Этапы строительства жилой недвижимости

Инструмент для проектирования бизнеса по строительству многоквартирных домов

Для старта любого бизнеса необходимо составить план мероприятий. Когда же речь идет о таких масштабных проектах, как строительство жилых комплексов, просто необходимо качественно и подробно описать все этапы процесса и рассчитать финансовую привлекательность проекта. Для этого используется бизнес план строительства многоквартирного дома, как документ, позволяющий эффективно осуществить всю проектную работу.

Он содержит всю необходимую информацию, которая структурирована и подкреплена всеми необходимыми финансовыми и экономическими расчетами. Для его составления понадобиться большое количество первичных данных – о рынке, о динамике спроса на первичное жилье, об особенностях строительной отрасли и пр.

Пример бизнес плана строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов

Описание

Оглавление

Файлы

Основные этапы строительства многоквартирного дома

Итогом реализации проекта будет строительство жилого комплекса из ХХХ домов с ХХХ этажностью, с фондов в ХХХ квартир. Основные каналы сбыта – это реклама и работа с крупными агентствами недвижимости.

АК ФАЗОТРОН Сочи. Этапы строительства.

Чтобы строительство прошло без срыва сроков, необходимо заранее привлечь необходимые инвестиции и реализовать следующие этапы этого процесса:

• поиск и согласование выделения участка под застройку;
• организация бесперебойной поставки сырья и материалов;
• строительство жилого многоквартирного комплекса;
• подведение коммуникаций;
• благоустройство прилежащей территории;
• продажа квартир.

Качественное планирование с применением бизнес плана строительства многоквартирного дома позволит в полной мере реализовать все этапы и получить желаемый результат.

1 – Резюме

1.1. Суть проекта

1.2. Объем инвестиций для запуска строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома

1.3. Результаты работы

2 – Концепция

2.1. Концепция проекта

2.3. Цели на 5 лет

3 – Рынок

3.2. Динамика рынка

4 – Персонал

4.1. Штатное расписание

4.3. Заработная плата

5 – Финансовый план

5.1. Инвестиционный план

5.2. План финансирования

5.3. План продаж разработки строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома

5.4. План расходов

5.5. План налоговых выплат

5.7. Доход инвестора

6 – Анализ

6.1. Инвестионный анализ

6.2. Финансовый анализ

6.3. Риски строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома

7 – Выводы

Бизнес-план строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома предоставляется в формате MS Word – в нем уже есть все таблицы, графики, диаграммы и описания. Вы можете их использовать «как есть», потому что он уже готов к использованию. Либо можете скорректировать любой раздел под себя.

Например: если вам нужно изменить название проекта или регион расположения бизнеса, то это легко сделать в разделе «Концепция проекта».

Финансовые расчеты предоставляются в формате MS Excel – в финансовой модели выделены параметры – это значит, что вы можете изменить любой параметр, и модель все автоматически рассчитает: построит все таблицы, графики и диаграммы.

Покупка квартиры от застройщика: все, что нужно знать

Например: если вам нужно увеличить план продаж, то достаточно изменить объем продаж по заданному продукту (услуге) – модель пересчитает все автоматически, и сразу же будут готовые все таблицы и диаграммы: помесячный план продаж, структура продаж, динамика продаж – все это будет готово.

Особенностью финансовой модели является то, что все формулы, параметры и переменные доступны для изменения, значит, корректировать модель под себя сможет любой специалист, который умеет работать в MS Excel.

Тарифы

• Бизнес-план строительства многоквартирных многоэтажных домов

1. Концепция проекта;
2. План инвестиций;
3. План продаж;
4. План расходов;
5. Отчет о Движении Денежных Средств;
6. Возврат инвестиций;

Объем: 55 страниц

Краткий бизнес-план без финансовой модели

• Детальный бизнес-план строительства многоквартирных многоэтажных домов
• Детальные финансовые расчеты строительства многоквартирных многоэтажных домов

1. Концепция проекта;
2. Оценка рынка;
3. План инвестиций;
4. План продаж;
5. План расходов;
6. Точка безубыточности;
7. Отчет о Движении Денежных Средств;
8. Анализ рисков;
9. Срок окупаемости;
10. Возврат инвестиций;

Объем: 75 страниц

MS Word MS Excel PDF

Полный бизнес-план с финансовой моделью

• Детальный бизнес-план строительства многоквартирных многоэтажных домов
• Детальные финансовые расчеты строительства многоквартирных многоэтажных домов
• Оптимизация проекта под ваши условия

1. Концепция проекта;
2. Оценка рынка;
3. План инвестиций;
4. План продаж;
5. План расходов;
6. Точка безубыточности;
7. Отчет о Движении Денежных Средств;
8. Анализ рисков;
9. Срок окупаемости;
10. Возврат инвестиций;

Объем: 75 страниц

MS Word MS Excel PDF

Тариф VIP + Работа под ключ

Отзывы наших клиентов

Отзыв на бизнес-план строительства коттеджей

Очень качественная финансовая модель, которая позволяет менять все параметры и тонко настраивать проект. Бизнес-план строительства коттеджей, купленный на сайте plan-pro.ru позволил нам привлечь частные инвестиции в размере 50 миллионов рублей. Спасибо за образцовую работу!

Всеволод Владимиров, Финансовый директор, г. Нижний Новгород

Отзыв на бизнес-план строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов

При заказе готового бизнес-плана в консалтинговой фирме plan-pro.ru немного волновалась, но зря. Бизнес-план составлен предельно качественно, готовый документ стоит своих денег. Он помог мне получить в банке ВТБ кредит на сумму 85 миллионов рублей на строительство жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов.

Александра Гаврилова, Владивосток

Отзыв на бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу

Бизнес-план покупали для собственных нужд, для расчёта окупаемости проекта и других параметров. Формулы для расчёта точки безубыточности и для вычисления общей прибыли изложены достаточно простым и понятным языком; можно подставлять и изменять цифры в зависимости от инфляции и прибыли; красивое оформление.

Максим Максимович Исаев, г. Москва

Приступаем к работе над бизнес планом строительства многоквартирного дома

Бизнес планирование предполагает последовательное описание все процессов в ходе реализации проекта, началом которого станет описание целей и задач бизнес плана жилого комплекса.

Объект проектирования

Строительство жилого комплекса из многоквартирных домов в черте города с общей площадью ХХХ кв. м. на ХХХ квартир. С целью продажи физическим лицам.

Структура бизнес плана строительства жилого многоквартирного комплекса

Для осуществления проекта потребуется составить последовательность действий, имеющую определенную структуру, которая находит свое отражение в соответствующих разделах бизнес плана строительства многоквартирного дома. Структурность документа позволяет выделить основные процессы и их взаимосвязи:

• общий анализ рынка;
• расчет величины требуемых инвестиционных вложений;
• технологические особенности строительства жилого комплекса;
• операционные затраты;
• доходы от реализации квартир;
• план маркетинга и каналы продаж;
• количество сотрудников и затраты на персонал;
• расчет срока окупаемости проекта.

Общий анализ рынка

Работая над бизнес планом жилого многоквартирного комплекса, необходимо определить те характеристики готового продукта, которые позволят успешно распродать все квартиры. Это и является основной целью данного этапа проектирования.

К таким характеристикам можно отнести:

• расположение жилого комплекса;
• материалы, используемые при возведении;
• планировка и виды квартир;
• дополнительные гарантии администрации города по сдаче дома в срок;
• чистовая отделка;
• возможность оплаты в рассрочку и сотрудничество с крупнейшими банками.

Последнее время популярность приобретает также и строительство коттеджных поселков. Бизнес план строительства коттеджей (поселок) описывает эту идею развития бизнеса. Коттеджи могут составить конкуренцию для многоквартирных домов в определенном сегменте рынка.

Организационные мероприятия по подготовке к реализации бизнес плана многоквартирного дома

Строительный бизнес, как никакой другой, требует проведения большого объема подготовительных работ, связанных с регистрационными, проектными и лицензионными вопросами. Для успешной реализации бизнес плана жилого комплекса необходимо выполнить следующие действия:

1. Зарегистрировать свою компанию, встать на налоговый учет и открыть расчетный счет.
2. Получить лицензию строительной организации.
3. Выбрать участок под застройку и согласовать с администрацией право на его использование.
4. Разработать проект многоквартирного дома, схему коммуникаций и утвердить все это в управлении по архитектуре и строительству.
5. Выбрать подрядную организацию или рассчитать вариант с собственным персоналом.
6. Договориться с поставщиками сырья, материалов и спецтехники.

Инвестиционная часть проекта

Идеальным вариантом строительства является тот, когда до момента сдачи дома все квартиры в нем проданы. Однако, в большинстве случаев необходимы большие объемы внешних инвестиций, которые потом возвращаются в виде продажи квартир. Чтобы заинтересовать инвестора, скачайте на нашем сайте образец бизнес-плана жилого многоквартирного комплекса, который содержит расчеты всех необходимых финансовых показателей и позволит вам качественно запустить свой бизнес.

• подготовка земельного участка – ХХХ руб.
• закупка необходимого инструмента, оборудования и спец техники – ХХХ руб.
• поставка строительных материалов – ХХХ руб.
• обустройство инфраструктуры на объекте – ХХХ руб.
• формирование команды – ХХХ руб.
• запуск рекламной компании – ХХХ руб.

