Практически половина квартир в новостройках продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более. Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски. Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?
Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды. Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора. Цена снижается ради привлечения дополнительных средств. В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом. Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.
Этапы строительства новостроек. Когда лучше покупать квартиру?
Плюсом является возможность получить рассрочку от застройщика. Ее срок оговаривается сторонами, но, как правило, она ограничивается сроком возведения дома. Некоторые компании предлагают ее без процентов.
Многих привлекает возможность выбора. Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа. Наиболее привлекательные варианты раскупаются именно на этой стадии. После окончания строительства дома остается не проданными около 20–25% квартир.
Многие из них на последних этажах или с неудобной планировкой. Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры.
Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском. Он может заключаться в возможности быть обманутым. Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки. Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании.
Фирмы-мошенники часто приступают к строительству дома, но при реализации квартир используют схему двойных продаж. При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве.
Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет.
Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна.
№3. Где искать информацию о застройщиках?
Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.
Евгений Лебедев: Этапы строительства новостройки
Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя. Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.
Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте. Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.
Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.
Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.
Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом. В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей. Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.
У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности. Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться. Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.
Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.
Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом.
С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия. На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон. Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.
Согласно законодательству стройка жилых домов должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.
Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214. Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.
Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна. В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.
Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%. Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.
Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется. Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя. Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.
Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру. Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист. Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.
Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков. Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.
Большая часть квартир приобретается в ипотеку. Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка. Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше.
На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко. Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки. Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом. Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.
Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи. На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям. Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, коммуникациям, а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах. Все недостатки должны быть устранены, а недостающая площадь компенсирована. Если застройщик не готов мирно уладить конфликт, то необходимо будет решать вопрос через суд.
Источник: remstroiblog.ru
Этапы строительства в новостройке
Как известно, купить квартиру в новостройке можно на разных стадиях строительства: на нулевом цикле, на промежуточном этапе или в сданном доме. При этом соотношение риска и цены распределяется следующим образом:
— нулевой цикл — самый высокий риск / самая низкая цена,
— на этапе возведения — средний риск / средняя цена,
— готовое жилье — риск отсутствует / самая высокая цена.
По статистике, 50% продаж приходится на квартиры на этапе монтажа средних и верхних этажей, 30% — на нулевой цикл, 20% — на готовое жилье.
Давайте разберемся, какие факторы стоит учитывать, принимая решение о приобретении жилья на той или иной стадии строительства.
Начальный этап: выгода и риски
Очевидным преимуществом покупки квартиры на нулевом цикле является самая низкая цена. По различным данным, стоимость лота от стадии котлована до момента сдачи объекта в эксплуатацию возрастает от 25 до 40% в зависимости от класса. Наиболее весомое ценовое изменение наблюдается в сегментах “стандарт” и “комфорт”, самое низкое — в классах “бизнес” и “премиум”.
Еще один плюс приобретения недвижимости на начальном этапе — неограниченный выбор планировок, этажности, расположения относительно сторон света и других характеристик жилья. Можно найти квартиру, полностью соответствующую индивидуальным потребностям вплоть до живописного вида из окна.
Самый выгодный с финансовой точки зрения вариант приобретения жилья в новостройке является и самым рискованным.
— неоднократный перенос сроков окончания строительства или “заморозка” долгостроя;
— банкротство или ликвидация застройщика;
— изменение характеристик первоначального проекта.
Приобретая квартиру, которой еще не существует, покупатель вынужден оценивать будущее жилье по проектной документации и рекламным материалам. За время строительства девелопер может внести изменения в проект. Например, построить 25-этажный дом вместо 14-этажного или исключить некоторые объекты инфраструктуры.
Обезопасить себя от этих рисков вряд ли удастся. Чем дольше срок строительства, тем выше вероятность того, что реальный объект будет сильно отличаться от первоначального замысла, в том числе по уровню отделки.
Чтобы снизить риски потери денег и квартиры, необходимо ответственно подойти к выбору застройщика. Не стоит заключать предварительный договор на покупку жилья до получения разрешения на строительство и совершать какие-либо платежи. Вступать в строительство следует только по договору долевого участия (ДДУ), а вносить деньги — исключительно после его государственной регистрации. В этом случае права дольщика будут защищены Федеральным законом № 214-ФЗ.
Признаки добросовестного застройщика:
— работает по договорам долевого участия;
— есть успешно реализованные проекты без нарушения сроков сдачи;
— на объект оформлен полный пакет разрешительной и проектной документации;
— пользуется репутацией надежной компании;
— имеет устойчивое финансовое положение.
Также клиента должно насторожить, если застройщик предлагает цены существенно ниже рыночных или обещает значительные скидки при покупке квартиры на нулевом цикле. Это говорит о том, что строительная организация испытывает финансовые трудности.
