Если покупатель не принимает квартиру в новостройке

Чтобы вас не обвинили в уклонении и затягивании сроков

Что делать, если обнаружили недочеты после приемки квартиры в новостройке?

Как бы вы ни были внимательны при приемке квартиры в новостройке, некоторые недочеты могут вскрыться уже тогда, когда вы начнете ее обживать. Например, ижевчанка Софья пожаловалась, что через пару месяцев после заселения у нее перестали открываться окна в щели попала и замерзла вода. А вот у нашей читательницы Ксении ситуация еще серьезнее: стену утеплили неправильно, в итоге в одной комнате зимой +20, а в детской +11.

Можно ли застройщика привлечь к исправлению недостатков уже после подписании договора, выяснил IZHLIFE у председателя Объединения советов домов Удмуртии Александра Евсеева.

Не все изъяны можно выявить при въезде в квартиру. Иногда они проявляются уже после новоселья На что имеют право?

Если у вас договор участия в долевом строительстве, то вам даже документы искать не нужно.

Минимум 3 года на инженерное оборудование (водопровод, канализация, отопление и так далее) Минимум 5 лет для всего остального объекта, если поломка не связана с естественным износом или неправильной эксплуатацией

*такое право по закону (ч. 4-8 ФЗ 214) получают дольщики, вне зависимости от того, что написано в их договоре. Если же заключается договор купли-продажи (или любой другой), то перед подписанием нужно посмотреть на все, что есть в квартире, и проверить, внесено ли это в гарантийное обслуживание по договору, какие обговорены сроки устранения.

Как подать жалобу?

Претензия в адрес застройщика должна быть письменной. Отправлять лучше с пометкой о получении или почтовым уведомлением.

Это застрахует вас от ответа, что письмо не дошло

Рассмотреть претензию застройщик должен, согласно Гражданскому кодексу, в течение 30 дней прислать своего оценщика, жильцу дополнительно оплачивать ничего не нужно. А за каждый просроченный день застройщик должен будет платить пени. Если реакции нет, то решать вопрос можно в суде, но придется за свой счет проводить независимую экспертизу.

Какие подводные камни вас ждут?

Главная проблема в этой ситуации отсутствие застройщика, а не его отказ выполнять обязательства.

После того как дом построен, застройщик может стать банкротом, перерегистрироваться, перестать работать. В таком случае своим законным правом жильцам воспользоваться не получается. Александр Евсеев, председатель Объединения советов домов Удмуртии ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры , в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры . … Невыясненным остался вопрос: каким образом данный срок был зафиксирован сторонами (вами и застройщиком) — письменно или устно? В практике решения подобных вопросов были случаи, когда акт приема-передачи квартиры подписывался без замечаний со стороны дольщика, а обещания устранить недостатки давались застройщиком устно и нигде не фиксировались или момент фиксации всячески откладывался под разными предлогами.

Как правильно НЕ принять квартиру у застройщика?

Вы имеете право не принимать квартиру в новостройке, если она не подключена к сетям, у вас есть претензии к качеству строительства или если квартира не соответствует описанию в ДДУ. Как правильно это сделать, чтобы вас не обвинили в уклонении от приемки, рассказывает CEO компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев.

В соответствии с 214-ФЗ «О долевом строительстве», дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если объект не соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям.

Обычно при осмотре составляется дефектный акт, а дольщик не подписывает акт приемки-передачи. Стороны договариваются, когда застройщик устранит недостатки.

Но если при осмотре договориться не удалось , застройщик настаивает на приемке, а вы принимать квартиру не готовы, важно задокументировать ваши претензии для возможного суда в будущем.

Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, если у дольщика не будет мотивированных возражений . Мотивированным возражением является грамотно оформленная претензия с приложением доказательств. Доказательство – это официально составленный акт приема-передачи, в котором перечислены нарушения.

Как по закону отказаться от приемки квартиры:

1. Направить на юридический адрес застройщика уведомление о предстоящем комиссионном осмотре. Так осмотр объекта получит официальный статус, а документы будут обладать юридической силой. В комиссию входят дольщик, представитель застройщика и любое третье лицо.

2. Провести обследование объекта на предмет соответствия дома и квартиры обязательным требованиям , зафиксировать все нарушения в акте комиссионного осмотра.

3. Составить акт осмотра, который должны подписать все члены комиссии. Если представитель застройщика откажется подписать акт, то нужно подтвердить подписью остальных членов комиссии.

4. Подготовить претензию в адрес застройщика, указать в ней срок устранения выявленных недостатков. В соответствии с законом о защите прав потребителей, дольщик имеет право назначить любой разумный срок. Если застройщик не согласен, он обязан направить официальный ответ и перечислить причины, по которым невозможно устранить эти недостатки в указанные потребителем сроки. Максимальный срок устранения – 45 календарных дней.

5. После исполнения обязательств застройщик обязан повторно пригласить дольщика на приемку квартиры. Если в официальном письме с приглашением не будут указаны дата и время осмотра, рекомендую также направить уведомление с приглашением на комиссионный осмотр.

Спасибо, что дочитали текст до конца! Будем благодарны за лайк и подписку на наш канал.

Как правильно принять квартиру в новостройке . Зажигалка, линейка и зарядка от мобильного — если для вас это бессмысленный набор вещей, то вам не приходилось принимать квартиру в только что достроенном, пахнущем краской и шумящем перфораторами доме. Новоселы знают, что с помощью этих предметов можно провести приемку квартиры в новостройке не хуже, чем опытный прораб. Как искать недоделки и как убедить застройщика их исправить? Приемка квартиры в новостройке : подготовка. … вы не принимаете квартиру , а составляете дефектный акт, на основании которого застройщик доделывает квартиру и приглашает вас на повторный просмотр. Два результативных способа жаловаться на застройщика.

Срок устранения недостатков при приемке квартиры

Застройщик не устранил выявленные при приемке квартиры недостатки в течение 45 дней. В течение какого срока он их должен устранить повторно? Установлен ли законодательством такой срок?

Ответ на вопрос без предварительного изучения имеющихся документов может быть неполным или неточным, так как вопросы устранения недостатков оговариваются не только действующим законодательством в области долевого строительства многоквартирных домов, но и договором долевого участия (ДДУ), а также другими документами (подписанные акты, переписка и проч.).

Основным нормативным актом, регламентирующим долевое строительство многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Данным законом, в частности, ст. 7, предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры, в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры.

Невыясненным остался вопрос: каким образом данный срок был зафиксирован сторонами (вами и застройщиком) — письменно или устно? В практике решения подобных вопросов были случаи, когда акт приема-передачи квартиры подписывался без замечаний со стороны дольщика, а обещания устранить недостатки давались застройщиком устно и нигде не фиксировались или момент фиксации всячески откладывался под разными предлогами.

Важно помнить, что отсутствие письменных подтверждений наличия недостатков и (или) непредъявление их застройщику является одной из основных причин, по которым застройщик не устраняет недостатки.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (Ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае если застройщик нарушил согласованные сроки устранения недостатков, которые были зафиксированы в акте приема-передачи, дольщик может в судебном порядке принудить его провести работы по устранению недостатков. Данное право зафиксировано в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Предварительно вам необходимо направить застройщику письменную претензию с указанием на то, что согласованные сторонами сроки устранения недостатков истекли, а работы по устранению недостатков не произведены, и предложить в разумный срок данные недостатки устранить. Срок для устранения недостатков в данном случае определяете вы, но, как правило, он составляет 30 дней с момента направления претензии или ее получения застройщиком. Претензия направляется по почте по адресу застройщика, указанному в ДДУ.

В случае если застройщик во внесудебном порядке свои обязательства не исполнил, вы можете подать иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

При определении исковых требований нужно учитывать, что в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона о долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».

Если недостатки были зафиксированы актом приема-передачи квартиры, вы можете устранить их самостоятельно или с привлечением специализированной организации и потребовать от застройщика возмещения расходов на их устранение.