Общий объем инвестиционных затрат составит от 500 до 1 000 млн. руб.

Технологические особенности строительства жилых комплексов и многоквартирных домов

Основные стадии возведения:

• копка котлована и заливка или установка фундамента;
• возведение стен и перекрытий;
• установка окон;
• внутренние отделочные работы;
• подключение к коммуникациям;
• благоустройства прилежащей территории;
• сдача объекта и продажа квартир.

Чтобы все стадии были реализованы, при составлении бизнес плана многоквартирного дома нужно учесть оборудование, которое понадобится для реализации технологического процесса:

• самосвалы и бетоновозы;
• различные виды грузоподъёмного оборудования;
• леса и лебедки;
• ручной строительный инструмент;
• бетономешалки;
• сварочные аппараты.

Экономическое обоснование проекта

Операционные расходы бизнес плана строительства жилого комплекса

В процессе строительства многоквартирного дома застройщик неизбежно несет текущие затраты, которые необходимо учесть при составлении бизнес плана. Текущие затраты существенно влияют на общую инвестиционную привлекательность, поэтому важно разумно составлять смету и не превышать запланированных показателей:

• инструменты, сырье и материалы – ХХХ руб.;
• услуги различного рода подрядных организаций – ХХХ руб.;
• транспортные расходы – ХХХ руб.;
• энергоносители и уборка мусора – ХХХ руб.;
• маркетинговые м дистрибуционные расходы – ХХХ руб.;
• фонд оплаты труда и отчисления в государственные фонды – ХХХ руб.;
• различные виды налогов – ХХХ руб.
• прочие операционные расходы – ХХХ р.

Общая сумма затрат в рамках текущей деятельности равна ХХХ руб.

Выручка от реализации квартир

Формируя доходную часть бизнес плана строительства многоквартирного дома нужно обязательно учесть ряд факторов, влияющих на продажи: сезонность, ставки по ипотеке, политика поддержки возведения первичного жилья и многие другие.

Основные характеристики проекта, влияющие на выручку:

• хороший жилой район;
• качество строительства жилого комплекса и толщина его стен;
• ассортимент площадей и планировки квартир;
• чистовая отделка;
• разнообразные варианты оформления сделок и способы оплаты.

1. Однокомнатные квартиры – ХХХ руб.
2. Двухкомнатные – ХХХ руб.
3. Трехкомнатные – ХХХ руб.
4. Четырехкомнатные – ХХХ руб.

Выручка от продаж составит ХХХ руб.

Значение штата для бизнес плана строительства многоэтажного жилого комплекса

Персонал станет ключевым в этом проекте, так как реализация бизнес плана строительства жилого комплекса требует разнообразия профессий и большого количества сотрудников, что повлечет за собой значительные расходы на оплату труда:

• директор компании – застройщика – ХХХ руб.;
• главный инженер – ХХХ руб.;
• проектировщик – ХХХ руб.;
• бухгалтерия – ХХХ руб.;
• отдел кадров – ХХХ руб.;
• рабочие строительных специальностей – ХХХ руб.;
• операторы машин и оборудования, водители – ХХХ руб.;
• электрики и слесари сантехники;
• отдел снабжения – ХХХ руб.;
• коммерческий отдел – ХХХ руб.

Срок окупаемости проекта

С учетом инвестиций ХХХ руб., расходов – ХХХ руб. и выручки от продаж – ХХХ руб., срок окупаемости бизнес плана строительства многоквартирного дома составит от 3-х до 5-ти лет.

Бизнес план строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов

Бизнес-план имеет четкую структуру, содержит подробные финансовые расчеты, а финансовая модель позволяет гибко менять любой параметр бизнеса. Это оптимальное решение для тех, кто планирует привлекать инвестиции, хочет получить кредит или иметь готовый шаблон для разработки своего бизнес-плана.

Структура финансовой модели строительства жилого комплекса многоквартирных домов

Финансовая модель – это отдельный файл в формате MS Excel – по сути это
отдельный продукт, разработанный для планирования бизнеса и расчета всех его
показателей. Каждый из параметров финансовой модели можно менять вручную.
Макросов в финансовой модели нет. Все формулы прозрачны и доступны для
изменения.

Детальный расчет инвестиций для запуска строительства жилого комплекса

В процессе работы над бизнес-планом мы просматриваем десятки различных источников
информации. Это и данные поставщиков оборудования, и отраслевые порталы, и интервью с экспертами рынка, и данные официальной статистики – такой системный анализ данных дает полную картину по всем параметрам проекта: по ценам, по стоимости оборудования, по стоимости помещения, по затратам и т.д.

