Президент РФ Владимир Путин поручил проработать вопрос перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования строек с участием банков. Новая система должна прийти на смену долевому строительству жилья. Такой переход, по мнению главы государства, может быть осуществлен после того, как с 1 июля будут введены в действие жесткие требования к застройщику. Новострой-СПб выяснил у экспертов рынка, как будет выглядеть новая схема взаимоотношений «застройщик – покупатель» и что ждет рынок новостроек после отмены «долевки».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Исходя из той скудной информации, которой мы сейчас располагаем, понятно, что время «долевки» сочтено. По-видимому, ее призвана заменить схема привлечения денег дольщиков через эскроу-счета, анонсированная еще в предыдущих поправках в 214-ФЗ. Это означает, что по существу дольщик не передает деньги застройщику, а аккумулирует их на банковском счете.
Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечения денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.
Долевое строительство. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]
Размер страхуемого взноса на сегодняшний день – 1,4 млн рублей, что никак не соотносится с ценами на квартиры. Если дольщик должен аккумулировать в банке полную стоимость квартиры к моменту окончания ее строительства, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Пока неясно, сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, смогут ли эти финансовые организации кредитовать всех тех застройщиков, а их сотни тысяч на территории России, которые захотят воспользоваться проектным финансированием? Получат ли застройщики аккредитацию банков в соответствии с их высокими требованиями?
Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Мы убеждены, что новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. м возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»
Считаю, что данная схема не подходит для России. Схема работы по договорам долевого участия давно доказала свою эффективность для обеих сторон. А строительство за счет кредитных средств, безусловно, увеличит цену за квадратный метр.
Не каждый застройщик, особенно если говорить о небольших компаниях, может получить финансирование от банков. Соответственно, сократится и число строительных компаний и, как следствие, объемы строительства. В результате всех этих действий стоимость квадратного метра для конечного покупателя вырастет.
Иван Фатеев, финансовый директор Mirland Development Corporation
Единственной реальной альтернативой привлечению средств дольщиков сегодня является проектное финансирование. Однако, далеко не все девелоперы смогут позволить себе привлекать средства таким образом. Во-первых, проектное финансирование сейчас предоставляют всего несколько крупнейших банков. Во-вторых, процентная ставка достаточно высока: порядка 10-17%. В-третьих, на то, чтобы получить одобрение, может уйти до года.
Эта ситуация может привести к тому, что на рынке жилой недвижимости останется небольшое количество игроков – компаний федерального уровня, которым откроется возможность диктовать рынку свои условия. Квадратный метр при таких условиях скорее всего подорожает, а качество строительства может снизиться. Впрочем, с точностью предсказать все последствия сейчас очень сложно.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Череда законодательных изменений по обеспечению защиты дольщиков, с одной стороны, и жернова постоянных изменений законов в градостроительной сфере, с другой, осложняют положение застройщиков. Плюс ко всему недавно мы услышали озвученное Президентом РФ намерение «покончить» с долевкой как с классом.
Нет никаких сомнений, что механизм проектного финансирования банками застройщиков не сможет заменить «долевку» даже наполовину. Поэтому сейчас можно уже однозначно прогнозировать кратное снижение объемов жилищного строительства в ближайшие годы. При этом побочным эффектом может явиться активизация текущего спроса. Застройщики, безусловно, не упустят возможность сесть на конька «срочно покупайте «долевку», ее скоро отменят!».
Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб»
В случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных средств. Крупные игроки смогут работать в таких условиях, но для мелких и средних компаний настанут тяжелые времена. Если рассматривать рынок новостроек Санкт-Петербурга, то в ближайшие год-два серьезных колебаний мы не ожидаем. В дальнейшем, при отказе от долевого строительства и переходе на продажи только готового жилья, построенного за счет собственных и заемных ресурсов, несомненно, произойдет рост цен на строящуюся недвижимость.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA
По большому счету, переход на проектное финансирование – это неплохо. Ведь вопрос в стоимости заемных денег и условий банковского кредитования. Все же понимают, что для того, чтобы рынок жил и развивался, эти условия должны покрывать интересы банка, девелопера и возможности покупателя. Полагаем, что переход полностью на банковское финансирование скорректирует рынок и с точки зрения объемов производства, и с точки зрения цены на недвижимость.
