Этапы инвестиционного цикла строительства

17 лекций по общей и прикладной ценологии

(применительно к электричеству)

Лекция 11 . Стадии (этапы) инвестиционного проектирования.

Под проектированием понимают весь комплекс ра­бот по проектному обеспечению каждого из эта­пов «жизненного цикла» объектов строительных инвестиций — от предпроектных обоснований до ликвидации объекта. Проектирование имеет особо важное значение для обеспечения и поддержания качества строи­тельной продукции. Оно осуществляется, как правило, на протяжении всего жизненного цикла объекта строитель­ства. Понятие проектирование есть понятие историческое и развивающееся, и оно, как и понятие проект, имеет много определений, которые толкуются в широком смыс­ле, вплоть до проекта культурного (художественная вы­ставка) или специального мероприятия (митинг), и в уз­ком смысле (проект установки КТП или замены электро­привода на частотный) как некоторое человеческое действие или мыслительный процесс ( projectus — брошен­ный вперёд; воспринималось, в частности, и как право сделать пристройку к своему дому над чужим участком). По Далю, это «проект-план, предположенье, предначертанье, задуманное, предположенное дело, и само изложенье его на письме или в чертеже».

Обоснованность жизненного цикла строительного объекта в ценовом выражении

Уже 200 лет назад стали различать, что проектировать — значит: 1) предлагать что-либо для последующего рас­смотрения; 2) набрасывать на бумагу планы построек или сооружений; 3) чертить проекции на плоскость (сло­во конструкция тогда применялось в значении — устрой­ство, строение какого-либо предмета, но отсутствовало слово конструктор как специалист, проектирующий но­вое техническое устройство). Понятие трансформирова­лось в XX веке в деятельность: 1) по оценке реализован­ных технических (иных) решений, прогнозу перспекти­вы, тактике и стратегии развития производства и услуг; 2) по проведению научно-исследовательских и опытно- конструкторских работ по созданию образцов (серийно­го производства) техники, технологии, материалов как продукции и продукции не для промышленного приме­нения, наконец, работ, связанных с экологическими ог­раничениями; 3) по выпуску проектно — сметной доку­ментации на капитальное строительство (инвестицион­ное проектирование, проектирование техноценозов). Все три вида деятельности имеют принципиальные отличия.

Инвестиционный проект может иметь государствен­ный или отраслевой характер (строительство АЭС); регио­нальное или городское значение (сооружение подстанции 220/110 кВ; ЛЭП 220(110), 330(154) кВ); заводское (соору­жение ГПП и РП) или цеховое назначение (РП 6(10) кВ, КТП 10-6)/0,4 кВ). И в каждом случае необходимо опре­делять электрическую нагрузку Рр = Ртях и годовой расход электроэнергии А, кВтч.

Важно, что здесь документ раз­рабатывается не для непосредственного материального действия (заказа оборудования, например), но лишь для принятия решения о необходимости действия, его послед­ствиях, стоимости и др. Документ оценивает существую­щую ситуацию, используя информацию по аналогам, и пытается прогнозировать изменения на перспективу. Проектировщик осуществляет определённый информа­ционный отбор, предлагая некоторый техноэволюционный шаг вперёд (он может оказаться и шагом назад). Шаг оценивается в наиболее полной мере после его реализа­ции, когда фиксируется материально очень сложный акт интуиции; оптимальное удовлетворение суммы истинных потребностей при определённом комплексе условий.

Паскина М.В. и Ковалева А.В. Бизнес-планирование инвестиционно-строительных проектов.

Для специалиста проект — вдохновенный прыжок от фактов настоящего к возможностям будущего; радость творчества, которая вызывает к жизни нечто новое и по­лезное, чего ранее не существовало. Приведём некото­рые определения, опирающиеся на ISO 9001—2000.

Проект — ограниченное во времени целенаправлен­ное изменение отдельной системы с установленными требованиями качества результатов, возможными рамка­ми расхода средств и специфической организацией. По­нятие проект обозначает комплекс взаимосвязанных ме­роприятий для достижения в заданное время и при уста­новленных ресурсах поставленных задач с чётко определёнными целями. Цель проекта — доказуемый ре­зультат при заданных условиях реализации.

Проект можно классифицировать по основным сфе­рам деятельности, по составу и структуре предметной об­ласти, масштабу, длительности, сложности, характеру предметной области, временной ограниченности продол­жительности проекта (краткосрочный до трёх, средне­срочный до пяти, долгосрочный — свыше пяти лет), от­ношению к финансированию, ограниченности ресурсовнеповторимости, новизне, комплексности, правовому и организационному обеспечению, разграниченности.

Инвестицией называют долгосрочные вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и за границей, которые могут быть и в виде покупки ценных бумаг. Реальные инвестиции заключаются во вложении капитала в промышленность, строительство и др. Инвестиционная политика проявляется системой мер, определяющих объём, структуру и направление капитальных вложений, рост основных фондов и их обновление на основе новейших достижений науки и техники. С её помощью обеспечивается выбор приоритетных направлений, осуществляются концентрация капитальных вложений и повышение их эффективности.

С финансовой и экономической позиций инвестирование может быть определено как единовременное вложение экономических ресурсов в материальные активы и информационное обеспечение с целью создания и получения выгоды в течение длительного периода в будущем. Основной смысл инвестирования — в преобразовании финансовых ресурсов (ликвидности) инвестора — собственных и заёмных средств в производительные активы в виде основного и оборотного капиталов, а также в создании новой ликвидности при прибыльном использовании этих активов.

Образно говоря, инвестирование — это особого рода сделка купли-продажи, в которой инвестор единовременно (условно) «покупает» объект в расчёте на получение прибыли. Отсюда нацеленность на коммерческий результат, отдачу вложенного капитала и ресурсов, необходимость проверки или оценки коммерческой состоятельности проекта. К инвестиционным проектам относят проекты, в которых главной целью является создание или реновация основных фондов. Цель инновационных проектов — разработка и применение новых технологий, ноу-хау и других нововведений.

Инвестиционный строительный проект есть совокупность организационно-технических мероприятий по реализации инвестиций в объекты капитального строительства в форме предпроектных, проектных, строительных, пусконаладочных работ по вводу объекта в эксплуатацию.

Основные участники инвестиционного процесса — юридические лица: государственные, общественные и социальные образования — организации (предприятия, учреждения, компании, корпорации, фонды и др.) и частные лица (те и другие идентифицируются как заказчики, инвесторы, собственники и арендаторы строительных объектов); проектные, изыскательские, строительные, инжиниринговые и консультационные организации; органы государственного контроля, надзора и экспертизы; организации местного самоуправления. Организация работ по инвестиционному проекту предполагает сотрудничество группы: Заказчик (Инвестор), Проектировщик, Подрядчик (Строитель).

Постановление № 87 устанавливает состав разделов проектной документации и требования к их содержанию для капитального строительства объектов производственного (и непроизводственного) назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения) и линейных объектов (трубопроводы, дороги, ЛЭП).

Жизненный цикл проекта — требования к проекту, определение проекта, концепция; предпроектный анализ; разработка проекта, проектный анализ, торги, контракты; реализация проекта, детальное проектирование; строительство, пуск, наладка; опытная эксплуатация, выход на проектную мощность, завершение проекта; эксплуатация, сопровождение и поддержка, анализ опыта; определение направлений дальнейшего развития. Типичные этапы — на рис. 1. Постановление № 87 заменило слова «проектная документация» словами «проектная и рабочая документация», что повысило статус рабочей документации и уточнило Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации».

Рис. 1. Основные виды проектной деятельности

по обеспечению строительного объекта.

В объём проектных услуг, подразделяемых на базисный и детальный инжиниринг, как правило, входят разлитые работы. В базисный инжиниринг — подготовка предварительных инженерных исследований и проектов, генерального плана, схем и рекомендаций, предварительная оценка стоимости проекта, расходов по его эксплуатации и созданию.

В детальный инжиниринг — подготовка предложений по собственно проекту и его детальное исследование, выполнение рабочих чертежей, технических спецификаций, а также консультации и надзор за проведением указанных работ. Предпроектные услуги включают подготовку к заключению контракта и собственно строительство объекта, в том числе подготовку контрактной документации, организацию торгов, оценку предложений, составление рекомендаций по ним, представление контракта, управление строительством, приёмные испытания по сдаче в эксплуатацию, составление и выдачу сертификата о завершении работ, технического заключения о строительстве, подготовку инженерного и технического персонала, подготовку условий для сбыта продукции. В сферу специальных услуг входят экономические исследования, разработка предложений по утилизации отходов, юридические консультации и процедуры и др. Инжиниринговые услуги по обеспечению хода и управлению производственным процессом относятся к сфере эксплуатации, управления предприятием и реализации его продукции.

Анализ состава (этапов) проектирования и рассмотрение эволюции проектного дела позволяют сделать важный вывод, что в проектном обеспечении можно выделить нечто, отражающее мышление и деятельность человека и имеющее качественные особенности. Это нечто называют по разному: этап, стадия, цикл, фаза.

В общем случае следует различать: 1) сбор информации, рассмотрение и принятие решения о необходимости строительства (создания) объекта; 2) документальное обеспечение процесса строительства; 3) оценку реализованного, корректировку, документальное обеспечение функционирования объекта с возможным возвращением к I циклу. Такой жизненный цикл не дублирует цикл техноэволюции, но расширяет его в части построения, функционирования и развития техноценоза.

Основные виды проектного обеспечения инвестиций (названные циклами), приведены на рис. 2. Подчеркнём, что проектирование есть интеллектуальное обеспечение, интеллектуальный продукт, фиксируемый документально на каждом этапе инвестиционного процесса.

Существующая организационно-методическая документация и сложившаяся практика проектирования объектов электрического хозяйства (электрики) предполагает ряд этапов, реализующих инвестиционный жизненный цикл и названием отражающих существо каждого документа. Конечно, каждый этап имеет специфику, отражающую специальность. Поэтому рассмотрим общую постановку, а затем конкретизируем выполнение этапа применительно к электроснабжению.

Первый этап — определение цели инвестирования, номенклатуры проектируемой к выпуску продукции (услуг), назначения и мощности объекта строительства, места (района) размещения объекта инвестиций. На основе необходимых исследований рынка предполагаемой продукции и (или) услуг, максимально возможной информации об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели Заказчик с привлечением в необходимых случаях подрядной (проектно-изыскательской, консультационной, инжиниринговой, исследовательской и др.) организации оценивает возможности инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей инвестиционно-строительного проекта. При проработке инвестиционных намерений и замыслов в необходимых случаях используют схемы развития и размещения, отраслей экономики и отраслей промышленности, развития и размещения производительных сил по краям, областям, автономным республикам и другим субъектам Российской Федерации. На данном этапе разрабатывается документация инвестиционного замысла (целей инвестирования), на основе которой Заказчик (инвестор) принимает предварительное решение о целесообразности инвестирования и проведении дальнейших работ по данному инвестиционному проекту.

Второй этап — разработка Заказчиком с учётом принятых на предыдущем этапе решений Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования (как правило, с привлечением консультанта на договорной основе). На основании рассмотрения указанных материалов местная администрация предполагаемого района размещения объекта инвестиций принимает решение об одобрении намечаемого строительства или мотивирует отказ в инвестиционном вложении. При положительном решении предлагаются варианты размещения объекта инвестиций, а также выдаются предварительные Технические условия на присоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям и другие требования по размещению объекта.

Третий этап — при положительном решении местного органа исполнительной власти (местной администрации) Заказчик разрабатывает Обоснования инвестиций в строительство с участием проектно-изыскательской организации (Проектировщика) на основании полученной информации и результатов предпроектных проработок, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объёме, достаточном для принятия Заказчиком решения о целесообразности дальнейшего инвестирования. На данном этапе возможны также разработка бизнес-плана, привлечение необходимых инвесторов, разработка и обоснование методов и схем финансирования инвестиционного проекта, взаимодействие с местным населением и заинтересованными общественными организациями по поводу предполагаемого строительства. В процессе разработок на данном этапе ведутся необходимые инженерные изыскания и оцениваются варианты возможных земельных участков для размещения объекта строительства в целях предварительного согласования с соответствующим органом исполнительной власти места размещения объекта (Акт выбора участка) и получения разрешения на дальнейшие проектные и изыскательские работы. Документация Обоснований инвестиций должна проходить обязательную государственную экспертизу.

Рис. 2. Основные виды проектного обеспечения инвестиций.

Четвёртый этап — разработка проектной документации на строительство в составе его технико-экономического обоснования (Проекта, утверждаемой части Рабочего проекта), согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на её основе решения об изъятии под строительство земельного участка.

Пятый этап — разработка Проектировщиком (или в ряде случаев подрядной строительной организацией) Рабочей документации для строительства. Основная задача этого этапа инвестиционного процесса — обеспечение:

• процессов строительного производства, необходимых для качественного проведения строительного производства (чертежами, схемами, спецификациями, ведомостями материалов и оборудования, расчётами стоимости и др.);

• комплектующих организаций, предприятий-разработчиков и поставщиков оборудования, изделий и материалов необходимой технической документацией, требующейся для возведения и оснащения строительного объекта в соответствии с принятыми проектными решениями, отражёнными в утверждённой на предыдущем этапе проектирования проектной документации;

• процедур конкурсного отбора строительного подрядчика (Строителя), Поставщиков материалов, оборудования и формирование в этих целях соответствующей тендерной документации.

Шестой этап — реализация инвестиционного проекта, в ходе которой происходит возведение (строительство, комплектация, монтаж и установка оборудования) объекта в соответствии с утверждённой проектной документацией, требованиями строительных норм, правил и других нормативов. Объект вводится в эксплуатацию, осуществляются пусконаладочные работы, набор и подготовка персонала, вывод на проектную мощность основных фондов предприятия. Проектное обеспечение строительства на данном этапе инвестиций включает авторский надзор при проведении строительных работ. Проектные организации могут также оказывать по инициативе Заказчика и на основе договорных соглашений другие необходимые услуги. Например, управление инвестиционным проектом, технический надзор за строительством, надзор за проектированием и проектирование комплектующего оборудования, инженерных систем и установок, участие в сдаче-приёмке объекта, выводе его на проектную мощность.

Седьмой этап — выпуск намечаемой продукции и (или) оказание услуг в соответствии с общими целями инвестиционного проекта. В результате производственной и коммерческой деятельности Заказчик получает прибыль и окончательно рассчитывается с другими инвесторами, подрядчиками, поставщиками и кредиторами. Эффективная эксплуатация инвестиционного объекта (предприятия, здания, сооружения) предполагает поддержание в необходимом состоянии его основных фондов, для чего должны быть организованы и надлежащим образом управляться собственником объекта (Заказчиком, Пользователем, Арендатором) службы эксплуатации и обеспечения функционирования объекта. На данном этапе инвестиций по мере материального и морального износа основных фондов собственники объекта и службы эксплуатации должны организовывать необходимое проектно-изыскательское обеспечение (проектное сопровождение) объекта, решая при этом задачи:

• по инженерному обследованию состояния действующего объекта и разработке проектов капитального ремонта;

• по проектированию технического перевооружения, расширению, реконструкции основных фондов предприятия, здания, сооружения;

• по проектированию восстановления предприятия, здания, сооружения в случаях стихийных бедствий, аварий, катастроф и других разрушительных явлений.

Восьмой, заключительный этап — ликвидация и утилизация (либо перепрофилирование) данного предприятия, здания, сооружения на выпуск иной продукции и (или) оказание других услуг вследствие такого уровня основных фондов (материального и (или) морального износа), который не обеспечивает необходимой эффективности инвестиционного проекта. Организация работ в этом случае, как правило, начинается с первого этапа инвестиционного цикла.

Может быть принято несколько иное разбиение инвестиционного проекта на этапы. Важно отметить неизменность ключевых положений проектирования техноценозов. Согласно иной интерпретации, цикл разработки и реализации инвестиционного проекта, называемый инвестиционным циклом, состоит из трёх основных фаз: прединвестиционной, инвестиционной и производственной, подразделяемых на отдельные стадии. Начало проектирования — прединвестиционной фазы — приобретает всё большее значение. Это объясняет, что именно здесь решается — быть или не быть объекту.

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного назначения (согласно Постановлению № 87) состоит из 12 разделов.

Раздел 1 «Пояснительная записка» (обобщающая первые четыре этапа) должен содержать в текстовой части:

• реквизиты документа, на основании которого принято решение о разработке проектной документации;

• исходные данные и условия для подготовки проектной документации, включая задание на проектирование, отчётную документацию по результатам инженерных изысканий; правоустанавливающие документы; градостроительный план земельного участка; технические условия; иные исходно-разрешительные документы;

• сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характеристику производства, номенклатуру выпускаемой продукции (работ, услуг);

• сведения о потребности в топливе, газе, воде и электрической энергии;

• данные о проектной мощности объекта капитального строительства;

«сведения о сырьевой базе, наличии водных и топливно-энергетических ресурсов;

• сведения о комплексном использовании сырья, вторичных энергоресурсов, отходов производства (для объектов производственного назначения);

• сведения об используемых компьютерных программах;

• технико-экономические показатели проектируемых объектов;

• заверение проектной организации о соответствии заданий техническим регламентам, техническим условиям и согласованиям.

а) «Система электроснабжения»;

б) «Система водоснабжения»;

в) «Система водоотведения»;

г) «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»;

е) «Система газоснабжения»;

ж) «Технологические решения».

Следует заметить, что на общей схеме последовательности технологических оперший принятия проектных решений указанные пункты выполняются параллельно для всех частей проекта: технология основного производства, вспомогательного, отопления, вентиляции и др. С точки зрения проектирования электроснабжения это означает, что принятие проектных решений по электроснабжению осуществляется не после принятия проектных решений по всем другим частям проекта, а одновременно, параллельно с ними. Поэтому проектирование электроснабжения предполагает высокий инженерный уровень знаний и достаточный опыт.

Подраздел «Система электроснабжения», согласно Постановлению № 87, должен содержать в текстовой части:

а) характеристику источников электроснабжения в соответствии с техническими условиями на подключение объекта капитального строительства к сетям электроснабжения общего пользования;

б) обоснование принятой схемы электроснабжения;

в) сведения о количестве электроприёмников, их установленной и расчётной мощности;

г) требования к надёжности электроснабжения и качеству электроэнергии;

д) описание решений по обеспечению электроэнергией электроприёмников в соответствии с установленной классификацией в рабочем и аварийном режимах;

е) описание проектных решений по компенсации реактивной мощности, релейной защите, управлению, автоматизации и диспетчеризации системы электроснабжения;

ж) перечень мероприятий по экономии электроэнергии;

з) сведения о мощности сетевых и трансформаторных объектов;

и) решения по организации масляного и ремонтного хозяйства (для объектов производственного назначения);

к) перечень мероприятий по заземлению (занулению) и молниезащите;

л) сведения о типе, классе проводов и осветительной арматуры, которые подлежат применению при строительстве объекта капитального строительства;

м) описание системы рабочего и аварийного освещения;

н) описание дополнительных и резервных источников электроэнергии;

о) перечень мероприятий по резервированию электроэнергии;

п) принципиальные схемы электроснабжения электроприёмников от основного, дополнительного и резервного источников электроснабжения;

р) принципиальную схему сети освещения, в том числе промышленной площадки и транспортных коммуникаций (для объектов производственного назначения);

с) принципиальную схему сети освещения (для объектов непроизводственного назначения);

т) принципиальную схему сети аварийного освещения;

у) схемы заземлений (занулений) и молниезащиты;

ф) план сетей электроснабжения.

Итак, состав электрической части проектной документации (ранее — технико-экономическое обоснование, проектное задание, технический проект, Проект) в общем случае должен содержать: исходные данные (основные технико-экономические показатели за последние три года для реконструируемых предприятий); номенклатуру и объёмы производства продукции (что необходимо для расчёта нагрузок комплексным методом); обоснование источников электрической энергии с учётом топливно-энергетического баланса района; расчёт численности работающих (электриков); основные требования к оборудованию, составу энергохозяйства, структуре управления; выбор подстанционных площадок и трасс строительства ЛЭП; объёмы основных строительно-монтажных работ и расчётную стоимость строительства; основные технико-экономические показатели, удельные расходы энергетических ресурсов; приложения, схемы и планы, сводные расчёты.

Таким образом, вначале решают не только вопросы, относящиеся собственно к электроснабжению промышленного предприятия (выбор числа, мощности ГПП, кабельные и воздушные трассы, основные технико-экономические показатели, удельные расходы энергетических ресурсов и др.), но и вопросы обеспечения предприятия энергией, обоснование выбора источников электрической энергии.

Покажем ниже соответствие уровней электроснабжения и рассматриваемых этапов проектирования, связанных с определением электрических нагрузок (таблица).

Последовательность технологических операций содержит следующие основные пункты, организация выполнения которых и составляет основу электрического проектного менеджмента: 1) составление задания на проектирование — заказчик и главный инженер проекта (ТИП); 2) организационно-технологическая подготовка проектирования — ТИП и служба технической подготовки проектирования; 3) формирование информационной базы для принятия проектных решений — специалисты по проектированию электроснабжения (СПЭС); 4) принятие основных проектных решений — С1ТЭС; 5) формирование проектной документации — СПЭС; 6) экспертиза (сторонняя); 7) подготовка исходных данных и составление заданий на разработку рабочей документации — СПЭС; 8) принятие технических решений для разработки рабочей документации — СПЭС; 9) формирование рабочей документации.

Источник: www.kudrinbi.ru

Жизненный цикл строительной продукции. Понятие инвестиционного строительного проекта. Определение показателей эффективности ИСП.

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта — это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная—проектная—строительства—эксплуатации—закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектированиявключает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объектанедвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

5. Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Инвестиционный цикл-это период времени между началом осуществления проекта и его ликвидацией.

Инвестиционный цикл принято делить на фазы, каждая из которых имеет свои цели и задачи:

пред инвестиционнуюот предварительного исследования до окончательного решения о принятии инвестиционного проекта;

инвестиционнуювключающую проектирование, заключение до говора или контракта, подряда на строительные работы и т.п.;

операционную(производственную) стадию хозяйственной деятельности предприятия (объекта);

• ликвидационнуюкогда происходит ликвидация последствий реализации ИП.

Пред инвестиционная фазавключает несколько стадий:

а) определение инвестиционных возможностей;

б) анализ с помощью специальных методов альтернативных вариантов проектов и выбор проекта;

в) заключение по проекту;

г) принятие решения об инвестировании.

Инвестиционная фазазаключается в принятии стратегических плановых решений, которые должны позволить инвесторам определить объемы и сроки инвестирования, а также составить наиболее оптимальный план финансирования проекта. В рамках этой фазы осуществляется заключение контрактов и договоров подряда, проводятся капитальные вложения, строительство объектов, пусконаладочные работы и др.

Операционная (производственная) фазаинвестиционного проекта заключается в текущей деятельности по проекту: закупка сырья, производство и сбыт продукции, проведение маркетинговых мероприятий и т.п. На этой стадии проводятся непосредственно производственные операции, связанные с взаиморасчетами с контрагентами (поставщиками, подрядчиками, покупателями, посредниками), формирующие денежные потоки, анализ которых позволяет оценивать экономическую эффективность данного инвестиционного проекта.

Ликвидационная фазасвязана с этапом окончания инвестиционного проекта, когда он выполнил поставленные цели либо исчерпал заложенные в нем возможности. На данной стадии инвесторы и пользователи объектов капитальных вложений определяют остаточную стоимость основных средств с учетом амортизации, оценивают их возможную рыночную стоимость, реализуют или консервируют выбывающее оборудование, устраняют в необходимых случая последствия осуществления ИП.

Прединвестиционная этап строительствазаключается в ознакомлении с объектом инвестиций, инвестором, и будущим владельцем объекта, по результатам которого выносится решении о целесообразности инвестирования. На данном этапе реализации проектаосуществляется формулировка инвестиционного замысла, затем находящего свое отражение во всем проекте.

Инвестиционныйзамысел формулируется в Декларации о намерениях – документе, содержащем сведения об инвесторе, местоположении объекта, характеристикахинвестиционного проекта, потребности в ресурсах, источниках финансирования, условиях сбыта готовой продукции.

Следующим документом, разрабатываемым в прединвестиционной фазе, является Обоснование инвестиций. В нем находят свое отражение сведения об общей характеристике отрасли и предприятия, цели и задачи разрабатываемого проекта, данные о характеристиках объектов и сооружений, возможности по обеспечению ресурсами, текущее состояние рынка продукции и прогноз его развития на ближайшее будущее, структура управления проектоми оценка его эффективности. Обоснованиеинвестицийдолжно составляться в соответствии с требованиями государственных органов и подлежит обязательной экспертизе. На основе анализа всей предоставленной информации делается вывод о целесообразности инвестированияв данный проект.

Следующим этапом прединвестиционной фазы является проведение всех необходимых экспертиз, служащих для обеспечения соответствия возводимых объектов требованиям и нормам российского законодательства, а также для выявления эффективности инвестируемых в проектсредств.

Завершением прединвестиционного этапа является разработка технико-экономического обоснования — комплекта документов, отражающих исходные данные по проекту, технические, технологические, расчетно-сметные, оценочные,

Критерии и методы оценки инвестиционных проектов

Финансово-экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции с реальными активами. В значительной степени она основывается на проектном анализе. Цель проектного анализа — определить результат (ценность) проекта. Для этого используют выражение:

Результат проекта = цена проекта – затраты на проект.

Принято различать техническую, финансовую, коммерческую, экологическую, организационную (институциональную), социальную, экономическую и другие оценки инвестиционного проекта.

Прогнозная оценка проекта является достаточно сложной задачей, что подтверждается рядом факторов:

1) инвестиционные расходы могут осуществляться либо в разовом порядке, либо на протяжении достаточно длительного времени;

2) период достижения результатов реализации инвестиционного проекта может быть больше или равен расчетному;

3) осуществление длительных операций приводит к росту неопределенности при оценке всех аспектов инвестиций, то есть к росту инвестиционного риска.

Эффективность инвестиционного проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов в зависимости от интересов его участников.

Источник: infopedia.su

Этапы инвестиционного цикла строительства

8(918) 388-55-89

Коммерческая недвижимость → тел. 8(918) 388-55-89 или 8(988) 246-69-12

Индустриальный ЭнергоПарк → тел. 8(988) 246-69-12

Проектное финансирование → тел. 8(988) 246-69-12

Экономический анализ инвестиционно-строительного проекта на стадиях его жизненного цикла

Д. В. Писарев
казначей отдела расходов,
Управление Федерального казначейства по Воронежской области
Экономический анализ: теория и практика
22 (229) 2011

Автором предлагается комплексный подход к организации анализа инвестиционно-строительных проектов, отличающийся тесной связью с концепцией жизненного цикла инвестиционного проекта, что способствует обеспечению более полного соответствия задачам и практическим целям субъектов инвестиционно-строительной деятельности на всех этапах принятия инвестиционных, управленческих и финансовых решений.

В условиях посткризисной экономики перед организациями инвестиционно-строительного сектора особенно остро стоит задача построения и проведения проектного анализа на всех этапах реализации строительных проектов.

Большинство отечественных и зарубежных авторов под жизненным циклом инвестиционного проектирования понимают определенный отрезок времени между моментом возникновения проекта (началом осуществления) и моментом завершения его реализации. Этот отрезок времени подразумевает последовательную реализацию определенного перечня этапов инвестиционного проектирования, представляющих собой цикл проекта.

Современные подходы подразделяют процесс инвестиционного проектирования на три укрупненные базовые фазы [4, 6]:

При разделении процесса инвестиционного проектирования на этапы добиться универсального подхода достаточно сложно. По мнению Г. П. Под-шиваленко, решая эту задачу, субъекты инвестиционно-строительного проекта должны принимать во внимание характерные особенности, специфику и условия его выполнения.

Предынвестиционная фаза . Она начинается с формирования и предварительного обоснования идеи проекта, осуществления выбора оптимального варианта реализации инвестиционной стратегии, проведения предварительных финансово-экономических обоснований. В рамках предынвестиционной фазы осуществляются переговоры с потенциальными инвесторами и другими субъектами инвестиционно-строительного проекта (поставщиками сырья, оборудования, фирмами-лицензиаторами и т.д.). Также на этой стадии предполагается проведение работ по обеспечению проекта кредитными средствами и изучаются возможности участия долевого финансирования. Не менее важным является и юридическое сопровождение: оформление документов, проведение регистрационных процедур, подготовка контрактов.

При принятии положительного инвестиционного решения по реализации проекта финансовые затраты, понесенные на этой стадии, в дальнейшем будут капитализированы и отнесены на предпроизводственные, а впоследствии, используя методы амортизации, на себестоимость конечной продукции.

Инвестиционная фаза . В отличие от предынвестиционной фазы на этом этапе реализации проекта принимаются стратегически более конкретные решения, носящие необратимый характер и требующие вливания значительно больших финансовых средств. Этап отличается принятием важных проектных решений как с экономической, так и с управленческой точек зрения. Осуществляется заказ оборудования с его последующей приемкой и проведением пусконаладочных работ, ведется разработка проектно-сметной документации, готовятся строительные и производственные площадки, идет набор и переподготовка персонала. Все финансовые затраты, связанные с этими видами работ, впоследствии могут быть отнесены на себестоимость конечной продукции (расходы будущих периодов) или частично капитализированы, как предпроизводственные затраты.

Эксплуатационная фаза . Этот этап инвестиционного проекта начинается с момента завершения строительных работ и передачи прав собственности на завершенный строительством объект недвижимости инвестору или инвестиционно-строительной компании заказчику. В этой фазе осуществляется непосредственная коммерческая эксплуатация объекта. На данной стадии проекта проводится оценка доходности инвестиций, выявляются основные возможности ее повышения. Ведется жесткий контроль за выполнением графика погашения обязательств перед поставщиками и кредиторами.

Время прохождения проектом эксплуатационной фазы существенно влияет на общую величину дохода, полученную при конечной реализации. В интересах инвесторов необходимо как можно быстрее начать коммерческую эксплуатацию объекта, что на практике встречается достаточно часто и воплощается в очередном (поэтапном) вводе инвестиционно-строительных проектов.

Однако при рассмотрении этапов жизненного цикла проекта следует отметить, что группой российских ученых [2,3] выделяется еще одна, четвертая фаза — ликвидационная. На этом этапе проекта происходит прекращение производства продукции и реализация активов проекта по остаточной стоимости. Также рассматривают завершающую стадию как постинвестиционную, в процессе которой возникает необходимость проведения комплексного аудита проекта. В рамках проверки исследуется уровень риска и полученная финансовая прибыль, т.е. те критерии, которые изначально лежали в анализе при выборе и принятии инвестиционного решения по данному проекту.

В общем случае инвестиционно-строительный проект представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного процесса. В рамках изучения проблемы комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов, т.е. проектов, предполагающих создание коммерческих объектов недвижимости, таких как торговые, жилищные комплексы, производственно-промышленные зоны и объекты инфраструктуры, следует отметить, что в большинстве научных работ речь идет скорее об инвестиционном процессе, а не о процессе проектирования, либо данные понятия отождествляются. Для структурирования этапов инвестиционного проектирования и выявления необходимых на каждом из них методов экономического анализа автором предлагается рассматривать понятие «инвестиционно-строительный процесс» как последовательную реализацию этапов инвестиционного замысла путем реализации технико-экономического обоснования инвестиционных проектов в области строительства и/или реконструкции объектов недвижимости.

В дальнейшем, основываясь на этом понятии, а также на систематизации информации из отечественной и зарубежной литературы, автор полагает, что наиболее адекватной является последовательность этапов процесса инвестиционно-строительного проектирования, представленная на рис. 1.

Международный опыт анализа и оценки инвестиционных проектов показывает, что именно такая последовательность этапов обусловлена первостепенными задачами, решение которых необходимо для перехода к следующим этапам инвестиционного проекта.

В процессе реализации проекта анализ финансовых возможностей выполняется после выбора и принятия оптимальной инвестиционной стратегии на базе сформировавшегося инвестиционного замысла. В случае отсутствия возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют экономический смысл.

После формирования организационной структуры проекта начинается сложный и трудоемкий процесс разработки конкретного бизнес-плана, в рамках которого проект проходит согласование с государственными органами и различными финансовыми институтами.

Блок управления проектом занимает одну из ключевых позиций. Особую роль в системном управлении играют строительно-монтажные работы, расчеты с поставщиками оборудования, материалов, организация проектных решений, контроль за отчетностью по активам проекта.

При выборе подхода к построению системы проектного анализа следует отметить, что в настоящее время широко распространен системный подход к структуре экономического анализа, развившийся из комплексного экономического анализа и подробно описанный в трудах А. Д. Шеремета [7].

Данный подход может быть использован при рассмотрении деятельности инвестиционно-строительной компании в целом как совокупности осуществления набора инвестиционных проектов и осуществления общей хозяйственно-экономической и управленческой деятельности.

В рамках экономического исследования анализа инвестиционно-строительных проектов следует отметить, что характерным, ярко выраженным признаком инвестиционного процесса является его цикличность с разделением на четкие фазы (этапы). Подход, получивший развитие этих характеристик в построении системы проектного анализа, нашел отражение, в частности, в трудах Н.П. Любушина [5].

Рассмотренные подходы не противоречат друг другу, а взаимно дополняют способы описания экономической обоснованности инвестиций и по своей сущности представляют два возможных взгляда на рассматриваемые процессы — в статической структуре и в динамике.

В рамках исследования проектного анализа наиболее подходящим является циклический подход.

Деятельность инвестиционно-строительных компаний на разных этапах инвестиционного процесса может иметь существенные различия. Например, на инвестиционной фазе она может классифицироваться как инвестиционная, а на завершающей, эксплуатационной — как текущая. Это обусловливает возникающие различия в задачах и методах применяемого анализа.

При этом в рамках циклического подхода существуют преемственность и обратная связь результатов анализа, переходящих от начальной к конечной стадии инвестиционно-строительного проекта.

Используя рассмотренную теоретическую базу жизненных циклов инвестиционного проекта и наиболее подходящий для данного исследования циклический подход, объединим данные, представив их в виде системы комплексного поэтапного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов на стадиях его жизненного цикла (рис. 2).

На данной схеме в предынвестиционной фазе проекта широко применяются неформализованные и качественные методы стратегического анализа на этапе формирования и предварительного обоснования идей проекта. Необходим четкий механизм выбора оптимальных вариантов инвестирования в соответствии со стратегическими приоритетами и бюджетными ограничениями инвестора. Важным на этом этапе проектного цикла является осуществление анализа коммерческой состоятельности проекта и кредитоспособности инвестиционно-строительной компании. Для этого, в частности, Д.А. Ендовицким рекомендуется использовать проведение предварительного анализа эффективности и рисков проекта, который включает в себя:

планирование и анализ денежных потоков;

расчет дисконтированных показателей чистой текущей стоимости инвестиций (NPV), внутренней нормы рентабельности (IRR), срока окупаемости инвестиций (РВ) и др. [1]. Блоки «Анализ рисков инвестиций» и «Анализ проекта во внутренней среде компании» на стадии финансирования проекта предполагают оценку способности инвестора организовать, финансировать и завершить проект с учетом существующих сегментов его деятельности, текущего финансового положения и возможностей привлечения внешнего финансирования.

На схеме комплексного анализа существует базовая точка принятия решения относительно целесообразности дальнейшего осуществления проекта и его финансово-экономической эффективности. Инвестор принимает кардинальное решение в точке возврата, после этого начинается основательная подготовка к реализации проекта: разработка бизнес-плана, поиск внешних инвесторов при необходимости стороннего финансирования, заключение предварительных соглашений и т.д. Анализ денежных потоков с построением окончательного бюджета проекта и дополнительной оценкой эффективности и рисков может проводиться как на предынвестиционной фазе, так и осуществляться совместно с проведением работ на инвестиционной фазе проекта по мере выполнения проектно-сметной документации и технических заданий. На этом этапе обычно задействованы дисконтные методы анализа эффективности инвестиций и методы анализа инвестиционных рисков, принятые для инвестиционных проектов в реальном секторе экономики. Использование данных методов возможно и в завершающей фазе проекта на стадии эксплуатации, где важными являются оценка получаемой доходности инвестиций и выявление путей ее повышения.

Следует отметить, что на стадии строительства объекта инвестиционного проекта проводится внутренний анализ и в основном в форме факторного анализа отклонений от сметной стоимости строительных работ. Для внешних пользователей как сторонние инвесторы и дольщики наряду с указанными методами широко применяются коэффициентный анализ и комплексная оценка кредитоспособности и платежеспособности инвестора, совместно с перспективным анализом денежных потоков.

Наряду с представленными методами анализа на предынвестиционной и эксплуатационной фазах проекта важным является систематическое проведение стратегического и маркетингового анализа. Использование этих методов позволяет своевременно определить благоприятный момент выхода из проекта, помогает в уточнении текущих бюджетов проекта, маркетинговой и финансовой политики.

В ходе проведения оценки инвестиционно-строительных проектов наблюдаются существенные различия в методах оценки эффективности и рисков, применяемых на ранних стадиях проектного цикла и в завершающей его стадии. В предынвестиционной фазе на этапах подготовки к реализации проекта широко используются дисконтные показатели совместно с многовариантными расчетами (метод сценариев и анализ чувствительности).

В эксплуатационной фазе преимущественно проводится финансовый анализ, рассматриваются коэффициент рентабельности инвестиций и коэффициенты уровня бизнес-рисков, наряду с этим проводится глубокий факторный анализ.

Все рассмотренные показатели оценки эффективности инвестиционно-сторительных проектов находятся в тесной взаимосвязи относительно проектного цикла и позволяют оценить его эффективность с различных сторон. В отличие от показателей, основанных на дисконтированных оценках, простые методы абсолютно независимы друг от друга, поскольку для их показателей со стороны инвестора могут быть установлены различные пороговые значения, не учитывающие влияния временного фактора.

Тем не менее предлагаемый подход к организации проектного анализа, в основе которого лежит концепция жизненных циклов, обеспечивает более полное соответствие практическим целям и задачам инвестиционно-строительной компании на всех этапах принятия инвестиционных и финансовых решений.

1. Ендовицкий Д.А. Анализ инвестиционной привлекательности организации. М.: КНОРУС, 2010.

2. Ерков А. Стадии инвестиционного процесса // Финансовая газета. 2005. № 43.

3. Иванов В.А., Дыбов А.М. Экономика инвестиционных проектов: учеб. пособие. Ижевск: Институт экономики и управления УдГУ, 2000.

4. Ильин А.И. Планирование на предприятии: учеб. пособие. Мн.: Новое знание, 2000.

5. Любушин Н.П. Экономический анализ: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.

6. Подшиваленко Г.П. Инвестиции: учеб. пособие / Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова и др.

М.: КНОРУС, 2007.

7. Шеремет А.Д. Комплексный экономический анализ деятельности предприятия. М., 1974.

Источник: 1atoll.ru