Монтаж средних и верхних этажей: золотая середина
Самым популярным этапом строительства среди покупателей является монтаж средних и верхних этажей. Во-первых, он позволяет убедиться в серьезности намерений застройщика и проанализировать сроки строительства. Во-вторых, можно оценить качество выполняемых работ. Также плюсами покупки жилья на промежуточном этапе являются относительно небольшие сроки ожидания и выгодная цена.
Практика показывает, что стоимость новостройки резко увеличивается после достижения 50-процентной готовности. Сложность заключается в том, чтобы вовремя воспользоваться моментом и успеть купить квартиру до ценового скачка.
Тем не менее все риски, связанные с застройщиком и окончательными сроками строительства, сохраняются. Только в данном случае их можно оценить как средние. Также значительно сокращается выбор свободных квартир.
Готовое жилье: плюсы и минусы
Самая высокая цена ожидает покупателя при приобретении готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме. Кроме того, выбирать придется из того, что осталось. На этом минусы заканчиваются. Плюсов намного больше:
— полностью отсутствуют риски, связанные с недостроем и потерей денег;
— можно оценить качество строительных работ и соответствие объекта заявленным характеристикам;
— можно проверить уровень благоустройства территории и наличие обещанной застройщиком инфраструктуры;
— можно сразу отпраздновать новоселье или начать ремонт, если квартира без отделки.
Кроме того, готовое жилье приобретается по договору купли-продажи и сразу оформляется в собственность владельца.
Переход на эскроу-счета
Важно отметить, что с 01.07.2019 г. вступили в силу изменения в законе № 214-ФЗ, касающиеся использования эскроу-счетов в сделках с недвижимостью на первичном рынке.
По новой схеме расчетов покупатели вносят деньги за квартиры не на счет застройщика, а на специальный депозит в уполномоченном банке. Строительная организация получает доступ к этим средствам только после сдачи дома в эксплуатацию.
Таким образом, переход от ДДУ к эскроу-счетам видоизменяет рынок первичной недвижимости и способствует увеличению продаж готовых квартир, а для застройщиков становится невыгодным устанавливать минимальные цены на начальном этапе строительства.
Переход на новую схему расчетов происходит постепенно, и пока что многие застройщики работают по старым правилам.
Покупка квартиры для проживания
Выбор степени готовности квартиры обусловлен также целями ее приобретения. Если новое жилье необходимо для личного проживания, подойдет любой этап застройки. Все зависит от доступного бюджета, предпочтений и жизненных обстоятельств покупателя.
Если средства ограничены и есть время на ожидание, то самым выгодным вариантом будет покупка жилья на нулевом цикле. Кстати, наиболее популярные и удобные однокомнатные и двухкомнатные лоты расходятся именно на этом этапе.
Если квартира нужна срочно, то можно выбрать либо близкий к завершению строительства дом, либо купить уже готовое жилье.
В любом случае, при покупке квартиры для проживания большое значение имеют дополнительные факторы:
— расположение жилого комплекса,
— близость к месту работы или учебы,
— наличие социальной и торговой инфраструктуры.
Приобретение недвижимости в инвестиционных целях
Квартира в новостройке может приобретаться с целью дальнейшей перепродажи. В этом случае самым выгодным вариантом будет начальный этап строительства. Помимо того, что цена к концу стройки увеличится на 25-40%, она продолжит расти и в дальнейшем.
Если жилье приобретается для последующей сдачи в аренду, то можно купить готовую квартиру с полной отделкой и начать сразу получать пассивный доход.
Но надо помнить, что инвестирование в недвижимость — это серьезная профессиональная деятельность, поэтому приобретать объекты без тщательного анализа и маркетинговых исследований не рекомендуется. Необходимо изучать не только застройщика и сам объект, но и планы городских властей по развитию данного района, аналитические отчеты о самых востребованных форматах жилья, перспективы рынка недвижимости и многое другое.
Также надо учитывать характерную для строительства недвижимости долгосрочность вложений и использовать для инвестирования свободные денежные средства. В противном случае, если понадобится быстро вернуть финансы, можно оказаться в убытке.
Итак, самым выгодным вариантом приобретения квартиры в новостройке является нулевой цикл, самым удобным и свободным от рисков — уже построенное жилье. К золотой середине можно отнести покупку на этапе монтажа средних и верхних этажей. Каждый человек самостоятельно определяет для себя приемлемую степень риска. Не стоит забывать и о том, что окончательный переход на эскроу-счета полностью изменит рынок и доля предложения готового жилья значительно возрастет.
Источник: ongrad.ru