Настоящий раздел содержит актуальные новости законодательства и права, судебной практики, обзоры важнейших правовых тем.
Публикации, комментарии, анализы правоприменительной практики, рекомендации юристов ЮК ЮСАКТУМ, образцы правовых документов представлены в разделе «Полезная информация».
С 2012 г. ЮК ЮСАКТУМ оказывает качественные юридические услуги в различных отраслях права (практиках), что подтверждают выигранные дела и благодарности клиентов.
Верховный суд разъяснил, как оформить в собственность гараж времен СССР
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ пересмотрела результаты спора собственника старого кирпичного гаража и городских властей, на чьей земле он располагался. История сегодня — типичная и очень распространенная, она касается тысяч владельцев не только гаражей, но и сараев, и прочих построек, законно возведенных в прошлом веке и оказавшихся в нынешнем едва ли не по ту сторону закона.
Гараж был построен давно — в шестидесятых годах прошлого века. Тогда ни о какой частной собственности на подобные сооружения в городской черте и речи быть не могло. В наши дни пожилой хозяин гаража решил оформить строение в собственность. Но это у него не вышло.
Разрешение на строительство гаража в Воронеже
Пришлось идти в суд с иском к отказавшим чиновникам. Районный суд встал на сторону пожилого человека, но городской суд это решение отменил и принял новое — в пользу чиновников, которые доказывали в суде, что нет оснований признать за хозяином гаража право собственности на эту недвижимость. История появления гаражного бокса № 7 стандартна для советских времен.
Он был построен по разрешению исполкома районного Совета депутатов в 1969 году. Строили гаражный кооператив за счет средств самих владельцев машин — каждый свой отдельно стоящий бокс. Потраченные на строительство деньги и считались взносом в ГСК. Сегодня для регистрации прав собственности на недвижимость нужен известный набор документов. Вот как раз их у пенсионера и не было.
Пока тянулись судебные тяжбы, пенсионер умер, и наследницей по закону стала дочь строителя гаража. Она продолжила дело отца — попытки узаконить право собственности на кирпичное строение. Для этого пришлось обращаться в Верховный суд, так как городской решил спор не в ее пользу. И там владелица старого гаража победила. Вот что увидел в материалах дела Верховный суд.
Исполком районного Совета депутатов поручил в 1967 году отделу капитального строительства зарегистрировать кооператив по строительству гаража-стоянки на 20 машин. Было вынесено постановление с просьбой к управлению регулирования застройки закрепить за этим ГСК участок земли, на котором гаражи располагались. В судебном деле есть выписка из протокола заседания комиссии исполкома, которое в феврале 1969 года разрешало нашему герою строительство гаража. Все последующие годы мужчина был бессменным членом ГСК, долгов по уплате членских взносов не имел.
В 2005 году департамент земельных ресурсов города передал участок земли под гаражами кооперативу в аренду. Через десять лет хозяин попросил свой гараж в собственность. Райсуд иск удовлетворил. Суд решил, что земля под гаражом выделялась именно для его строительства. Пай за гараж выплачен и здание крепкое.
Но чиновники оспорили это решение, и апелляция с ними согласилась. По мнению горсуда, в деле нет доказательств, что землю выделяли для возведения капитальных строений. Еще аргумент — ГСК не владеет землей под гаражами, кооператив всего лишь арендатор, а аренда не предусматривает возведение капитальных строений. С такими выводами апелляции Верховный суд не согласился.
Вот что важно — по закону государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Поэтому являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения в стране системы госрегистрации прав на недвижимое имущество даже в том случае, если права на них не зарегистрированы. То есть по Гражданскому кодексу правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности гражданина, в законном владении которого оно находилось.
По 218-й статье Гражданского кодекса гражданин приобретает право собственности на новую вещь, которую он создал сам для себя, если при этом были соблюдены закон и нужные правовые акты. По закону члены жилищного, дачного, гаражного, потребительского и прочих кооперативов, полностью внесшие свой пай за квартиру, дачу, гараж, получают их в собственность.
