Если разрешение на строительство закончилось

После получения разрешительной документации многие застройщики или частные лица затягивают с началом строительных работ. При этом они забывают, что выданные бумаги имеют срок действия, который составляет 3 года для ИЖС, или период, установленный проектной документацией для остальных объектов.

В такой ситуации многие игнорируют переоформление и продолжают строительство без повторного прохождения процедур. В результате нарушители нарываются на штрафные санкции и другие проблемы с уполномоченными органами. Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать? Единственное решение — продление или получение новой разрешительной документации.

Как быть? Что говорит судебная практика?

На какой срок выдается разрешение на строительство?

Возведение объекта капитального строительства требует оформлять разрешение – это акт органа местного самоуправления с одобрением проектной документации и параметров застройки земельного участка. Любое разрешение на строительство (РНС) выдается на определенный срок – его нужно чётко соблюдать.

Когда без внесения изменений в разрешение на строительство не обойтись #ЦССдлябизнеса

Градостроительный кодекс (п. 19 ст. 51 ГрК РФ) устанавливает следующие сроки:

• разрешение на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) выдается на 10 лет;
• срок, в соответствии с проектом организации работ – для коммерческих объектов, многоквартирных домов и т.д.

Если происходит смена владельца земли или объекта, срок действия разрешения на строительство сохраняется. Оформлять новый документ не требуется.

Летом 2021 года были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. Теперь разрешения требуются лишь для многоэтажной, промышленной и коммерческой застройки. Жилые и садовые дома на землях ИЖС, ЛПХ исключены из состава объектов, на строительство которых требуется разрешение. Вместо этого действует более простой уведомительный порядок.

Пример:

Василий и Елена вступили в брак, а в начале 2021 года купили земельный участок в Подмосковье. Земля относилась к категории населенных пунктов, на ней допускалось малоэтажное строительство. По новым правилам, если строить объект ИЖС, вместо разрешения действует уведомительный порядок.

Василий заказал ГПЗУ земельного участка, обратился к инженерам, составил план-схему и направил уведомление о планируемом строительстве частного дома. Специалисты отдела архитектуры обработали запрос. Вскоре Василий и Елена получили ответное уведомление – о том, что строительство на их земле допустимо. Срок действия разрешения составил 10 лет.

Если стройка не начиналась

Составление акта о начавшемся строительстве является обязательным условием для того, чтобы продлить разрешение. Если комиссия выедет на место и не увидит строительных работ, в акте будет указано, что стройка не начиналась. В этом случае продлить разрешение не получится.

Чтобы снова приступить к строительным работам, придется получить новое разрешение на основании общего порядка и обязательных для всех правил. Для этого необходимо подготовить следующее:

• заявление установленного образца
• проект и эскизы будущей постройки;
• планы расположения коммуникаций;
• правоустанавливающие документы.

Скачать заявление о продлении срока действия разрешения на строительство (образец)

Таким образом, для продления разрешения важно доказать, что строительство начато и ведется. Важно подать документы своевременно. В противном случае вам придется получать разрешение на строительство снова.

Нужно ли продлевать разрешение?

Разрешение или уведомление, срок которого истек, считается недействительным. Застройщик должен обязательно его продлить. Причем лучше делать это заранее, а не после истечения сроков действия. Читайте о том, где проверять действие разрешения на строительство.

Не пугайтесь, если вы не уложились в отведенные сроки. Необходимо обратиться в уполномоченный орган и продлить РНС. Факт того, что срок разрешения закончился, не влечет никаких административных санкций. Но если стройка продолжается после отведенных сроков – это расценивают как состав административного правонарушения по ст. 9.5 КоАП РФ.

Какие могут быть последствия:

• наложение штрафа – гражданам от 2 000 до 5 000 рублей, а юридическим лицам – от 500 000 рублей до миллиона;
• приостановление деятельности компании – сроком на 90 суток;
• обязательство вернуть объект к прежним характеристикам – если в ходе незаконного строительства допущены серьезные нарушения.

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Нюансы: Изначальный проект возведения дома может кардинально меняться. Например, если вместо 1-этажного сруба вы захотите построить 3-хэтажный каменный коттедж. Изменение технико-экономических показателей будущего объекта требует вносить изменения и в разрешительную документацию. Продлить старое разрешение и/или уведомление уже не получится – придется разрабатывать проект «с нуля» и подавать документы на выдачу нового РНС.

Если прежнее разрешение просрочено, возникнут проблемы с его пролонгацией. Известны случаи, когда застройщик обращался в администрацию спустя 3-5 лет после истечения сроков выданного разрешения. Разумеется, в таком случае последует отказ. Придется заново готовить документы, делать согласования и оформлять новое РНС объекта. Время ожидания также увеличится.

Прекращение действия

Если в процессе действия разрешения право собственности на ЗУ переходит к другому человеку, срок выданного ранее документа остается прежним. Но возможны ситуации, когда разрешение на строительство теряет силу. Это происходит в следующих случаях:

• Прекращение права использования недр (в том числе досрочное).
• Игнорирование необходимости передачи оригиналов в течение 60 суток с момента уведомления о возможности получения разрешения на строительство.
• По завершению срока действия документа и при отсутствии заявления на продление (перерегистрацию) существующего разрешения.
• При отказе застройщика или частного лица от возведения (восстановления) объекта капстроительства.
• В случае изъятия ЗУ с учетом действующего законодательства РФ.
• При нарушении требований, прописанных в разрешении на строительство.
• По решению судебного органа.
• При изменении характеристик или типа сооружений, а также условий их возведения (восстановления), разрешенных для конкретного ЗУ.

Смотрите также: Правила производства строительных работ ОКВЭД 2017

Как продлить?

Разрешения на строительство продлевают не всем заявителям. Причиной выступает не только истечение срока действия документа.

Важно чтобы одновременно соблюдались следующие основания:

• заявление с просьбой о продлении подано не позднее 10 дней до истечения срока разрешения или уведомления;
• предоставлен полный комплект документов;
• строительство объекта находится в активной фазе.

Примечательно, что закон не оговаривает на какой стадии должно находиться строительство? Это позволяет пролонгировать сроки даже на начальных этапах работ. Скажем, если вы только начали заливать фундамент – это уже считается активной фазой. И напротив, если место предполагаемой стройки пустует и на нем нет даже стройматериалов – шансы на продление РНС стремятся к нулю.

Застройщику нужно обратиться в орган, который выдавал первоначальное разрешение или уведомление. Пролонгация происходит при его непосредственном участии.

Куда обращаться:

• жителям Москвы и области – в Стройнадзор;
• жителям Петербурга – в Службу государственного строительного надзора и экспертизы СПб, в том числе и в электронной форме;
• в деревнях действуют сельсоветы;
• в регионах – местные администрации в лице отделений департаментов архитектуры и градостроительства (подача заявки через МФЦ).

Рассмотрим два варианта продлить разрешение до окончания срока его действия.

Продление через МФЦ

Наилучший вариант посетить офис Многофункционального центра (МФЦ) и подать документы для продления разрешений на строительство капитального объекта.

Пролонгация проходит в пять этапов:

1. Подача заявления и документов в орган регистрации. Предварительно нужно записаться на приём в МФЦ или подождать в электронной очереди (по талону). Вас пригласят к свободному окошку, где можно оформить заявление на продление РНС.
2. Регистрация обращения. Сотрудник МФЦ примет пакет с документами, проверит правильность данных в заявлении и отсканирует некоторые документы. Взамен заявителю выдают расписку о регистрации запроса.
3. Обработка заявки в отделе архитектуры и градостроительства. Поданные через МФЦ документы направят в целевой орган, где и будет проводится проверка. Надзорные органы посетят объект предполагаемой стройки. Задача – оценить масштабы работ и убедиться, что строительство действительно ведется. Вслед за этим акт о проверке передадут в отдел архитектуры.
4. Принятие решения и продление РНС. Уполномоченный орган еще раз проверит действующее разрешение. Если все в порядке, на бланке проставят запись и штамп о пролонгации документа.
5. Получить продленное разрешение в офисе МФЦ.

Таким образом, застройщик сможет продолжить строительство в соответствии с новыми сроками.

Продление через Госуслуги

Электронная регистрация позволяет проделать те же действия, но через интернет с помощью портала «Госуслуги». Дистанционное переоформление экономит время заявителя.

Пошаговый порядок действий:

1. Откройте портал Госуслуги и авторизуйтесь (по логину и паролю).
2. Проверьте, можно ли дистанционно пролонгировать разрешение на строительство в вашем регионе.
3. Щелкните категорию услуг и откройте пункт «Квартира, строительство и земля» – далее нас интересует «Продление разрешения на строительство». Альтернативный вариант – вбить фразу в поиск на сайте и щелкнуть по открывшейся услуге.
4. Оформите электронное заявление (по форме). Не забудьте выбрать способ получения результата – в электронном виде или в бумажном экземпляре.
5. Отсканируйте и прикрепите документы для пролонгации РНС. Требования к загруженным файлам представлены тут же – формат jpg, размер до 1 Гб, читаемость и т.д.
6. Проставьте электронную цифровую подпись (ЭЦП).
7. Отправьте заявку и ждите результата проверки.

Ответное уведомление придет на почту Госуслуг, посредством e-mail, по телефону или в мобильном приложении. Если вы заказали электронный документ, он придет в PDF-формате. Также, в некоторых случаях, можно забрать продленное разрешение в ближайшем офисе МФЦ.

Перечень документов

Органы местного самоуправления всегда указывают, какие документы нужны для оказания услуги. Обычно их вывешивают на сайте мэрии или на стенде уполномоченного органа. Если обращаться через Госуслуги, список представлен в разделе «Документы».

Заявителю нужно предоставить:

• свой паспорт;
• готовое заявление установленной формы (по образцу);
• текущее разрешение на строительство, у которого истекает срок действия;
• сведения о текущих работах, например – КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ», КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», сметы и прочие планы от строительных организаций;
• соглашение о поручительстве банка – если заявка подается застройщиком по договорам долевого участия (ДДУ).

Срок обработки запроса составляет 7 рабочих дней. Обычно штамп о продлении сроков РНС ставят быстрее.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Могут ли отказать в продлении разрешения?

Принятые поправки в августе 2021 года облегчили жизнь застройщиков. Законодатель одобрил продление истекшего срока разрешений на строительство. Крайней датой значится 1 января 2020 года, после чего в пролонгации будут отказывать. Кто не успеет, тому придется делать новое РНС.

Отказ в продлении практикуется только при серьезных нарушениях со стороны заявителя:

1. Если срок закончен, а строительство до сих пор не начато.
2. Если нарушен 10-дневный срок подачи заявления от застройщика (не всегда).
3. Отсутствие основных документов, например – подтверждения текущих работ (КС-2 и КС-3).
4. Отсутствие гарантий со стороны банка – о том, что объект будет возведен в установленные сроки. Еще одной причиной отказа служит отсутствие договора о страховании гражданской ответственности застройщика.
5. Отсутствие уведомления о планируемом строительстве – если такое уведомление обязательно, например для частных домов (см. «Разрешение на строительство дачного дома в СНТ«).
6. Расхождения проектной документации с фактической постройкой капитального объекта. Например, заявили одно – а строят другое.
7. Изменения в градостроительных планах земельного участка (ГПЗУ) – при которых текущая стройка невозможна. Например, смена статуса территории, создание охранной зоны, кладбища, аэродрома.

Однако за основу берется факт начатого возведения объекта. Отказ в продлении сроков по данному основанию является законным. Остальные причины можно обжаловать в вышестоящее руководство органа или через суд.

Порядок предоставления услуги

Продление разрешения на строительство происходит следующим образом:

• Собираются необходимые документы (указаны выше).
• Оформляется заявление и передается вместе с бумагами одним из доступных способов в уполномоченный орган.
• Заявление, уведомление, а также переданная документация регистрируются уполномоченным органом.
• Документы проверяются на факт возможности продления или внесения правок в уже выданное ранее разрешение на строительство.
• Принимается решение о продлении или отказе в оказании услуги.

Судебная практика

Отказ в пролонгации срока действия разрешения на строительство нуждается в тщательном рассмотрении. Суды учитывают статус заявителя, характер стройки, процент завершенности работ, а также срок подачи заявления с просьбой о продлении документа.

Если единственная причина – это обращение позднее 10-дневного срока, и застройщик успел обратиться до 1 января 2021 года, шанс выиграть дело увеличивается. Администрации почти не чинят препятствий и надобности в судебных разбирательствах нет – в силу п. 7 ст. 4 ФЗ № 283 от 2 августа 2021 года.

Споры о продлении разрешений для частной застройки встречаются чаще.

Пример:

Суд разбирал иск Савина по отношению к местной администрации г. Челябинска. Истец сообщил, что приобрел земельный участок под ИЖС и хотел построить жилой дом. Разрешение на стройку было оформлено в 2008 году. Прошло 10 лет и Савин подал заявление с просьбой продлить разрешение на строительство частного дома. Однако в администрации ему отказали.

Причина в отсутствии действий по возведению дома. Истец утверждал, что работы начались, о чем имеется заключение независимой экспертизы. Она подтвердила, что на участке готовят фундамент, но он еще не залит. Строительные работы оценены в 3%. По словам истца, это не является основанием для отказа в пролонгации РНС по причине отсутствия фактических работ.

Требования истца были изучены и полностью удовлетворены. Суд согласился с тем, что отказ администрации был незаконным. Срок действия разрешения истцом соблюдался, работы действительно начались, а заявление было подано до истечения 60-дневного срока (Прим. – сейчас срок 10 лет). Своим постановлением суд обязал муниципальные власти продлить срок действия разрешения истца.

Итак, разрешение на строительство выдается на 10 лет или на весь срок организации проекта. Истечение срока обязывает застройщика его продлить. Для этого нужно обратиться в отдел архитектуры, написать заявление и передать документы. На это заявителю дается 10 суток до окончания срока РНС. Если не уложиться до 1 января 2021 года, разрешение окажется просроченным.

Местная администрация откажет в продлении срока действия разрешения. Придется заказывать новый документ с учетом градостроительных изменений в регионе.

Многие не знают, как им поступить, если работы не укладываются в первоначальные планы. Ходят споры, что делать – продлять истекающий срок или оформить новое разрешение/уведомление о соответствии? Ответ на этот вопрос зависит от ситуации. Если вы не нарушаете сроков и начали возведение дома, период может быть увеличен. Если нет – остается вариант с судом.

Чтобы разобраться во всех тонкостях, сэкономить время и нервы, лучше обращаться к экспертам. Юридическая консультация даст ответы на ваши вопросы. Наши юристы подскажут, как и где продлить разрешение, срок которого истек, что делать после окончания срока, если он уже истек и стоит ли обращаться в суд? Своевременная помощь избавит от проблем с отказом администрации и надобности оформлять новое разрешение на строительство.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Источник: vesti360.ru

Если разрешение на строительство закончилось

Для осуществления государственной регистрации прав жилой дом сведения объекте недвижимости должны содержаться государственном реестр недвижимости (ЕГРН). если сведения доме отсутствуют одновременно заявления регистрации прав заявителем должно быть подано заявление кадастровом учете объекта недвижимости.

С таким заявлением заявителем должен быть представлен технический план здания (индивидуального жилого дома), подготовленный кадастровым инженером.

В соответствии Градостроительного Кодекса, действующими до строительство индивидуального жилого дома осуществлялось разрешения которое выдавалось органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно требованиям технического плана разрешение должно быть включено план, предоставляемый осуществления государственного

В случае если срок действия разрешения истекает, застройщик должен обратиться местного самоуправления изменений продления срока действия разрешения Решение изменений или изменений разрешение причин отказа принимается органом местного самоуправления чем семь рабочих дней. причиной отказа срока разрешения может являться подача заявления изменений менее чем рабочих дней срока действия разрешения

Таким образом, законодательством строго регламентирован срок строительства объектов индивидуального жилищного строительства застройщика такого срока необходимости.

Дополнительно отметим, что время осуществления строительства индивидуального жилищного строительства застройщик должен подать местного самоуправления уведомление строительстве по утвержденной форме.

Источник: xn--80adxb5abi4ec.xn--p1ai

Суд постановил: разрешение на строительство продлить!

На сегодняшний день строительная сфера очень востребована, поэтому разрешение на возведение какого-либо объекта является очень важным документом, который дает застройщику право выполнять различные работы. К тому же этот документ — основное подтверждение всех необходимых соответствий проектной документации. Однако для многих людей является актуальным вопрос о том, могут ли отозвать разрешение на строительство. Это связано с тем, что, имея определенные основания, есть возможность осуществления таких действий.

Наш адвокат в сфере строительства помогает получить разрешение на строительство дома не только строительным фирмам, но простым гражданам, которые желают улучшить свои жилищные условия, вот почему вопросы отзыва данного документа также попадают в сферу нашей деятельности.

Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города. После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2020 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2020 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2020 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2020 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

Была одна зона, стало – семь

Для решения нарастающих проблем Госдума в 2020 году внесла очередные изменения в Воздушный кодекс РФ. Они обязали утвердить для каждого из 241 российского аэропорта новые схемы приаэродромных зон и определили чёткий порядок их использования.

Каждая такая территория должна делиться на семь подзон. На первой могут находиться только взлётные полосы и стоянки для самолётов. На второй – здания аэропортов, хранилища топлива. На территории третьей запрещено строительство высотных зданий и вышек, на четвёртой – объектов, способных создавать помехи для работы навигационных служб.

Из пятой должны быть удалены производственные объекты, способные повлиять на безопасность полётов, из шестой – объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. Строительство жилых зданий на этой территории не допускается.

Каждая приаэродромная территория делится на семь зон. На схемах красным цветом обозначена шестая зона (радиус 15 км), в которой запрещено строительство промышленных объектов и объектов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц. Строительство жилых зданий на этой территории не допускается. Синим цветом обозначена седьмая зона (радиус 30 км). Здесь запрещено строительство жилых зданий, не обладающих повышенной степенью защиты, а также вводится особый порядок согласования жилищного строительства.

Москва

Наиболее обширной является седьмая подзона (территория вокруг аэропорта радиусом 30 километров), в которой самолёты создают повышенный уровень шума и электромагнитного излучения и загрязняют воздух. На её территории запрещено строительство жилых зданий, не обладающих повышенной степенью защиты. Срок принятия решений об установлении границ седьмой подзоны был отложен на 2025 год.

Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги

Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.

Из документов следовало следующее:

• Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
• Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

Минстрой и Собянин попытались затормозить реформу

Власти оказались не готовы к реформе. Первым забило тревогу Правительство РФ. В августе 2020 года министр строительства Владимир Якушев

заявил, что «работу по проблеме застройки аэропортовых ˂…˃ зон с особыми условиями нужно вести с применением единого комплексного подхода». Глава ведомства сообщил, что принято решение отложить установление новых приаэродромных зон до 2021 года, определив до этого времени переходный порядок согласования нового строительства на их территории.

Об опасности реформы предупреждал и мэр Москвы Сергей Собянин

На совещании в Правительстве РФ в октябре 2020 года он назвал проект предложенной ему приаэродромной зоны Шереметьево оптимальным, но призвал скорректировать проект 15-километровой приаэродромной территории Внуково.

«Если такие подходы реализовать, то они затронут не 25 процентов, а две трети территории Подмосковья и половину территории Москвы, на которых прекращается всякая инвестиционная деятельность… Фактически приостановлено строительство в объёме 50 миллионов квадратных метров жилой и нежилой недвижимости, десятков объектов соцкультбыта. Все объекты у нас стоят, мы не можем ввести ни детские сады, ни школы», – цитирует слова Сергея Собянина официальный сайт мэра Москвы.

Причина возврата дела на повторное рассмотрение

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе. На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст.

85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

Прокуроры не услышали чиновников

Проблема освоения приаэродромных территорий приобрела особую актуальность весной 2020 года, когда президент Владимир Путин заявил о принятии в рамках антикризисного пакета ряда новых мер по поддержке строительной отрасли. Но даже инициативы главы государства не смогли затормозить спорную реформу. Напротив, к форсированию её проведения подключились транспортные прокуратуры.

В апреле 2020 года Росавиация всё же определила границы шести зон ПАТ Шереметьево и Внуково окружностью радиусом 15 километров.

Тогда же по требованию транспортной прокуратуры была определена приаэродромная территория в Пензе. В июле Якутская транспортная прокуратура подала в суд на операторов 18 аэропортов, потребовав утвердить их ПАТ. В августе суд Сахалинской области удовлетворил аналогичное заявление к предприятию «Аэропорты Курильских островов»; Емельяновский районный суд встал на сторону транспортного прокурора в споре с ФКП «Аэропорты Красноярья»; на Ямале надзорное ведомство обязало ГУП «Аэропорты Мангазеи» исполнить закон трёхлетней давности. Такие же вердикты были вынесены в ряде других регионов.

Граница шестой зоны ПАТ Шереметьево уже определена – 15 километров.Фото: Марина Лысцева/ТАСС

«Октагон» направил запросы во все окружные управления транспортной прокуратуры. На момент подготовки материала ответ поступил только от Южной транспортной прокуратуры, представители которой сообщили, что держат вопрос под контролем.

Прекращение разрешения на строительство возможно только в исключительных обстоятельствах

Уполномоченный орган может отозвать только тот ненормативный Акт, который не соответствует действующему Законодательству.

В ч.21.1 ст.51 ГК РФ даны снования, которые могут послужить причиной для прекращения разрешения на строительство:

• право собственности или иное право на участок земли, на котором осуществлялось строительство, прекратилось в принудительном порядке. К этому условию относится и изъятие земли для государственных нужд;
• отказ от права собственности или иного права на землю;
• физическое или юридическое лицо произвело процедуру расторжения договора аренды, дающего право пользования землей;
• было прекращено право пользования недрами, если разрешение выдавалось на осуществление строительства или реконструкции объекта на участке, который был предоставлен пользователю недр и необходимом для проведения работ, касающихся использования недр.

Как показывает практика, уполномоченный орган вправе отозвать разрешение, если были обнаружены существенные нарушения в процессе его выдачи. Этому могут послужить следующие причины:

• отсутствуют документы, подтверждающие право на землю;
• истек срок договора аренды на землю;
• несоответствие вида разрешенного использования земли;
• в проектной документации отсутствуют определенные разделы, что приводит к несоответствию документа положению о составе проектной документации;
• нарушение санитарных норм в процессе проектирования;
• в результате экспертизы проектной документации было принято отрицательное решение;
• нарушена процедура выдачи разрешения.

Возможны ли другие причины прекращения разрешения на строительство?

Неоднозначный ответ дает практика Арбитражных Судов. С одной стороны в ГК дан полный перечень обстоятельств, позволяющих отозвать разрешение. При его прекращении уполномоченный орган должен ссылаться на установленные законом конкретные обстоятельства.

Есть иная позиция: нарушение норм ст.51 ГК позволяет отозвать разрешение независимо от других причин, перечисленных в п.21.1 вышеуказанной статьи. При таком решении арбитражные суды ссылаются на специальные основания, которые указывают на правомерность отзыва разрешения, если впоследствии возникли причины, которые препятствуют строительству.

Источник: detectzone.ru