Что касается LEGENDA, то компания задолго до принятия судьбоносных законодательных решений поняла для себя выгодность продажи квартир на более поздних стадиях готовности дома и уже давно начало подготовку к постепенному переходу от «долевки» к проектному финансированию и другим способам привлечения инвестиций в строительство.
Источник: www.novostroy-spb.ru
Отмена долевого строительства и дольщики
К чему приведет отмена долевого строительства? Риски при приобретении новостроек, станет ли их меньше? Вырастут ли цены на новостройки? Об этом рассуждают эксперты.
Отмена долевого строительства. Последствия для дольщиков.
Если Вы планируете приобрести квартиру, но еще не стали участникам долевого строительства либо внесли свои деньги застройщику, а квартиру еще не получили – для Вас новости. Плохие или хорошие, решать только Вам.
Готовьтесь: власти думают об отмене долевого строительства.
Портал «Московская квартира» провел опрос экспертов, чем отмена долевого строительства может обернуться для дольщиков.
Дмитрий Чариков, руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета при Совете Федерации РФ об отмене долевого строительства для тех, кто еще не внес денежные средства, и только думает о том, чтобы стать участником долевого строительства, с ходу высказался неутешительно: «Цены за «квадрат» резко взлетят, а тот уровень спроса, которые демонстрирует рынок спровоцирует серьезный кризис в строительном секторе — квартиры станут для многих просто недоступны т.к. стоимость для конечного потребителя повысится на 30-50% — застройщики работать себе в убыток не будут».
А также для тех, кто деньги внес застройщику, но квартиру еще не получил: «Для свершившихся дольщиков такая ситуация чревата тем, что риск банкротства застройщика существенно увеличится и, таким образом, люди могут остаться без квартир и денег».
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» заметила: «Долевое строительство делает недвижимость доступной – покупатели-инвесторы приобретают жилье по выгодным ценам. В противном случае они просто станут неплатежеспособными».
По словам Дмитрия Овсянникова, директора компании «ИПОТЕК. РУ» при отмене долевого строительства себестоимость жилья существенно увеличится: «Если отменят долевое строительство – изменятся условия на рынке: часть застройщиков обанкротится. Следовательно, предложение нового жилья начнет сокращаться.
У застройщиков, кроме собственных средств, на которые можно вести строительство, останется возможность получить финансирование строительства в банках, а это – дорогие деньги.
Представьте, что застройщику, допустим, удалось получить кредит под 20% годовых.
Средний срок строительства 20-этажного дома – года три. На сколько процентов произойдет увеличение себестоимости строительства, если каждый год застройщик будет отдавать по 20% от полученных в кредит денег только в виде процентов?
Следовательно, все эти дополнительные затраты лягут на конечного потребителя: жилье станет намного дороже».
Дмитрий Земсков, генеральный директор компании S DEVELOPMENT) предлагает не паниковать сразу, ведь при отмене долевого строительства себестоимость жилья поднимется не сразу: «Пока ограничения не приняты, этот риск никакого значимого влияния на динамику цен не окажет.
В случае ужесточения законодательства уровень цен на первичном рынке возрастет минимум на 25-30%, однако произойдет это не одномоментно, а в течение нескольких месяцев – по мере вымывания проектов, строящихся на условиях ДДУ по 214-го закону.
Сейчас в московском регионе наблюдается устойчивый избыток первичного предложения при пониженном платежеспособном спросе, так что дефицит пока не грозит».
Для свершившихся дольщиков, то есть, для тех, кто денежные средства на постройку жилья внес, но квартиру еще не получил, Дмитрий Земсков рассуждает в таком направлении: «Тем, кто уже стал участником долевого строительства, эти изменения ничем существенным не грозят, поскольку изменения в законе обратной силы не имеют. Ровно так же происходило и десять лет назад, при вступлении в действие с 1 апреля 2005 года пресловутого 214-го закона. Все застройщики, кто до этой даты получил разрешение на строительство, мог продавать свои объекты без ДДУ. К ним никаких репрессий не применялось».