Вывод Верховного суда из всего сказанного — право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает в силу закона. В нашем случае гаражный кооператив был создан законно, а наш герой был его членом и пай выплатил. Напомним, горсуд сказал, что земля не предоставлялась под строительство капитальных зданий, ведь у ГСК на землю лишь договор аренды.
На это утверждение Верховный суд заметил — гараж был построен задолго до того, как участок под ГСК дали ему в аренду, поэтому условия договора не могут свидетельствовать о законности или незаконности строительства пенсионером своего гаража.
Строительство гаража, напомнил Верховный суд, гражданину разрешила государственная власть, и в ее разрешении нет никаких ограничений — капитально строить или нет. Сам гараж, по выводу эксперта, — капитальное здание, возведено по действующим строительным нормам, эксплуатируется правильно, угрозу ни для кого не представляет. Городской суд сослался на то, что факт создания капитального объекта «не доказан», но по каким основаниям гараж не относится к объектам недвижимости, не сказал.
Верховный суд решение апелляции отменил и велел его пересмотреть с учетом своих разъяснений.
Источник: uslugijurista.ru
Что собой представляют жилые гаражи, по каким технология возводят постройки
Жилые гаражи – вид недвижимости, который много лет очень востребован. Таким способом многие решают проблему жилых квадратных метров, не приобретая в собственность или в аренду квартиру или частный дом. Но насколько законно основание использовать обычный гараж под проживание. Давайте разбираться с гаражами, как их можно сделать жилыми, что для этого необходимо и законно ли это.
Типы гаражей
Начнем с того, что существует две разновидности гаражной собственности:
- Постройка, расположенная в гаражно-строительном кооперативе (ГСК).
- Отдельно стоящее строение, так называемая индивидуальная постройка.
Первый вариант считается безопасным в том плане, что его сложно подвести к сносу, потому что кооператив приобретает земельный участок в собственность или муниципалитет передает его в аренду на определенный срок, который, как показывает практика, все время продлевается.
Тот, кто приобретает кооперативный гараж, он тут же перекупает у прежнего хозяина пай в гаражном кооперативе. То есть становится его членом. Обычно при этом покупатель делает определенный взнос в кассу кооперативного сообщества. При этом он получает взамен весь пакет документов. А это:
- свидетельство о регистрации прав собственности на приобретенную недвижимость;
- технический паспорт постройки;
- кадастровый паспорт.
Если земля кооперативом была выкуплена, то новый хозяин гаража получает и свидетельство о регистрации прав собственности на участок под гаражом.
Но многие покупатели часто сталкиваются с махинациями. В основном это касается самого кооператива. Поэтому важно при покупке ознакомиться с документами, определяющими статус организации. То есть у кооператива должно быть решение муниципалитета, что он предоставил кооперативу участок земли, где построены гаражи. А также устав организации и список его членов.
И обязательно новый хозяин строения должен получить на руки членскую книжку, заверенную подписью председателя и печатью.
Теперь, что касается индивидуальной постройки. Нельзя приобретать гараж, если его владелец не может предоставить свидетельство регистрации самого гаража и земли, на которой он построен. А также технический и кадастровый паспорт. Без этих документов нотариус даже не сможет провести сделку по купле-продаже.
Итак, если все документы в порядке, то гараж можно приобретать в собственность. А вот теперь можно решать задачу перевода гаража под жилье.
Перевод гаража в жилищное хозяйство
С чисто юридической стороны здесь не все так просто. Чтобы сделать перевод, необходимо ознакомится с разделом под названием «вид разрешенного использования», который находится в свидетельстве о собственности на землю. Если в нем указано, что на выделенном участке можно возводить строения под жилье, то никаких проблем с переводом гаража в жилые помещения нет.
Если такая отметка отсутствует, то придется менять всю документацию. А точнее, выходить с заявлением в муниципалитет, чтобы они разрешили строительство жилья. Скажем честно, этот путь тернист и долог. И, как показывает практика, упирается он в бюрократический аппарат, сломать который сложно.
Итак, будем считать, что в свидетельстве разрешающая отметка присутствует. То есть она позволяет над гаражом или рядом с ним построить несколько помещений, которые впоследствии можно будет использовать под жилье. Но на строительство в том же муниципалитете придется получить разрешение на строительство. И если такое разрешение получено, то можно приступать к возведению верхних этажей. Кстати, их количество обозначено все в том же разделе – вид разрешенного использования.
Количество этажей над гаражом определяется свидетельством на право обладания земельным участком Источник sam.mirtesen.ru
Можно ли прописаться в гараже
Вопрос, поставленной разделом этой статьи, очень актуален. Ответ на него однозначен – можно и прописаться. Но есть ряд условий:
- гараж должен быть признан жилым помещением;
- а чтобы так произошло, необходимо, чтобы постройка полностью соответствовала требованиям санитарно-эпидемиологических нормативов;
- а это значит, что в него должны быть проведены все инженерные сети: водопровод, канализация, электричество, отопительная система, газоснабжение и прочее.
И даже если все эти сети будут в гараж проведены, от каждой службы, к которым относятся коммуникации, необходимо получить справку, что сети в наличии есть и работают они исправно. После чего в администрацию города или района надо подать заявление и пакет документов, в который входят:
- план гаража с техническим описанием объекта;
- проект переустройства;
- все правоустанавливающие документы, обычно копии, которые подтверждают, что Вы являетесь непосредственным хозяином гаража, их придется заверить у нотариуса.
После подачи заявления и пакета документов, через неделю должен быть дан ответ. Редко сегодня отказывают, но если такое произошло, то вы смело можете отправляться в суд и там решать свои проблемы. Другого пути нет.
Итак, если разрешение получено, то можно переходить к переустройству. А после окончания и получения статуса жилого помещения, в гараже можно прописаться.
Варианты надстройки помещений над гаражом
Переделка гаража в жилое помещение – это чаще всего возведение второго этажа. Здесь существует много вариантов, как это сделать правильно. Рассмотрим некоторые из них.
Вариант №1
Обычно гараж – блочное или кирпичное строение с мощным фундаментом. Здесь никаких проблем нет, возводить второй этаж можно просто – демонтировав кровельную конструкцию, оставив перекрытие и подняв стены из того же материала, что и сам гараж. А уже над вторым этажом построить крышу нового дома.
Проще всего, если гараж накрыт плоской крышей. Ее даже демонтировать не надо будет. Обычно кровля – это или железобетонные плиты перекрытия, или монолитно залитая плита с армирующим каркасом внутри.
Поднимаются стены, формируют верхнее перекрытие. Это может быть та же плита или сооруженная конструкция по несущим балкам. Второй вариант легче в плане нагрузки на фундамент. Обычно его рассматривают, если фундаментная конструкция гаража не такая мощная, чтобы выдержать большое количество железобетона.
Перекрытие между первым и вторым этажом обязательно утепляют с параллельным сооружением пола жилого помещения. Обычно это лаги, которые крепят к бетонной плоскости. Между ними укладывают теплоизоляционный материал, к примеру, керамзит или минераловатные плиты. После чего поверх монтируют гидроизоляционную мембрану, а уже поверх формируют напольное основание (вариантов масса).
Обязательно проводят утепления кровли и перекрытия между вторым этажом и чердаком. Если гараж с жилым помещением покрывается плоской крышей, то теплоизоляцию укладывают поверх кровельной конструкции.
Видео описание
В видео владелец гаража рассказывает о своих планах, как пристроить второй этаж из кирпича, который можно использовать под офис и место отдыха:
Вариант №2
Эта конструкция намного дешевле, чем предыдущая. Потому что она представляет собой гараж с мансардной крышей. То есть получается так, что над гаражной постройкой сооружается крыша с чердаком, который затем перестраивается в жилое помещение. Здесь нет ограничений, какого типа крыша будет переделываться. То есть будь она одно-, двухскатной или какой-нибудь другой.
На фото ниже показан вариант с односкатной кровельной конструкцией. Хотя это чаще исключение, чем правило, потому что традиционно мансарды организуют под двускатными конструкциями.
Представьте себе гараж с уже готовой скатной крышей. Если под ней пространства достаточно, то никаких нет преград, чтобы не организовать под кровлей жилье. Кровельную конструкцию надо просто утеплить, используя стандартные технологии. Вот последовательность проводимых строительных операций:
- изнутри по стропилам укладывают пароизоляционную пленку;
- межу стропильными ногами затем укладывают утеплитель, к примеру, минераловатные плиты;
- последние покрывают гидроизоляционной мембраной;
- и в конце проводят отделку плитными или панельными материалами: фанера, ДСП, ОСП, гипсокартон и прочее.
Если кровельная конструкция низкая, то ее придется переделывать. То есть доводить до строительных нормативов жилых помещений. По сути, придется делать реконструкцию кровли с полным демонтажем кровельного материала, стропильной системы и других элементов. Но и это проще и дешевле, чем сооружать новую мансардную крышу.
Потому что после разборки кровельной конструкции остаются практически целыми все пиломатериалы, которые можно использовать для возведения новой кровли. А это большая экономия.
Самый затратный вариант сооружения мансардной крыши, когда кровля гаража – конструкция плоская. На нее придется устанавливать кровельное сооружение, для чего придется приобрести все необходимые строительные материалы: стропила, элементы для обрешетки, брусы для мауэрлата, материалы для теплоизоляционного пирога, кровельный материал и крепежные изделия. Но даже это проще и дешевле, чем воспользоваться первым вариантом строительства.
Видео описание
В видео показана идея формирования жилого пространства в чердачном помещении над гаражом:
Вариант №3
Соорудить над гаражом каркасную постройку в независимости от того, из какого материала был возведен сам гараж. Это тоже не самый затратный вариант оборудования жилья в гараже. Для этого необходимо разобрать гаражную крышу, если она имеет двускатную конструкцию. Или удалить стяжку и кровельное рулонное покрытие, если крыша плоская.
После чего по периметру постройки по перекрытию укладывают мауэрлат – это брусы с минимальным сечением 150х150 мм. Их скрепляют между собой, и они в общей конструкции будут выполнять функции основы каркасного сооружения. Крепится мауэрлат к стенам гаража металлическими анкерами.
После чего сооружают стандартную каркасную конструкцию, состоящую из опорных стоек сечением 100х100 мм, которые устанавливают по углам нового помещения и между ними над стенами с шагом 1-1,5 м. Крепят стойки к мауэрлату стальными уголками и саморезами.
После чего монтируют верхнюю обвязку. Это все тот же мауэрлат, только элементы которого уложены по верхним краям опорных стоек. Для этого используют брусы 100х100 мм. Крепление проводится теми же изделиями, что и к нижней обвязке. Далее формируется крыша: одно- или двускатная.
Редко выбирают другой вариант.
Когда каркас будет готов, его обшивают с внешней стороны влагостойкой фанерой или плитами ОСП. Изнутри укладывают утеплитель и обшивают теми же фанерными листами или ОСП панелями. Далее утепляют крышу и укладывают на нее кровельный материал. В самом конце формируют и утепляют потолок и полы. Устанавливают окна и двери, проводят коммуникации.
Видео описание
В видео специалист рассказывает о технологии сооружения каркасной надстройки над кирпичным зданием:
Вариант №4
Это самый простой способ. В основе его отказ от гаража, как помещения для содержания автомобиля. То есть внутри гаражной постройки организуется жилье. Ничего не пристраивают и не надстраивают. Делают просто капитальный ремонт гаражного помещения с прокладкой коммуникационных сетей.
При необходимости помещение можно разделить перегородкой или создать зонирование другими методами, благо такие существуют и активно используются дизайнерами. На фото ниже как раз показано, как смогли правильно организовать жилое помещение внутри гаража. Уютная и красивая обстановка, точно вписаны в пространство мягкая мебель и других аксессуары.
Заключение по теме
Как видите, сегодня перевести гараж в жилое помещение – не проблема. Главное – получить на это разрешение властей и создать все необходимые благоприятные условия проживания в нем. Но какой из вариантов Вы выберете, зависит от многих условий, где один из важных – финансы, выделенные на переустройство.
Источник: m-strana.ru