Этапы строительства коттеджного поселка

Масштабный проект — строительство поселка коттеджей — может быть осуществлен только средними и крупными компаниями. Небольшие компании и частные предприниматели не могут себе этого позволить. Создание жилищного комплекса занимает несколько лет, предполагает многомиллионные инвестиции и требует столь же многомиллионных доходов. Вот краткий обзор этапов разработки, сколько денег вкладывается, где привлекаются инвесторы и сколько прибыли получает проект.

Обзор законодательства

Первая проблема при создании девелопмента начинается с того, что до сих пор не существует единых законодательных требований к застройщикам. Все, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано среди кодексов, федеральных правил и других нормативных актов. Прежде всего, необходимо соблюдать Правила землепользования и застройки. Они различаются в зависимости от региона. Это не один документ, а целый свод стандартов, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

• Правила градостроительства;
• карты зонирования города;
• карты зон с особыми условиями;
• схема границ культурных слоев;
• схема расположения памятников;
• генеральный план.

Из регламента застройщик может понять, где он сможет построить комплекс, какие требования он должен будет соблюдать в отношении озеленения и парковки, а также некоторые другие нюансы. Разумеется, регламент не ограничивает перечень обязательств застройщика. Он должен соблюдать:

Секрет прибыльного коттеджного поселка [12+]

• Гражданский кодекс;
• Градостроительный кодекс;
• Жилищный кодекс;
• Федеральный закон 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
• Федеральный закон 35-ФЗ «Об электротехнике»;
• Федеральный закон 69-ФЗ «О газоснабжении».

К этому списку следует добавить налоговое законодательство, законы о региональном и муниципальном развитии, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы выполнить все требования и не нарушить ни один из десятков законов, разработчик создает юридический отдел.

Прежде чем начать строительство поселка домов, застройщик собирает разрешения и покупает землю

Документы и разрешения

Основным документом, который застройщик должен получить перед началом работ, является разрешение на строительство. Его смысл и назначение описаны в статье 51 Гражданского кодекса РФ. Разрешение выдается местной администрацией. Например, если застройщик планирует построить жилой комплекс за чертой города, он обращается не в городскую администрацию, а в районную.

Для получения разрешения на строительство заявитель должен заранее подготовить пакет документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство о праве собственности);
• оправдание;
• проектирование планировки с указанием капитальных строений, проездов, переходов
• дизайн макета;
• схема архитектурных решений;
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Как построить коттеджный поселок

Рассмотрим образец бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это лишь приблизительные расчеты и общее описание последовательности действий разработчика. В каждом случае условия проекта разные, и окончательная стоимость строительства охраняется как коммерческая тайна.

Рынок недвижимости можно отнести к категории развивающихся рынков. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Причина — более высокая стоимость: практически невозможно купить дом менее чем за 3 миллиона рублей.

Покупка и оформление земли

Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности строительства на нем и покупки земли. Застройщик оценивает месторасположение с нескольких точек зрения: стоимость земли, насколько удобен участок для строительства, есть ли готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже есть газ и вода, строительство будет намного проще и дешевле. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых местах с зелеными зонами, но в то же время с доступом ко всем удобствам городской жизни.

Землю под застройку можно купить, только если она принадлежит фонду недвижимости. В противном случае, прежде чем приступить к реализации проекта, землю необходимо преобразовать в жилой комплекс.

Закрытый поселок — это большой участок земли площадью не менее 10 000 квадратных метров. Покупка такого участка обойдется застройщику в десятки миллионов рублей. Цена зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и ряда других факторов. Продавцами земли могут быть:

• муниципалитет;
• Владелец — гражданин или юридическое лицо;
• Группа владельцев.

Покупка земли за десятки или сотни миллионов рублей не всегда по карману даже крупным застройщикам. В этом случае помогает лизинг. Например, муниципальные власти могут предоставлять участки земли под строительство на условиях аренды с последующим выкупом. Выкупить их могут покупатели домов, а не застройщик.

Иногда, если местный муниципалитет заинтересован в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — льготные или полные. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.

Коттеджные поселки привлекают покупателей частными участками, гаражами, а также тишиной и зеленью

Концепция постройки

Когда девелопер арендует или владеет землей, он продумывает концепцию заселения. Что это значит? Прежде всего, это определение основных характеристик будущего поселения — спокойное или оживленное «в центре городской жизни», близкое к природе, роскошное или доступное для всех.

Не менее важно указать строительный материал — дерево, кирпич, композитные блоки. Как правило, на одной территории расположено несколько типов домов, с разной площадью и этажностью, и, соответственно, разной ценой. Такой подход позволяет охватить предложением большее количество покупателей с различными предпочтениями и финансовыми возможностями.

Целевой аудиторией коттеджных поселков являются семьи с несколькими детьми. Большой семье, живущей в квартире, не так комфортно, как в собственном доме. Разница в стоимости, хотя она и существует, не так велика. При покупке коттеджа семья приобретает садовый участок и место для парковки автомобиля. Все эти преимущества застройщик подчеркивает в своей рекламе.