С другой стороны, у Дмитрия Овсянникова совсем неутешительные выводы: «Им – точно не позавидуешь. Представьте: люди внесли деньги в строительство дома, и на эти деньги построена половина дома. Чтобы построить дом целиком и полностью – нужно привлечь новых дольщиков, их деньги.
Но «правила игры» изменились, и привлечь их нельзя.
Что будет с половиной дома? Где взять деньги на достройку?
Кредит в банке? А будет ли выгода застройщику от этого кредита?
Или окажется, что, построив дом, застройщик вместо прибыли получит убытки?
И будет ли застройщик работать, зная, что его работа принесет ему не прибыль, а убытки?
Нет денег на достройку – дом не строится.
Дольщики – становятся «обманутыми дольщиками». Кто будет решать их проблемы?»
Изучив нешуточную ситуацию на рынке недвижимости, невольно задаешь себе вопрос: «К чему приведет отмена долевого строительства»?
Источник: www.mos-kva.ru
Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру
Собственное жилье в России есть далеко не у каждого человека и даже не у каждой семьи. А те, кому повезло переехать в собственную квартиру, вынуждены десятки лет платить за нее кредит. Так что везением это назвать можно лишь условно. Поэтому решением проблемы для многих семей становится долевое участие в стройке.
Стать дольщиком – значит вложиться в квартиру, как говорят, «на этапе котлована». То есть заплатить компании за постройку своей квартиры. Новоселья в таком случае приходится подождать, но способ все равно привлекателен для граждан, потому что квартира выходит дешевле, чем если бы ее купили на этапе сдачи дома в эксплуатацию.
Популярность долевого участия «Право.ru» подтвердили в Росреестре. После заметного скачка в 2012–2014 годах количество договоров долевого участия так и не упало вниз. На протяжении уже трех лет оно держится на одинаково высоком уровне.
Вместе с очевидной материальной выгодой у такого вложения есть и недостаток. Подписывая договор долевого участия (ДДУ), человек рискует стать обманутым дольщиком, количество которых у нас в стране все увеличивается. О них снимают сюжеты для центрального телевидения – люди купили квартиры, а дом так и не построили. «В каждом регионе мы сталкиваемся с жалобами людей, которые лишись денег и не получили жилья», – подтвердил председатель комитета Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев; он высказался на эту тему на специально организованных парламентских слушаниях.
Масштабы брошенных строек растут, и на эту проблему обратило внимание правительство. В итоге долевое строительство решили отменить и заменить его на проектное финансирование.
В чем разница
При долевом строительстве дом возводят на деньги, полученные от продажи квартир. При проектном финансировании стройку оплачивает банк. Он дает кредит застройщику. Для покупателей квартир кардинально ничего не поменяется – жилье точно так же можно будет купить на этапе стройки.
«Граждане по-прежнему смогут заключать договоры участия в долевом строительстве на стадии котлована, но платежи по договору будут перечислять не на счет застройщика, как это происходит сейчас, а на специальный счет (счет-эскроу) в банке», – объяснил «Право.ru» ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ» Александр Рудяков.
Проектное финансирование безопаснее. Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при участии банка деньги будут лежать на счете, пока дом не будет сдан.
Денежные средства будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не передаст недвижимое имущество в собственность участнику долевого строительства. Если же обязательство не будет исполнено, деньги будут разблокированы и гражданин сможет забрать свои средства из банка.
Александр Рудяков, ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ»
Когда отменят долевое строительство
В ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству обеспечить полный переход к проектному финансированию. Он должен произойти постепенно за три года. Спустя полтора месяца правительство утвердило дорожную карту. Поручения президента также вошли в законопроект, который уже внесен в Госдуму.
Если его примут – он вступит в силу 1 июля этого года, но переход будет постепенным. Сначала люди смогут выбирать между ДДУ и проектным финансированием. Затем выбор исчезнет.
«Сомнений в том, что такой переход состоится, не возникает», – считает юрист Александр Рудяков. Ожидается, что долевое строительство перестанет существовать к 2021 году.