План доходов бизнеса

Необходимой составляющей полноценного бизнес-плана является гибкий план продаж. Важно с одной стороны иметь прогноз по бизнесу в целом, а с другой стороны иметь возможность посмотреть доходность в разрезе отдельного центра прибыли или даже отдельного продукта.

Прогноз движения денежных средств при строительстве жилого комплекса

Отчет о движении денежных средств — важнейший документ любого бизнес-плана. Содержит комплексную информацию об операционных, инвестиционных и финансовых поступлениях и оттоках компании, а также позволяет оценить общую картину результатов деятельности компании.

Все плюсы профессионально разработанного бизнес плана

Строительная отрасль характеризуется высоким уровнем конкуренции, административными и бюрократическими барьерами и высокой вероятностью присутствия различных форм альянсов. Так что выход на этот рынок может стать интересным, но весьма непростым предприятием.

Чтобы максимально эффективно запустить свой проект, скачайте на нашем сайте полноценный готовый бизнес план строительства многоквартирного дома, который содержит все основные финансовые и экономические расчеты. Или закажите индивидуальный бизнес-план «под ключ», созданный конкретно под специфику вашей деятельности. Это позволит вам быстрее запустить проект, привлечь инвестиции и получить прибыль от продажи квартир.

В случае успешной реализации, проект строительства жилого комплекса способен принести его организатору очень значительную прибыль. Несмотря на конкуренцию, любой рынок всегда таит в себе нереализованные возможности, и качественный бизнес план позволит получить заслуженную его долю.

1. Краткий инвестиционный меморандум

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса.

Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок.

Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.

Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.

Как только все разрешения и договоры подписаны, компания может приступать к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий составляет 1 год.

Для организации строительной компании потребуется приобрести следующее оборудование:

• 2 погрузчика
• наборы инструментов для строителей
• миксеры для бетона
• один самосвал
• автокран
• спецодежду для сотрудников
• прочее оборудование для персонала

Перечень данного оборудования не является исчерпывающим и дополняется в соответствии с потребностями. Большая часть работ находится на аутсорсинге. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных систем и коммуникаций. Все эти затраты включены в себестоимость за 1 м2, который в среднем составляет 13 500 руб./м2.

Общий срок строительства дома составит от 1,5 до 2 лет.

Соблюдая все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить высококлассные дома и занять лидирующие позиции на рынке.

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.

Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.

Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.

Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.

Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.

К основным оффлайн каналам можно отнести:

• реклама на городских стендах и билбордах
• реклама на телевидении
• реклама на радио
• реклама на городском транспорте
• реклама в городских и российских журналах

Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.

К основным онлайн каналам можно отнести:

• контекстная реклама
• баннерная реклама на профильных сайтах
• реклама на бизнес-порталах и онлайн-версиях журналов.

Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.

В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

Для открытия строительного бизнеса необходимо:

• Зарегистрировать юридическое лицо — ООО
• Получить допуск на строительные работы, вступить в СРО
• Найти земельный участок
• Заключить договор аренды на земельный участок
• Подготовить проектную документацию
• Получения все разрешения и согласования
• Начать строительство
• Начать продажу готовых квартир и помещений

Этап

1

2

3

4

5

6

7

8

Продолжительность

1 мес.

1 мес.

1 мес.

6 мес.

2 мес.

1 мес.

2 года

2 года

Поиск земельного участка и его аренда

Подготовка проектной документации

Первоначально для начала работы потребуется зарегистрировать ООО (ОКВЭД −41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий»). Далее необходимо встать на налоговый учет. Следующим этапом необходимо открыть счет в банке. Счет лучше открывать в том банке, где вы планируете брать инвестиционный кредит и программу ипотеки для своих клиентов.

По результатам регистрации юридического лица необходимо вступить в СРО и получить допуск на строительные работы. Далее можно приступать к поиску земельного участка и заключать договор аренды.

Следующим шагом является подготовка проектной документации, которую потом необходимо согласовать в государственной экспертизе. Как только все разрешения и договоры будут получены, компания может приступать к строительным работам. Средний срок строительства составляет 2 года.

По результатам окончания строительных работ можно начинать рекламную кампанию и продажу жилья.

6. Организационная структура

Для открытия строительного бизнеса необходимо нанять следующий персонал:

• директор
• заместитель директора
• главный архитектор (2 человека)
• главный инженер (2 человека)
• начальник стройки (2 человека)
• помощники главных специалистов (5 человек)
• бригадир (8 человек)
• строители (40 человек)
• разнорабочие (40 человек)
• менеджеры по продажам (6 человек)
• бухгалтеры (4 человека)

Таким образом, общая численность персонала составит 111 человек. Директором компании может быть как собственник бизнеса, так и наемный сотрудник. Необходимым условием является наличие профильного образования. Директор отвечает за весь процесс строительства, контролирует сроки, заключает договоры о поставке товаров и услуг, а также за стратегическое развитие бизнеса.