Примерные сроки строительства

Срок зависит от количества домов, их сложности и используемых материалов. Например, деревянные срубы или сборные композитные блоки ускоряют строительство 1 здания в 2-3 раза по сравнению с кирпичным строительством. Строительство обычно начинается осенью, чтобы успеть залить фундамент до наступления зимы. Это увеличит долговечность зданий. В настоящее время это не всегда так.

Строительство жилого комплекса обычно происходит быстрее, чем строительство многоквартирного дома.

Каждое здание имеет более короткий период строительства. Средняя продолжительность проекта составляет от 1,5 до 2 лет. Еще одним преимуществом проекта бунгало является то, что некоторые бунгало можно продать сразу, не дожидаясь завершения всего проекта. Это позволяет застройщику быстрее получать прибыль, делая весь проект более выгодным.

Проектирование и поиск подрядчиков

Работы по планированию следует доверить профессионалам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, чаще всего, создает собственный проектный отдел. Она состоит из архитекторов, инженеров, геодезистов, специалистов по землеустройству и ландшафтных дизайнеров. Их задача — разработать жизнеспособный проект, который удовлетворит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимальным с точки зрения инвестиций для девелопера.

Планирование занимает от шести месяцев до года. Перед планированием застройки специалисты изучают территорию, готовят концепцию домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн.

Когда проект готов, застройщик начинает искать подрядчиков. Это подрядчики, которые выполняют часть работы, которую сам застройщик не имеет квалификации, разрешения или возможности выполнить. Например, они будут прокладывать водопроводные трубы, прокладывать дороги или устанавливать столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее авторитетных компаний в регионе.

Строительство жилого комплекса занимает 1-2 года, не считая начального подготовительного этапа

Проработка инфраструктуры

Инженерные услуги должны быть продуманы на стадии проектирования. Понятно, что продаются современные дома со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает этого по умолчанию и готов купить дом, где все эти удобства уже есть.

Сообщество домов — это не только жилая недвижимость. Покупатели рассчитывают поселиться в оживленном районе, где есть не только стандартные коммуникации. Привлекательность комплекса будет повышена за счет:

• хорошие дороги;
• школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
• торговый центр;
• Интернет-провайдер;
• Хороший сигнал мобильного телефона.

Инфраструктура не менее важна, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они могут с комфортом удовлетворить все свои повседневные потребности: отправить детей в школу, получить медицинскую помощь и больничный лист, добраться до работы. Поэтому модно строить в районах с уже существующей инфраструктурой — это в несколько раз дешевле для застройщика.

Объемы инвестиций

Сколько денег потратит разработчик на проект, зависит от многих факторов. Вот лишь несколько наиболее важных из них:

• регион страны;
• стоимость земли;;
• наличие инженерных коммуникаций на участке;
• необходимость прокладки новых дорог;
• сложность проекта;
• количество домов;
• используемые строительные материалы;
• количество подрядчиков.

В любом случае, объем инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Конечно, если поселок успешно завершен, девелопер возвращает все инвестиции и зарабатывает на них 30%.

Поиск инвесторов

Почти перед каждым застройщиком стоит задача найти инвестора. Это связано с необходимостью многомиллионных инвестиций в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с подготовки девелопером инвестиционного проекта, в котором он раскрывает суть проекта, обосновывает его стоимость и перечисляет срок окупаемости.

Которые чаще всего выступают в роли инвесторов:

• Инвестиционные фонды;
• региональные и муниципальные органы власти;
• Покупатели жилья (в совместном жилье).

Зачем привлекать инвесторов, а не просто взять кредит в банке? В большинстве случаев банки отказываются кредитовать такую большую сумму, даже если у застройщика уже есть опыт реализации подобных проектов. Это слишком большой риск для банка.

Строитель нанимает подрядчиков для выполнения части работ

План продажи домов

Большинство застройщиков делят срок завершения строительства домов на несколько этапов. После завершения первого этапа и сдачи его в эксплуатацию (с одобрением и сертификацией проверяющими органами) начинается процесс продажи. Для застройщиков выгоднее продавать дома до завершения строительства. Для этого они немного снижают цену, что привлечет покупателей, готовых ждать.

Это выгодно для строительной компании, но опасно для клиентов. Существует риск, что дата завершения работ будет отложена на несколько месяцев (в некоторых случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методы продаж варьируются в зависимости от строительной компании. Некоторые ограничиваются билбордами и рекламой на местном телевидении, другие используют холодные звонки потенциальным клиентам. Существует довольно много вариантов продажи бунгало, особенно в то время, когда спрос на отдельно стоящие дома растет.

Прибыль от проекта

Сколько денег заработает застройщик бунгало-деревни? Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку конечная прибыль от проекта значительно варьируется от случая к случаю. Прибыль складывается из разницы между стоимостью проекта и выручкой от продажи домов.

Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим участком в центральной России составляет 3 миллиона рублей. На юге страны она составляет не менее 4 миллионов. Двухэтажные дома с мансардами и балконами продаются за 6-7 миллионов рублей.

Если девелопер построит поселок со 100 домами разного ценового диапазона, от 3 до 7 миллионов рублей, он получит не менее 300 миллионов рублей.

Сколько из этих денег станет его прибылью, а сколько придется вернуть инвесторам, определяется в каждом конкретном случае. Невозможно узнать, сколько заработал разработчик на конкретной инвестиции — это коммерческая тайна.

Заключение

Нам стало интересно, какие этапы проходит строительство поселка домов, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли вообще это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиться многомиллионных инвестиций и при этом решить комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых проблем.

Источник blog-invest.online

Этапы строительства коттеджного поселка

Январь 2008 года

В последние годы сельскохозяйственная земля активно вовлекается в коммерческий оборот. Наиболее часто её используют для размещения коттеджных поселков, число которых за последние 5 лет выросло с ~ 10 до ~ 170 посёлков.

посвящается инвесторам
рискнувшим создать посёлок

На рынке действует много инвесторов: от владельцев земельных участков (собственников), развивающих один проект и до специализированных инвестиционно-строительных компаний, ведущих разработку десятков проектов.

Наша статья наиболее интересна именно индивидуальным инвесторам, которые впервые реализуют такой проект и сталкиваются с большим количеством проблем. Имея опыт подготовки инвестиционных проектов коттеджных посёлков, в этой статье мы хотим отразить все основные этапы подготовки инвестиционного проекта коттеджного посёлка (или садоводства).

В зависимости от целей преследуемых инвестором, подготовка инвестиционного проекта коттеджного посёлка обычно включает в себя ряд этапов, показанных в таблице №1.

Табл. 1

Каждый этап работ увеличивает стоимость земли, но и требует затрат времени и денег. Кроме этого в зависимости от предполагаемого результата, порядок и объём работ может несколько меняться, от указанного в таблице №1. В настоящей статье мы хотим подробнее рассмотреть все основные этапы инвестиционного проекта.

Широкий оборот земли стал возможен после выделения фермерских паёв. Получив земельные наделы в собственность, новые землевладельцы оказались в сложной финансовой ситуации – полноценное оформление прав на землю требует денег, которые есть не у всех, и многие готовы продавать свою землю. На этом этапе земля стоит очень дёшево (ещё недавно, на южных направлениях в 70 – 80 км. от Петербурга можно было купить землю за 0,3 – 0,5$/м2). В наиболее востребованных направлениях цена больше в 10 – 50 раз.

В специализированных инвестиционно — строительных компаниях существует своего рода список критериев, описывающих требования к участку для размещения коттеджного посёлка. В первом приближении он выглядит следующим образом:

расположение участка рядом с водными объектами (река, озеро, Финский залив — это желательно для дорогих посёлков);

приемлемая удалённость участка от города (постоянное проживание – до 50 км., сезонное проживание – до ~ 100 км.);

наличие рядом объектов инфраструктуры (желательно расположение недалеко населённых пунктов, которые имеют такие объекты);

Этот список приблизителен, и маркетинговые исследования показывают, что не все факторы одинаково значимы для клиентов – конечных покупателей коттеджей/участков. В разных ценовых группах %% значимости тоже сильно разнятся.

Конкретные данные о предпочтениях покупателей можно получить в специализированных компаниях, таких как «Питер Девелопмент».

Для частных инвесторов, не располагающих своими отделами маркетинга, бывает проще обратиться к консультантам, т.к. в настоящее время первичный этап развития рынка, когда покупалось всё, уже прошёл и теперь удачное расположение участка является залогом успешной реализации проекта в условиях жёсткой конкуренции. Уже сейчас на рынке присутствует более 170 коттеджных посёлков, а ещё 5 лет назад их было менее 10!

Разрозненные фермерские паи требуют оформления границ землепользования. Требуется проведение кадастровой съёмки (топографическая съемка с нанесением границ землепользования и соответствующим правовым оформлением полученных данных). Такие работы осуществляют специализированные компании (такие как «ЮНОНА ГЕОС», «ГЕОВЕКТОР», «СФЕРА» и ряд других компаний).

Цена на такие работы уже давно сложилась и в целом по городу составляет ~ 35 — 45 тыс. руб/Га. Ликвидность земельного участка с оформленным кадастром существенно выше просто фермерских паёв.

Подробнее про особенности изготовления топосъемки, выможете прочитать в нашей статье «Топографическая съемка для ППТ (трест ГРИИ и все, все, все)».

В подавляющем большинстве случаев, на момент покупки земельного участка в ЛО, указанная категория земель участка – земли сельскохозяйственного назначения. Для возможности жилищного строительства требуется получить разрешение (перевести землю).

Возможны два варианта:

1 – перевод с/х земли в другую категорию (для ИЖС);

2 – расширение имеющейся категории (для ведения дачного хозяйства);

Какой вариант выбрать собственнику? Это зависит от ряда факторов. Маркетинговые исследования показывают, что для конечного покупателя во многих случаях важен скорее сам факт законного проживания на земле, а не наличие статуса ИЖС.

Для недорогих посёлков сезонного проживания расположенных далее 50 км. от Петербурга не критично наличие статуса ИЖС. Покупатели готовы рассматривать покупку участка/коттеджа в ДНП (Дачное Некоммерческое Партнёрство).

В случае строительства коттеджного посёлка постоянного проживания в пределах 50 км. от Петербурга в ценовой категориях «бизнес-класса» или «элитного посёлка», наличие статуса ИЖС является скорее необходимым атрибутом предложения, т.к. такие объекты могут рассматриваться для постоянного проживания и прописки. В этом случае необходимо перевести участок в земли поселений.

Вариант перевода земель в земли поселений наиболее труден для согласования. Особенно если на участке есть лесные массивы, водоохранные зоны рек и озер. Перевод земель в настоящее время будет стоить от 10$/м2 и занять много времени. Как таковой фиксированной процедуры перевода нет, т.к. каждый перевод реализуется по индивидуальной схеме.

В случае создания посёлка сезонного проживания наиболее предпочтителен вариант создания ДНП, т.к. это стоит дешевле, занимает меньше времени на согласование и осуществляется со 100% гарантией. После этого этапа земля дорожает в разы, относительно начальной цены земли фермерских паёв.

В настоящее время вопрос перевода земли достаточно сложен и рассмотрен нами в таких статьях, как:

1. «Включение земельных участков в границы населенных пунктов»;
2. «Выбор застройщика — ИЖС, ДНП или просто включение в черту поселения?»;
3. «Минэкономразвития предлагает ликвидировать традиционную классификацию земель»;
4. и ряд других материалов.

На этом этапе у инвестора (собственника) есть все правовые основания начать работы по подготовке проекта. Но ещё на этапе покупки земли полезно выяснить возможность получения технических условий на подключение инженерных сетей. В классической схеме необходимо получить данные по таким сетям, как:

Полученные ТУ позволят оценить затраты на инженерное обеспечение посёлка, такие как: наличие лимитов на э/энергию, места точек подключения сетей и т.п. вещи существенно влияют на стоимость разработки и реализации проекта.

Отсутствие лимитов на э/энергию вызовет необходимость ставить свой генератор, а отсутствие газа вызовет удорожание отопления коттеджей.

Надо отметить, что информация о наличии газоснабжения земельного участка, вызывает рост цен на землю в 1,5 – 2,0 раза (в сравнении с не-газифицированным).

Покупка лимитов по э/э стоит немалых денег и в зависимости от района, стоит от 25 000 до 35 000 руб./кВт. На небольшой коттеджный посёлок Вам понадобится 300 – 500 кВт…

Водоснабжение обычно делают локальным, от скважины (если централизовано).

Канализация обычно локальная, для каждого коттеджа индивидуальная.

Если Вы хотите строить на законных основаниях, Вам необходимо разработать и утвердить проект. Для начала работ с архитектором, инвестору необходимо подготовить ряд исходных документов:

1. документы, подтверждающие право владения ЗУ и документы, разрешающие строительство поселка;
2. опографическая съемка с границами землепользования и объектами, которые желательно сохранить (типа отдельно стоящие деревья, пруды, охранные зоны и т.п.). Требуется топосъемка М 1:500 на бумаге и электронная версия с нанесенными границами, ситуационный план М1:2000;
3. ТУ на подключение и возможные точки подключения;
4. задание на проектирование (концепция посёлка);

Если про первые документы мы уже говорили, то про концепцию необходимо сказать более подробно. Концепция содержит в себе всю необходимую информацию для проектирования посёлка. В ней обычно описывается:

1. тип посёлка (постоянного проживания, сезонного проживания);
2. класс посёлка (эконом, бизнес и т.п.);
3. позиционирование посёлка на рынке;
4. требуемая инфраструктура (пожелания заказчика);
5. особенности планировки участка (к примеру, наличие причалов);
6. пожелания по зонированию застройки и очередности застройки;
7. требования к индивидуальным участкам (площадь, форма, наличие ограждения и т.п.);
8. требования к домам (стиль архитектуры, материалы, планировки домов и т.п.);

Концепция может быть подготовлена заказчиком, или заказана в специализированной консалтинговой компании. В случае создания бюджетных проектов обычно ситуация простая. Если планируется элитный посёлок, детальная разработка концепции необходима, и она должна быть сделана профессионалами — экономить на этом не стоит. Более подробно, вопрос разработки концепции коттеджного поселка рассмотрен нами в разделе «Разработка концепции коттеджного посёлка».

Архитектор на основании полученных данных за 1 – 2 месяца создаёт архитектурный проект посёлка, который состоит из схемы Генплана с балансом территории, профилями дорог, размещением жилых домов, элементов инженерной инфраструктуры, Технико-Экономическими Показателями. Исчерпывающий перечень разделов рабочего проекта можно посмотреть в разделе «Генеральный план коттеджного посёлка».

К проекту прилагается ОПЗ (Общая пояснительная записка) обычно имеющая следующие разделы:

1. общие положения и исходные данные;
2. концепция генплана коттеджного поселка;
3. архитектурные решения;
4. инженерные решения;
5. благоустройство и озеленение территорий;
6. обеспечение пожарной безопасности;
7. охрана окружающей среды;
8. приложения;
9. и т.д.

С этими данными уже можно начать согласовывать проект.

Теперь осталось согласовать проект. Занимает процесс согласования от 8 до 12 месяцев и требует оформления 19 документов. Мы не станем перечислять их все, отметим только, что процесс согласования проекта многоэтапный, требует внесения изменений в проект по мере проведения процедур согласования и достаточно дорогой.

Если Вам требуется более подробная информация, Вы можете обратиться непосредственно к нам за помощью.

Сама процедура согласования постоянно меняется, что связано как с перераспределением полномочий в контрольных и согласовывающих органах, так и с введением новых требований (к примеру, требование получения новых согласований в РосТехНадзоре). Процедура согласования вполне предсказуема и вероятность удачного завершения процедуры близка к 100%. Именно близка, но не 100%. Могут быть неожиданные ситуации, к примеру, конфликтные ситуации внутри муниципалитетов, на территории которых расположен проект. Это очень затрудняет и замедляет согласование.

Мы рекомендуем инвесторам, которые не имеют опыта согласования проектной документации обращаться к специалистам, т.к. это экономит деньги и время (к примеру, такие услуги оказывает компании «Питер Девелопмент»).

Сотрудники компании «Питер Девелопмент» имеют большой опыт проектирования и согласования коттеджных поселков, от маркетинговой концепции до рабочего проекта поселка. За годы работы, нашими специалистами разработаны и реализованы проекты коттеджных посёлков как сезонного, так и постоянного проживания:

— коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке «Разметелево» Всеволожского района ЛО;

— коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке «Лемболово» Всеволожского района ЛО;

— коттеджный поселок Элитного класса для компании «СевЗапНефть» в местечке «Гричухино» Приозерского района ЛО;

— коттеджный поселок Эконом-класса для компании «Северная Недвижимость» в местечке «Верховское» Выборгского района ЛО;

— коттеджный поселок Комфорт-класса в Пушкине для компании «Метро-Атма» Пушкинского района Петербурга;

— котеджный посёлок Элитного класса в Шлиссельбурге для сотрудников Газпрома в Кировском районе ЛО;

— коттеджный поселок Бизнес-класса для компании «Невская Строительная Компания» в местечке «Заболотье» Всеволожского района ЛО и целый ряд других проектов.

Каждый коттеджный посёлок уникален благодаря своему расположению, рельефу местности, транспортной доступности. Именно в интеграции всех факторов и рождается успешная концепция коттеджного посёлка.

К примеру, для посёлка «Гречухино» нами была разработана маркетинговая концепция, выполнен детализированный бизнес-план и подготовлены эскизы застройки и 3D модели посёлка:

В результате согласования концепции проекта проводятся консультации с районным архитектором и другими заинтересованными сторонами, вносятся уточнения в задание на проектирование и инициирует следующие этапы рабочего проектирования: ППТ (проект планировки территории), РП внутрипоселковых наружных сетей, жилых и общественных зданий.

Окончательно условия рабочего проектирования определяются после согласования и утверждения концепции и с учетом ТУ на энергоснабжение. В результате инвестор получает на руки рабочий проект. После завершения этапа согласования и доработки проекта можно начинать реализовывать проект (продавать дома или участки, осуществлять инженерную подготовку территории посёлка и т.п.). Если Вы хотите реализовать проект коттеджного посёлка, сотрудники компании «Питер Девелопмент» помогут Вам реализовать ваши планы, от самого начала работ и до момента выхода на строительную площадку.

Источник www.piterdevelopment.ru

Как с нуля построить коттеджный поселок. Часть первая – земля

Считается, что создание котеджных поселков (т.н. лэнд-девелопмент) – крайне
затратное и ресурсоемкое занятие, требующее команду специалистов на фулл-тайме, серьезных связей и кучу денег – в общем, недоступное простым смертным. В этих статьях мы поделимся своим опытом и знаниями, и расскажем, как сделать поселок «на коленке» – с минимальными затратами, на парт-тайме, и сохранив при этом психическое здоровье.

Поселок построить – это не ешака купить стартап запустить

Про психическое здоровье я упомянул не просто так. Если вы привыкли к IT-бизнесу, в котором всем правит здравый смысл, всегда есть исчерпывающая документация, и любая проблема имеет предсказуемое решение — то устройство дел в сфере лэнд-девелопмента вызовет у вас, мягко скажем, удивление. Теперь-то я прекрасно понимаю, почему все предыдущие попытки сделать населенный пункт силами IT-сообщества были в конечном счете брошены основателями.

Первая статья цикла будет посвящена второму по важности ресурсу в деле лэнд-девелопмента (после психической устойчивости) – непосредственно земле. Статья основана на нашем собственном опыте при строительстве поселка программистов и опыте тех профессионалов, с которыми мы в итоге стали сотрудничать.

Итак, землю в РФ можно получить одним из четырех основных способов.

1. Колхозные паи

Как вы помните, в далекие девяностые нам всем посчастливилось стать обладателями ваучеров. Этот ваучер можно было вложить в какой-нибудь специальный лохотрон, а затем обсуждать с друзьями, чей лохотрон круче. Часть населения этой радости оказалась лишена. Этих людей тогда называли «колхозниками», и все над ними смеялись. Вместо большого красивого ваучера им дали какие-то «паи» — никому не нужные доли в дурацком имуществе их колхоза.

Как вы понимаете, ситуация с тех пор несколько поменялась, и сейчас уже колхозникам можно посмеяться над незадачливыми инвесторами лохотронов. Большая часть земли, пригодная для застройки, является имуществом колхозов. Как правило, один пай эквивалентен участку земли размером от 2 до 20 гектар.

Казалось бы, счастливый колхозник теперь может продать свой пай очередному сбежавшему из города дауншифтеру и жить припеваючи пару лет, но не тут-то было. Дело в том, что продать или подарить пай НЕ члену колхозного кооператива колхозник не может. Единственный предусмотренный законом способ, которым колхозник может передать свой пай – это умереть, завещав свой пай выбранному человеку. Как понимаете, не все на это готовы.

То есть – кроме шуток – статус колхозника по замыслу законотворцев стал чем-то вроде дворянского титула. Он дает массу привилегий – нормальную долю в ликвидном имуществе и возможность скупать такие доли у своих коллег-дворян. Передать его можно только по наследству – все как у дворян, никакой торговли.

Есть конечно еще призрачная возможность, что вас примут в члены колхозного кооператива за некий официальный взнос в этот кооператив. Но на практике, большинство колхозов на сегодняшний день являются банкротами. Конечно же у каждого такого колхоза есть специальный офис в бизнес-центре с командой антикризисных управляющих, которые ознакомят вас с уставом, расскажут, как оформить документы на вступление, соберут внеочередное заседание членов правления и торжественно примут спасителя-инвестора в свой кооператив.

В общем, продать свой пай колхозник не может. Ему придется сначала «выделить» этот пай – т.е. превратить свою долю в общей собственности в конкретный земельный участок. Эта процедура требует участия сертифицированных кадастровых инженеров, требует минимум 100 т.р. на расходы, занимает от полугода до года, требует массу неочевидных манипуляций и постоянного изучения новых препятствий, которые законотворцы не устают шлифовать.

1. Колхозник пишет доверенность на имя покупателя, которой доверяет ему выделить свой пай в конкретный земельный участок, и затем подарить получившийся в результате участок любому другому лицу;
2. Получает сразу все деньги на руки;
3. Покупатель начинает свое хождение по мукам самостоятельно и, если титулованный дворянин в последний момент не передумал и не отозвал доверенность, в конце концов становится обладателем желанного участка.

Важный момент – если кто-то пойдет по этому пути, в доверенности важно прописать именно право на дарение – а не на продажу. Дело в том, что продажа участка земли сельхозназначения обычно требует специального согласования в соответствующем департаменте региона – в то время как дарение такого согласования не требует.

2. Публичные торги

Собственно говоря, именно по этому пути мы попытались пойти в самом начале. В теории этот путь выглядит примерно так:

1. Присматриваете на публичной кадастровой карте участок, не являющийся «паевкой» и не состоящий на кадастровом учете. Еще важно, чтобы участок не относился к землям гослесфонда – если, конечно, у вас нет в запасе нескольких лишних лет и запасной нервной системы;
2. Идете в администрацию сельского поселения, к которому данный участок принадлежит, и просите их выпустить распоряжение на межевание. Поскольку это их ни к чему не обязывает, препятствий обычно не возникает;
3. Отправляетесь в любую межевую контору, платите им деньги из своего кармана, они ставят участок на кадастровый учет – теперь участок официально существует – но по-прежнему принадлежит указанному сельскому поселению;
4. Просите администрацию назначить публичные торги. Они назначают начальную цену и за месяц до торгов печатают объявление в местной газете;
5. Выигрываете публичные торги и получаете свой участок.

Как я говорил, в начале мы попытались пойти именно по этому пути. Главу одного из районов области заинтересовал наш проект и он обещал полное содействие с прохождением этой сложной процедуры. Мы подобрали участок, зарегистрировали компанию и подали заявку. Нам пообещали выпустить распоряжение на межевание через неделю. К сожалению, эта неделя продлилась около 4 месяцев, и к моменту получения вожделенного распоряжения мы уже с непривычки устали ждать и купили участок в другом месте.

Конечно, в этой процедуре тоже все проходит, мягко говоря, не совсем гладко. Ее главная проблема – негарантированный результат, т.к. в «борьбу» за участок, на который вы уже потратили время и энергию, может включиться любой желающий.

Законодательно эта процедура устроена настолько блестяще, что фактически привела к образованию новой необычной профессии. В общем, некоторые смекалистые личности регистрируют заявки на такие торги исключительно с целью помешать главному интересанту. В случае, если они выигрывают торги, но не могут за участок в итоге заплатить – они рискуют лишь суммой первоначального взноса, которая, как правило, невелика. А главный интересант рискует потерять месяц-два времени, потому что быстрее повторные торги не назначат. В итоге с подобными деятелями ему приходится договариваться «в коридоре», отстегивая им наличные за снятие заявок с торгов.

3. Выклянчить

Как бы странно это не звучало, землю у государства можно выклянчить. Регламент процедуры может различаться в зависимости от региона, но суть примерно такова – вы выбираете какую-нибудь деревню и пишете заявление в администрацию сельского поселения с просьбой предоставить участок для ПМЖ.

Если вы пока счастливым обладателем ИЖС участка не являетесь, вам вроде как обязаны такой участок предоставить. Естественно, при наличии в генплане данного поселения свободных участков в жилой зоне. Тут тоже все не так гладко – процедура длится месяцы, а на решение, где именно будет ваш участок, формально вы никак не влияете.

Максимальный размер такого участка, конечно, будет ограничен регламентом региона, но это не беда. Ребята, которые занимаются этой схемой, как правило, просто сразу же продают сформированный участок или просто перекидывают на другого собственника, и повторяют процедуру заново.

4. Купить

Сами понимаете, все эти процедуры отнимут кучу времени. Вам придется изучить массу юридических тонкостей, приобрести навыки переговоров с колхозным дворянством и потратить много нервов – потому что гладко такие вещи не проходят. Поэтому подходящий вам участок проще всего, конечно, купить.

Неуклюжее законодательство, состоящее из нелепых процедур, регламентов и ограничений, сделало крайне затруднительным непосредственную передачу земли простым смертным, породив в результате целую профессию людей, которые «занимаются землей». Эти ребята, комбинируя все перечисленные выше способы и запуская несколько процессов одновременно, стараются сформировать наиболее привлекательные участки и продать их конечному потребителю.

В общем, мы в итоге посчитали этот путь оптимальным для поселка программистов. Все это стоит не таких уж больших (по айтишным меркам) денег, и колоссально экономит время. Когда ждать результатов от попытки сделать проект совместно с властями надоело, мы просто стали просматривать подходящие варианты на Авито. Оказалось, что земельщики-профессионалы (а не те, кто оформил свалившийся по наследству пай), просят за свои продукты вполне адекватные деньги. Найти подходящий вариант – это вопрос пары недель.

P.S.
В следующей статье цикла мы популярным языком расскажем про межевание – юридическую процедуру разделения большого участка на много маленьких, а также про перевод земель из одной категории в другую. Кстати, в поселке программистов мы начали строить дома для первых заказчиков. О планировках, архитектуре и технологии расскажем в одной из следующих статей.

За нашими новостями и ходом стройки можно следить в нашем твиттере и инстаграме.

P.P.S
Пост перенесен с хабра по просьбе администрации, т.к. контент является «окологиковским».

Источник habr.com

Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье? на сайте Недвио

Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье?

Недвижимость всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.

Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.

И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.

Преимущества коттеджного строительства

Популярность загородных поселков в Подмосковье растет год от года. Многих привлекает возможность иметь свой дом, площадь которого гораздо больше городской квартиры, наслаждаться красивым видом из окна, жить в районе с благополучной экологической обстановкой.

Современные коттеджи имеют ряд преимуществ:

• Для их строительства используются только экологически чистые материалы (керамические блоки и традиционный кирпич, газо- и пенобетон);
• Гибкость технологий монолитного строительства позволяет возводить дома любого дизайна и архитектурной формы;
• Современные постройки отличает прочность, пожаробезопасность и хорошая теплоизоляция.

Покупая жилье и участок земли в таком поселке, вы делаете выгодное капиталовложение в осуществление своей мечты об идеальном доме. Самостоятельно выбираете архитектурный стиль здания, количество комнат и их назначение, реализуете свои дизайнерские фантазии на земельном участке.

Застройщиками заранее предусматриваются все объекты, которые необходимы для обеспечения жизнедеятельности. К тому же, загородные поселки отличает высокая безопасность и низкий уровень криминала.

Но, чтобы заинтересовать покупателей, и построить уютный поселок со всеми удобствами, нужно грамотно проработать многие мелочи, основная визитная карточка — это его концепция.

Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка

Любое крупное строительство начинается с бизнес-плана. Самым ответственным этапом проектирования будущего КП, является проработка его концепции, которая базируется на детальном изучении территории и маркетинговом исследовании покупательских предпочтений.

Она позволяет заранее представить общую картину застройки, ее количественные и качественные характеристики, экономическую эффективность всего проекта.

При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:

1. Сбор данных и обработка информации;
2. Технико-экономические расчеты;
3. Анализ общей картины и составление календарного плана;
4. Подготовка дизайн-проекта коттеджного поселка;
5. Проектирование схем прокладки коммуникаций;
6. Разработка 3D-модели.

Концепция и бизнес-план должны отвечать не только сегодняшним запросам рынка, но и работать на перспективу: насколько удачны будут продажи к тому моменту, когда строительство будет завершено.

Она должна содержать оригинальную идею, привлекающую покупателя и быть рассчитана на платежеспособную целевую аудиторию, которая заинтересована жить в этом конкретном месте или вложить деньги.

Выбор участка под строительство

После формирования бизнес-плана, можно заняться поиском подходящей территории под строительство. Бывают случаи, когда сначала находят земельный участок и лишь потом под него формируют концепцию. Но в идеале это должно происходить одновременно.

Критерии выбора земли под строительство поселка:

• Вид права (аренда или собственность);
• Правильность и законность оформления документов, подтверждающих право собственности;
• Целевое назначение выбранной территории;
• Инженерно-геологическая оценка и размер участка;
• Удаленность централизованных коммуникаций и возможность подключения к ним;
• Транспортная обеспеченность;
• Наличие внешней инфраструктуры и возможность частичной ее замены на внутреннюю.

Особенность грунта и глубина залегания подземных вод также играют очень большую роль, так как от этих параметров зависит выбор фундамента. Если почвы глинистые, то можно обойтись бюджетным основанием, выполненным из буронабивных свай. А для пучинистых грунтов придется заниматься устройством дорогостоящего ленточного фундамента. Подвод инженерных коммуникаций на таких почвах также усложняется.

Исследования состава земли — мероприятие недешевое, но необходимое, так как позволяет значительно снизить риски. От размера участка и сложности проведения коммуникаций будет зависеть стоимость подряда.

Юридическая сторона вопроса

Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.

Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.

После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.

Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.

Инфраструктура

От выбранной концепции застройки будет зависеть необходимость в централизованной инфраструктуре. Для коттеджного поселка, расположенного недалеко от города, потребуются все инженерные коммуникации:

• газ;
• электроэнергия;
• канализация и очистные системы;
• магистральный водопровод.

Для жизнеобеспечения дачного поселка будет достаточно пробурить скважину и подключить его к системе электроснабжения.

Вообще вопрос с коммуникациями должен быть изучен основательно. Есть вероятность, что из-за перегруженности централизованных сетей, проходящих рядом с поселком, подключиться к ним не получится. Поэтому следует заранее проконсультироваться со снабжающей организацией.

Если выбранная территория под строительство коттеджного поселка не имеет подъездных путей, то это, как раз, наименьшая из проблем. Достаточно запроектировать дорогу, предусмотреть в бизнес-плане расходы на ее строительство, и согласовать этот вопрос в местном ГИБДД.

В условиях жесткой конкуренции, желательно наличие и социальной инфраструктуры (детских садов, магазинов, автомоек и т.д.). Если у застройщика нет возможности построить детсад, то можно найти более доступный вариант: увеличить уже имеющийся сельский садик.

Поиск и привлечение инвестиций

Если бюджет застройщика ограничен, то можно выбрать один из двух путей: найти бизнес-партнера или оформить кредит.

Некоторые из отечественных банков выдают кредиты на длительный срок под залог основных средств или поручительство деловых партнеров. Кроме Сбербанка, который предлагает специальную программу кредитования на 75% от общей стоимости строительства, инвестиционные кредиты выдают Россельхозбанк, ВТБ 24, Уралсиб и пр.

Вот перечень документов, необходимый для получения кредита:

• Учредительные документы, определяющие правовой статус организации;
• Решения о начале проекта;
• Бизнес-план и концепция строительства;
• Документы, подтверждающие права собственности на землевладение;
• Бухгалтерская отчетность для подтверждения платежеспособности;
• Другие документы, которые застройщик должен предоставить по требованию кредитора.

Чтобы заинтересовать инвесторов, нужно грамотно подготовить бизнес-план, с наглядно представленными перспективами продаж. Помимо этого, желательно иметь какие-то наработки, в виде оформленных земельных участков или подрядчика, готового к сотрудничеству на выгодных условиях.

Строительство

Если план предполагает лишь продажу земельных участков в коттеджных поселках, то застройщик не обременяет себя разработкой проектов и получением разрешения на строительство. Общаться с архитектурными органами будут подрядчики или непосредственно покупатели, кто приобретает участки.

Планировка и подключение инженерных систем все-таки потребуют оформления документов с местными «коммунальщиками». Застройщик, конечно же может сэкономить на применении локальных систем очистки, но покупатели вряд ли оценят такую экономию, и земля будет продаваться менее успешно, чем в районах с централизованно проведенными коммуникациями.

Сегодня очень популярны коттеджные застройки, которые выполнены в едином стиле и это нужно учитывать при создании концепции. Покупатели обязательно оценят оригинальные идеи.

План продажи коттеджей

Для застройщика достаточно непросто дать оценку своему продукту, так как необходимо выполнить два условия одновременно: остаться в плюсе и не отпугнуть потенциальных покупателей высокой стоимостью. Лучше не пожалеть средств, и обратиться в рекламные компании и агентства недвижимости для продвижения своего товара.

Создание бренда будет уместным для коттеджных поселков с элитным жильем, а в эконом-классе большую выгоду принесет деловая и сдержанная реклама.

При наличии креативной концепции, собственных мощностей, налаженных деловых контактов с подрядчиками и инвесторами, проект будет успешно реализован.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник nedvio.com