Что нужно учитывать при приемке квартиры в новостройке у застройщика. На какие недостатки следует обратить внимание и как их правильно определить. Как заставить застройщика устранить недостатки. … Приемка жилья – это процедура передачи нового жилья застройщиком покупателю квартиры . Дольщик производит осмотр объекта, проверяет выполнение строительной компанией своих обязанностей, соответствие недвижимости строительным и эксплуатационным нормам. Правила приемки жилья. Приемка осуществляется по установленным правилам: После подготовки квартиры к сдаче застройщик извещает покупателей о дате приемки и выдаче ключей.

Как государство защищает дольщиков. 7 гарантий для покупателей жилья в новостройке

При покупке квартиры в новостройке закон защищает покупателя. Заключая ДДУ (договор долевого участия в строительстве), следует знать о своих правах. Сохраните себе памятку.

🏢 Какие гарантии есть у покупателей квартир в новостройках

	Неустойка за просрочку сдачи квартиры и/или за задержку устранения недостатков. Если дом не был сдан вовремя, а допущенные при постройке недостатки не устранены в разумный срок – застройщик выплачивает дольщику неустойку.
	Штраф 50% за неисполнение требований. Если претензия о выплате компенсаций или неустойки подана, а застройщик её не исполнил – в суде он заплатит в полтора раза больше.
	Компенсация морального вреда при нарушении прав дольщика. Сумма компенсации определяется судом на основании требований истца-дольщика.
	Компенсация при банкротстве застройщика. Даже если компания разорилась, дольщик имеет возможность получить свои деньги от Фонда защиты.
	Компенсация найма жилья. В том случае, если из-за просрочки сдачи квартиры дольщик должен был снимать жильё в другом месте, эти расходы можно взыскать с застройщика.
	Возможность расторгнуть договор по инициативе дольщика. Если застройщик серьёзно нарушил условия договора, участник ДДУ вправе требовать расторжения договора и возврата своих денег.
	Возможность использования счетов эскроу. Счета эскроу используются для бронирования средств покупателя до сдачи дома, а если ДДУ расторгается – возвращаются ему.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры и/или за задержку устранения недостатков

Суть. Если застройщик допустил нарушение сроков сдачи объекта, участник (дольщик) имеет право начислить ему неустойку в размере 1/150 текущей ставки Центрального Банка за каждый день просрочки. Неустойка применяется ко всей стоимости квартиры. Помните, что ставка применяется текущая – так что если за время просрочки она менялась, рассчитывать её придётся для каждого периода, когда действовала конкретная ставка. Если же речь идёт об устранении недостатков жилья – дольщик вправе потребовать пеню в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день.

Правовые основания: ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»; ст. 23 ФЗ «О защите прав потребителей».

Штраф 50% за неисполнение требований

Суть. Если участник обратился к застройщику с претензией и потребовал выплатить компенсацию или неустойку, а тот эти требования проигнорировал – участник может идти в суд. И в этом случае по закону он имеет право потребовать выплату не только указанной в претензии суммы, но и штрафа в размере 50% от неё за то, что его требования не были выплачены добровольно.

Правовое основание: ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

Компенсация морального вреда при нарушении прав дольщика

Суть. Если сдача квартиры была сильно просрочена, либо в ней оказались серьёзные недостатки, дольщик имеет право потребовать не только неустойку, но и компенсацию морального вреда, причинённого ему застройщиком. Размер морального вреда можно указать любой, но взыскивать его суд будет на своё усмотрение.

Правовое основание: ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей».

Компенсация при банкротстве застройщика

Суть. В том случае, если компания-застройщик по каким-то причинам разорилась в процессе возведения дома, дольщик имеет право вернуть свои средства. Сделать это можно как в общем порядке (то есть записаться в реестр кредиторов и ждать торгов, на которых имущество застройщика пойдёт с молотка), так и обратившись в особую организацию под контролем государства – Фонд защиты дольщиков. Он финансируется за счёт взносов от компаний-застройщиков, и может как профинансировать окончание работ в доме, так и вернуть деньги участникам. Компенсации не будет лишь в том случае, если квартира была застрахована, и дольщик получил свои деньги от страховой компании или банка.

Правовые основания: ст. 13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий»…»; Правила выплаты, утверждённые Постановлением Правительства РФ №1233 от 2017 г.

Компенсация найма жилья

Суть. Приобретая квартиру по ДДУ, участник может рассчитывать на то, что в момент сдачи он туда въедет и будет жить. Если же произошла просрочка, квартира не была сдана вовремя и пришлось снимать другое жильё, дольщик вправе потребовать компенсацию найма, поскольку это для него убытки от нарушения договора. Но получить компенсацию можно только в том случае, если другого жилья реально нет. Человек, покупающий вторую квартиру для перепродажи или сдачи внаём, получить возмещение не сможет.

Правовое основание: ст. 393 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Возможность расторгнуть договор по инициативе дольщика

Суть. Закон предусматривает право дольщика расторгнуть ДДУ в следующих случаях:

• просрочка сдачи на 2 месяца и более;
• серьёзное нарушение требований по качеству;
• отказ от устранения недостатков;
• остановка строительства;
• изменение площади квартиры;
• изменение назначения имущества общего пользования.

Дольщик вправе потребовать возврата своих средств и процентов за пользование ими.

Правовое основание: ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Возможность использования счетов эскроу

Суть. Счёт эскроу представляет собой закрытый счёт в банке, куда участник долевого строительства вносит деньги за квартиру. На счёте они блокируются, и, хотя обе стороны могут видеть сумму, ни застройщик, ни дольщик не могут их из банка забрать. После сдачи дома в эксплуатацию деньги переходят к застройщику, при расторжении договора до сдачи – возвращаются участнику.

Правовое основание: ст. 15.5 ФЗ «Об участи в долевом строительстве…».

Что ваша управляющая компания должна делать бесплатно. Памятка для собственников и жильцов муниципальных квартир

Что ждёт жильцов многоквартирных домов в 2022 году. Плата за тепло по-новому, реестр льготников и другие новости ЖКХ

❓ Часто задаваемые вопросы

— Сам термин «разумные сроки» означает, что точная их продолжительность в законе не указана. Эти сроки согласовываются между застройщиком и участником долевого строительства – либо, если согласовать не удалось, позднее доказываются в суде. Но даже при согласовании они не могут составлять более 45 дней (ч. 1 ст. 20 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

— Это неофициальное название договора о намерениях, заключаемого между участником и застройщиком. В нём участник обязуется в определённый срок внести плату, а застройщик – продать квартиру по заранее согласованной цене (обычно она со временем повышается, чем позже вступишь в ДДУ – тем больше заплатишь). Бронирование применяется, когда у одной из сторон проблемы с заключением основного договора: или участник ещё готовится взять ипотеку в банке, или застройщик ещё не собрал полный комплект разрешительной документации и не готов прямо сейчас начинать строительство. Обычно при бронировании покупатель вносит небольшую сумму, как задаток, и если он отказался от покупки квартиры – она ему не возвращается.

— Когда угодно – хоть на следующий день после того, как по договору должна была состояться сдача.

— В зависимости от того, в чём суть претензии:

• если хотите получить предусмотренную законом неустойку за просрочку сдачи – к самому застройщику, а потом в суд;
• если есть нарушения при строительстве (например, нет лицензии у застройщика) – в Госстройнадзор;
• если есть нарушения прав дольщиков по ЖКХ (например, нарушены требования закона при подключении дома к городским коммуникациям) – в государственную жилищную инспекцию;
• при нарушении прав потребителей (просрочка сдачи, некачественная отделка и т. д.) – в Роспотребнадзор;
• если застройщик показал себя откровенным мошенником (например, офис закрылся, где руководство – неизвестно) – в МВД или прокуратуру.

— Застройщик – это юридический термин, закреплённый в законодательстве, девелопер – неофициальный термин из бизнеса. Если коротко, то застройщик занимается возведением зданий и их продажей или сдачей в аренду, а девелопер – это компания, которая дополнительно может заниматься и другой деятельностью (выступать, как «промежуточный» арендодатель, организовывать работу застройщиков и т. д.). Поскольку на одного крупного девелопера могут работать несколько застройщиков, надо каждый раз выяснять, какая конкретная компания строит конкретный дом.

Дом сдан , получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Владельцев квартир приглашают подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но не торопитесь ставить свою подпись. Порой горящие сроки и желание застройщика сэкономить приводят к тому, что качество строительных и отделочных работ оставляет желать лучшего. Как заставить застройщика исправить дефекты? Какие недочеты могут быть у квартиры в новостройке ? Явные, широко распространенные дефекты: трещины в перегородках и перекрытиях

ВС напомнил, когда можно не принимать квартиру с недостатками, не препятствующими проживанию в ней

Суд подчеркнул, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта и о последствиях бездействия

Эксперты удивились тому, что дело дошло до ВС, отметив, что аналогичная практика сформирована давно. Один из них дополнительно указал на снисходительность судов к застройщикам, которые своими действиями пытаются уложиться в срок.

Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ21-106-К2 от 12 октября, в котором разобрался, могут ли участники долевого строительства не принимать квартиру с существенными нарушениями требований к ее качеству, если они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

14 ноября 2014 г. между Александром Бойко, Екатериной Вишняковой и АО «Маломосковия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 1 мая 2019 г. «Маломосковия» уведомила о завершении строительства и готовности объекта к передаче.

При первичном осмотре квартиры Александр Бойко выявил ряд недостатков, в том числе существенных нарушений требований к качеству квартиры. Позднее застройщик частично устранил их. 27 июля 2019 г. застройщику была вручена новая претензия с указанием перечня подлежащих устранению недостатков и требованием составить соответствующий акт, а также с отказом от подписания передаточного акта до устранения недостатков и с предложением провести независимую строительную экспертизу готовой квартиры. «Маломосковия» оставила претензию без удовлетворения. 13 августа 2019 г. застройщик направил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Пресненский районный суд г. Москвы. Суд отметил, что действующим законодательством и условиями заключенного договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив при наличии к тому оснований протокол разногласий. При этом наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее с указанием в акте перечня этих недостатков, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на нее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Оценивая выявленные недостатки с позиции их существенности, суд указал, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Учитывая это, а также принимая во внимание направление застройщиком одностороннего акта приема-передачи истцам, суд признал обязательство «Маломосковии» по передаче квартиры исполненным, в связи с чем отказал в иске в соответствующей части.

При отказе в удовлетворении требований истцов в части возложения обязанности на застройщика не чинить препятствий в проведении строительно-технического исследования на предмет соответствия квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям суд сослался на непредставление доказательств препятствий, отметив, что согласования с застройщиком в данной части при наличии направленного в адрес истцов одностороннего акта не требуется.

Также суд отказал в удовлетворении требования о предоставлении в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления от истцов письменного требования проектной и исполнительной документации, относящейся к объекту долевого строительства, для ознакомления или копирования с отнесением расходов на изготовление копии документации на счет участников долевого строительства, поскольку удовлетворение требований на будущее законом не предусмотрено. Суд указал, что оригиналы проектной документации со всеми изменениями имеются в управляющей компании, где участники долевого строительства вправе ознакомиться с интересующей их информацией. С данными выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Суд указал, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

ВС отметил, что в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Суд обратил внимание, что, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Истцами неоднократно отмечалось, что после ввода дома в эксплуатацию ответчик направил Александру Бойко уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче, однако Екатерине Вишняковой аналогичное сообщение направлено не было, заметил ВС. Он указал, что в представленных ответчиком описи вложения к заказному письму и квитанции об оплате почтового отправления адрес Вишняковой не указан, информация об отказе в получении письма или о возврате почтового отправления в связи с его неполучением отсутствует. Истцы также указывали, что дважды пытались реализовать предусмотренный п. 5.5 договора участия в долевом строительстве способ защиты своих прав, согласно которому участники вправе требовать от застройщика на основании ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

Верховный Суд заметил, что первая инстанция, делая вывод о правомерности составления «Маломосковией» одностороннего передаточного акта и признания обязательства по передаче квартиры исполненным, не учла положения закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующие право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.

Как указывали истцы, их отказ принять квартиру был обусловлен нарушением обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям закона. Между тем, отметил ВС, суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК. ВС направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев указал, что позиция Верховного Суда основана и на законе, и на банальной логике. «Если дольщик в связи с дефектами объекта долевого строительства имеет право отказаться от подписания акта и обязать застройщика устранить выявленные при приемке дефекты, то очевидно, что застройщик в такой ситуации не вправе вместо исправления недостатков составить акт о передаче в одностороннем порядке. Односторонний акт предусматривается на случай уклонения дольщика от приемки, а не на случай обоснованного и законного отказа от приемки до устранения недостатков. Печально, что для понимания этого требуется доходить до Верховного Суда», – отметил он.

«Как понятно из вышесказанного, никакой неопределенности в законодательстве по этому поводу нет. Что же обычно наблюдается в таких случаях? Даже не нежелание застройщиков исправлять недостатки – понятно, что это нежелательные для них расходы, но обычно не сильно обременительные, так как фактически исправлять недостатки они заставляют своих же подрядчиков, которые такие недостатки допустили, а то обстоятельство, что до момента подписания итогового “чистого” акта без замечаний объект не считается переданным. Значит, если недостатки исправляются достаточно долго и за это время истекает срок передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан будет уже выплачивать дольщику предусмотренные законом неустойки», – пояснил Александр Латыев.

Он добавил, что при этом застройщики утверждают, что отказ от подписания акта дольщиком неправомерен, если недостатки были такими, что не исключали возможности пользоваться объектом. «Однако такого разграничения закон не содержит. Существенность недостатков имеет значение лишь для решения вопроса о том, может ли дольщик вообще сразу же отказаться от принятия объекта и расторгнуть договор, потребовав обратно свои деньги, но она не имеет никакого значения для определения порядка подписания акта», – пояснил он.

По мнению эксперта, такие хитрости застройщиков не были бы так распространены, если бы суды не были столь снисходительны к ним. «Не раз сам встречался с подобным. Порой кажется, что значительные суммы, фигурирующие при приобретении недвижимости, вызывают в судьях некую классовую ненависть к дольщикам. Правда, непонятно, почему она при этом проявляется в любви к застройщикам», – указал Александр Латыев. Он предположил, что еще одним фактором, заставившим дело дойти до ВС, явилась несколько экзотичная формулировка исковых требований, однако эксперт посчитал, что она здесь вполне адекватна нарушению.

Адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев указал, что выводы ВС не выходят за рамки устоявшейся судебной практики по данной категории споров. «Зачастую именно во взаимоотношениях между застройщиками и участниками долевого строительства возникает наибольшее количество разногласий, а также случаев злоупотребления правом с одной либо с другой стороны. В рассматриваемом случае суды нижестоящих инстанций неправильно дали оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, несмотря на то что они довольно очевидны», – заключил он.

Как бы вы ни были внимательны при приемке квартиры в новостройке , некоторые недочеты могут вскрыться уже тогда, когда вы начнете ее обживать. … Не все изъяны можно выявить при въезде в квартиру . Иногда они проявляются уже после новоселья На что имеют право? Если у вас договор участия в долевом строительстве, то вам даже документы искать не нужно. Гарантия*. Минимум 3 года на инженерное оборудование (водопровод, канализация, отопление и так далее) Минимум 5 лет для всего остального объекта, если поломка не связана с естественным износом или неправильной эксплуатацией. *такое право по закону (ч. 4-8 ФЗ 214) получают дольщики, вне зависимости от того, что написано в их договоре.