Заместитель директора отвечает за ежедневный контроль строительства, согласовывает сроки поставки товаров и услуг. Также он принимает активное участие в работе с рекламным агентством.

Главные архитекторы и инженеры совместно с их помощниками занимаются составлением архитектурного и инженерного плана здания. Они взаимодействуют напрямую с проектной компанией на аутсорсинге, которая занимается составление проектной документации.

Начальники стройки проводят постоянный мониторинг и график строительства, помогают устранять ошибки и проблемы во время строительных работ. Бригадиры в свою очередь ежедневно находятся на строительной площадке и контролируют работу строителей и разнорабочих. Совместно с начальником стройки составляют план необходимых материалов.

Менеджеры по продажам отвечают за продажу квартир и коммерческих помещений на этапе котлована и на этапе уже готового здания.

Бухгалтеры состоят из 1 главного бухгалтера и двух помощников. Они занимаются составляем бухгалтерской и управленческой отчетности.

Источник: oroalbero.ru

Как меняется стоимость квартиры от этапа строительства: когда покупать выгодно и безопасно

Выгоднее всего инвестировать деньги в недвижимость на этапе котлована – скидки достигают 40%. Но на этой стадии также высоки риски остаться вовсе без денег. Учитывая тенденции на рынке, эксперты советуют покупать квартиры в 2021 г. на стадии готовности 70%. Если планируете приобрести элитный объект, есть смысл присмотреться к уже сданным ЖК, так как нередко такое жилье не могут продать годами и предоставляют существенные скидки.

Жилищный вопрос профессионально портит москвичей ещё со времён Булгакова. Собственная квартира дает ощущение свободы и счастья, уверенности в завтрашнем дне и вечере. Но стоимость недвижимости не просто кусается, а грызётся, и для покупки жилья людям придётся идти на невероятные хитрости.

К счастью, есть законный способ сэкономить. Нужно приобрести недвижимость в подходящий момент, который зависит от стадии возведения объекта. Есть зависимость, как меняется стоимость квартиры от этапа строительства. Существуют определённые риски, связанные с инвестициями «в воздух», а также способы защититься от них.

7 основных фактов

Если планируете приобрести квартиру, то учтите, что на всех этапах поджидают разные опасности:

1. Дороже всего недвижимость стоит на стадии 80–100% реализации, зато и шансы остаться без заветных метров минимальны.
2. После сдачи МКД в эксплуатацию цена может вырасти или упасть, что зависит от популярности ЖК, инфраструктуры, удобства.
3. Выше всего шансы остаться без денег и жилья при заключении договора на стадии котлована.
4. Но и вступление в проект на более поздних этапах не гарантирует успеха. Есть истории, когда возведение объекта останавливалось на 80–90%, а девелопер оказывался банкротом.
5. Опаснее всего вступать в строительство с компаниями, которые ведут большое количество проектов одновременно, и по более ранним начинаниям начались просрочки.
6. Если объект приобретается для сдачи в наём, инвестировать в готовые дома не выгоднее, чем в «коробки» или «котлованы».
7. В 2019–2020 гг. отмечена тенденция, когда в комплексах премиум-класса оставались объекты спустя несколько лет после сдачи дома: можно «выбить» значительную скидку.

Динамика на различных этапах строительства

Стоимость жилья обусловлена экономически, состоит из прямых и косвенных затрат застройщика, а также его прибыли.

На этапе котлована девелопер может не только пожертвовать доходом, но даже сработать «в ноль», лишь бы привлечь инвестиции для продолжения работы. А на финишной прямой, напротив, стремится получить максимум от рыночной цены.

Таблица 1. Колебания стоимости в зависимости от стадии возведения

Этап	Скидка, %	Срок до ввода в эксплуатацию (месяцев)	Риски
Проектирование, котлован	Максимальная, 20–40%	18–36	Максимальные
Возведение каркаса	Высокая, 10–20%	12–24	Высокие
Полный вывод «коробки»	Средняя, 10%	6–12	Высокие
Наружная и внутренняя отделка	Средняя, 5–10%	2–6	Умеренные
Ввод в эксплуатацию	Отсутствует	1–2	Низкие

Разные этапы строительства

Коронакризис наложил свой отпечаток на колебания стоимости жилья. Однако определённую зависимость вывести можно.

Для этого возьмём такие исходные данные: Москва, комфорт и бизнес-класс, однокомнатная квартира (площадь – 30–40 кв. м), расположение – вдали от центра, новый дом. Что предлагают застройщики и на каких условиях?

Справочно! В феврале 2020 г. в России насчитывалось 133 000 обманутых дольщиков и 2 086 долгостроев. Учитывая, что в каждом помещении проживало бы 2–3 человека, «кинутыми» гражданами можно заселить крупный город, такой как Смоленск или Тула. Но динамика положительная: ещё 1 октября 2019 г. долгостроев было 3252.

Стадия котлована

Казалось бы, на этом этапе цены должны быть самыми привлекательными для инвесторов. Но ЖК по карману ещё придётся поискать. К примеру, комплекс «Архитектор» находится в экологически благоприятном районе, но довольно далеко от центра. Этажность – 28-47 уровней, высокие потолки (317 см) и чистовая отделка по авторским проектам.

Если в августе 2020 г. средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляла 12,5 млн руб., то к октябрю 2020 г. выросла до 13 млн руб. При этом сдача объекта – конец 2023 г. При такой динамике однушка может подорожать к этому сроку как минимум в 1,5 раза. Судя по фото, объект находится на этапе монтажа свай.

Внимание! Для продажи дома на стадии проектирования девелопер должен иметь отвод земельного участка, разрешительные документы и прочее. Но с 2021 г. планируется запрет на реализацию «виртуальных» метров.

Стадия конструктива/каркаса

ЖК с поэтическим названием «Огни» возводит опытный игрок «Донстрой». Судя по фотографиям, объект на этапе обустройства первых уровней комплекса. С трудом угадываются контуры будущего сооружения, что не мешает «котировкам» резко идти вверх. Интересующая нас однушка на старте, летом 2018 г., продавалась за 5,1 млн руб., а с начала 2020 г. – за 8,8 млн руб.

После долгих колебаний она зафиксировалась на примерно таком же уровне. Застройщик отмечает полный солд-аут.

Завершения работ по каркасу

Если помещения не раскупили на более ранних стадиях, то аппетиты девелоперов начинают расти. Обратим внимание на ЖК «Настроение», который возводит «ФСК», молодой игрок московского рынка недвижимости. 1 и 2 корпус планируют сдать в 1 кв. 2021 г., а остальные – на шесть месяцев позже. Судя по снимкам, такие темпы могут оказаться слишком оптимистичными.

Если на этапе котлована однушка стоила 6,2 млн руб., и было это в декабре 2018 г., то к текущему дню – 10,2 млн руб. Рост – около 40%. Помещения распродаются стабильно, и на данном этапе реализовано 52% квартирного фонда. Подкупает относительно низкая для Москвы этажность – 8–22 уровня, а также отделка.

Отделка фасада и проведение внутренних работ

Отличный пример – ЖК «Юнион Парк», который возводит небезызвестный концерн «Крост». Планируемый срок сдачи – 2 квартал 2021 г., и фото с места работ демонстрируют, что риски срыва минимальны. Средняя цена за квартиру составляет 18,3 млн руб. Что касается однокомнатных, то если в сентябре 2019 г. стоимость была 8,9 млн руб. (стадия котлована), то августе 2020 г. выросла до 15,6 млн руб.

Этап ввода в эксплуатацию

Для примера возьмём творение того же «Крост» – ЖК «Букинист». Комплекс введён в эксплуатацию в 2018 г. и демонстрирует иную тенденцию: стоимость существенно снизилась. Если в марте 2018 г. в среднем цена 1-комнатной квартиры составляла 6,1 млн руб., то в октябре того же года снизилась до 5,7 млн руб. К концу 2019 г. такое же жильё стоило уже 7 млн руб., и цена остаётся такой и поныне.

Объявления, размещённые в интернете, отстают во времени от реального положения вещей. Но тенденции очевидны: чем ближе сдача строения в эксплуатацию, тем выше цена.

«Для конечного покупателя стоимость жилья останется примерно на том же уровне, в ход пойдут маркетинговые инструменты — акции, дополнительные бонусы в виде парковочных мест и «кондиционеров» в подарок. После того, как закончится государственная льготная программа, возможно, будут другие федеральные и региональные проекты, которые будут сдерживать итоговую цену жилья»

Дмитрий Цыплаков, CPO компании «Финкейс»

Правда, после заселения ЖК запросы девелопера и владельцев могут снизиться. Поэтому каждое предложение нужно обрабатывать индивидуально.

От чего зависит скидка на разных объектах

О. Офицерова, делая анализ дисконта в кризисном 2016 г., пришла к поразительным выводам. Оказывается, «скидка на объект» (т.е. цена на начальном этапе работ) может составлять 50%. В 2020 г. столь щедрых предложений мы не нашли. Однако дисконт в 20–40% – вполне реальная цифра. Связано это с тем, что в последние несколько лет активизировались государственные программы ипотеки.

Банки стали охотнее кредитовать девелоперов, а те, обрадовавшись, пересмотрели ценовую политику. Но тенденция осталась: скидку главным образом формирует необходимость застройщика получить средства в самом начале. По мере продвижения работ дисконт снижается, постепенно переходя в наценку.

Помимо этапа строительства, на скидку влияет востребованность недвижимости. Но если ЖК не сильно интересуются покупатели, это не всегда говорит о его бесперспективности. К примеру, новые локации ещё не успели обжить, в свежий район может прокладываться метрополитен или большая дорога.

Влияет ли статус объекта на скидки

Премиальный сегмент рынка, как считалось ранее, в меньшей степени подвержен обесцениванию. Но пресловутый коронакризис коснулся и статусных объектов. Причём дисконт в нынешнее время выше в уже сданных домах.

Многие апартаменты не могут реализовать в течение 2–3 лет. Что интересно, девелоперы не афишируют эту информацию, зато не чураются жёстких торгов при заключении контракта.

Летом 2019 г. компания Savills утверждала, что в каждом элитном ЖК остаётся нераспроданным до 30% жилого фонда. Полагаем, что с наступлением пандемии цифра только выросла. Яркий пример – ЖК «Шоколад». Продавать недвижимость в нём начали ещё в 2007 г. Но мы без труда нашли 3 квартиры без отделки. Отдает их застройщик или инвестор – вопрос, но первый вариант не исключён.

Что выгоднее

Итак, наш полупрофессиональный анализ показал, что сравнивать цены на недвижимость в Москве – неблагодарное занятие. Стоимость объектов, схожих по географии и площади, может отличаться в разы в зависимости от условий покупки. Где-то повышенное внимание уделили оформлению общих помещений, а где-то – раскошелились на вместительную парковку (за счёт средств дольщиков, разумеется).

Московский рынок новостроек непрост, новосёлу нужно ориентироваться не только на привлекательную стоимость, но и на географию, репутацию девелопера. Да, на этапе котлована предложения на 30–40% ниже, чем у готового дома. Но риски попасть в долгострой или полностью лишиться денег более чем высоки.

Небольшой расчёт

Итак, для анализа возьмём за аксиому, что объект на стадии котлована стоит на 30% ниже, чем в готовом доме. При этом срок от подписания договора до получения ключей составит 2–3 года. Допустим, на старте квартира стоила 7 млн руб., а на финише – 10 млн руб. (вполне реальные цифры). Если инвестировать деньги на более позднем этапе и сдавать метры в течение 2 лет за 40 тыс.руб. в месяц, получим выручку около миллиона рублей.

И это без учёта амортизации помещения, налогов, а также расходов на поиск клиента. Таким образом, покупка жилья на стадии разработки и утверждения проекта позволяет сэкономить не менее 20% суммы, даже если использовать для заработка объект с более ранним сроком сдачи. Правда, есть один нюанс: значительная часть ЖК принимает жильцов спустя несколько месяцев, а то и лет после истечения расчётной даты. То есть, гипотетически 2 года могут превратиться в трёх/четырёхлетку.

Насколько актуальна проблема долгостроев

Каждый новостной выпуск в России в 1995–2005 г. содержал информацию об обманутых дольщиках. Целые микрорайоны были «заморожены», люди годами не могли получить жильё. С тех пор на государственном уровне были приняты организационные меры по защите инвесторов. И хотя последний пакет ратифицирован в 2017 г., достичь стабильности в этой сфере не удалось.

Поэтому риск стать дольщиком долгостроя сохраняется. Но есть и хорошая новость: на правительственном уровне постоянно направляются средства на реализацию проектов, которые по тем или иным причинам были заморожены. В 2020 г. на эти цели выделили 30 млрд руб., которые, впрочем, освоить не успели: сказывается и коронакризис, и неповоротливость системы.

Советы для дольщиков:

1. Приобретайте объекты напрямую у застройщика, что позволит избежать двойных продаж.
2. Тщательно отслеживайте финансовую ситуацию девелопера в интернете, на тематических форумах.
3. При первых признаках долгостроя обращайтесь в надзорные органы с жалобами и заявлениями.
4. Ежемесячно контролируйте ход работ на объекте и сопоставляйте его с графиком ввода в эксплуатацию.

«Чтобы не оказаться обманутым, надо покупать у проверенных застройщиков и брать все документы, не покупать по “кривым” договорам, например по договорам займа, по переуступке прав и если нет подписи застройщика»

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска

Резюме: что будет с ценами в 2021 г.

В завершение нельзя не вспомнить COVID-2019 и его роковое влияние на отечественную экономику. Во всём мире обанкротилось около 50 крупных авиакомпаний, что же говорить о девелоперах? Они тоже переживают не лучшие времена. Вот почему в 2021 г. цена недвижимости будет снижаться на всех этапах: от котлована до введенного в эксплуатацию объекта.

«Рынок приближается к некой равновесной точке. Я думаю, что в ближайшие месяцы будет наблюдаться снижение ажиотажа среди покупателей, и для поддержания спроса застройщики пойдут на ставшие уже традиционными для российского рынка, предновогодние скидки. Они, скорее всего, будут связаны с точечными, наименее ликвидными объектами в их портфелях»»

Вячеслав Дусалеев, генеральный директор компании «Метр Квадратный»

Рекомендуем в это непростое время обращать внимание в первую очередь на те ЖК, где уровень готовности – 70% и выше. Многие застройщики будут брать кредиты и создавать «пирамиды» только ради того, чтобы ввести в эксплуатацию старые объекты. Скорее всего, в 2021 г. мы увидим небывалое количество замороженных «котлованов» и «коробок». Поэтому стоит подумать о своей безопасности уже сейчас.

Источник: yakapitalist.ru

Что будет со стройками в РФ: мнение экспертов

Ждать ли полного импортзамещения? Что будет с новыми проектами от девелоперов? Встанут ли стройки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в новом материале.

Уже сейчас кризис, связанный с военными действиями на Украине, подтолкнул 40% компаний заморозить на неопределенное время строительство по всей России жилья.

Отечественные аналоги не смогут заменить весь строительный инвентарь девелоперов в сложившейся экономической и политической ситуации. В элитном сегменте может быть дефицит проектов.

«В некоторых областях действительно можно обойтись отечественными аналогами, особенно в общестроительных этапах строительства. Но в сложных инженерных проектах и в проектах «премиум класса», перейти полностью на отечественные материалы и компоненты просто невозможно, по причине отсутствия аналогов. На мой взгляд, говорить о полной остановке строительных проектов нельзя. Реализация объектов будет идти. Мы точно увидим увеличение сроков сдачи, в связи с перебоями в поставках и перестройки отрасли», – объясняет Дмитрий Анпилогов, руководитель проектного бюро АртПро.

Уже вышел закон о моратории на признание долгостроями при задержке сроков сдачи до конца 2022 года. Что это будет значить для российских застройщиков и покупателей недвижимости?

«С одной стороны, это хорошая возможность для застройщиков и девелоперов успеть приспособиться к новой реальности, но с другой, это риски для покупателей недвижимости», – уверен эксперт.

«Данный закон – это нормальная инициатива, чтобы застройщики не сворачивали свои стройки и выполняли свои обязательства до конца. Напротив, нам показывают, что государство слышит, видит, понимает проблематику и готово снизить объем давления», – поясняет Марсель Габдульманов, руководитель центра продаж и маркетинга застройщика архитектурно-брендинговой компании DeVision.

Покупателям недвижимости фактически дали гарантию, что их дома не признают долгостроями.

«Вышедший закон скорее гарантирует покупателям, что их дома все же достроят, и они не погрязнут в бюрократической борьбе с долгостроями. Ситуация сложная и девелоперам, особенно в сегменте МКД, к ней нужно адаптироваться. Как и всем нам», – отмечает Максим Лазовский, владелец компании «Дом Лазовского».

Прекратят ли свою работу стройки совсем?

«До конца лета стройки определенно не остановятся. Стройка сама по себе – инертная история, у многих девелоперов, проекты которых находятся на высоких стадиях готовности, уже закуплены и лежат на складах все необходимые материалы для завершения строительства. Так что волноваться о задержке сроков по таким проектам – точно не стоит», – комментирует Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК Запстрой.

Однако специалисты допускают, что в начале осени рынок может ждать стагнация, вызванная одновременным ростом себестоимости строительства, и падением спроса в связи с ухудшением финансовых условий потенциальных покупателей.

Тех проектов, которые сейчас на стадии завершения, это, конечно же, не коснется. Но с реализацией новых жилых комплексов могут быть существенные проблемы.

«Новые проекты девелоперов, застройщиков, заказчиков поставлены на паузу до следующего года (в лучшем случае). Была информация от крупных российских застройщиков о том, что жилые корпуса многоквартирных домов, в которых раскуплено менее 15% достраиваться не будут. Это говорит о том, что покупателям новостроек придется ждать своих квартир на год-два дольше», – считает Екатерина Проскурина (архитектор-дизайнер).

Источник: pronovostroy.ru