«Мы видим, что невозможно решить проблему обманутых дольщиков, если мы не поставим точку в самой возможности их появления», – объяснил мотивы перехода глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Что будет с ценами
«Мы масштабных признаков и причин удорожания строительства квартир не видим. Это все разговоры, которыми мы сами себя пугаем, но отрасль будет совершенно иная», – сказал генеральный директор АО «Дом.РФ» Александр Плутник.
«Переход от ДДУ на систему проектного финансирования приведет к укрупнению девелоперов и к уходу с рынка «рискованных» и проблемных застройщиков, – признает Кирилл Холопик, руководитель Национального объединения застройщиков жилья, – однако о завышении цен речи пока не идет».
«То, что банки будут накручивать огромные проценты – это миф», – считает Ольга Архангельская, партнер Ernst https://pravo.ru/story/203211/» target=»_blank»]pravo.ru[/mask_link]
Что будет, если долевое строительство отменят?
Довольно нашумевшей новостью в сфере недвижимости стало предложение правительства об отмене долевого строительства. Многие граждане, которые планировали покупку жилья, озадачены тем, что изменится, когда нововведение обретет силу и как это скажется на ценах, а также процессе покупки.
17 декабря 2015 г.
Довольно нашумевшей новостью в сфере недвижимости стало предложение правительства об отмене долевого строительства. Многие граждане, которые планировали покупку жилья, озадачены тем, что изменится, когда нововведение обретет силу и как это скажется на ценах, а также процессе покупки.
Тем не менее, до 2020 года правительство планирует полностью прекратить долевое строительство. На срок до этого времени предлагается схема по уменьшению количества проектов, осуществляемых на основе договоров долевого строительства.
Буферный период
Предполагается, что уже через несколько лет желающие не смогут приобрести квартиру в недостроенном объекте. Компания-застройщик обязуется для начала построить новостройку на личные средства или под займ. Только после подготовки дома к эксплуатации заемщик может начать сдачу квартир. Таким образом, власти планируют навсегда искоренить такое понятие, как «обманутые дольщики», ведь неоднократно возникала проблема, когда покупатель оплатил жилье на стадии закладки фундамента, а строительство на каком-то этапе заморозилось на неопределенный срок.
На период до полной отмены прежних порядков по недвижимости, предлагается следующая схема. Застройщик имеет право предложить на продажу жилье в недостроенном объекте, но при условии, что имеет кредитное банковское финансирование, то есть, предлога для остановки строительства у компании не будет.
В данном случае, по мнению экспертов, уровень продажи и популярность квартир в новом объекте не скажется на темпе строительства, а деньги, полученные от продажи квартир, будет получать банк, в котором компания открыла кредитную линию на постройку комплекса. Таким образом, даже если продажа жилья остановится, постройка будет завершена за счет кредитных средств.
Полный запрет на долевое строительство планируется ввести через 5 лет. Теперь застройщики будут сначала заручаться финансовой поддержкой банка, после строить комплекс, оформлять жилье документально и только после этих процедур – сдавать квартиры в продажу.
Возможные последствия
Наиболее волнующим общественность последствием может стать рост цен на квартиры. Отмена долевого участия, по мнению строительной сферы, застрахует покупателей от банкротства застройщиков и остановки строительства, но неизбежно приведет к тому, что цены на готовое жилье возрастут. К тому же, покупатель потеряет возможность купить жилье дешевле, как это происходило при оплате жилья на стадии закладки фундамента или рытья котлована.
Отмена долевого строительства приведет и к некоторому уменьшению деловых единиц на рынке недвижимости. Например, исчерпают свою миссию частные инвесторы, которые зарабатывают на хлеб благодаря росту цен в процессе строительства объектов. Также, исчезнут и молодые строительные компании, которые в силу малого оборота не будут способны получить кредитование и поддержку банков.
На рынке недвижимости, по мнению аналитиков, останутся только крупные компании, что приведет к монополизации первичного рынка и образованию конгломератов, которые и будут соревноваться за симпатии покупателей.
