Что нужно знать при покупке земли? Как не допустить ошибок при выборе земельного участка? Член комиссии по землепользованию и застройке при руководителе исполнительного комитета Казани Ренат Мустафин отмечает, что в большинстве случаев люди, покупая земельные участки, не обращают внимание на правила землепользования и застройки Казани, что может обернуться невозможностью строительства того объекта, который предполагалось возвести изначально. В своей статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», Мустафин рассказывает, на какие еще нюансы следует обратить внимание и как не купить кота в мешке.
 |
ЧТО ТАКОЕ ЗОНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА?
В комиссии по землепользованию и застройке Казани ежемесячно рассматривается огромное количество вопросов перезонирования участков, предоставления условно разрешенных видов использования. Зачастую предприниматель, купивший или арендовавший участок с целью строительства предприятия, склада и т.д., вынужден выплачивать налоги, но при этом использовать данную землю он не может. Для большинства людей словосочетание «территориальные зоны и градостроительные регламенты» ни о чем не говорят до того момента, пока купленный ими земельный участок не окажется в зоне, где невозможно строительство того, что было задумано. Чтобы избежать таких неприятностей, а порой и неразрешимых проблем, необходимо понять, что это такое — «территориальные зоны и градостроительные регламенты».
Когда лучше строить дом? Когда начинать строительство?
Территория Казани, согласно документу «Правила землепользования и застройки» (в редакции решения КГД №13-30 от 24.01.2014), разделена на территориальные зоны, это закреплено на карте территориальных зон градостроительных регламентов. Зоны на карте обозначены буквенными и цифровыми обозначениями (например Ж1, Ж2, Д1, Д2, КС, Р1), для каждой зоны прописаны виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства. Проще говоря, прописано, что можно строить и каких размеров. Правила обязательны для всех.
ЗЕМЛЮ КУПИЛ, А ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЕЮ НЕ МОЖЕШЬ
На практике же мы имеем следующее. Приобретается земельный участок с желанием построить индивидуальный жилой дом, только после этого начинается анализ территории. Хорошо, если этот участок уже в существующей застройке и более-менее понятны характеристики участка. Хороший вариант, если участок окажется в зоне Ж1 или Ж2.
Однако чаще всего происходит наоборот — люди покупают земельный участок, который находится в зоне, не предназначенной для жилищного строительства. Безусловно, правилами землепользования и застройки предусмотрены процедуры внесения изменений в карту зон, но это очень долгая процедура (8 — 12 месяцев), которая требует проведения публичных слушаний и решения городской думы. Это оправдано в тех случаях, когда разговор идет о больших территориях, в которых можно вести строительство большого количества индивидуальных домов или многоэтажного строительства.
Российская политическая эмиграция — пустое место
Реальный случай из жизни. Успешно развивающаяся к омпания купила земельный участок рядом со своей базой с планами развития своего производства.
Земля по документам «для сельскохозяйственного использования», но продавец земли убедил покупателей, что можно спокойно перевести земельный участок в категорию земли, где возможно строительство складов и других производственных помещений. Сделка была совершена, получено свидетельство о госрегистрации.
Проблемы появляются, когда начинается проектирование объектов, их согласование в УАиГ, получение градостроительного плана земельного участка ( ГПЗУ) и разрешения на строительство. Даже проведенный предварительный анализ земельного участка показал невозможность строительства на данном участке объектов, которые хочет собственник.
Оказалось, что земельный участок находится на охранной зоне магистрального этиленпровода, в котором строительство невозможно, по земельному участку проходят красные линии запланированной дороги! В итоге градостроительный анализ показал, что на этот участок невозможно получить ГПЗУ, который является одним из основных документов для получения разрешения на строительство. Провести процедуру перевода земельного участка в другую зону также невозможно в связи с тем, что участок попадает в охранную зону этиленпровода. Что же может сделать собственник? В данном случае ничего, разве что посадить картошку!
НА ЧТО НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ
Для того чтобы избежать подобных ситуаций, когда купленный вами земельный участок окажется в зоне, в которой невозможно построить тот объект, который вы хотели, необходимо сделать анализ участка. Для этого нужно взять копию кадастрового паспорта, в котором прописан кадастровый номер данного участка. Затем следует определить по кадастровой карте, где находится этот участок, и совместить эту карту с картой градостроительных зон. Посмотрите, какие виды разрешенного использования для этого участка. Если в разрешенных видах строительства для градостроительной зоны не прописаны здания, которые вы хотите построить, вы не получите разрешение на строительство.
Кроме того, необходимо обратить внимание на генплан города (может быть, через 5 — 10 лет на месте вашего участка запланировано строительство дороги или многоэтажное жилье). Посмотрите, какие инженерные сети проложены рядом с участком (газ, вода, канализация, электричество), запланировано ли строительство дорог. И нет ли санитарно-защитных зон от предприятий или магистральных инженерных коммуникаций.
Ренат Мустафин
Справка
Ренат Марсович Мустафин — эксперт в области градостроительства. Родился 1 мая 1960 года.
Образование: Казанский инженерно-строительный институт (специализация «архитектор»).
2007 — 2008 — начальник отдела развития строительства управления архитектуры Казани.
2009 — 2014 — первый заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани.
Источник: www.business-gazeta.ru
Земля в Белом Яру есть, но не для погорельцев
Александр Машинец. Общественный деятель
Жители Белого Яра обратили внимание на то, что практически в центре села возводиться большой здание, то ли жилое, то ли под какую то гостиницу.
По слухам строительство осуществляет экс глава Ачинского района.
Все бы это выглядело вполне обычно, если бы не последствия пожаров, произошедших 07.05.2022 года.
Некоторых погорельцев выгоняют с земель, где сгорели дома, заселяя туда близких к семье главы Белоярского сельсовета, некоторым дома взамен сгоревших, строят не вдоль улиц, а на задворках.
Такое чувство, что земли в Белом Яру для погорельцев нет и их комплектуют как могут на их участках, где сгорели дома.
Но, судя по этому масштабному строительству на ул. Набережной, свободная земля есть.
Вот только почему ее не предоставили для погорельцев? Неизвестно.
Ведь еще идут суды по признанию права на сгоревшие дома, и возможно потребуется дополнительно строить новые дома взамен утраченным, и, соответственно новые земельные участки, или как того требует закон на участке где находился сгоревший дом.
Но, что примечательно, заходя на публичную кадастровую карту, и набрав ул. Набережную, с. Белый Яр высвечивается вот это:
Получается строительство мини отелей важнее чем строительство домов для погорельцев?
Еще вопрос, насколько законно был предоставлен земельный участок для строительства большого здания в начале ул. Набережной, с. Белый Яр? и причем здесь должностные лица Белоярского сельсовета?
Источник: zapad24.ru