Этап очередь строительства это

Строительство представляет весьма затратное мероприятие, поэтому его началу всегда предшествует стоимостная оценка проекта.
Правильно рассчитать количество материалов и стоимость выполнения работ позволит грамотно составленная документация. В связи с этим одним из важнейших аспектов в строительстве является производство сметной документации. Наша компания, как профессионал в этой области, с радостью предлагает Вам свои услуги. Иначе смета, составленная «на глазок», либо значительно превысит финансовые потребности, либо суммы окажутся заниженными, далекими от реальных расходов.

Чтобы избавить Вас от ошибок, наши специалисты, используя архитектурно-строительную часть проекта, определят полную стоимость строительно-монтажных работ, включая разработку грунта, планирование участка, устройство фундамента, установку стен, перекрытий и кровли. Высокую точность расчетов обеспечит знание рынка и сложившиеся на данный момент цены на строительные материалы и услуги.

Для учета возможных особенностей участка, при разработке сметы нами практикуется совместный выезд на место вместе с главным инженером компании. Это позволит уточнить наличие и удобство подъездных путей, рельеф местности, мест установки бытовых и вспомогательных сооружений, а также доступность электричества, технологической и бытовой воды. По возвращении мы внесем в смету необходимые корректировки, еще раз обсудим ее с Вами и отредактируем. Согласованная с Вами она станет неотъемлемой частью договора строительства.

ТРК Гродно. В 2022 году запустят первую очередь строительства областного онкодиспансера. 11.01.2022

В соответствии с Правилам заключения и выполнения строительных работ, кроме сметы, к договору будут приложены также:

1. проектная документация;

2. календарный график выполнения работ;

3. план финансирования строительства;

4. техническое задание.

С их помощью появится возможность конкретизировать обязательства подрядчика, касающиеся состава, объема, последовательности и сроков проведения работ, а также определить сроки финансирования строительства, распределения средств во времени для своевременного выполнения отдельных этапов, предусмотренных графиком.

Совершенно очевидно, что экономить на проектной и сметной документации недопустимо. Имея на руках грамотно составленную смету, Вы сможете смело приступать к строительству. Фундамент, надцокольное перекрытие, стены, кровля, отделка, электромонтаж — лишь некоторые этапы возведения здания. Перед началом каждого из них заказчику предстоит внести стоимость материалов, а по окончании оплатить выполненные работы плюс денежный эквивалент материалов для выполнения следующего этапа.

ПЕРВЫЙ ЭТАП

СТРОИТЕЛЬСТВО КОРОБКИ ДОМА

Уже в 5-дневный срок после подписания договора строительная бригада нашей компании приступит к выполнению работ на Вашем участке. Предварительно при помощи нивелира и стальной ленты они проведут геодезические работы по разбивке осей, закрепляемых на местности. После чего приступят к самому первому этапу строительства — возведению «коробки» дома, куда входят фундамент, перекрытия, стены, перегородки и кровля.

Благоустройство: первая очередь строительства

— «Теплый контур» послужит одним из важных шагов к завершению первого этапа строительства. После того, как закончено возведение коробки и заполнены наружные проемы окон и дверей, можно говорить о преодолении первой половины строительных работ.

Фундамент

Устройство фундамента традиционно начинается с земляных работ. После чего выставляется опалубка, вяжутся и устанавливаются арматурные каркасы и заливается бетон. Чтобы бетон набрал прочность, делается технологический перерыв, продолжающийся в течение 15 дней.

Перекрытия

Дождавшись, пока фундамент обретет необходимую твердость и прочность, наши специалисты приступят к возведению надцокольного перекрытия. Оно может быть сборным, например, из круглопустотных панелей, монолиным, сборно-монолитным или по деревянным балкам. Монтаж любых, кроме монолитных, перекрытий проводится нашими специалистами в течение одного-двух дней. При этом совершенно отпадает необходимость в технологическом перерыве для набора бетоном проектной прочности.

Для предотвращения мостиков холода по периметру надцокольного перекрытия нами всегда выполняется отсечка из утеплителя. Обычно в этих целях используется Пеноплекс П35 толщиной 100 мм. После этого пространство между плитами (балками) и вокруг утеплителя закладывается полнотелым керамическим кирпичом.

Стены

Стены жилых домов должны обладать прочностью, способностью выдерживать расчетные нагрузки, долговечностью, устойчивостью к разрушающим факторам окружающей среды, хорошей теплоизоляцией, низкой теплопроводностью и звукоизоляцией. Это является решающим фактором при выборе материалов стен. Кроме этого, немаловажное значение имеет привлекательный внешний вид строения, выражающийся в пластике, фактуре, текстуре и цветовом решении. Перечисленными качествами в большей мере обладают:

крупноформатный керамический камень 510 мм с облицовочным кирпичом

крупноформатный керамический камень 510 мм под штукатурку

газобетон 375 мм с облицовочным кирпичом

газобетон 500мм с облицовочным кирпичом или под штукатурку

пенобетон 300мм с утеплителем 150мм с облицовочным кирпичом или под штукатурку

А из деревянных конструкций:

брус 150мм с утеплением 200мм

клееный брус различной толщины

оцилиндрованное бревно различной толщины

рубленное бревно различной толщины

Перегородки

Иногда выбор материала для перегородок даже у профессионалов вызывает затруднения. Ведь из огромного их разнообразия предстоит выбрать такие, которые не вызовут проблем, связанных с повышенной прочностью и в то же время они должны обеспечивать легкий монтаж и хорошую звукоизоляцию.

Оконные проёмы

При кирпичной кладке оконные проёмы выполняются с «четвертями», что очень удобно при установке окон. В последующем «четверти» будут закрывать оконную коробку от влияния атмосферных осадков.

Перемычки

Для перекрытия дверных и оконных проемов и достижения большей прочности здания обычно используются железобетонные перемычки, а для облицовки — металлический уголок.

Перед опиранием межэтажного перекрытия выполняется монолитный железобетонный пояс, который представляет армированную железобетонную конструкцию. Он выполняет несколько функций, важнейшей из которых является связывание стены дома и укрепление кладки под основу для перекрытий. При возведении первого и каждого последующего этажей железобетонный пояс делается по всему периметру стен, после чего на них производится монтаж перекрытия. На последнем этаже монолитный пояс выполняет роль основания чердачного перекрытия и крыши.

Но не следует забывать, что монолитный пояс, как любая железобетонная конструкция служит прекрасным проводником тепла, поэтому в местах его установки возникают «мостики холода». Для их предотвращения по окончании строительства участки внутри перемычек и монолитного пояса надежно утепляются любым теплоизоляционным материалом. Обычно для этой цели используется Пеноплекс П35.

Вентиляционные каналы

Вентиляционные каналы обычно выполняются из глиняного полнотелого кирпича, а вот дымоходы от камина, котла лучше выполнять с использованием современных дымоходных систем, таких, например, как Шидель . Представляя универсальную и многовариантную дымоходную систему, она подходит для любого вида топлива: от твердого до жидкого и газообразного.

Стропильная система

Стропильная система является основным несущим элементом крыши. Её устройство представляет сборную конструкцию. Стропила должны выдерживать не только кровлю, но также массу снега и ветровую нагрузку. Стропильную систему выполняют из древесины хвойных пород, обработанной огнебиозащитным составом.

Одним из наиболее распространенных крепежных элементов являются металлические оцинкованные уголки. С их помощью обеспечивается надежное крепление, что позволяет применять их для любых конструкций.

Кровля

Кровля служит верхним элементом крыши, предохраняющим здание от негативного воздействия атмосферных воздействий. На рынке кровельных материалов предлагаются десятки видов материалов, различающихся по эксплуатационным, техническим, декоративным характеристикам и способу монтажа. Не вдаваясь в подробности, специалисты рекомендуют простейшую классификацию кровли, изготовленной из «натуральных» и «ненатуральных» материалов.

К разряду элитных и потому самых дорогих относятся натуральные кровли. Изготовленные из природных материалов, они являются штучным товаром. К наиболее ярким их представителям относятся: цементно-песчаная и натуральная глиняная черепица. Они отличаются «капризным» нравом, потому кладутся не на всякую крышу, требуя особого подхода и соблюдения тонкостей монтажа.
Учитывая, что полезные ископаемые не безграничны, а продукция из них — дорогостоящее удовольствие, ассортимент кровель из искусственных материалов значительно шире натуральных. Очень часто встречаются на крышах кровля из металлочерепицы и гибкой (битумной) черепицы.

Мансардные окна

Придать индивидуальность и улучшить качество освещенности мансарды позволяют мансардные окна. Они монтируются непосредственно в кровле, что увеличивает количество света, проникающего в помещение на 30-40% по сравнению с вертикальным окном такой же площади. Таких возможностей, какие дает освещение элементов интерьера естественным солнечным светом не дает ни одна лампочка или фасадное окно.

Элементы безопасности

Современный дом невозможно представить без таких элементов безопасности кровли, как снегозадержатели, лестницы, ограждения и переходные мостики.
О роли снегозадержателей в российских климатических условиях говорить излишне. Так же как и о переходных мостиках, лестницах и ограждениях на кровле, незаменимых при установке антенн, громоотводов и прочистки труб. Эти нехитрые устройства помогут здоровье сохранить Вам и Вашим близким.

ВТОРОЙ ЭТАП

ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ

На втором этапе будет осуществлена разводка инженерных коммуникаций, представляющих автономную систему для обслуживания отдельно стоящего дома: электроснабжения, водопровода, системы канализации и отопления.

ТРЕТИЙ ЭТАП

ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ

Третий этап предусматривает проведение отделочных работ, выполняемых с целью придания различным поверхностям защитных и декоративных свойств. В рамках его выполнения будет проведены облицовочные, штукатурные, малярные и обойные работы. В это же время производится сборка элементов здания, выполняющих функцию отделочного покрытия. К ним относятся: устройство перегородок, встроенной мебели, полов из паркетной доски, древесноволокнистых или древесностружечных плит, подвесных потолков, заполнение световых проемов окон, фрамуг, дверей, устройство ограждений лоджий, балконов и т.д.

В зависимости от потребностей заказчика процесс строительства может включать еще несколько этапов, позволяющих до конца осуществить проектный замысел.

Вопрос:

Получен одно разрешение на строительство объекта, в котором указано кол-во очередей при вводе объекта (три) (сроки не указаны). Как правильно получить разрешение на ввод объекта от органа, выдавшего разрешение на строительство?

Необходимо получить разрешения на ввод на 1-ю оч., потом на 2-ю, на 3-ю и окончательный — объект в целом? Или нет необходимости в окончательном разрешении, достаточно разрешений (3 шт.) 1-й, 2-й и 3-й очереди? Или достаточно получить одного в целом на объект разрешения на ввод? Речь идет об очередях. Объекты 1, 2, 3 очередей входят в один большой объект и могут эксплуатироваться самостоятельно.

Ответ:

Если получено одно разрешение на строительство, то и ввод в эксплуатацию возможен только в целом всего объекта, без выделения каких-либо этапов. Понятию «очередь» законодательство о градостроительной деятельности не придает какого-либо специального содержания.

Мы подготовили для вас полную исчерпывающую консультацию по теме «Этап и очередь строительства» со ссылками на нормативные документы и полным обоснованием. Вы можете скачать консультацию по ссылке ниже.

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «

9. Понятие капитального строительства; три этапа строительного процесса

Капитальное строительство — это процесс создания производственных и непроизводственных основных фондов путем строительства новых, расширения, реконструкции, технического перевооружения и модернизации действующих объектов. С по­мощью капитального строительства осуществляется реновация морально и физически изношенных основных фондов.

Капитальное строительство — сложный, характеризующийся множеством связей процесс. Отличительные его черты: слож­ность сооружаемых объектов, большие затраты материальных, трудовых и денежных ресурсов, техническая и организационная сложность сооружаемых объектов, большая длительность произ­водственного цикла.

В строительном процессе может быть выделено три этапа:

реализация строительной продукции (сдача готового объекта строительства в эксплуатацию).

Подготовка строительства осуществляется по следующим направлениям: технико-экономические исследования целесо­образности строительства объекта; проектирование объекта и инженерно-техническая подготовка к строительству. Каждое направление -имеет свои целевые задачи. В процессе технико-экономических исследований определяются основные технико-экономические показатели будущего объекта, и оценивается

экономическая целесообразность его строительства. На стадии проектирования разрабатываются конструктивно-компоновоч­ные решения объекта, методы организации его строительства и технология производства работ, определяется сметная стои­мость строительства. После этого осуществляется инженерно-техническая подготовка к строительству — выносится опорная геодезическая сеть и строительная сетка, работы по подготовке территории строительной площадки, подъездных транспортных коммуникаций.

На этапе, когда осуществляется собственно строительство, на строительной площадке происходит соединение всех технологи­ческих элементов строительного процесса, в результате функци­онирования которых создается строительная продукция. На этом этапе формируются совокупные фактические издержки строи­тельного производства, материально-вещественные элементы зданий и сооружений, их структурно-строительная выразитель­ность и качество.

На третьем этапе — реализации строительной продукции — про­исходят ввод законченных строительством объектов в эксплуата­цию и передача их заказчику как основных фондов.

Трем этапам воспроизводства соответствуют три стадии кру­гооборота капитальных вложений: 1) производство как продук­тивная форма создания основных фондов; 2) реализация как форма превращения строительной продукции в основные фон­ды; 3) подготовка следующего цикла воспроизводства с целью очередного превращения денежных фондов в продуктивные. Чем больше степень взаимодействия всех элементов воспроизводства во времени и пространстве, тем выше экономическая эффектив­ность строительства.

10.Основные участники инв-ого процесса и проектирование кап.стр-ва. Осн-ми участниками инв.процксса явл. инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, проектировщики. Взаимоотн-ия м/д ними регулируются з-ном РФ «Об ИД в РФ», ГКРФ, правилами о договорах подряда и др. правовыми актами. В качестве инвестора м/б: физ. и юр.лица; объединение юр.лиц; ин.инвесторы.

Заказчиками выступают уполномоченные инвесторами физ. и юр.лица, реализующие инв.проекты. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения кап.вложениями на период и в пределах полномочий, предусм-ых дог-ром.

Заказчик-застройщик заключает дог-ры с др.участниками проекта: с проектно-изыскательскими организациями- дог-ры подряда на проектирование стр-ва; с подрядными строительно-монтажными орг-ми- дог-ры подряда на стр-во объекта; с организациями-поставщиками и посредническими организациями- дог-ры поставки, купли-продажи машин и оборудования. Выделяют след. этапы проектирования: технико-экономич-ое обоснование (ТЭО); технич. проект, кот-ый устанавлив. осн. проектные решения, определ.

Сметную ст-ть стр-ва и осн. объемные пок-ли буд. п/п; рабочие чертежи, кот-ые выполняются на основании технич. проектов. В послед.годы во многих случаях вместо ТЭО стал разрабатываться бизнес-план. Технич. проект сост. из экономич.части; ген плана; транспорт; технич.часть (строительная, организация стр-ва, сметная документация). Технич.проект со сводным сметно-финансовым расчетом по сле его утверждения явл. основанием для фин-ия стр-ва, заказа осн.оборудования и разработки рабочих чертежей.

Организация — дело сложное и требующее как наличия специфических знаний, так и систематического подхода, без которого процедура строительства может быть нарушена, сроки сорваны, а технология работ не соблюдена. Для того чтобы процесс строительства шел своим чередом, требуется разбить его на этапы, продумать и разработать каждый из них, и в выполнении придерживаться составленного плана. Из чего бы ни был построен дом, в его возведении можно выделить этапы, описанные ниже.

Основные этапы строительства дома

Нулевым этапом строительства коттеджа считается поэтапное проведение подготовительных работ, куда входят выбор участка, геологические изыскания, разработка проектной документации, получение различных согласований и разрешений, а также земляные работы на территории будущей строительной площадки. После его завершения всех этих процедур можно переходить к возведению фундамента, который служит основой любого дома.

Первый этап строительства — возведение фундамента

В процессе проектирования дома, для него выбирается подходящий тип фундамента. Выбор производится по совокупности показателей, куда входит тип самого здания, вид почвы, глубина залегания грунтовых вод, климатические особенности и прочие.

В зависимости от типа фундамента, в его сооружение входит закладка блоков или фундаментных плит, забивание или закручивание свай, монтаж арматуры и заливка бетонного раствора. После этого фундамент долен выстояться. На это требуется не меньше 28 дней, причем в зависимости от климатических условий, данный срок может быть увеличен.

Остальные этапы строительства и отделки

Далее строительство дома идет поэтапно, причем важно как строгое соблюдение последовательности этапов, так и соответствие технологии проведения каждого из них. После того, как фундамент будет готовым для дальнейших работ, можно приступить к их проведению:

• Гидроизоляция фундамента . Работы в этом направлении проводятся и до его заливки, сейчас же гидроизоляция нужна, чтоб полностью пресечь попадание влаги из фундамента в стены. Если упустить этот момент, вода пойдет вверх, разрушая как верх фундамента, так и стены. Материал, содержащий избыточное количество влаги будет подвержен грибковому и бактериальному заражению, и будет разрушаться в разы быстрее, чем при наличии качественной гидроизоляции.
• Возведение стен. Скорость и стоимость этой процедуры, в первую очередь, зависит от выбранного материала. Для этого могут использоваться деревянные брус или бревно, кирпич, различные виды строительных блоков, в также бетон в чистом виде, если планируется возведение монолитного дома.
• Когда готовы стены, можно приступать к монтажу кровли. Выбор типа кровли и материала для нее находится в прямой зависимости от архитектурных особенностей здания, а также таких факторов, как величина снеговой нагрузки и прочих.
• Когда здание подведено под крышу, можно переходить к следующему этапу. Если для строительства выбраны деревянные материалы, на этой стадии делают перерыв, приходящийся, как правило, на зиму, чтоб здание прошло усадку, после чего работы можно продолжать.
• Внутренние работы. К ним относятся монтаж пола и потолка, возведение перегородок, монтаж инженерных систем.
• Отделочные работы. Под этим термином подразумевается поэтапное проведение финишной отделки всех поверхностей, установка розеток и выключателей, установка дверей и окон, а также сантехнических приборов и прочие работы, характеризующие последнюю стадию строительства.
• Завершаются поэтапное возведение дома благоустройством прилегающего участка. Для него выбирается стиль ландшафтного дизайна, производится планировка участка, обустраиваются подъездные и пешеходные дорожки. Производится дренаж и орошение участка, высадка зеленых насаждений и прочие работы, которые в дальнейшем позволят достичь большей декоративности и комфорта.

Для того чтобы иметь представление о возведении дома и последовательности его этапов, следует знать еще один термин — стадия строительства. Используя его, можно оценить, на каком этапе находится в данный момент процесс строительства дома. Выделяют следующие стадии:

• Стадия первая — залитый фундамент. Это означает, что достаточно большая часть работ уже позади, основание для возведения создано, но дальше еще предстоит сделать многое.
• Возведение коробки дома . Купить дом на этой стадии — это приобрести только стены, правда, стоящие на фундаменте, но дому еще далеко до полной готовности.
• Следующая стадия строительства — дом под крышей. Это уже больше похоже на готовый дом, однако, невыполненными остаются внутренние работы, которые требуют как времени, так и больших вложений.
• Стадия черновой отделки. Полы-потолки-перегородки сделаны, уложено напольное покрытие, проведены инженерные системы. Разумеется, определенные затраты еще предстоят, но основная часть работ закончена. Сегодня риэлтерские и строительные компании часто продают дома и квартиры на стадии черновой отделки, что позволяет покупателю сэкономить средства при покупке и провести отделку «под себя», а производитель получает выручку раньше, чем этого можно было ожидать.
• Полная готовность. Достигается после проведения финишной отделки, установки сантехники и прочих работ, характеризующих готовность объекта.

Под процессом строительства дома понимают ту строгую последовательность этапов, нарушать которую не то, что нежелательно — просто невозможно. При нарушениях в процессе конечный результат будет, мягко говоря, непредсказуемым. Процесс строительства — это проведение каждого из этапа в той последовательности, которые диктует проект и здравый смысл. Аналогичными понятиями считаются такие термины как процедура и последовательность строительства дома.

К нему относится и строгое соблюдение технологии каждого из этапов, нарушения недопустимы и в этой части. К сожалению, в жизни достаточно часто встречается халтура в строительстве, и, затевая постройку дома, неплохо иметь хотя бы начальные знания в этой области, чтоб иметь возможность осуществлять контроль над качеством производства каждого этапа самостоятельно.

Этапы строительства монолитного дома

Одно из перспективных направлений современного строительства — это возведение монолитных домов . Ранее таким способом возводили только промышленные сооружения, но с расширением разработок в этой области, у специалистов появилась возможность возводить качественные, недорогие, а главное, «быстрые» дома. Эти особенности достигаются использованием специфики этого типа строительства.

Традиционное возведение монолитных домов

Данная технология подразумевает использование опалубки для заливки стен дома с готовым каркасом, сваренным заранее из арматуры. Позволяет использовать свободную планировку и достигнуть значительной экономии при строительстве, так как бетон является одним из самых дешевых материалов. К этому можно добавить увеличение скорости процесса, что также позволяет сократить расходы, в этом случае, на оплату труда. Готовые затвердевшие бетонные стены подвергают утеплению, что дает возможность получить комфортное и недорогое жилье.

Использование несъемной опалубки

В последние годы в монолитном строительстве коттеджей особо широкое распространение получила технология с использованием несъемной опалубки. Она позволяет обеспечить еще более высокую скорость, а также сразу после заливки стен получить их теплыми и пригодными к дальнейшей отделке. Суть е состоит в том, что для заливки применяют готовые элементы несъемной опалубки, произведённые из полистирола. После заливки они не убираются, служа утеплением основой для дальнейшей отделки.

При выборе любого из способов, процесс поэтапного строительства дома проходит, в общем-то, одинаково: возводят опалубку, и внутрь получившейся конструкции при помощи бетонных насосов закачивают раствор. Для уплотнения раствора и повышения качества заливки, используется специальный инструмент — строительный вибратор. Его применение позволяет получить бетон, не содержащий воздушных включений, и получить надежные и прочные стены. Данная технология является одной из самых перспективных в последние годы.

Что является этапом строительства, может ли «нулевой цикл» быть этапом строительства, как документально оформить окончание и принятие работ по отдельному этапу строительства — эти и другие вопросы, с которыми специалисты сталкиваются на практике, рассмотрены в данной статье. Актуальность этих вопросов продиктована и тем, что в нормативно-законодательной базе нередко данные понятия раскрыты не полностью.

Строительство любого объекта представляет собой сложный комплекс работ, состоящий из следующих один за другим этапов на протяжении продолжительного периода времени. Условиями договора подряда может быть определена сдача работ заказчику либо по мере выполнения всего объема работ, либо по этапам.
На практике встречаются различные виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ. Зачастую схожесть понятий и неоднозначное закрепление в договоре строительного подряда конкретных взаимоотношений сторон по сдаче-приемке результатов работ может приводить к спорным ситуациям. Четкое разграничение имеет принципиальное значение для распределения рисков случайной гибели или случайного повреждения результата работ. В случае принятия промежуточных работ, не относящихся к отдельному этапу, действует общее правило о распределении рисков, а при принятии отдельного этапа работ распределение рисков регулируется специальным правилом. Ниже мы остановимся на приемке отдельных этапов работ (этапа строительства).

Что является этапом работ (этапом строительства)?

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. При этом в соответствии с п. 3 ст.

753 ГК РФ заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Данной норме корреспондирует и п. 1 ст. 741 ГК РФ, предусматривающий, что риск случайной гибели или повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Следует отметить, что ГК РФ не раскрывает подробно, что понимается под отдельным этапом работ (этапом строительства), выполняемых по договору строительного подряда.

Понятие этапа строительства содержится в п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87, в п. 2 Положения об организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 г. № 145, в п. 3.2.1 Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных приказом Росстата от 11.03.2009 г. № 37 (согласованы с Минэкономразвития России и введены в действие с 1 июня 2009 г.). Исходя из указанных документов, этапом строительства является строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Согласно данному определению этапа им, по сути, может быть только то, что в том же приказе Росстата от 11.03.2009 г. № 37 и в других официальных документах именуется «очередью строительства» и «пусковым комплексом». Практически лишь они способны быть частью объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Очередь строительства — часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Пусковым комплексом является совокупность нескольких объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам (п. 3.2.1 приказа Росстата № 37, п. 3.12, 3.13 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5.03.2004 г. № 15/1).

Следует обратить внимание, что необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Разработка проектной документации, согласно Письму ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» от 06.06.2008 г. № 478/СН «Разъяснения ОАО “ЦНС” о статусе СНиП 11-01-95», осуществляется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным Положением о составе разделов документации и требованиях к их содержанию (утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87) для объектов капитального строительства.

Подготовка проектной документации играет важную, а зачастую и решающую роль, например, в разрешении споров. Исходя из нормативного трактования этапа строительства, можно ли выделить «нулевой цикл» в этап строительства?

Является ли «нулевой цикл» этапом строительства?

Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.

Источник: kirov-bomj.ru

Этапы работы

Наша компания выполняет работы «полного цикла», поэтому все этапы, начиная с самой задумки загородной недвижимости, Вы сможете реализовать с нами. Безусловно, это удобно и надежно, когда Вам не приходится «завязывать» разных Подрядчиков между собой и решать различные возникающие вопросы.
Сейчас давайте рассмотрим весь цикл работ по проектированию и строительству в нашей компании.

Ведущий архитектор Ольга Чащина

Обращаясь в нашу компанию, Вы начинаете общение не просто с менеджером по продажам, а с дипломированным инженером-архитектором, который проведет подробную консультацию по услугам компании и условиям работы, ответит на интересующие вопросы и, конечно, произведет предварительный расчет стоимости строительства. На встрече в офисе будет подробно разобрана концепция будущего проекта и составлено техническое задание на проектирование.
Если у Вас имеется на руках готовый проект, то мы обсудим с Вами детали проекта, дадим рекомендации по комплектации и произведем точный расчет его стоимости. При необходимости мы можем его оптимизировать по Вашим пожеланиям. После этого мы можем перейти к этапу подписания договора строительного подряда и началу строительства.

Согласование. Проектные работы

Обсудив концепцию будущего проекта дома, наш архитектор предложит Вам заключить договор на проектные работы.
К подписанию договора на строительство это Вас не обязывает, на данном этапе мы создаем Вам проект. Хотим лишь заметить, что при заключении договора строительного подряда с нами, вся стоимость проектных работ будет вычитаться из расчета стоимости строительства дома.
Согласование проекта будущего дома происходит оперативно и, для Вашего удобства, дистанционно. Это значит, что архитектор всегда на связи с Вами и весь материал к согласованию будет направлять по электронной почте. Если удобно обсудить проект на встрече – архитектор будет рад Вас встретить в офисе.
На данном этапе будут проработаны и согласованы все детали проекта дома, учтены условия участка будущего строительства и осуществлена подготовка СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка) для подачи уведомления о планируемом строительстве в администрацию по месту расположению участка.

После готовности проекта и полного его согласования, мы произведем точный и развернутый расчет стоимости строительства, на основании утвержденного технического задания. На данном этапе можно будет рассмотреть разные комплектации дома и на каждую из них получить сметный расчет. Это позволит Вам выбрать оптимальный вариант к заключению договора на строительство.
После согласования цены, мы подготовим комплект документов к подписанию договора строительного подряда.
Мы ценим Ваше время, поэтому согласование редакции договора, графика платежей и календарного плана, также происходит оперативно и дистанционно. Утвержденный комплект документов мы подписываем в офисе продаж или можем направить Вам подписанные с нашей стороны документы через курьерскую службу.

С момента подписания договора строительного подряда мы начинаем работу по подготовке к строительству. В первую очередь с Вами свяжется личный менеджер по проекту, а также будет назначен руководитель строительства по проекту, который согласует удобное время встречи на участке застройки.

На участке будет произведена геодезическая привязка дома и согласованы с Вами место размещения бытового помещения, зон складирования материалов и прочие детали. Часто участок является уже ранее благоустроенным, поэтому мы всегда учитываем необходимость сохранности деревьев, газона и прочие личные пожелания клиента.
Далее производится завоз бытового помещения и заезд бригады строителей. Формируется строительная площадка. Вместе с формированием строительной площадки осуществляются поставки строительных материалов на объект.

Основные этапы строительства ведутся согласно графику производства работ. Менеджер по проекту и руководитель строительства, регулярно и заранее, информируют об окончании этапов работ. Особенно это касается этапов скрытых работ. Если у Вас нет возможности посещать строительную площадку по окончании этапов, мы направим подробный фотоматериал и отчет инженера технического надзора. По окончании каждого этапа подписываются акты сдачи-приемки выполненных работ.
На весь период производства работ строго соблюдаются правила пожарной и экологической безопасности, охраны труда.
По окончании всех работ мы осуществляем уборку строительной площадки. Далее осуществляется вывоз строительной бытовки, инвентаря и инструмента. В офисе компании Вы подписываете финальные акты и получаете гарантийный сертификат.
В целом процесс строительства дома не занимает много Вашего личного времени и необходимости частого посещения строительной площадки. Мы стараемся сделать этот период максимально комфортным для каждого нашего клиента.

Прежде чем оставить комментарий, пожалуйста, ознакомьтесь с правилами комментирования. Оставляя комментарий, вы подтверждаете ваше согласие с данными правилами и осознаете возможную ответственность за их нарушение. Все комментарии премодерируются.

Источник: goodstone.ru

Стадийность в проектировании

Давно уже идут разговоры о том, что BIM должен привести к одностадийному проектированию. Я решил разобраться в этом вопросе с точки зрения своего опыта. Получился лонгрид, но, похоже, в этом вопросе кратко не выйдет.

Итак, почему сейчас в России есть две основные стадии проектирования (ПД и РД)? Какие цели это преследует?

Возьмем пример из мира автомеханики, а именно – трансмиссий. Коробки передач существуют для изменения соотношения мощности и скорости. В принципе, нет никакой прямой причины делать это ступенчато. Даже есть бесступенчатые трансмиссии (вариаторы), где передаточное число изменяется плавно.

Однако наибольшее распространение получили трансмиссии, где есть ступени, — от двух (у простых движков от мопедов) до семи (на современных автоматах) и даже больше (на специальной технике, типа тракторов). Каждая передача оптимальна для определённого сочетания скорости и потребной мощности. Их диапазоны частично перекрываются.

Например, в случае поломки одного из элементов, это позволяет доехать до точки назначения, пользуясь сочетанием «не оптимально, но результативно». Если говорить о вариаторах, то они не получили широкого распространения из-за отсутствия избыточности в них. В случае поломки нет шанса, а износ идёт постоянно на всю систему. Поломка происходит быстрее.

Аналогичным образом проектирование, да и любой другой процесс, можно сделать непрерывным. Гораздо результативнее разбить его на некоторое количество стадий, между которыми в контрольных точках можно собирать и анализировать накопленную к этому моменту информацию. Делать на основе её выводы.

Зачем нужны стадии проектирования?

Стадии проектирования нужны, чтобы по завершении каждой из них участники проекта могли принять определённые решения. Например, целесообразна ли дальнейшая реализация проекта, каковы планируемые затраты, какие изменения стоит внести и т.п.

1 стадия. Инвест-замысел и оценка бюджета

Менеджмент крупной корпорации принял решение о строительстве нового завода. Девелопер (не без участия местных властей) принял решение о застройке земельного участка жильём и соцобъектами. Иван Петрович решил построить на своих шести сотках каркасно-щитовой дом на полторы семьи. На этой стадии оценивается примерный бюджет на основе объектов-аналогов.

Готовится первый бизнес-план, определяется объём собственного и привлекаемого финансирования, закладываются параметры, исходя из маркетинговых исследований и логистических цепочек. Нужно рассчитать сроки окупаемости, и понять, что идея в принципе жизнеспособна. (Я немного принимал участие в таких расчётах.

По моему субъективному мнению, чаще всего их выполняет инициатор проекта и его команда, размер которой зависит от масштабов самого проекта, но вряд ли составляет больше десяти человек. Очень многие проекты «умирают» на этой стадии не успев родиться, так как даже грубые расчёты показывают, что изначальные предпосылки были неверными, а проект не окупится. Если для таких расчётов привлекать большую команду, много времени будет тратиться на нежизнеспособные проекты). Но возьмём для примера проект, который оказался привлекательным. Он переходит на следующую стадию.

2 стадия. Технико-экономическое обоснование (ТЭО/ППТ)

Вторую стадию инвестпроектов можно называть ТЭО (технико-экономическое обоснование), ОБИН (обоснование инвестиций).

В жилищном строительстве я бы отнёс к этой стадии этап градостроительного проектирования – создание проектов планировки территории и проекта межевания (ППТиПМ). Для жилья на этом этапе, в зависимости от планируемых к возведению квадратных метров и соответствующего им числа будущих жильцов, рассчитывается потребность в школах, детских садах, поликлиниках и больницах, отделениях полиции и пожарных депо. Уточняется число парковочных мест, варианты их размещения, ширина дорог, примерные трассы и диаметры инженерных коммуникаций и зоны под них, котельные, трансформаторные подстанции, насосные станции и прочие инженерные сооружения. Для гражданского строительства на этом этапе может создаваться архитектурная концепция – для тех объектов, в которых именно архитектура ставится «во главу угла» (если это, например, музей, театр, или любой другой «знаковый» объект).

В общем, итогов данного этапа два:

• технический (базовый инжиниринг/архитектурная концепция);
• экономический (уточнённый и обоснованный бюджет проекта).

По экономическому итогу снова принимается решение, продолжать ли проект, или в результате уточнений предыдущие «грубые» оценки оказались чересчур оптимистичными. Если так – либо стадия ТЭО уходит на второй круг со значительной корректировкой вводных данных, чтобы вывести проект на окупаемость, либо проект закрывается как нерентабельный. Если же изначальный прогноз по бюджету подтверждается, проект переходит в следующую стадию.

3 стадия. Проектирование и создание Проектной документации

Третья стадия инвестпроекта – непосредственно проектирование и создание Проектной Документации. В качестве подстадии здесь можно выделить выполнение инженерных изысканий (до проектирования) и проведение экспертиз проектной документации (после проектирования). Впрочем, не будем обманываться: во время выполнения изысканий проектирование уже начинается, а во время экспертизы ещё не завершается. Итогом этой стадии является Положительное или Отрицательное заключение экспертизы проектной документации. (Да, кроме неё, конечно, есть ещё историко-культурная экспертиза, экологическая экспертиза, экспертиза промбезопасности и даже этнологическая экспертиза, но не будем на них останавливаться, так как отрицательное заключение любой из них автоматически приведёт и к отрицательному заключению экспертизы ПД). И здесь мы сталкиваемся с определёнными различиями, в зависимости от типа проекта и того, за чей счёт он реализуется.

Случай первый: строится промышленный объект за частные деньги.

В этом случае основная цель стадии ПД – получение разрешения на строительство для его начала. Побочные цели – дальнейшая детализация бюджета для его уточнения, постепенное контрактование (или проведение тендеров на поставку) основного оборудования.

Разрешение на строительство в этом случае также может выступать гарантом для инвесторов или банков, что проект свободен от внешних рисков, и можно выделять под него кредиты и инвестиции. Исходя из этой цели, как правило, очень большого масштаба таких проектов и, как всегда, минимальных сроков, детализация такой проектной документации довольно низкая.

Постановление Правительства РФ №87, регламентирующее состав Проектной документации, в этом случае позволяет очень многие вещи показывать весьма условно (инженерные сети в виде принципиальных схем, например), а требования к будущим системам прописывать только в текстовой части проекта (зачастую туда просто копируются целые абзацы из нормативных документов – СП, СанПиН, ФНиП и прочих). Потом эти текстовые части копируются экспертами напрямую в положительное заключение экспертизы, что очень удобно для всех участников процесса.

Цель экспертов при проверке таких проектов – обеспечить формальное соответствие написанного и изображённого в проекте всем действующим нормативным документам. Грубо говоря, заключение экспертизы должно гарантировать, что объект будет безопасен – для тех, кто на нём будет работать, для тех, кто будет рядом жить и для окружающей среды.

Типичные сложности, с которыми сталкиваются в экспертизе частные промышленные проекты – высокие стоимости мероприятий по защите окружающей среды от негативного воздействия (очистка выбросов в атмосферу, сточных вод, защита от шума и т.п.) Фактически экспертиза часто является «последним кордоном», который не даёт построить вредное предприятие слишком близко к жилью человека или местам обитания краснокнижных комаров. Изредка по своей инициативе эксперты высказывают замечания к экономической эффективности принятых решений, но настаивают на оптимизации проектных решений редко, так как в их обязанности напрямую это не входит.

Как итог – такая Проектная документация для её дальнейшего использования в строительстве должна быть значительно доработана. Как правило, местами она полностью перерабатывается при смене поставщиков оборудования или на следующей стадии – Рабочей документации. Там уже уточняются параметры оборудования, узлы и нагрузки.

Далее такой проект направляется в экспертизу повторно, иногда и не один раз для достижения в момент сдачи идеального соответствия решений стадии ПД и РД. Сейчас взамен этого итеративного механизма Минстрой вводит институт «экспертного сопровождения», чтобы заменить все эти походы в экспертизу консультативным сопровождением экспертов до момента ввода в эксплуатацию объекта. Пока эта процедура только вводится в оборот и поэтому не будем на ней акцентировать внимание.

Случай второй – строится за частные деньги жильё.

Основное отличие от первого случая – скорость реализации таких проектов, как правило, выше, чем в промке — нет длинных цепочек поставки уникального оборудования и нет длительного ожидания возврата инвестиций в процессе функционирования производства. Жильё должно окупиться в момент передачи будущим жильцам ключей от готовых квартир.

К моменту получения Заключения экспертизы, а вслед за ним – разрешения на строительство, уже должна быть готова рабочая документация, достаточная для обеспечения начала строительства объекта. В связи с этим часто оказывается бессмысленным делать отдельно «стадию ПД», чтобы занести в экспертизу и потом детализировать её до стадии РД, попутно изменяя какие-то решения.

Это обрекает проект на повторную экспертизу: проще сразу сделать проект в достаточно высокой детализации, выгрузив в экспертизу лишь необходимый минимум информации (меньше покажешь – меньше получишь замечаний, этот принцип знаком всем проектировщикам кто хоть раз был в экспертизе), а после получения положительного уже можно весь проект отправлять на стройку. Да, ситуации бывают разные, тут может быть много оговорок, и такой подход не всегда избавляет от повторных экспертиз. Лично мне видится это одной из основных причин, почему двигателем BIM сейчас являются именно крупные девелоперские компании. Работа в модели с самого начала позволяет реализовать именно описанную выше схему, сокращая интервал от получения положительного заключения до обеспечения строительства качественной (!) документацией. Что до экспертов, здесь основная цель проверки проекта – обеспечение безопасности «по всем направлениям».

Случай третий – объект строится за государственные деньги.

Это может быть дорога, мост, больница, казарма или любое другое сооружение, строительство которого государство оплачивает из наших с вами налогов. В этом случае целью стадии ПД по-прежнему является получение положительного заключения, но теперь уже строго Государственной экспертизы проектной документации. В первых двух случаях, кроме государственной экспертизы, можно было нести проект также и в негосударственную, если по параметрам он не требовал прохождения Главгосэкспертизы (не был уникальным или промышленным высокого класса опасности). Однако к целям экспертов, кроме обеспечения в проекте безопасных решений, добавляется ещё одна важная цель – подтверждение достоверности сметной стоимости. Здесь придётся отдельно описать ещё два возможных варианта развития событий.

Вариант первый – тендер был объявлен отдельно на проектирование (неважно, только стадии ПД, или ПД+РД). Затем по итогам этого проектирования будет определяться генподрядчик на строительство отдельным тендером, стартовая цена которого будет установлена равной сметной стоимости, подтверждённой заключением экспертизы.

У этого варианта есть очевидный плюс: вроде бы проектировщик должен иметь возможность всё спокойно запроектировать, осметить и выдать для тендера на стройку реалистичную и обоснованную цену. Правда, есть тут и минусы. Их как минимум два.

Первый минус такого варианта – экспертиза по Градкодексу может проверять только стадию Проектной документации. А, как вы помните, по Постановлению №87 на стадии Проектная документация инженерные сети могут быть представлены принципиальными схемами, спецификации и узлы не требуются. При этом большое число проектных решений может быть вообще описано только в текстовой части.

В общем, если принести проект, полностью соответствующий ПП87, в сметный отдел, и сказать «осметьте пожалуйста», то в лучшем случае вы получите укрупнённый сметный расчёт стоимости строительства, основанный на строительном объёме будущего здания. В худшем случае – по шее от начальника отдела.

Потому что любой проектировщик, который хоть раз был в экспертизе с бюджетными объектами, знает, что по ПП87 спецификации может и не нужны, но сметы без них не сделать. А спецификации не сделать без подробных планов/разрезов/узлов и т.п. В общем, получается такая «каша из топора» — за 40% стоимости проектных работ (таково распределение стоимости проектирования по стадиям в действующих расценках на проектные работы, 40% ПД и 60% РД) нужно фактически выполнить весь проект со степенью детализации, по которой уже практически можно строить. Этот минус бьёт, в первую очередь, по проектировщику, который должен сделать весь проект за меньшие деньги и за меньшие сроки (эти сроки назначаются, конечно же, тоже исходя из предположения что «ну что там делать, стадия П – принципиальные схемы, а потом ведь на рабочке всё уточнять будете).

Второй минус этого варианта не так очевиден. Он бьёт уже по будущему подрядчику, а косвенно и по самому госзаказчику. Дело в том, что сметчики проектировщика замотивированы осметить объект грамотно лишь настолько, насколько они дорожат своей репутацией.

Цель проектировщика – получить Положительное заключение любой ценой, закрыть госконтракт, получить за него оплату, и приняться за следующий. Если на пути к положительному заключению встанет замечание эксперта «обосновать коэффициент стеснённости 1.15», который применяется к большому числу расценок и собственно делает работы дороже в 1.15 раза, то гораздо проще его просто вычеркнуть из сметы, чем потратить несколько дней на баталии с экспертом по ПОС и далее с тем самым сметчиком, доказывая, что на участке есть в наличии достаточное количество факторов этой самой стеснённости.

Так же и со многими другими замечаниями эксперта-сметчика. А вот эксперты прямо замотивированы снижать сметную стоимость поступающих к ним на экспертизу проектов.

Я точно не скажу, насколько прямо это влияет на их KPI, премии или продвижение по карьерной лестнице, но я каждый новый год читаю на сайтах государственных экспертиз бравые отчёты о том, что «за прошедший год… силами n-ской экспертизы было сэкономлено 100500 миллиардов рублей федерального/регионального бюджета». Эти цифры являются простой разницей сметных стоимостей всех прошедших экспертизу проектов до экспертизы и после неё.

Соответственно, в процессе экспертизы эксперт-сметчик имеет прямую цель убрать из сметы все «необоснованные», по его мнению, повышающие коэффициенты, заменить дорогие расценки на дешёвые, а материалы «по прайсу» на материалы «по ССЦ». При этом никого не волнует, что производители этих материалов совершенно на желают продавать их подрядчикам по стоимости из этих самых ССЦ.

Отдельная «боль» — когда в процессе экспертизы выясняется, что в смете не учли какие-то дорогостоящие работы, и сметная стоимость возрастает. Такие ситуации часто доходят до руководства экспертиз, и только там решают, можно ли выпустить из экспертизы проект со стоимостью выше, чем он туда зашёл.

В общем, мы имеем нейтрального по отношению к сметной стоимости проектировщика и замотивированного на её снижение эксперта. Логично предположить, что в такой ситуации в среднем стоимости строительных работ будут выходить из экспертиз заниженными.

Подтверждение этого факта – постоянно меняющиеся, банкротящиеся, кидающие своих «субчиков» генподрядчики на строительных госконтрактах. Часто построить объекты за полученные таким образом сметные стоимости физически невозможно. Статистически это не показательно, но две поликлиники, по которым я был ГИПом в 2011-12 годах и выдал заказчику положительные заключения и всю РД, строятся до сих пор, в 2021 году. Насколько помню, там уже сменилось по три генподрядчика. Ещё две поликлиники, в другом районе, 2013-14 годов проектирования, строить даже не начали.

Можно, наверное, упомянуть и третий минус, вытекающий из первых двух: даже с учётом того, что на стадии П будут сделаны все спецификации, они всё же будут не такими подробными, как на стадии РД. Поэтому рабочие локальные сметы всё же будут отличаться от сводного сметного расчёта, вышедшего из экспертизы. Причём отличие здесь уже может быть только в меньшую сторону, так как максимальная сметная стоимость уже закреплена заключением экспертизы. Вся эта пересортица и попытки закрыть одни объёмы другими – постоянная головная боль заказчиков, подрядчиков и технадзоров на всех государственных стройках.

Второй вариант после обсуждения всех минусов первого должен показаться «лекарством от всех болезней», но не тут-то было. Это вариант, когда проектирование и строительство отдаются одним тендером в одни руки. Генподрядчик может выполнить проект своими силами или отдать проектирование на субподряд.

Плюс такого подхода в устранении «второго минуса» из варианта предыдущего. Когда проект заносится в экспертизу, желание эксперта-сметчика «порезать смету» находит достойный отпор в лице сметчика от генпроектировщика, который как раз максимально замотивирован выйти из экспертизы с максимальной сметной стоимостью.

Главный минус такого подхода – стоимость госконтракта на такое проектирование+строительство может быть сформирована только «по объектам-аналогам», то есть практически «с потолка». Редко, когда можно для определения начальной минимальной цены контракта найти идеально совпадающий по параметрам аналогичный объект, реализованный в том же регионе примерно в то же время.

Как правило, объектов-аналогов находят несколько. Из них формируется смета-Франкенштейн, из которой для проекта больницы, например, берут благоустройство от детского сада 2012 года (потому что участок похожей площади), монолитные работы от школы 2016 года (похожий строительный объём), инженерия от поликлиники 2014 года, умноженная на два (потому что по функционалу должна быть медицина, а нашли только вдвое меньший по площади объект).

Наружные сети посчитаны отдельно по единичным расценкам с длиной трасс, взятой «наобум» (надо же хоть сколько-то посчитать), а ещё отдельно добавлена какая-нибудь котельная по типовому проекту 1986 года, насосная станция и система видеонаблюдения на 12 видеокамер (а почему 12? Потому что гладиолус, «определить проектом»).

Позже обнаружится, что главврач вместо 12 камер хочет поставить 368. Переписка будет вестись два года и ничем не кончится, потому что больницу так и не построят. По этой смете торгуется объект «ПИР+СМР». На этапе ПИР, как правило, всё хорошо. В экспертизе защищается максимально возможная стоимость строительства, проектировщики получают свои деньги за проектирование, а вот дальше опять начинаются варианты, которые для полноты картины опишу кратко ниже:

Защитили в экспертизе сумму ниже стоимости контракта.

Редко, но бывает. Объект строится по смете «из экспертизы». Разница генподрядчику не закрывается и обращается «в пользу бюджета». Наиболее благоприятный вариант для объекта, но не для генподрядчика, который рассчитывал на другую стоимость контракта.

Объект строится по смете «из экспертизы». Генподрядчик находит, на чём сэкономить, госзаказчик делает вид, что не заметил замены одного оборудования на другое или что-то в таком роде. Вполне благоприятный вариант для самого объекта, если разница действительно невелика, и экономить пришлось не слишком сильно.

Поскольку действующие редакции 44-ФЗ и 223-ФЗ практически не подразумевают возможность увеличения стоимости работ. Такие ситуации всегда заканчиваются расторжением контракта и поиском нового подрядчика.

В зависимости от ситуации, расторжение может наступить либо сразу после выхода из экспертизы, либо гораздо позже, когда основная часть средств по контракту «освоена», сооружен недострой стоимостью в цену контракта и деньги подходят к концу. В итоге работы просто сворачиваются, и подрядчик извещает заказчика о расторжении контракта.

Поскольку ни в одной смете на строительство нет расходов на консервацию объекта, то чаще всего работы бросают «на середине». Следующий подрядчик должен начать свою деятельность с полноценного обследования, составления дефектной ведомости, долгих разборов с заказчиком на тему какие объёмы работ считаются уже выполненными. При этом по факту их придётся переделать заново.

Госзаказчик в этой ситуации не может допустить повторной траты средств на одни и те же работы, т.к. любая проверка выявит их как «нецелевое расходование бюджетных средств». С учётом масштабов строительных контрактов это может привести к уголовному делу, поэтому начинаются поиски вариантов, опять пересортица и прочие сложности. В общем, судьба такого недостроя далее незавидна.

Их достраивают потом долгие годы. Меняются команды в структуре заказчика, меняются сами подрядчики. Каждый следующий подрядчик вносит свою лепту в общую неразбериху на объекте – какие объемы работ выполнены, какие нет, а какие нужно переделать. Для объекта этот вариант, наверное, самый негативный.

Однако, поскольку дебаты о необходимости введения одностадийного проектирования в основном касаются разделения между стадиями «Проектная документация» и «Рабочая документация», вернёмся к этим стадиям.

4 стадия. Создание Рабочей документации

Четвёртая стадия реализации инвестпроекта – Рабочая документация. Теоретически её разработка должна начинаться после завершения стадии ПД с получением положительного заключения экспертизы. Это должно застраховать проектировщика от изменения проектных решений по замечаниям экспертизы. Если по таким решениям уже выпущена рабочка, то объём переделок гораздо больше. На практике, как описано выше, большой объём работ по разработке РД выполнен на стадии П.

Теоретически строительство должно начинаться после выпуска всей РД, так как решения, например, по инженерным сетям, могут влиять на конструктив. Да и полноценный поиск пространственных коллизий в BIM-модели возможен только тогда, когда всё оборудование и трассы инженерных сетей замоделированы в своём конечном варианте. Опять же, на практике стройка начинается сразу после получения разрешения на строительство, и проектирование/моделирование РД идёт параллельно с этой стройкой с поэтапной выдачей «в производство работ» сначала РД на конструктив «ниже нуля», потом «выше нуля», и уже потом – на инженерию, технологию и внутреннюю отделку. Приводит это, в том числе, к тому, что коллизии всё равно возникают на стройке, вместо того чтобы быть найденными в модели, хотя и в меньшем объёме (часть всё-таки было «выловлена» на более ранних стадиях). Здесь можно ещё расписать различные варианты разработки РД – для разных объектов, с BIM или без такового.

5 стадия. Строительство объекта

Пятая стадия реализации проекта – строительство. Далее я уже не буду углубляться в заказ оборудования, пусконаладку, ввод в эксплуатацию и собственно эксплуатацию. К изначально волновавшему меня вопросу перехода на одностадийное проектирование это мало относится.

Итак, какие цели преследует существующее сейчас деление проектов на стадии, и как его можно оптимизировать с учётом добровольно-принудительного постепенного перехода на технологию информационного моделирования?

Стадия инвест-замысла – внутренняя стадия заказчика. В какой-либо регламентации не нуждается.

Стадия ТЭО/ППТ. Для промышленных проектов тоже является «внутренней», для инфраструктурных госпроектов имеет определённые рамки как стадия «ОБИН», а для жилья – имеет стадию разработки ППТиПМ, что тоже представляется верным. С точки зрения BIM, на этой стадии куда важнее получение и обработка информации из ГИС. В этом направлении государственное регулирование уже осуществляется, насколько мне известно.

Стадия ПД с результатом чисто техническим – проверка экспертизой параметров безопасности. Для крупных объектов сейчас выглядит в большой степени формальной. Порой проверяются величины несопоставимого масштаба: возможность размещения предприятия площадью 200 га в данной зоне исходя из близости к жилью и размера санитарно-защитной зоны.

Также возможность очистки сточных вод до рыбохозяйственных показателей и т.д. Кажется разумным отделить вещи, которые легко изменить (ширину путей эвакуации, например) от глобальных вопросов (размещение завода вблизи ООПТ или в зоне археологического наследия), и проверять их на разных стадиях.

Ведь если завод в этом месте поставить нельзя в принципе, какая разница, какая там ширина лестницы в АБК. В таких случаях более логичным видится разделение на стадии. Сместить ближе к началу проекта и проводить экспертизу соблюдения «глобальных параметров» после этапа ТЭО. При этом, если уж мы считаем необходимым в экспертизе проверять и ширину лестниц, то такую экспертизу нужно проводить на стадии РД. Тогда действительно можно увидеть реальную ширину этих лестниц с учётом всех заужений.

Глобальные вопросы из абзаца выше встречаются в основном в проектах объектов, по действующим нормам подпадающих под главгосэкспертизу и/или экологическую экспертизу. Получается, экспертизы такого уровня, с проверкой глобальных параметров проекта на низкой детализации, логичнее проводить ближе к началу жизненного цикла, после стадии ТЭО. Основные параметры объектов на этой стадии хоть и грубо, но уже просчитываемы. Возможно, в заключение такой экспертизы стоит прописывать условия, при которых реализация проекта возможна.

Аналогичные рассуждения можно провести и для жилищных девелоперских проектов. Глобальные вещи вроде максимальной высоты и обеспеченности инженерными сетями могут быть проверены на стадии ТЭО, а параметры систем пожарной безопасности – по завершении стадии РД. Если исходить из презумпции профессионализма, проектировщиков и экспертов, такие ситуации не должны приводить к необходимости больших правок в проектах по результатам экспертизы.

Касательно экономического результата от проверки стадии ПД (актуально только для госзаказа) – очевидно, нормально такую проверку можно провести только по стадии РД. Причем, разработчик РД должен быть сам заинтересован в формировании справедливой стоимости возведения объекта. В этом случае деление на стадии ПД и РД теряет смысл. Достаточно оставить одну совмещённую стадию проектирования с результатом в виде рабочей документации, которая и должна пройти экспертизу вместе со сметами по ней.

Общий вывод

Общий вывод из рассуждений выше – стадии ПД и РД действительно стоит объединить, для приведения в соответствие того, что сейчас происходит в проектах фактически тому, как это описывается в нормативных документах. Однако одновременно с объединением стадий ПД и РД стоит более явно нормативно закрепить статус стадии предпроектных проработок (ТЭО, ОБИН, ПП), и часть экспертиз (экологическую, историко-культурную, возможно даже главгосэкспертизу для объектов, где она требуется по причинам технического плана, а не из-за федерального бюджета объекта) перенести именно на этот этап предпроектных проработок.

Остальные же экспертизы проводить по мере готовности стадии РД. На мой взгляд, это решило бы и ещё одну проблему – начало строительства без готовой рабочки и стройки «с колёс». Всё это приводит к непродуктивному использованию ресурсов, превышению бюджетов проектов и т.п. Можно (или даже уже разрешили) до получения РНС, например, выполнять земляные работы и подготовку стройплощадки, но само строительство начинать только после получения всей РД с устранёнными коллизиями.

Вот такие немного сумбурные рассуждения, выводы из которых рождались прямо в процессе написания текста. По этой причине я мог многого не учесть, и

Источник: roseco.net

Якорный проект. Дан старт реализации второй очереди ГМК «Удокан»

В понедельник на пресс-конференции по итогам Восточного экономического форума заместитель председателя правительства РФ, полномочный представитель президента в ДФО Юрий Трутнев рассказал, что на ВЭФ-2021 были подписаны соглашения на общую сумму 3,6 триллиона рублей. «Сейчас предстоит большая работа для того, чтобы эти 3,6 триллиона [рублей] пришли в экономику Дальнего Востока», — сказал он.

Среди крупнейших соглашений, подписанных на полях форума, полпред назвал соглашение о намерениях по реализации второй очереди проекта освоения Удоканского месторождения меди. Действительно, для Забайкалья это якорный проект, который принципиально изменит бюджетную, социальную и экономическую карту региона. О том, как он повлияет на бизнес, экономику и жизнь простых граждан, — в материале «Ленты.ру».

Фото: пресс-служба компании «Удоканская медь»

«На полях форума традиционно подписывается ряд очень важных соглашений. И сейчас мы присутствовали на подписании соглашений подобного рода. Среди них — соглашение о намерениях по реализации второй очереди освоения Удоканского месторождения, — прокомментировал президент Владимир Путин столь важный для всех сторон документ. — Напомню, что в результате будут существенно, в разы, увеличены объемы переработки руды. Инвестиции в этот перспективный проект составят около 289 миллиардов рублей». Подпись под документом поставили главы компании «Удоканская медь», входящей в холдинг USM Алишера Усманова, Минвостокразвития России, правительства Забайкальского края и Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики.

Фото: пресс-служба компании «Удоканская медь»

Вторая очередь

Соглашение по реализации второй очереди крупнейшего в стране медного месторождения предусматривает установление партнерских отношений, развитие долгосрочного эффективного и взаимовыгодного сотрудничества сторон. Вторая очередь строительства горно-металлургического комбината «Удокан» позволит увеличить его перерабатывающую мощность ориентировочно еще на 24 миллиона тонн руды в год (в дополнение к объему переработки первой очереди до 15 миллионов тонн руды ежегодно). Суммарная мощность первой и второй очереди комбината составит около 40 миллионов тонн.

Лицензию на него в 2008 году выиграла компания «Михайловский ГОК» (входит в холдинг USM Алишера Усманова), позже лицензия была переведена на Байкальскую горную компанию (ныне «Удоканская медь») для организации проектного финансирования. В 2019 году Газпромбанк, ВЭБ.РФ и Сбербанк выделили синдицированный кредит на разработку «Удокана» в размере 1,79 миллиарда долларов.

Сейчас компания разрабатывает международное технико-экономическое обоснование проекта второй очереди, финансирование которой планируется реализовывать на принципах Фабрики проектного финансирования, оператором которой выступает ВЭБ.РФ. В свою очередь Минвостокразвития и правительство Забайкальского края окажут инвестиционному проекту содействие в строительстве объектов энергетической, аэропортовой, железнодорожной, автодорожной, инженерной, социальной, жилищной инфраструктуры.

Фото: пресс-служба компании «Удоканская медь»

«У нас появляется крупнейший якорный проект, объект, который через десятилетия принципиально изменит бюджетную, социальную и экономическую карту Забайкалья, — заявил на церемонии подписания соглашения губернатор Забайкальского края Александр Осипов. — Помимо большого перечня инвестиционных проектов, которые мы реализуем, это долгосрочный и надежный план».

Комфортная среда

О социальной составляющей «Удокана» губернатор заговорил неспроста. В тот же день с «Удоканской медью» было подписано еще одно соглашение, касающееся уже жителей региона. Вернее, поселка Новая Чара Каларского муниципального округа — это ближайший к месторождению населенный пункт.

Проект предполагает строительство культурно-досугового центра, физкультурно-оздоровительного комплекса и нового комплекса Каларской центральной районной больницы. Реализовываться проект будет на основании концессионного соглашения в рамках разработанной Минвостокразвития России программы «Дальневосточная концессия». Объем необходимых инвестиций оценивается в 5 миллиардов рублей.

«Забайкальский край одним из первых на Дальнем Востоке использует новый разработанный Минвостокразвития России инструмент, который позволяет привлечь дополнительные средства государственного бюджета для строительства социальных объектов на севере региона, — говорит Александр Осипов. — Это позволит привлечь и как можно больше новых жителей в Каларский округ, позволит строить новое жилье на севере. Параллельно комфортная инфраструктура даст хороший импульс для развития туристической отрасли Кодара».

В результате реализации Удоканского проекта в регионе будет сформировано более 2 тысяч новых рабочих мест и еще около 20 тысяч — в смежных отраслях. На предприятии будут работать в основном вахтовым методом, но привлечь такое большое количество персонала очень трудно, если на севере Забайкалья не произойдут кардинальные качественные изменения в социальной инфраструктуре.

«Устойчивое развитие — это прежде всего про людей, про улучшение качества их жизни, — отметил председатель совета директоров «Удоканской меди» Валерий Казикаев. — Это создание условий, при которых промышленные города становятся привлекательным местом жизни для высококвалифицированных кадров. Если компания придерживается высоких стандартов в области экологии и поддержки социальной сферы, ей легче привлекать самый ценный ресурс — человеческий капитал».

Именно поэтому «Удоканская медь» сосредоточила основные усилия на модернизации устаревшей инфраструктуры и комплексном развитии поселка Новая Чара. Цель этих инициатив — создать комфортную среду для будущих сотрудников, их семей и местных жителей, в особенности молодежи, которая захотела бы остаться здесь жить и работать. В этом году компания приступает к созданию мастер-плана Новой Чары до 2035 года, который ляжет в основу генерального плана поселка. Для расширения общего городского жилого фонда подготовлена архитектурная концепция нового жилого квартала, который станет фактически первым новым жильем, построенным здесь с советских времен.

В рамках первого этапа развития поселка в нем появятся нескольких жилых домов в три-пять этажей. В новом квартале расположится зеленый двор, детские площадки, зоны воркаута и спортивных активностей, а также новый детский сад. Культурно-досуговый центр и физкультурно-оздоровительный комплекс разместятся на одном участке, а вокруг и между ними будет разбит парк с площадками для отдыха и занятий спортом. В культурном центре появится кинотеатр, о котором давно просят местные жители, а ФОК вместит два бассейна и спортивные залы для баскетбола, волейбола, футбола, бадминтона и единоборств.

При этом значительные изменения в жизни региона присутствия происходят уже сегодня. В центре поселка начато строительство крытого хоккейного катка и нового сквера с амфитеатром, сухим фонтаном и спортивными площадками для детей и взрослых. Одновременно в нескольких дворах поселка устанавливают детские площадки, и теперь у детей и родителей появится пространство, где можно проводить свободное время. Благоустройство ведется за счет средств федерального бюджета в рамках программы Центров экономического роста и при непосредственной поддержке «Удоканской меди». Компания берет на себя проектные и часть строительных работ, а также выделяет средства на обновление и ремонт социальной инфраструктуры Новой Чары и других поселков Каларского округа.

А пандемия коронавируса обострила необходимость существенного и срочного обновления медицинской инфраструктуры в Каларском округе. На средства компании в селе Чара был построен новый инфекционный модуль с боксами, палатами интенсивной терапии и кислородной поддержкой для всех пациентов. Модуль готов к запуску и сейчас ведет набор персонала.

Медный край

Вклад ГМК «Удокан» в валовый региональный продукт (ВРП) Забайкалья оценивается в десять процентов. А налоговые отчисления в бюджеты за время работы первой и второй очереди составят 750 миллиардов рублей. Проект реализуется в рамках ТОР «Забайкалье».

Медная руда в руках рабочего на месте строительства горно-металлургического комбината на Удоканском месторождении в Забайкальском крае.. Фото: Евгений Епанчинцев / РИА Новости

Компания активно сотрудничает с государством в части создания инфраструктуры для предприятия. Например, на площадке ГМК компания самостоятельно построила две подстанции и провела к месторождению 25-километровую ЛЭП от подстанции в поселке Чара. А модернизацией еще одной подстанции в поселке Чара и строительством ЛЭП Тында-Лопча-Хани-Чара для того, чтобы выделить комбинату дополнительные мощности, занималась ФСК ЕЭС.

Чтобы увеличить пропускную способность аэропорта в Чаре, который обеспечивает транспортную доступность севера Забайкалья, «Удоканская медь» разработала проект реконструкции. Саму реконструкцию в течение полутора лет планирует провести Забайкальский край. В дальнейших планах компании — увеличить длину полосы так, чтобы аэропорт мог принимать более современные, комфортные и безопасные самолеты и до 80 пассажиров в час. Проектом предусмотрено оснащение аэропорта светосигнальным оборудованием, чтобы он мог работать круглосуточно, а не только в светлое время суток, как сейчас.

Участок карьера Западный в Забайкальском крае, на котором ведется добыча Удоканского горно-металлургического комбината. Фото: Евгений Епанчинцев / РИА Новости

Зеленые технологии

Создание промышленного предприятия неизбежно оказывает воздействие на окружающую среду. Но «Удоканская медь» строит комбинат с использованием лучших доступных технологий и стремится минимизировать воздействие технологических процессов на окружающую среду. Уже на этапе проектирования и строительства компания ориентируется на международные стандарты в области экологической безопасности и устойчивой горной добычи. Так, для переработки руды компания разработала и запатентовала уникальную флотационно-гидрометаллургическую технологическую схему, при которой не используется распространенная в России плавка металла, что позволяет практически полностью избежать вредных выбросов в атмосферу. «Мы ведем строительство по самым современным экологическим стандартам, что без преувеличений сделает комбинат образцовым зеленым проектом», — отметил председатель совета директоров «Удоканской меди» Валерий Казикаев.

В пользу будущего производства говорит и тот факт, что комбинат будет производить один из самых экологичных и востребованных со стороны современной низкоуглеродной экономики металл. По словам Валерия Казикаева, для «Удоканской меди», как для экспортноориентированной компании, все более актуальной становится климатическая повестка. Чтобы конкурировать на мировом рынке, необходимо сокращать углеродный след продукции. Для этого до конца года компания планирует завершить разработку климатической программы.

Источник: lenta.ru