Плюсы и минусы
Несомненно, в выигрыше остаются те, кто уже имел неосторожность попасть в руки недобросовестных застройщиков, а также потенциальные обманутые дольщики. Теперь их средства будут надежно застрахованы и обещают быть использованы непосредственно по назначению.
Также плюсом это будет для банковской сферы, которая получит больше клиентов в виде крупных компаний-застройщиков. Последние же получат меньший уровень конкуренции, а также выгоду от повышения своей конкурентоспособности и цен на готовое жилье.
Отрицательно скажется нововведение все же на тех, кто зарабатывал на перепродаже жилья в новостройках, а также простые покупатели, для которых повышение цен на жилье может оказаться неподъемным.
Источник: rucountry.ru
Москва. Недвижимость
купить квартиру, продать квартиру, недвижимость, иппотека, агентство недвижимости
Подписывайтесь
Телеграм канал Недвижимость Москва https://t.me/mielmosru
Телеграм канал Чат Аренда/Продажа квартир в Москве, объявления https://t.me/mielchat
Отмена долевого строительства — что ждёт инвестора и застройщика
В России отменяют долевое строительство. Это когда застройщики на средства будущих новоселов строят дом. Взамен этой схемы на рынке останется проектное финансирование. То есть жилые дома будут возводиться только за счет банков. Без привлечения физических лиц.
Сделано это для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Граждане не будут рисковать своими деньгами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность.
Теперь главный вопрос: готовы ли банки давать кредиты под щадящие проценты? В противном случае, цены на квартиры взлетят до небес
— В настоящее время кредитовать строительство банки готовы не ниже чем под 15% годовых (среднерыночная ставка для большинства застройщиков), — говорит исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. — Для того, чтобы компании выжили, эта цифра должна быть понижена минимум в два раза. Если нет, то жилье подорожает минимум на те же 15%, а к таким условиям покупатель сегодня не готов. Что приведет к остановке продаж и банкротству мелких и средних девелоперов.
— По поводу ставок, надо исходить из экономических реалий, — добавляет руководитель ипотечной группы Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Носонов. — Если инфляция равна 4% годовых, то и банковский процент для застройщиков должен составлять максимум 8%. Только так можно сохранить равновесие на ранке недвижимости.
Как выживают на Западе
В западных странах нет понятия долевого строительства. Там существует работающий механизм, который защищает покупателя на этапе строительства объекта
— Суть механизма заключается в том, что средства инвестора хранятся на специальном счете, — поясняет исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. — Застройщик не может снять все деньги сразу, а получает их частями со счета по мере выполнения строительных работ, что подтверждает акт выполненных работ и его соответствие составленной смете. Другими словами, он получает оплату по факту и только за действительно пройденный этап работы. Это эффективная зарубежная практика, которая будет постепенно приходит и к нам.
При этом в некоторых европейских странах есть схемы, напоминающие накопительные кооперативы. Например, во Франции будущий заемщик накапливает средства на специальном сберегательном счете, и после достижения определенного порога может уже претендовать на заем для приобретения жилья по ставкам не выше 4%.
В Великобритании существуют строительные общества, по своей схеме очень напоминающие строительные сберегательные кассы в Германии. Там будущий покупатель сначала вкладывает средства на специальный счет в сберкассы, с которых осуществляется финансирование стройки. Через несколько лет он имеет возможность оформить жилищный кредит для приобретения жилья.
Кредит кредиту рознь
Надо сказать, что проектное финансирование и кредитование застройщиков отличается.
— Обычное кредитование банками застройщиков — это не только финансирование строительства, но и на поддержание текущей жизнедеятельности застройщика, — добавляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Это затраты на рекламную компанию, проведение различных мероприятий, заработная плата сотрудникам. Проектное же финансирование будет направлено исключительно на финансирование строительства и возведение дома.
Власти планируют отказаться от долевого участия при строительстве жилых домов. Это приведет к уменьшению числа тех, кто рассматривает покупку квартиры как временную инвестицию, но на новостройках по-прежнему можно будет заработать.
Президент Владимир Путин 5 ноября поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов. Таким образом государство хочет решить проблему обманутых дольщиков, которых в России, по данным Минстроя , насчитывается не менее 46 тыс.
Долевое строительство является схемой финансирования, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения (на любой стадии) объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи. Проектное финансирование, которое должно прийти на смену этой схеме, предполагает, что средства дольщиков больше не будут использоваться — деньги на строительство при необходимости застройщик будет брать в кредит у банка.
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств дольщиков. По данным Росреестра, количество новых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев 2017 года составило 483,6 тыс. против 427,7 тыс. годом ранее.
Отказ от долевого строительства будет означать, что частные инвесторы уже не смогут вкладывать средства в недвижимость на стадии котлована. Но у них останутся другие варианты заработать на вложениях в жилую недвижимость.
Зачем нужен отказ от Договора долевого участия
Отход от принципа долевого финансирования должен, по замыслу властей, помочь в борьбе с проблемой обманутых дольщиков. Обманутым таковой становится, если застройщик не выполнил в его отношении обязательств по постройке дома и передаче объекта в собственность. По данным рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, на 1 января 2017 года в России насчитывалось 928 проблемных жилых объектов, а количество обманутых дольщиков составляло около 132 тыс. человек. При этом по состоянию на 1 июля 2017 года, по данным Минстроя России, в 69 регионах страны официально насчитывается 785 проблемных объектов, а пострадавшими признаны 46,6 тыс. человек.
Заработать на новостройке
Доля инвестиционных покупок на столичном рынке новостроек в 2017 году составляет от 10 до 15%, считают опрошенные РБК эксперты. Исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди оценивает вложения в новостройки с целью дальнейшей перепродажи в 50-100 млрд руб. за последний год по всей России. «Количество спекулятивных инвесторов, которые покупают жилье на стадии котлована с целью перепродажи после окончания строительства, уменьшилось, в годы активного роста цен на жилье их было намного больше», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. До кризиса 2008 года доля таких приобретений могла достигать 20-30%.
Снижение интереса к инвестициям в новостройки объясняется тем, что вложения в строительство дома на стадии котлована уже не приносят прежнего дохода. По словам Олега Репченко, до финансового кризиса 2008 года за время стройки цена квартиры могла увеличиться в 1,5-2 раза, после кризиса прирост стоимости уменьшился, но все же составлял 20-30%. «А сейчас большинство объектов прирастают в цене не более чем на 10-15%», — говорит он. Эксперт отмечает, что речь идет не о годовых процентах, а о росте стоимости от начала строительства до его завершения, то есть за два-три года (если застройщик не нарушит сроки сдачи объекта в эксплуатацию).
Другие представители рынка оценивают текущую доходность новостроек несколько выше. «В большинстве проектов на рынке разница в стоимости квартиры на начальной стадии строительства и в доме, сданном в эксплуатацию, составляет до 25%, а в наиболее успешных проектах может доходить до 35%», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
На снижение инвестиционной привлекательности жилья повлияли еще два фактора. Во-первых, рынок сейчас перенасыщен, например, количество квартир в готовых новостройках Москвы только в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД с 2015 года увеличилось примерно в 1,6 раза. Во-вторых, реальные располагаемые доходы населения в последние годы снижаются, и, соответственно, падает спрос на жилье, говорит Татьяна Полиди.
Альтернативные варианты
Переход на проектное финансирование будет означать, что частные инвестиции в строительство домов на ранней стадии станут невозможными. Однако эксперты отмечают, что у граждан есть альтернативные варианты вложений в жилую недвижимость: покупка готового жилья на первичном рынке для перепродажи, покупка квартир для сдачи в аренду и приобретение апартаментов.
Чтобы получить доход от перепродажи жилплощади, нужно тщательно выбирать объекты, имеющие большой потенциал роста стоимости. Например, положительно на цене квартиры может сказаться будущее улучшение транспортной доступности. «Идеальными будут те проекты, рядом с которыми в ближайшем будущем появятся новые станции и пересадочные узлы. Развитие транспортной системы Москвы, в частности расширение сети Московского метрополитена, создает потенциально интересные предложения», — говорит Наталья Шаталина.
Инвесторы могут также приобрести жилье для сдачи в аренду. В таком случае покупателям нужно выбирать квартиру с оглядкой на пожелания потенциальных съемщиков, напоминают эксперты. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, самым большим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные недалеко от метро и в пределах МКАД. Кроме того, инвестору стоит учитывать, что зачастую квартиры в новостройках продаются без отделки, то есть придется дополнительно потратиться на ремонт и меблировку.
Выбирать лучше объекты, арендная плата за которые составит от 30 до 100 тыс. руб. в месяц, советует президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов. «Такие квартиры составляют около 57% общего спроса, и соответствующие предложения недолго остаются вакантными», — объясняет он.
Эксперты советуют обращать внимание на квартиры, расположенные на нижних этажах: они дешевле, чем те, что находятся на верхних. Кроме того, рекомендуется выбирать объекты с самым маленьким метражом. «Если перед вами стоит выбор между однокомнатными квартирами площадью 45 кв. м и 31 кв. м, то предпочтение нужно отдать второй, так как разница в арендной плате между этими объектами будет незначительной, а вот бюджет покупки окажется существенно меньше», — советует Мария Литинецкая.
«При сдаче жилья в аренду доходность составляет 3-5% годовых», — оценивает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.
Еще одним вариантом вложения в недвижимость может стать покупка апартаментов, говорит руководитель направления исследований в сфере недвижимости и строительства аналитического центра НАФИ Светлана Подчалина. «Сейчас апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому приобрести их можно на 20-30% дешевле, чем квартиру с аналогичными характеристиками. Но в скором будущем, возможно, появится нормативная база для их перевода в статус жилья. Если это произойдет, цены на них возрастут», — говорит она. В начале сентября в Минстрой был представлен законопроект о предоставлении апартаментам такого статуса, а в октябре министерство подготовило собственный текст законопроекта о регулировании рынка апартаментов.
Что делать сейчас
Эксперты расходятся во мнении, стоит ли, пока это возможно, вкладываться в строящуюся жилую недвижимость. «Если у вас есть возможность и желание инвестировать в долевое строительство, то лучше сделать это сейчас или в ближайшее время, до реформы», — советует Мария Литинецкая. Уже начатые проекты изменения в законодательстве вряд ли затронут, полагает она.
По мнению Кирилла Игнахина, сейчас благоприятное время для покупки квартиры в новостройке. «На рынке представлен широкий выбор объектов: объем предложения побил рекорд и достиг 3,6 млн кв. м. В связи с этим большинство застройщиков сейчас предлагают скидки и проводят различные акции», — говорит он. С ним соглашается и генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «Проекты, которые уже находятся в стадии реализации и регулируются действующим законодательством, будут завершены по текущим нормативам, так что их инвестиционная привлекательность остается на высоком уровне».
Противоположного мнения придерживается Олег Репченко: «Недвижимость сейчас не является прибыльным инвестиционным инструментом, поэтому нет смысла рисковать с покупкой квартиры на ранней стадии строительства». Не советует делать это и Татьяна Полиди, по мнению которой, лучше покупать готовое жилье, если есть такая возможность.
Несмотря на снижение привлекательности для инвесторов, как инструмент сохранения капитала покупка жилья не теряет актуальности, полагает Мария Литинецкая. «Этот актив если и не прибавит в цене, то по крайней мере вряд ли потеряет значимую часть своей стоимости в обозримом будущем. И так как в России низкая обеспеченность жильем, то, так или иначе, спрос на квартиры будет — вопрос в платежеспособности населения», — говорит она.
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству совместно с Центробанком и АИЖК «утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», сообщается на официальном сайте Кремля.
Поручение должно быть выполнено до 15 декабря 2017 г. Ответственными назначены премьер-министр Дмитрий Медведев, глава ЦБ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник.
По оценкам экспертов, из-за отмены долевого строительства цены на жилье вырастут как минимум на 15%. Сейчас разница в цене на жилье на разных стадиях строительства может достигать 40%.
Источник: xn—-ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai