир можно назвать несущественным остатком, то, как быть, если их, например, 10 или 15? Однозначного ответа на этот вопрос нет.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир является далеко не единственным фактором. Еще одним важным показателем считается срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию. Например, считать ли дом новостройкой, если с момента его сдачи прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще не закрыты? Неясной также остается ситуация, если квартиры продает не застройщик, а некое другое юридическое лицо.

Сложнее ситуация обстоит с реконструируемыми зданиями. Очевидно, что никто не сможет отнести к разряду новостроек квартиру, хозяин которой сделал качественный ремонт, и в итоге она выглядит как новая. Однако в настоящее время часть аналитиков относят многие реконструируемые дома именно к новостройкам. При этом, принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Многие эксперты придерживаются мнения, что нужно смотреть, изменилось ли после реконструкции число квартир, либо проверять, изменена ли запись о доме в ЕГРП и присвоен ли дому новый кадастровый номер. Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
В результате возникает вопрос – важно ли в принципе знать, к какой категории относится отдельно взятая квартира – к новостройкам или ко вторичному рынку?
В действительности ответ на этот вопрос весьма важен, поскольку именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение о запуске новых проектов и о ценообразовании. С этой точки зрения, любое существенное по своему объему предложение, выходящее на рынок, может быть отнесено к новому предложению. Однако остается открытым вопрос – относится ли данное предложение к первичному или вторичному рынку. В итоге можно сделать вывод, что на первичном рынке одновременно сосуществуют и первичные, и вторичные предложения, которые не аналогичны предложениям вторичного рынка. Выражаясь языком рядовых покупателей, новостройкой считается то жилье, цены на которое в скором времени могут вырасти в цене, и которое на определенном этапе можно купить дешевле. Если же роста цены не предвидится, то это абсолютно точно вторичный рынок.

По мнению многих экспертов, на рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает определенную долю в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.
В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, передаются физическим лицам на основе переуступки прав. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.
Кроме того на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где имеют место оспариваемые сделки.

Итак, очевидно, что единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще более неоднозначен вопрос, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок — когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании, в момент старта закрытых продаж или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если придерживаться третьей точки зрения, то в таком случае некоторые успешно построенные и проданные новостройки и вовсе никогда не существовали.

Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка . От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить. … Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности. Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже.

Что считать новостройкой?

В конце прошлого года эксперты рынка недвижимости Москвы в один голос предрекали рост цен на новостройки. Эти прогнозы во многом основывались на статистике столичных строительных компаний, выручка которых в 2018 году выросла на 30% и превысила триллион рублей. Иными словами, новостройки по-прежнему в цене, а покупатели всё еще предпочитают их вторичному жилью.

Какая разница

Так какой дом можно считать новостройкой? В повседневных и бытовых ситуациях понятие «новостройка» употребляется значительно шире, чем оно есть на самом деле. Чаще всего так называют дом, который построен не более пяти лет назад, а ещё лучше, если с момента сдачи в эксплуатацию прошло не более 2-3 лет. Объявлений с таким термином на сайтах продажи недвижимости пруд пруди.

Но единственно верный ответ таков: новостройка – это дом, который реализуется непосредственно от застройщика. Юридически, как только официально заканчивается строительство, дом ещё носит статус новостройки. А как только происходит процесс заселения, и в квартиры приходят жильцы, этот статус теряется, даже если жилплощадь побывала в пользовании всего два дня. Факт, жил ли в квартире владелец или она пустовала, с юридической точки зрения не имеет никакого значения. «Новостройка» — это новое жильё из рук застройщика. Все остальное – вторичка.

От плана и котлована

Эта разница влияет на способ оформления документов на жилье. Новостройку покупают в строящемся доме, когда вместо дома только разрытый котлован или вообще только план на бумаге. Позже, после окончания строительства, чтобы получить права на квартиру и зарегистрировать её на свое имя, нужно получить от компании-застройщика:

• протокол распределения жилой и коммерческой недвижимости в объекте долевого строительства,
• технический паспорт БТИ,
• разрешение на введение вновь построенного объекта в эксплуатацию,
• акт приёма-передачи.

Новостройке также должны присвоить адрес, иногда для обозначения положения жилого помещения даже издаётся указ о появлении новых улиц на карте города. То есть, понятно, что список документов значительно отличается от того, что собирают покупатели вторичного жилья.

Не одно и то же

Удивительно, но одна квартира может считаться новостройкой, а вторая, в том же доме и на той же лестничной клетке, вторичкой. Если вы покупаете квартиру в только что сданном доме, но у бывшего дольщика – это вторичное жилье. А если в этом же доме в собственности застройщика остались непроданные метры — их будут продавать как первичную жилплощадь.

Мария Соловьёва

Тоже про то же

Эксперт назвал недвижимость, которая сильнее всего пострадает от новых санкций.

Что означает первичное и вторичное жильё ? Все ли новостройки являются первичными? … Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома , а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой. Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме , стоит существенно дороже. Что такое « вторичка » и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно. Новостройка и « вторичка »: что значат понятия, и как можно купить?

Что лучше: новостройка или вторичка

Первичное жилье представляет собой квартиру в строящемся доме, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Вторичное жилье уже является чьей-либо собственностью, то есть это готовое жильё.

У этих вариантов есть свои преимущества и недостатки, которые нужно обязательно взвесить, прежде чем искать квартиру для покупки. Попробуем разобраться.

Новостройки

Преимущества

• На этапе строительства цена за квадратный метр меньше, чем на вторичном рынке

• Акции и скидки от застройщиков

• Выгодные ставки на ипотеку у аккредитованных банком застройщиков

Выбрать квартиру в новостройке

Недостатки

• Срок сдачи может переноситься

• Длительный срок регистрации права собственности

• Невозможность быстрой регистрации по месту жительства

Перед тем, как сделать окончательный выбор, необходимо изучить рынок: нередко новые квартиры дешевле тех, что сменили несколько хозяев — цена зависит от района, инфраструктуры, состояния жилья, качества ремонта. При этом стоит помнить, что цена на первичную недвижимость зависит от срока сдачи объектов: чем он ближе, тем дороже квадратный метр. Льготная ипотека действует в большинстве случаев только на новое жилье. Новостройка, купленная не у застройщика, а у частного лица, под действие льготных программ не подпадает.

Вторичное жилье

Преимущества

Можно сразу вселиться и прописаться

Инфраструктура более развита, чем в районах новостроек

Возможность торга с продавцом

Возможность получить скидку 0,3% на ставку по ипотеке при покупке на Домклик

Выбрать квартиру

Недостатки

Требуется проверка истории квартиры и возможных рисков

Какой бы вариант вы ни выбрали, запомните главное: если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений. Взвесьте все за и против, посмотрите как можно больше предложений и обязательно торгуйтесь.

Считать ли это вторичным жильем в том случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает большую часть квартир крупному инвестору? Многие эксперты согласятся, что такое предложение сложно отнести к первичному рынку, поскольку факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок. … В результате возникает вопрос – важно ли в принципе знать, к какой категории относится отдельно взятая квартира – к новостройкам или ко вторичному рынку? В действительности ответ на этот вопрос весьма важен, поскольку именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение о запуске новых проектов и о ценообразовании.

Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК

Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.

Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.

Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках

Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.

Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.

«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.

«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Готовые новостройки в цифрах

Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.

Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.

Сколько стоят готовые новостройки

Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».

Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.

Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках

Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.

«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.

Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме , застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию , заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость. Плюсы и минусы «первички». Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье .