Есть ли выгода в долевом строительстве

Предложения банков, сделанные на комиссии по модернизации закона о долевом строительстве (214-ФЗ), нарушают смысл долевого строительства, сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, предает «Интерфакс».

«Мы прорабатываем это предложение, но прекрасно понимаем, что в этом предложении нарушается смысл долевого строительства. Получается, что у застройщика, который хотел бы использовать средства для строительства, такой возможности нет», — отметил министр.

По его словам, задача Минстроя — найти точку соприкосновения предложений банков и застройщиков, работа в этом направлении будет продолжена.

Источник: www.tatre.ru

Долевое строительство в Москве от застройщика — условия и гарантии

Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.

Срок передачи объекта в договоре о долевом участии в строительстве

В России оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 года. Именно с этого периода с дольщиками стали заключать ДДУ, а не инвестиционный договор.

Данный закон регулирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиками. Заключать ДДУ строительная фирма может только после соблюдения нескольких требований:

• приобретение или аренда земельного участка;
• получение разрешения на строительство;
• опубликование проектной декларации в СМИ или интернете.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, а также машино-место, входящие в состав многоквартирного дома, создаваемого с привлечением средств дольщиков.

Застройщик – строительная компания, имеющая опыт в возведении многоквартирных домов и обладающая земельным участком под застройку на праве собственности или аренды.

Порядок расторжения ДДУ

Соглашение сторон может быть расторгнуто одной из сторон.

Со стороны инвестора в следующих случаях:

• при невыполнении срока сдачи объекта строителями более 2 месяцев;
• построенное жильё не соответствует необходимому уровню качества, то есть передаётся заказчику с серьёзными недочётами;
• подрядчик не выполнил основные пункты договора, в том числе построил жильё несоответствующей площади комнат или других подсобных помещений;
• гарантийный период до 6 лет. За это время подрядчик обязан исправлять неполадки в новостройке. В случае отказа покупатель расторгает соглашение.

Строительная компания расторгает Соглашение, если:

• существует просрочка платежей более трёх месяцев;
• постоянное нарушение графика платежей.

Возможно, обоюдное желание для расторжения ДДУ по любой причине. Избежать многих неприятностей поможет доскональное изучение документов перед их подписанием. Особое внимание следует обращать на отдельные сноски, написанные мелким шрифтом.

Что надо знать о долевом строительстве?

Преимущества долевого строительства

Неоспоримой выгодой приобретения квартиры по ДДУ является низкая стоимость недвижимости, которая возрастает прямо пропорционально этапам готовности многоквартирного дома.

СК для привлечения средств инвесторов предлагают выгодные условия:

• беспроцентную рассрочку;
• скидки;
• машино-место или отделку в подарок.

Таким образом, с помощью ДДУ можно не только купить жильё по приемлемой цене, но и сэкономить на банковских процентах.

Интересно: За 2022 год количество договоров долевого строительства в Москве от застройщика увеличилось на 39% по сравнению с 2016 г.

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения
Еще 10 фото

МФК «ГОРОД daily» (Город Дэйли) Добавить в избранное Подписаться

Застройщик «СЗ Град Инвест Дмитровское»

Рейтинг	Народный	Рейтинг портала
Расположение	3,0	3,6
Проект	1,0	4,0
Риски	1,0	4,5

Селигерская 21 мин.

Дмитровский, САО (Северный административный округ)

Дмитровское ш., вл. 107

#Рядом парк #Свободная планировка

комнатность	площадь, м²	стоимость, руб.	Ипотека, руб./мес.	количество
Студии	25	от 5 867 000	—	1 апартамент

МФК «HighWay» (ХайВэй) Добавить в избранное Подписаться

Застройщик «Гранель» B

Рейтинг	Экспертный	Народный	Рейтинг портала
Расположение	B	4,5	3,8
Проект	B	4,5	4,0
Риски	A	4,8	4,0

Волгоградский пр. 3 мин.

Южнопортовый, ЮВАО (Юго-Восточный административный округ)

Волгоградский проспект, вл. 32

комнатность	площадь, м²	стоимость, руб.	Ипотека, руб./мес.	количество
Студии	22 — 38	от 6 026 000	от 26 985	860 апартаментов
2к. кв.	40 — 57	от 8 917 000	от 39 931	117 апартаментов
3к. кв.	53 — 64	от 10 844 000	от 48 560	44 апартамента

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать дольщику объект долевого строительства, качественные и технические характеристики которого соответствуют условиям договора.

Если в момент приемки недвижимости были выявлены недостатки, то застройщик обязан:

• безвозмездно устранить замечания;
• уменьшить сумму договора;
• возместить расходы на устранение огрехов.

Гарантийный срок на объект не может быть менее пяти лет. Застройщик освобождается от обязанности устранять поломки в течение гарантийного срока если докажет, что они возникли по вине собственника недвижимости или третьих лиц.

Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким будет первоначальный взнос. К примеру, если полная сумма будет внесена в течение трех рабочих дней, то застройщик чаще всего предоставляет своему клиенту скидку, распространяющуюся на каждый квадратный метр приобретаемой недвижимости.

СПРАВКА! Преимущества оплаты в рассрочку заключаются в том, что даже обладая сравнительно небольшой суммой, дольщик способен получить жилье. При этом клиент способен выбрать как количество квадратных метров, так и срок получения недвижимости и оформления в собственность. Однако, если взять длительную рассрочку, следует понимать, что изначально прописанная стоимость не может быть изменена даже под давлением инфляции.

Порядок передачи квартиры, оформление и сроки

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии со следующим порядком:

1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии, клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения. После этого производится повторный осмотр.
4. После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока, который прописан в ДДУ.
2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока, установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

• Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
• Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
• Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

Документы от застройщика

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию, представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
2. Проектная декларация.
3. Договор поручительства или страхования.
4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является недопустимым.
5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных санкций.
6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по назначению (то есть, в строительных целях).

Подводные камни договора: риски и альтернативы

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д., также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть деньги.
4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки. После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не получится.

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого фактора и проблемой в распределении финансов.
2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут впоследствии выкупить и приватизировать ее.
3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.

Возможные риски

К сожалению, долевое строительство в Москве сопряжено с определенными рисками:

• задержка сроков сдачи дома;
• непредусмотренная соглашением доплата;
• невозможность расторгнуть договор;
• проблемы при регистрации права собственности;
• двойные продажи.

Помимо этого существует вероятность наступления банкротства застройщика. В этом случае дольщикам придется доказывать свои права на недвижимость в судебном порядке.

Справка: Федеральный закон № 214-ФЗ призван минимизировать риски участников долевого строительства и усилить защиту их прав.

Как проверить застройщика по 214 ФЗ?

При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.

В выписке будет следующая информация: кто и какое время является генеральным директором, кто является собственниками компании, уставной капитал, срок регистрации – существования компании, не является ли юридический адрес – адресом массовой регистрации компании, не находится ли компания на стадии прекращения – ликвидации. Также рекомендуется проверить сайт арбитражного суда по региону регистрации компании, есть ли в отношении компании судебные разбирательства, в т.ч. иски о банкротстве.

По вопросу нарушения сроков строительства и качества строительства – можно посмотреть информацию на сайте районного суда по месту регистрации компании. Кроме официальных источников, много информации можно найти на форумах и группах социальных сетей по вашему дому.

На них, как правило, обсуждаются вопросы нарушения сроков строительства, сдачи квартир собственникам, качество строительства и работы управляющей компании. Если ваш застройщик давно существует на рынке и у него есть законченные проекты – это информация также будет полезна.

Обратите внимание, какая компания страхует объект строительства, если это крупная известная страховая компания – то ваши риски существенно снижаются. То же самое относится к банкам, предлагающим ипотечные программы по данному дому. Если этот банк входит в топ-50, даже если застройщик обанкротится – строительство скорее всего будет завершено. По этим и другим признакам можно определить, является ли застройщик благонадежным, либо существуют риски при покупке квартиры.

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2022 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2022 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

• СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
• фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
• операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
• на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Что за этим последует

Эксперты прогнозируют, что из-за ужесточения законодательства цены на долевое участие в строительстве поднимутся минимум на 10%. Переход к новой системе покупки жилья у застройщиков займет около пяти лет.

На сегодняшний день строительные компании имеют три источника инвестиций:

• собственные средства;
• банковские кредиты;
• финансы дольщиков.

Именно последний источник средств является наиболее привлекательным для застройщика. Это связано с отсутствием необходимости уплачивать проценты за пользование деньгами, в отличие от банковских кредитов.

Сегодня на первичном рынке жилья в Москве до 85% квартир продаются через ДДУ, и лишь оставшиеся 15% по договорам купли-продажи после введения объекта в эксплуатацию.

Из-за необходимости оформлять ссуду в банке на строительство многоквартирного дома издержки застройщиков увеличатся, а, вслед за этим, возрастет стоимость готового жилья.

Также из-за ужесточившихся требований к строительным игроки не выдержат и уйдут с рынка. А это в свою очередь приведет к увеличению количества брошенных недостроенных объектов.

На строительном рынке останутся только крупные компании, со стабильным финансовым положением.

Имущественный вычет при ДУ

Согласно ст. 220 НК РФ граждане с некоторыми поправками имеют право на налоговый вычет при покупке жилья в новостройках по соглашению ДУ. Наступление этого права возникает после подписания акта приёма-передачи (пп.6 п.3) без ожидания госрегистрации. В пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ законодатель предоставляет имущественный налоговый вычет по следующим позициям, если квартира сдаётся без отделки:

• для приобретения стройматериалов;
• для разработки документации по проведению чистовой отделки.

Важно! Компенсация на отделочные работы в виде имущественного вычета полагается только в том случае, когда в договоре прописано, что квартира сдаётся без отделки. При отсутствии этого пункта компенсация не полагается.

Размер вычета равен 13% от общей стоимости затрат на стройматериалы для отделки, которую необходимо подтвердить кассовыми чеками.

Почему потребовались жесткие меры

Несмотря на то, что 214-ФЗ «работает» уже с 2005 года, количество обманутых дольщиков ежегодно растет.

Внимание: По данным Минстроя в России обманутыми дольщиками признаны более 80 тысяч человек, купивших квартиры в проблемных объектах.

И это только по официальным данным. По неофициальным их около 200 тысяч. Такая огромная цифра связана с несколькими факторами:

• мошеннические действия застройщиков;
• нецелевое использование средств дольщиков;
• банкротство строительных фирм.

К тому же СК не выполняют свои обязательства по страхованию ответственности. Если бы они это делали, то в случае невозможности своевременного исполнения обязательств страховые фирмы выплачивали бы компенсации гражданам.

В Москве был создан специальный Комитет – Москомстройинвест, который призван решать проблемы обманутых дольщиков. Но не все граждане могут претендовать на помощь от города.

Удорожание страховки

На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.

Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.

Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2022 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.

Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».

Источник: yubadm.ru

Что такое долевое строительство ?

Что такое долевое строительство? Юридическая сторона, гарантии, выгода

Главная Полезная информация Что такое долевое строительство? Юридическая сторона, гарантии, выгода

Долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирных домов или прочих непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (в народе — дольщик) — физическое или юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре. Существенными условиями договора о долевом участии являются:

1. Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
2. Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
3. Цена договора и порядок её уплаты.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На практике долевое строительство осуществляется следующим образом: застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками; дольщики выплачивают, зачастую в рассрочку, обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.

Плюсы долевого участия в строительстве

Первый, несомненно, один из самых важных плюсов, это стоимость квадратного метра. На уровне котлована и начала стройки эта цена намного ниже(иногда до 30-50 процентов от конечной стоимости жилья), чем стоимость готовой постройки. Согласитесь, разница существенная.

Заключая договор с застройщиком, вы можете заранее зарезервировать свою квартиру, оговорить этаж, ориентацию окон по сторонам света, изменения в геометрии комнат (в современных зданиях межкомнатные перегородки могут быть «передвинуты»), особенности подводки инженерных коммуникаций и т.п.

Участвуя в долевом строительстве, вы получаете новую, а не бывшую в употреблении квартиру. Образно говоря, вам не приходится платить за право обладания доставшимися вам в наследство тараканами, старыми трубами, растрескавшимися наличниками и т.д.

Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договора, указанные выше. Опишем основные из этих гарантий:

1. Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
2. Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
3. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.
4. Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.
5. Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.
6. В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.
7. При приобретении недвижимости через договор об участии в долевом строительстве исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, отношения, вытекающие из договора и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.
8. Гарантии качества объекта договора долевого участия в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.

Как видите, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.

Источник: www.ds32.ru

Долевое строительство в Москве от застройщика — условия и гарантии

Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.

В России оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 года. Именно с этого периода с дольщиками стали заключать ДДУ, а не инвестиционный договор.

Данный закон регулирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиками. Заключать ДДУ строительная фирма может только после соблюдения нескольких требований:

• приобретение или аренда земельного участка;
• получение разрешения на строительство;
• опубликование проектной декларации в СМИ или интернете.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, а также машино-место, входящие в состав многоквартирного дома, создаваемого с привлечением средств дольщиков.

Застройщик – строительная компания, имеющая опыт в возведении многоквартирных домов и обладающая земельным участком под застройку на праве собственности или аренды.

Этапы совершения сделки

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

Преимущества долевого строительства

Неоспоримой выгодой приобретения квартиры по ДДУ является низкая стоимость недвижимости, которая возрастает прямо пропорционально этапам готовности многоквартирного дома.

СК для привлечения средств инвесторов предлагают выгодные условия:

• беспроцентную рассрочку;
• скидки;
• машино-место или отделку в подарок.

Таким образом, с помощью ДДУ можно не только купить жильё по приемлемой цене, но и сэкономить на банковских процентах.

Интересно: За 2021 год количество договоров долевого строительства в Москве от застройщика увеличилось на 39% по сравнению с 2021 г.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать дольщику объект долевого строительства, качественные и технические характеристики которого соответствуют условиям договора.

Если в момент приемки недвижимости были выявлены недостатки, то застройщик обязан:

• безвозмездно устранить замечания;
• уменьшить сумму договора;
• возместить расходы на устранение огрехов.

Гарантийный срок на объект не может быть менее пяти лет. Застройщик освобождается от обязанности устранять поломки в течение гарантийного срока если докажет, что они возникли по вине собственника недвижимости или третьих лиц.

Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким будет первоначальный взнос. К примеру, если полная сумма будет внесена в течение трех рабочих дней, то застройщик чаще всего предоставляет своему клиенту скидку, распространяющуюся на каждый квадратный метр приобретаемой недвижимости.

СПРАВКА! Преимущества оплаты в рассрочку заключаются в том, что даже обладая сравнительно небольшой суммой, дольщик способен получить жилье. При этом клиент способен выбрать как количество квадратных метров, так и срок получения недвижимости и оформления в собственность. Однако, если взять длительную рассрочку, следует понимать, что изначально прописанная стоимость не может быть изменена даже под давлением инфляции.

Порядок передачи квартиры, оформление и сроки

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии со следующим порядком:

1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии, клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения. После этого производится повторный осмотр.
4. После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока, который прописан в ДДУ.
2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока, установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

• Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
• Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
• Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

Документы от застройщика

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию, представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
2. Проектная декларация.
3. Договор поручительства или страхования.
4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является недопустимым.
5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных санкций.
6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по назначению (то есть, в строительных целях).

Подводные камни договора: риски и альтернативы

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д., также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть деньги.
4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки. После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не получится.

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого фактора и проблемой в распределении финансов.
2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут впоследствии выкупить и приватизировать ее.
3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.

Возможные риски

К сожалению, долевое строительство в Москве сопряжено с определенными рисками:

• задержка сроков сдачи дома;
• непредусмотренная соглашением доплата;
• невозможность расторгнуть договор;
• проблемы при регистрации права собственности;
• двойные продажи.

Помимо этого существует вероятность наступления банкротства застройщика. В этом случае дольщикам придется доказывать свои права на недвижимость в судебном порядке.

Справка: Федеральный закон № 214-ФЗ призван минимизировать риски участников долевого строительства и усилить защиту их прав.

Как проверить застройщика по 214 ФЗ?

При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.

В выписке будет следующая информация: кто и какое время является генеральным директором, кто является собственниками компании, уставной капитал, срок регистрации – существования компании, не является ли юридический адрес – адресом массовой регистрации компании, не находится ли компания на стадии прекращения – ликвидации. Также рекомендуется проверить сайт арбитражного суда по региону регистрации компании, есть ли в отношении компании судебные разбирательства, в т.ч. иски о банкротстве.

По вопросу нарушения сроков строительства и качества строительства – можно посмотреть информацию на сайте районного суда по месту регистрации компании. Кроме официальных источников, много информации можно найти на форумах и группах социальных сетей по вашему дому.

На них, как правило, обсуждаются вопросы нарушения сроков строительства, сдачи квартир собственникам, качество строительства и работы управляющей компании. Если ваш застройщик давно существует на рынке и у него есть законченные проекты – это информация также будет полезна.

Обратите внимание, какая компания страхует объект строительства, если это крупная известная страховая компания – то ваши риски существенно снижаются. То же самое относится к банкам, предлагающим ипотечные программы по данному дому. Если этот банк входит в топ-50, даже если застройщик обанкротится – строительство скорее всего будет завершено. По этим и другим признакам можно определить, является ли застройщик благонадежным, либо существуют риски при покупке квартиры.

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2021 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2021 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

• СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
• фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
• операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
• на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Что за этим последует

Эксперты прогнозируют, что из-за ужесточения законодательства цены на долевое участие в строительстве поднимутся минимум на 10%. Переход к новой системе покупки жилья у застройщиков займет около пяти лет.

На сегодняшний день строительные компании имеют три источника инвестиций:

• собственные средства;
• банковские кредиты;
• финансы дольщиков.

Именно последний источник средств является наиболее привлекательным для застройщика. Это связано с отсутствием необходимости уплачивать проценты за пользование деньгами, в отличие от банковских кредитов.

Сегодня на первичном рынке жилья в Москве до 85% квартир продаются через ДДУ, и лишь оставшиеся 15% по договорам купли-продажи после введения объекта в эксплуатацию.

Из-за необходимости оформлять ссуду в банке на строительство многоквартирного дома издержки застройщиков увеличатся, а, вслед за этим, возрастет стоимость готового жилья.

Также из-за ужесточившихся требований к строительным игроки не выдержат и уйдут с рынка. А это в свою очередь приведет к увеличению количества брошенных недостроенных объектов.

На строительном рынке останутся только крупные компании, со стабильным финансовым положением.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке?

Квартиры в строящихся многоквартирных домах или в только что сданных в эксплуатацию новостройках образуют первичный рынок жилья. Как следует из названия этого сегмента рынка недвижимости, его составляют объекты, право собственности на которые регистрируется

Приобретаемая Вами квартира в новостройке вполне может оказаться вторичной недвижимостью в случае, если право собственности на неё прежде уже было зарегистрировано в ЕГРН. При этом квартира могла и не использоваться для проживания.

Точно определить, приобретаете ли Вы имущество на первичном рынке недвижимости или выбранная Вами квартира является «вторичкой», помогут наши специалисты. Для этого Вам достаточно заказать на нашем сайте «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА»

1.1. Участие в долевом строительстве многоквартирного дома

Продажа и покупка квартир на первичном рынке может осуществляться на этапе строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД

Заключение ДДУ предполагает, что Вы инвестируете в строительство жилья, а застройщик

за счет Ваших денежных средств и денежных средств других участников долевого строительства в определенные сроки строит многоквартирный дом (МКД). Конкретную квартиру в собственность застройщик передает Вам только после ввода МКД в эксплуатацию и оплаты Вами полной цены договора.

Отношения застройщика и участников долевого строительства МКД регулируются (Закон № 214-ФЗ) (п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Все последние изменения в законодательство, регулирующее отношения застройщика и дольщика, направлены на усиление защиты прав и законных интересов лиц, вложивших свои накопления в будущее жилье посредством заключения ДДУ.

Однако, несмотря на усилия, предпринимаемые государством в этом направлении, сделки с недвижимостью

на первичном рынке по-прежнему имеют высокую долю риска. Поэтому прежде, чем принять решение о покупке жилья от застройщика, тщательно проанализируйте все детали, о которых речь пойдёт далее.

1.2. Плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке

Покупка квартиры по ДДУ имеет множество неоспоримых плюсов.

Среди них, прежде всего, необходимо отметить следующие:

• более низкая цена за 1 кв.м, чем на вторичном рынке;
• «чистая история» ввиду отсутствия старых владельцев и соответственно отсутствие риска оспоримости сделки;
• возможность выбора планировки;
• новые инженерные коммуникации;
• возможность сделать ремонт по своему вкусу с нуля и др.

Однако при приобретении жилья на первичном рынке также присутствует определенная доля риска, минимизировать которую можно, учитывая основные отрицательные моменты покупки квартиры по ДДУ. Это:

• несоблюдение сроков строительства (долгострой);
• неправомерные требования застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных ДДУ;
• прекращение строительства (банкротство застройщика).

Соответственно, каждый сам для себя должен решить, какой уровень риска является для него приемлемым.

Квартира в новостройке, независимо от способа приобретения может иметь дополнительные «минусы»:

• медленное заселение дома и растянутый во времени период ремонтно-отделочных работ, что чревато повышенным уровнем шума;
• слабо развитая инфраструктура и недостаточное благоустройство в новых микрорайонах и пр.

1.3. Выбор квартиры в новостройке

Некоторые критерии выбора квартиры, являющиеся универсальными, определяются только Вашими личными предпочтениями и не зависят от того, на каком рынке приобретается жильё – на первичном или вторичном

Так, в качестве общих рекомендаций, при выборе квартиры советуем обратить внимание на такие факторы, как:

• транспортная доступность (наличие достаточного количества видов, маршрутов и рейсов общественного транспорта; пропускная способность и качество автомобильных дорог; наличие парковочных мест на придомовой парковке или близость платных парковок);
• близость жилья к основным важным для Вас объектам (место работы, место проживания родственников, школа, детский сад, поликлиники, больницы, рынки и магазины и т.д.);
• параметры и характеристики будущего жилья (материал стен, этаж и расположение квартиры в доме; планировка квартиры
  , местоположение несущих и ненесущих стен в случае необходимой перепланировки; количество комнат, общая и жилая площадь; наличие лоджий, балконов, кладовых, гардеробных);
• экология района (наличие природных объектов, в том числе лесных и парковых зон; наличие/отсутствие вредных и опасных промышленных объектов; близость крупных автомагистралей, железнодорожных путей и) и т.д.

Для подбора подходящих вариантов на первичном рынке жилья воспользуйтесь всеми доступными способами:

• сайтами недвижимости;
• рекламными материалами (баннерами, буклетами, роликами, и пр.), газетными объявлениями;
• рекомендациями лиц, которым Вы доверяете;
• региональными печатными специализированными СМИ и др.

Вам также могут оказать консультативную помощь сотрудники отделов продаж компаний-застройщиков, риелторы и агенты по недвижимости.

Однако следует учесть, что кроме перечисленных выше универсальных критериев, выбор квартиры в новостройке имеет и свои специфические. Например, оценивая будущее жильё по такому параметру, как материал стен, в случае с новостройкой необходимо учитывать не только разную шумо- и теплоизоляцию различных материалов, но и средние сроки возведения. Так, если панельный дом в среднем возводится за 3-12 месяцев, а монолитный — за 9-12, то на постройку кирпичного дома при прочих равных условиях потребуется уже 1,5-2 года. Это существенный момент в случае, если Вам весь этот срок придётся нести дополнительные расходы за съемное жильё

. Такой же значимостью будет обладать в этом случае и такой параметр будущего жилья, как стадия строительства. Она, кстати, также будет влиять и на цену приобретаемого жилья: чем выше степень готовности дома, тем выше цена на квартиры в нём.

Но одним из главных критериев выбора квартиры на первичном рынке является надёжность застройщика. Ведь именно от надёжности застройщика зависит, получите ли Вы свою квартиру в установленные сроки, будет ли её техническое состояние соответствовать условиям договора и нормативным требованиям, не появится ли у Вашей квартиры ещё один собственник и т.д.

К универсальным критериям выбора застройщика можно отнести:

• время присутствия на рынке строительства жилья и опыт работы;
• соотношение объемов возводимого и сданного жилья;
• качество завершенных проектов;
• наличия проектной документации и лицензий;
• сотрудничество с ведущими банками.

Итак, если Вы предварительно определились с районом предполагаемого проживания и основными требованиями к квартире, самое время приступить к проверке застройщика, чтобы удостовериться в его надёжности.

Почему потребовались жесткие меры

Несмотря на то, что 214-ФЗ «работает» уже с 2005 года, количество обманутых дольщиков ежегодно растет.

Внимание: По данным Минстроя в России обманутыми дольщиками признаны более 80 тысяч человек, купивших квартиры в проблемных объектах.

И это только по официальным данным. По неофициальным их около 200 тысяч. Такая огромная цифра связана с несколькими факторами:

• мошеннические действия застройщиков;
• нецелевое использование средств дольщиков;
• банкротство строительных фирм.

К тому же СК не выполняют свои обязательства по страхованию ответственности. Если бы они это делали, то в случае невозможности своевременного исполнения обязательств страховые фирмы выплачивали бы компенсации гражданам.

В Москве был создан специальный Комитет – Москомстройинвест, который призван решать проблемы обманутых дольщиков. Но не все граждане могут претендовать на помощь от города.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Удорожание страховки

На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.

Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.

Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2021 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.

Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».

Источник: egrn-rosreestr-online.ru